世聯(lián)北京房地產(chǎn)市場走勢分析報告

08北京·真正考驗剛才開始——北京房地產(chǎn)市場走勢分析第1頁分析路徑23市場現(xiàn)實狀況改變未來趨勢預(yù)測在路上年底，北京房地產(chǎn)市場在政策下即時反應(yīng)考慮哪些原因？它們產(chǎn)生了什么影響？我們走在一條什么樣路上？1第2頁市場變動年底……市場終究發(fā)生了什么？第3頁一級市場：土地流標，開發(fā)商拿地激情不再；二級市場：樓盤價格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上門量下降，客戶觀望態(tài)度加重；成交量整體下降；年底，看到是：Q:這些情況和前幾月深圳相同，那么，接下去，北京會出現(xiàn)和深圳一樣房價跌落么?三級市場：各大中介縮減分店數(shù)量；第4頁朝陽來廣營鄉(xiāng)清河營村１＃地流標（12月份）；順義五塊低價住宅用地流標；廣渠路15#地塊流標；……細看北京市場12月土地成交總量（㎡）占整年土地總成交量29.4%；取地方式日趨豐富，開發(fā)商聯(lián)合拿地（中鴻/城建、春光/大地），從事土地一級開發(fā)開發(fā)商后續(xù)進行二級開發(fā)（甄氏、魯能等），品牌開發(fā)商拿地（華潤）國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)（國華置業(yè)）；進入1月以來，全方面從緊貨幣政策使得開發(fā)商取得貸款難度越來越大，土地開發(fā)后續(xù)成本越來越高；大幅高價地塊出現(xiàn)流拍，開發(fā)商拿地日趨慎重土地流標，開發(fā)商慎重拿地一級市場第5頁整年城區(qū)供地主要集中在朝陽與豐臺區(qū)，周圍供給主要集中在昌平，順義，大興區(qū)域；土地供給向外偏移趨勢顯著，五環(huán)外土地供給占到七成以上，城市邊緣地域?qū)⒊蔀槲磥沓鞘袩狳c。城市外圍中小體量，較低地價地塊，因其運作風(fēng)險較小而越來越受到開發(fā)商重視。高價“明星”地塊（廣渠路15#流標）則被開發(fā)商回避，出現(xiàn)流標；一級市場土地供給外圍漸成熱點，運作風(fēng)險較小地塊受到發(fā)展商青睞，開發(fā)商取地?zé)崆橛兴鶞p緩第6頁一級市場地價上升，市場轉(zhuǎn)淡，各類開發(fā)商采取不一樣取地策略躲避風(fēng)險上市企業(yè)萬科、金地等上市企業(yè)在取地上逐步趨于保守，加緊土地開發(fā)運轉(zhuǎn)速度，甚至愿意放棄一定利潤率，確?，F(xiàn)金流。大型非地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)普通考慮前期運作地塊，如魯能做順義馬坡組團一級開發(fā)，后續(xù)拿地也針對這一區(qū)域展開。地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)龍湖大肆取地，尤其是一些“兩限地”；“兩限地”即使利潤率低，不過，定向銷售，安全系數(shù)高，確保企業(yè)基本現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。中小企業(yè)采取觀望策略，北京大批項目企業(yè)被注銷。后續(xù)無項目跟進?！耙粌?nèi)一外”策略市內(nèi)關(guān)鍵地塊仍被看好——首開西直門地塊，拆遷成本直線上升仍不愿放棄；外圍低價地塊成為新寵——開發(fā)風(fēng)險小，未來發(fā)展前景值得預(yù)期。第7頁經(jīng)過05、06、價格變動情況擬合比對發(fā)覺，前三季度漲幅超出了05、；價格走勢維持在上升通道中，“9.28”政策出臺后，價格增速顯著放緩二級市場上六個月樓市價格跨越式抬升直接造成了后期，頻繁房地產(chǎn)打壓政策出臺；伴隨政策頒布，尤其是“9.28”貨幣信貸政策實施，遏制了房價高速增加，樓盤價格回歸到平穩(wěn)上升通道當(dāng)中。第8頁城市住宅類產(chǎn)品中，頂級住宅價格依然堅挺，其它各類項目均采取一定價格杠桿或促銷伎倆二級市場各項目標監(jiān)控數(shù)據(jù)表明，從12月中旬開始，部分項目成交均價出現(xiàn)下降。如：星河灣，金都杭城，泛海國際，珠江帝景……從項目調(diào)查情況來看：頂級豪宅無降價情況，成交數(shù)量穩(wěn)定，穩(wěn)居高端；（銀泰11月成交6套，御金臺……）其它項目降價主要目標為：降低風(fēng)險，確?