南山項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)報(bào)告

南山工程社區(qū)商業(yè)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)報(bào)告2007年12月合富輝煌房地產(chǎn)一、市場(chǎng)環(huán)境分析〔一〕長(zhǎng)沙商圈開展格局根據(jù)二OO五年七月通過湖南省專家評(píng)審會(huì)的?長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃?，確定了長(zhǎng)沙未來15年城市商業(yè)開展總體目標(biāo)：到2021年，建設(shè)完善1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心、30個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街〔如下頁圖所示〕，根本形成與長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展和對(duì)外開放水平相適應(yīng)、區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效勞功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)體系的根本布局，并就長(zhǎng)沙城市商業(yè)開展戰(zhàn)略與開展目標(biāo)、城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等方面的建設(shè)進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)劃。

一個(gè)市級(jí)中心兩個(gè)市級(jí)副中心十個(gè)區(qū)級(jí)中心傳統(tǒng)商圈：五一廣場(chǎng)商業(yè)中心伍家?guī)X商業(yè)中心火車站商業(yè)中心東塘商業(yè)中心榮灣鎮(zhèn)商業(yè)中心新型商圈：星沙商業(yè)副中心撈霞商業(yè)中心望城坡商業(yè)中心觀沙嶺商業(yè)中心馬坡嶺商業(yè)中心黎托商業(yè)中心紅星商業(yè)中心大托商業(yè)中心商業(yè)格局特點(diǎn)：

1、現(xiàn)有商圈集中在城市的中心位置，圍繞唯一市級(jí)商圈——五一商圈向外擴(kuò)散。2、隨著城市的不斷擴(kuò)張，外來大開展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈。3、商業(yè)消費(fèi)主要集中在五一商圈，旺盛的人流與消費(fèi)習(xí)慣支撐起此商圈的龐大商業(yè)體量；4、現(xiàn)有商圈自成特色：

1〕

五一商圈業(yè)態(tài)豐富，百貨業(yè)趨向飽和，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈；

2〕

河西消費(fèi)主要集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，岳麓山風(fēng)景區(qū)與沿江風(fēng)光帶打造等旅游資源成為商圈開展契機(jī)，開展空間大；

3〕

東塘商圈不斷的更新?lián)Q代，但開展受到立交橋制約，由于深國投、沃樂瑪進(jìn)駐雨花亭，范圍向南延升；

4〕

火車站商圈已形成湖南省最大的電腦、電子產(chǎn)品集散地，交通優(yōu)勢(shì)明顯，人流旺而雜；

5〕

伍家?guī)X商圈由于新河三角洲規(guī)劃及地鐵站口設(shè)點(diǎn)，未來前景廣闊；

6〕

紅星商圈專業(yè)市場(chǎng)云集，業(yè)態(tài)單一，后續(xù)商業(yè)量大；業(yè)態(tài)特征：

1〕各業(yè)態(tài)開展不平衡：大型超市、家電賣場(chǎng)分布密集，社區(qū)型商業(yè)的開展滯后；2〕傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)向購物中心：傳統(tǒng)百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因?yàn)闃I(yè)態(tài)單一逐漸退出競(jìng)爭(zhēng)，被復(fù)合型的商業(yè)中心取代；3〕步行商業(yè)街對(duì)人流要求高：步行商業(yè)街必須布置在較高等級(jí)的商圈中，需要有一定人流保證，長(zhǎng)沙最成功的商業(yè)街是黃興路步行街，其它的經(jīng)營(yíng)狀況一般；4〕超市相對(duì)是最普遍適合的業(yè)態(tài)：根本上各個(gè)商圈每個(gè)超市的經(jīng)營(yíng)狀況都很好，超市在長(zhǎng)沙仍有開展空間；5〕電器等專業(yè)賣場(chǎng)吸引力大：在對(duì)商圈的人氣要求不敏感，只要有品質(zhì)，可以吸引較遠(yuǎn)的人群；6〕批發(fā)市場(chǎng)需要長(zhǎng)時(shí)間的培育，形成消費(fèi)慣性，對(duì)交通及根底配套的要求較高，且檔次一般，容易使區(qū)域形象受損，目前長(zhǎng)沙批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況有好有差?！捕吃缆磪^(qū)商業(yè)整體規(guī)劃布局岳麓區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)“一區(qū)三圈六街兩帶〞“一區(qū)〞：溁灣鎮(zhèn)中心商務(wù)區(qū)〔長(zhǎng)沙市商業(yè)副中心〕“三圈〞：1、市府周邊行政商務(wù)圈2、大學(xué)城文化信息效勞圈3、望城坡現(xiàn)代商貿(mào)物流圈“六街〞：1、金星中路國際街區(qū)2、杜鵑路都市風(fēng)情商業(yè)街區(qū)3、桐梓坡路時(shí)尚休閑街4、麓山南路文化旅游商業(yè)街5、龍王港旅游產(chǎn)業(yè)配套街6、雷鋒大道園區(qū)配套產(chǎn)業(yè)街“兩帶〞：1、瀟湘大道濱江產(chǎn)業(yè)帶2、西北環(huán)線生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶岳麓區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃概要一、商業(yè)體系規(guī)劃岳麓區(qū)商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為：1個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心即榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心；2個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心即望城坡商業(yè)中心和觀沙嶺商業(yè)中心；6個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心。二、特色商業(yè)街規(guī)劃岳麓區(qū)規(guī)劃構(gòu)建2條特色商業(yè)街：青山花卉苗木街、麓山南路文化旅游商業(yè)街。三、大型批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃岳麓區(qū)共規(guī)劃大型批發(fā)市場(chǎng)9處，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以花卉、文化體育用品、高科技產(chǎn)品、舊貨市場(chǎng)為主。四、主要零售業(yè)態(tài)建設(shè)規(guī)劃岳麓區(qū)主要零售業(yè)態(tài)建設(shè)規(guī)劃為：大型購物中心1座、百貨商場(chǎng)5處、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)1處、大型綜合超市19個(gè)、超市假設(shè)干、專業(yè)商場(chǎng)5處、專賣店假設(shè)干、便利店假設(shè)干、生鮮超市19個(gè)。五、物流配送中心規(guī)劃岳麓區(qū)規(guī)劃專業(yè)物流區(qū)1個(gè)：即岳麓醫(yī)藥物流區(qū)，占地1.1平方公里?！踩澈游魃倘ΜF(xiàn)狀分析湘江河西商圈現(xiàn)狀分析——溁灣鎮(zhèn)楓林路

