超市招商分析報告

上河城超市招商分析匯報銷售部年5月12日超市招商分析報告第1頁上河城超市招商分析匯報內(nèi)容提要

項目概況市場調(diào)研項目優(yōu)劣勢分析總結(jié)超市招商分析報告第2頁

項目概況

本項目宿州上河城商業(yè)綜合體（25#樓）位于小區(qū)西南角，磬云路與銀河三路交匯處，占地總面積為3922.66㎡，總建筑面積為18339.57㎡，地上四層為商業(yè)，地下一層為地下車庫（約79個停車位），整體建筑高度約為22米。超市招商分析報告第3頁每層面積明細(xì)樓層面積（㎡）層高（米）地下一層4812.362.7米1F3720.025.8米2F3701.195.1米3F3268.595.4米4F2640.013.6米超市招商分析報告第4頁位置分析◆上河城項目西臨磬云路，南臨銀河三路，東北面接濱河路，沱河對岸為三角洲公園。周圍大型項目有港麗錦繡江南、明日新城市、水木清華、天鵝灣等，依據(jù)當(dāng)前規(guī)劃整個西北片區(qū)已經(jīng)有大型商業(yè)體有環(huán)宇國際廣場及首鋼首御大型城市綜合體，而伴隨近期萬達(dá)廣場強(qiáng)勢入駐，整個西北地塊商業(yè)將被帶進(jìn)一個白熱化階段。◆本項目利用項目與北側(cè)住宅日照間距和與東側(cè)住宅消防間距，規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路，與市政道路相接，形成消防環(huán)道。兩個地下室出入口分別位于西北角與東南角，既與市政道路有良好銜接，方便車輛通行，同時又避開商業(yè)人流。另本項目因地制宜，利用磬云路和銀河三路人流優(yōu)勢，在西側(cè)和南側(cè)退道路紅線留足廣場，開放廣場空間，精巧景觀小品，聚集人氣，從而帶動商業(yè)經(jīng)營。廣場沿道牙邊布置適量暫時車位，從而更利于人氣帶動。超市招商分析報告第5頁宿州市整體商業(yè)格局顯示項目所在地臨近規(guī)劃商業(yè)區(qū)域中心點上；市級商業(yè)中心：1個，以老城區(qū)為關(guān)鍵工字體形狀，去年已詳細(xì)匯報過規(guī)劃內(nèi)容；以汴河中路、淮海路、勝利路形成“工”字型商業(yè)輻射區(qū)，商業(yè)近期規(guī)劃主要以人民路、淮海路、勝利路、汴河路形成“井”字狀商業(yè)分布，商業(yè)網(wǎng)點集中為一個中心，兩個副中心和其它區(qū)域中心。市級商業(yè)副中心：1個，位于汴河北新城區(qū)，為年遠(yuǎn)期規(guī)劃。當(dāng)前還還未形成。區(qū)域商業(yè)中心6個:1、西北新區(qū)2、西南區(qū)3、西區(qū)4、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)5、道東區(qū)，6、符離集區(qū)。規(guī)劃中市級商業(yè)副中心超市招商分析報告第6頁

關(guān)鍵區(qū)市級商業(yè)分布工字型各大商業(yè)網(wǎng)點分布情況顯示，成為商業(yè)中心須具備有影響力大商業(yè)體。華潤蘇果城皇廟百貨大樓宿州商場環(huán)宇商廈蓮都商廈華廈商場中央廣場億龍國際蘇果家樂福金茂金泰商城超市招商分析報告第7頁

