上海市房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

上海市房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告上海市房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告定義：房地產(chǎn)行業(yè)是指經(jīng)國家有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)，為滿足社會(huì)需求，在土地上建造或改建、擴(kuò)建的用于居住、辦公、商業(yè)、旅游、休閑等各種用途的建筑物和配套設(shè)施的開發(fā)、銷售、管理、服務(wù)等活動(dòng)。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。分類特點(diǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)可以分為四個(gè)不同類型的市場(chǎng)：住宅市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)、辦公市場(chǎng)和工業(yè)市場(chǎng)。其中，住宅市場(chǎng)是最主要的市場(chǎng)。根據(jù)不同屬性和需求劃分，住宅市場(chǎng)包括了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、商品房等。商業(yè)市場(chǎng)包括商鋪、商場(chǎng)、超市、餐廳、娛樂場(chǎng)所等。辦公市場(chǎng)主要指寫字樓。工業(yè)市場(chǎng)包括生產(chǎn)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到重視的原因在于它對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用以及它涉及的廣大人口。其特點(diǎn)包括地價(jià)影響、政策導(dǎo)向、集中度高、前期投入大、后期現(xiàn)金流豐厚等。產(chǎn)業(yè)鏈：房地產(chǎn)行業(yè)一般包括開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)單位、建筑施工公司、物業(yè)管理公司等。從開發(fā)到銷售后的服務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜。以房屋建造和銷售為例，其生命周期包括:土地、設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、維修等多個(gè)環(huán)節(jié)。其中，物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)從提供物業(yè)銷售支持服務(wù)，到延長物業(yè)使用壽命、提高物業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵鏈條。管理者需真正了解物業(yè)管理的核心，在服務(wù)居民與企業(yè)同時(shí)加強(qiáng)物質(zhì)和精神建設(shè)。發(fā)展歷程：上海市的房地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)初就已開始蓬勃發(fā)展。一戰(zhàn)以后，上海的建筑業(yè)逐步穩(wěn)定下來，大批歐洲人和東南亞的富商涌進(jìn)了上海，斥巨資購買了大量的海濱別墅，開展商業(yè)和產(chǎn)業(yè)建設(shè)。進(jìn)入新中國以后，中國經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，并且房地產(chǎn)業(yè)也隨之迅速發(fā)展。在1980年代，中國開始實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的改革，這也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了至關(guān)重要的推動(dòng)作用。20世紀(jì)80年代末，上海開始出現(xiàn)大批新型住宅小區(qū)，這標(biāo)志著上海房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。行業(yè)政策文件及其主要內(nèi)容：《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》（1997年、2007年修訂）：對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)要求逐漸提高，對(duì)開發(fā)商的信譽(yù)、建設(shè)質(zhì)量和售后服務(wù)提出了更高的要求。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法》（2001年、2016年修訂）：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理力度進(jìn)一步加強(qiáng)，規(guī)范了企業(yè)開發(fā)行為?！渡唐贩夸N售管理辦法》（1996年、2015年修訂）：加強(qiáng)了對(duì)商品房銷售方的監(jiān)管，明確了購房者的權(quán)利和拼搏，并且對(duì)銷售行為提出了具體的規(guī)定?！斗课萁ㄖc市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理?xiàng)l例》（2004年、2013年修訂）：進(jìn)一步強(qiáng)化了房屋建筑的質(zhì)量、安全監(jiān)管，并且規(guī)定了開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工方的責(zé)任和義務(wù)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：上海市房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)十分明顯，這一點(diǎn)在全國也是有目共睹的。主要表現(xiàn)在：（1）GDP水平高，上海地區(qū)有較高的消費(fèi)潛力。（2）人口資源豐富，有一定的住房需求，隨著城市化的發(fā)展，人口數(shù)量還將不斷增長。（3）金融體系成熟，資金流動(dòng)性強(qiáng)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的資金支持。社會(huì)環(huán)境：上海市的社會(huì)環(huán)境也很好，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的幫助。首先，上海市的政治穩(wěn)定性很高，政府和企業(yè)之間的溝通、協(xié)調(diào)相對(duì)較為順暢。其次，上海市覆蓋面廣，公共服務(wù)較為完善，社會(huì)治安相對(duì)較好。這些都為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了條件。技術(shù)環(huán)境：上海市在科技方面一直擁有先進(jìn)的技術(shù)力量和發(fā)展環(huán)境，這也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。近年來，隨著人工智能、信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的不斷發(fā)展，這些技術(shù)也不斷被運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，如智能家居、智慧小區(qū)、智能安防等。這些新技術(shù)的應(yīng)用可以極大地提升房地產(chǎn)行業(yè)的效率和質(zhì)量。發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素主要包括政府政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)、城市化進(jìn)程、人口老齡化等。