，F(xiàn)金回流。其中少數(shù)為低成本，高利潤率尾盤項目：韋伯國際韋伯國際，年7月首次上市，上市價12500元/平米，近期尾盤開盤價24500元/平米，降價到22000元/平米，仍保持高漲幅；更多是因開發(fā)商資金計劃限制項目，如：星河灣、soho公館、master領(lǐng)寓等，出現(xiàn)或明或暗降價。以“報起步價”方式促進銷售；變精裝為毛坯，降低入市價格；價值附贈；一次性付款折扣；第9頁亞北別墅區(qū)大部分項目處于供給真空區(qū)，受政策影響較小。在中海瓦爾登湖，灣流匯等項目上表達客戶上門量減小，成交周期增加；造成用戶猶豫原因主要為對后期市場走勢擔(dān)憂，而不是購置力原因限制。二級市場別墅市場受政策影響不大，總體銷售情況比較平穩(wěn)，且有日漸升溫之勢國土資源部等部委日前聯(lián)合公布實施２００６年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，影視城、賽車場、公墓等被列為限制用地項目，別墅、高爾夫球場、賽馬場等項目用地則被明令禁止。以前公布１９９９年版目錄同時廢止。政策影響：“別墅用地審批叫?！闭邔嵤o形中使得市場上別墅產(chǎn)品成為物業(yè)產(chǎn)品中稀缺產(chǎn)品，價值得到提升；另外，購置別墅客戶基本上都是財富積累程度較高支付階層，其資金貯備較為充裕，購房受政策影響較??；第10頁客戶對于項目標關(guān)注度因項目自住/投資類型不一樣而異：master和金地·名京為同期入市總價相當(dāng)項目；項目市調(diào)表現(xiàn)出高價投資性項目如master領(lǐng)寓銷售現(xiàn)場人氣較差;Master在開盤后進行兩次市調(diào)時發(fā)覺，雙休日下午現(xiàn)場客戶僅五批次左右；同期開盤自住為主項目如金地名京則能保持一定關(guān)注度.金地名京進行數(shù)次現(xiàn)場調(diào)查，雙休日下午現(xiàn)場客戶能維持到十到十五批次，而開盤當(dāng)日人氣更旺?？蛻羯祥T量下降，持幣觀望情緒加重二級市場市場關(guān)注度高項目：新開盤：例，北緯40°新產(chǎn)品：例，金地·名京滿足購房者心理價格預(yù)期：例，美利山這點是與深圳市場情況極為不一樣第11頁9月，成為北京樓市主要“拐點”。市場供求比發(fā)生轉(zhuǎn)換，首次出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。但如美利山等，新開盤、區(qū)域內(nèi)相對低價項目，則受到高度追捧。（美利山項目首批開盤440戶，開盤當(dāng)日余人排隊搖號，一周內(nèi)銷售400余戶）表明，市場中剛性自住需求仍大量存在，但受高房價限制，一但價格下降就會出現(xiàn)“井噴”。二級市場受政策影響，市場整體成交量開始下滑，價格依然堅挺，經(jīng)典高位盤整表現(xiàn)。第12頁早期間成交下降情況較為顯著：截止年1月13日，北京樓市商品房住宅期房網(wǎng)上簽約日均為213套，20同期為308套；現(xiàn)房日均簽約38，2007同期為74。二級市場伊始，市場整體走勢趨于緩解，同比降幅較為顯著造成這一結(jié)果，有多方面原因，主要在于：每到農(nóng)歷新年，為每年市場淡季；高房價對購置者支付能力要求提升；二套房政策細化與嚴格化，拖延了一部分購房者；對于后市降價聲音越來越大，部分購房者產(chǎn)生動搖；第13頁三級市場上，從九月份起，二手房銷量上升；12月份稍有回落仍高于前面幾月；說明在中介進行緊收戰(zhàn)略同時，北京三級市場仍保持一定量。三級市場二手房市場增加，說明了房地產(chǎn)市場資產(chǎn)重估進程受影響較小。這是房地產(chǎn)市場主動原因第14頁基于北京市場現(xiàn)實狀況小結(jié)：市場觀望態(tài)度顯著加強；新開盤、產(chǎn)品有所創(chuàng)新及對應(yīng)客戶心理價位預(yù)期三類項目市場反響良好；由以上現(xiàn)象能夠得到：客戶購置力沒有受到重大打擊；北京市場剛性需求依然強勁，自住型客戶熱情不減；投資性客戶投資成本增加，被迫出場，持幣觀望；北京市場北京市場總結(jié)：第15頁深圳市場成交大幅走低大勢：二手房成為市場主力。深圳市場二手房與一手房市場成交百分比超出2：1，首次突破1：1（，二手房成交面積開始不停提升）。第16頁深圳市場詳細特征：一個依舊，兩個極端，三個階段。一個依舊：房價連續(xù)飆升，上升幅度超出60%，6、7月份有短暫調(diào)整。