商業(yè)步行街銷售策劃報(bào)告

包頭商業(yè)步行街銷售策劃報(bào)告住所：因?yàn)樽∷w量較小，房型設(shè)計(jì)較合理，只需訂價(jià)切合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，便可能防止住所樓小區(qū)環(huán)境欠佳的弊端。銷售難度不大，所以建議在商場(chǎng)銷售條件暫未完美的狀況下先推出住所進(jìn)行銷售，合理有序的快速回籠資本。價(jià)錢定位建議（一房一價(jià)）每層均價(jià)基本價(jià)錢開盤價(jià)錢三層22002400四層21002300五層22002400六層23002500七層24002600八層25002700九層26002800十層27002900十一層28003000十二層270029001、配以合適廣告宣傳，對(duì)已登記客戶進(jìn)行先期過(guò)慮。2、采納收取小訂金2000元（可退）和大定金2萬(wàn)元（不行退）3、在正式開盤一周內(nèi)進(jìn)行先期客戶的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，采納低開高走的銷售策略，將較差樓層、較差地點(diǎn)的房型進(jìn)行先期讓利銷售，齊集人氣，提高樓盤的著名度，陸續(xù)推出較好單元，價(jià)錢依續(xù)上揚(yáng)，使好的單元真實(shí)實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值。使整個(gè)樓盤收益最大概現(xiàn)，同時(shí)因?yàn)閮r(jià)錢的先低后高，使先期業(yè)主心理上獲得均衡，爾后購(gòu)業(yè)主感覺物有所值，防止了當(dāng)?shù)亍捌列率澜纭表?xiàng)目進(jìn)行貶價(jià)銷售帶來(lái)的諸多弊端。寫字樓：本案寫字樓位于鞍山道與鋼鐵大街交匯處，地點(diǎn)極佳，但因?yàn)榘^寫字樓銷售市場(chǎng)處于剛才起步階段，又因當(dāng)?shù)貒?guó)營(yíng)公司許多，私營(yíng)公司對(duì)購(gòu)置寫字樓的觀點(diǎn)還沒(méi)有成熟，所以估計(jì)此后的銷售將有較大難度，假如分開成100平方米左右的面積進(jìn)行銷售，依據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)檢查，也只好消化掉小部分，銷售限期過(guò)長(zhǎng)。建議第一采納整棟招商的舉措，可與當(dāng)?shù)氐慕鹑诓块T等較具實(shí)力的公司聯(lián)系，整棟樓銷售，做其辦公樓，是最正確方案，其次以反租作為條件進(jìn)行銷售。假如先期寫字樓招商難度較大，可將其改造為商務(wù)公寓，擁有居住，辦公的多功能商務(wù)公寓，因?yàn)樾∶娣e商務(wù)公寓在包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)較弱，潛力較大，能夠知足此刻包頭許多的小型公司的需要，增添了賣點(diǎn)，以達(dá)到售樓的目的，并且價(jià)錢可合適上浮，做到均價(jià)3000元左右。商場(chǎng)步行街依據(jù)我方對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的頻頻檢查，大部分客戶對(duì)松梅街商店具有濃重興趣，假如先推出大型商場(chǎng)后推出松梅街，估計(jì)將造成當(dāng)?shù)赝顿Y經(jīng)營(yíng)的觀看態(tài)度，等候松梅街推出時(shí)再進(jìn)行購(gòu)置，這樣不只不利于大型商場(chǎng)的銷售，且不可以快速回籠資本、齊集人氣，很難形成優(yōu)秀的銷售氛圍。所以建議在大型商場(chǎng)招商的同時(shí)，第一推出松梅步行街商鋪進(jìn)行銷售及招商，并且以垂直切割為主，這樣能齊集必定的商家及人氣，有益于大型商場(chǎng)的銷售和資本的快速回籠。大型商場(chǎng)的銷售建議在功能基本定位的基礎(chǔ)長(zhǎng)進(jìn)行，以保證銷售的整體性、合理性，做到人無(wú)我有、人有我全、人全我優(yōu)，并以反租為主，可采納兩套方案。第一方案：小面積區(qū)分A區(qū)功能定位為商品展現(xiàn)銷售。包含保健品、茶具、餐具、燈具、工藝品、家具、建材、汽車、手機(jī)、電腦等。區(qū)功能定位為精選商廈，針對(duì)包頭富饒人士，引進(jìn)一些著名品牌，真實(shí)做到千錘百煉。