上海市政府一直視房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域，政府的政策吸引了大量的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，上海市的經(jīng)濟(jì)水平高，市場(chǎng)消費(fèi)力量強(qiáng)，這也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有利的環(huán)境。城市化進(jìn)程加速，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求更為迫切。行業(yè)現(xiàn)狀：上海市的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展期。近年來，上海市政府出臺(tái)了一系列控制房價(jià)的政策，這使得市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較小。雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于開發(fā)商和購房者的影響極大，但總體運(yùn)行仍穩(wěn)定。近年來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著供應(yīng)量逐漸縮小的問題。行業(yè)痛點(diǎn)：從上海市房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況看，其存在著以下幾個(gè)痛點(diǎn)：（1）房價(jià)過高帶來負(fù)擔(dān)過重問題。對(duì)于低收入人群來說，上海市的房價(jià)已經(jīng)到達(dá)了一定的高度，購買住房的負(fù)擔(dān)很重，這使得他們不得不繁重的支付房貸。（2）市場(chǎng)飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度已經(jīng)到達(dá)了相對(duì)較高的水平，加上國家政策的控制，市場(chǎng)上供大于求，這使得房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。（3）住房質(zhì)量較低。上海市的住宅造價(jià)較高，但很多房屋質(zhì)量較低，這給購房者帶來了隱患，給市場(chǎng)帶來了不穩(wěn)定因素。行業(yè)發(fā)展建議：為了進(jìn)一步推動(dòng)上海市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)采取以下措施：（1）繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)行為。（2）提高住房質(zhì)量，采取有效措施防止房屋違建、使用違建等。（3）推廣新技術(shù)、新材料、新設(shè)備，提高房屋建筑和物業(yè)管理的效率和質(zhì)量。（4）繼續(xù)實(shí)行租售并舉，加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。（5）調(diào)整房貸政策，加大對(duì)首購者的支持。行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景：雖然在房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度逐漸加大，但上海市的房地產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展的黃金時(shí)期。首先，上海市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，這會(huì)帶來更多的人口流動(dòng)和住房需求。其次，城鎮(zhèn)化和城市再生代表著下一個(gè)市場(chǎng)的前沿，更廣大的人口將需要更高質(zhì)量、更多樣化的房地產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)。面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，上海市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極轉(zhuǎn)化市場(chǎng)定位，把市場(chǎng)趨勢(shì)作為市場(chǎng)定位指導(dǎo)思想。在這一變革下，企業(yè)可以逐漸向多元化、特色化、差異化方向轉(zhuǎn)型，尋找未來的發(fā)展機(jī)遇，并提供更加高質(zhì)量的服務(wù)方案和成功模式。競(jìng)爭(zhēng)格局：上海市房地產(chǎn)行業(yè)存在著較為集中的競(jìng)爭(zhēng)格局，主要企業(yè)包括綠地、華潤、萬科、中國地產(chǎn)等?？傮w上，市場(chǎng)上的企業(yè)越來越多，房屋銷售也呈現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的趨勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)。代表企業(yè)：（1）綠地控股集團(tuán)（2）上海華潤置地有限公司（3）上海萬科企業(yè)股份有限公司（4）保利集團(tuán)（5）中國地產(chǎn)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈描述：上海市房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條雖然比其他發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條要略簡(jiǎn)短些，但其中仍包括了從土地調(diào)查、選址、開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理到房產(chǎn)增值管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。具體包括土地供應(yīng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、建筑施工環(huán)節(jié)、銷售上市環(huán)節(jié)、物業(yè)管理、房產(chǎn)增值管理等。SWOT分析：（1）優(yōu)勢(shì)優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)環(huán)境、相對(duì)成熟的技術(shù)水平、多元化的產(chǎn)品市場(chǎng)、發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘谢厔?shì)（2）劣勢(shì)房屋價(jià)格過高、市場(chǎng)飽和、土地供應(yīng)少等問題長期困擾著上海市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。（3）機(jī)會(huì)城市化進(jìn)程加速，大量的人口流動(dòng)、人口增加釋放了大量的住房需求，也帶來了多元化、專門化、差異化等市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（4）威脅對(duì)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、政策環(huán)境等外部因素的變化比較敏感。近年來，政策調(diào)整頻繁，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的萎縮風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)集中度：從上海市房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)來看，由于企業(yè)規(guī)模和實(shí)力的不同，行業(yè)集中度比較分散。但據(jù)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)頭部企業(yè)的市場(chǎng)份額約為40%，市場(chǎng)尾部企業(yè)的市場(chǎng)份