論不動產(chǎn)登記審查原則(全文)

精品文檔-下載后可編輯論不動產(chǎn)登記審查原則(全文)【摘要】不動產(chǎn)登記審查原則有形式審查和實質(zhì)審查兩種模式。實行市場經(jīng)濟,不動產(chǎn)登記的實質(zhì)審查有利于維護不動產(chǎn)交易的安全,有利于強化登記的公示和公信功能,有利于強化登記機關(guān)的責任感,而且還有利于政府誠信制度的構(gòu)建。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;形式審查;實質(zhì)審查

不動產(chǎn)登記的審查模式,是指在不動產(chǎn)登記程序中行政登記機關(guān)應當依法遵循何種程度與范圍的審查原則來對當事人的申請內(nèi)容進行核查與認可。不動產(chǎn)登記的審查模式不同,體現(xiàn)了行政權(quán)對私權(quán)利的干涉程度的不同,同時其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯誤的法律責任等問題,因而不動產(chǎn)登記審查模式是不登記行為的核心程序要件,也是不動產(chǎn)登記制度的核心問題。就目前國內(nèi)學者對此問題的看法,主要有兩種觀點,即形式審查原則和實質(zhì)審查原則。在這兩種審查模式中,行政主體的參與程度、對登記后果的責任大小及其對登記審查的范圍、事項、程度等都是不一樣的,兩者有很大的區(qū)別。

一、形式審查

所謂不動產(chǎn)登記形式審查系指不動產(chǎn)登記機關(guān)對當事人的不動產(chǎn)物權(quán)登記申請進行審查時,只對法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進行審查,而不對這些要件的合法性與真實性進行甄別。因此,登記機關(guān)對于登記要件瑕疵造成當事人或第三人權(quán)益受損不承擔責任。西方多數(shù)國家采取這種審查模式,這是因為一方面可以簡化不動產(chǎn)登記程序,提高登記效率;另一方面,形式審查還有利于分清登記機關(guān)與當事人的法律責任界限。但同時也存在登記的公信力比較弱、登記錯誤率比較高的

缺點。

二、實質(zhì)審查

實質(zhì)審查是指不動產(chǎn)登記機關(guān)是在對申請人主張的物權(quán)變動事實進行審查時,既要對形成不動產(chǎn)登記所需的形式要件是否完備進行審查,還要對這些要件的合法性與真實性進行審查。所謂真實性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當事人的真實意思表示,合法性是指登記要件要符合登記相對人和第三人之間的特定法律關(guān)系或承諾,即還要審查不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符、有無瑕疵,而不得損害第三人的權(quán)益。如果因登記有錯誤、遺漏等情況導致第三人受損,行政機關(guān)應當承擔賠償責任,這是因為根據(jù)實質(zhì)審查作出的登記具有公信力,登記內(nèi)容具有對世的可信效力,善意第三人的信賴利益因行政登記而受到保護。實質(zhì)審查的優(yōu)點在于保證不動產(chǎn)登記的真實性和合法性,減少瑕疵登記的幾率,使得國家公信力得到維護,而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動產(chǎn)登記制度公信力下降。當然這種審查方式也存在弊端:一方面,實質(zhì)審查方模式與形式審查模式相比,其審查范圍更廣,審查程序要求更高,那么其行政成本也將會高于形式審查,有限的行政資源會被過量消耗;另外一方面,因為實質(zhì)審查的標準是由行政機關(guān)掌握,所以,可能會導致國家行政權(quán)的過度干涉而濫用行政權(quán)。

三、我國應采用的審查原則

不動產(chǎn)登記涉及公民重大財產(chǎn)權(quán)利,那么我國應該采取什么樣的審查原則呢?有學者認為,我國未來立法應該采用形式審查制,但占主導地位的觀點認為,我國對不動產(chǎn)登記應建立實質(zhì)審查制度。因為我國正處于市場經(jīng)濟發(fā)展的初期,“信用較為低下,欺詐行為時有發(fā)生”,而“實行市場經(jīng)濟首先必須保障交易安全”,因此,在我國的社會保障尚未健全,誠信體系尚未建立的情況下,“關(guān)注安全超過自由應作為法的指導思想”。

《物權(quán)法》第12條規(guī)定,“登記機構(gòu)應當履行下列職責:(一)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(二)就有關(guān)登記事項詢問申請人;(三)如實、及時登記有關(guān)事項;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的,登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料,必要時可以實地查看?！北緱l的規(guī)定,既沒有試圖界定什么是實質(zhì)審查,什么是形式審查,更沒有回答物權(quán)法要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實質(zhì)審查還是形式審查。但根據(jù)第12條的具體規(guī)定,我們不難總結(jié),我國登記機構(gòu)職責主要包括三項內(nèi)容:“一是查驗,二是詢問,三是查看”。對照實質(zhì)審查標準,可以認為我國的不動產(chǎn)登記審查應屬于實質(zhì)審查。

筆者贊同登記機關(guān)對登記申請采取實質(zhì)審查主義,即對申請登記所必備的形式要件、登記手續(xù)是否完備、權(quán)利取得的方式、權(quán)利界線、與他人權(quán)利的關(guān)系等事項必須進行審查并核實。經(jīng)審查無問題方可登記。雖然,不動產(chǎn)登記采用實質(zhì)審查標準,審查成本增加且手續(xù)繁冗,人為地設置了市場配置資源機制障礙;同時審查時間長,不符合市場經(jīng)濟高速運轉(zhuǎn)的需要。實質(zhì)審查無疑難為了不動產(chǎn)登記機關(guān)。但是由于不動產(chǎn)登記的審查標準涉及交易安全與交易效率、交易成本的平衡問題。從交易風險防范的角度來看,“不動產(chǎn)登記中采用實質(zhì)審查標準可以有效地防止錯誤登記情況的出現(xiàn),有利于維護不動產(chǎn)交易的安全?！睆姆山?jīng)濟學的角度看,制度的選擇對交易成本至關(guān)重要,“一味追求經(jīng)濟效率不能真正使財富最大化”而“行政權(quán)力的有權(quán)使用影響著財富的創(chuàng)造”,形式審查容易產(chǎn)生權(quán)利登記不實,助長交易欺詐,即必然導致風險成本陡增,而實質(zhì)審查能夠提供準確的信息,“信息成本是交易成本的核心”,它能有效的減低市場中的不確定性,降低交易成本。因此,我們不能單純的追求經(jīng)濟效率。從制度的歷史延續(xù)性上看,在不動產(chǎn)物權(quán)變動模式上,我國一直實行的是德國法和瑞士法所確立的登記要件主義,而登記要件主義和實質(zhì)審查相輔相成,既然登記要件主義在我國已經(jīng)根深蒂固,