該區(qū)采納整棟反租的方式進(jìn)行銷售。區(qū)功能定位為小商品城。該區(qū)主要銷售對(duì)象為銷售過(guò)程中間累積的小面積需求客戶，商品品位不高，使之成為包頭著名的小商品集散地。區(qū)功能定位為shoppingmall的業(yè)態(tài)形式。因?yàn)樵搮^(qū)樓層許多，地點(diǎn)及其構(gòu)造較合適做大型商場(chǎng)。第二方案：引進(jìn)一些體量較大、著名度較高的業(yè)態(tài)。大型業(yè)態(tài)：如麥當(dāng)勞、永和大王、樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福、麥德龍、大潤(rùn)發(fā)、易初蓮花、華聯(lián)吉買盛、永樂(lè)家電、國(guó)美電器、蘇寧電器、好美家、百飾得、歐倍得、九百家居、百安居、宜家家居、建配龍、華夏良子、淺草浴場(chǎng)、天南地北、力美健、舒坦堡、美格菲、嘉禾影城、永樂(lè)影院、美亞音像、思慮樂(lè)書城等大型業(yè)態(tài)。著名百貨：如太平洋百貨、百盛、富安百貨、東方商廈、銀座商廈、銀泰百貨、新世界、利群商廈等。我司已陸續(xù)與以上商家進(jìn)行招商洽商，爭(zhēng)取今年度成功引進(jìn)一到二家大型商場(chǎng)或賣場(chǎng)。整體推盤計(jì)劃時(shí)間段住所辦公2003/10-2004/3預(yù)約累積期20%預(yù)約累積期及招商期2004/4-2004/5開盤及第一輪強(qiáng)銷期20%40%2004/06-2004/08連續(xù)期30%開盤及第一輪強(qiáng)銷期30%2004/09-2004/11盤整及了案期10%第二輪強(qiáng)銷期30%2004/12-2005/03促銷推行期15%2005/04-2005/05整盤及了案期5%2005/06-2005/082005/9-2005/112005/10-2006/5附：廣告推行計(jì)劃媒體的選擇1.1報(bào)紙媒體

預(yù)約積步行開及集及集中集集中性商集中應(yīng)當(dāng)說(shuō)，樓盤銷售中最主要、最有效的廣告形式仍是報(bào)紙廣告，其長(zhǎng)處是覆蓋面廣；時(shí)間性強(qiáng)，流傳快速；形象深刻，便于存查。但其弊端是時(shí)效性短，簡(jiǎn)單分別受眾的注意力，并且在表現(xiàn)形式上相對(duì)單一。鑒于我公司在報(bào)紙廣告的操作經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)合本案特色，提出以下建議：對(duì)于版面設(shè)計(jì)，醒目是第一要求，要有明確的受眾訊息，版面不宜過(guò)小，建議以彩色整版與半版為主打版面。階段性廣告要保證風(fēng)格的協(xié)調(diào)一致，以保證整體推行策略的貫徹。在實(shí)質(zhì)操作中，詳細(xì)報(bào)紙廣告視促銷活動(dòng)、工程進(jìn)度、天氣狀況等要素合適調(diào)整。1.2電視媒體電視廣告形象生動(dòng)，聽覺和視覺的沖擊力強(qiáng)，其經(jīng)過(guò)唯美的畫面和栩栩如生的講解，能使樓盤形象瞬時(shí)打入受眾內(nèi)心，特別對(duì)于工程形象難以支持的期房來(lái)講，電視是最具感染力的媒體，但其弊端是時(shí)間短，不易記憶，并且制作、播映花費(fèi)較高。所以，電視廣告合用于期房，并且大多是在樓盤直立形象的早期配合采納。建議本案在開盤早期，合適地配合電視廣告，以期在短期內(nèi)達(dá)到塑造品牌形象的目的。1.3雜志媒體雜志廣告當(dāng)前采納較少，但其擁有其余媒體不行代替的優(yōu)勢(shì)。如受眾針對(duì)性強(qiáng)，針對(duì)某一行業(yè)讀者群，能發(fā)揮明確而感性的訴求；刊行面廣；有效期長(zhǎng)；受眾理解度高；制作精巧等。建議本案適當(dāng)考慮一些目標(biāo)客戶層相對(duì)集中的專業(yè)性高檔雜志，版面宜采納整版彩色形式。1.4印刷媒體印刷媒體指銷售海報(bào)、售樓書、DM、平面圖冊(cè)、物業(yè)使用說(shuō)明書等，和戶外媒體、廣告媒體對(duì)比較，印刷媒體襯著的成分少一點(diǎn)，說(shuō)明部分更詳細(xì)一些，是購(gòu)房者明確認(rèn)識(shí)樓盤詳細(xì)資料的有效門路。