市場營銷課件-經(jīng)營性物業(yè)的管理

收益性物業(yè)的經(jīng)營與管理

收益性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房貨倉和出租的公寓等。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代建筑技術(shù)的提高，現(xiàn)代人對寫字樓、酒店、購物中心等收益性物業(yè)的越來越多樣化大型化的要求得到了實(shí)現(xiàn)和滿足。在我國許多大城市．一幢幢擁有數(shù)萬平方米的可供出租面積，集辦公、商場、居住、酒店服務(wù)、康樂設(shè)施、餐飲服務(wù)等于一體的大型建筑或建筑群正如雨后春筍般地拔地而起，如北京的國際貿(mào)易中心擁有包括寫字樓、酒店、公寓、展覽中心等在內(nèi)的8幢主要建筑，總建設(shè)面積達(dá)40余萬平方米。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述一、收益性物業(yè)管理的特點(diǎn)

(一)收益性物業(yè)的特點(diǎn)

1．收益性物業(yè)具有商業(yè)特性

2．以出租出售為主的收益性物業(yè)具有價(jià)值不能庫存的特點(diǎn)

3．收益性物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)4．收益性物業(yè)具有綜合性的特點(diǎn)(二)收益性物業(yè)管理的特點(diǎn)1．收益性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。2．收益性物業(yè)管理具有緊迫的時(shí)間性3．收益性物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化專業(yè)化管理4．收益性物業(yè)管理是綜合性的統(tǒng)一管理5．收益性物業(yè)管理具有極大的社會效益

二、收益性物業(yè)管理的目標(biāo)(一)利潤目標(biāo)利潤目標(biāo)包括收益性物業(yè)的委托方要求達(dá)到的盈利目標(biāo)和物業(yè)管理企業(yè)自己的盈利目標(biāo)。(二)信譽(yù)目標(biāo)信譽(yù)目標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)及其管理的物業(yè)受社會認(rèn)可的程度。(三)發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)通過收益性物業(yè)管理的全過程，逐步獲取相關(guān)知識和經(jīng)驗(yàn)、以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。

(四)服務(wù)目標(biāo)服務(wù)目標(biāo)是指物業(yè)管理服務(wù)所達(dá)到的令各方滿意的標(biāo)準(zhǔn)。三、收益性物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(一)主動式管理主動式管理就是以滿足客戶對收益性物業(yè)管理的需求為目標(biāo)，利用先進(jìn)技術(shù)和手段以及規(guī)范化的管理服務(wù)，提高管理工作的效率和水平、從而實(shí)現(xiàn)收益性物業(yè)的投資經(jīng)濟(jì)效益。具體地說，主動式管理應(yīng)達(dá)到下列目標(biāo)：

1．使四周環(huán)境盡善盡美，符合客戶的期望。

2．建立和保持物業(yè)的地位和形象，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后，收益性物業(yè)的消費(fèi)者購買的是概念和形象。

3．發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益、以確保物業(yè)管理成本低廉。(二)運(yùn)用現(xiàn)代化信息系統(tǒng)管理

如利用計(jì)算機(jī)控制建筑物內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)、防火安全自動報(bào)警系統(tǒng)，建筑物內(nèi)的垂直交通系統(tǒng)、照明系統(tǒng)，建筑物部件及附后設(shè)備安全報(bào)警系統(tǒng)，大廈保安系統(tǒng)，物業(yè)出租管理系統(tǒng)和經(jīng)營決策輔助支持系統(tǒng)等等。總之，借助自動化，引進(jìn)嶄新的服務(wù)或加強(qiáng)現(xiàn)有的服務(wù)，向客戶提供更高水準(zhǔn)或更優(yōu)良的服務(wù)，能提高物業(yè)的租金水平，達(dá)到降低成本，提高效益的目的，進(jìn)而達(dá)到物業(yè)增值的效果。第二節(jié)收益性物業(yè)管理的內(nèi)容

一、制訂管理計(jì)劃并提出預(yù)算方案(一)確定具體目標(biāo)如管理一家酒店，就要通過這家酒店所處的地理區(qū)域位置、競爭對手情況、競爭指數(shù)等一系列的調(diào)查，分析將來可能的客流量?估計(jì)本酒店的競爭指數(shù)和所能夠獲得的市場份額，從而估計(jì)出租金收入和其他營業(yè)收入及費(fèi)用、確定實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)的具體量化的利潤指標(biāo)。有時(shí)，有些業(yè)主提出的目標(biāo)也許并不可行，這時(shí)物業(yè)管理企業(yè)就要運(yùn)用市場調(diào)查資料和分析結(jié)果，向業(yè)主作好解釋和說明，使雙方在具體的量化目標(biāo)上達(dá)到一致。(二)確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所需花費(fèi)的工作量、時(shí)間和費(fèi)用

要確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所需花費(fèi)的工作量、時(shí)間和費(fèi)用，首先要熟悉和檢查所接管物業(yè)的物理狀況。因?yàn)橹挥辛私夂褪煜に庸芪飿I(yè)的物理狀況，才能確定維修和管理的重點(diǎn)，才能衡量出實(shí)際完成這些工作所需要花費(fèi)的時(shí)間和費(fèi)用。即便新建物業(yè)，也要熟悉和檢查。物業(yè)的物理狀況檢查包括所接管物業(yè)的地理位置、使用壽命、已用年限、物業(yè)的外部和內(nèi)部、基礎(chǔ)和屋頂、設(shè)備和裝修等方面。此外，還要針對客戶提出的一些特殊問題進(jìn)行檢查。然后根據(jù)物業(yè)的物理狀況的檢查結(jié)果，來確定實(shí)現(xiàn)業(yè)主目標(biāo)、進(jìn)行維修管理等所需要的工作量、時(shí)間和費(fèi)用。(三)制訂租金方案和出租策略

物業(yè)出租實(shí)際上只是出售一定期限(日、月、或年)的物業(yè)使用權(quán)，只有在業(yè)主和顧客均滿意的情況下，租約才會繼續(xù)下去。從這種意義上講，為物業(yè)的出租和提高出租率而進(jìn)行的努力是永無止境的。1．制訂租金方案(1)決定租金水平的因素。從理論上講，租金是由運(yùn)營成本、固定稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率所決定的，但實(shí)際上租金的高與低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求狀況。

(2)影響租金的因素。影響租金的因素很多，主要包括客觀的社會經(jīng)濟(jì)狀況和供求關(guān)系、物業(yè)的地理位置、座落的地點(diǎn)、物業(yè)的類型和租客的類型、物業(yè)管理的水準(zhǔn)和物業(yè)的出租策略等。

物業(yè)地理位置的影響。由于物業(yè)的地理位置決定了其使用者與外界環(huán)境交往的便利程度，因此，它直接影明了租金水平。例如，北京的王府飯店和香格里拉飯店同屬五星級，但其客房的租金卻相差近一倍；北京的西單購物中心雖不如燕莎友誼商城高級，但前者總值面積營業(yè)額卻比后者高得多，從而使前者的單位面積租金高于后者。這主要是物業(yè)地理位置不同而導(dǎo)致客流量、購買力不同造成的結(jié)果。

物業(yè)類型與物業(yè)結(jié)構(gòu)的影響。物業(yè)的類型對租金水平的影響也很大。如購物中心和一般公寓的租金水平就會有很大差異。一般來說，租金水平從高到低的物業(yè)順序是：商場、康樂中心、寫字樓、公寓。當(dāng)然對于零售物業(yè)而言，其經(jīng)營什么內(nèi)容對租金水平也有很大影響、這是因?yàn)榻?jīng)營內(nèi)容不同，獲利能力和承受租金水平的能力就不同，如經(jīng)營雜貨的商店和經(jīng)營珠寶首飾的商店?duì)I業(yè)利潤就相差很大，租金水平也就相差很大。經(jīng)營內(nèi)容不同而使租金水平從低到高的順序是：雜貨店、百貨店、家具店、餐館、電器商行、男子時(shí)裝店、書店和體育用品商店、婦女時(shí)裝店、化妝品商店、珠寶首飾商店。

物業(yè)建造設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)，即物業(yè)的樓層、朝向和面積，也與租金水平有關(guān)。良好的朝向和室外景觀能提高人們的工作效率和身心愉快的程度，這也是臨海公寓比臨街公寓租金水平高的原因。一般來說，良好朝向的樓面租金要高一些。建筑面積也一樣影響租金水平。一般來說、面積大的房屋租金水平要比面積小的房間租金水平高，如三室一廳的一套公寓房間的每平方米建筑面積的租金就要比一室一廳一套公寓房間的租金高。樓層對租金的影啊會由于物業(yè)的類型不同而不同。如對寫字樓和公寓來說，樓層越高，租金也越高；而對商場而言，樓層越高租金卻越低。

