《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》第一章

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)12345第一章緒論第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本理論與策略第三章房地產(chǎn)企業(yè)第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究全課導(dǎo)航678910第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的獲取第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目融資第九章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理第十章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)11第十一章物業(yè)管理全課導(dǎo)航【本章導(dǎo)讀】在國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和住宅需求的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)中重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要的作用，如在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過(guò)程中，需要大量的資金與物資，與許多產(chǎn)業(yè)部門(mén)都存在著密切的關(guān)系。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)（市場(chǎng)）持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有十分重要的意義。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)的概念、特性；掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期的關(guān)系；了解房地產(chǎn)業(yè)的基本概念與重要作用。章節(jié)導(dǎo)讀第一章緒論——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——CONTENTS目錄房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述01房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律02項(xiàng)目導(dǎo)航PART01房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類(lèi)

房地產(chǎn)是指土地及定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱(chēng)。其中，土地包括地球的表面及其上下一定范圍的空間；建筑物是指人工建筑而成的物體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)；其他附屬物是指與土地或建筑物不能分離，或者分離就會(huì)破壞土地、建筑物的功效或完善性，或使其價(jià)值明顯受損害的物體，包括永久定著在土地表面之上的自然物，如樹(shù)木、假山等。房地產(chǎn)由于自身的特點(diǎn)（位置的固定性和不可移動(dòng)性），在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。1．房地產(chǎn)的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類(lèi)

1）土地土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，屬于房地產(chǎn)的范疇，而且它還是其中最重要的一個(gè)組成部分。

因此土地又分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地兩種類(lèi)型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國(guó)有土地，當(dāng)然，在一定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類(lèi)型。2．房地產(chǎn)分類(lèi)第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類(lèi)

2）建成后的物業(yè)從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類(lèi)型。2．房地產(chǎn)分類(lèi)（1）居住類(lèi)房地產(chǎn)：居住類(lèi)房地產(chǎn)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。（2）商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)：商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、出租商住樓等。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類(lèi)

（3）餐飲、娛樂(lè)類(lèi)房地產(chǎn)：餐飲類(lèi)房地產(chǎn)主要包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。娛樂(lè)類(lèi)房地產(chǎn)主要包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。

（4）工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)：工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)是通常是指為人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)提供的入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來(lái)逐漸發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。

（5）特殊類(lèi)房地產(chǎn)：特殊類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可，如政府辦公樓、學(xué)校等房地產(chǎn)業(yè)，我們常稱(chēng)之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此對(duì)這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。

2）建成后的物業(yè)從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類(lèi)型。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類(lèi)在建工程是指已經(jīng)開(kāi)設(shè)工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一種中間形態(tài)。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場(chǎng)環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)上總是存在一些針對(duì)在建工程的交易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵押等。

3）在建工程2．房地產(chǎn)分類(lèi)第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性123位置的固定性和不可移動(dòng)性耐久性異質(zhì)性由于房地產(chǎn)必須定著在一定的土地上，因此具有空間上的不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)的利用具有鮮明的地域特點(diǎn)。建筑物在式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面千差萬(wàn)別，以及使用過(guò)程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同，使房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品或差異化商品。我國(guó)有關(guān)建筑物安全的規(guī)定房屋建筑物按照結(jié)構(gòu)的不同其壽命周期及使用年限，或稱(chēng)為折舊年限分別為：鋼結(jié)構(gòu)70年、鋼混結(jié)構(gòu)60年、磚混結(jié)構(gòu)50年、磚木結(jié)構(gòu)40年、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性456效用的多樣性保值增值性流動(dòng)性差房地產(chǎn)既是生產(chǎn)資料，又是消費(fèi)資料，房地產(chǎn)除了可以滿(mǎn)足人們的生活要求外，還可以從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)既是固定資產(chǎn)，又是流動(dòng)資產(chǎn)。房地產(chǎn)由于價(jià)值高，加上不可移動(dòng)性和獨(dú)一無(wú)二性，使同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)并不頻繁，一旦需要買(mǎi)賣(mài)，則要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)尋找合適的買(mǎi)者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。在房地產(chǎn)使用過(guò)程中，建筑物是會(huì)產(chǎn)生折舊的，但是地產(chǎn)卻是不會(huì)產(chǎn)生折舊的，而且由于土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)需要的增加，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格具有上漲趨勢(shì)，而且其特有的屬性導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度大于一般物價(jià)上漲幅度。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性789有限性相互影響性易受限制性由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，世界上任何國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制。政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)四種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。相互影響性指的是房地產(chǎn)對(duì)周?chē)恋厥褂玫南嗷プ饔?。房地產(chǎn)的價(jià)格往往受相鄰房地產(chǎn)狀況的影響。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)有著緊密的聯(lián)系。如果房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，那么房地產(chǎn)業(yè)就是從事房地產(chǎn)這種產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。我國(guó)政府于2003年重新劃分三個(gè)產(chǎn)業(yè)，具體劃分為：第一產(chǎn)業(yè)包括農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)包括采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)包括除第一、第二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的、具有復(fù)合特征的產(chǎn)業(yè)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，在歸屬上屬于第三產(chǎn)業(yè)部門(mén)，但兼有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三重性質(zhì)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述四、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容與特性

