中原地產(chǎn)國內(nèi)外新城開發(fā)借鑒案例課件

可借鑒案例分析可借鑒案例分析1項(xiàng)目需承擔(dān)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)形象兩大職能

項(xiàng)目需跳出單純的商業(yè)行為思維，站在新城（區(qū)域開發(fā)）的高度來看待項(xiàng)目兆琪實(shí)業(yè),實(shí)力雄厚.但是首次開發(fā),開發(fā)隊(duì)伍有待組建；企業(yè)背景客戶目標(biāo)項(xiàng)目需跳出單純的商業(yè)行為思維，站在新城/區(qū)域開發(fā)的高度來看待整個(gè)項(xiàng)目；達(dá)到預(yù)期利潤，品牌形象較好；兼顧社會(huì)效應(yīng)和政府形象；項(xiàng)目需承擔(dān)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)形象兩大職能

項(xiàng)目需跳出單純的商業(yè)行2新城模式研究案例：美國里斯頓新城、上海新浦江城和廣州鳳凰城美國里斯頓新城上海新浦江城我們研究了在國內(nèi)外大量的新城開發(fā)案例，選取了在中國房地產(chǎn)界內(nèi)被廣泛所知和運(yùn)用的大規(guī)模新城開發(fā)的美國里斯頓新城、上海新浦江城和廣州鳳凰城三個(gè)案例；是美國新城開發(fā)中最成功的一個(gè)，歷年獲得無數(shù)贊譽(yù)；是國內(nèi)以開發(fā)商行為為主體，將新城開發(fā)理念、開發(fā)手法貫徹最徹底的一個(gè)項(xiàng)目；廣州鳳凰城國內(nèi)規(guī)模最大的以新城手法開發(fā)的項(xiàng)目，市場(chǎng)運(yùn)作較成功；新城模式研究案例：美國里斯頓新城、上海新浦江城和廣州鳳凰城美3美國里斯頓（Reston)位置位于華盛頓市以西35公里，杜勒斯機(jī)場(chǎng)收費(fèi)公路旁，開車至杜勒斯機(jī)場(chǎng)15分鐘，屬于弗吉尼亞州費(fèi)爾菲克斯縣規(guī)模占地約45平方公里規(guī)劃戶數(shù)2.8萬，建成戶數(shù)2.2萬Arce(ha)用地百分比居住3960（1603）53%市鎮(zhèn)中心1330（538）18%開放空間1100（445）15%城市公共設(shè)施330（134）5%道路/停車680（275）9%總計(jì)7400（2995）100%開發(fā)時(shí)間進(jìn)程購買場(chǎng)地：1961年開始規(guī)劃：1962年開工：1963年開盤：1964年開發(fā)階段數(shù)：6（5個(gè)村中心和1個(gè)市鎮(zhèn)中心）完成階段數(shù)：6完成百分比：99%全部竣工日期：2005年人口增長歷程1970.....5,7231980....36,4071990....48,5562000....56,407（來源：U.S.CensusBureau）發(fā)展背景60年代美國開始的以抑制大都市無序蔓延為目標(biāo)的第二代新城運(yùn)動(dòng)美國里斯頓（Reston)位置Arce(ha)用地百分比居住4開發(fā)理念：提供各類型的住宅和服務(wù)設(shè)施，為居民建一個(gè)終身的居所畢業(yè)于美國哈佛大學(xué)建筑學(xué)系、美國的第一個(gè)花園城市——雷德朋的投資商之子、房地產(chǎn)大亨、從事過城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)學(xué)研究、社會(huì)學(xué)研究；新城開發(fā)主導(dǎo)者：羅伯特E西蒙要讓人們?cè)谛蓍e時(shí)間有足夠的活動(dòng)可以選擇，這意味著新城中應(yīng)提供各類文化娛樂設(shè)施和私密空間；要把尊重個(gè)人權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)，而不僅是實(shí)現(xiàn)大型構(gòu)想；從開發(fā)區(qū)建設(shè)之初就為居民提供商業(yè)、文化、娛樂設(shè)施，而不能等幾年之后再建；不斷創(chuàng)造人造和自然美景，形成良好的生活環(huán)境；應(yīng)使人們能在同一社區(qū)中工作和生活；應(yīng)做到每個(gè)人都能終生生活在同一個(gè)鄰里而無需遷移，社區(qū)應(yīng)有不同形式和價(jià)格的住宅以滿足各收入階層人群的需求，并能適應(yīng)不同層次的家庭生活使用需求；開發(fā)理念：提供各類型的住宅和服務(wù)設(shè)施，為居民建一個(gè)終身的居所5里斯頓新城的總體特點(diǎn)：容積率較低，產(chǎn)品形式多樣化、社區(qū)功能復(fù)合化它的開發(fā)目標(biāo)是：為居民建設(shè)一個(gè)終身居所。此城的設(shè)計(jì)者羅伯特?西蒙本人是第一批居民，他從開發(fā)之初就一直在這里居住，長達(dá)五十多年從未離開，直到八十六歲。

