土地開發(fā)利用可行性論證報告

土地開發(fā)利用可行性論證報告目 第一章總論其次章市場分析與土地供求第三章土地利用規(guī)劃與土地開發(fā)方案第四章地質(zhì)條件與建設條件第五章征地拆遷與耕地補充第六章資金籌措與組織實施第七章經(jīng)濟效益與社會效益評價第八章有關附件資料第一章 總 論一、工程名稱與主辦單位工程名稱：某住宅小區(qū)工程用地主辦單位：某縣國土資源局 負責人：承辦單位：某縣土地貯存中心負責人：主管單位：某縣人民政府 負責人：......10/15可研單位：某評估負責人：編審人員：二、工程由來與背景某縣位于澧水之濱，是一座正在建設中的現(xiàn)代化城市。素有桔城茶鄉(xiāng)礦都之稱，自改革開放以來，處處呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。某人民利用優(yōu)越的地理位置、豐富的大開發(fā)、大引進、大建設的熱潮，全縣經(jīng)濟步入了高速進展時期。某縣位于澧水之濱，是一座正在建設中的現(xiàn)代化城市。素有桔城茶鄉(xiāng)礦都之稱，自改革開放以來，處處呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。某人民利用優(yōu)越的地理位置、豐富的大開發(fā)、大引進、大建設的熱潮，全縣經(jīng)濟步入了高速進展時期。近年來，某縣不斷加強城市根底設施建設。交通郵電等網(wǎng)絡四通八達。過去某人民飽受跋山涉水、肩挑背負之苦，經(jīng)過建國以來幾十年困難奮斗，徹底轉變了交100襄石、石長鐵路在縣城交匯，省道1829、1836、1848線在縣貫穿，某已成為湘西北交通樞紐。隨著某經(jīng)濟的快速進展和城市根底設施的配套完善，城市品位不斷提高，房地產(chǎn)市場日趨活潑。為提升作為主管土地市場的某縣國土資源局，依據(jù)縣委、縣政XX統(tǒng)征后再進展掛牌交易，實行公開招標拍賣，政府所得的土地收益將用于城市根底設施建設和土地的開發(fā)整理。三、擬開發(fā)建設土地概況某住宅小區(qū)建設地塊位于某梯云路以南、雙寶路以鎮(zhèn)寶塔、雙社區(qū)居委會的集體土地，地類包括農(nóng)用地和建設用地(水田、旱地、果園、坑塘水面、溝渠、住宅用地)。該地塊宗地外地勢較為平坦，外形較規(guī)章。依據(jù)某縣城市建設總體規(guī)劃，該地塊已規(guī)劃為一個商業(yè)居住小區(qū)。小區(qū)建成后將為某縣的經(jīng)濟進展和周邊城市居民居住條件的改善起到樂觀的推動作用，同時也將為周邊地改善周邊居民的生活質(zhì)量。四、可行性爭論的依據(jù)和圍〔一〕可行性爭論的主要依據(jù)12、某縣土地利用總體規(guī)劃；3、某縣城市總體規(guī)劃；4、規(guī)劃蘭線圖與界址點座標圖；5、某縣規(guī)劃局《某住宅小區(qū)地塊規(guī)劃設計要點》2023—007]；6作綱要〔草案；7地資產(chǎn)治理的意見；8、某縣土地利用年度打算?！捕晨尚行誀幷摰膰敬瓮恋亻_發(fā)利用論證主要依據(jù)國家有關法律、法規(guī)和政策，對擬開發(fā)土地概況〔包括區(qū)位、面積、地類、權屬等準批次建設用地利用狀況，該批次用地土地規(guī)劃用途與擬供地狀況，本年度農(nóng)用地轉用打算指標使用狀況以與資金安排、運作模式、耕地補充方式、征地拆遷補償安置、市場供求、經(jīng)濟效益與社會效益等方面進展論證。其次章 市場分析與建設的必要性近幾年來，某縣委、市政府認真貫徹落實國家有關土地治理的方針和政策，國土資源治理部門切實履行職責，不斷強化土地治理，嚴格規(guī)土地市場建設，隨著國1511的貫徹落實，在土地供給中經(jīng)營性用地全部實行招拍掛方式供地，我縣土地市場日趨規(guī)，交易越來越活潑。由征地拆遷補償由其全部補償?shù)轿?