湘江一橋五一大道——河西唯一商圈,存在很大開展空間麓山路通程商業(yè)廣場(chǎng)范圍：以河西通程商業(yè)廣場(chǎng)為中心，步行5-8分鐘范圍內(nèi)。岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)新外灘商業(yè)中心廣場(chǎng)〔含步步高、蘇寧〕岳麓時(shí)尚購物廣場(chǎng)國美電器新一佳蘇寧電器購物中心通程商業(yè)廣場(chǎng)1家大型生活超市新一佳步步高3家精品超市屈臣氏1家專業(yè)賣場(chǎng)百幸鞋城通程電器蘇寧電器（2家）國美電器金太陽服飾廣場(chǎng)6家河西唯一商圈：是岳麓區(qū)由來已久的商貿(mào)重鎮(zhèn)。通過湘江一橋與河?xùn)|相連，是該區(qū)最重要的交通樞紐，因此人流量也相當(dāng)高。隨著楓林路拓改、岳麓時(shí)尚購物中心、新外灘商業(yè)中心廣場(chǎng)等后續(xù)大型商業(yè)的落成，溁灣鎮(zhèn)的商業(yè)價(jià)值急升。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積：約6.5萬日人流量：15萬客戶輻射：河西高教區(qū)的教職工及學(xué)生、長(zhǎng)沙高新區(qū)、麓谷的白領(lǐng)人群河西商圈現(xiàn)狀分析——溁灣鎮(zhèn)通程商業(yè)廣場(chǎng)特點(diǎn)一站式大型綜合購物廣場(chǎng)檔次中高檔營(yíng)業(yè)面積每層約4300M2，共2.5萬M2左右功能分區(qū)負(fù)一層：新一佳超市首層：精品、化妝品、屈臣氏二-三層：男女服裝、運(yùn)動(dòng)休閑服裝、童裝四層：書店、電玩、影院、音像、床上用品等五層：健身中心由于河西大局部消費(fèi)人群是年輕的學(xué)生，通城商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)也設(shè)置了如影院、健身中心、電玩等大量年輕時(shí)尚的業(yè)態(tài)，在品牌引進(jìn)方面也有不少年輕人喜歡的品牌，如肯德基、麥當(dāng)勞、屈臣氏等。河西商圈現(xiàn)狀分析——溁灣鎮(zhèn)小結(jié)：消費(fèi)根本集中在通程商業(yè)廣場(chǎng)，消費(fèi)力與現(xiàn)有的商業(yè)面積極不相稱，商業(yè)后續(xù)開展空間大。業(yè)態(tài)根本齊全，以中、低等檔次為主。新商業(yè)以引進(jìn)大品牌企業(yè)為目標(biāo)進(jìn)行招商，力圖打造高檔次的商業(yè)空間。河西商圈現(xiàn)狀分析——溁灣鎮(zhèn)岳麓大道銀盆嶺南路杜鵑路安居樂園家居購物廣場(chǎng)(經(jīng)營(yíng)家具\(yùn)燈飾\潔具).租金水平:一樓100-120元/平米/月、二樓60-80元/平米/月,三樓40-50元/平米/月.兩家商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)良好.,星藍(lán)灣26套小區(qū)臨街商鋪售價(jià)12000-14800元/平米.沿線臨街商業(yè)，經(jīng)營(yíng)比較混亂經(jīng)營(yíng)建材、鋼管、窗簾、餐飲租金50-60元/平米/月新一佳(經(jīng)營(yíng)服裝\鞋冒等檔次較低的商品)租金:100-130元/平米/月香海西岸小區(qū)臨街商鋪售價(jià)12000-14000元/平米.觀沙嶺商業(yè)圈河西商圈現(xiàn)狀分析——觀沙嶺河西商圈現(xiàn)狀分析——觀沙嶺規(guī)劃：隨著市政府西遷，市府周邊地區(qū)逐漸形成了一個(gè)新興的經(jīng)濟(jì)開展增長(zhǎng)極，帶來了眾多的開展商機(jī)。依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路、和北大橋橋頭、重點(diǎn)開展商務(wù)、會(huì)展、商貿(mào)餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè)，建設(shè)商務(wù)樓宇，開展“總部經(jīng)濟(jì)〞，構(gòu)建岳麓新城樓宇經(jīng)濟(jì)核心開展區(qū)。建設(shè)好遠(yuǎn)大城市文化購物廣場(chǎng)、府東商業(yè)大廈、新區(qū)治商務(wù)酒店等工程。銀盆嶺南路沿線商鋪銀盆嶺南路沿線商鋪星藍(lán)灣河西商圈現(xiàn)狀分析——觀沙嶺河西商圈現(xiàn)狀分析——望城坡規(guī)劃：遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)性商業(yè)中心。其主要功能效勞于以岳麓山風(fēng)景名城區(qū)旅游、休憩為主題的商業(yè)活動(dòng)，輻射范圍包括寧鄉(xiāng)縣和望城縣廣闊區(qū)域。商業(yè)中心的所有設(shè)施不僅應(yīng)方便、滿足居民、旅客的生活和購物需求，同時(shí)應(yīng)與自然景觀融合，與文物建筑協(xié)調(diào)，有利于環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)開展。河西商圈現(xiàn)狀分析——望城坡項(xiàng)目名稱商鋪?zhàn)鈨r(jià)商鋪售價(jià)星語林汀湘十里預(yù)計(jì)商鋪明年動(dòng)工預(yù)計(jì)商鋪明年動(dòng)工楓華府第/預(yù)計(jì)內(nèi)街商鋪均價(jià)5000元/平方米，外街商鋪均價(jià)6000元/平方米麓山戀迪亞溪谷/預(yù)計(jì)明年下半年出售香格里麓山別墅預(yù)計(jì)商鋪年底動(dòng)工預(yù)計(jì)商鋪年底動(dòng)工岳麓山公館未定未定陽光100約400元/月預(yù)計(jì)今年年底開始出售麓山帝景灣未定未定白鶴天池未定未定麓南含浦板塊商業(yè)氣氛淡薄，根本都是社區(qū)商業(yè)，根本都未開業(yè)二、工程分析作為房地產(chǎn)中最高境界——商業(yè)地產(chǎn)的操盤，我們最大的體會(huì)是只要對(duì)這項(xiàng)工作的危險(xiǎn)有足夠的全面的認(rèn)識(shí)，不怕危險(xiǎn)，只怕缺乏清醒的認(rèn)識(shí)，這不是沒信心，利空出盡一定是利好。工程位置分析本案工程處于金星北路，地理位置偏遠(yuǎn)，屬于新區(qū)板塊，地域不成熟，居住、商業(yè)氣氛缺乏。工程周邊目前大盤均在建設(shè)中，人氣嚴(yán)重潰乏。缺人氣，缺人流商業(yè)環(huán)境令人擔(dān)憂普瑞大道金星北路工程交通狀態(tài)分析工程位于金星北路和普瑞大道交匯處，交通暢通，能充分滿足私家車流需求，但位置偏遠(yuǎn)，公交車欠缺，只有903路一趟公交車,群眾消費(fèi)群體到達(dá)方便程度較弱。位置偏遠(yuǎn)商業(yè)氣氛相對(duì)較弱工程商業(yè)規(guī)劃分析1、規(guī)劃圖紙上可以看出商業(yè)分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)。商業(yè)體量為26500m2；2、工程商業(yè)由街鋪和集中商業(yè)組成；3、工程兩面臨交通主干道，相對(duì)獨(dú)立，自成一體。A區(qū)B區(qū)C區(qū)北金星大道普瑞大道D區(qū)體量大，社區(qū)相對(duì)獨(dú)立招商壓力大，運(yùn)營(yíng)管理難工程周邊樓盤掃描工程周邊1000米范圍內(nèi),會(huì)聚了長(zhǎng)沙玫瑰園、和記黃埔、東方明珠、臥龍灣、美斯頓等6個(gè)高端工程，但目前均為在建工程，居住未形成氣候！市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，前期商業(yè)氣氛冷清普瑞斯堡和記黃埔工程臥龍灣東方明珠美斯頓工程玫瑰園缺人氣缺人流缺氣氛體量大缺商業(yè)支撐力問題點(diǎn)集合1、工程本身為高端工程，而且周邊高端工程多，擁有大量的、高消費(fèi)能力的、固定的消費(fèi)群體。2、周邊交通流暢，私車交通方便。3、物業(yè)品質(zhì)形象較高，與業(yè)態(tài)形象相合。4、臨街展示面較長(zhǎng)，能形成“街〞的氣候。周邊高端消費(fèi)群大、購置力較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)工程SWOT分析1、可銷售面積達(dá)2.5萬㎡，體量明顯偏大。2、位置較偏，市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，前期商業(yè)氣氛冷清。3、營(yíng)運(yùn)問題。商業(yè)內(nèi)街設(shè)計(jì)，不同樓層商鋪面積功能不一樣以適應(yīng)不同業(yè)態(tài)的要求，但是，實(shí)際營(yíng)運(yùn)的過程可能是：先一層外街、后一層內(nèi)街，再二層，最后是三層，運(yùn)營(yíng)管理具有一定的難度。4、招商的壓力。東邊與北邊雖然臨主干道，但是公交線路少等諸多客觀原因使它目前本身的輻射能力和升值潛力不為眾人所知，給招商帶來困難。大、偏、冷劣勢(shì)1、周邊1000米范圍內(nèi)多個(gè)高端工程在建，大型高端新居住區(qū)域正在形成；2、社區(qū)商業(yè)投資的穩(wěn)健回報(bào)已得到市場(chǎng)的多方認(rèn)可；3、目前工程所在區(qū)域商業(yè)格局不成形，更有利于打造一種全新的商業(yè)模式。機(jī)會(huì)1、社區(qū)型商業(yè)內(nèi)街式設(shè)計(jì)，商業(yè)不知如何來加以準(zhǔn)確定位及經(jīng)營(yíng)；2、周邊不少大型住宅工程正在興建，其中包括局部社區(qū)商業(yè)，可能會(huì)分流附近局部客戶；3、高端消費(fèi)群對(duì)就近消費(fèi)的一定排斥,一定程度上影響商業(yè)的培育。威脅商圈屬性如何，我們工程商業(yè)到底屬于大型區(qū)域性商業(yè)中心，還是屬于社區(qū)商業(yè)或者鄰里型商業(yè)？商業(yè)規(guī)模的適度性如何？是否有面向社區(qū)外經(jīng)營(yíng)的必要程度？工程規(guī)劃35萬平米，是否能消化近2.5萬平米的商業(yè)？在這樣一個(gè)缺人氣、缺人流的區(qū)域，怎么定位既能保證與工程調(diào)性的吻合又能夠吸引投資者和消費(fèi)者?如何解決業(yè)態(tài)的組合及形式？出售與出租的范圍如何？在商業(yè)供給超過常規(guī)的情況下，集中商業(yè)的解決策略？在業(yè)態(tài)選擇指導(dǎo)下，對(duì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議。采取什么樣的營(yíng)銷策略才能讓一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的而且開展不成熟的居住功能為主的區(qū)域，讓如此大體量的商業(yè)面積如何順利實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值，同時(shí)有利于社區(qū)的可持續(xù)開展？我們工作的關(guān)鍵利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)突出優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位,吸引周邊消費(fèi)者前來,制造人氣;擴(kuò)大影響覆蓋面，拓展商業(yè)開展空間優(yōu)勢(shì)——1、工程本身為高端工程，而且周邊高端工程多，擁有大量的、高消費(fèi)能力的、固定的消費(fèi)群體。2、周邊交通流暢，私車交通方便。3、物業(yè)品質(zhì)形象較高，與業(yè)態(tài)形象相合。4、臨街展示面較長(zhǎng)，能形成“街〞的氣候。時(shí)機(jī)——1、周邊1000米范圍內(nèi)多個(gè)高端工程在建，大型高端新居住區(qū)域正在形成；2、社區(qū)商業(yè)投資的穩(wěn)健回報(bào)已得到市場(chǎng)的多方認(rèn)可；3、目前工程所在區(qū)域商業(yè)格局不成形，缺少特色商業(yè)街，更有利于打造一種全新的商業(yè)模式。威脅——1、股票與基金市場(chǎng)紅火，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)投資造成一定影響；2、社區(qū)型商業(yè)內(nèi)街式設(shè)計(jì)，商業(yè)不知如何來加以準(zhǔn)確定位及經(jīng)營(yíng)；3、周邊不少大型工程正在興建，其中包括局部社區(qū)商業(yè)，可能會(huì)分流附近局部客戶；4、高端消費(fèi)群對(duì)就近消費(fèi)的一定排斥我們的策略準(zhǔn)確界定目標(biāo)客戶，利用特殊的營(yíng)銷手段將目標(biāo)客戶群目光吸引至我們工程;借工程周邊大盤高端盤云集之勢(shì)，利用開展熱點(diǎn)訴求消費(fèi)潛力和升值潛力。劣勢(shì)——1、可銷售面積達(dá)2.5萬㎡，體量明顯偏大。2、位置較偏，市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，前期商業(yè)氣氛冷清。3、運(yùn)營(yíng)管理具有一定的難度。4、招商的壓力大。準(zhǔn)確定位，招商先行，強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)銷售充分挖掘交通優(yōu)勢(shì)，開展集中型自駕消費(fèi)商業(yè)模式。制定商家優(yōu)惠政策，快速引進(jìn)主力店包裝及形象突出優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，拉開工程快速銷售。高姿態(tài)形象出現(xiàn)，弱化“大、偏、冷〞的弱點(diǎn)，在包裝展示及客戶體驗(yàn)上不輸于市中心的成功商業(yè)區(qū)域，快速突圍；利用特色商業(yè)主題定位吸引目標(biāo)消費(fèi)群。減小劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)機(jī)威脅劣勢(shì)開掘核心競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域高端工程多，而且集中相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)時(shí)機(jī)特色業(yè)態(tài)的缺乏主力消費(fèi)的需求工程開展策略與市場(chǎng)定位擁有大量高端消費(fèi)群，消費(fèi)潛力大細(xì)分、捕捉可開展空間抓住產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)立區(qū)域唯一性產(chǎn)品，客戶，營(yíng)銷，把握有效市場(chǎng)時(shí)機(jī)SWOT分析小結(jié)三、工程定位放在長(zhǎng)沙商業(yè)大環(huán)境下，本案商業(yè)的位置在哪里？定位前的思考？在這樣一個(gè)缺人氣、缺人流的區(qū)域，怎樣的定位才能和本案“澳洲首府莊園〞的定位調(diào)性吻合又能夠吸引投資者和周邊工程高端消費(fèi)群來此消費(fèi)？通過什么樣的方式吸引目標(biāo)群消化掉2萬5千平米的商業(yè)面積？在現(xiàn)實(shí)可依托資源條件不多的情況下盡可能的提高商業(yè)街的銷售率？商業(yè)街開發(fā)的關(guān)鍵問題合富認(rèn)為，解決問題的關(guān)鍵在于：在結(jié)合本案“澳洲首府莊園〞定位的前提下，我們突破社區(qū)商業(yè)的范疇,尋求工程所在區(qū)域集中型商業(yè)中心的開展時(shí)機(jī)，在定位上突出唯一性和差異化；用有吸引力的業(yè)態(tài)定位擴(kuò)大輻射商圈,吸引目標(biāo)群體，即核心關(guān)鍵在于業(yè)態(tài)選擇上。鮮明的主題形象可有效破解區(qū)域的陌生感，吸引投資者和消費(fèi)的眼球；先看一個(gè)案例我司以主題概念取得銷售成功的商業(yè)街案例