1.5戶外媒體戶外媒體主假如指在室外張貼、直立、公布的廣告，其包含看板、招風(fēng)旗、售點(diǎn)廣告、氫氣球、橫幅、燈箱、車身廣告等，與其余媒體對(duì)比，戶外媒體說(shuō)明的成分較少，其主要作用是襯著現(xiàn)場(chǎng)氛圍，招徠指引客戶。1.6其余媒體開拓購(gòu)房專欄這類媒體不是純真的買一個(gè)冠名權(quán)，而是一個(gè)有針對(duì)性有實(shí)質(zhì)性質(zhì)的專欄，并且能夠與當(dāng)?shù)孛襟w合作，在某一高收視率欄目中舉辦一個(gè)有固按限期的智力活動(dòng)，藉此吸引更多的市民關(guān)注。在此此后，當(dāng)本案有了必定的市場(chǎng)著名度和認(rèn)可感此后，能夠與媒體合辦一系列與市民生活息息有關(guān)、喜聞樂(lè)道的活動(dòng)，能夠是一些與房產(chǎn)沒(méi)關(guān)的欄目，如：財(cái)經(jīng)股市、時(shí)勢(shì)新聞等，主旨是在保證本案銷售的前提下，全面提高開發(fā)商的公司品牌形象與市場(chǎng)認(rèn)可感。與市民生活關(guān)系親密的媒體我們應(yīng)當(dāng)充分利用各個(gè)與百姓生活息息有關(guān)的媒體做宣傳，如:能夠充分考慮在銀行帳單、平時(shí)生活的水、電、煤等帳單上邊做廣告宣傳，此外還能夠加上一些公交車輛的站點(diǎn)撥報(bào)等。自行組織或聯(lián)合別人(政府機(jī)構(gòu)、民間集體、其余公司等)合作舉辦一些有價(jià)值意義的公關(guān)活動(dòng)。媒體推行計(jì)劃2.1指引期2003年10月——2004年3月媒體計(jì)劃媒體軟新聞月中下旬陸續(xù)開始在報(bào)紙媒體上登載一系列的形象宣傳，側(cè)重宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，如：開發(fā)理念、設(shè)計(jì)思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)、倡議的休閑生活方式等。戶外媒體戶外形象廣告陸續(xù)向市場(chǎng)公然，這些戶外媒體主要以形象宣傳為主。以鋼鐵大街、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等地區(qū)路段為主，公布燈箱廣告及戶外看板；主要的公交線路車身內(nèi)外的廣告，以及車廂內(nèi)的報(bào)站廣告；并且不停在市里主要路段拉上一準(zhǔn)時(shí)間的廣告宣傳橫幅以及宣傳引導(dǎo)旗。市民生活媒體增強(qiáng)與銀行、公用事業(yè)單位的合作，在每個(gè)月的銀行、水、電、煤、手機(jī)等帳單長(zhǎng)進(jìn)行廣告宣傳；2.2開盤強(qiáng)銷期及連續(xù)期2004年4月——2004年11月媒體計(jì)劃新聞媒體與媒體合作舉辦房地產(chǎn)專欄，全面詳細(xì)向廣大花費(fèi)者介紹項(xiàng)目主要狀況，并針抵花費(fèi)者相應(yīng)的問(wèn)題做出正確的回復(fù)，藉此全面提高市場(chǎng)著名度，并成立優(yōu)秀的市場(chǎng)口碑形象。正式開盤前在電視、電臺(tái)、報(bào)紙、雜志、戶外、網(wǎng)絡(luò)等方面進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)攻擊宣傳，向廣大市民見告——本項(xiàng)目馬上開盤。在新聞媒體上以軟硬性、硬性廣告（含必定數(shù)目的電視、電臺(tái)、雜志廣告）相聯(lián)合大勢(shì)宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)賣點(diǎn)，在以恢弘不中斷的廣告宣傳指引聚積下，努力抬高客戶對(duì)“開元名都”的心理價(jià)位，這是本期廣告所要達(dá)到的目的。公關(guān)活動(dòng)推出第一份“項(xiàng)目沙龍”會(huì)刊，面向本案所針對(duì)的潛伏花費(fèi)集體發(fā)放。酬謝會(huì)假如前階段經(jīng)過(guò)廣告宣傳策略達(dá)到預(yù)約的銷售目標(biāo)后，建議在月尾開一個(gè)酬謝會(huì)，一是對(duì)感謝各方的關(guān)懷與幫助，感謝已經(jīng)購(gòu)房者的支持；二是對(duì)這先期的工作總結(jié)；三是為此后的推行進(jìn)行醞釀工作，將那些有購(gòu)置意愿客戶的關(guān)注度吸引住。