博泰蔣巷項(xiàng)目發(fā)展定位(最終)課件

.城泰投資蔣巷項(xiàng)目

整體定位與物業(yè)發(fā)展建議《江景藝墅庭院生活》.項(xiàng)目目標(biāo)及背景項(xiàng)目目標(biāo)工作原則：綜合考慮城泰企業(yè)背景及南昌房地產(chǎn)市場環(huán)境，有針對性的提出針對本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與利潤相平衡的可操作方案項(xiàng)目背景企業(yè)層面：在南昌將有大量土地儲備，土地類型多，需升級產(chǎn)品線，走專業(yè)化開發(fā)產(chǎn)品線后續(xù)開發(fā)銷售產(chǎn)品層次高，有助于提升開發(fā)商品牌項(xiàng)目層面：近期收購蔣巷地塊，64287平米，地價(jià)較低.尚美佳對城泰目標(biāo)的解析控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目成功開發(fā)樹立區(qū)域標(biāo)桿，打造城泰院落產(chǎn)品線開篇之作樹立城泰企業(yè)在南昌房地產(chǎn)界的品牌.PARTONE1★項(xiàng)目界定.項(xiàng)目位于南昌市陌生區(qū)域，遠(yuǎn)離城市發(fā)展方向;通達(dá)性較高，但區(qū)域公共交通不發(fā)達(dá)區(qū)位：城市陌生新區(qū)道路：豫章大橋橋頭，連接富大有堤，城市外環(huán)路線；交通：237路公交；景觀資源：東南面臨靠贛江，目前為沙場配套：項(xiàng)目周邊基本沒有生活配套城市陌生區(qū)域關(guān)鍵詞一：區(qū)位分析蔣巷鎮(zhèn)南昌市本案15分鐘車程30分鐘車程.地塊解析——蔣巷和南昌市兩個(gè)區(qū)域的連接帶上、生活配套不便中心區(qū).關(guān)鍵詞二：外部資源有限項(xiàng)目四至地塊西南角地塊內(nèi)部地塊北端地塊西邊地塊附近的小區(qū)贛江景觀項(xiàng)目外部資源有限，地塊同道路存在5-8米的高低差項(xiàng)目雖面向贛江，但缺乏良好的景觀資源；沒有好用的外部資源地塊和道路存在高低差，高差在5-8米地塊周邊生活配套沒有，缺乏良好的居住氛圍國鴻生態(tài)園豫章大橋.規(guī)劃指標(biāo)占地面積：64267㎡容積率：1.8總建筑面積約115000㎡綠地率大于35%中等規(guī)模，不具備營造大型社區(qū)的條件.大眾消費(fèi)者中的陌生區(qū)域/非城市主發(fā)展方向項(xiàng)目屬性界定

屬性詮釋區(qū)位屬性城市陌生區(qū)域城市環(huán)線上，道路交通便利周邊生活配套極少，居住氛圍一般外部資源有限贛江一線，江道狹窄，沙場缺乏景觀周邊無可利用的資源（國鴻生態(tài)園太遠(yuǎn)）項(xiàng)目屬性中等規(guī)模容積率適中地塊形狀地價(jià)較低占地6.4萬㎡，總建筑面積約11.5萬㎡，屬于中等規(guī)模；1.8容積率地形呈不規(guī)則狀，沿江線較窄地塊低洼、與周邊道路8-10M差，江景難以享受地價(jià)低，可形成較高性價(jià)比的優(yōu)勢.項(xiàng)目綜合屬性判斷城市近郊區(qū)具備一定江景生態(tài)資源的中等規(guī)模中高端住宅項(xiàng)目項(xiàng)目界定：項(xiàng)目位于價(jià)值梯度相差較大的兩個(gè)區(qū)域之間，項(xiàng)目所屬區(qū)域內(nèi)市場屬于空白，價(jià)格較低.PARTTWO2★項(xiàng)目整體規(guī)劃建議★項(xiàng)目市場機(jī)會研判★項(xiàng)目界定.城市規(guī)劃建設(shè)——城市規(guī)劃中，本項(xiàng)目片區(qū)非重要方向，屬于空白區(qū)域中心區(qū)昌東片區(qū)昌南片區(qū)樂化組團(tuán)灣里組團(tuán)大紅谷灘城市規(guī)劃西進(jìn)、東拓、北控和南延的規(guī)劃戰(zhàn)略：西進(jìn)是政府近幾年的主導(dǎo)方向，紅谷灘中心區(qū)經(jīng)過8年多已發(fā)展成熟，未來城市將主要向紅角洲和昌南、昌東方向發(fā)展城市規(guī)劃.整體板塊分析——板塊特征板塊紅谷灘青山湖市中心京東昌南、象湖朝陽洲新建縣均價(jià)（元/平米）4000～50006000～70007000-100004000～50003000～35005500左右2600～3800建筑類型及戶型高層、小高層為主；2房85～110平米，3房120～140平米類別墅、多層、小高層為主；2房89～105平米，3房110～140平米高層；100多平米2房、120～150平米三房、150平米以上4房類別墅、多層為主；90～100平米2房、110～140平米三房類別墅、多層、小高層；83～100平米2房、110～130平米3房高層；90～105平米2房、125～140平米3房、170～180平米4房多層；80～100平米2房、110～130平米3房消費(fèi)者來源地較散，職業(yè)主要包括公務(wù)員、生意人等，前期投資客較多，現(xiàn)在自住型客戶增多，但空置率多數(shù)在60％以上主要來自青山湖周邊區(qū)域，向南昌及周邊縣市輻射來自全市范圍，輻射周邊縣市，以生意人、高薪泛公務(wù)員為主主要來自周邊企業(yè)，以及部分投資客主要來自周邊及蓮塘的大市場、企業(yè)、學(xué)校，居住與投資兼有靠近市區(qū)，客戶來源較廣主要為新建本地和與新建有親緣的南昌人，以公務(wù)員、老師為主，以及部分生意人主要依托規(guī)劃、資源資源、規(guī)劃城市資源，繁華、便捷產(chǎn)品、資源資源、規(guī)劃、產(chǎn)品、價(jià)格依托區(qū)位、資源規(guī)劃、價(jià)格主要劣勢配套尚不齊全區(qū)域規(guī)劃推動(dòng)不力，配套尚不完善無距離較遠(yuǎn)，配套較少距離較遠(yuǎn)，配套較少無距離較遠(yuǎn)、配套較差、郊縣概念代表樓盤濱江豪園、萬達(dá)星城等中大.青山湖、香溢花城等恒茂.國際華城、高能.金域名都萬科.四季花城、世紀(jì)風(fēng)情康城、居住主題公園峰水鑒、萊茵半島花園現(xiàn)代米羅、沿海.麗水家園、城開.國際學(xué)園房地產(chǎn)市場.從整體市場角度看市場——市中心向外，價(jià)格、品質(zhì)在逐層遞減城市中心VS城市外圍1紅谷灘VS朝陽洲、青山湖2新建VS昌南板塊VS本案3市場存在三個(gè)層面的關(guān)系市中心區(qū)與中心區(qū)外圍的關(guān)系市中心附近紅谷灘與象湖、青山湖圈層的關(guān)系城市外圍新建與昌南的關(guān)系房地產(chǎn)市場昌南片區(qū)象湖片區(qū)紅谷灘新建縣片區(qū)中心區(qū)價(jià)格峰值青山湖.第一圈層關(guān)系：城市中心VS城市外圍，城市化與郊區(qū)化并存城市中心市內(nèi)、市外的核心不同是生活取向的不同市中心非本項(xiàng)目直接競爭板塊，但市內(nèi)大量客戶是爭取對象中心區(qū)7000元/平米以上PK城市外圍價(jià)格：7000元/平米資源：城市中心繁華、便利、商業(yè)氛圍濃、大型市政文化娛樂配套全特征：高層、高容積、低舒適性、城市豪宅客戶：收入的最高端、喜歡城市生活特征：4000元/平米以下資源：環(huán)境、價(jià)格低、增長潛力、環(huán)境和空氣質(zhì)量好特征：越偏遠(yuǎn)層數(shù)越低、低容積、高舒適性、普通居住型社區(qū)居多客戶：收入群體多元化4000元/平米以下房地產(chǎn)市場.第二圈層關(guān)系：紅谷灘VS朝陽洲、青山湖，紅谷灘在政府強(qiáng)力打造下房地產(chǎn)加速增長象湖片區(qū)紅谷灘中心區(qū)紅谷灘PK朝陽洲、象湖、青山湖價(jià)格：5000-6000元/平米資源：市政府、贛江、政府規(guī)劃特征：小高層、高層為主、中等規(guī)?？