租客類型對租金的影響。租客類型不同對租金也有很大的影響。因?yàn)閷ν顿Y者來說，將物業(yè)出租給大型的綜合性公司保險(xiǎn)系數(shù)比較大，即獲取租金收入比較有安全保障。一般來說，在整個(gè)租期內(nèi)，即使這家大型公司的某些分支機(jī)構(gòu)的利潤水平不盡人意，但仍可通過公司內(nèi)部的協(xié)調(diào)來支付租金。但小型公司就不同了，由于小公司資金有限，業(yè)務(wù)虧損可能性也大，不能按時(shí)支付租金的危險(xiǎn)就很大。因此，同樣的物業(yè)，由于租客類型不同，租金水平也會有差異，通常租給大型公司的租金要低一些。

出租策略對租金的影響。出租策略也是影響租金的一個(gè)重要因素。如出租策略中決定物業(yè)的裝修由租客負(fù)責(zé)還是由業(yè)主負(fù)責(zé)，其租金水平肯定不同，再如對出租的公寓，可根據(jù)租期長短、是否帶家具、提供何種服務(wù)、是否可飼養(yǎng)寵物、入住同一套公寓的人口數(shù)量及康樂設(shè)施的收費(fèi)水平等不同內(nèi)容的不同出租策略，決定不同的租金水平。在出租策略中，租期的長短對租金的影響是很重要的，一般租期短的租金要比租期長的租金要高，因?yàn)槌Ｗ饪墒刮飿I(yè)空置的風(fēng)險(xiǎn)減少，對業(yè)主來說物業(yè)收益風(fēng)險(xiǎn)也就減少，總之，制訂租金方案既要考慮租金的決定因素，又要考慮租金的各種影響因素。只有這樣，才能制訂出一個(gè)能達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)的良好的租金方案。2．制訂出租策略良好的出租策略能夠提高物業(yè)酌出租率，因此，制訂有效的出租策略也是相當(dāng)重要的。決定出租策略的主要因素是市場。因此，在制訂出租策略時(shí)首先應(yīng)該了解同類物業(yè)市場情況和競爭對手的情況，對同類物業(yè)的市場需求量和需求增長率進(jìn)行細(xì)致曲調(diào)查分析，對主要競爭對手的出租策略、租金水平和出租率等情況也作詳細(xì)的調(diào)查分析，并對自己的優(yōu)勢和不足之處進(jìn)行剖析。另外，很重要的一點(diǎn)是對租戶的心理研究，調(diào)查分析租戶對現(xiàn)有物業(yè)的滿意程度和不滿之處，了解各種類型租戶對物業(yè)狀況的期望值、各種要求及所能承擔(dān)的租金水平，以便在制訂出租策略過程中盡量揚(yáng)長避短。(四)提出預(yù)算方案

預(yù)算方案是收益性物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心，也是其控制和計(jì)劃的重要工具。預(yù)算方案主要包括以下內(nèi)容：

1．預(yù)算收益的估計(jì)

2．預(yù)期經(jīng)營管理費(fèi)的估計(jì)

3．允許的空置率水平的估計(jì)以上這些估計(jì)數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。當(dāng)然，這些量化目標(biāo)不是固定不變的，由于實(shí)際情況發(fā)生變化如空置率水平提高會導(dǎo)致租金收益較預(yù)期減少。因此，對預(yù)算方案要根據(jù)實(shí)際情況的變化作相應(yīng)的調(diào)整。此外，還要對實(shí)際情況發(fā)生變化的原因進(jìn)行分析、總結(jié)和探討，以便為今后預(yù)算方案的制訂積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

二、簽訂物業(yè)管理合同

一般收益性物業(yè)的委托管理合同規(guī)定、物業(yè)管理企業(yè)要定期向業(yè)主呈送各種文件和報(bào)告，以及物業(yè)管理人員的主要工作、管理責(zé)任、費(fèi)用和權(quán)利。合同中對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的條款描述應(yīng)盡可能詳細(xì)。當(dāng)然，合同中有的條款也要有一定的彈性，如物業(yè)管理企業(yè)對日常管理就有一定的決策權(quán)，可根據(jù)實(shí)際情況作隨機(jī)處理、以免事無巨細(xì)請示業(yè)主而降低管理效益，一般來說，物業(yè)的規(guī)模越大，租客數(shù)量越多，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容越多，合同則越詳細(xì)。

三、制訂市場宣傳策略(一)確定宣傳主題物業(yè)管理人員制訂市場宣傳策略的第一步是要明確物業(yè)宣傳的主題。

(二)選擇宣傳媒介，搞好宣傳工作物業(yè)管理人員在確定了物業(yè)宣傳主題之后，就要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇椤?三)進(jìn)行協(xié)調(diào)說明工作，促進(jìn)租賃合約的簽署制訂宣傳策略進(jìn)行市場宣傳的最終目的，是能夠簽署租賃合約。

四、制訂租金收取辦法(一)制訂收取租金的彈性策略盡管物業(yè)管理人員收取租金有一定的程序和時(shí)間性，但要體諒和考慮租客的特殊困難、并設(shè)法為其解決這些困難，以達(dá)到按期足額收取租金的目的。

(二)采取獎勵措施在制訂收租辦法過程中，制訂和采取獎勵措施也很重要。物業(yè)管理企業(yè)對按期準(zhǔn)時(shí)支付租金的租客應(yīng)實(shí)行一定額度的獎勵，而不是采取對遲交者予以罰款。經(jīng)驗(yàn)表明，采取獎勵措施比采取罰款措施更為有效。

(三)選擇靈活的收租方式，確定合理的收租時(shí)間如適時(shí)有禮的電話、信件，親臨訪問，提醒租客按時(shí)繳納租金，并讓租客了解收租程序；對租客主動繳納租金的行為要表示感謝和鼓勵。事實(shí)證明，主動式的收租方式可以減少拖欠款項(xiàng)，使事情盡早解決。五、實(shí)施維修管理和其他管理服務(wù)

(一)收益性物業(yè)的維修管理如，辦公樓陳舊的外觀和辦公設(shè)備設(shè)施的不夠先進(jìn)，都會影響租客的生意，商業(yè)購物中心的自動扶梯不夠先進(jìn)、氣派而影響了客流量等。因此，收益性物業(yè)的維修更新往往是由于租客對物業(yè)狀況產(chǎn)生抱怨而引起的。這種應(yīng)租客的要求而及時(shí)進(jìn)行的維修更新、不僅能樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好信譽(yù)，而且有助于避免因物業(yè)的缺陷而導(dǎo)致的重大經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)然，對于建筑物內(nèi)的空調(diào)、供熱系統(tǒng)等主要設(shè)備的大修更新，要征得業(yè)主的同意。同時(shí)物業(yè)管理人員在抓緊維修更新時(shí)，要對租客的支持合作表示感謝，對物業(yè)的缺陷引致租客經(jīng)濟(jì)效益下降和心理不舒服表示歉意。(二)收益性物業(yè)的其他管理與服務(wù)

因?yàn)槭找嫘晕飿I(yè)與其他物業(yè)相比，在結(jié)構(gòu)和使用上更為復(fù)雜，易引起火災(zāi)等事故，更易引來偷竊等犯罪活動．租客生命財(cái)產(chǎn)和業(yè)主利益受到威脅。因此，物業(yè)管理企業(yè)對防火設(shè)計(jì)要有明確的要求，對建設(shè)物內(nèi)易造成人身傷害的部位作出明確標(biāo)倉、同時(shí)要提醒租客安全用電、用氣、用煤和各種易燃易爆設(shè)備，并定期檢查。為防止偷竊等犯罪活動，收益性物業(yè)同其他物業(yè)一樣，也要采取一切強(qiáng)有力的保安措施，保護(hù)租客的人身和財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)運(yùn)用自己的專業(yè)知識和安全管理經(jīng)驗(yàn)，向業(yè)主提供制訂安全保衛(wèi)計(jì)劃的意見，使之達(dá)到社會認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)。同其他物業(yè)一樣，收益性物業(yè)管理還要開展清潔衛(wèi)生服務(wù)、環(huán)境保護(hù)和綠化服務(wù)以及車輛管理服務(wù)和其他各種經(jīng)營性服務(wù)。

六、建立業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和租客的聯(lián)系渠道

在業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和租客之間，及時(shí)進(jìn)行對話溝通是確定三方關(guān)系、加強(qiáng)三方聯(lián)系的關(guān)鍵。物業(yè)管理人員是一個(gè)中間媒介，可通過這個(gè)中間媒介，建立雙方經(jīng)常溝通對話的渠道。物業(yè)管理人員可利用自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，使某方的希望、需要和抱怨能及時(shí)地讓其他各方了解知道。當(dāng)然、為了防止物業(yè)管理人員可能給業(yè)主報(bào)告的不完備帶來的缺陷，物業(yè)管理人員也可幫助業(yè)主和租客之間建立起直接聯(lián)系的渠道。七、對收益性物業(yè)管理進(jìn)行記錄、組織和控制

