杭州同策-逸天廣場(chǎng)辦公項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

080326逸天廣場(chǎng)辦公工程調(diào)研報(bào)告杭州同策15-Jul-23目錄區(qū)塊總體分析市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析目錄區(qū)塊總體分析市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析濱江區(qū)概況濱江區(qū)面積73平方公里，位于錢塘江南岸，是未來(lái)的杭州市城市副中心，目前正在建設(shè)成為“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為骨干，集教育、商貿(mào)、居住等功能為一體的高科技、多功能、園林化的科技新城〞。濱江區(qū)轄西興、長(zhǎng)河、浦沿3個(gè)街道、28個(gè)行政村、7個(gè)社區(qū)。目前總?cè)丝诩s20萬(wàn)人，其中常住人口12萬(wàn)人，來(lái)杭創(chuàng)業(yè)者及流動(dòng)人口約8萬(wàn)人。2021年濱江規(guī)劃人口為23萬(wàn)；2021年錢江兩岸包括濱江區(qū)和錢江新城的規(guī)劃總?cè)丝?，將增?2萬(wàn)。濱江區(qū)現(xiàn)有國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)基地到達(dá)8個(gè)，2006年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值170億元，年均增長(zhǎng)18.2%，“全球500強(qiáng)〞企業(yè)13家，截止目前，已吸引UT斯達(dá)康、摩托羅拉、諾基亞、三星、東方通信、華為等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)落戶濱江。從區(qū)塊的宏觀面看，濱江區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展處于高速開(kāi)展期，“構(gòu)筑天堂硅谷，建設(shè)科技新城〞的目標(biāo)是該區(qū)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。該區(qū)的辦公工程從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看有較好的開(kāi)展前景

從規(guī)劃看，未來(lái)的濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江邊為公共效勞設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護(hù)帶的城市形態(tài)，呈沿錢塘江平行開(kāi)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成“一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地〞的布局結(jié)構(gòu)。濱江區(qū)規(guī)劃本案主要目標(biāo)市場(chǎng)鎖定在了占據(jù)濱江高新產(chǎn)業(yè)絕大局部比重的四橋至一橋之間的高新企業(yè)濱江區(qū)規(guī)劃本案的目標(biāo)市場(chǎng)目錄區(qū)塊總體分析市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析目錄區(qū)塊總體分析市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析江南大道區(qū)塊濱文路區(qū)塊東冠區(qū)塊志成大廈東冠創(chuàng)業(yè)濱江〔復(fù)興大橋以西〕辦公工程分布江南大道區(qū)塊先鋒科技大廈

創(chuàng)新大廈華榮時(shí)代大廈

信雅達(dá)科技

亞琪大廈

步步高電器

江南大道區(qū)塊在建（待建）環(huán)宇三維通策廣場(chǎng)已售已租華榮時(shí)代大廈亞琪科技大廈恒生大廈（企業(yè)自有率53%）先鋒科技大廈東冠·創(chuàng)業(yè)大廈步步高大樓（企業(yè)自有率13%）信雅達(dá)科技（企業(yè)自有率30%）元天科技（企業(yè)自有率8%）該區(qū)塊大約市場(chǎng)供應(yīng)量20萬(wàn)平米左右，以純寫字樓項(xiàng)目為主，多已建成投入使用，整體人氣較高，是一個(gè)比較成熟的辦公區(qū)塊，區(qū)塊內(nèi)企業(yè)以動(dòng)漫，軟件，通信產(chǎn)業(yè)為主江南大道區(qū)塊南環(huán)路區(qū)塊華榮創(chuàng)意新世紀(jì)大廈三匯科技高新軟件園元光大廈卓信科技遠(yuǎn)方科技源越科技南環(huán)路區(qū)塊該區(qū)域辦公項(xiàng)目以在建為主，現(xiàn)有辦公面積約10萬(wàn)平米左右，但后期供給可能使總量超過(guò)30萬(wàn)平米，以軟件園四期為核心向周圍輻散，也以純寫字樓項(xiàng)目為主。但有部分住宅復(fù)合辦公項(xiàng)目南環(huán)路區(qū)塊東冠區(qū)塊志成大廈東方通信城飛虎大廈志成大廈其余工程其余網(wǎng)點(diǎn)在東冠區(qū)塊與東信大道附近，純寫字樓及廠房復(fù)合辦公項(xiàng)目為主，空置率較高，離軟件園較遠(yuǎn)其余工程從07年到08年3月的土地出讓情況來(lái)看，位于復(fù)興大橋以西的濱江商業(yè)辦公地塊只有1宗,面積4萬(wàn)平米左右宗地名稱宗地位置出讓面積土地用途容積率競(jìng)得人成交日期杭政儲(chǔ)出[2006]49號(hào)濱江區(qū)浦沿街道,東至西浦路,南至三江假日公園,西至杭政儲(chǔ)出[2006]34號(hào),北至東信大道10656商業(yè)、辦公用地3.8杭州江南曲軸有限公司2007年1月16日該地塊正位于逸天廣場(chǎng)南側(cè),具有較強(qiáng)的客戶分流影響