1、整體容積率較低2、社區(qū)功能復(fù)合3、產(chǎn)品形式多樣化里斯頓新城的三大特征：里斯頓新城的總體特點(diǎn)：容積率較低，產(chǎn)品形式多樣化、社區(qū)功能復(fù)6新城的功能組成部分：

以多功能規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，共12個(gè)街區(qū)，一個(gè)市鎮(zhèn)中心，五個(gè)居住村里斯頓的設(shè)計(jì)以一個(gè)多功能規(guī)劃方案作為基礎(chǔ)，其中包括適合各年齡合收入階層的多種戶型的住宅，以及辦公和購物中心；社區(qū)設(shè)施有：學(xué)校、圖書館教堂、日托中心醫(yī)療護(hù)理設(shè)施消防隊(duì)、警察局文化娛樂活動(dòng)設(shè)施、公共交通網(wǎng)和公共開放空間公司總部、商業(yè)辦公、公共機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)新城的功能組成部分：

以多功能規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，共12個(gè)街區(qū)，7居住功能特色：

多種住宅形式相結(jié)合，一個(gè)家庭從青年、中年到老年的各個(gè)階段都無需從社區(qū)中搬走社區(qū)中有5個(gè)村：安妮湖村（LAKEANNE）獵人森林村（HUNTERSWOODS）高橡樹村（talloaks）南湖村（Southlake）和北點(diǎn)村（NORTHPOINT）每個(gè)村都圍繞一個(gè)多功能的村中心而建安妮湖村是開發(fā)的第一個(gè)村，它很好地體現(xiàn)了西蒙要把里斯頓建成步行為主的歐洲式社區(qū)的觀點(diǎn)。復(fù)合功能：一個(gè)生活、工作、休閑的場(chǎng)所

擁有6.5萬居民和超過4萬個(gè)工作崗位，實(shí)現(xiàn)了工作和居住的平衡，它是一個(gè)多種功能、基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)設(shè)施和娛樂設(shè)施完善的自給自足的社區(qū)。一生之城：住宅多樣化通過提供各種類型各種價(jià)位的住房款式——從高層的帶有小廚房和衛(wèi)生設(shè)備的小套公寓到6房Townhouse以及獨(dú)立住宅——住房能夠滿足不同收入水平，以及家庭生活不同階段的需求。這種混合戶型的存在使得居民能夠在這個(gè)社區(qū)生根，從青年、中年到老年的各個(gè)階段都無需從社區(qū)中搬走。居住功能特色：

多種住宅形式相結(jié)合，一個(gè)家庭從青年、中年到老8設(shè)計(jì)特色：

城市型景觀與自然資源的融合、地標(biāo)性景觀、市鎮(zhèn)中心的人文藝術(shù)、環(huán)保式道路邊界市鎮(zhèn)中心的人文藝術(shù)里斯頓市鎮(zhèn)中心的核心是噴泉廣場(chǎng)，人文藝術(shù)景觀和水共同交匯在這個(gè)精致的城市空間中；地標(biāo)性景觀市鎮(zhèn)中心獨(dú)具特色的天際線形成的地標(biāo)性景觀，來自整個(gè)大都會(huì)區(qū)的居民們被吸引到此處的辦公樓、商店和餐館中；道路環(huán)境保護(hù)里斯頓在鄰里和道路交匯處設(shè)施寬闊的自然保護(hù)區(qū)，建設(shè)環(huán)境保護(hù)型社區(qū)，成片的住宅被茂密的樹叢掩映著，從道路上只能依稀看到；城市型景觀與自然資源有機(jī)融合社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了在鄉(xiāng)村環(huán)境中設(shè)置城市型景觀的設(shè)計(jì)概念，有機(jī)的將用地內(nèi)的公共空間、公共活動(dòng)區(qū)和個(gè)人活動(dòng)區(qū)、89公里的小路和寬闊的自然保護(hù)區(qū)結(jié)合在一起；設(shè)計(jì)特色：