———鹽城文化休閑購物廣場(chǎng)工程概況地理位置：城市新區(qū)，周邊開展不成熟，與新建市政府行政中心比較近；周邊資源：周邊資源缺乏，僅有一座中學(xué)，商業(yè)氣氛淡；工程規(guī)模：建筑面積4.3萬平方米建筑形態(tài)：商業(yè)內(nèi)街當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)理念：注重文化休閑老城區(qū)新城區(qū)項(xiàng)目依托僅有資源，抓住客戶消費(fèi)特征，融入文化概念，引導(dǎo)商業(yè)消費(fèi)新理念繽紛：多元、體驗(yàn)、豐富多彩、充滿活力、享受快樂工程主題定位亞洲的精華不是一個(gè)國家，一個(gè)地區(qū)，而是整個(gè)亞洲，尤以東亞、東南亞為代表。開展中的中國要不斷吸收亞洲的精華：新加坡、韓國、日本、香港、臺(tái)灣……前進(jìn)中的鹽城更需要亞洲的精粹、亞洲的活力。繽紛亞洲為鹽城帶來勃勃生機(jī)。周邊資源：周邊資源缺乏，僅有一座中學(xué)，商業(yè)氣氛淡；當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)理念：注重文化休閑Shanghai繽紛：多元、體驗(yàn)、豐富多彩、充滿活力、享受快樂HongKong繽紛：多元、體驗(yàn)、豐富多彩、充滿活力、享受快樂Singapore繽紛：多元、體驗(yàn)、豐富多彩、充滿活力、享受快樂繽紛：多元、體驗(yàn)、豐富多彩、充滿活力、享受快樂Japan凸顯繽紛主題特色的建筑風(fēng)格

吸引投資者和消費(fèi)者的眼球銷售火爆，樹立新區(qū)價(jià)格標(biāo)桿04年12月11日開盤當(dāng)天銷售3500萬元，創(chuàng)當(dāng)?shù)厣啼佷N售奇跡；至05年元月11日已銷售5000萬元。價(jià)格高出周邊商業(yè)近一半的水平工程的可借鑒之處特色主題:在缺乏產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)支撐的城市新區(qū)，依托僅有資源，結(jié)合城市消費(fèi)習(xí)慣，賦予工程特色文化主題，取得銷售成功；鮮明主題:作為新區(qū)商業(yè)街，鮮明的主題可有效破解區(qū)域的陌生感，吸引投資者和消費(fèi)的眼球；特色建筑:建筑要與主題相適應(yīng)，同樣必須具有特色。盤點(diǎn)商業(yè)街主題定位可依托的資源和條件1、條件與工程〔澳洲首府莊園〕的定位相照應(yīng)，打造國際風(fēng)情商業(yè)街；2、資源：迎合長(zhǎng)沙人對(duì)“洋〞生活的向往。充分借用工程住宅客戶群及周邊高端工程消費(fèi)群消費(fèi)力以作為工程的核心消費(fèi)群體，滿足其消費(fèi)習(xí)慣。3、案例借鑒：主題特色鮮明，賦予文化價(jià)值使商業(yè)街具有獨(dú)特吸引力，吸引更大范圍的消費(fèi)群體和投資客。主題形象定位皮特大街〔pitt大街〕——長(zhǎng)沙首條醇正澳洲風(fēng)情商業(yè)街具有濃郁澳大利亞異域風(fēng)情

浪漫而具有藝術(shù)氣息的街區(qū)案名具有濃郁的異域風(fēng)情，和本工程“澳洲首府莊園〞定位有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，在長(zhǎng)沙具有唯一性，和周邊商業(yè)又具有差異性，因此能夠勾起投資者和消費(fèi)者向往和好奇心。皮特大街建筑悉尼的皮特街商場(chǎng)在全球的知名度并不是太高，不過卻是南半球少有的幾條名店會(huì)聚的街道之一。來到悉尼的人，要購物一般首選皮特街商場(chǎng)。這里會(huì)聚不少世界頂級(jí)名牌，皮特街上的商場(chǎng)與美國、法國、英國等地的時(shí)尚新貨總是同步上市，它以其名店聚集吸引了不少附近國家和地區(qū)的人們前來購物。皮特大街的建筑非常有特色，源自維多利亞時(shí)代的拱廊在這里隨處可見。這里的標(biāo)志性建筑物是AMP塔，也是澳大利亞的最高塔。皮特大街與工程主題定位要求相契合皮特大街，一個(gè)國際化、走在時(shí)尚前沿的大街皮特大街，一條充滿歷史和文化的特色大街皮特大街源自維多利亞時(shí)代的特色拱廊創(chuàng)造獨(dú)特個(gè)性的商業(yè)街我們把商業(yè)街包裝、營(yíng)造成具有濃郁澳大利亞風(fēng)情的“皮特大街〞。在具體操作上，采取虛實(shí)結(jié)合的模式，商業(yè)街里的，咖啡店、花店、個(gè)性店、兒童天地、休閑吧采用“抽象藝術(shù)〞進(jìn)行包裝。而商業(yè)街外立面的形式，結(jié)合充滿“維多利亞時(shí)代的拱廊〞風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)。這樣一條充滿澳大利亞異域風(fēng)情的商業(yè)街將為長(zhǎng)沙樓盤營(yíng)銷推廣增加一個(gè)新的亮點(diǎn)。在滿足本社區(qū)的根本需求的前提下，逐步開展成為輻射周邊1000米范圍內(nèi)居民的區(qū)域性的商業(yè)中心，并最終成為：具備“獨(dú)特文化氣息〞的異域風(fēng)情特色商業(yè)街商業(yè)街屬性定位