，前期開發(fā)由其完成，無任何糾紛，開發(fā)商不需要參與前期工作和支付前期費依據(jù)國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)安康進展的通知國辦發(fā)〔2023〕4號文件與國土資源部關于加強房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關問題的通知國土資發(fā)〔2023〕34縣政府的重點開發(fā)工程，主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)環(huán)境，滿足寬闊中低收入人群對保障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鑒于以上狀況，某縣人民政府為了高度壟斷土地一級市場，保障土地的正常供給，解決低收入家庭住房困難問題、實現(xiàn)保增長、擴需、惠民生的目標，報經(jīng)縣長辦公會爭論同意，打算盡快統(tǒng)征某住宅小區(qū)的工程用地，土地統(tǒng)征后由某縣國土資源局負責完成征地拆遷工作，然后由某縣土地貯存中心完成前期開發(fā)工作，再交給某縣地產(chǎn)交易中心通過招標拍賣方式確定開發(fā)商，市國土資源主管部門和市規(guī)劃、建設等縣直有關職能部門將催促中買者盡快完成小區(qū)建成，并嚴格監(jiān)管保證依據(jù)國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)安康進展的通知國辦發(fā)〔2023〕4號文件與國土資源部關于加強房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關問題的通知國土資發(fā)〔2023〕34縣政府的重點開發(fā)工程，主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)環(huán)境，滿足寬闊中低收入人群對保障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鑒于以上狀況，某縣人民政府為了高度壟斷土地一級市場，保障土地的正常供給，解決低收入家庭住房困難問題、實現(xiàn)保增長、擴需、惠民生的目標，報經(jīng)縣長辦公會爭論同意，打算盡快統(tǒng)征某住宅小區(qū)的工程用地，土地統(tǒng)征后由某縣國土資源局負責完成征地拆遷工作，然后由某縣土地貯存中心完成前期開發(fā)工作，再交給某縣地產(chǎn)交易中心通過招標拍賣方式確定開發(fā)商，市國土資源主管部門和市規(guī)劃、建設等縣直有關職能部門將催促中買者盡快完成小區(qū)建成，并嚴格監(jiān)管保證75平方米以下小戶型住房不低于總套數(shù)25%。第三章 土地利用規(guī)劃與土地開發(fā)方案一、土地利用總體規(guī)劃與相關規(guī)劃某住宅小區(qū)建設工程用地位于某縣城區(qū)城市規(guī)劃同時，某縣土地貯存中心已經(jīng)向市規(guī)劃主管部門提出了規(guī)劃用地申請，某縣規(guī)劃局下達了《某住宅小區(qū)地塊規(guī)劃設計要點》[石規(guī)設2023—007]。對用地強度等作了3.0，建筑密度≤線，并同意按規(guī)劃蘭線圍進展土地統(tǒng)征并掛牌。二、建設目標與開發(fā)策略某住宅小區(qū)建設地塊建設目標主要是為了美化該地塊周邊地區(qū)環(huán)境，提升周邊地區(qū)城市品位，滿足城市居民對中檔商品住宅的需求，同時，更好地實施某縣城市建設總體規(guī)劃，并擔當起該地塊在城市規(guī)劃中的住宅和商服用地職能要求。依據(jù)功能有機組合原理，合理細分用地，一方面遵循土地市場經(jīng)濟原則；另一方面有利于區(qū)綜合環(huán)境的形成。力爭形成一個多樣化、有文化認同感的社會群體，制造豐富多彩、富有特色的景觀風貌，表達城市區(qū)形象，逐步形成和諧、進取的型社區(qū)，力爭環(huán)境秀麗，做到經(jīng)濟效益和社會效益的有機統(tǒng)一。某住宅小區(qū)建設地塊的開發(fā)策略主要是立足區(qū)位優(yōu)勢，將城市開發(fā)建設與環(huán)境保護與可持續(xù)進展有機融合，周本區(qū)的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢還有很大的提升空間，能更多的吸引市城區(qū)和城郊居民入住。三、用地布局和設計構思某住宅小區(qū)界址點實測土地面積為88425m2。容積51此工程的用地布局嚴格按規(guī)劃部門的要求辦理，用地布局力求科學合理。