項目所在片區(qū)商業(yè)規(guī)劃顯示已經(jīng)有三個大型商業(yè)體，將成為區(qū)域關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)者；上河城汴河新區(qū)規(guī)劃商業(yè)關(guān)鍵圖示分布情況如左所表示萬達(dá)廣場環(huán)宇西爾城國際廣場元一新天地超市招商分析報告第8頁市中心重點商業(yè)介紹：中央廣場項目位置汴河路與淮海路交匯處西北角物業(yè)形態(tài)住宅，商鋪面積住宅108-140m2，商鋪25-40m2商鋪價格21000元/平（銷售價格）銷售情況10月份開盤銷售項目概況中央廣場位于宿州市汴河路與淮海路交匯處西北側(cè)，地處市中心最繁榮地段，地下兩層，地上最高30層，建筑面積近6平方米。項目周圍配套極為成熟，金融、商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校、文化、娛樂、市政等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，交通十分便捷。超市招商分析報告第9頁中央廣場各樓層業(yè)態(tài)分布及當(dāng)初銷售價格；年價格情況：-1F，21000元/㎡1F，31000-35000元/㎡2F，27000-31000元/㎡3F，21000元/㎡4F，17000元/㎡超市招商分析報告第10頁*樓層主力面積（m2）鋪面情況(m)成交均價(元/m2)地下一層35/50面寬：5進(jìn)深：10層高：4.512,421一層4558,379開發(fā)企業(yè)：宿州創(chuàng)新時代置業(yè)有限企業(yè)開盤時間：年1月均價：一層均價在5萬,地下一層1.2萬項目地下一層和一層沿街部分出售地上一層、地上二至五層持有經(jīng)營市中心重點商業(yè)介紹：家樂福世紀(jì)廣場超市招商分析報告第11頁*樓層樓層主題樓層業(yè)態(tài)品牌列舉-1F名品家居家居飾品、童裝童玩、文體用具家紡1F時尚精品黃金珠寶、化裝品、煙酒、男女鞋、綜合服務(wù)區(qū)、名表眼鏡屈臣氏、名牌珠寶、名煙名酒、達(dá)芙妮、鞋柜、KFC2F城市流行時尚女裝、流行配飾、超市RBWY、蟲二、艾格3F名媛仕女精品女裝、羊毛羊絨、休閑女裝、經(jīng)典配飾、超市鄂爾多斯、恒源祥名典屋4F美食廣場精品男裝、時尚休閑、運(yùn)動休閑、餐飲九牧王、李寧、阿迪達(dá)斯、耐克、安踏5F娛樂區(qū)娛樂、休閑、家用電器橫店電影院、動漫城、水果吧市中心重點商業(yè)介紹：家樂福世紀(jì)廣場超市招商分析報告第12頁*名稱區(qū)域商業(yè)類型商業(yè)體量(m2)樓層主力面積段(m2)市場均價(元/m2)總價區(qū)間（萬元）入市時間銷售模式中央廣場市中心區(qū)商場55,742B1-4F23/28/3532994(內(nèi)鋪)一層：60-100-10分割出售售后返租統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營家樂福商之都115,000B1-5F35/45/5050000(沿街)13000（-1F）地下一層：50-60-01大部分持有經(jīng)營，部分分割銷售該類型項目地處宿州市市中心區(qū)域，含有較強(qiáng)影響力，商業(yè)價值較高；該類型項目都含有良好招商經(jīng)營平臺，項目大部分持有經(jīng)營，給予了投資者較大信心；各項目大部分持有經(jīng)營，部分商業(yè)面積進(jìn)行分割出售；該類型項目單價較高，但分割面積較小，總價低，去化很好。商業(yè)概況總結(jié)——超市招商分析報告第13頁

市中心重點商業(yè)介紹——武夷商城開發(fā)商宿州同勝置業(yè)有限企業(yè)項目位置宿州汴河中路361號武夷商業(yè)城類型/規(guī)模占地50000，總建80000㎡銷售均價8000-40000元/㎡。銷售情況當(dāng)前已經(jīng)在租賃狀態(tài)。優(yōu)惠情況先前宿房網(wǎng)會員9.5折。當(dāng)前無鋪銷售。產(chǎn)品特征產(chǎn)品較為豐富?？腿禾卣魍顿Y4:6自用，適中心客戶較多。商業(yè)主訴求新格局新市場新形象超市招商分析報告第14頁市中心重點商業(yè)介紹：宿州國貿(mào)商廈地理位置：淮海中路商業(yè)黃金地段規(guī)模：3000平方米樓層：-1-4層經(jīng)營方式：服裝主題式百貨，銷售額扣點分成方式收取費(fèi)用?？埸c率：20%結(jié)算周期：30天-1F：花雨傘、意爾康、男女主角、百麗、他她等1F：百麗，哥弟，ATA，JUNBO2F：GXG、L2、杰凡尼、迪賽、鄂爾多斯、雅戈爾、九牧王、利郎、希努爾、與狼共舞、波司登男裝等3F：德菲蒂奧、高田、艾迪兒、好日子、雅瑩、妞娜公主等4F：獨角戲、波司登羽絨服、拉夏貝爾超市招商分析報告第15頁市中心重點商業(yè)介紹：華夏商廈地理位置：汴河中路與淮海南路交叉口東北角規(guī)模：0平方米樓層：：1-3層經(jīng)營方式：綜合性百貨企業(yè)，采取銷售額扣點分成方式收取場地費(fèi)用扣點率：20%管理及推廣費(fèi)：3.5%1F：雅鹿，九牧王，貴人鳥，奧康皮具，，與狼共舞，駱駝，金利來，意爾康，繩谷，森達(dá)，紅蜻蜓，芭比，康奈，都彭，美克，皮爾·卡丹，S·DEER等，2F：歐維苔妮，雪倫，謎底，艾思德妮（ASDN），高氏杰，名郎，詩夢，才子，皮爾·卡丹，達(dá)芙妮，迪萊莉，3F：以純，慶瑞西服，美特斯·邦威，貴人鳥，恩東體育，李寧，喬丹，X特步，SEMIR，KAPPA，PUMA；超市招商分析報告第16頁