兩個極端：冰火兩重天，“9.28政策”成為主要分水嶺，之后較前成交量下降59%。第17頁三個階段：成交量分三個階段跌到谷底。6月、9月是成交量高點，隨之而來政策打壓使成交曲線自然分為三個階段。1-6月，成交量上升。7-9月，大幅跳水，限外令出臺。此階段客戶深訪反應(yīng)，市場主體對后市相當(dāng)看好，備有信心。10-12月，連續(xù)走低，“9.28政策”出臺。深圳市場購房者：持幣觀望。開發(fā)商：全線降價。中介商：業(yè)務(wù)萎縮。政府：土地流拍。兩次政策打壓，形成價格曲線三個階段第18頁深圳市場已經(jīng)進入下降通道，開始回歸基本面；北京市場還處于高位盤整期，未來走向可能發(fā)生分化北京市場深圳市場以新房供給為主力以二手房為市場主力對房地產(chǎn)市場保有一定關(guān)注度市場關(guān)注度連續(xù)走低部分項目受新政影響成交量下降9.28新政后成交量大幅萎縮市場熱度降低，部分項目開始采取促銷方法市場轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商降價傾盤北京深圳湖南、長沙等城市市場比較第19頁WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所謂M型社會，指是在全球化趨勢下，富者大賺全世界錢，財富快速攀升；其次，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個社會財富分配，出現(xiàn)很大缺口，跟“M”字型一樣，整個世界分成了三塊，左邊窮人變多，右邊富人也變多，中間這塊突然陷下去，然后不見了。“歡迎來到新世界”他說，在這個新世界當(dāng)中，“你薪水最高峰，平均是在40歲左右，過了這個尖峰，便鮮有機會升官或加薪。你也別再認為，只要咬牙忍一忍，好日子還會回來。”社會現(xiàn)實第20頁伴隨宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展，傳統(tǒng)橄欖型社會結(jié)構(gòu)中中產(chǎn)出現(xiàn)分化，一部份人快速利用新科技、新技術(shù)、新經(jīng)濟快速致富，由中產(chǎn)升級為“上中產(chǎn)”，一部份保持與宏觀經(jīng)濟相正確發(fā)展步調(diào)，成為“中中產(chǎn)”，而另一部分因為未能趕上時代步伐，開始淪為“下中產(chǎn)”。

房價上升速率與城市人群可支配收入增幅巨大背離，M型社會悄然形成M中產(chǎn)階層下滑低收入階層百分比增大高收入階層百分比增大概念提出：日本經(jīng)濟學(xué)家，大前研一，對1990年代以來日本社會經(jīng)濟歸納得出。M型社會特征：伴隨資本和資源重新分配,中產(chǎn)階層逐步失去競爭力,而淪落到中下階層,中產(chǎn)階層人數(shù)降低；社會結(jié)構(gòu)展現(xiàn)：左邊窮人變多，右邊富人也變多，但中產(chǎn)階層人數(shù)降低。社會現(xiàn)實以來，北京總體房價增幅維持年均10——20%，而人均可支配收入年均增加僅為5%左右。第21頁沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定社交圈、重視禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華生活方式思想深刻、有極強洞察力、有遠見、有較高聲望、重視自己社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)生活基礎(chǔ)上，強調(diào)個性化生活方式、較強創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個性標志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃地方豐富閱歷、有敏銳洞察力、較強人際網(wǎng)、存在一些顯示身份炫耀心理同時也重視生活品質(zhì)和舒適性。