土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)：主要是指將農(nóng)用地開(kāi)發(fā)為建設(shè)用地，以及將舊城區(qū)通過(guò)拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造成新的建設(shè)用地。

房屋開(kāi)發(fā)：其主要包括居住用地、商業(yè)用房、工業(yè)用房等的開(kāi)發(fā)。

地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：其主要指土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃及抵押。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：其主要包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等。

房地產(chǎn)中介服務(wù)：其主要包括咨詢(xún)、策劃、測(cè)量、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)和公證等。

物業(yè)管理服務(wù)：其主要包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修、養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、租賃代理等。房地產(chǎn)金融：其主要包括信貸、保險(xiǎn)及金融資產(chǎn)投資等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理：即建立房地產(chǎn)市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。1．房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述四、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容與特性2．房地產(chǎn)業(yè)的基本特性由于人們的生活和休息、各行各業(yè)開(kāi)展的生產(chǎn)和業(yè)務(wù)活動(dòng)都離不開(kāi)房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)既是

人們生活的重要基礎(chǔ)條件，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)條件。1）基礎(chǔ)性4）高利潤(rùn)性2）先導(dǎo)性3）系統(tǒng)性人們居住條件的日益改善要靠房地產(chǎn)不斷地增加數(shù)量和提高標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。但房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)

要耗用較長(zhǎng)的時(shí)間，需要超前進(jìn)行。由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)直至服務(wù)管理的全過(guò)程都屬于房地產(chǎn)業(yè)的范疇，因此房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。多年來(lái)，每當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)興旺發(fā)展的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)就更為興旺，其利潤(rùn)要高于社會(huì)平均利潤(rùn)，

甚至要高得多。5）預(yù)警性在國(guó)民經(jīng)濟(jì)走向繁榮發(fā)展之前，它往往會(huì)率先超前發(fā)展；當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退和蕭條之前，它

往往最先受到?jīng)_擊，所以它具有明顯的預(yù)警作用。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位1）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

首先，房地產(chǎn)業(yè)為一切社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供空間場(chǎng)所，是社會(huì)生產(chǎn)和生活的最基本要素；

其次，房地產(chǎn)是社會(huì)一切部門(mén)不可缺少的物質(zhì)條件，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)；

再次，房地產(chǎn)業(yè)是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源：土地出讓金，營(yíng)業(yè)稅、所得稅、市政配套費(fèi)、契稅、房產(chǎn)稅等，甚至已占某些城市收入來(lái)源的50%以上；

最后，房地產(chǎn)是財(cái)富的最主要表現(xiàn)形式：所形成的固定資產(chǎn)占同期固定資產(chǎn)總值的50%以上，財(cái)富的75%是不動(dòng)產(chǎn)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位2）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)

一個(gè)產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)一般應(yīng)具備四個(gè)條件：

一是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位；

二是其增加值對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)較大，能為政府提供大量收入，一般對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不低于5%；