土地市場(chǎng)從現(xiàn)有的辦公工程供給來(lái)看,市場(chǎng)的總體供給量較大,總量在30幢左右,除去一些自有工程,供給量也在20幢左右.集群性較高,多數(shù)寫字樓都分布在江南大道和濱南路區(qū)塊,屬于政府政策導(dǎo)向,兩塊區(qū)塊為軟件園基地的規(guī)劃工程.在建即將進(jìn)入市場(chǎng)的工程體量較大,預(yù)計(jì)今年年內(nèi)將有6幢左右的辦公工程將建成,總面積在15萬(wàn)平米左右.空置率較高，約在18.4%左右供給分析供給量大，但需求市場(chǎng)相對(duì)飽和檔次偏低的寫字樓〔外立面，整體結(jié)構(gòu)，效勞等方面〕不容易得到市場(chǎng)認(rèn)可有些企業(yè)為自身今后開(kāi)展留余辦公空間造成是一些自有樓空置率較高商業(yè)配套的不完善也是制約現(xiàn)在很多企業(yè)入駐濱江的重要因素空置率較高的影響因素目錄區(qū)塊總體分析市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析目錄區(qū)塊總體分析市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析目前濱江〔復(fù)興大橋以西〕的商業(yè)開(kāi)展還很不成熟，表現(xiàn)為規(guī)模小、分布不夠密集。經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)查，可把濱江〔復(fù)興大橋以西〕的商業(yè)歸結(jié)為以下幾個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：A：高家里—新勝商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)B：臨江花園—之江公寓商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)C：龍禧硅谷商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)D：中冠商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)ABCD商業(yè)配套A

肯德基江景戴斯華潤(rùn)萬(wàn)家高家里—新勝商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)B抱佛腳足浴開(kāi)元之江渡假村藍(lán)山咖啡新華書店臨江花園—之江公寓商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)C

硅谷人家商務(wù)酒店麥當(dāng)勞

速8酒店依江南足道川味觀

福朋喜來(lái)登小江南·杭幫菜

龍禧BOSS港龍禧硅谷商業(yè)網(wǎng)點(diǎn):D

華美達(dá)酒店百味人生大酒店中冠網(wǎng)點(diǎn)濱江區(qū)〔復(fù)興大橋以西〕目前企業(yè)主要以軟件類、通信類、動(dòng)漫類企業(yè)為主，這幾種產(chǎn)業(yè)對(duì)人才的需求較其他產(chǎn)業(yè)要大，因此它所需要的辦公面積也比較大。另一方面，第三產(chǎn)業(yè)效勞業(yè)規(guī)模較小，對(duì)人力資源的需求沒(méi)有軟件類企業(yè)那么旺盛，因而它所需要的辦公面積也較小。需求現(xiàn)狀價(jià)格因素與服務(wù)成為了企業(yè)選擇寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，其次是便捷性與地段，品牌影響度較小。軟件類企業(yè)由于人員和辦公設(shè)備的限定，大多的公司都會(huì)選擇150平米以上。半數(shù)以上選擇了200m2以上，這與現(xiàn)在的實(shí)際辦公狀況基本契合，大面積的辦公需求是濱江區(qū)的主流需求,因?yàn)槿肆Y源是軟件信息等新興第三產(chǎn)業(yè)的主要成本。市場(chǎng)細(xì)分價(jià)格因素與服務(wù)成為了企業(yè)選擇寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，其次是便捷性與地段，品牌影響度較小。在裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，大多的企業(yè)都選擇簡(jiǎn)單的裝修，一來(lái)省去裝修的麻煩，二來(lái)又不會(huì)增加過(guò)多的本錢開(kāi)支市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分從價(jià)格接受度上看，現(xiàn)有價(jià)格根本能被企業(yè)所接受。因而可認(rèn)為在此價(jià)格區(qū)間內(nèi)價(jià)格彈性較小。規(guī)劃配套對(duì)需求影響對(duì)本案有相關(guān)影響的規(guī)劃項(xiàng)目公建中心商圈；即在軟件園周邊、公建中心區(qū)塊引入學(xué)校、銀行、金融、保險(xiǎn)及中介等服務(wù)性企業(yè)，利用較豐富的工業(yè)旅游資源，如UT斯達(dá)康、東方通信、華為三康等企業(yè)的產(chǎn)品展示廳及廠房，組織開(kāi)展工業(yè)旅游，形成以貿(mào)易、商務(wù)、旅游共同繁榮的新商圈。江南大道南大型超市項(xiàng)目；項(xiàng)目地點(diǎn)位于江南實(shí)驗(yàn)小學(xué)西北側(cè)商業(yè)地塊，該項(xiàng)目占地36畝，總商業(yè)面積8萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目周邊擁有江南豪園、風(fēng)雅錢塘、錢塘春曉等大量高檔住宅小區(qū)迫切需要大型購(gòu)物設(shè)施，目前易買得大型超市、物美大賣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)壬碳叶加蟹e極投資的意向。