蛻簦褐懈叨耸杖肴巳骸⒍沃脴I(yè)者價(jià)格：3000-5500，6000—7000元/平米資源：資源、距城區(qū)近特征：規(guī)模大、物業(yè)檔次高（別墅、多層等為主）、開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)客戶：別墅以高收入為主，多層以中端收入為主，投資與自住并存紅谷灘在政府大力推動(dòng)下已趨于成熟，象湖板塊屬自然發(fā)展，未來有望成為南昌市郊區(qū)第一居所居住群，青山湖屬于中高檔居住群青山湖房地產(chǎn)市場.第三圈層關(guān)系：本項(xiàng)目、昌南VS新建縣板塊昌南PK新建縣板塊的價(jià)格基本在同一水平，新建縣靠紅谷灘帶動(dòng)，而昌南靠產(chǎn)業(yè)支撐、象湖板塊帶動(dòng)，及大盤造勢，引領(lǐng)被動(dòng)郊區(qū)居住目前昌南板塊的產(chǎn)品品質(zhì)整體上要優(yōu)于新建縣，這也是昌南板塊能吸引到南昌市客戶的原因昌南片區(qū)新建縣片區(qū)中心區(qū)價(jià)格：2700-3800元/平米資源：距紅谷灘近特征：個(gè)盤規(guī)模小，除新開項(xiàng)目外，大部分10萬平以下的項(xiàng)目客戶：早期當(dāng)?shù)貫橹?，?年南昌市占一半價(jià)格：2600-3600元/平米資源：產(chǎn)業(yè)、交通特征：大盤、大開發(fā)商、產(chǎn)品豐富、品質(zhì)高客戶：南昌市內(nèi)、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人群、區(qū)域內(nèi)人口房地產(chǎn)市場.2002-2020年南昌市規(guī)劃圖市場機(jī)會研判項(xiàng)目不處于未來的熱點(diǎn)區(qū)域，關(guān)注度幾乎為零本案.從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，中心城區(qū)土地存量不足，開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域漸漸轉(zhuǎn)向昌南、象湖等城郊區(qū)域.板塊市場隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少，房價(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者不得不接受現(xiàn)行市場價(jià)格。2010年南昌樓市豪宅（類豪宅）項(xiàng)目供應(yīng)量加大；主要以高層產(chǎn)品為主，占到70%，別墅、類別墅（多層洋房）為輔。隨著市區(qū)土地的減少，普通住宅供應(yīng)向昌南方向推進(jìn)；同時(shí)價(jià)格也沿線遞減市場供應(yīng)主要以歐式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格為主，豪宅強(qiáng)調(diào)更多是第二居所的功能，普通住宅項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)更多的是一種居住功能青山湖：傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，產(chǎn)品多樣朝陽州：類豪宅區(qū)，以高層產(chǎn)品為主一線江景，高層豪宅集中區(qū)高新區(qū)：以普通住宅產(chǎn)品為主普通住宅集中供應(yīng)區(qū)紅谷灘：中高端產(chǎn)品，未來供應(yīng)有所減小以普通住宅和公寓產(chǎn)品為主。隨著市區(qū)土地供應(yīng)的減少，商品房供應(yīng)量降、價(jià)格升的局勢紅角州：中高端產(chǎn)品，供應(yīng)量增加從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，未來以中高端住宅為主，市場賣壓增大，消費(fèi)者心理底線被迫“水漲船高”.各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯，板塊格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布，客戶與板塊對位現(xiàn)象顯著青山湖板塊城市核心板塊紅谷灘板塊青云譜板塊朝陽州板塊紅角州板塊京東板塊昌南板塊象湖、灣里板塊板塊現(xiàn)狀依托湖景資源該區(qū)域吸引了南昌高端客戶和外地置業(yè)者南昌老城區(qū)，南昌本土高端人士鐘愛地南昌江景豪宅分布地之一產(chǎn)業(yè)聚集所帶來的居住人口支撐起房價(jià)的不斷攀升與市中心合適的距離和商業(yè)中心的影響力支撐了其中高端價(jià)格隨著紅谷灘在發(fā)展，近年開發(fā)新區(qū)，自然環(huán)境是吸引居住者的首要因素。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，臨近艾西湖，自然環(huán)境與品牌是吸引居住者因素城市南拓的第一承接區(qū)域?；A(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。憑借較低的房價(jià)支撐起房地產(chǎn)市場核心資源湖景資源城市商務(wù)未來的城市中心城市商業(yè)新區(qū)規(guī)劃自然環(huán)境自然環(huán)境配套設(shè)施低價(jià)板塊未來發(fā)展成為南昌頂級豪宅住區(qū)土地資源日益稀缺，價(jià)格穩(wěn)中上升土地資源有限，后續(xù)供應(yīng)乏力隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來區(qū)域升值潛力不可低估土地資源有限，價(jià)格提升空間大品牌開發(fā)商綠地的進(jìn)入使區(qū)域平臺價(jià)格提升品牌開發(fā)商萬科的進(jìn)入使區(qū)域平臺價(jià)格提升區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將持續(xù)增加，供需兩旺。發(fā)展速度快，是南昌中低價(jià)房主要供應(yīng)區(qū)域產(chǎn)品類型高層小高層多層別墅、洋房高層小高層高層小高層小高層多層高層小高層高層小高層多層別墅、洋房高層小高層多層高層小高層多層高層小高層多層平臺價(jià)格8000-100007000-100006000-100005000-70005000-70005000-75004000-50002800-35002800-3500代表項(xiàng)目香溢花城萬科青山湖8號皇冠國際濱江一號綠地中央廣場眾鑫城上城城泰中心城地中海陽光綠地香頌中興和園中凱藍(lán)域璽園大湖之都力高國際城奧林匹克花園第一圈層聚集本市和外地高端客戶第三圈層被動(dòng)外溢客戶為主第二圈層城市中產(chǎn)、地緣客戶和主動(dòng)外溢人群.非城市發(fā)展的主導(dǎo)方向之上，未來難以形成熱點(diǎn)區(qū)域，但可作為區(qū)域補(bǔ)缺者項(xiàng)目屬于城市高新區(qū)、京東片區(qū)邊緣物業(yè)、具備一定的城市屬性物業(yè)區(qū)域機(jī)會本區(qū)域未來將具備一定的城市屬性，區(qū)域形象生態(tài)健康，項(xiàng)目物業(yè)可作為區(qū)域補(bǔ)缺者出現(xiàn)中心區(qū)昌東片區(qū)昌南片區(qū)樂化組團(tuán)灣里組團(tuán)大紅谷灘.大區(qū)域來看，項(xiàng)目面對來自于象湖、昌南板塊項(xiàng)目、新建板塊的競爭板塊象湖昌南新建縣均價(jià)（元/平米）2800～35002700～3800建筑類型及戶型類別墅、多層、小高層；83～100平米2房、110～130平米3房多層；80～100平米2房、110～130平米3房消費(fèi)者主要來自周邊及蓮塘的大市場、企業(yè)、學(xué)校，居住與投資兼有主要為新建本地和與新建有親緣的南昌人，以公務(wù)員、老師為主，以及部分生意人主要依托資源、規(guī)劃、產(chǎn)品、價(jià)格規(guī)劃、價(jià)格主要劣勢距離較遠(yuǎn)，配套較少距離較遠(yuǎn)、配套較差、郊縣概念代表樓盤康城、居住主題公園現(xiàn)代米羅、沿海.