重視生活舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新東西、追求適合自己新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感責(zé)任感強、有不停提升本身強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價格有一定敏感度小資一族、重視生活品質(zhì)、知道享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定敏感傳統(tǒng)豪宅客戶產(chǎn)品需求特征：豪宅片區(qū)（小區(qū)）占有資源大面積低密度產(chǎn)品尊貴奢華價值層面財富層面高中低傳統(tǒng)轉(zhuǎn)型新型客戶分類年紀職業(yè)/行業(yè)特征描述財富新貴繼承者24-35家族企業(yè)多有海外留學(xué)經(jīng)驗，視野開闊，年紀輕輕但社會經(jīng)驗豐富，對金錢并不敏感，重視品位格調(diào)自然擁有快速積累者30-40電子/IT/金融/貿(mào)易等新興行業(yè)學(xué)歷層次較高，多為本科以上，財富積累快速，自信心強，追求視野國際性和先進性，重視生活城市感與當(dāng)代感傳統(tǒng)財富階層45歲以上加工/貿(mào)易/機械等傳統(tǒng)行業(yè)早期財富積累者，穩(wěn)重保守，自我認同感很強，重視家庭，總是尊崇正統(tǒng)經(jīng)典方式傳統(tǒng)豪宅與新豪宅獨立細分市場開始形成社會現(xiàn)實中產(chǎn)分化，帶來支付力分化，誕生豪宅新貴，中間價位（1-2萬/㎡）物業(yè)產(chǎn)品將成消化難點第22頁未來趨勢未來……哪些是需要考慮原因？會產(chǎn)生什么影響？第23頁年三大城市宏觀調(diào)控結(jié)果城市政策模式調(diào)控結(jié)果北京土地政策為主剛性需求造成市場整體價格上漲中心城區(qū)價格上漲幅度大上海金融+土地打擊投機型房地產(chǎn)需求效果顯著，成交量下降外環(huán)區(qū)域價格大幅下降，中心區(qū)仍保持增加政策平穩(wěn)后，成交量及價格快速反彈深圳規(guī)范秩序+金融全市房地產(chǎn)價格連續(xù)上漲關(guān)內(nèi)市場價格上漲幅度高于關(guān)外高端產(chǎn)品價格上漲幅度高于普通產(chǎn)品調(diào)控伎倆由土地、金融政策轉(zhuǎn)入最直接行政、稅收伎倆，處理問題已由市場伎倆向政治行動轉(zhuǎn)移；多數(shù)政策細則難以落實，各地方政府實施力度不一樣；

宏觀調(diào)控效果曇花一現(xiàn)，尤其對于領(lǐng)漲各城市中心區(qū)房價打擊失效，全國房價深入上攻。第24頁年“國6條”政策回顧“國6條”“國8條”一、切實調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制訂和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出詳細百分比要求。五、加緊城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，主動發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地處理低收入家庭住房困難。一、強化規(guī)劃調(diào)控，改進住房供給結(jié)構(gòu)。六、加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。二、深入發(fā)揮稅收、信貸、土地政策調(diào)整作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售相關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓步驟稅收政策，有區(qū)分地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)整住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供給規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，阻止囤積土地行為。二、加大土地供給調(diào)控力度，嚴格土地管理三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓步驟營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增加。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。