在設計構思上要表達該區(qū)域的特色，整個設計要穎超前，突出該區(qū)域的人文景觀，表達四、土地利用年度打算8.19977.60532023〔省廳和市局〕給我縣的農(nóng)用地轉用打算指標與占用耕地打算指標省廳尚未下達。市國土資源局擬同意該工程用地的農(nóng)用地轉用指標和占用耕地指標在今年省廳下達給我市的打算賜予安排，故該批次工程的打算指標沒有問題。第四章 地質(zhì)條件與建設條件某，是湘西北門戶，地形呈現(xiàn)彎把葫蘆狀，地勢自42.5處是壺瓶山頂，海拔2098.7米；全縣平均海拔在500米左右。南部有十九峰、觀國山、太浮山；中部有燕子山、云落觀、八戶山；西部有東山峰、亮埡山、鵝公山；236條。發(fā)源或流經(jīng)縣境的有澧、渫、沱、澹、道、黃、涔7條水，沱水、澧水、道水自西向東，分別貫穿縣境北部、中部、南部，入松滋，臨澧，而后匯入洞庭。渫水從西北往東南縱貫，經(jīng)泥沙、磨崗隘、袁公渡、關等14165道、澧四水域有子良坪、磨香坪、雁池坪、鄧家坪、仙陽坪、古溪坪、二都坪、易家渡、白洋湖等河谷平原，乃全縣境之“膏腴”。境年平均氣溫16.70C，最冷的元5728.62821646.91540毫米。良好的自然環(huán)境平原區(qū)是構成某縣寶峰開發(fā)區(qū)的最主要的地貌類型。某住宅小區(qū)建設地塊位于某梯云路以南、雙寶路以西，該區(qū)域屬城區(qū)防洪圈的保護圍，隨著防洪大堤的修建，可抵抗百年不遇的洪災攻擊，洪澇災難對其構成的威逼較小。區(qū)域地勢平坦，地基承載力強，從未發(fā)生冰雹、龍但活動頻率較低。區(qū)除地下水位較高外，其他地質(zhì)條件均好，有利建設。某住宅小區(qū)工程區(qū)地勢高差不大，地基承載力強，隨著周邊道路的升級改造，進出交通將更加便利，能滿足大中型建筑機械作業(yè)的要求，建設條件較好；隨著配第五章 征地拆遷與耕地補充一、征地拆遷該工程建設需征用楚江鎮(zhèn)寶塔、雙社區(qū)居委會的集體遷工作將由某縣國土資源局依據(jù)土地治理的有關法律法規(guī)規(guī)定的程序和常政發(fā)[2023]20號文件、常政發(fā)[2023]11[2023]9遷補償，縣國土資源治理部門將嚴格加強征地拆遷的監(jiān)視與治理，切實保護被征地農(nóng)民的利益。二、耕地補充7.6053占補平衡，須對所占耕地進開放墾補充。補充耕地責任單位為某縣土地貯存中心，耕地補充的擔當單位為某縣土地開發(fā)整理中心，某縣國土資源局耕地保護股已將該工程的耕地補充納入了打算，由某縣土地貯存中心向省155.7750〔1.5733×15×2萬元/6.0320×15×1.2/畝點在蒙泉鎮(zhèn)禮陽山村，補充耕地圖幅號與地塊編號為H49G06305〔20、20、13、32、19，地塊現(xiàn)狀8.147.6053第六章 一、征地拆遷資金概算1454.291704.9788425m2，其中涉與農(nóng)用地轉用 81997m2，包括耕地76053m2163.99197.74155.7880010.6120176.852749.321663.630832.4094413.1314240.15二、資金籌措與實施前期開發(fā)費與土地取得費由某縣土地貯存中心支付，現(xiàn)資金已預備，資金來源主要是政府土地貯存資金待土地征用手續(xù)報省政府批準后，某縣土地貯存中心將著手征地拆遷和前期開發(fā)。前期開發(fā)完成后，某縣土地貯存中心將托付某縣地產(chǎn)交易中心進展公開掛牌交易，所得土地收益主要用于小區(qū)的根底設施建設和土地開發(fā)整理。屆時，但凡有資質(zhì)的投資開發(fā)商都將獲得公正的競爭時機，取得土地使用權的經(jīng)營投資者將在縣國土資嚴格依據(jù)規(guī)劃設計要求進開放發(fā)建設，并催促開發(fā)商早日建成高標準的小區(qū)。第七章經(jīng)濟效益與社會效益評價遷和有關稅費總計為1454.29164元，該區(qū)域地勢較為平坦，場地平坦費約為每平方米10元，給排水、電、路等根底設施已根本完備，故該地塊的取得費和前期開發(fā)費為征地拆遷本錢和有關稅費以與174城區(qū)商業(yè)用地四級區(qū)域、住宅用地基準地價四級區(qū)域，610/410/平方米〔2023。考慮待估宗地的土地升值潛力和該地塊所處區(qū)域