麗水家園板塊之間的競爭原因與市區(qū)之間相近的距離相近的市場價(jià)格面對市區(qū)客戶區(qū)域間機(jī)會.新建板塊與象湖昌南板塊發(fā)展方向不同，總體來看是錯(cuò)位競爭區(qū)域的競爭對本項(xiàng)目的啟示：重樹區(qū)域價(jià)值及區(qū)域形象，提升城的概念通過創(chuàng)新產(chǎn)品的打造，提升項(xiàng)目的居住價(jià)值區(qū)域間機(jī)會.京東板塊青云譜板塊紅角州板塊朝陽州板塊象湖板塊昌南板塊鳳凰州板塊灣里板塊主要外溢板塊分析外溢板塊競爭機(jī)會.1500元/㎡2500元/㎡3500元/㎡路通城邦（昌南）2000元/㎡3000元/㎡幸福時(shí)光（象湖）永惠漫谷（灣里）陽光麗景（蓮塘）翠湖名都（昌南）帝景灣洋城（灣里）金橋慧景（昌北）2500元/㎡1500元/㎡3500元/㎡根據(jù)外溢板塊產(chǎn)品的售價(jià)，其產(chǎn)品又可分為以下幾個(gè)不同檔次夢里水鄉(xiāng)（蓮塘）4000元/㎡4000元/㎡中興和園（京東）中凱藍(lán)域（京東）外溢板塊競爭機(jī)會.28普通多層，小高層二房90㎡，三房120-140㎡交通可達(dá)性一般，品質(zhì)高產(chǎn)品去化緩慢本地客戶自住為主，占80%特征分析產(chǎn)品類型戶型特征客戶類型項(xiàng)目銀河城馬德里風(fēng)情路通城邦位置南昌縣迎賓大道與南蓮路交匯處（蓮塘南大道888號）南昌縣南蓮路(南昌縣交警大隊(duì)旁)南蓮路1398號（原江西省筑路機(jī)械廠）

區(qū)位遠(yuǎn)郊，交通可達(dá)性一般，外部環(huán)境較混雜遠(yuǎn)郊，交通可達(dá)性一般，外部環(huán)境較混雜遠(yuǎn)郊，交通可達(dá)性一般，外部環(huán)境較混雜規(guī)模占地91萬，建面150萬，容積率1.6，10123多戶占地4.6萬平，建面12萬平，容積率2.4，1000多戶占地9萬平，建面16萬平，容積率1.6產(chǎn)品6層、11層小高層以二房80-90㎡，三房90-100㎡平方米為主5+1F花園洋房、高層、小高層93-131㎡二房和三房4-6層多層，部分為11層小高層以二房80-90㎡，三房120-140㎡平方米為主客戶情況客戶以首次置業(yè)自住為主，以周邊居民、與被動(dòng)郊區(qū)化低端人群為主客戶以首次置業(yè)自住為主，以周邊居民、與被動(dòng)郊區(qū)化低端人群為主，部分投資客?？蛻粢允状沃脴I(yè)自住為主，以周邊居民、與被動(dòng)郊區(qū)化低端人群為主，部分投資客。銷售由于地處遠(yuǎn)郊，受眾客戶面較窄，外溢客戶群也較少流入此地，價(jià)格一直在2000-2500之間，銷售率60%左右由于地處遠(yuǎn)郊，受眾客戶面較窄，外溢客戶群也較少流入此地，相對此區(qū)域其他樓盤由于產(chǎn)品檔次較高價(jià)格較高，銷售率較差。只有37%。由于地處遠(yuǎn)郊，受眾客戶面較窄，外溢客戶群也較少流入此地，價(jià)格一直在2500元以下，銷售率70%左右圖片樓盤特點(diǎn)梳理（2000-2500元㎡）本項(xiàng)目在區(qū)域認(rèn)知上不如此價(jià)格段樓盤，但周邊環(huán)境和資源上優(yōu)于以下樓盤。.29產(chǎn)品多樣化二房80-90㎡，三房120-140㎡交通可達(dá)性較差，但擁有自然資源，去化速度一般本地客戶自住為主，占80%特征分析產(chǎn)品類型戶型特征客戶類型項(xiàng)目幸福時(shí)光永惠曼谷翠谷位置南昌縣象湖新城金沙二路于灣里區(qū)招賢大道555號（東方假日廣場）灣里區(qū)幸福路磨盤山公園

區(qū)位遠(yuǎn)郊居住集中區(qū)，交通可達(dá)性一般，周邊環(huán)境較好遠(yuǎn)郊，交通可達(dá)性較差，位于景區(qū)遠(yuǎn)郊，交通可達(dá)性較差，位于景區(qū)規(guī)模占地66萬，建面96萬，容積率1.6，8324戶占地20萬平，建面26萬平，容積率1.31，1498戶占地1.7萬平，建面2.8萬平，容積率1.5，226戶產(chǎn)品多層、花園洋房、聯(lián)排、高層以二房83㎡，三房131㎡,四房143-150㎡多層、花園洋房、聯(lián)排、高層70-90㎡二房，130㎡三房多層，花園洋房以二房60-80㎡，三房100-120㎡平方米為主客戶情況客戶以首次置業(yè)自住為主，以周邊居民、與被動(dòng)郊區(qū)化中端人群為主客戶以首次置業(yè)自住為主，以周邊居民、與被動(dòng)郊區(qū)化中端人群為主，部分投資客?？蛻粢允状沃脴I(yè)自住為主，以周邊居民、與被動(dòng)郊區(qū)化中端人群為主，部分投資客。銷售地處大面積居住區(qū)，客戶認(rèn)知度高，較周邊樓盤價(jià)格較低，去化情況較好。達(dá)到90%的去化率。由于地處遠(yuǎn)郊，受眾客戶面較窄，但地處景區(qū)，擁有自然資源，項(xiàng)目價(jià)格一直維持在2500-3000，現(xiàn)銷售率為56%。由于地處遠(yuǎn)郊，受眾客戶面較窄，但地處景區(qū)，擁有自然資源，項(xiàng)目價(jià)格一直維持在2500-3000，現(xiàn)銷售率為73%。圖片樓盤特點(diǎn)梳理（2500-3000元㎡）本項(xiàng)目在自然資源及外部環(huán)境不如此類樓盤，但交通可達(dá)性優(yōu)于此類樓盤。.30產(chǎn)品多樣化，但品質(zhì)一般二房80-90㎡，三房120-140㎡交通可達(dá)性較好，項(xiàng)目認(rèn)知度較高，居住氛圍濃厚，去化速度較快外溢客戶群流入較多，占30%特征分析產(chǎn)品類型戶型特征客戶類型項(xiàng)目夢里水鄉(xiāng)璽園金橋慧景位置南昌縣澄湖北路588號（515路車站旁）南昌縣蓮塘鎮(zhèn)澄湖東路1111號南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)玉屏東大街777號區(qū)位近郊區(qū)域，鎮(zhèn)中心，交通可達(dá)性較好，居住氛圍濃厚近郊區(qū)域，鎮(zhèn)中心，交通可達(dá)性較好近郊區(qū)域，毗鄰高校，交通可達(dá)性較好規(guī)模占地40萬，建面55萬，容積率1.38，占地9萬平，建面22萬平，容積率2.5，2768戶占地10.85萬平，建面20萬平，容積率1.73，2000戶產(chǎn)品多層、聯(lián)排、高層、小高層以二房80-90㎡，三房110-130㎡,四房130-140㎡高層、小高層80-90㎡二房，140㎡三房小高層，多層以二房80-90㎡，三房100-120㎡平方米為主客戶情況客戶以首次置業(yè)，首次改善自住為主，以周邊居民、與被動(dòng)郊區(qū)化中端人群為主，部分投資客客戶以首次置業(yè)，首次改善自住為主，以周邊居民、與被動(dòng)郊區(qū)化中端人群為主。部分投資客?？蛻粢允状沃脴I(yè)，首次改善自住為主，以周邊居民、與被動(dòng)郊區(qū)化中端人群為主，部分投資客。銷售地處鎮(zhèn)中心，區(qū)域認(rèn)知度較高。且項(xiàng)目規(guī)模較大。價(jià)格已從3000下上漲到此價(jià)格檔次，銷售情況較好地處鎮(zhèn)中心，區(qū)域認(rèn)知度較高。產(chǎn)品品質(zhì)較好。價(jià)格較周邊樓盤高，但銷售情況較好。由于項(xiàng)目交通可達(dá)性較好，處于高校園區(qū)，認(rèn)知度較好，但由于產(chǎn)品品質(zhì)一般，價(jià)格無法凸現(xiàn)。銷售情況一般。圖片樓盤特點(diǎn)梳理（3000-3500元㎡）本項(xiàng)目在外部條件無法和下類樓盤抗衡，但在自身產(chǎn)品品質(zhì)上可超越。.樓盤特點(diǎn)梳理（3500-4000元㎡）二房80-90㎡，三房100-120㎡項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知度較高，交通可達(dá)性一般，但性價(jià)比較高，銷售率較高本區(qū)域人員為主，外溢人群占一定比例，達(dá)到40%特征分析產(chǎn)品類型戶型特征客戶類型項(xiàng)目中凱藍(lán)域中興和園位置高新技術(shù)開發(fā)區(qū)京東大道818號高新技術(shù)開發(fā)區(qū)艾溪湖東岸