三是符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；

四是產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，能帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從各方面來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用1）為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)。3）有利于培育和完善市場(chǎng)體系房地產(chǎn)既是生產(chǎn)要素又是生活必需品，單價(jià)和總價(jià)都較大，能擴(kuò)大市場(chǎng)總量規(guī)模。此外，房地產(chǎn)業(yè)還有利于創(chuàng)造就業(yè)，落實(shí)城市規(guī)劃，促進(jìn)土地資源的合理配置和利用。2）加快城市化進(jìn)程，加快城市建設(shè)步伐能加快城市規(guī)模的擴(kuò)張，增加城市建設(shè)用地，加快舊城改造；能通過(guò)稅收增加財(cái)政收入，提供城市建設(shè)資金；此外，也起到向城市提供道路、通信、電力、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用4）優(yōu)化居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)住宅商品化的條件下，住房消費(fèi)已經(jīng)成為居民家庭消費(fèi)中非常重要的組成部分，個(gè)人住房消費(fèi)已成為消費(fèi)熱點(diǎn)。6）有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)房地產(chǎn)業(yè)不僅是資金密集、技術(shù)密集和知識(shí)密集型專(zhuān)業(yè)，而且也是勞動(dòng)力密集型專(zhuān)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)本身的就業(yè)容量較大，再加上能促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而在促進(jìn)就業(yè)方面具有顯著的作用。5）有利于增加政府財(cái)稅收入在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售時(shí)，政府可以增加了一筆較大的資金。另外，政府通過(guò)交易稅、租賃稅、契稅、財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種，還可以連續(xù)不斷地取得大量的稅收。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用7）有利于改善投資環(huán)境隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，近年來(lái)我國(guó)各個(gè)城市為了吸引國(guó)內(nèi)外的投資者到當(dāng)?shù)貋?lái)投資，都大力進(jìn)行了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、相應(yīng)的生產(chǎn)和生活設(shè)施的建設(shè)，在這些改善投資環(huán)境的舉措中，相當(dāng)大的比重是通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)完成的。9）能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與許多產(chǎn)業(yè)部門(mén)都存在著比較密切的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的振興、發(fā)展，勢(shì)必將推動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、建筑設(shè)備儀表等行業(yè)，還可帶動(dòng)交通運(yùn)輸、郵電、通信、商業(yè)服務(wù)、金融保險(xiǎn)等行業(yè)的發(fā)展。8）有利于推進(jìn)城市的綜合開(kāi)發(fā)近年來(lái)，我國(guó)提出了實(shí)行“綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，由房地產(chǎn)業(yè)來(lái)統(tǒng)籌安排，保證這一方針的貫徹實(shí)施，不斷提高我國(guó)城市的綜合開(kāi)發(fā)率。PART02房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類(lèi)1．房地產(chǎn)市場(chǎng)概念房地產(chǎn)市場(chǎng)是指從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是由市場(chǎng)主體、客體、資金等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。市場(chǎng)主體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上的行為人，即房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求雙方。市場(chǎng)客體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的對(duì)象，是房地產(chǎn)交易存在的基本條件。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類(lèi)2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)

1）按照功能劃分

房產(chǎn)市場(chǎng)：是指一切以房屋為標(biāo)的物的權(quán)益過(guò)渡行為。通過(guò)買(mǎi)賣(mài)和租賃兩種交換形式，將房屋出售或出租出去，從而形成了房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。

地產(chǎn)市場(chǎng)：即土地使用市場(chǎng)，主要指國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的有償出讓?zhuān)@得土地使用權(quán)的土地使用者對(duì)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地的使用權(quán)所進(jìn)行的有償轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：是指通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)銀行和其他銀行等金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)信貸、發(fā)行股票和證券開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)和資金融通業(yè)務(wù)而形成的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)：是指為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)活動(dòng)提供勞務(wù)的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)信息技術(shù)市場(chǎng)：是指為各類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供中介、技術(shù)咨詢(xún)、房地產(chǎn)交易、行業(yè)情況預(yù)測(cè)分析及國(guó)內(nèi)外有關(guān)資料的市場(chǎng)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類(lèi)2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)

2）按照市場(chǎng)層次劃分一級(jí)市場(chǎng)是指政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，具有國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)；三級(jí)市場(chǎng)指購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者將商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為（也包括房屋的租賃行為），具有消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。1一級(jí)市場(chǎng)2二級(jí)市場(chǎng)3三級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售商品房的行為，具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)；第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類(lèi)2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)

3）按交易形式劃分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。因此，根據(jù)交易形式不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和抵押市場(chǎng)。買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)租賃市場(chǎng)抵押市場(chǎng)第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類(lèi)2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)