在酬謝會(huì)上突出重申本案首期推出的房源已經(jīng)基本銷售完成，在12月將推出第二批房源，存心向的客戶能夠于**月**日開始前來(lái)訂購(gòu)。酬謝會(huì)的目的：希望經(jīng)過(guò)此次酬謝會(huì)第一將存心向購(gòu)置本案的客戶全面消化干凈，其次經(jīng)過(guò)市場(chǎng)宣傳造成本案求過(guò)于供的現(xiàn)狀；再者經(jīng)過(guò)相應(yīng)的媒體宣傳再次告之花費(fèi)者，精選永久是稀罕的，好東西人人都會(huì)搶，一定要掌握住機(jī)遇，為我們下一階段的推行工作確立下優(yōu)秀的市場(chǎng)基礎(chǔ)。2.3第二輪推行期2004年12月——2005年8月媒體計(jì)劃新聞媒體在此時(shí)期，在新聞媒體要比上開盤時(shí)期要低調(diào)一些，在此時(shí)期的平面媒體主要宣傳項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)和對(duì)已經(jīng)購(gòu)置了本案的客戶表示感謝，接下來(lái)在媒體上宣傳項(xiàng)目準(zhǔn)備推出二期，在**月**日準(zhǔn)備接受預(yù)約，并且向社會(huì)民眾表示開發(fā)公司的信心——將自始自終地向社會(huì)供給高質(zhì)量的住所。希望經(jīng)過(guò)系列擁有說(shuō)服性和煽惑性的宣傳煽惑花費(fèi)者前來(lái)購(gòu)置，并且在接受第二次認(rèn)購(gòu)的時(shí)候，經(jīng)過(guò)媒體再次宣傳指引花費(fèi)者“精選永久是稀罕的，好東西人人都會(huì)搶，必定要掌握住機(jī)遇，假如你錯(cuò)失一期的話，那么千萬(wàn)不要再錯(cuò)失此次機(jī)遇。”并且不失機(jī)機(jī)的在媒體上大舉宣傳二期購(gòu)置時(shí)火爆的場(chǎng)景，藉此將花費(fèi)者購(gòu)房的熱忱煽惑起來(lái)，將本案炒熱起來(lái)。市民生活媒體在此時(shí)期，一些與市民生活息息有關(guān)的媒體上，也應(yīng)當(dāng)同時(shí)做到相應(yīng)地慶賀宣傳配合。公關(guān)活動(dòng)與當(dāng)?shù)啬骋桓呤找暵实碾娨暀谀抗餐献鲃?chuàng)辦一個(gè)別開生面的小欄目，該合辦的欄目不必定需要與房地產(chǎn)有關(guān)，最好是市民喜聞樂(lè)道、參加性高的智力性活動(dòng)，整個(gè)活動(dòng)為期6—9個(gè)月，最后該活動(dòng)的冠軍由開發(fā)商贈(zèng)予給獲獎(jiǎng)?wù)咭惶鬃∷?。希望?jīng)過(guò)這個(gè)活動(dòng)吸引廣大市民的注意，讓開發(fā)商及本項(xiàng)目的品牌快速地在內(nèi)蒙市場(chǎng)上興起并打下堅(jiān)固的品牌基礎(chǔ)。2.4清盤了案期2005年9月——2006年5月媒體計(jì)劃新聞媒體經(jīng)過(guò)少許的廣告投放,側(cè)重于見告清盤期將推出的各項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng),盡可能的將節(jié)余房子去化。廣告推行估算3.1廣告估算組成項(xiàng)目的廣告花費(fèi)主要分為包裝和推行花費(fèi)，而包裝和推行包含以下內(nèi)容：設(shè)計(jì)制作樓書及宣傳手冊(cè)；拍攝制作電視廣告及電臺(tái)廣告（不包含請(qǐng)模特或明星花費(fèi)）；設(shè)計(jì)制作銷售展板；設(shè)計(jì)制作戶外廣告；設(shè)計(jì)制作手提資料袋、宣傳品、小禮物等；各種版面報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)；雜志廣告設(shè)計(jì)；制作模型；媒體公布費(fèi)：包含報(bào)刊、雜志、電視、電臺(tái)、戶外廣告等；設(shè)計(jì)制作地盤禮儀包裝；各展銷會(huì)參展費(fèi)；公關(guān)活動(dòng)等其余內(nèi)容；3.2廣告花費(fèi)估算房產(chǎn)項(xiàng)目往常的廣告估算標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總銷金額的3%—5%，依據(jù)本案總銷金額620，000，000元計(jì)。建議本案廣告花費(fèi)投入量為180萬(wàn)至300萬(wàn)。3.3各階