四、深入整理和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，阻止私自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全方面、及時、準確地公布市場供求信息，堅持正確輿論導(dǎo)向。七、切實整理和規(guī)范市場秩序，嚴厲查處違法違規(guī)銷售行為。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。調(diào)控伎倆重新集中到土地政策方面；以調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主要目標；強調(diào)金融政策但在細化與執(zhí)行上仍缺乏力度；

對于北京房價上漲根源針對性不強，調(diào)控效果短期內(nèi)無法顯現(xiàn)；市場價格繼續(xù)上升。第25頁之前宏觀調(diào)控政策失效原因：1、綜觀宏調(diào)各種辦法效果不彰，其中各部門辦法作用相互抵消是一個主要原因。比如嚴格限制土地供給和控制價格過快上漲；增加社會保障用房和90/70；增加交費稅費，讓老百姓享受資產(chǎn)收入等等；2、一些部門政策可操作性不強，政策無法實際執(zhí)行。比如保有稅，也叫物業(yè)稅，這個稅制從道理上是應(yīng)該收，關(guān)鍵是怎么收？在中國個人所得稅個人申報還沒有普及情況下，想像香港那樣按季度讓業(yè)主交稅，能否行得通？會不會造成法不責(zé)眾局面？3、金融信貸政策比較靈活，可伸可縮；而各行政部門政策含有相對剛性，出臺輕易，執(zhí)行難、調(diào)整更難。第26頁政策層面市場層面年影響原因——政策調(diào)控直指“資金、土地”兩大命脈，重視可行性；——市場力量影響加重；金融：上調(diào)存款準備金率，屢次加息，收緊銀根；信貸：“9.28”新政出臺；90/70政策影響顯現(xiàn);國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進入地產(chǎn)行業(yè)；“兩限房、經(jīng)適房”等替換品供給計劃實施；輿論環(huán)境對于未來房價下降預(yù)期，影響部分購房者產(chǎn)生觀望心態(tài)；……政策分析土地：規(guī)范取地路徑，整理行業(yè)秩序；土地供給連續(xù)放量，打擊囤地行為；稅收：嚴查土地增值稅；物業(yè)稅懸而不出；第27頁信貸政策無放松跡象，繼續(xù)延滯需求釋放年9月出臺“第二套住房”政策，提升了對購置第二套住房首付百分比和貸款利率。隨即，細則要求一步步嚴格。年12月要求為：借款人家庭為單位取消了公積金貸款“豁免權(quán)”只要曾利用銀行商業(yè)貸款購房者，即使己還清貸款，除家庭人均住房面積小于當(dāng)?shù)仄骄酵?，仍按第二套住房計算。剛才召開北京市十三屆人大一次會議，代市長郭金龍表示多渠道處理住房困難，嚴格執(zhí)行房貸管理政策。趨勢研判第28頁金融信貸政策效果深入顯現(xiàn)，企業(yè)資金鏈運轉(zhuǎn)吃緊；年，10次上調(diào)銀行存款準備金，6次加息；面對泛濫流動性，國內(nèi)銀行金融政策愈來愈嚴在全國范圍流動性泛濫與通漲問題得到有效處理之前，預(yù)計政府會繼續(xù)收緊銀根。金融政策強迫下，加之銷售回款遲緩，各開發(fā)商資金鏈都出現(xiàn)壓力。一些經(jīng)濟實力較弱開發(fā)商不得不降價銷售，力爭快速回款，以確保企業(yè)運行。在國內(nèi)銀行銀根緊縮同時，房地產(chǎn)行業(yè)海外融資難度不停加大;一些開發(fā)商在國內(nèi)股市上市贈發(fā)計劃也一再受阻。宣告年，中國將執(zhí)行從緊貨幣政策，隨即繼續(xù)上調(diào)準備金率；趨勢研判銷售速度受壓制；在容積率加大，工期拉長情況下，銀行“簽約30%，封頂70%”回款方式大大影響了回款速度；第29頁，在資金起源難求同時，各種運行成本也連續(xù)上升：地價繼續(xù)上升，地款要求一次性付清

北京地價上升63%，在土塊缺口依舊嚴重；土地供給總量預(yù)計有大幅上升，但以當(dāng)前規(guī)則七成以上面積將被用于保障性住房，商口房用地反而愈加擔(dān)心；用地緊缺將使地價深入上漲；而要求一次性付清數(shù)億元購地款是企業(yè)資金和沉重負擔(dān)；土地拆遷成本上升