4）按照用途劃分根據(jù)用途不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為住宅市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等，并且每一個(gè)分類(lèi)還可以再進(jìn)行細(xì)分，如住宅市場(chǎng)又可分為別墅市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念與分類(lèi)2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)其他分類(lèi)按房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為消費(fèi)者市場(chǎng)和組織市場(chǎng)；按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為完全產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)和部分產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)；按房地產(chǎn)商品化程度劃分，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為商品房交易市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房交易市場(chǎng)和公有房屋租賃市場(chǎng)等。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特性

1．地域性房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)所具有的不可移動(dòng)性，決定了在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在房地產(chǎn)商品物質(zhì)實(shí)體的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)商品只能就地開(kāi)發(fā)建設(shè)，就地使用和消費(fèi)。2．不完全競(jìng)爭(zhēng)性由于房地產(chǎn)商品具有不同于一般商品的一系列特性，因此，多項(xiàng)因素引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有一般商品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)那么廣泛和自由。所以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，而是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。3．權(quán)益性房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)益性是指在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，交易的對(duì)象實(shí)際上是附著在每一種房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)益，而不是房地產(chǎn)本身，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特性4．市場(chǎng)投機(jī)性在需求變動(dòng)后，供給需要相當(dāng)一段時(shí)間才能隨之調(diào)節(jié)變動(dòng)，達(dá)到新的均衡。然而，這也使得房地產(chǎn)成為一種很好的投機(jī)對(duì)象，能夠把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)的人往往采取低吸高拋的策略來(lái)牟利。5．供給調(diào)節(jié)滯后性由于房地產(chǎn)商品使用年限長(zhǎng)，交易雙方一般都有較長(zhǎng)時(shí)期的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)整個(gè)社會(huì)需求下降時(shí)，房屋所有人、使用人都寧愿擁有房屋，而在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不愿削價(jià)出售、低價(jià)出租或放棄它們，從而也就無(wú)法刺激需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反應(yīng)較為遲鈍。6．受法律、法規(guī)和政策制約對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)，國(guó)家也制定了具體的法律、規(guī)章和制度進(jìn)行管理。此外，房地產(chǎn)是重要的財(cái)產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、贈(zèng)與、互換、繼承、抵押等，都要從法律中獲得依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制價(jià)格機(jī)制是指價(jià)格規(guī)律發(fā)揮作用的市場(chǎng)運(yùn)行的形式和手段，房地產(chǎn)商品的價(jià)格是其價(jià)值的表現(xiàn)形式。若價(jià)格高于價(jià)值，形成供大于求的局面。這時(shí)價(jià)格又會(huì)下跌，投資者隨即相應(yīng)減少，直至供求關(guān)系重新平衡。貨幣在商品交換中起著一般等價(jià)物的作用，連接著供求雙方。貨幣有調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求和影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的功能。貨幣機(jī)制分為擴(kuò)張性和緊縮性?xún)煞N。供求機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的最基本機(jī)制，是用于調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給與需求之間關(guān)系的市場(chǎng)運(yùn)行的形式和手段。供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的漲落，反過(guò)來(lái)又刺激或抑制供給和需求。

01價(jià)格機(jī)制

02貨幣機(jī)制

03供求機(jī)制

04競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)等手段，以較高的質(zhì)量和低廉的價(jià)格戰(zhàn)勝對(duì)手的形式。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)一般有兩種方式，即價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面。在空間市場(chǎng)層面上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間?？臻g市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。1．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

空間市場(chǎng)資產(chǎn)市場(chǎng)在資產(chǎn)市場(chǎng)層面上，房地產(chǎn)被當(dāng)做一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，目的是獲取投資收益。

房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系緊密。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期（1）復(fù)蘇階段（2）擴(kuò)張階段（3）收縮階段（4）衰退階段房地產(chǎn)自然周期第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期2）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期隨著自然周期的運(yùn)動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流也將呈現(xiàn)出周期性變動(dòng)，形成投資周期。第一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處于谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，很少有資本投向存量房地產(chǎn)，沒(méi)有資本投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。第三階段自然周期達(dá)到峰值并進(jìn)入第三階段時(shí)，投資者繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性很高。自然周期運(yùn)動(dòng)通過(guò)第一