業(yè)態(tài)定位原那么必備性業(yè)態(tài)：滿足居民日常根本生活需求的業(yè)態(tài)。主要包括超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(或生鮮超市)、餐飲店、藥店、醫(yī)療保健、美容美發(fā)店、洗染店、維修店等。

選擇性業(yè)態(tài)：滿足居民多樣化、個(gè)性化生活的時(shí)尚消費(fèi)的業(yè)態(tài)。主要包括購物中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、花店、健身房、面包房、特色餐飲、娛樂休閑等。業(yè)態(tài)的功能組織考慮功能組織集約化功能的復(fù)合化功能的延續(xù)化功能的全時(shí)化功能的網(wǎng)絡(luò)化與住宅功能的抗干擾化業(yè)態(tài)定位集餐飲\購物\娛樂\休閑于一體的：異域風(fēng)情特色商業(yè)街目標(biāo)市場(chǎng)定位

目標(biāo)市場(chǎng)定位應(yīng)考慮以下因素：(一)工程自身的市場(chǎng)定位；(二)工程所在地的消費(fèi)狀況；(三)擬引進(jìn)商家的市場(chǎng)定位及開展戰(zhàn)略。本案的目標(biāo)市場(chǎng)定位通過對(duì)特色建筑和景觀的營(yíng)造，將工程打造成獨(dú)具異域風(fēng)情特色與居家相適宜的商業(yè)街。在未來的經(jīng)營(yíng)中，將成為一條滿足社區(qū)居民同時(shí)輻射周邊工程乃至整個(gè)區(qū)域標(biāo)志性的異域風(fēng)情特色商業(yè)街，成為國際潮流與湖湘文化、城市商業(yè)與文化藝術(shù)、建筑精品與名品名店薈萃高度相融的社區(qū)商業(yè)街的標(biāo)本。功能定位

本商業(yè)街具備以下根本效勞功能：一是購物功能，表達(dá)在商品的品種、檔次上，購物功能是最根本的功能；二是餐飲效勞功能，主要提供早點(diǎn)、中西餐及送餐效勞；三是休憩功能，無論年在大中型還是在小型商業(yè)街中，休閑功能作為附加功能，往往能提升工程價(jià)值和品質(zhì)，如特色餐飲、休閑娛樂等；四是交流和培訓(xùn)功能，主要是通過咖啡廳、茶樓、文化培訓(xùn)室等提供交流和提高的時(shí)機(jī)；五是綜合效勞功能，如家政、郵政、銀行、汽車修理、干洗店等。本案A/B/C區(qū)一樓街鋪主要以銷售為主，在未來在經(jīng)營(yíng)方式的選擇上將有可能以業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)為主；A區(qū)負(fù)一樓和二三樓、B/C區(qū)北棟二三樓的集中商業(yè)招商為主，因此，以開發(fā)商招租為主；另外，自主委托經(jīng)營(yíng)將成為可選性方案。經(jīng)營(yíng)方式定位本案經(jīng)營(yíng)方式分為三類：即自營(yíng)、招商、委托經(jīng)營(yíng)管理三種方式。目標(biāo)客戶定位本案目標(biāo)客戶群分兩類：目標(biāo)投資客戶、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶目標(biāo)投資客戶投資承受力為50--100萬的區(qū)域投資商戶，購置商鋪以自行經(jīng)營(yíng)為主。投資承受力為100--200萬的投資商戶，購置商鋪以投資為主。投資承受力為500萬以上的投資商戶，購置商鋪以投資或自營(yíng)為主。目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶：風(fēng)味餐飲商戶；特色餐飲/娛樂休閑/卡拉OK/網(wǎng)吧等娛樂類別商戶；中小型超市、水果、家居裝飾、美容美發(fā)、洗衣店、鮮花、圖書、音像制品商戶等日常生活配套類商戶；鮮花、花藝、茶道館、寵物店、琴行、工藝品、古玩、異域風(fēng)情等情趣、品位特色店商戶；板材、潔具、裝飾裝修、電子五金、小家電、廚具、燈具等經(jīng)營(yíng)商戶；銀行、郵電、通訊等生活效勞配套類商戶目標(biāo)消費(fèi)群體：以滿足日常生活需求的消費(fèi)群體，如工程住宅局部的住戶、工程周邊區(qū)域樓盤的居住群體等；以滿足飲食、娛樂、休閑消費(fèi)需求的群體，如區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體〔本案和本案周邊樓盤〕、區(qū)域外因工程的特色消費(fèi)吸引而來的消費(fèi)群體等。目標(biāo)消費(fèi)群定位四、本案商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議本工程業(yè)態(tài)的選擇與規(guī)劃原那么商業(yè)街分布特點(diǎn)及影響因素所臨道路狀況位置特點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與周邊商業(yè)的互補(bǔ)性社區(qū)對(duì)商業(yè)街需求，即社區(qū)內(nèi)需求導(dǎo)向商業(yè)布局原那么滿足日常生活便利效勞的需求社區(qū)內(nèi)及周邊1000米內(nèi)居民的休閑消遣場(chǎng)所的需求﹢工程商業(yè)分布1、規(guī)劃圖紙上可以看出商業(yè)分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)。2、金星大道和普瑞大道交匯處為A區(qū)為L(zhǎng)型公寓，地下2層，每層面積均為5000m2，地上3層商業(yè)裙樓，每層為2500m2，4-11層為小戶型公寓。3、B區(qū)北棟〔鄰普瑞大道〕為2-3層，面積為3500m2，南棟為1層商業(yè)裙樓，面積為2000m2。A區(qū)B區(qū)C區(qū)北金星大道普瑞大道4、C區(qū)北棟〔鄰普瑞大道〕為2-3層，面積為3500m2，南棟為1層商業(yè)裙樓，面積為1000m2。5、D區(qū)為會(huì)所商業(yè)區(qū)，約為2000平米，目前一樓左邊為售樓部，右邊為物業(yè)管理處，中間局部暫未作使用；二樓左邊為開發(fā)商辦公區(qū)，中間和右邊暫未作使用。D區(qū)備注：內(nèi)街、外街一樓均為街鋪，二樓為集中商業(yè)，A區(qū)公寓底商為集中商業(yè)南山蘇迪亞諾社區(qū)特點(diǎn)