委托合同簽訂以后，物業(yè)管理人員就必須及時(shí)收集整理有關(guān)收益性物業(yè)管理的數(shù)據(jù)，編制有關(guān)報(bào)告。它包括日常會計(jì)核算資料和財(cái)務(wù)報(bào)告、物業(yè)維修報(bào)告、安全保衛(wèi)報(bào)告等。其中，財(cái)務(wù)月報(bào)告包括上月結(jié)余、本月收入(本月支出和月末結(jié)余)。做好財(cái)務(wù)報(bào)告，就必須全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地記錄、整理有關(guān)數(shù)據(jù)。通過閱讀有關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)告，業(yè)主和物業(yè)管理人員就會發(fā)現(xiàn)失去控制的有關(guān)項(xiàng)目內(nèi)容即費(fèi)用超預(yù)算方面，業(yè)主也可以從收入與費(fèi)用支出差異的大小看出物業(yè)管理組織與控制的有效性。通過閱讀物業(yè)維修報(bào)告和安全保衛(wèi)報(bào)告，并定期視察，業(yè)主就能夠較容易識別物業(yè)維修計(jì)劃、安全保衛(wèi)計(jì)劃等的組織與控制的有效性。第三節(jié)一些收益性物業(yè)的管理

一、辦公大樓（寫字樓）管理

(一)辦公大樓的類型和特點(diǎn)

1．辦公大樓的類型所謂寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政人員和企事業(yè)的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動的樓宇。辦公大樓一般有兩種類型：一是商住兩用型。這種類型的辦公大樓內(nèi)的辦公室是統(tǒng)一房型，并沒有洗漱室、空調(diào)等設(shè)備。二是純出租型。這種類型的辦公大樓內(nèi)的辦公室沒有固定的房型，它可以根據(jù)需要進(jìn)行分割組合，實(shí)際使用面積可根據(jù)用戶需要而定。

實(shí)事求是,在中國,在北京,寫字樓的物業(yè)管理水平還是要比住宅等民用項(xiàng)目高多了。這不奇怪,寫字樓本來就是舶來品,尤其是頂級寫字樓,無一例外,要么是聘請國外設(shè)計(jì)所操刀設(shè)計(jì)的,要么是國內(nèi)設(shè)計(jì)院借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)加以改進(jìn)的。不夸張地講,中國頂級建筑的硬件是世界一流的,金茂大廈、國貿(mào)中心、遠(yuǎn)洋大廈、凱晨廣場這些寫字樓即或放在紐約、巴黎、倫敦、蘇黎世都足以堪稱精品。相應(yīng)的,在物業(yè)管理方面也都參考了國外寫字樓的管理程序,應(yīng)該說起點(diǎn)比較高。

但是我們畢竟成長的時(shí)間太短,比起國外幾十年以前就相對比較成熟的集中物業(yè)管理,我們只區(qū)區(qū)走了不到20年。硬件的杰出并不等于全部的優(yōu)秀,在物業(yè)管理方面我們和世界的先進(jìn)水平相比還有一段距離,這種距離需要用加倍的努力、刻苦的學(xué)習(xí)、認(rèn)真的實(shí)踐以及不短的時(shí)間去彌補(bǔ)。

那么什么是頂級寫字樓的物業(yè)管理呢?零缺陷

在頂級寫字樓中,基本的物業(yè)服務(wù)必須達(dá)到零缺陷的水準(zhǔn)。18小時(shí)的清潔維護(hù),24小時(shí)的保安服務(wù),整潔維護(hù)良好的綠化,秩序井然順暢的交通、運(yùn)轉(zhuǎn)零誤差的機(jī)電設(shè)備,這些是必須要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。全配套

真正頂級的物業(yè),應(yīng)該保證客戶在足不出戶的情況下,滿足一切涉及辦公的需求。凱晨廣場的十大特點(diǎn)之一就是完善的配套。凱晨廣場是一個(gè)純商務(wù)寫字樓,為了保證入住客戶在未來享受完美的服務(wù),大廈拿出地下一層14,000平米作為配套,交由物業(yè)管理公司經(jīng)營,以低廉的價(jià)格招商,向客戶提供高品質(zhì)的服務(wù)。在商務(wù)設(shè)施方面,配置了跨國銀行營業(yè)大廳、國際頂級品牌展覽展示中心、1400平米的國際會議中心、商務(wù)中心、郵局,同時(shí)對入駐企業(yè)提供專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上,比如,衛(wèi)星會議、會展活動策劃等服務(wù);在生活配套方面,預(yù)先規(guī)劃了2000平米的大型高檔中餐廳、2200平米員工餐廳、其他諸如品牌咖啡廳、精英運(yùn)動會所、品牌超市、干洗店、醫(yī)療室、美容美發(fā)廳,不一而足。尊貴感受

現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種情調(diào),一種文化,一種業(yè)主情感的歸屬。在頂級寫字樓辦公的客戶,全部為智力勞動者,或者是行業(yè)的佼佼者,或者掌握著影響全局的資源,他們所具備的巨大生產(chǎn)力和輻射力自然要求他們追求更高階段的自我實(shí)現(xiàn),頂級寫字樓的物業(yè)管理當(dāng)然要適應(yīng)和滿足這個(gè)群體的心理需求。尊貴是什么,不簡簡單單是硬件的高檔和奢華,是對客戶發(fā)自內(nèi)心的尊重、是無微不至的關(guān)懷、是對每個(gè)服務(wù)細(xì)節(jié)的一絲不茍;是客戶出入時(shí)颯爽保安標(biāo)準(zhǔn)軍姿的敬禮、是客戶咨詢時(shí)禮賓小姐暖暖的微笑、是下雨時(shí)遞過來的一把雨傘。這些點(diǎn)點(diǎn)滴滴、數(shù)不清的細(xì)節(jié)才構(gòu)成了頂級物業(yè)管理的成功。第一名中國國際貿(mào)易中心第二名京廣中心第三名建外SOHO第四名嘉里中心第五名豐聯(lián)廣場第六名恒基中心第七名銀泰中心第八名東方廣場第九名首都時(shí)代廣場第十名中關(guān)村金融中心2．辦公大樓的特點(diǎn)(1)現(xiàn)代化商業(yè)化辦公大樓一般位于經(jīng)濟(jì)中心城市。(2)現(xiàn)代辦公大樓大多是高檔次、智能化、現(xiàn)代化的高層建筑物。(3)現(xiàn)代辦公大樓功能齊全。3、高層樓宇的含義和特點(diǎn)中國——10層以上，高度超24米的建筑；美國——722-25日本——831英國——24.31972年在國際建筑會議上，分為四類：一類：9-16層（最高到50米）二類：17-25層（最高到75米）三類：26-40層（最高到100米）四類：40層以上（高度在100米以上）特點(diǎn)：——建筑面積大，標(biāo)準(zhǔn)高；——人口集中，涉及面廣；廣州世貿(mào)大廈10萬平米、80層，容納350多家公司，16個(gè)國別，萬人辦公?！O(shè)備設(shè)施復(fù)雜，專業(yè)化程度高；——集多功能于一體，綜合性強(qiáng)；商業(yè)、居住、辦公、餐飲、娛樂、休閑。(二)辦公大樓的日常管理1．營銷管理:營銷任務(wù)也就是經(jīng)營租賃。

(1)接待來訪的潛在承租客商，陪同客人參觀辦公室，解答問題，介紹辦公大樓的情況、搞一些促銷宣傳。并做好與客人的聯(lián)系工作。

(2)處理辦公大樓的具體租賃工作，如與承租戶聯(lián)絡(luò)、洽談、簽約。

(3)接受和審理承租客商的投訴和要求，及時(shí)通知有關(guān)部門，做好協(xié)調(diào)工作。

(4)營銷負(fù)責(zé)人還要負(fù)責(zé)定期對長租客戶的訪問，組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動。2．前臺服務(wù)辦公大樓的前臺服務(wù)主要是為承租戶提供一些日常服務(wù)主要包括：(1)接待大樓的內(nèi)外客人，幫助他們解決有關(guān)問題，如告訴來訪者如何找到他欲訪問的客人。