區(qū)位高科技產(chǎn)業(yè)近郊區(qū)域，交通可達(dá)性一般，區(qū)域認(rèn)知度高，但居住氛圍不強(qiáng)高科技產(chǎn)業(yè)近郊區(qū)域，交通可達(dá)性較差，區(qū)域認(rèn)知度高，擁有自然資源，但居住氛圍不強(qiáng)規(guī)模占地8.4萬，建面15萬，容積率1.8，占地23萬平，建面32萬平，容積率1，2528戶產(chǎn)品多層、小高層、高層以二房80-90㎡，三房100-120㎡。洋房、多層、、別墅、高層70-90㎡二房，110-120㎡三房客戶情況以經(jīng)濟(jì)區(qū)企業(yè)的管理層職員和高校區(qū)的教師職工首置和首改為主，以及城市外溢的中端客戶以經(jīng)濟(jì)區(qū)企業(yè)的管理層職員和高校區(qū)的教師職工首置和首改為主，以及城市外溢的中端客戶銷售主要以科技節(jié)能為賣點(diǎn)，產(chǎn)品品質(zhì)較高。價(jià)格維持在3500-4000水品，性價(jià)比較高。銷售情況較好，銷售率達(dá)到93%。區(qū)域認(rèn)知度較高。產(chǎn)品品質(zhì)較好，擁有自然資源，銷售率達(dá)到91%。圖片產(chǎn)品多樣化本項(xiàng)目在外部條件無法和此類樓盤抗衡，但品質(zhì)可類同，且地價(jià)成本是本項(xiàng)目的優(yōu)勢。.本項(xiàng)目面對的客戶機(jī)會——顯性客戶機(jī)會點(diǎn)客戶機(jī)會需要生活品質(zhì)、居住品質(zhì)上的升級換代，但現(xiàn)有樓盤、小區(qū)沒有滿足改善居住的同時(shí)需要得到身份上的升級和和認(rèn)可，但居住現(xiàn)狀沒有滿足通過高品質(zhì)的稀缺的升級產(chǎn)品，及居住理念、文化氛圍的營建，樹立本項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的核心競爭力本項(xiàng)目有機(jī)會抓住這種生活品質(zhì)、居住品質(zhì)的市場空缺，并滿足顯性客戶對高端物業(yè)生活模式的渴望.本項(xiàng)目面對的客戶機(jī)會——隱性客戶機(jī)會點(diǎn)客戶機(jī)會市區(qū)客戶追求高性價(jià)比的產(chǎn)品，面積較中的洋房、類別墅很受歡迎，而市區(qū)周邊樓盤缺乏該類高性價(jià)比的產(chǎn)品追求高性價(jià)比的同時(shí)，隱性客戶也注重社區(qū)整體氛圍、投資潛力在隱性客戶中，知名企業(yè)開發(fā)能更迅速的提升項(xiàng)目知名度可通過產(chǎn)品、環(huán)境的打造，達(dá)到南昌中高檔住宅的產(chǎn)品、環(huán)境品質(zhì)，同時(shí)通過價(jià)格優(yōu)勢、附加價(jià)值、城市形象拔高提升性價(jià)比和投資潛力，再配合品牌營銷提升項(xiàng)目形象我們有機(jī)會打造高性價(jià)比的產(chǎn)品，營造競爭區(qū)域沒有的具有城市活力的創(chuàng)新社區(qū)，滿足隱性客戶對居住的需求.客戶機(jī)會分析總結(jié)客戶機(jī)會鞏固顯性客戶、吸引隱性客戶通過隱性客戶為項(xiàng)目擴(kuò)容，同時(shí)提升項(xiàng)目形象，拉動(dòng)顯性客戶重新定義區(qū)域價(jià)值打造產(chǎn)品、園林提升競爭力充分利用企業(yè)資源改善地塊環(huán)境.南昌城市最后一塊城市發(fā)展預(yù)留地，未來藍(lán)圖充滿想象。南昌儲備58平方公里土地

涉及揚(yáng)子洲地區(qū)和南新鄉(xiāng)部分地區(qū)，控制儲備期10年

嚴(yán)禁零散的“一戶一宅”建設(shè)，一年內(nèi)拆除違章搭建市政機(jī)會為推動(dòng)城市的大建設(shè)、大改造、大提升，市委提出了“控制儲備揚(yáng)子洲”的戰(zhàn)略舉措。加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)管理，對于促進(jìn)南昌城市發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義，預(yù)留城市發(fā)展空間，避免盲目開發(fā)，低起點(diǎn)建設(shè)，破壞原生態(tài)面貌。

南昌市十三屆人大常委會第二十一次會議通過了《南昌市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于加強(qiáng)揚(yáng)子洲地區(qū)和南新鄉(xiāng)部分地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的決議》。

《決議》提出了加強(qiáng)揚(yáng)子洲地區(qū)和南新鄉(xiāng)部分地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的具體手段。市政府應(yīng)當(dāng)將城市總體規(guī)劃與該地區(qū)總體規(guī)劃統(tǒng)籌考慮，合理布局，區(qū)分功能，銜接一致。除農(nóng)村生產(chǎn)、生活服務(wù)和公益事業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施外，不得改變土地用途作為建設(shè)用地使用。

開發(fā)了朝陽洲后，揚(yáng)子洲就是南昌城區(qū)最后一塊規(guī)劃用地。.揚(yáng)子洲未來南昌生態(tài)、旅游休閑、生活居住和城市功能拓展的重要領(lǐng)域。專家曾一致提出，揚(yáng)子洲應(yīng)該大力發(fā)展三產(chǎn)，將其打造成為旅游、休閑、度假區(qū)；融入金融會展業(yè)，發(fā)展高檔別墅區(qū)作為南昌城區(qū)后花園。兩橋的暢通將有助揚(yáng)子洲依托沿江帶，打造特色產(chǎn)業(yè)鏈，使它成為南昌最新亮點(diǎn)和名片。市政機(jī)會青山湖區(qū)目前給揚(yáng)子洲鄉(xiāng)發(fā)展的定位是：生態(tài)、旅游休閑、生活居住和城市功能拓展的重要領(lǐng)域。.青山湖大道與豫章大橋連接貫通，項(xiàng)目與城市距離大大縮短，未來居住價(jià)值現(xiàn)已凸顯。項(xiàng)目位于豫章大橋橋頭，項(xiàng)目道路與富大有路青山湖大道地處南昌城區(qū)東部，是縱貫青山湖區(qū)南北的主要道路。道路全長約9.3公里，北起富大有路、南至解放東路。市政機(jī)會青山湖大道道路功能定位為：南昌市東部地區(qū)聯(lián)系城東與城南片區(qū)的一條綜合性主要干道，與洪都大道、上海路、高新大道共同構(gòu)成城市東部地區(qū)南北向交通“骨架”。同時(shí)，由于青山湖大道位于青山湖區(qū)中心部位，串聯(lián)青山湖區(qū)南北向各組團(tuán)，因而其又是青山湖區(qū)的中軸線，是青山湖區(qū)的“龍骨”。