★處于金星北路與普瑞大道交匯處，距長(zhǎng)沙市政府約15分鐘車程，距最近集中商業(yè)25分鐘車程?！锷鐓^(qū)兩面被交通干道圍合，相對(duì)隔離，自成一體?！锷鐓^(qū)現(xiàn)為在建高檔樓盤，以單純居住功能為主，缺少商業(yè)配套?！锷鐓^(qū)相對(duì)完全獨(dú)立，屬內(nèi)斂性社區(qū)，保障了內(nèi)部商業(yè)人流消費(fèi)的最大可能性。北金星大道普瑞大道商業(yè)工程商業(yè)規(guī)劃及布置特點(diǎn)★商業(yè)街由臨交通主干道的外街商鋪〔黃色〕和商業(yè)內(nèi)街〔紅色〕組成?！锷虡I(yè)設(shè)施略偏離社區(qū)中心，大局部獨(dú)立于大社區(qū)外。★缺少散落于社區(qū)中多點(diǎn)式布置的商業(yè)。效勞便利度不夠★集中商業(yè)臨主干道，有利于開展外向經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)。外街+內(nèi)街+集中商業(yè)備注：內(nèi)街、外街一樓為街鋪，二樓為集中商業(yè)，A區(qū)底商為集中商業(yè)A區(qū)B區(qū)C區(qū)北金星大道普瑞大道D區(qū)街鋪集中商業(yè)銷售不暢，市場(chǎng)上通常以引入經(jīng)營(yíng)公司為主難以順利招商和快速落實(shí)社區(qū)需求以規(guī)模優(yōu)勢(shì)和臨干道優(yōu)勢(shì)有條件產(chǎn)生面向區(qū)外需求的號(hào)召力業(yè)主期望以集中商業(yè)形式就近解決日用品購買，除現(xiàn)有超市外，還需求品牌商場(chǎng)部分租賃，部分可租可售街鋪易于實(shí)現(xiàn)銷售和招租經(jīng)營(yíng)可能性高，可即時(shí)解決社區(qū)生活問題難以產(chǎn)生面向區(qū)外經(jīng)營(yíng)的號(hào)召力現(xiàn)有街鋪因規(guī)模小易產(chǎn)生檔次低、不齊全的問題，不受業(yè)主歡迎只可銷售銷售難易解決社區(qū)內(nèi)需求的實(shí)現(xiàn)程度外向經(jīng)營(yíng)可行性業(yè)主需求租售限定【街鋪、集中商業(yè)優(yōu)劣勢(shì)比照】社區(qū)內(nèi)需求業(yè)態(tài)優(yōu)先布局于街鋪。街鋪功能以滿足社區(qū)生活需求為主，并注重引導(dǎo)，選擇有代表性業(yè)態(tài)組合形成商業(yè)街，以滿足社區(qū)業(yè)主一定的品味需求和社區(qū)營(yíng)銷的商業(yè)配套可包裝。局部臨干道的街鋪可安排針對(duì)社區(qū)外的途經(jīng)人口〔如車輛〕需求?！荷鐓^(qū)內(nèi)需求導(dǎo)向商業(yè)布局原那么』集中商業(yè)首要解決社區(qū)內(nèi)對(duì)日常購物品牌集中商業(yè)的需求，同時(shí)效勞社區(qū)外。局部集中商業(yè)需面向社區(qū)外需求。在滿足社區(qū)內(nèi)需求后，局部商業(yè)需全面對(duì)外開展。社區(qū)商業(yè)應(yīng)主要滿足社區(qū)內(nèi)的需求，并能促進(jìn)社區(qū)的成熟開展和帶動(dòng)銷售，因此社區(qū)商業(yè)應(yīng)以社區(qū)內(nèi)需求為導(dǎo)向，進(jìn)行合理布局，保證社區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求能被有效地滿足，同時(shí)對(duì)外有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力參與區(qū)域外商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。A區(qū)金星大道普瑞大道商業(yè)業(yè)態(tài)整體規(guī)劃建議B區(qū)C區(qū)D區(qū)會(huì)所商業(yè)，主要為文化、健康、娛樂等行業(yè)的一種集中式收費(fèi)效勞場(chǎng)所。一樓以零售業(yè)和社區(qū)商業(yè)為主，二三樓為餐飲網(wǎng)吧等休閑娛樂場(chǎng)所；以特色餐飲為主；負(fù)2層為地下車庫；負(fù)一層為中型超市；一樓劃分為街鋪〔預(yù)留上2、3樓大堂〕；二三樓為品牌大型連鎖餐飲具體業(yè)態(tài)選擇建議一樓可以考慮將其劃分為面積約在60～90㎡之間的街鋪，以社區(qū)配套商業(yè)為主。A區(qū)金星大道普瑞大道B區(qū)C區(qū)D區(qū)一樓：專賣店、花店、內(nèi)衣店、服飾店、布藝、音像書籍、文化用品、禮品、洗衣、茶葉煙酒、特色小吃、甜品冷飲店等。一樓：酒店大堂、銀行、郵電、電信、移動(dòng)、藥店、社區(qū)診所商務(wù)中心等。負(fù)一樓：新一佳、步步高等生活超市D區(qū)會(huì)所：音樂廳、恒溫泳池、健身中心、康樂中心〔收費(fèi)〕。具體業(yè)態(tài)選擇建議A區(qū)普瑞大道B區(qū)C區(qū)二樓：巴蜀鑫源、富僑等足浴休閑、網(wǎng)吧、。二、三樓：咖啡廳、西餐廳、酒吧、會(huì)議室、SPA會(huì)所等。冰火樓、秦皇食府、西湖樓等大型酒樓；湘西部落、打禾堂、大碗廚等土菜館、口味館，如二、三樓主要以大型餐飲、特色餐飲、娛樂休閑等集中商業(yè)為主業(yè)態(tài)配比建議業(yè)態(tài)百分比備注特色餐飲40%----------社區(qū)配套40%含零售的社區(qū)商業(yè)娛樂休閑20%---------業(yè)態(tài)配比建議商業(yè)類型面積層數(shù)備注餐飲大型餐飲5500㎡2、3F冰火樓、秦皇食府、西湖樓等中式特色餐飲2、3F土菜館、口味館，如湘西部落、打禾堂、大碗廚等餐飲通道1F1F預(yù)留上樓迎賓通道社區(qū)配套超市5000㎡負(fù)1F新一佳、大潤(rùn)發(fā)、好又多、步步高等日常4500㎡1F面包、快餐、花店、干洗、飾品、書店、修理等日常配套……商務(wù)配套日常1000㎡1F銀行、通訊、郵電酒店大堂1000㎡咖啡廳西餐廳會(huì)議廳2500㎡2、3F金牛角、上島、綠茵閣、蒙娜麗莎、老樹咖啡、名典咖啡娛樂休閑3000㎡2、3F網(wǎng)吧、SPA會(huì)所、清吧、KTV會(huì)所2000㎡1F2F音樂廳、恒溫泳池、健身中心、康樂中心（收費(fèi)）?？傆?jì)：24500㎡業(yè)態(tài)配比分割建議業(yè)態(tài)店面分類軟品女時(shí)裝男時(shí)裝兒童服裝少年服裝孕婦服裝內(nèi)衣鞋店襪店運(yùn)動(dòng)服皮衣硬品首飾/帽/傘文具/圖書工藝美術(shù)眼鏡化裝品手提包/旅行包體育用品/健身器材音像樂器玩具碗碟玻璃器皿禮品畫廊日用百貨家具室內(nèi)裝飾燈具古玩床上/衛(wèi)生間用品廚房用品電器小家電經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)參考(1)業(yè)態(tài)店面分類效勞個(gè)人護(hù)理美發(fā)保健醫(yī)藥照相文印服裝裁剪干洗花店旅行社書報(bào)食品\餐飲西式餐廳中式餐廳快餐風(fēng)味餐廳茶餐廳咖啡店煙酒燒烤店娛樂兒童游樂俱樂部酒吧足浴保健會(huì)所KTV經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)參考(2)工程商業(yè)租售建議A區(qū)B區(qū)C區(qū)北金星大道普瑞大道D區(qū)B\C區(qū)北棟二三樓主要考慮特色餐飲與娛樂休閑主力店，因此以租為主，或者整層出售以及以租帶售。A區(qū)負(fù)一樓規(guī)劃為生活超市，以租為主；A區(qū)二三樓主要考慮引進(jìn)品牌大型連鎖餐飲，因此以租為主，或者整層出售以及以租帶售。A區(qū)一樓主要考慮規(guī)劃為商鋪，因此，以售為主。D區(qū)會(huì)所為公建物，三社區(qū)配套效勞中心，因此只能出租。B\C區(qū)一樓主要考慮為獨(dú)立商鋪，主要作為社區(qū)日常生活配套，因此以售為主，只售不租。五、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)目的:增強(qiáng)工程的商業(yè)氣氛和獨(dú)特地記憶點(diǎn)滿足業(yè)態(tài)定位的經(jīng)營(yíng)需求商業(yè)氣氛的營(yíng)造關(guān)鍵:1、鮮明的工程標(biāo)志性建筑;2、外觀形式色彩的豐富性和多樣性;3、商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀職能。形象定位回憶皮特大街〔pitt大街〕——長(zhǎng)沙首條醇正澳洲風(fēng)情商業(yè)街在商業(yè)街的包裝上,必須有濃郁的澳大利亞特色,以充分支撐主體形象定位?！旧虡I(yè)街包裝與展示的建議】/建筑風(fēng)格由于澳大利亞建筑風(fēng)格與歐洲根本相似，因此建議本案商業(yè)街道建筑風(fēng)格融合西式、歐式建筑特色。注重建筑物、燈光、影的夜間效果，墻體以各類淺色及白色作搭配，形成古典與完美的結(jié)合。如：設(shè)立一些公共共享廣場(chǎng)及具有異域特色的景觀，如在商業(yè)街入口處仿照皮特大街有著名建筑物——AMP塔設(shè)立一個(gè)有異域特色的燈塔，充分表達(dá)商業(yè)街文化底蘊(yùn)和異域風(fēng)情，增加商業(yè)氣息?！旧虡I(yè)街包裝與展示的建議】/標(biāo)志性建筑【商業(yè)街包裝與展示的建議】/商業(yè)騎樓有特色的商業(yè)騎樓設(shè)計(jì)能營(yíng)造與眾不同的形象,從而使商業(yè)街的具有濃郁的異域風(fēng)情；【商業(yè)街包裝與展示的建議】/特色景觀營(yíng)造以澳洲特產(chǎn)的樹種和鮮花為造景主體，如以皮特洛花為主體造景，或鮮花小徑、花壇造型、欣賞花廊等。另外，作為商業(yè)街道，我們認(rèn)為水景的營(yíng)造十分必要，俗話說“水為財(cái)〞，商家必會(huì)樂意。建議商業(yè)內(nèi)街地面設(shè)置兩大儲(chǔ)水池或者噴泉，并連接一條流動(dòng)水道，營(yíng)造一道亮麗風(fēng)景線。同時(shí)也為B\C區(qū)二三樓特色餐飲和娛樂休閑創(chuàng)造出高雅的環(huán)境。結(jié)合色彩的變化，圍合形成一些“渾假設(shè)天成〞的街道廣場(chǎng)空間，提供留駐場(chǎng)所。吸引社區(qū)或者附近樓盤工程居民到此休閑娛樂，特別是讓兒童喜歡到此嬉戲?！皰短熳佣钪T侯〞，“先聚集人氣在聚商氣〞，“同時(shí)打造良好的環(huán)境〞……先會(huì)聚人氣將是本案實(shí)現(xiàn)順利招商的的根底?！旧虡I(yè)街包裝與展示的建議】/留駐空間遮陽系列及休閑椅的隨處設(shè)置充分表達(dá)人性關(guān)心精神?！旧虡I(yè)街包裝與展示的建議】/休閑設(shè)施【商業(yè)街包裝與展示的建議】/休閑設(shè)施商業(yè)街中的休閑椅提供了一個(gè)暇逸的休息場(chǎng)所，使住戶可以在這里進(jìn)行鄰里交往，同時(shí)促進(jìn)了商業(yè)活動(dòng)的深度展開?！旧虡I(yè)街包裝與展示的建議】/導(dǎo)示牌與門店牌以具有澳洲特色的導(dǎo)示牌或門店牌增加商業(yè)街的澳洲色彩，也形成商業(yè)街一道美麗風(fēng)景?！踞槍?duì)商業(yè)街布局原那么建議一】主題性原那么：建議通過有澳洲風(fēng)情的某種設(shè)施來強(qiáng)調(diào)商業(yè)街的主題性；在考慮商業(yè)街景觀空間欣賞性的同時(shí)，建議通過商業(yè)街的局部亮點(diǎn)設(shè)計(jì)來表達(dá)小區(qū)的品質(zhì)，在藝術(shù)主題的選擇上深入挖掘，采取提神的概念來吸引目標(biāo)客戶，提升目標(biāo)客戶對(duì)本工程的認(rèn)同；【針對(duì)商業(yè)街布局原那么建議二】參與性原那么：商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)的核心是設(shè)計(jì)這樣一些場(chǎng)所——它們能夠使人駐留，使人在購物、休憩、嬉戲、交往等人性化活動(dòng)中體驗(yàn)到生活的樂趣；人的主要行為模式中一個(gè)重要的方式就是圍繞兒童活動(dòng)來展開，而聚集兒童活動(dòng)的場(chǎng)所就需要?jiǎng)?chuàng)造趣味空間。