(2)接收外來電話、并耐心回答問詢。

(3)為承租客人提供打字、傳真以及訂(船、車、飛機(jī)票)的服務(wù)。3．安全保衛(wèi)服務(wù)辦公大樓的安全保衛(wèi)服務(wù)十分重要，它不僅涉及到國家、企業(yè)和個(gè)人生命財(cái)產(chǎn)的安全，還涉及到大量的商業(yè)機(jī)密。它的任務(wù)是采取多種安全保護(hù)措施來維護(hù)大樓的安全和治安秩序(包括防火、防盜、防毒等)。其具體工作包括中央監(jiān)控、前后大門警衛(wèi)、大樓巡邏和消防工作。4．設(shè)備管理辦公大樓設(shè)備管理的主要任務(wù)是保證辦公大樓的通訊網(wǎng)絡(luò)、供水供電供氣、空調(diào)和排水等設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。隨著辦公大樓設(shè)備的越來越現(xiàn)代化、智能化，辦公大樓的設(shè)備管理工作也越來越復(fù)雜。5．清潔衛(wèi)生服務(wù)租客對辦公大樓，尤其是出入口、大堂、衛(wèi)生間和公共通道等地方的清潔衛(wèi)生要求非常高。因此，物業(yè)管理企業(yè)的清潔衛(wèi)生工作要保證電梯、過道天天清潔、辦公室內(nèi)無雜物、無灰塵、門窗潔凈，會議室及茶具保持清潔衛(wèi)生。

二、購物中心管理(一)購物中心的含義、特點(diǎn)和類型

1．購物中心的含義購物中心是指能同時(shí)供眾多的零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃用于經(jīng)營的大型收益性物業(yè)。其有兩層含義：一是以各種零售商店(或柜臺、樓面)組合為主體，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的建筑群體；二是購物中心的樓層和攤位是專供出租結(jié)商人零售商品作為經(jīng)營收入的物業(yè)。2．購物中心的類型

(1)從建筑結(jié)構(gòu)上劃分，可分為兩種，一是敞開式，即由露天廣場、林蔭道與低層建筑構(gòu)成的；二是封閉式．即由高層樓宇構(gòu)成。

(2)從地理位置上劃分，可分為處于小區(qū)中心臨街位置的街區(qū)購物中心和郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、高速公路旁的地區(qū)性購物中心。

(3)從建筑功能上劃分，可分為綜合性的專業(yè)購物中心和商住兩用的購物中心。3．購物中心的特點(diǎn)

(1)以建筑結(jié)構(gòu)新穎別致吸引顧客。購物中心無論是外墻、門樓的裝飾，還是內(nèi)部的構(gòu)思，都要追求奇特效果。以吸引顧客前來購物。因此，一般購物中心的建筑結(jié)構(gòu)都比較新穎別致。

(2)流動人員數(shù)量大且復(fù)雜。進(jìn)購物中心的人員流動數(shù)量非常大，而且來自社會各個(gè)方面，人員素質(zhì)復(fù)雜。因此，給其管理帶來了一些困難。昆侖購物中心開業(yè)期間圖片集(二)購物中心的日常管理

購物中心是否辦得成功、出租率是否高，要看許多方面因素，但物業(yè)管理是否成功是其關(guān)鍵。因?yàn)楸３仲徫镏行拿篮眯蜗螅瑸轭櫩头?wù)、吸引顧客是物業(yè)管理的最高原則。具體地說，購物中心日常管理的主要內(nèi)容是以下幾個(gè)方面：

1．選配承租客商“走百家不如走一家”

2．做好安全保衛(wèi)工作

3．做好消防工作

4．做好設(shè)備設(shè)施的管理工作

5．做好環(huán)境衛(wèi)生和車輛管理工作三、工業(yè)廠房和貨倉管理

工業(yè)廠房主要是由生產(chǎn)車間組成，是用來生產(chǎn)產(chǎn)品的建筑物它關(guān)系到產(chǎn)品的生產(chǎn)；貨倉是儲存和保管生產(chǎn)原料和成品、半成品的建筑物，它關(guān)系到原料和產(chǎn)品的安全完整。因此．做好工業(yè)廠房和貨倉的管理工作意義重大。工業(yè)廠房和貨倉是最難管理的一種物業(yè)，其管理矛盾突出、困難較大。主要內(nèi)容包括下面幾個(gè)方面：(一)廠房貨侖建筑物及其附屬設(shè)備的管理

出于工業(yè)廠房和貨倉內(nèi)多是存放為生產(chǎn)而用的笨重的機(jī)器設(shè)備和為生產(chǎn)準(zhǔn)備的原料、半成品和成品等貨物，其重量往往會超出樓面結(jié)構(gòu)的負(fù)荷，再加上這些機(jī)器設(shè)備一旦開動起來，震蕩嚴(yán)重，易造成房屋建筑物的嚴(yán)重?fù)p壞。因此，其保養(yǎng)和維修是頻繁的、重要的，而且保養(yǎng)費(fèi)和維修費(fèi)都較其他物業(yè)昂貴。由于工業(yè)生產(chǎn)離不開水電，因此，工業(yè)廠房物業(yè)管理中最重要的是確保水電供應(yīng)，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。為了做到這一點(diǎn)，平時(shí)就要注意對房屋建筑物內(nèi)的附屬供水供電設(shè)備系統(tǒng)的精心養(yǎng)護(hù)和及時(shí)維修，并定期檢查其性能是否完好。另外．設(shè)置備用發(fā)電機(jī)組對工業(yè)廠房的管理也是至關(guān)重要的，因?yàn)檫@樣可保證在突發(fā)事故引起停電時(shí)，生產(chǎn)能繼續(xù)進(jìn)行。

(二)工業(yè)廠房和貨倉的安全保衛(wèi)管理

由于生產(chǎn)產(chǎn)品品種原因，有些工業(yè)廠房儲存的原料和成品是易燃易爆貨物和材料，極易造成火災(zāi)危險(xiǎn)。為了工業(yè)廠房和工人生產(chǎn)安全，做好消防管理是至關(guān)重要的。因此，工業(yè)廠房及貨倉的消防管理應(yīng)比其他物業(yè)更嚴(yán)格、更細(xì)致。此外，對工業(yè)廠房及貨倉來說，防盜防竊的保衛(wèi)工作也很重要。這是因?yàn)楣I(yè)廠房和貨倉內(nèi)儲存著大量原料、成品、半成品相機(jī)器設(shè)備，一旦發(fā)生丟失和損壞損傷都會影響工業(yè)生產(chǎn)的順利進(jìn)行，造成國家財(cái)產(chǎn)的損失。因此．加強(qiáng)防盜防竊的安全保衛(wèi)工作是工業(yè)廠房和貨倉管理的重要內(nèi)容。其主要內(nèi)容包括：1．建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度，對人員、產(chǎn)品、貨物、原料的進(jìn)出進(jìn)行認(rèn)真檢查登記。

2．無關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉庫重地。

3．嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫和鎖門等制度。

4．下班后廠房倉庫要嚴(yán)格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他安全措施。

(三)保持廠區(qū)內(nèi)貨物運(yùn)輸暢通的管理

廠區(qū)內(nèi)貨物運(yùn)輸是否暢通，關(guān)系到原料、物資、工具設(shè)備能否及時(shí)供應(yīng)給生產(chǎn)，成品能否及時(shí)輸送出去，它直接關(guān)系到生產(chǎn)能否順利進(jìn)行。保持廠區(qū)內(nèi)貨物運(yùn)輸暢通的關(guān)鍵是要正確設(shè)立和管理廠區(qū)內(nèi)的貨物裝卸區(qū)和貨物堆放區(qū)，使材料、貨物的裝卸、堆放不影響廠區(qū)道路的暢通，也便于貨物的取放。物業(yè)管理人員要經(jīng)常檢查廠區(qū)內(nèi)的貨物裝卸堆放點(diǎn)是否符合規(guī)定，是否損壞了廠區(qū)的道路地面，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改以保證廠區(qū)道路完好暢通，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

(四)工業(yè)廠房和貨侖的綠化衛(wèi)生管理

搞好工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理工作，能夠?yàn)楣と斯ぷ?、生活、娛樂提供一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，從而能夠讓工人工作時(shí)精神飽滿、心情舒暢、減少工傷事故的發(fā)生。如重工業(yè)生產(chǎn)廠房；有的工業(yè)廠房要求清潔度相當(dāng)高，甚至要求車間內(nèi)一塵不染，如生產(chǎn)精密化儀器儀表的工廠和食品加工生產(chǎn)工廠的廠房。因此，對不同的工業(yè)廠房應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法，對難以保持清潔的工業(yè)廠房，應(yīng)勤清潔、清理、清掃。清潔要求高而嚴(yán)的廠房平時(shí)要采取保護(hù)清潔的措施，如進(jìn)入車間要嚴(yán)格管理，要更換衣帽鞋子，戴好手套和帽子等。番禺工業(yè)廠房圖片大全