市中心重點商業(yè)介紹：淮海中路商業(yè)街當(dāng)前宿州市區(qū)人流最旺、租金水平最高商業(yè)步行街，沿華夏商場至華潤蘇果，租金水平從南向北遞減，華夏商場附近為宿州當(dāng)前租金水平最高商鋪。商鋪租金案：15㎡，租期1年半，租金4.5萬/年；另1家：20㎡，轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬，租期3年，5萬/年淮海南路：地理位置：中心城區(qū)淮海路汴和中路至環(huán)城北路段商業(yè)街長度：不到500米，沿街一層商鋪經(jīng)營品類：服裝、皮具、鞋類、運(yùn)動休閑等租金水平：180-450元/平方米，從南向北遞減，華夏商場附近最高；支付方式：無押金，年租金一次性支付租賃年限：1-4年不等，租約內(nèi)租金沒有遞增超市招商分析報告第17頁市中心重點商業(yè)介紹：汴河中路商業(yè)街地理位置：城區(qū)汴河中淮海路至宿懷路段商業(yè)街長度：300米左右，沿街一層商鋪經(jīng)營品類：服裝、皮具、鞋類等租金：150-300元/平，租金水平從西向東遞減，華夏商場附近最高支付方式：無押金，年租金一次性支付租賃年限：1-4年不等，租約內(nèi)租金沒有遞增情況介紹：兩側(cè)分布著億龍商廈、中心廣場、武夷商城、恒豐大廈、世紀(jì)廣場、安廈時代廣場等多個商業(yè)體。商鋪租金案：中介70㎡，5.5萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)，租期4年半，租金每年20萬；超市招商分析報告第18頁中心區(qū)其它近年來入市商業(yè)體情況：項目名稱產(chǎn)品形態(tài)面積情況備注蓮都·金街口商鋪13-40㎡8月開盤時時約1.7萬/平華夏商貿(mào)廣場商場、商鋪商鋪50-200㎡地上43間，2185平米，起價53900元/平；地下145間，5963平方米，起價31900元/平。外鋪6.6萬元/㎡超市招商分析報告第19頁市中心當(dāng)前在售重點項目——沃爾瑪國際購物廣場開發(fā)商宿州同勝置業(yè)有限企業(yè)項目位置宿州市勝利中路（原市政府舊址