奧運會影響下，土地空置期資金損失建材價格上升，人力成本上升……趨勢研判第30頁土地供給連續(xù)放量，打擊囤地行為，促進商品房上市供給；從06、起，北京市土地供給開始放量；這部分土地將在陸繼上市，商品房市場供給將放量，解緩供求矛質(zhì)，平抑房價。同時，.1.7《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地通知》“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)該無償收回，土地閑置滿一年不滿兩年，按出讓或劃拔土地價款20%征收土地閑置費，對于閑置土地尤其是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價”政府一面加緊供地，一面加速土地向商品房轉(zhuǎn)變；以加大商品房供給量，緩解供給矛盾，平抑房價。趨勢研判第31頁規(guī)范取地路徑，整理行業(yè)秩序嚴格規(guī)范土地取得路徑；一級土地開發(fā)難度加大，無利可圖；一級土地開發(fā)商原有特權(quán)也逐步消失；將開發(fā)商取地路徑集中在了土地招拍掛上。使土地成本上升，將原先一些不規(guī)范經(jīng)營，資金實力弱房地產(chǎn)企業(yè)擠壓出局。趨勢研判第32頁國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進入地產(chǎn)行業(yè)，激化行業(yè)競爭，增加商品房供給；房地產(chǎn)行業(yè)資金平均利潤率無疑高于其它國有行業(yè)，高額資金回報率吸引國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)。這些企業(yè)融資渠道較方便，資金力量雄厚，激化了優(yōu)質(zhì)土地開發(fā)權(quán)競爭。同時增加住宅供給量，激化了銷售競爭；最終可能拉低房地產(chǎn)行業(yè)資金利潤率水平。趨勢研判第33頁嚴查土地增值稅，壓縮行業(yè)利潤空間；物業(yè)稅懸而不出，遏制投資型購房行為；年1月國家稅務(wù)總局公布最新“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理相關(guān)問題通知”，稱年2月1日正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等土地增值稅。年，國稅局急搭土地調(diào)控車，要求從嚴征收土地增值稅；預(yù)防開發(fā)商大量囤積土地，深入縮了小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間；將資金實力弱，運行能力差企業(yè)清理出局，治理行業(yè)市場。趨勢研判采取稅收杠桿，調(diào)控房價第34頁“90/70政策”效果集中彰顯趨勢研判從“90/70”政策出臺后作用過程：年6月出臺90/70政策，迫使當(dāng)初一批項目不得不重新規(guī)劃報批，延遲上市；，絕大部分地塊受90/70政策限制；這兩部分地塊會在集中上市。政策作用結(jié)果是：上市產(chǎn)品中，90平米以下產(chǎn)品會占到總面積50%以上。政策作用在已經(jīng)初見端倪90平米以下產(chǎn)品己經(jīng)顯現(xiàn)出供大于求狀態(tài)。第35頁1、市場產(chǎn)品表現(xiàn)顯著分化：在客戶接收“市場教育”前，90平米以下戶型預(yù)計會出現(xiàn)供遠大于求情況，激烈競爭很可能造成價格變動；而90平米以上戶型，尤其是150平米以上大戶型及別墅戶型，將可能因為供不應(yīng)求而出現(xiàn)價格連續(xù)上升趨勢；2、地塊、產(chǎn)品價值實現(xiàn)受限：“90/70政策”，加之越來越高容積率規(guī)劃，很大程度上影響了產(chǎn)品品質(zhì)打造；使得一些地塊價值無法完全實現(xiàn)，即使進行開發(fā)也將面臨產(chǎn)品定位尷尬。廣渠路15號地塊流標在一定程度上受到該原因影響。趨勢研判“90/70政策”對市場影響效果第36頁“兩限房、經(jīng)適房”等替換品供給放量；保障住房、二手房、商品房將三分天下；作為商品房替換品，年3月，政府提供各類保障性住房開始試行；北京市制訂“三年內(nèi)兩個1000萬”供給計劃，而這些經(jīng)適房，限價房將于開始陸續(xù)供給；年政府計劃落實450萬平米兩限房、經(jīng)適房廉租房。即使所占比重有限，不可能僅僅靠此就緩解矛盾，抑制房價，但確實分流了一部分需求；以整年態(tài)勢來看，二手房市場將繼續(xù)放量；二手房將與保障住房一起，改變市場供給結(jié)構(gòu)。