青山湖大道綜合改造工程包括道路、景觀、水渠、休閑場所，以及舊城改造和“城中村”改造等，將打造出一條集旅游、休閑、購物、娛樂為一體的街道，成為城東地區(qū)購物、休閑、觀光及娛樂中心。青山湖大道的沿線樓盤如香溢花城、水岸箐華樓盤價(jià)格在大道改造之后，將面臨更多的升值空間。項(xiàng)目在青山湖大道改造完成之后，可以通過大道迅速到達(dá)城市各大城區(qū)，而大道城東地區(qū)購物、休閑、觀光及娛樂中心的功能打造也將給項(xiàng)目區(qū)域成熟度進(jìn)行“催熟”。.市場機(jī)會總結(jié)渡過2008年新政影響，2009年至今，南昌市場又經(jīng)過一輪快速增長期，房價(jià)提升迅速，在整體供需結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者心理底線被再次提高市場需求旺盛，供不應(yīng)求；中心城供應(yīng)不足，購房外溢明顯；產(chǎn)品供應(yīng)以中高端為主房地產(chǎn)板塊格局呈現(xiàn)明確圈層特征客戶與板塊對位明顯區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮螅薄⒏叨宋飿I(yè)受市場追捧，豪宅市場暢銷，可突出項(xiàng)目產(chǎn)品力３、城市外溢進(jìn)一步加劇，第二圈層對中低端外溢客戶已經(jīng)形成擠壓，部分板塊出現(xiàn)“升級”的機(jī)會或動(dòng)向２、中高端樓盤競爭加劇，價(jià)格出現(xiàn)天花板效應(yīng)，產(chǎn)品力成為競爭主戰(zhàn)場，品質(zhì)明顯提升.項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會分析總結(jié)區(qū)域機(jī)會市場機(jī)會本區(qū)域未來將具備一定的城市屬性，區(qū)域形象生態(tài)健康區(qū)域市場空白，可成為領(lǐng)軍者及大區(qū)域的補(bǔ)缺者南昌城市最后一塊大面積整體規(guī)劃用地，整體打造生態(tài)旅游、休閑居住區(qū)域大區(qū)域來看，本項(xiàng)目面臨新建板塊、象湖昌南板塊的競爭，但區(qū)域價(jià)值不同，總體來看屬于錯(cuò)位競爭，本項(xiàng)目區(qū)域具備“城的價(jià)值”的發(fā)展機(jī)會小區(qū)域來看，本項(xiàng)目有條件利用成本優(yōu)勢、設(shè)計(jì)更實(shí)用、價(jià)值點(diǎn)更多的產(chǎn)品創(chuàng)新突破現(xiàn)有市場客戶機(jī)會對顯性客戶，本項(xiàng)目有機(jī)會抓住生活品質(zhì)、居住品質(zhì)的市場空缺，并滿足其對高端物業(yè)生活模式的渴望對隱性客戶，本項(xiàng)目有機(jī)會打造高性價(jià)比的產(chǎn)品，營造具有城市活力的創(chuàng)新社區(qū)有機(jī)會成為南昌城北高檔明星樓盤和輻射南昌的中檔樓盤.PARTTWO3★項(xiàng)目整體規(guī)劃建議★項(xiàng)目市場機(jī)會研判★項(xiàng)目界定★項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略.項(xiàng)目核心競爭力3142（文化資源）『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』服務(wù)環(huán)境（建筑、園林）（品牌）（自然、區(qū)位）產(chǎn)品人文高性價(jià)比、高附加值的創(chuàng)新產(chǎn)品是項(xiàng)目的核心競爭力景觀環(huán)境：贛江北岸江景線地塊較為孤立，反而可以將項(xiàng)目打造出一種專屬的感覺城泰品牌是有利于迅速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度的一大資源.項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略通過高性價(jià)比、高附加值的創(chuàng)新產(chǎn)品打造項(xiàng)目核心競爭力.PARTTWO4★項(xiàng)目整體規(guī)劃建議★項(xiàng)目市場機(jī)會研判★項(xiàng)目界定★項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略★項(xiàng)目定位.地塊因子分析——地塊自身資源與項(xiàng)目檔次的匹配度因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無無對公共配套的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般對銷售價(jià)格的限制市場制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格一般地塊匹配情況資源不支持資源不支持基本符合基本符合成本支持區(qū)位不支持根據(jù)分析：地塊自身因素限制了樓盤開發(fā)的檔次，本項(xiàng)目適合開發(fā)中檔項(xiàng)目；地塊周邊資源環(huán)境、交通環(huán)境等均較差，必須通過項(xiàng)目自身改善內(nèi)部景觀體系、完善生活配套設(shè)施加以解決。.南昌市高品質(zhì)物業(yè)——景觀體系完善、建筑設(shè)計(jì)較為成熟、注重產(chǎn)品創(chuàng)新南昌市的高品質(zhì)樓盤的特點(diǎn)主要是有較為豐富的景觀體系、注重景觀滲透、外立面設(shè)計(jì)，并越來越注重產(chǎn)品創(chuàng)新建筑風(fēng)格不決定項(xiàng)目品質(zhì)，無論是新現(xiàn)代主義還是新古典主義，只要是產(chǎn)品到位，都能獲得市場的普遍認(rèn)可濱江豪園國際華城金域名都世紀(jì)風(fēng)情四季花城四季花城.本項(xiàng)目物業(yè)檔次定位贛江北岸高檔、南昌市中檔樓盤高檔形象、中檔品質(zhì)地塊自身缺乏成為真正高檔樓盤必需的資源條件區(qū)域內(nèi)品質(zhì)感一般，本項(xiàng)目擁有成本優(yōu)勢，有機(jī)會突破競爭市場區(qū)位、品牌、規(guī)模有利于打造中高檔樓盤的條件檔次定位切合實(shí)際符合項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo).物業(yè)類型分析思考點(diǎn)客戶特征注重產(chǎn)品性價(jià)比，同時(shí)對實(shí)惠、實(shí)用的產(chǎn)品創(chuàng)新容易接受，南昌人認(rèn)為多層、類別墅較高檔市場空缺建筑存在產(chǎn)品類型空缺、高性價(jià)比洋房空缺、景觀精品缺失，戶型設(shè)計(jì)存在創(chuàng)新空缺和高附加值空缺項(xiàng)目目標(biāo)減小前期風(fēng)險(xiǎn)、保證開發(fā)成功在風(fēng)險(xiǎn)控制之下獲取的較高的開發(fā)利潤規(guī)劃指標(biāo)容積率1.8可能的物業(yè)類型組合較多豐富的產(chǎn)品形態(tài)有利于美化社區(qū)環(huán)境前期以建設(shè)速度、銷售速度快的多層為主抓住創(chuàng)新空缺、高性價(jià)比空缺、高附加值空缺出現(xiàn)創(chuàng)新產(chǎn)品的同時(shí)，注重多產(chǎn)品組合，提高性價(jià)比可采用多種物業(yè)類型組合的形式，豐富社區(qū)形態(tài)適度創(chuàng)新不過于超前，創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)值在于提升項(xiàng)目形象，突破市場，性價(jià)比是項(xiàng)目的核心競爭力創(chuàng)新產(chǎn)品類型采用平層退臺花園洋房.