類型/規(guī)模占地27畝，總建116000㎡銷售均價沿街店鋪：10W/㎡，內(nèi)鋪:2-4W/㎡不等，樓層越高價格越低。銷售情況當(dāng)前在賣卡蓄客，5月份左右開盤。優(yōu)惠情況賣卡，沿街存一萬抵3萬，內(nèi)鋪存一萬抵2萬。按揭9.9折，全款9.8折。開盤有抽獎。產(chǎn)品特征面寬:4.2米,進(jìn)深：10米，層高：5米?？腿禾卣鳎ㄊ兄行模?:3（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），沿街店鋪多為衣帽，鞋業(yè)品牌店主，以自用為主。樓上內(nèi)鋪多為投資客，從事煤礦行業(yè)，及教師、醫(yī)生、個體經(jīng)營戶客戶居多。商業(yè)主訴求6萬起置業(yè)沃爾瑪最具價值不動產(chǎn)超市招商分析報告第20頁城南區(qū)在售項目——百麗富通廣場開發(fā)商宿州富通置業(yè)有限企業(yè)項目位置人民南路與外環(huán)二路交匯處類型/規(guī)模占地270畝，總建100萬㎡銷售均價店鋪未開盤。銷售情況當(dāng)前高層在蓄客當(dāng)中。店鋪未接收預(yù)約，預(yù)計店鋪10月份左右開盤。優(yōu)惠情況占無產(chǎn)品特征占無?？腿禾卣髡紵o。超市招商分析報告第21頁城南重點商業(yè)項目——卓耕廣場開發(fā)商宿州卓耕投資置業(yè)有限企業(yè)項目位置宿州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西昌南路與外環(huán)3路交匯處類型/規(guī)模占地115畝，總建422600㎡銷售均價一樓25000元/㎡，四樓8888元/㎡，五樓6800元/㎡。銷售情況當(dāng)前在賣1樓，4樓，五樓店鋪，已去化70%左右。優(yōu)惠情況認(rèn)購8.8折，購房送雙金條。當(dāng)前是交2萬定金可控房號，全款9.2折，按揭9.5折。產(chǎn)品特征面積區(qū)間：6-17㎡，一樓層高6米，二樓層高4.5.統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)驗，統(tǒng)一管理?？腿禾卣魍顿Y5:5自住，市中心客戶較多。商業(yè)主訴求超市招商分析報告第22頁城南重點商業(yè)項目——天下第一石文博世界城開發(fā)商宿州市恒遠(yuǎn)置業(yè)有限企業(yè)項目位置宿州市淮海南路與南內(nèi)環(huán)交匯處類型/規(guī)模占地98畝，總建93993㎡銷售均價沿街0多元/㎡，內(nèi)街10000多元/㎡。銷售情況全都已開盤，去化80%左右。優(yōu)惠情況1萬抵3萬，同時介紹一個客戶成交即可現(xiàn)金獎勵元/套，新客戶也獎勵元/套.產(chǎn)品特征面寬：4-5米。進(jìn)深8-13米，層高5.5米，可做兩層，面積區(qū)間在50-100㎡?？腿禾卣饕驗槭菍I(yè)商城，所以多為靈璧縣，漁溝鎮(zhèn)客戶來置業(yè)購置店鋪。超市招商分析報告第23頁經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重點在售商業(yè)——義烏國際商貿(mào)城開發(fā)商安徽中都置業(yè)有限企業(yè)項目位置宿州市道東港口路沱河二橋北約500米類型/規(guī)模占地540畝，總建70萬㎡銷售均價一層均價約1元/㎡，二層均價約6500元/㎡銷售情況當(dāng)前正在認(rèn)籌中優(yōu)惠情況交抵一萬，一次性付款9.2折，按揭9.5折產(chǎn)品特征面寬：4.2米,進(jìn)深：9-10米，層高：4.8米客群特征投資5:5自用，市中心客戶較多，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶出手比較干脆超市招商分析報告第24頁周圍大型商業(yè)體—CBD環(huán)宇西爾城國際廣場項目位置：人民路與銀河1路交叉西南側(cè)項目形態(tài)：公寓,高層,商鋪,商住,寫字樓基本概況：環(huán)宇國際廣場位于政務(wù)新區(qū)關(guān)鍵地段，西鄰人民路，北臨銀河一路，宿州市政府與其隔路相望，市博物館、市文化藝術(shù)中心、銀河公園、工商銀行政務(wù)區(qū)支行等周圍配套完善，項目很多優(yōu)勢凸現(xiàn)項目數(shù)據(jù)：1、占地近50畝，2、總建面積：約218342.4平，3、其中地上面積：約171434.4平，4、地下部分面積：46908平方米。引進(jìn)開元集團(tuán)酒店管理：地上26層(裙房五層)計39750平方米，擁有300余間客房、1200多平方米宴會廳、300多平方米多功效廳及大小會議室6個、中西餐廳及餐飲包廂20余個，游泳池、網(wǎng)球場、水療館、KTV、棋牌室等設(shè)施配套完善。大堂面積800余平方米，頂層設(shè)有高檔會所，地下停車位近300個，總投資人民幣5億多。超市招商分析報告第25頁周圍大型商業(yè)體——萬達(dá)廣場開發(fā)商大連萬達(dá)集團(tuán)項目位置銀河三路以北、水木清華小區(qū)用地以西、銀河四路以南、拂曉大道以東類型/規(guī)模占地245畝，建筑面積163759㎡銷售均價暫無銷售情況未開盤優(yōu)惠情況暫無產(chǎn)品特征大型城市綜合體客群特征暫無超市招商分析報告第26頁周圍大型商業(yè)體——元一新天地開發(fā)商宿州元一新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)項目位置宿州市人民路與勝利路交匯處東北角類型/規(guī)模占地135畝，建筑面積43萬方銷售均價暫無銷售情況未開盤優(yōu)惠情況暫無產(chǎn)品特征大型城市綜合體客群特征暫無超市招商分析報告第27頁商業(yè)格局結(jié)論：1市中心、區(qū)域內(nèi)及當(dāng)前在售大型商業(yè)體不存在直接競爭2主要直接競爭項目都是屬于大型城市綜合體，商業(yè)屬于自帶3從面積情況來看，直接競爭樓盤產(chǎn)品規(guī)模相對較大超市招商分析報告第28頁項目優(yōu)劣勢分析超市招商分析報告第29頁位置優(yōu)勢：