同時經(jīng)適房、兩限房較低價格，也使整體房價數(shù)值降低，影響購房者心理，促生觀望態(tài)度。趨勢研判第37頁在對于房價下降預(yù)期愈來愈強環(huán)境下，即使是原先急于購房剛性需求者，開始考慮房價下降可能性?！肮拯c論”、“三年后再買房”等說法則是強化了這種對于降價心理預(yù)期，使購房者主動延緩購房行為，壓制購房需求。趨勢研判輿論環(huán)境對于未來房價下降預(yù)期，影響部分購房者產(chǎn)生觀望心態(tài)第38頁短時間內(nèi)房價波動，是開發(fā)商與購房者心理博弈，而博弈成敗決定于：信心從香港、上海、深圳市場案例來看，開發(fā)商信心被打擊，博弈失敗市場表現(xiàn)為：新開盤項目開盤價普遍低于原心理預(yù)期；大型開發(fā)商降價；趨勢研判“降價”廉價了，要趕快抓住機會跌了，樓市不行了有信心無信心第39頁Factor3：金融政策效果深入顯現(xiàn)，考驗企業(yè)運行能力；Factor8：信貸政策無放松跡象，繼續(xù)延滯需求釋放；Factor4：規(guī)范取地路徑，整理行業(yè)秩序；Factor5：嚴查土地增值稅，壓縮行業(yè)利潤空間；Factor6：國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進入地產(chǎn)行業(yè)，激化行業(yè)競爭，增加商品房供給；Factor7：土地供給連續(xù)放量，打擊遏地行為，促進商品房供給量；Factor1：“90/70”政策發(fā)威，，小戶型掌握市場話語權(quán)Factor9：物業(yè)稅懸而不出，遏制投資型購房行為行業(yè)洗牌，一些資金實力弱，運行能力差企業(yè)將被迫降價求生存、或被并購整合。商品房供給放量；保償型住房計劃開始實施。購置力受限，需求延滯釋放。漲勢平抑，價格微調(diào)Factor10：輿論環(huán)境對于未來房價下降預(yù)期，影響部分購房者產(chǎn)生觀望心態(tài)。心理博弈組成價格波動。趨勢研判市場調(diào)整，行業(yè)洗牌，漲勢平抑，價格微調(diào)Factor2：“兩限房、經(jīng)適房”等替換品供給放量；產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)發(fā)生“質(zhì)”改變，市場進行結(jié)構(gòu)化調(diào)整。第40頁特殊原因：北京奧運趨勢研判種種限制開始實實在在顯現(xiàn)了出來：年2月底后，將停頓施工許可證審批；5月起，五環(huán)之內(nèi)將對重型施工車輛實施禁行；6月20日后，全市范圍內(nèi)項目禁止主體與土方施工；7月20日至9月20日，要求全線停工；……對于項目工期拖延，妨礙了企業(yè)資金鏈順利運轉(zhuǎn)；同時因為在建項目標停工，可能會在未來形成一個項目上市空檔，又是一個可利用機會。伴隨奧運臨近，“利好”開始向“利空”轉(zhuǎn)化。第41頁在路上我們……終究走在了一條怎樣路上？這條路前方通向哪里？第42頁預(yù)測Q：那條藍線，是向上嗎？北京正在從②走向③過程之中在路上第43頁人類預(yù)期未來基本模式這是一次軟著陸我們再也不會有衰退了！風(fēng)險太大，一切都太糟了，而且更糟！1.市場運行方式是曲線上升2.我們預(yù)期方式是直線式3.即使是長久牛市，也會發(fā)生重大調(diào)整人類投資三大現(xiàn)實在路上第44頁關(guān)鍵概念次要原因隨機事件宏觀調(diào)控辦法油價/美國次按揭關(guān)鍵基本原因市場趨勢在路上第45頁什么是“關(guān)鍵基本原因”總體經(jīng)濟發(fā)展金融：抵押貸款利率和可負擔(dān)性規(guī)劃：區(qū)域市場邊界人口：由年紀和收入決定可預(yù)測住房消費趨勢Genericdescriptionofthe4factors關(guān)鍵基本原因在路上第46頁房屋購置人口統(tǒng)計學(xué)（一）中國人口年紀分布第47頁房屋購置人口統(tǒng)計學(xué)（二）對經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響關(guān)鍵年紀通貨膨脹（進入勞動力市場后年）生活中事件進入勞動力市場革新成家購置第一套房子貸款高峰住房支出高峰負債高峰支出高峰投資高峰事業(yè)高峰退休（通貨膨脹率下降凈財產(chǎn)高峰