宿舍青島廠房出租、租賃

第四節(jié)其他物業(yè)的管理與服務(wù)一、類型1.文化類：學(xué)校、圖書館、博物館、文化館、青少年活動中心、展示廳、展覽館等。2.體育：體育場館、健身房、武術(shù)館、游泳館、保齡球、網(wǎng)球、乒乓、高爾夫等。3.傳媒：電臺、電視臺、電視塔、音像影視制作基地等。4.衛(wèi)生：醫(yī)院、衛(wèi)生所、療養(yǎng)院、藥檢所、敬老院、殯儀館等。5.餐飲住宿：賓館、飯店、旅店、酒樓、咖啡廳、茶館、酒吧、啤酒屋等。6.交通：車站、碼頭、機(jī)場、停車場、隧道、橋梁等。7.娛樂：影視城（院）、劇場、、公園、游樂場、夜總會、度假村等。8.宗教：教堂、廟宇、宗嗣等。學(xué)校物業(yè)祥閣花園鐵人廣場石油科技博物館遠(yuǎn)望大慶北京朝陽區(qū)文化館鐵人高中學(xué)子家園綠色家園南湖景苑北京景觀北京大學(xué)西校門，古色古香未名湖和博雅塔，Beautiful北大百年紀(jì)念堂國家體育館外觀米蘭大教堂為哥德式知名建筑八達(dá)嶺陵園建于1993年，是經(jīng)北京市民政局批準(zhǔn)的國有現(xiàn)代化陵園。陵園地處八達(dá)嶺長城腳下4萬畝天然林場中，占地900余畝，與八達(dá)嶺國家森林公園接壤，園內(nèi)現(xiàn)有植物539種、動物158種，綠化面積達(dá)80％以上。

十余年間，八達(dá)嶺陵園一直秉承以環(huán)境為主導(dǎo)的發(fā)展理念，悉心營造純天然園林景觀，先后被授予為“北京市未成年人思想道德教育基地”、“北京市愛鳥招鳥實(shí)驗(yàn)基地”、“ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證單位”等稱號，并成為北京野生動物保護(hù)協(xié)會、北京愛鳥協(xié)會會員單位。在服務(wù)方面，我們鍛煉了一支嚴(yán)謹(jǐn)高效的員工隊(duì)伍，成為北京市第一家開通每日免費(fèi)班車、第一家承諾每日擦洗墓碑的陵園，并率先將心理學(xué)概念引入到殯葬服務(wù)領(lǐng)域，聘請心理學(xué)博士、著名作家畢淑敏老師為心理學(xué)顧問，通過陵園服務(wù)窗口，關(guān)注人生、關(guān)愛生命，提高人們在失去親人后克服心理難題的能力。陵園墓碑全部由專業(yè)設(shè)計(jì)公司提供，從礦石的勘探、品質(zhì)甄別、開采，到分切、成坯、設(shè)計(jì)、鉆銑、打磨，再到成品的運(yùn)輸、安裝、驗(yàn)收，每一道程序都由專業(yè)人員把關(guān)，

在這里，瑕疵就意味著失敗。為規(guī)范管理，確保服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)、高效率，陵園還結(jié)合國際通行的管理理論,建立了一套契合于陵園實(shí)際的管理體系，以制度規(guī)范無序，以流程貫穿職能，使公司的管理能力得到新的提升。

做為一家熱衷于公益事業(yè)的民政單位，保護(hù)生態(tài)環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、幫助每一位客戶構(gòu)建和諧健康的心態(tài)，將是我們永遠(yuǎn)的奮斗目標(biāo)。新型自動扶梯亮相廣州火車站新型自動扶梯

在地鐵二號線廣州火車站六號出入口，一部全露天全天候運(yùn)行的可防雨、沙塵、烈日曝曬和雷電的新型自動扶梯近日投入使用，方便了行人。本報(bào)今年3月1日報(bào)道了陜西漢陰未滿19歲的少女阿霞(化名)，剛到廣州火車站就慘遭一伙歹徒非法禁錮、勒索、輪奸的惡性事件，報(bào)道后引起市民強(qiáng)烈關(guān)注，越秀警方迅速緝拿兇犯歸案。近日，該案三名主犯李建建、李輝永、袁顯遙被廣州市中級人民法院以綁架罪、強(qiáng)奸罪均處以有期徒刑20年。

重兵整治廣州火車站治安掀新頁千名警察進(jìn)駐

廣州火車站地區(qū)增設(shè)兩個(gè)派出所，形成“五所兩隊(duì)”的警力格局大連港30萬噸級原油碼頭主體工程完工

全國第一座30萬噸級配套修船碼頭在大連建成。今天迎來了國際知名航運(yùn)公司—-加拿大和合航運(yùn)股份有限公司25萬噸級“重礦”輪。大連城市建筑——大連口腔醫(yī)院湛江港20萬噸級碼頭試運(yùn)行

湛江港20萬噸級鐵礦石碼頭工程建設(shè)，是湛江港人積極實(shí)施“深水化、大型化、專業(yè)化、適度多元化”發(fā)展戰(zhàn)略，增強(qiáng)港口核心競爭力的重要舉措。工程總投資7.5億元，設(shè)計(jì)卸船效率能力為每小時(shí)4500噸，后方專用堆場面積超過20萬平方米，一次堆存能力超過150萬噸，火車裝車系統(tǒng)日裝車能力超過600輛，是目前華南沿海噸位最大、最專業(yè)、自動化程度最高的鐵礦石碼頭。與鐵礦石碼頭同步建設(shè)的30萬噸級航道工程，是亞洲最深的人工航道，目前水深已達(dá)-18米，到今年11月將浚深至-19.2米，為大型鐵礦船、油輪進(jìn)出港創(chuàng)造良好的通航條件。湛江港20萬噸級礦石碼頭建設(shè)歷時(shí)兩年零八個(gè)月。2008北京奧運(yùn)場館效果圖二、差別1.服務(wù)的對象不同年齡差別、滯留時(shí)間、文化、信仰、性格、興趣等方面的差別。如賓館、飯店，學(xué)校，影劇院、劇場、游樂場、車站、碼頭、機(jī)場等。2.服務(wù)的要求不同環(huán)境幽靜、燈光柔和、標(biāo)識明顯，醫(yī)療衛(wèi)生場所——通風(fēng)、桌椅、探視時(shí)間、吸煙，娛樂場所——年齡、面積3.管理要求不同防火、盜、潮、塵、蟲、鼠、有害氣體、警示標(biāo)識。4.不同的經(jīng)費(fèi)來源第五節(jié)智能建筑的物業(yè)管理一、含義：指具有通信自動化、辦公自動化、樓宇設(shè)備自動化等功能，以及對這些系統(tǒng)實(shí)行集成管理的建筑物及建筑群。二、構(gòu)成要素1.通信自動化（CA）終端設(shè)備——電話機(jī)、傳真機(jī)、數(shù)字終端設(shè)備、個(gè)人計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫設(shè)備、主計(jì)算機(jī)等。進(jìn)行文件傳遞、數(shù)據(jù)的傳輸、收集整理、信息的儲存、檢索。2.辦公自動化（OA）數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、事務(wù)系統(tǒng)組成，3.樓宇設(shè)備自動化（BA）4.結(jié)構(gòu)化布線5.系統(tǒng)集成平臺樓宇設(shè)備自動化（BA）內(nèi)容1.自動消防系統(tǒng)2.保安監(jiān)控3.電腦管理4.空氣調(diào)節(jié)自動化5.供暖6.電梯自動化7.停車場管理8.電力、供水、三、智能建筑的物業(yè)管理1.智能設(shè)備功能的提升設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工、驗(yàn)收、技術(shù)水平、職業(yè)道德、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重建設(shè)輕管理、高新技術(shù)不斷發(fā)展。2.人員的提升智能建筑發(fā)展史世界上第一幢智能大樓1984年出現(xiàn)在美國康州首府哈特福德市的城市廣場，這是一棟38層的辦公建筑。使用了很多當(dāng)時(shí)的先進(jìn)技術(shù)，例如較早地應(yīng)用了數(shù)字程控交換機(jī)；辦公自動化機(jī)器的集中使用；設(shè)置計(jì)算中心；消防、安保的自動監(jiān)控等。上世紀(jì)80年代后期，智能建筑風(fēng)靡全球。在中國，中國科學(xué)院計(jì)算技術(shù)研究所就曾進(jìn)行了“智能化辦公大樓可行性研究”，對智能辦公樓的發(fā)展進(jìn)行了探討。后來出現(xiàn)了較早的一批智能設(shè)施和系統(tǒng)較為完備的建筑物。但智能建筑的真正普及和推廣是在1992年改革開放大潮中進(jìn)行的。首先打出“智能建筑”旗號的是房地產(chǎn)開發(fā)商，另一個(gè)最早進(jìn)入這個(gè)市場的是系統(tǒng)集成商，他們多半原來是搞通信或是承擔(dān)網(wǎng)絡(luò)工程的，從做網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)向?qū)ｉT做綜合布線。在智能建筑的發(fā)展過程中，原來建筑事業(yè)的主力軍，即建筑工程的設(shè)計(jì)和施工安裝兩支隊(duì)伍在“智能建筑”卻顯得技術(shù)準(zhǔn)備不足，行業(yè)中的一些先知先覺者為了規(guī)范市場，統(tǒng)一認(rèn)識，便在上海首先提出了制訂“智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”的問題，此標(biāo)準(zhǔn)在1996年作為上海市的地方標(biāo)準(zhǔn)出臺。智能建筑物的類型早期以辦公樓（包括自用的辦公樓及出租的辦公樓）和旅館酒店為主，后來建造了一批綜合辦公樓（即指在一幢大樓兼有辦公及酒店兩種功能，有時(shí)底層還開辟為商場的多功能大樓）。在此期間，亦建造了一些設(shè)施完備，系統(tǒng)齊全的智能型醫(yī)院、機(jī)場航站樓、大型火車站、博物館、展覽館、體育館以及專業(yè)性很強(qiáng)的如郵電樞紐、電力調(diào)度中心、天然氣調(diào)配中心和銀行等在功能上有特殊要求的建筑物。其中特別令人注意的是近幾年智能住宅及智能小區(qū)的發(fā)展。圖片標(biāo)題：上海東方明珠電視塔說