產(chǎn)品類型及功能定位——基于市場分析、項(xiàng)目戰(zhàn)略和目標(biāo)客戶需求特征的產(chǎn)品對應(yīng)樹立價(jià)值標(biāo)桿，提升項(xiàng)目檔次塑造市場稀缺的明星產(chǎn)品有利于形成建筑景觀展示提升容積率，增加土地開發(fā)強(qiáng)度未來價(jià)值提升的支撐提升地塊功能滿足社區(qū)生活服務(wù)形成社區(qū)生活展示退臺花園洋房電梯洋房社區(qū)服務(wù)功能商業(yè)快速聚集人氣、把控穩(wěn)定銷售的主體項(xiàng)目盈利的主體之一花園洋房.戶型定位——市場分析象湖昌南區(qū)域有退臺花園洋房等類別墅產(chǎn)品等較豐富的產(chǎn)品類型戶型區(qū)間：四季花城一層：147平米二層：140平米三層：128平米四層復(fù)式：161平米退臺花園洋房.本項(xiàng)目戶型面積和比例建議綜合考慮本項(xiàng)目的競爭情況、其他項(xiàng)目的案例借鑒、目標(biāo)客戶購房特征，本項(xiàng)目戶型定位及比例建議如下：產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（平方米）退臺花園洋房三房、四房125～165花園洋房小三房100～115大三房120～130電梯洋房兩房85～95小三房105～120大三房125～135.容積率指標(biāo)制定基礎(chǔ)——基于項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和檔次定位容積率指標(biāo)的制定必須符合項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品檔次定位，必須在符合市場可實(shí)現(xiàn)的條件下制定政府規(guī)定的容積率指標(biāo)只是上限，如果做滿容積率明顯影響品質(zhì)，或者物業(yè)類型不符合市場競爭，加大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，則應(yīng)當(dāng)排除該方案容積率指標(biāo)與地塊條件、建筑師設(shè)計(jì)手法等密切相關(guān)，需要尚美佳與設(shè)計(jì)單位討論制定.51制定符合市場競爭的物業(yè)類型通過高性價(jià)比、高附加值的創(chuàng)新產(chǎn)品打造項(xiàng)目核心競爭力項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略贛江北岸高檔、南昌市中高檔樓盤高檔形象、中高檔品質(zhì)檔次定位符合定位和市場的物業(yè)類型根據(jù)不同物業(yè)類型的作用，如何在整體容積率下分配？快速聚集人氣、把控穩(wěn)定銷售的主體項(xiàng)目盈利的主體之一樹立價(jià)值標(biāo)桿，提升項(xiàng)目檔次塑造市場稀缺的明星產(chǎn)品有利于形成建筑景觀展示提升容積率，增加土地開發(fā)強(qiáng)度未來價(jià)值提升的支撐提升地塊功能滿足社區(qū)生活服務(wù)形成社區(qū)生活展示退臺花園洋房花園洋房電梯洋房社區(qū)服務(wù)功能商業(yè).案例借鑒——市場類似檔次、類似容積率指標(biāo)、類似物業(yè)類型的物業(yè)配比容積率為1.5的條件下能布置全部多層建筑及通過物業(yè)組合提升類別墅比例，同時(shí)必須增加小高層、高層比例項(xiàng)目（整體容積率）建筑面積比例類別墅：多層：（小高層+高層）香溢花城1.520%：20%~30%：60%~50%南昌萬科四季花城1.230%：35%：35%現(xiàn)代米羅1.5100%多層.尚美佳關(guān)于容積率推薦的原則——一切基于市場競爭退臺洋房——是形成市場稀缺、樹立價(jià)值標(biāo)桿、形成社區(qū)展示，但容積率消耗大，故應(yīng)控制所占比例：上限：30%，下限：20%花園洋房——成本小，消化速度快，市場實(shí)現(xiàn)最容易，是盈利的主體，加大其所占比例，保證在40%以上電梯洋房——成本高，現(xiàn)有市場接受度較小，市場競爭較大，其作用主要是提升容積率，應(yīng)當(dāng)減小其所占比例上限：25%，下限：20%.地塊商業(yè)資源挖掘——商業(yè)價(jià)值較低，定位為社區(qū)服務(wù)型商業(yè)項(xiàng)目居住區(qū)建筑面積約11萬平方米，按戶均110平米，每戶3人計(jì)算，居住人口約3400人；按照房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的規(guī)律和尚美佳地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)服務(wù)型商業(yè)的配套設(shè)施規(guī)模，人均商業(yè)面積約為0.6～0.8平方米，本項(xiàng)目屬于中等規(guī)模，則未來商業(yè)面積約為2000~2500平方米；考慮周邊商業(yè)設(shè)施薄弱，所以商業(yè)面積適當(dāng)控制：商業(yè)面積取2500平方米.商業(yè)功能——以滿足鄰里服務(wù)為主導(dǎo)功能的商業(yè)服務(wù)和以提升社區(qū)文化為主導(dǎo)的商業(yè)內(nèi)街從展示角度，應(yīng)在項(xiàng)目前期昭示性較好的地方布置商業(yè)設(shè)施，提高項(xiàng)目的生活氛圍從配套角度，應(yīng)在街道周邊商業(yè)價(jià)值較高的地方布置社區(qū)配套型商業(yè)設(shè)施.項(xiàng)目形象定位思考點(diǎn)形象定位就是基于項(xiàng)目眾多優(yōu)勢的提煉，形成的區(qū)別于其他項(xiàng)目的、能讓消費(fèi)者清晰識別、易于記憶的核心賣點(diǎn)的直接表達(dá)項(xiàng)目核心競爭力目標(biāo)客戶置業(yè)特征市場環(huán)境形象定位.57項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)盤點(diǎn)關(guān)鍵詞新城市生活水岸專屬生態(tài)風(fēng)情生活原創(chuàng)庭院洋房社區(qū)針對目標(biāo)客戶群，我們要展示給他們的項(xiàng)目形象必須能體現(xiàn)他們的關(guān)注點(diǎn)——高品質(zhì)的產(chǎn)品和環(huán)境、城市色彩、高性價(jià)比.市場環(huán)境南昌高檔項(xiàng)目形象掃描中大.青山湖：正青山湖，生態(tài)毫宅香溢花城：加州文化社區(qū)，北美加州風(fēng)格世紀(jì)風(fēng)情：北京東路.50萬平米地中海風(fēng)情社區(qū)突出資源環(huán)境優(yōu)勢突出唯一性的社區(qū)氛圍區(qū)位、規(guī)模、社區(qū)風(fēng)格稀缺資源、獨(dú)特的社區(qū)氛圍是南昌中高端項(xiàng)目的主打形象.項(xiàng)目形象定位——將核心競爭力轉(zhuǎn)化為核心賣點(diǎn)贛江北岸·專屬領(lǐng)地·原創(chuàng)洋房庭院區(qū)位特征，主打贛江方向制造專屬感，提升項(xiàng)目形象創(chuàng)新的產(chǎn)品和創(chuàng)新的形象贛江北岸·一線江景·藝墅空間區(qū)位特征，主打贛江方向突出沿江風(fēng)情岸線庭院洋房生活的形象拔高.城泰·長島城泰·江灣藝墅城泰·美墅案名推薦：充分關(guān)聯(lián)企業(yè)品牌，體現(xiàn)項(xiàng)目核心形象價(jià)值主推：城泰·長島藝墅.PARTTWO5★項(xiàng)目整體規(guī)劃建議★項(xiàng)目市場機(jī)會研判★項(xiàng)目界定★項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略★項(xiàng)目定位★項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議.形象定位的深化——物業(yè)發(fā)展建議需打造的核心競爭力差異化震撼新建市場高性價(jià)比拉動(dòng)南昌市場核心競爭力原創(chuàng)洋房花園生活異域風(fēng)情園林的營造可參與園林主題風(fēng)情商業(yè)街、會所等社區(qū)配套現(xiàn)代建筑風(fēng)格整體規(guī)劃的概念構(gòu)思物業(yè)類型的配比戶型創(chuàng)新的運(yùn)用電梯洋房的產(chǎn)品設(shè)計(jì).項(xiàng)目規(guī)劃基本原則符合項(xiàng)目總體定位，深化形象定位，規(guī)劃側(cè)重體現(xiàn)項(xiàng)目差異化震撼市場的核心競爭力考慮由地塊差異帶來的組團(tuán)分布、產(chǎn)品分布以及對開發(fā)節(jié)奏的控制對地塊價(jià)值的最大化發(fā)揮.規(guī)劃設(shè)計(jì)前提如何選擇出入口？如何趨利避害的利用現(xiàn)有地形？如何利用江景資源？.規(guī)劃設(shè)計(jì)前提（1）-------主出入口比選