所處位置依靠于項目能夠說是緊鄰政務(wù)區(qū)，這對于全市范圍客戶是有一定吸引力。距市政府：僅1.6公里距法院：僅900米距市立醫(yī)院：僅860米超市招商分析報告第30頁

伴隨萬達(dá)廣場強(qiáng)勢入駐，商業(yè)圈也將輻射到整個西北新區(qū)周圍數(shù)百公里，成為宿州市第二個商業(yè)中心。而我們項目近水樓臺，也確保了一定消費(fèi)群體。超市招商分析報告第31頁人氣優(yōu)勢：

上河城成熟居住區(qū)，擁有龐大消費(fèi)能力規(guī)劃近5000戶前期房源已入住成熟小區(qū)成熟街鋪馬上有消費(fèi)群購鋪之后不用養(yǎng)可直接收益超市招商分析報告第32頁上河水香別墅相鄰，擁有潛在消費(fèi)勁是強(qiáng)大！多層高層住戶別墅住戶消費(fèi)勁數(shù)量消費(fèi)勁質(zhì)量超市招商分析報告第33頁與多個學(xué)校相鄰，雪楓小學(xué)、一中新校等3個名校在此周圍，擁有豐富學(xué)生及其家長消費(fèi)勁；雪楓小學(xué)新校規(guī)劃24個班一中新校：規(guī)劃90班能容納5400人宿州幼稚園超市招商分析報告第34頁項目劣勢：◆與周圍商業(yè)項目相比較，我們項目面積比上不足比下有余，而且因為政府規(guī)劃必須要有菜市場和超市，所以對于我們招商起到了不足；◆因為我們項目屬于商業(yè)配套，當(dāng)前不能辦理產(chǎn)權(quán)證，使得商戶占用大筆資金而不能及時回款，投資成本偏高；◆即使萬達(dá)進(jìn)入會帶動周圍商業(yè)市場，不過我們商場不一樣于商鋪，面對如此強(qiáng)大競爭對手，也使得很多商戶不敢妄下斷論，接過這個項目；

超市招商分析報告第35頁招商商戶分析：現(xiàn)市場上招商對象大型連鎖超市比較有著名度，規(guī)模較大，面積在15000㎡以上大型商場；如：樂天瑪特、蘇果、家樂福等本土性大型商場經(jīng)營多年大型企業(yè)，在當(dāng)?shù)匾研纬纱笠?guī)模；如：華夏商場、華夏世貿(mào)初成規(guī)模商場自營超市或商場企業(yè)家，比較有這方面經(jīng)驗，準(zhǔn)備擴(kuò)大自已產(chǎn)業(yè)，超市招商分析報告第36頁★從招商對象上分析不難看出，當(dāng)前我們項目在面積上很適合像家樂福、樂天瑪特等一些大型連鎖超市進(jìn)入，不過像這類超市對周圍環(huán)境和消費(fèi)群體等是要求是非常嚴(yán)格，之前談過永輝、蘇果都被一一拒絕，所以我們即使在面積上能滿足這類商場，不過在其它方面上未必能夠吸引他們；★在項目標(biāo)招商方面，我們項目處于一個非常尷尬境地，大型連鎖超市不愿進(jìn)來，小規(guī)模商場又未必有這個實力。超市招商分析報告第37頁總結(jié)超市招商分析報告第38頁總結(jié)：1依據(jù)市場情況，周圍商業(yè)雖已逐