明：上海東方明珠廣播電視塔。東方明珠廣播電視塔位于黃浦江畔、浦東陸家嘴嘴尖上，塔高468米，三面環(huán)水，與外灘的萬國建筑博覽群隔江相望，是亞洲第一、世界第三的高塔，設(shè)計(jì)者富于幻想地將十一個(gè)大小不一、高低錯(cuò)落的球體從蔚藍(lán)的空中串聯(lián)至如茵的綠色草地上，而兩顆紅寶石般晶瑩奪目的巨大球體被高高托起，整個(gè)畫面渾然一體，充滿了"大珠小珠落玉盤"的詩情畫意

據(jù)紅塔方介紹，這次旅游通道的開通是被紅塔稱之為“第三輪技改”的一部分，這項(xiàng)浩大的工程包括“生產(chǎn)線技改”和“工業(yè)園區(qū)改造工程”兩個(gè)部分，前者通過技術(shù)改造使紅塔的技術(shù)裝備繼續(xù)領(lǐng)先世界先進(jìn)水平。而后者是一項(xiàng)工業(yè)旅游項(xiàng)目，包括廠前區(qū)廣場、紅塔山主題公園等內(nèi)容，其設(shè)計(jì)理念貫穿始終的是“關(guān)愛自然，關(guān)愛健康”的“綠色主義”主題。風(fēng)格呈現(xiàn)出自然與科技相結(jié)合，科技與人文相融合的全新風(fēng)貌。游客可以親臨現(xiàn)場參觀紅塔的現(xiàn)代化大型生產(chǎn)線，也可以駐足融科技、綠化、噴泉、辦公于一體的“花園式工廠”景區(qū)。有興趣的游客還可以進(jìn)入全智能化的辦公大樓參觀了解紅塔集團(tuán)發(fā)展史、煙草科技、煙草文化等。

紅塔集團(tuán)開通旅游通道

記者隨第一批游客參觀期間，看到高度現(xiàn)代化的生產(chǎn)車間明窗凈幾、一塵不染，機(jī)器人穿梭其間，工人操控各種電子儀器，生產(chǎn)井然有序。集智能化、現(xiàn)代化和人性化于一體的辦公大樓，與不遠(yuǎn)處的紅塔交相輝映，四周花團(tuán)錦簇、溪水環(huán)繞，大氣恢宏，奪人心魄，形成一幅人與自然和諧相容的人文畫卷，完全顛覆了記者以往映象里傳統(tǒng)的“工業(yè)園區(qū)”概念，可以說是一次名副其實(shí)的“芳香之旅”。據(jù)介紹，這一項(xiàng)目是玉溪市近年打造旅游業(yè)的具體舉措之一，也是今年紅塔集團(tuán)迎來50年廠慶，回報(bào)社會的一個(gè)公益舉動。負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人說，連日來，到紅塔參觀的游客日均100余人，預(yù)計(jì)今年年中可達(dá)日均370多人。

浙江中廈建設(shè)集團(tuán)有限公司創(chuàng)建于1975年，是一家按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建的具有總承包特級資質(zhì)，以建筑施工、房產(chǎn)開發(fā)為核心產(chǎn)業(yè)，同時(shí)從事建材、紡織、賓館、教育、貿(mào)易、投資等多元化經(jīng)營的大型建筑企業(yè)集團(tuán)。

日前，布線行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者BeldenCDT公司布線廣州海關(guān)新建業(yè)務(wù)技術(shù)綜合樓獲得圓滿成功，通過了嚴(yán)格的性能評測，得到了用戶的贊許。此次布線此次綜合布線系統(tǒng)選定BeldenIBDN2400系列六類線纜，采用中心環(huán)繞式設(shè)計(jì)，語音信息點(diǎn)2000個(gè)、數(shù)據(jù)信息點(diǎn)3500個(gè)、光纖信息點(diǎn)100個(gè)。

廣州海關(guān)新建業(yè)務(wù)技術(shù)綜合樓位于廣州市珠江新城，大樓地上建筑二十六層、地下二層，總建筑面積為58950m2，是一座高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高智能化的辦公大樓。智能化小區(qū)工程在住宅小區(qū)、工廠、機(jī)關(guān)、商場、賓館等多種場合，為了運(yùn)作的安全，需要對有關(guān)場所完善安全技術(shù)防范及電視監(jiān)控措施達(dá)到效果及威懾力,從而滿足綜合治安管理及內(nèi)部管理的需求。

主要承接項(xiàng)目

1、可（非）視樓宇對講系統(tǒng)：了解并結(jié)合業(yè)主樓宇分布狀態(tài)，貼心打造各類別墅、高層和多層樓宇的可（非）視對講系統(tǒng)。診斷并維護(hù)已有的國內(nèi)外各品牌對講系統(tǒng)。

2、周界防越系統(tǒng)：滿足技防要求前提下，優(yōu)化組合各品牌及模式的探測設(shè)備、報(bào)警系統(tǒng)以達(dá)最高性價(jià)比。3、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)：靈活采用各種探測手段（緊急按鈕、磁性開關(guān)、紅外單鑒、紅外微波雙鑒等探測器），合理設(shè)置防區(qū)以達(dá)報(bào)警迅速，方位明確之目的。

4、閉路監(jiān)控系統(tǒng)：追求監(jiān)控效果好、設(shè)備性價(jià)比優(yōu)、使用便捷性是我們設(shè)計(jì)、集成與施工的境界。視頻產(chǎn)品種類繁多、質(zhì)量良莠不齊、受環(huán)境影響因素大，要做到隨心應(yīng)用及合理調(diào)配，唯我們專業(yè)公司莫屬。

5、電子巡更系統(tǒng)：有線系統(tǒng)的可靠和無線系統(tǒng)的便捷都是不錯(cuò)的選擇。何款何類更能適合您的要求，相信我們會給出令您滿意的答案中閩大廈風(fēng)頭出位于湖濱北路和建興路交匯處的中閩大廈，于6月16日開盤了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)就可以看見彩旗飄揚(yáng)，大廈底層磚紅色的外墻像熱情的火迎接過往來賓。大紅色的條幅迎風(fēng)舞動，“中國百項(xiàng)建筑智能化經(jīng)典項(xiàng)目獎”、“建設(shè)部首幢智能示范大廈檢驗(yàn)通過”的大字無聲地宣告它的與眾不同。中閩大廈總建筑面積70000平米，地下3層，地上44層，屬市政中心最高層建筑。作為一幢高檔定位的寫字樓，中閩在這眾星閃耀的濱北路上并不是獨(dú)一無二之作，周邊的國稅大廈、中信廣場等也皆非等閑，能讓它較為突出的就是這個(gè)智能示范大廈。大廈由中南建筑設(shè)計(jì)院擔(dān)綱，智能系統(tǒng)又中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，中國建筑科學(xué)研究院擔(dān)任建筑結(jié)構(gòu)總顧問。投資商：福建投資開發(fā)總公司（中閩）

香港鉅豪企業(yè)有限公司

開發(fā)商：廈門中閩鉅豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司夜色里的中閩投影控制系統(tǒng)演示多功能會議室演示一多功能會議室演示二多功能會議室演示三多功能會議室演示四家居智能化演示一家居智能化演示二家居智能化演示三桌面液晶顯示器升降系統(tǒng)演示湖南省最大的智能化醫(yī)療大樓投入使用新華社長沙8月3日電