地塊資源最大化入口1路段昭示性較好，有利于將南側(cè)社區(qū)景觀與濱江主景觀軸聯(lián)系起來入口2昭示性佳，沿路現(xiàn)狀較好，主干道入口3昭示性好，營造社區(qū)形象1、社區(qū)形象主入口3、社區(qū)北面次入口2、車行西面主入口.規(guī)劃設(shè)計(jì)前提（2）-------地形利用分析利用內(nèi)部地勢較低：做半地下停車或地下停車，即可解決停車問題也能減少開挖量利用地形高差變化，利于部分人車分流設(shè)計(jì)，區(qū)隔內(nèi)外環(huán)境地形特征：地塊內(nèi)部離江堤有5—8米的高差上部人行入口下部車行入口地下停車場、局部下沉花園及上下空間社區(qū)園林、住宅首層.規(guī)劃設(shè)計(jì)前提（3）-------贛江景觀利用分析本項(xiàng)目應(yīng)在后期積極協(xié)調(diào)政府單位爭取市政配套投入，提升江景資源的利用性在沿堤岸附近設(shè)計(jì)融合健康步道、休憩小廣場的步行系統(tǒng)，改善景觀環(huán)境觀賞性、增加參與性.規(guī)劃設(shè)計(jì)前提（4）-------總體布局建議，中軸對稱布置，設(shè)置中庭景觀景觀軸線洋房組團(tuán)主入口中庭主景觀高層組團(tuán)次入口車行入口.建筑風(fēng)格建議基本原則深化形象定位，側(cè)重體現(xiàn)項(xiàng)目突破市場特征市場差異化競爭客戶價(jià)值取向.退臺洋房主題----建筑外觀錯(cuò)落有致，給消費(fèi)者直觀的感受，是洋房花園的亮點(diǎn)展示建筑主題.建筑風(fēng)格1——地中海建筑風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格采用典雅的色調(diào)和簡潔的線條，整體的品質(zhì)感、現(xiàn)代感強(qiáng).通過線條和細(xì)部處理，使得外立面不缺乏層次，天際線富于變化.建筑細(xì)部表現(xiàn)——變化的元素融入歐陸風(fēng)格的建筑元素，坡屋頂、假陽臺、窗臺花壇等設(shè)計(jì)，從建筑頂部、底部、窗、陽臺等細(xì)部的處理中，體現(xiàn)出精致和品質(zhì)感，富于變化...建筑風(fēng)格2——海派建筑風(fēng)格大上海以優(yōu)越的地理位置和近代以來形成的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢催生了中華文明獨(dú)樹一幟的“海派文化”。19世紀(jì)80年代以后，外灘建筑開始按當(dāng)時(shí)世界上的最高標(biāo)準(zhǔn)和最新式樣設(shè)計(jì)建造，大量建筑效法歐陸，采用希臘式廊柱、花崗石飾料壘砌，飾以雕刻，是典型的古典派新文藝復(fù)興式建筑，從對古典的崇尚到側(cè)重實(shí)用的轉(zhuǎn)變，中西建筑風(fēng)格有機(jī)融合。

...園林景觀建議原則-------園林風(fēng)格的關(guān)鍵作用在于建立鮮明的主題，形成項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)園林建議原則：園林風(fēng)格與項(xiàng)目社區(qū)定位相關(guān)聯(lián)與市場差異化，對原創(chuàng)洋房花園生活的集中體現(xiàn)引起轟動(dòng)效應(yīng)，廣泛吸引眼球.現(xiàn)有市場上樓盤的園林景觀：主要以綠地為主，多數(shù)樓盤出現(xiàn)水景觀，并對小品進(jìn)行運(yùn)用一般以綠地為主，但處理較粗糙，參與性不強(qiáng)多數(shù)樓盤出現(xiàn)水景觀，但是細(xì)部品質(zhì)感較弱園林主題特色不明顯，和項(xiàng)目建筑風(fēng)格、項(xiàng)目定位關(guān)聯(lián)度不強(qiáng)園林對于項(xiàng)目形象的提升較為明顯，例如世紀(jì)風(fēng)情.市場總結(jié)：園林品質(zhì)，對項(xiàng)目有較大提升，園林設(shè)計(jì)方面有可為之處市場總結(jié)園林景觀的打造對項(xiàng)目形象有很大提升南昌市場目前園林主題不明顯園林與建筑風(fēng)格、項(xiàng)目定位沒有明顯的關(guān)聯(lián)度主要以綠地為主，水系也有廣泛應(yīng)用，但是參與性不強(qiáng)，細(xì)部品質(zhì)感較弱對項(xiàng)目的啟示園林景觀是本項(xiàng)目價(jià)值的一個(gè)核心價(jià)值點(diǎn)通過主題園林營造社區(qū)洋房花園形象，突破市場追求細(xì)節(jié)的同時(shí)適當(dāng)?shù)目刂瞥杀?園林景觀建議思路------根據(jù)客戶價(jià)值取向，市場競爭和建筑風(fēng)格的關(guān)聯(lián)度三個(gè)要素進(jìn)行選擇客戶對于景觀關(guān)注度很高舒適優(yōu)美即可，有公園功能的園林是客戶第一選擇客戶價(jià)值取向市場已經(jīng)驗(yàn)證對于景觀的關(guān)注度完全可以產(chǎn)生溢價(jià)市場競爭園林景觀園林風(fēng)格項(xiàng)目為中等規(guī)模項(xiàng)目特征項(xiàng)目適合異域風(fēng)情、參與性強(qiáng)、能夠引起轟動(dòng)效應(yīng)的園林.園林案例借鑒（1）-----異域風(fēng)情園林深圳陽光棕櫚園地中海式園林小品展示注重細(xì)節(jié)案例選取原則：異域風(fēng)情金域藍(lán)灣泰式風(fēng)情園林小品展示佛山麗景花園東南亞風(fēng)情園林北京星河城東南亞風(fēng)情園林.園林案例借鑒（2）-----北京星河灣獲國際花園社區(qū)金獎(jiǎng)，引起普遍關(guān)注案例選取原則：引起轟動(dòng)效應(yīng)可借鑒亮點(diǎn)1：斜坡造園：增大園林面積，增添了園林的趣味性可借鑒亮點(diǎn)2：軟綠化較多（水景、植物等）增強(qiáng)園林的親和力可借鑒亮點(diǎn)3：注重細(xì)節(jié).案例借鑒總結(jié)——園林要有明確主題，有核心景觀區(qū)域并通過景觀節(jié)點(diǎn)連接成整體園林主題社區(qū)內(nèi)必須有核心園林區(qū)，作為公共活動(dòng)空間風(fēng)格下有明確主題園林有明確的風(fēng)格以中央景觀為核心區(qū)本項(xiàng)目園林風(fēng)格建議園林各子系統(tǒng)之間有共享和連接園林風(fēng)格歐式：意大利、法式宮廷型、英國自然型美式：加州、拉美、夏威夷式等亞洲：泰式、新加坡等中式：嶺南、江南風(fēng)格通過景觀節(jié)點(diǎn)連接各組團(tuán)項(xiàng)目園林主題水榭花都以水為主的自然田園式香蜜山以山為主的自然風(fēng)格中海怡美山莊拉丁風(fēng)情陽光棕櫚園地中海風(fēng)格的風(fēng)情園林波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)有區(qū)別于其他項(xiàng)目的獨(dú)特的亮點(diǎn)或細(xì)節(jié)紅海藍(lán)海.