城市型景觀與自然資源的融合、地標(biāo)性景觀、市鎮(zhèn)中心9創(chuàng)新規(guī)劃手法：

將單純的根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)橐匀丝诿芏葹榛A(chǔ)的劃分將劃分土地等級(jí)的根據(jù)從以往單純根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)楦鶕?jù)以人口密度為基礎(chǔ)的開發(fā)強(qiáng)度劃分；20世紀(jì)80年代初，里斯頓原本開發(fā)時(shí)所采用的PRC區(qū)劃法經(jīng)過修改擴(kuò)展成為一種市鎮(zhèn)中心等級(jí)區(qū)劃法，提供了一種機(jī)制用以開發(fā)集中式、高密度、多功能的中心；適當(dāng)提高了局部地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，將土地的開發(fā)強(qiáng)度劃分為高（60人/英畝）、中（14人/英畝）、低（3.8人/英畝）三個(gè)等級(jí)，但設(shè)定平均的開發(fā)強(qiáng)度上限（13人/英畝）；允許混合使用土地，如在商業(yè)建筑上面建設(shè)公寓式住宅等里斯頓市鎮(zhèn)中心是美國唯一一個(gè)根據(jù)等級(jí)區(qū)劃法進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目.創(chuàng)新規(guī)劃手法：

將單純的根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)橐匀丝诿芏葹榛A(chǔ)10其它特點(diǎn)：

政府的支持、強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）必不可少里斯頓的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）在新城發(fā)展中起了重要作用，是里斯頓最后成為一個(gè)充滿活力的新城的關(guān)鍵因素之一。以私人開發(fā)商為主導(dǎo)開發(fā)的新城，政府的支持不可少其它特點(diǎn)：

政府的支持、強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）必不可少11開發(fā)理念——城市運(yùn)營，新城開發(fā)，是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排項(xiàng)目是更大概念和意義上的開發(fā)與實(shí)踐，它是一個(gè)新城開發(fā)，所涉及到的是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排，不僅僅是房地產(chǎn)的開發(fā)，而是一個(gè)城市塑造的問題，城市的產(chǎn)業(yè)怎么去構(gòu)筑，整個(gè)城市配套如何布局，這是城市運(yùn)營的概念；在規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、設(shè)計(jì)等過程中還要考慮到何種產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，塑造成最適合人居住的、有內(nèi)涵的、一個(gè)正真意義的完整城市，是整個(gè)城市綜合功能的塑造；開發(fā)理念——城市運(yùn)營，新城開發(fā)，是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排項(xiàng)12各功能配套比例：

80萬平米低密度住宅、27萬平米產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)、23萬平米綜合商業(yè)各主要功能面積各功能面積面積比例80萬平米住宅61.5%27萬平米辦公20.8%23萬平米商業(yè)17.7%規(guī)劃有商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、健身中心、餐飲、娛樂、鄰里商業(yè)、高檔俱樂部、酒店，還規(guī)劃有劇院、圖書館等等,OCT當(dāng)代藝術(shù)中心已于2004年開放各功能配套比例：

80萬平米低密度住宅、27萬平米產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)13規(guī)劃特色：

開放性規(guī)劃、直線形道路、城市符號(hào)、外圍邊界線、公共空間共享開放性道路體系，與城市路網(wǎng)連接，將自身納入城市體系，成為城市肌理的一部分；直線形的道路規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)對(duì)現(xiàn)代城市交通特點(diǎn)的尊重；城市標(biāo)志的紅綠燈、斑馬線、市政配套；顯著的城市符號(hào)，擁有強(qiáng)烈的區(qū)域性標(biāo)志；把不同高度的產(chǎn)品散落穿插，打造城市意象的天際線；車道設(shè)在土丘或是花園等自然屏障后面，土丘和花園中間是步行區(qū)；明確的外圍邊界線區(qū)分區(qū)域差別；強(qiáng)調(diào)城市公共空間，區(qū)內(nèi)道路的各個(gè)交叉處是形態(tài)各不相同的廣場(chǎng)；多色系的大面積色塊的運(yùn)用，休現(xiàn)城市現(xiàn)代特征；高層多層穿插排布，以表達(dá)鄰里之間互相守望的理念規(guī)劃特色：

開放性規(guī)劃、直線形道路、城市符號(hào)、外圍邊界線、公14項(xiàng)目一期規(guī)劃：產(chǎn)品類型豐富，配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同步開發(fā)首期項(xiàng)目占地0.7平方公里，建筑面積26萬平米；首期物業(yè)類型獨(dú)立別墅（53套）院墅（面積200-500平米）聯(lián)排別墅水景公寓（4層、帶電梯）花園公寓大型商業(yè)（6萬平米、包租期3年）、會(huì)所、幼兒園、中學(xué)（國外私立），06.12前投入使用創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)花園公寓獨(dú)院別墅水景公寓聯(lián)排別墅臨水商業(yè)街北區(qū)廣場(chǎng)、超市、幼兒園國際私立中學(xué)一期項(xiàng)目一期規(guī)劃：產(chǎn)品類型豐富，配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同步開發(fā)首期項(xiàng)目占15一期產(chǎn)品特色設(shè)計(jì)新穎產(chǎn)品類型豐富整體城市氛圍感濃厚；一期產(chǎn)品特色設(shè)計(jì)新穎16鳳凰城：廣州東側(cè)增城市偏僻區(qū)域，距廣州東市區(qū)天河體育中心20公里新塘鎮(zhèn)鳳凰城鳳凰城位于廣州增城廣園東路,與黃埔交界的增城新塘鎮(zhèn)紫云山下，西距廣州30公里，離天河體育中心20公里，行廣園快速干線，車程約20多分鐘，從廣深高速公路新塘出口行車大約6、7分鐘；在項(xiàng)目開發(fā)前，鳳凰城所在區(qū)域完全是在“廣州”概念以外；鳳凰城：廣州東側(cè)增城市偏僻區(qū)域，距廣州東市區(qū)天河體育中心2017廣告語“白領(lǐng)也可以住別墅”