8月3日，湖南省最大的智能化醫(yī)療大樓在中南大學(xué)湘雅二醫(yī)院正式投入使用，已開始接收病人入住。該大樓總建筑面積9．6萬平方米，集現(xiàn)代化、智能化和人性化服務(wù)為一體，融醫(yī)療手術(shù)、住院、搶救和教學(xué)科研等功能于一身。在剛剛落成的湖南省最大的智能化醫(yī)療大廈——中南大學(xué)湘雅二醫(yī)院外科大樓內(nèi)，投資260多萬元建設(shè)的醫(yī)用氣動物流傳輸線吸引了人們好奇的目光。有了這套智能化控制傳輸線，病人再也不用為了化驗(yàn)單樓上樓下地跑了。醫(yī)用氣動物流傳輸線以壓縮空氣為動力，融機(jī)電技術(shù)同計(jì)算機(jī)控制技術(shù)于一身。通過網(wǎng)絡(luò)管理和全程監(jiān)控，將各科病區(qū)護(hù)士站、手術(shù)部、配藥中心、檢驗(yàn)科、消毒供應(yīng)站等上百個(gè)工作點(diǎn)，通過長達(dá)1500余米的傳輸管道連為一體。工作人員只需把要傳送的物品放到傳輸瓶中，輸入送達(dá)點(diǎn)的地址編碼就完成了一次傳輸。在氣流的推動下，通過專用管道可實(shí)現(xiàn)藥品、血液、標(biāo)本、文字檔案甚至手術(shù)用品的站點(diǎn)間的智能雙向傳輸。湘雅二醫(yī)院十四病室護(hù)士郭亮感慨地說：“有一次半夜，一個(gè)病人在做手術(shù)時(shí)大出血，當(dāng)時(shí)情況非常緊急，我跑了兩趟血庫，花了半個(gè)小時(shí)，才將配好的血拿到手術(shù)室?，F(xiàn)在這套系統(tǒng)，只需要兩分鐘就能完成配血、送血的過程，為醫(yī)生搶救病人爭取寶貴的時(shí)間?！睋?jù)湘雅二醫(yī)院十四病室劉幼碩副教授介紹，這套系統(tǒng)傳送速度快，準(zhǔn)確率高，運(yùn)輸穩(wěn)定，可縮減各項(xiàng)醫(yī)療品的傳輸和送檢時(shí)間。最為重要的是還能避免過去人工傳遞方式有可能帶來的交叉感染問題。她認(rèn)為，這套設(shè)備不但提高了醫(yī)院內(nèi)所有的醫(yī)療設(shè)備的綜合利用率，甚至還可緩解電梯的交通壓力。這將是今后現(xiàn)代化醫(yī)院物流發(fā)展的一個(gè)方向。一位護(hù)士在使用氣動物流傳輸系統(tǒng)給病房配送藥劑一名護(hù)士正在剛剛投入使用兒童監(jiān)護(hù)病房工作工作人員在設(shè)備先進(jìn)的湘雅二醫(yī)院外科大樓檢驗(yàn)科辦公湖南省中南大學(xué)湘雅二醫(yī)院外科大樓正式投入使用聰明的大樓（上海）酒店中的監(jiān)控裝置發(fā)現(xiàn)起火后，自動啟動了消防噴淋裝置，水、滅火劑同時(shí)開始噴灑，不到3分鐘火就被撲滅了。2006年圣誕節(jié)的前一個(gè)夜晚，大概00:57分，酒店大堂里裝飾用的圣誕樹突然起火，值班人員發(fā)現(xiàn)后馬上撥打了火警報(bào)警電話。此時(shí)，酒店中的監(jiān)控裝置發(fā)現(xiàn)起火后，自動啟動了消防噴淋裝置，水、滅火劑同時(shí)開始噴灑，不到3分鐘火就被撲滅了，當(dāng)消防隊(duì)員到達(dá)現(xiàn)場時(shí)火已經(jīng)熄滅了。從監(jiān)控錄像上可以很清晰地看到整個(gè)過程，圣誕樹上的燈泡發(fā)生短路后起火，消防系統(tǒng)檢測到起火自動啟動，連圣誕樹上是什么地方產(chǎn)生的火花都可以看得很清楚。智能化大大降低了酒店能耗比智能化省錢上海瑞吉紅塔大酒店（以下簡稱“瑞吉紅塔”）是一座甲級智能大廈，也是上海五星級酒店當(dāng)中惟—家甲級智能大廈。有些智能大廈雖然也有消防自動化系統(tǒng)（FA）裝置，卻只把FA放置在手動檔，當(dāng)突發(fā)事件來臨時(shí)還需要人工啟動消防裝置。瑞吉紅塔將FA設(shè)置在自動檔，而且還開通了樓宇自動化（BA）的全部功能。在人們眼中，五星級就意味著奢侈。燈火通明的房間、中央空調(diào)，每天的費(fèi)用消耗就是一筆不小的開支。瑞吉紅塔雖然是一家五星級酒店，卻絲毫沒有感到來自成本的壓力。在酒店建設(shè)初期，上海那時(shí)還沒有智能化總包的概念，都是一個(gè)系統(tǒng)一個(gè)系統(tǒng)地做，做樓宇自動化就是樓宇自動化，辦公自動化就是辦公自動化，都是一個(gè)個(gè)單獨(dú)的系統(tǒng)，從沒有人一次性地將這么多智能化系統(tǒng)應(yīng)用集成起來。瑞吉紅塔實(shí)現(xiàn)了無死角監(jiān)控當(dāng)時(shí)瑞吉紅塔把酒店的智能化工程總包給了IBM公司，將16個(gè)子系統(tǒng)有機(jī)地結(jié)合起來，不僅做了弱電總包，還把所有的系統(tǒng)都集成在一起。很快，智能化投資就見到了實(shí)效，在智能化綠色節(jié)能方面，降低了酒店的綜合能耗比。上海市一般酒店的綜合能耗比在8%左右，如果瑞吉紅塔按每年綜合能耗比5%來算，每年可以節(jié)約三個(gè)百分點(diǎn)。年?duì)I收假設(shè)是兩個(gè)億，每年就可以節(jié)約600萬，今年瑞吉紅塔已經(jīng)開業(yè)六年了，3000多萬投資在今年就已經(jīng)收回。而隱性的收入，更是無法估量。目前，瑞吉紅塔已經(jīng)完全收回了當(dāng)年在大廈智能化項(xiàng)目上的投資。智能化溫度計(jì)比如說通過樓宇自動化設(shè)定溫度，國際上5A級酒店要求大堂溫度要在24度左右（正負(fù)1度），這個(gè)溫度完全由樓宇自動化裝置控制。例如房間的溫度設(shè)定在24度，送風(fēng)的溫度究竟是控制在21度、22度還是23度，是由房間里面的人數(shù)、產(chǎn)生的熱量決定的，根據(jù)回風(fēng)的溫度反饋給系統(tǒng)，由系統(tǒng)確定進(jìn)風(fēng)溫度。如果人數(shù)少，可能由于產(chǎn)生的熱量很少，回風(fēng)溫度基本和進(jìn)風(fēng)溫度相差不多，這個(gè)時(shí)候就沒有必要降溫。如果人數(shù)多，回風(fēng)溫度升高了，系統(tǒng)會自動調(diào)節(jié)進(jìn)風(fēng)溫度，保證房間里的溫度是24度。原理很簡單，室內(nèi)溫度通過變風(fēng)量控制系統(tǒng)末端裝置設(shè)在房間的溫控器進(jìn)行設(shè)定，溫控器本身自帶溫度檢測裝置，當(dāng)房間的空調(diào)負(fù)荷發(fā)生變化后，實(shí)際值偏離設(shè)定值時(shí)，變風(fēng)量控制系統(tǒng)末端裝置根據(jù)偏離程度通過系統(tǒng)計(jì)算，確定送入房間的風(fēng)量，從而調(diào)整進(jìn)風(fēng)口風(fēng)閥的開度?？刂破鞲鶕?jù)房間內(nèi)溫度傳感器的信號，并與設(shè)定值進(jìn)行比較，通過計(jì)算，直接控制末端裝置的調(diào)節(jié)閥開度來調(diào)節(jié)供風(fēng)量以適應(yīng)空間的需要，對于任意給定的設(shè)定，不管進(jìn)風(fēng)口中靜壓是否改變，控制器將控制變量末端裝置保持恒定的空氣流量。另外，當(dāng)室內(nèi)溫控器調(diào)至最高溫度，帶電加熱盤管將啟動加熱盤管來彌補(bǔ)系統(tǒng)送風(fēng)溫度的不足?？照{(diào)機(jī)組相當(dāng)于智能化溫度計(jì)智能化大廈智能大廈就是為提高樓宇的使用合理性與效率，配置有合適的建筑環(huán)境系統(tǒng)與樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化與管理信息系統(tǒng)以及先進(jìn)的通信系統(tǒng)，并通過結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)集成為智能化系統(tǒng)的大樓。關(guān)于智能大廈，國內(nèi)比較流行的是“3A大廈”和“5A大廈”的說法。所謂“3A大廈”是指一座樓宇建筑具有樓宇自動化（BA）、通訊自動化（CA）和辦公自動化（OA）的系統(tǒng)功能。所謂“5A大廈”則是除具有上述3A功能外，一些部門或地區(qū)出于對建筑管理的不同要求，而將火災(zāi)報(bào)警及自動滅火系統(tǒng)獨(dú)立出來，形成消防自動化系統(tǒng)（FA），同時(shí)又將面向整個(gè)樓宇的管理自動化系統(tǒng)獨(dú)立出來稱之為信息管理自動化系統(tǒng)（MA），合稱為“5A”。上海瑞吉紅塔大酒店是屬于“5A”級的智能大廈，很多智能大廈雖然有樓宇自動化裝置，開通率卻不高，往往只有80%的功能開通。瑞吉紅塔做到了100%開通，智能、加熱、風(fēng)機(jī)、水泵、強(qiáng)電、弱電、高配、低配、應(yīng)急發(fā)電，把每一個(gè)自動化設(shè)備全部都用上去了。湖南省第三工程公司東莞分公司湖南國際貿(mào)易中心邊檢大樓正立面