本項(xiàng)目社區(qū)園林風(fēng)格建議-----異國情調(diào)、東南亞風(fēng)情園林、可參與主題，體現(xiàn)項(xiàng)目和諧特征園林主題對社區(qū)定位的延伸園林整體采用異域風(fēng)格注重三重園林空間的打造景觀主軸的運(yùn)用典型園林風(fēng)格特點(diǎn)本項(xiàng)目園林風(fēng)格建議園林空間的層次過渡園林設(shè)計(jì)分組團(tuán)園林與鄰里空間的細(xì)節(jié)打造園林的資源均好及價(jià)值分區(qū)組團(tuán)與各景觀節(jié)點(diǎn)的細(xì)節(jié)關(guān)注和成本控制可參與主題地形、水體、植物、建筑、小品等形體要素來創(chuàng)造可參與的社區(qū)花園.園林風(fēng)格建議------極具風(fēng)情的異域風(fēng)格，繽紛熱烈的展示，集中展示社區(qū)花園氛圍定位：異域風(fēng)格風(fēng)情的熱烈的繽紛的.可參與主題推薦--------高差坡地和社區(qū)陽光草坪可以讓社區(qū)更具親和力，突破市場，增強(qiáng)宣傳攻勢，引起廣泛關(guān)注推薦一：高差坡地創(chuàng)造場地高差增大綠化面積推薦二：社區(qū)陽光草坪組圖和各家可參與草坪綠色生態(tài)氛圍.景觀主軸的運(yùn)用-------景觀展示路線展示路線：主入口---商業(yè)街-----會所-----核心景觀區(qū).三重園林空間的打造組團(tuán)休閑場所園林主景觀體系組團(tuán)園林、休憩空間、交往空間樓梯空間等私家休閑場所公共空間社區(qū)休閑廣場、公共活動(dòng)場所的建立半公共空間半私密空間.園林景觀的細(xì)節(jié)關(guān)注手法.園林景觀的成本控制手法水系和綠化的結(jié)合運(yùn)用綠化植被的選擇，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)引入名貴樹種，草坪等其他部分用一般可替代產(chǎn)品社區(qū)符號以井蓋和路燈的外形設(shè)計(jì)為主，減少其他不必要的投入減少石質(zhì)材料的運(yùn)用，以軟材質(zhì)運(yùn)用為主.舒適度創(chuàng)新（1）------通過露臺和凸窗將室外庭院延展到室內(nèi)主打創(chuàng)新凸窗露臺.舒適度創(chuàng)新（2）——室內(nèi)空間充分外延、室外景觀向內(nèi)滲透，強(qiáng)調(diào)建筑和景觀的融合大面積落地窗入戶花園陽光房.附加創(chuàng)新（1）------錯(cuò)層豐富生活方式錯(cuò)層增加主臥高度參考創(chuàng)新采用錯(cuò)層可以增加二層主臥的高度，提高空間感和舒適度客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度，提高居住的舒適度.附加創(chuàng)新（2）------健身房、步入式衣櫥、音樂間、書房健身房音樂間書房步入式衣櫥屋頂陽光SPA參考創(chuàng)新.購物功能----提供主、副食品、生活日用品餐飲服務(wù)功能----提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐綜合服務(wù)功能----社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、加工等在社區(qū)內(nèi)完成家政服務(wù)功能----社區(qū)能幫助居民雇用小時(shí)工、請保姆和家教等社區(qū)生活型商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)功能商業(yè)建筑形式市場高總價(jià)商鋪銷售壓力存在，建筑形式推薦時(shí)要控制總價(jià)和面積建議建筑形態(tài)以一層商鋪為主，局部復(fù)式鋪商鋪面積區(qū)間在30-70平米，以30平米小面積商鋪為主，開間4-5米，層高3.6米，進(jìn)深10-12米.精品意識原則——本項(xiàng)目為中高端，客戶定位在中高端客戶，考慮到會所與整體建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以及客戶對會所的較高要求。樹立賣點(diǎn)原則——突出會所特色，可以成為支撐項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)之一可經(jīng)營性原則——考慮到項(xiàng)目的規(guī)模、資金回籠以及真正滿足住戶需求，會所的設(shè)立應(yīng)該考慮到其可長期經(jīng)營性本項(xiàng)目會所設(shè)置的三大原則會所建議.建議本項(xiàng)目分別設(shè)置兩個(gè)不同功能的會所會所建議使用會所最多的人群是大多數(shù)時(shí)間在家的老人、小孩和家庭主婦，他們是家庭會所的主要服務(wù)對象。會所類型主要功能設(shè)置主要服務(wù)對象面積家庭會所（泛會所）兒童智能訓(xùn)練會所兒童約300—500平米女主人會所家庭婦女老人之家老人運(yùn)動(dòng)會所中青年.DIY益智趣味班寶貝親子操訓(xùn)練班兒童智能訓(xùn)練會所右腦開發(fā)特訓(xùn)班使用者：兒童FamilyClub.FamilyClub女主人會所寵物論壇插花班使用者：女主人自身裝飾課堂在會所中設(shè)置專門為家庭中的女主人提供服務(wù)的功能房，旨在豐富其社區(qū)生活、促進(jìn)鄰里之間的交流，提高其自生活質(zhì)量，形成積極、和諧的生活氛圍。.FamilyClub老人之家棋茶室世外種植園使用者：家庭中的老年人在會所中設(shè)置老人活動(dòng)場所；在園林中預(yù)留一塊社區(qū)種植園，由業(yè)主打理以及采摘，完全照顧到老年人的日常生活.SportsClub會所建議為運(yùn)動(dòng)注入生命的意義乒乓球室臺球室.建立周全完善物管，坐享安寧生活智能化周界防越報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)安保巡邏對講訪客系統(tǒng)消防系統(tǒng)寬帶、電話、有線電視的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)電表、水表、煤氣戶外遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)周全物管安保服務(wù)信息服務(wù)生活服務(wù)公共衛(wèi)生保潔生活設(shè)施維護(hù)綠化、花卉園藝管理車輛停放管理各類費(fèi)用代收代繳代收發(fā)報(bào)紙、信件.專業(yè)的物業(yè)管理是townhouse社區(qū)生活品質(zhì)的保證基本服務(wù)：保安、消防、衛(wèi)生、車輛、綠化等管理超值性服務(wù)：會所的優(yōu)惠消費(fèi)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、及時(shí)家居維修、真情互動(dòng)關(guān)愛、健康生活等服務(wù).人性化/智能化管理知名物業(yè)管理顧問公司提早介入，對設(shè)計(jì)方案提出物管方面的專業(yè)建議，將后期物管成本降至最低門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)，寬頻網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)格、電梯轎箱及停車場均設(shè)閉路電視監(jiān)控等.停車場——相對其他中檔樓盤適當(dāng)提高車位比，同時(shí)注意控制成本，并減小停車對內(nèi)部環(huán)境的影響車位數(shù)以市場為基礎(chǔ)，定位為導(dǎo)向，考慮一定的前瞻