慈善活動高峰平均年紀２０２３２６３１３２４２４２４８５４５８６３６４６５２３第48頁真正頂點出現(xiàn)在人口高峰期日本、香港、臺灣、美國時間價格第49頁金融與房地產(chǎn)市場：雙緊主題開發(fā)商貸款直接融資、外資、銀行信貸個人抵押貸款首付、利率、轉(zhuǎn)讓限制幣值：重估金融與房地產(chǎn)市場在路上第50頁金融與房地產(chǎn)市場：雙緊主題.9.27中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理通知》，依據(jù)通知，對已利用貸款購置住房、又申請購置第二套(含)以上住房，貸款首付款百分比不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布同期同檔次基準利率1.1倍。同時，通知對房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、消費貸款管理等問題做出了明確要求。金融政策。政府實施提升政策，加大多套房購房壓力，迫使部分投資者逐步退出投資市場.12.11中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理補充通知，以“家庭”為單位界定第二套房對于已利用銀行貸款購置首套自住房家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準。細化前期頒發(fā)金融政策。政府規(guī)范第二套房標準，統(tǒng)一商業(yè)銀行執(zhí)行細則。個人抵押貸款首付、利率、轉(zhuǎn)讓限制在路上第51頁金融與房地產(chǎn)市場：雙緊主題年1月7日，銀行間外匯市場美元對人民幣匯率中間價為：1美元對人民幣7.2695元，再創(chuàng)匯改以來新高，人民幣展現(xiàn)加速升值跡象。在路上第52頁區(qū)域市場重建主要基礎(chǔ)設(shè)施：城市地鐵和城際快速交通“城市中國”主題：城市群誕生市場規(guī)則一體化：一刀切全國市場統(tǒng)一主要民生安排：教育、醫(yī)療和安居保障在路上第53頁在路上北京城市規(guī)劃：城市外擴帶來機遇北京正在不停實踐著兩軸兩帶多中心城市規(guī)劃；北京十大邊緣集團，十一個新城建設(shè)規(guī)劃；城市軌道交通建設(shè)；京津城市帶形成；……第54頁新百萬富翁經(jīng)濟“投資中國”主題：沸騰二十一世紀中產(chǎn)階級快速崛起：大學(xué)受教育人數(shù)逐年快速增加年：495萬人1980年：22萬人復(fù)合增加率：24.7%在路上第55頁家庭財富：改革開放以來中國人均GDP和居民儲蓄余額展現(xiàn)快速增加趨勢，家庭財富快速增加年中國人均GDP到達15931元，比1978年增加42倍，復(fù)合增加率到達16.8%年：15931元/人1998年：6796元/人1978年：381元/人復(fù)合增加率：16.8%1998年：53407億元年：161587億元1978年：211億元復(fù)合增加率：39.4%年中國居民儲蓄余額到達161587億元，比1978年增加767倍，復(fù)合增加率到達39.4%在路上第56頁家庭財富：家庭年收入超出25000美元富裕家庭戶數(shù)將由年290萬戶增加到20850萬戶年：11372元/人1999年：5854元/人復(fù)合增加率：10.0%年份戶數(shù)可支配收入290萬戶180億美元850萬戶1170億美元增加率2倍5.5倍家庭年收入在$25000美元以上富裕階層戶數(shù)數(shù)據(jù)起源：萬事達卡國際組織，《萬事達卡中國富裕階層調(diào)查匯報》，年8月資產(chǎn)達百萬美元以上中國家庭在過去5年翻了一番，到達31萬戶，年均增加23.4%，排在美國、日本、英國、德國之后，位居全球第五。未來5年，將再增加1倍，到達60.9萬戶；10萬美元以上家庭戶多年將到達640萬戶。家庭年收入在25000美元以上富裕階層中39%分布在北京、上海、廣州，預(yù)計到年三個城市富裕階層百分比將上升到47%。富裕階層中，有65%擁有2套住房，26%擁有3套住房，平均面積184平方米，8%擁有4套住房。在路上第57頁新百萬富翁經(jīng)濟資產(chǎn)增加速度高于收入增加速度公眾股票投資S型曲線“投資中國”主題：沸騰二十一世紀投資革命將席卷每一個家庭在路上第58頁世界經(jīng)濟和人口改變世界人口增加歷史全世界人口出生率下降在路上第59頁年關(guān)鍵城市：北京、上