因此，在本工程商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)上在考慮欣賞性的同時(shí)，要增加空間的趣味性，增強(qiáng)空間駐留感；【針對(duì)商業(yè)街布局原那么建議三】整體性原那么：商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合街鋪一起考慮，不應(yīng)形成明顯的割裂空間，可結(jié)合商鋪外讓人駐留的小品〔如張拉蓬〕統(tǒng)一設(shè)計(jì)，以利于將人流導(dǎo)入商鋪空間，有利于商業(yè)活動(dòng)的連續(xù)進(jìn)行?！踞槍?duì)商業(yè)街布局原那么建議四】細(xì)節(jié)性原那么：商業(yè)街的細(xì)節(jié)主要表達(dá)在水景、樹種、裝飾物上。水景的利用要充分考慮以后的維護(hù)本錢較高，管理較難，建議對(duì)水景的選用應(yīng)突出其視覺上的“親和性〞，到達(dá)重點(diǎn)突出的目的；樹種的選用要考慮氣候、季節(jié)變換等因素，精雕細(xì)琢合理選用樹種的種類、色彩，到達(dá)移步換景的目的。商業(yè)街創(chuàng)新平面布局案例借鑒蘋果城.院落式商業(yè)街業(yè)態(tài)：蘋果社區(qū)商業(yè)街由美術(shù)館、6廳電影院、潛水俱樂部、小劇場(chǎng)、大型品牌超市，2000戶地下停車庫，及600余間商鋪構(gòu)成。單體：商鋪面積為80-100平米，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為200-2000平米的商業(yè)空間，在目前北京市場(chǎng)為稀缺產(chǎn)品。【商業(yè)街產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議一】A、B、C三區(qū)一樓“全街鋪〞設(shè)計(jì)。獨(dú)立式臨街商鋪，是最有價(jià)值的商鋪之一。與集合商業(yè)相比，既可免受其他商家的干擾，亦可共享客源。全街鋪?zhàn)畲蟮奶攸c(diǎn)，就是營(yíng)造出“鋪鋪相連、琳瑯滿目〞的商業(yè)環(huán)境，更加貼近人們的購物心理，讓游客在輕松、隨意之間體驗(yàn)逛街購物的樂趣，從被動(dòng)購置變?yōu)橹鲃?dòng)購置，大大提升購置力。層高與進(jìn)深建議：一樓的商鋪層高應(yīng)該在5-6米，二樓、三樓層高4米左右，如此使得商鋪更顯寬敞、通透，更容易創(chuàng)造出令人愉悅的購物環(huán)境。進(jìn)深不宜太大，建議控制在10-12米之間，不能超過15米，主力鋪的單層面積在60-90平米，總價(jià)控制在80萬以內(nèi)。一般來說，社區(qū)商鋪主要是面向居民生活需求的，除了用生活超市、特色餐飲、娛樂休閑需要較大的空間外，便利店、洗衣店、花店、美發(fā)店等都不需要很大的場(chǎng)地。因此，社區(qū)商鋪門面需要寬一點(diǎn)，進(jìn)深淺一點(diǎn)，7-8m為宜，面積為60—150m2的實(shí)用性最強(qiáng)建議在住宅的柱網(wǎng)設(shè)計(jì)中，結(jié)合商鋪的開間布柱，必要時(shí)也可考慮采用梁承柱的結(jié)構(gòu)；建議每間商鋪都設(shè)有衛(wèi)生間；建議將局部的商鋪報(bào)建為餐飲功能，并且選擇適宜位置預(yù)設(shè)排煙排污管道，盡量不影響住宅；在外街預(yù)留上2樓樓梯和扶梯；建議在立面、裝飾上營(yíng)造形象突出獨(dú)特的澳洲風(fēng)情商業(yè)街；內(nèi)街的寬度宜在6－8米之間，內(nèi)街設(shè)置小廣場(chǎng)，增加公共休閑空間?！旧虡I(yè)街產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議二】六、招商策略招商原那么：建議在招商階段前期采用“高品位，低門檻〞的原那么：“高品位〞：是抓住商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)定位，對(duì)各行業(yè)商家進(jìn)行嚴(yán)格篩選?！暗烷T檻〞：是對(duì)符合功能定位要求的商家適當(dāng)降低入場(chǎng)條件，力求促進(jìn)招商及銷售工作的進(jìn)程。招商原那么招商策略思路先形象，后規(guī)劃在招商工作籌備階階段，著重于本工程整體形象宣傳；在招商工作進(jìn)行時(shí)，轉(zhuǎn)向針對(duì)商家宣傳商業(yè)街的內(nèi)部功能規(guī)劃。先主力，后散戶先將具有號(hào)召力的品牌商戶作為龍頭商戶引入商場(chǎng)，再利用這些商家在行內(nèi)的號(hào)召力帶動(dòng)其他商戶進(jìn)場(chǎng)，使本工程達(dá)致旺場(chǎng)的目的。先收緊，后放松在“遵循高品位、低門檻〞的原那么上，對(duì)商家的入場(chǎng)條件適當(dāng)抓緊，到了開業(yè)前階段那么對(duì)所有商戶適當(dāng)放松。“定單式房產(chǎn)〞策略我們先做好規(guī)劃，吸引主力商家，在確定兩大主力商家“特色餐飲〞、“休閑娛樂〞后，那么已確定70%以上的經(jīng)營(yíng)面積，即可根據(jù)各商家實(shí)際所需面積和開店要求、標(biāo)準(zhǔn)開工建設(shè)。招商策略思路主力店和品牌店的引進(jìn)一堅(jiān)持“主力店優(yōu)先，品牌店隨后〞的原那么。對(duì)于商業(yè)街而言，核心主力店能有利的引導(dǎo)人群，其布局直接影響到整個(gè)商業(yè)街的形態(tài)和經(jīng)營(yíng)，故位置需要先行確定。原那么上根據(jù)業(yè)態(tài)確定主力店，再根據(jù)主力店業(yè)態(tài)來設(shè)計(jì)店面，而非根據(jù)具體店家來設(shè)計(jì)店面。如可根據(jù)超市的根本要求來設(shè)計(jì)商業(yè)街的超市規(guī)劃局部。由于目前入住率低，設(shè)置的主力店的更迭順序?yàn)樾⌒蜕r超市、“農(nóng)改超〞超市、中型生活超市。品牌店的業(yè)態(tài)主要考慮連鎖商家的直營(yíng)店為主。選擇有：大型酒樓約3000——4500平方米建議商家：冰火樓、秦皇食府、好食上、湘鄂情、一路桔祥、西湖樓、羊城餐館等特色餐飲2000平方米左右建議商家：湘西部落、打禾堂、大碗廚、福鄉(xiāng)村等西餐廳咖啡廳1000——1500平方米建議商家：金牛角王、蒙娜麗莎、老樹咖啡、名典咖啡等健身館、美容美體院500——1000平方米建議商家：中體倍力、海東青、源動(dòng)力、美麗田園、伊瑪麗亞、索菲亞、皙泉等保健按摩、足浴休閑1000——1500平方米建議商家：益健、頤而康、巴蜀鑫源、富僑等KTV1000平方米左右，網(wǎng)吧500平方米左右主力店和品牌店的引進(jìn)二會(huì)所招商策略會(huì)所近期功能：主要作為售樓部使用，承擔(dān)售樓功能；作為物業(yè)管理處，承擔(dān)物業(yè)管理功能；作為開發(fā)商的辦公場(chǎng)所，承擔(dān)辦公功能；會(huì)所一層平面圖會(huì)所二層平面圖暫時(shí)空置，未作任何用途會(huì)所招商策略會(huì)所最終用途開發(fā)商〔或物管公司〕為本小區(qū)居民提供帶：公益性質(zhì)效勞或收費(fèi)效勞的場(chǎng)所。從目前長(zhǎng)沙的現(xiàn)狀來看，會(huì)所的利用率普遍不高，很多多功能區(qū)連日常費(fèi)用都難以維持，只能關(guān)閉。社區(qū)內(nèi)住戶間接為會(huì)所買了單，最終如果不能得到相應(yīng)的效勞，對(duì)住戶對(duì)開發(fā)商都是損失。所以將會(huì)所社會(huì)化、引入社區(qū)外的消費(fèi)者就成了更合理的選擇；同時(shí)，由于會(huì)所和商業(yè)用房在一些功能上可能出現(xiàn)重疊，為了防止內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，可以將重疊局部全部集中到本案商業(yè)街上，對(duì)外售租。建議引進(jìn)：中體倍力、海東青、源動(dòng)力、美麗田園、伊瑪麗亞、索菲亞、皙泉等健體、美容美體SPA商家。七、銷售策略缺人氣缺人流缺氣氛體量大缺商業(yè)支撐力我們的現(xiàn)狀現(xiàn)狀分析那么我們采取什么樣的營(yíng)銷策略才能讓一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的而且開展不成熟的居住功能為主的區(qū)域，讓如此大體量的商業(yè)面積如何順利實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值，同時(shí)有利于社區(qū)的可持續(xù)開展？營(yíng)銷總體思路經(jīng)營(yíng)旺租得滿賣得好我們認(rèn)為必須要從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容入手，從地域投資價(jià)值入手。要讓投資者認(rèn)同我們工程的投資價(jià)值，就必須讓他們認(rèn)同該地域的價(jià)值。而讓他們認(rèn)同地域的最好方法就是讓他們看見該工程商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)暢旺、生意蒸蒸日上的局面。即：從本案的現(xiàn)狀我們可以看出擺在我們面前的將是非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。如何才能做到突圍而出？因此，我們首先要做而且不得不做的就是招租，先把目標(biāo)商家引進(jìn)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)，等商業(yè)街經(jīng)營(yíng)起來了，我們?cè)龠M(jìn)行銷售。因此，我們建議在本工程在營(yíng)銷上確立這樣的總體思路：營(yíng)銷總體思路注：“先租后賣〞可以在短時(shí)間內(nèi)迅速樹立工程的整體形象，提高工程知名度；“先租后賣〞還可以保證商鋪在一定的時(shí)期內(nèi)維持穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，為商鋪的后續(xù)經(jīng)營(yíng)打下穩(wěn)固的根底；通過招商先行旺場(chǎng)，商鋪經(jīng)營(yíng)起來了，投資者自然就有投資信心；商業(yè)街道旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起來后，無論是何種銷售方式都將對(duì)商業(yè)街道的銷售帶來事半功倍的效果。先租后賣、特色經(jīng)營(yíng)、旺場(chǎng)為主營(yíng)銷總體思路營(yíng)銷推廣策略商業(yè)街銷售的好壞是實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)價(jià)值的關(guān)鍵所在，而集中商業(yè)的成功引進(jìn)，不僅完善了社區(qū)本身的配套，促進(jìn)了社區(qū)的持續(xù)開展，勢(shì)必會(huì)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)片區(qū)開展的看好，增強(qiáng)市場(chǎng)的購置信心。同時(shí)大型集中商業(yè)的進(jìn)駐，還將會(huì)引起投資者對(duì)社區(qū)的關(guān)注，從而為商業(yè)街的銷售注入新的源泉，同時(shí)作為社區(qū)的一大配套亮點(diǎn)，也將促進(jìn)住宅的銷售。集中商業(yè)招商先行為前提，帶動(dòng)特色商業(yè)街的銷售，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。需考慮的因素：在社區(qū)消費(fèi)人口尚未到達(dá)商家所需的有效需求時(shí)，商家一般不會(huì)考慮進(jìn)駐，此時(shí)，需提供優(yōu)惠的招商條件：讓商家在本案入伙后進(jìn)駐。開展商需犧牲集中商業(yè)在簽約后、未進(jìn)駐前空置時(shí)間段內(nèi)的租金收入。集中商業(yè)招商先行