電子信息綜合街區(qū)；這是在公建中心附近以電子信息產(chǎn)業(yè)為特色的商業(yè)街區(qū)。周邊有恒生電子、諾基亞、UT斯達(dá)康、東方通信、華為等通訊電子類企業(yè)，將逐步形成數(shù)碼通訊業(yè)特色的貿(mào)易、商務(wù)、旅游綜合性街區(qū)。規(guī)劃配套對(duì)需求影響規(guī)劃中的配套與本工程相關(guān)的根本在江南大道軟件園一二期工程附近，對(duì)該地區(qū)的辦公工程有較大的利好影響。相關(guān)配套工程將拉動(dòng)效勞性企業(yè)對(duì)該區(qū)塊的投入，對(duì)今后的辦公工程需求市場(chǎng)有很大的推動(dòng)作用。目錄區(qū)塊總體分析市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析目錄區(qū)塊總體分析市場(chǎng)供給分析市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析純寫字樓直接競(jìng)爭(zhēng)住宅辦公復(fù)合客戶分流廠房辦公復(fù)合客戶分流對(duì)本案有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的濱江區(qū)現(xiàn)有辦公工程業(yè)態(tài)典型樓盤華榮時(shí)代純寫字樓直接競(jìng)爭(zhēng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（這里只分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）軟件園二期

華榮時(shí)代大廈位于錢江南岸江南大道與火炬大道交叉處，處于高新軟件園二期核心位置，濱江區(qū)公建中心的中心位置。與UT、東方通信城、創(chuàng)新大廈、高新開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)眥鄰，地理位置優(yōu)越。

區(qū)域位置物業(yè)類型----26層寫字樓工程指標(biāo)----總建筑面積：40000平方米容積率:3.83綠化率:40.80%物業(yè)管理費(fèi)：3.50元/平方米·月成交均價(jià):6851元/平方米周邊配套----小區(qū)內(nèi)部配套:員工就餐廳、1樓休閑區(qū)域。綜合商場(chǎng):彩虹城聯(lián)華超市。銀行:中國(guó)銀行,醫(yī)院:武警醫(yī)院、規(guī)劃中的200床的綜合性醫(yī)院。其他:龍禧大酒店開(kāi)發(fā)商----浙江華榮集團(tuán)股份根本參數(shù)樓盤名稱已售套數(shù)已預(yù)定套數(shù)可售套數(shù)房屋用途華榮時(shí)代24604辦公華榮時(shí)代的目前去化率為98.4%,成交均價(jià):6851元/平方米華榮時(shí)代的目前空置率在6%左右，與周圍寫字樓相比空置率比較低去化及空置情況華榮時(shí)代外立面、建筑風(fēng)格較周圍樓盤更加現(xiàn)代化。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高。樓內(nèi)有保安人員巡邏，提高整個(gè)大廈的安全性。內(nèi)部裝修較周邊樓盤檔次高。優(yōu)勢(shì)餐廳在地下室，造成空氣流通不暢，就餐環(huán)境差，很多員工寧愿選擇去附近的聯(lián)莊或者彩虹城就餐。配套不完善。周邊休閑娛樂(lè)場(chǎng)所過(guò)少。劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)分析比照自身S:萬(wàn)科的品牌影響(但調(diào)查中該區(qū)域品牌對(duì)企業(yè)選擇寫字樓影響較小)W:與其余辦公項(xiàng)目相比,沒(méi)有集群優(yōu)勢(shì).鄰近商業(yè)配套稀缺,也并非政府規(guī)劃商圈區(qū)塊。O:高新區(qū)迅猛的發(fā)展