湘潭市電業(yè)局電力生產(chǎn)高度通訊用上海--金茂大廈

由中國金茂（集團(tuán)）股份有限公司投資建造的金茂大廈，坐落于風(fēng)景如畫的黃浦江畔、浦東的核心－陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，東臨浦東新區(qū)的繁華景區(qū)，西眺上海外灘的幽雅景致，毗鄰延安東路隧道口、地鐵二號線和中心綠地。大樓高420.5米，共88層，為當(dāng)今中國第一、世界第三的高樓。1999年11月被評選為“新中國50年上海十大金獎經(jīng)典建筑”第一名。金茂大廈由美國著名的SOM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，整個(gè)大廈由塔樓、裙樓和地下室組成，總建筑面積287，360平方米。大廈上部為五星級金茂凱悅大酒店，三至五十層為國際甲級智能化寫字樓，六層的裙房內(nèi)設(shè)有會議廳、宴會廳和購物商場，功能齊全，定能滿足現(xiàn)代企業(yè)的所有需要。

金茂大廈是一座為迎接二十一世紀(jì)而構(gòu)思，為發(fā)展知識經(jīng)濟(jì)而設(shè)計(jì)，為參與全球經(jīng)濟(jì)一體化而建造的體現(xiàn)中國建筑風(fēng)格、反映世界高新技術(shù)的摩天大樓，必將帶領(lǐng)中國昂首邁向二十一世紀(jì)。

金茂大廈是位于浦東陸家嘴的一座高品質(zhì)國際甲級智能化寫字樓位置優(yōu)越，大樓任意朝向均能欣賞到迷人的浦江風(fēng)光

金茂大廈3-50層辦公樓區(qū)域總建筑面積約123,000平方米，建筑面積2,358-2,788平方米的超大標(biāo)準(zhǔn)層面標(biāo)準(zhǔn)層無柱式大空間隨意分割

28部電梯分別為5格辦公區(qū)提供快捷服務(wù)，高峰等待時(shí)間不超過35秒地面100個(gè)車位，地下800個(gè)車位

金茂大廈總建筑面積約32，270平方米的裙房設(shè)有會議廳、宴會廳、影劇場、餐廳和便利店等設(shè)施辦公樓出租出租，上海寫字樓出租，上海商務(wù)樓租賃

交房標(biāo)準(zhǔn)

辦公區(qū)：ARMSTRONG吊頂、水泥地面、石膏板墻

公共區(qū)：辦公區(qū)大堂意大利努瓦那大理石墻面、地面

辦公區(qū)電梯廳：德國輕質(zhì)大理石飾面、地面地毯

ARMSTRONG吊頂、走廊地面地毯、石膏板墻；每層男女洗手間、供應(yīng)經(jīng)三級過濾的凈水及開水的茶水間。金茂大廈的裙房總建筑面積32,270平方米，造型新穎，風(fēng)格別致，功能齊全。地下一層為小吃廣場；金茂大廈地面層設(shè)有會議廳、宴會廳和影劇場等；地面3-6層為大型購物、娛樂中心。金茂大廈各層面互相以自動扶梯相接；凌空飛架的“空中走廊”鋪砌著晶瑩剔透的玻璃地磚，將4、5、6層的環(huán)型商場連為一體，再輔以現(xiàn)代化的設(shè)施和運(yùn)轉(zhuǎn)系統(tǒng)，以營造出一個(gè)盡善盡美的購物、休閑環(huán)境，為大廈內(nèi)辦公人員和來往賓客服務(wù)。

為配合完善的辦公設(shè)施，金茂大廈內(nèi)亦設(shè)有一家超五星級酒店－金茂凱悅大酒店，共有五百五十五間豪華客房，可飽覽迷人的浦江風(fēng)光。下榻于酒店的客人在緊張的工作之余可以享受位于酒店57層的游泳池等健身娛樂設(shè)施。酒店內(nèi)有多個(gè)餐廳及酒吧。物業(yè)管理服務(wù)一流的大廈要有一流的專業(yè)化管理，金茂大廈由業(yè)主中國金茂（集團(tuán)）股份有限公司同歐洲著名的樓宇、設(shè)施管理企業(yè)--ImtechDeutschLandGinbh&Co.KG合資組建的上海金茂英泰設(shè)施管理有限公司和美國君悅國際酒店管理集團(tuán)公司將依據(jù)國際通行的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施與大廈形象、品質(zhì)、設(shè)施、功能相適應(yīng)的日常管理服務(wù)。電梯：（日本三菱電梯公司）

專為辦公區(qū)設(shè)置的五組26臺高速電梯可保證客人上下班高峰時(shí)候梯時(shí)間不超過35秒，符合國際最高標(biāo)準(zhǔn)。

3套CRT遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)隨時(shí)監(jiān)控所有電梯的運(yùn)行情況，有效調(diào)度每臺電梯完成各種技術(shù)動作，獨(dú)特的“空中對接”功能保證客人的安全。供電系統(tǒng)：(法國Cegelec公司)

4臺35KV/6.3KV法國變壓器組，總?cè)萘?8，000KVA，全備用、全封閉、全自控。PLC微機(jī)控制2路獨(dú)立市供電源切換，另備3臺美國CATERPILLAR1，600KW高性能柴油發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急電源。辦公區(qū)照明20VA/平方米

辦公區(qū)動力30VA/平方米辦公區(qū)選用英國THORN防眩光回風(fēng)式照明燈具，使辦公桌照明不小于450-500LUX（勒克司），符合VDT國際標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)系統(tǒng)：（德國ROM公司）

選用美國CARRIER公司19EX和19XL離心式制冷機(jī)組，取暖及加濕選用4臺德國LOOS油汽蒸汽鍋爐。4管2級VAV系統(tǒng)，可同時(shí)供冷、熱，全面數(shù)字化遠(yuǎn)程控制。

6臺1200冷噸，2臺400冷噸，5275KW制冷量的電動封閉式冷水機(jī)組。

室內(nèi)溫度24°C

相對濕度30%-50%

新風(fēng)量9.5升/秒.人給排水系統(tǒng)：（美國Peerless公司和法國穆松橋公司）

日用水量3，400立方米，由2路?300MM市政水管供應(yīng)。

地下3層、51層、91層分別設(shè)置大容量生活與消防水箱。

生活、消防水泵可提供114升/秒的水量。

所有潔具、水泵、熱交換器、消毒器等均進(jìn)口。

免費(fèi)提供經(jīng)砂過濾器、活性炭過濾器、紫外光消毒三級過濾的符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的飲用水和開水。消防系統(tǒng)：（瑞士西百樂斯公司、新加坡和合公司）

由火警自動化報(bào)警系統(tǒng)、干式噴淋滅火系統(tǒng)、濕式噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)，二氧化碳，輕水泡沫及化學(xué)滅火系統(tǒng)組成整個(gè)消防系統(tǒng)。與正壓送風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、電梯自動回歸系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、應(yīng)急電源供應(yīng)系統(tǒng)共同構(gòu)成生命保障系統(tǒng)。

水系統(tǒng)由水箱重力供水，在停電狀態(tài)保證各層面1小時(shí)消防用水。智能化弱電系統(tǒng)：（新加坡STE有限公司）

由樓宇自動化（BA）、通訊自動化（CA）、辦公自動化（OA）、消防報(bào)警自動化（FA）、安保監(jiān)控自動化（SA）以及結(jié)構(gòu)化布線、停車