簽約后優(yōu)惠的招商條件優(yōu)惠租金：首年免租金放寬進(jìn)駐時(shí)間良好經(jīng)營(yíng)條件進(jìn)行全面宣傳

引發(fā)市場(chǎng)對(duì)片區(qū)開展前景的看好引發(fā)投資者的關(guān)注帶動(dòng)住宅與沿街商業(yè)的銷售集中商業(yè)在工程全部入伙后進(jìn)駐硬件軟件開始推售商鋪目的營(yíng)銷推廣策略/推廣節(jié)點(diǎn)附件本案商業(yè)規(guī)模的適度性考慮城市規(guī)劃指標(biāo)比照參考國際規(guī)劃示范社區(qū)商業(yè)規(guī)模比參考深圳類比社區(qū)參考案例商業(yè)規(guī)模的適度性考慮思考點(diǎn)一：商業(yè)體量的考慮，本案規(guī)模32.6萬平米社區(qū)居民缺乏9000人萬是否能支撐近2.5萬平方米的商業(yè)面積？思考點(diǎn)二：本工程商業(yè)面向社區(qū)外經(jīng)營(yíng)的必要程度考慮，本案商業(yè)是否局限效勞于本社區(qū)？本工程商業(yè)面向社區(qū)外經(jīng)營(yíng)的必要程度；城市社區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)參考一般城市社區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)人均商業(yè)效勞建筑面積居住區(qū)

2/人類別注：居住區(qū)：人口規(guī)模3萬-5萬人.合理效勞半徑800-1000M城市社區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的效勞面積。--------------------------------------------------------------------居住規(guī)模居住區(qū)類別建筑面積用地面積總指標(biāo)1605～27002065～4680(2165～3620)(2655～5450)--------------------------------------------------------------------醫(yī)療衛(wèi)生60～80100～190〔含醫(yī)院〕(160～280)(260～360)-------------------------------------------------------------------商業(yè)效勞700～910600～940--------------------------------------------------------------------其中金融郵電20～3025～50(含銀行、郵電局)(60～80)--------------------------------------------------------------------注：摘自?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?公共效勞設(shè)施控制指標(biāo)〔平方米/千人〕城市社區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)參考小結(jié)根據(jù)指標(biāo)計(jì)算：如果到工程規(guī)劃人口1.2萬人全部入住計(jì)算，商業(yè)效勞面積6300-81900平米。(取平均值：7245)國際類比社區(qū)參考國際類比社區(qū)社區(qū)建設(shè)理論—鄰里住區(qū)理論背景：以20年代佩里〔A。C。PERRY〕提出的鄰里住區(qū)理論為根底建成，社區(qū)以交通干道為邊界，把居住建筑、公共建筑、綠地等予以綜合解決，不僅是日常必需品的供給，一般生活效勞都可以在社區(qū)內(nèi)解決。該理論在歐洲一些城市的衛(wèi)星城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中得以推廣和運(yùn)用。社區(qū)主要特征：1、社區(qū)位于距大城市中心約1小時(shí)路程的通勤圈內(nèi),即衛(wèi)星城鎮(zhèn)。2、人口密度150人/HM2。3、周圍有干線公路相連。日本光丘花園城社區(qū)占地面積：18.6萬M2建筑面積：36.6萬M2公園6.07萬M2商業(yè)設(shè)施面積：約1萬M2

〔包括店鋪、百貨、專賣店〕背景說明：該社區(qū)于1972年開發(fā)，位于離東京約1小時(shí)車程通勤圈內(nèi)，但該社區(qū)商業(yè)分布于社區(qū)中心，與本案商業(yè)分布于社區(qū)邊緣地帶有一定差異，商業(yè)布置在社區(qū)邊緣可以兼顧外圍人群使用方便……該社區(qū)經(jīng)過多年開展，其商業(yè)滿足了社區(qū)居民生活需求，經(jīng)營(yíng)狀況良好。商業(yè)規(guī)模比=1/36.6=0.027商業(yè)分布形式：成片集中布置于社區(qū)中心。?集合住宅?一書內(nèi)推薦規(guī)劃成功的典型案例根據(jù)國外類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)