明確地走性價(jià)比路線，在大華南區(qū)域產(chǎn)生極大的影響整體規(guī)模：10000畝首期開發(fā)2500畝，首期建筑面積40萬平米，容積率0.35，現(xiàn)已開發(fā)6000畝；2002年5月第一次發(fā)售定位語：白領(lǐng)也可以住別墅將昂貴的別墅生活以“物美價(jià)廉”的方式進(jìn)入廣州市場(chǎng)，讓更多的人能夠以更適宜實(shí)惠的價(jià)格，享受到超凡的別墅生活，拉開了“廣州別墅生活”新時(shí)代的序幕。以“森林、湖泊、新城市”定位的鳳凰城，突破了傳統(tǒng)上的小區(qū)概念，開創(chuàng)了“別墅城市”全新的模式廣告語“白領(lǐng)也可以住別墅”

明確地走性價(jià)比路線，在大華南區(qū)域18首期建筑面積40萬平米，數(shù)萬平米配套商業(yè)，典型的規(guī)?；僮鳎滋熹N售7.5億，創(chuàng)造市場(chǎng)奇跡.廣州樓市低迷的2002年，鳳凰城一天就售出⒎5個(gè)億，銷售較成功。入市洋房均價(jià)2800元/平米的單價(jià)，聯(lián)排別墅50萬元/套起，獨(dú)棟別墅88萬元/套起；中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道首期建筑面積40萬平米，數(shù)萬平米配套商業(yè)，典型的規(guī)?；僮?，19產(chǎn)品類型多樣，但隨著資源的改變及社區(qū)的成熟，高檔次的獨(dú)棟產(chǎn)品比例增加，整體檔次提升別墅由起初的80萬元/套到后期的部分別墅總價(jià)達(dá)1000萬元，利潤倍數(shù)增加產(chǎn)品類型多樣，但隨著資源的改變及社區(qū)的成熟，高檔次的獨(dú)棟產(chǎn)品20鳳凰城功能配套：

總商業(yè)用地面積近20萬平米，建筑面積30萬平米，包括一個(gè)五星級(jí)酒店整個(gè)鳳凰城的商業(yè)用地面積近20萬平方米，總建筑面積為30萬平方米；交通中心占地1.3萬㎡，充分滿足公共交通的需要五星級(jí)酒店占地7萬㎡，建筑面積17㎡，有500多間的套房供度假旅游者使用市政文化廣場(chǎng)3萬平米商業(yè)中心2萬平米康體中心占地3萬㎡超市占地1.1萬平方米食街占地面積就達(dá)1.1萬㎡；有接近1萬㎡共1000間的商鋪可供經(jīng)營超大型會(huì)所以及人工湖占地幾萬平方米，在建學(xué)校幼兒園，小學(xué)，初中社區(qū)醫(yī)院小醫(yī)療站中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道鳳凰城功能配套：

總商業(yè)用地面積近20萬平米，建筑面積30萬21新城開發(fā)模式總結(jié)新城開發(fā)道路的開放性規(guī)劃，融入整體城市職能顯著的城市特征符號(hào)、標(biāo)識(shí)明確的區(qū)域邊界界定總體密度適中產(chǎn)品形式多元化尋求政府的支持強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)組織，發(fā)揮重要作用創(chuàng)新規(guī)劃手法，土地分級(jí)開發(fā)城市景觀與自然資源有機(jī)融合充分利用地塊資源，強(qiáng)化特色設(shè)計(jì)土地功能混合使用社區(qū)功能復(fù)合規(guī)?；_發(fā)，營造氣勢(shì)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)產(chǎn)品高性價(jià)比規(guī)劃層面市場(chǎng)層面新城開發(fā)模式總結(jié)新城開發(fā)道路的開放性規(guī)劃，融入整體城市職能顯221、每一個(gè)成功者都有一個(gè)開始。勇于開始，才能找到成功的路。9月-239月-23Wednesday,September13,20232、成功源于不懈的努力，人生最大的敵人是自己怯懦。18:23:3818:23:3818:239/13/20236:23:38PM3、每天只看目標(biāo)，別老想障礙。9月-2318:23:3818:23