商業(yè)規(guī)模比為1：0.027如果以工程規(guī)劃建筑面積32.6萬平米全部建設(shè)完成,那么本案類比商業(yè)規(guī)模8802平方米。國際類比社區(qū)參考小結(jié)深圳類比社區(qū)參考案例深圳類比社區(qū)參考案例成熟社區(qū)：圓嶺社區(qū)、白沙嶺社區(qū)、華僑城社區(qū)、松坪山社區(qū)郊區(qū)新建社區(qū)：萬科四季花城參考目的：1、了解深圳類比社區(qū)各開展階段的合理的商業(yè)規(guī)模。2、成熟社區(qū)合理的商業(yè)業(yè)態(tài)、比例、分布、形式與單店面積。3、各個(gè)社區(qū)開展階段的業(yè)態(tài)及規(guī)模傾向。4、類比社區(qū)集中商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次、分布。選取案例原那么：1、社區(qū)有較大的規(guī)模，相對(duì)獨(dú)立，自成一體。2、社區(qū)以居住功能為主，強(qiáng)調(diào)社區(qū)商業(yè)以滿足自身需求為主。3、成熟社區(qū)與開展中社區(qū)均有選擇，以成熟社區(qū)為主。4、深圳特區(qū)內(nèi)、外均有選擇，由于關(guān)外成熟案例有限，以關(guān)內(nèi)為主。新一佳營(yíng)業(yè)面積：10000平米業(yè)態(tài)；日常百貨超市營(yíng)業(yè)樓層：1-2層該工程位于深圳上步工業(yè)區(qū)北，始建于上世紀(jì)80年代初，總建筑面積67.65萬平米。人口4萬。初建成時(shí)，社區(qū)并無多少商業(yè)，主要依賴社區(qū)外。后期隨著內(nèi)部及邊緣商業(yè)逐漸開展，以及98年引入新一佳，帶旺消費(fèi)?！簣@嶺社區(qū)』康泰娛樂城營(yíng)業(yè)面積：10000平米業(yè)態(tài)：保齡球場(chǎng)、桌球城、游樂場(chǎng)、百佳、麥當(dāng)勞、卡拉OK歌舞廳酒樓、西餐廳、韓國料理、快餐廳、咖啡廳、美容世界、時(shí)裝購物名廊等。營(yíng)業(yè)樓層：1-5層沿街商業(yè)227家，總面積21235平米。單純以滿足社區(qū)內(nèi)需求的成熟社區(qū)，社區(qū)商業(yè)以日常購置與日常效勞為主。社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、集中商業(yè)位于社區(qū)中心和東北，相距600米，新一佳與白沙嶺的沃爾瑪相距445米。2、滿足社區(qū)內(nèi)的商業(yè)相對(duì)集中于集中商業(yè)周邊，業(yè)態(tài)主為飲食、家居效勞，其中飲食類相對(duì)成片集中，多為兩層經(jīng)營(yíng)。日常購置與家居效勞類相對(duì)分散，多為一層經(jīng)營(yíng)。3、滿足社區(qū)外的商業(yè)沿社區(qū)邊界線分布，業(yè)態(tài)主為服裝、飲食、書店〔臨圖書館〕，多為一層經(jīng)營(yíng)?！簣@嶺社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)』百花園二期〔商業(yè)街〕長(zhǎng)安百貨營(yíng)業(yè)面積：3000平米業(yè)態(tài)：日常百貨超市營(yíng)業(yè)樓層：第2層沃爾瑪營(yíng)業(yè)面積：20000平米業(yè)態(tài)：日常百貨超市營(yíng)業(yè)樓層：1-2層『白沙嶺社區(qū)』位于深圳上步工業(yè)區(qū)西北，始建于上世紀(jì)80年代中期，社區(qū)總建筑面積66.4萬平米。96年長(zhǎng)安百貨進(jìn)駐，2001年引進(jìn)沃爾瑪。百花園二期將建成100余米百家小鋪的商業(yè)步行街。預(yù)計(jì)今年6月投入使用。沿街商業(yè)159家，總面積11145平米。單純以滿足社區(qū)內(nèi)需求的成熟社區(qū)，社區(qū)商業(yè)以日常購置與日常效勞為主，其次為飲食。社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、集中商業(yè)分布在社區(qū)中心和東北側(cè)，相距665米。2、社區(qū)內(nèi)的商業(yè)主要滿足社區(qū)內(nèi)需求，沒有沿社區(qū)邊界的商業(yè)，且相對(duì)集中于集中商業(yè)周邊，業(yè)態(tài)主為飲食、家居效勞，其中飲食類相對(duì)成片集中，局部為兩層經(jīng)營(yíng)。百花公寓裙樓二層根本空置，僅有少量咖啡館、酒樓打通1、2層經(jīng)營(yíng)。3、日常購置與家居效勞類相對(duì)分散，多為一層經(jīng)營(yíng)?！喊咨硯X社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)』沃爾瑪營(yíng)業(yè)面積：3萬平米業(yè)態(tài)：日常百貨超市營(yíng)業(yè)樓層：1-2層銅鑼灣百貨易家儂家居營(yíng)業(yè)面積：5萬平米業(yè)態(tài)：日常百貨超市與家居家私『華僑城社區(qū)』該社區(qū)位于深圳灣畔，始建于上世紀(jì)80年代中期，以旅游勝地聞名，社區(qū)目前總建筑面積218.96萬平米。早期的社區(qū)規(guī)劃立意高：聘請(qǐng)大師擔(dān)任規(guī)劃參謀，有遠(yuǎn)見的開發(fā)次序：旅游—配套—地產(chǎn)。現(xiàn)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。沒有空置商鋪。社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、集中商業(yè)全部集中在社區(qū)中心偏南，略靠近深南大道與旅游景點(diǎn)。2、華僑城的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)明顯的旅游地普遍具備的業(yè)態(tài)形式：飲食、購物、娛樂，娛樂業(yè)較其他單純滿足社區(qū)內(nèi)需求的社區(qū)商業(yè)要興旺。3、飲食業(yè)成片集中形成社區(qū)內(nèi)外都知曉的美食一條街。沿街商業(yè)133家，總面積15705平米。社區(qū)商業(yè)各種業(yè)態(tài)開展較為均衡且商業(yè)總量高于其他類比社區(qū)?！喝A僑城社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)』民潤(rùn)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積：3000平米業(yè)態(tài)：百貨超市營(yíng)業(yè)樓層：1層萬昌百貨營(yíng)業(yè)面積：6000平米業(yè)態(tài)：綜合百貨營(yíng)業(yè)樓層：1層始建于90年代初，社區(qū)略偏離于城市中心，被幾條交通干道包圍，社區(qū)內(nèi)主要為政府微利房住宅區(qū)以及臨近工業(yè)區(qū)?！核善荷缴鐓^(qū)』社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、作為緊鄰工業(yè)區(qū)的社區(qū)，光臨小食店、在鋪頭購物等消費(fèi)特征明顯，其業(yè)態(tài)也順應(yīng)而生。2、集中商業(yè)分布在社區(qū)中心和西北側(cè)，相距400米。3、在與工業(yè)區(qū)接近的區(qū)域，服裝相對(duì)成片集中，形成滿足社區(qū)內(nèi)以及社區(qū)外工業(yè)區(qū)人群的服裝商業(yè)街。4、社區(qū)內(nèi)設(shè)有露天電影院和舞廳，吸引大量工業(yè)區(qū)的人群進(jìn)入社區(qū)消費(fèi)，從而帶動(dòng)小理發(fā)店、小餐飲等業(yè)態(tài)的開展。沿街商業(yè)369家，總面積26843平米。社區(qū)商業(yè)以日常購置、飲食、家居效勞類為主?！核善荷缴鐓^(qū)商業(yè)特點(diǎn)』位于龍崗坂田村內(nèi)，始建于99年，社區(qū)總建筑面積53萬平米?，F(xiàn)正出售最后一期。處于城市郊區(qū)，社區(qū)周遍無完善的生活設(shè)施配套，根本生活需依賴社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套。近兩年引進(jìn)華潤(rùn)、民潤(rùn)超市。目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。『萬科四季花城社區(qū)』華潤(rùn)超市營(yíng)業(yè)面積：600平米民潤(rùn)超市營(yíng)業(yè)面積：1200平米社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1、社區(qū)商業(yè)街—花城商業(yè)步行街主段位于社區(qū)大門口，業(yè)態(tài)相對(duì)安靜，無明火餐飲，與社區(qū)規(guī)劃限制有關(guān)。2、商鋪面積根本產(chǎn)權(quán)單位為40-80平米。鋪位劃分面積小，可隨意合并與分割。2、四季花城作為新建社區(qū)，家居裝飾類業(yè)態(tài)超過日常購置類，僅次于日常效勞類。新建社區(qū)特有的業(yè)態(tài)表現(xiàn)明顯。3、北門商鋪后期推出，現(xiàn)多數(shù)空置。規(guī)劃允許明火經(jīng)營(yíng)。沿街商業(yè)共67家〔未售1