《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》第八章

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)【本章導(dǎo)讀】房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資而言，即使開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲取了開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)，如果該開(kāi)發(fā)商缺乏籌集資金的實(shí)際能力，不能事先把建設(shè)資金安排妥當(dāng)，其結(jié)果很可能由于流動(dòng)資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而以失敗告終，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的成功與否，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有著舉足輕重的作用。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的參與者及階段劃分；掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的可融資性分析；熟悉房地產(chǎn)融資的基本原則；熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇；了解房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保的基本概念、內(nèi)容與步驟。章節(jié)導(dǎo)讀第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目融資——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——CONTENTS目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述01房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析02項(xiàng)目導(dǎo)航房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策03房地產(chǎn)項(xiàng)目融資談判04房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保05PART01房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念與原則

房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)而進(jìn)行的籌資、融資、結(jié)算等金融活動(dòng)，是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動(dòng)的總稱(chēng)。1．房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是指房地產(chǎn)投資發(fā)起人為了確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目活動(dòng)能夠順利進(jìn)行而進(jìn)行的資金融通活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念與原則

1）適度性原則。適度性原則是指資金的籌集一定要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)際需要，融資規(guī)模、融資時(shí)機(jī)、融資期限、融資方式均要適當(dāng)。2．房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的原則2）效益性原則。效益性原則是指在制定融資方案，進(jìn)行融資決策時(shí)，應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)上判斷融資方案的可行性。

①融資成本。盡可能地使融資成本極小化，即花費(fèi)最小的代價(jià)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)，是融資效益性原則的主要內(nèi)容。

②經(jīng)濟(jì)效益。在實(shí)際資金籌集中，人們一般用融資杠桿來(lái)評(píng)價(jià)融資方案的經(jīng)濟(jì)效果。

③風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的大小與融資方案有極大的關(guān)系，好的融資方案應(yīng)當(dāng)把因融資所可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的參與者

項(xiàng)目投資者擁有項(xiàng)目公司的全部或部分股權(quán)，除提供部分股本資金外，還需要以直接或間接擔(dān)保的形式為項(xiàng)目公司提供一定的信用支持。

由于項(xiàng)目融資多用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共項(xiàng)目，并且這類(lèi)項(xiàng)目本身具有投資大、收益大和風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，所以項(xiàng)目發(fā)起人一般是項(xiàng)目所在國(guó)的最高資信者和受益者，有時(shí)也可以是許多與項(xiàng)目有關(guān)的公司組成的投資集團(tuán)，或者政府機(jī)構(gòu)和私人公司的混合體。1．項(xiàng)目投資者第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的參與者項(xiàng)目公司是直接參與項(xiàng)目建設(shè)和管理，并承擔(dān)債務(wù)責(zé)任的法律實(shí)體，也是組織和協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的核心。2．項(xiàng)目公司①通過(guò)建立項(xiàng)目公司，把項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司上。②通過(guò)建立項(xiàng)目公司，將項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，項(xiàng)目公司根據(jù)其資產(chǎn)負(fù)債承擔(dān)有限責(zé)任。③通過(guò)建立項(xiàng)目公司，便于吸收其他投資者。④項(xiàng)目公司可以是一個(gè)實(shí)體，即實(shí)際擁有項(xiàng)目管理所必須具備的生產(chǎn)技術(shù)、管理?xiàng)l件和人員條件，但是項(xiàng)目公司也可以只是一個(gè)法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)的公司，實(shí)際的項(xiàng)目運(yùn)作則委托給富有生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的管理公司負(fù)責(zé)。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的參與者1）商業(yè)銀行3．項(xiàng)目金融機(jī)構(gòu)1）商業(yè)銀行2）專(zhuān)業(yè)性銀行3）金融資產(chǎn)管理公司4）國(guó)際金融機(jī)構(gòu)5）租賃公司6）信托投資公司7）各國(guó)政府的出口信貸機(jī)構(gòu)第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的參與者4．項(xiàng)目產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者項(xiàng)目產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者在項(xiàng)目融資中發(fā)揮著重要的作用，因?yàn)樵陧?xiàng)目建成和經(jīng)營(yíng)后，是否能夠有大量穩(wěn)定的現(xiàn)金流量還本付息，在很大程度上取決于它。

項(xiàng)目的產(chǎn)品銷(xiāo)售一般是通過(guò)事先與購(gòu)買(mǎi)者簽訂的長(zhǎng)期銷(xiāo)售協(xié)議來(lái)實(shí)現(xiàn)。而這種長(zhǎng)期銷(xiāo)售協(xié)議形成的未來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流構(gòu)成了銀行融資的信用基礎(chǔ)。產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)者角色一般由項(xiàng)目發(fā)起人本身、有關(guān)的政府機(jī)構(gòu)以及對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品有興趣的獨(dú)立第三方擔(dān)任。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的參與者5．項(xiàng)目供應(yīng)商供應(yīng)商在保證項(xiàng)目建設(shè)按期竣工和正常運(yùn)營(yíng)方面的作用十分重要。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的供應(yīng)商主要包括設(shè)備供應(yīng)商和能源、原材料供應(yīng)商。設(shè)備供應(yīng)商是指為項(xiàng)目提供各種機(jī)械和運(yùn)輸設(shè)備的廠商、公司等。能源、原材料供應(yīng)商一般是指為項(xiàng)目長(zhǎng)期提供穩(wěn)定的能源、原材料的公司。供應(yīng)商通過(guò)低息優(yōu)惠、延期付款、出口信貸的安排，構(gòu)成項(xiàng)目資金的一個(gè)重要來(lái)源。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的參與者6．項(xiàng)目融資顧問(wèn)

融資顧問(wèn)通常由投資銀行、財(cái)務(wù)公司或商業(yè)銀行融資部門(mén)來(lái)?yè)?dān)任，在項(xiàng)目融資中發(fā)揮重要的作用，在一定程度上影響項(xiàng)目融資的成敗，主要是對(duì)于貨幣資金需求者提供協(xié)助，以取得資產(chǎn)而集資所采取的手段提供建議。專(zhuān)業(yè)融資顧問(wèn)包括財(cái)務(wù)與金融顧問(wèn)、技術(shù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)、保險(xiǎn)顧問(wèn)及會(huì)計(jì)稅務(wù)顧問(wèn)等。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的參與者7．律師事務(wù)所在公司注冊(cè)登記時(shí)審定有關(guān)文件的合法性使之合法化；在公司運(yùn)作工程中審定有關(guān)文件的合法性并使之合法化；在公司發(fā)行證券時(shí)，協(xié)助公司制作和審定有關(guān)文件，檢查公司行為并出具法律意見(jiàn)書(shū)；在企業(yè)并購(gòu)、重組或資產(chǎn)證券化工程中，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行有關(guān)活動(dòng)的策劃，制作并審定有關(guān)文件的合法性，檢查企業(yè)行為是否規(guī)范合法；擔(dān)任公司的法律顧問(wèn)，向公司提供法律意見(jiàn)和提供其他法律服務(wù)；提供法律咨詢(xún)意見(jiàn)，普及法律知識(shí)，培訓(xùn)法律工作人員。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的參與者8．保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司即經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。作為機(jī)構(gòu)投資者，保險(xiǎn)公司通常投資的數(shù)額是非?？陀^的。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家一般保險(xiǎn)業(yè)都比較發(fā)達(dá)，各類(lèi)保險(xiǎn)公司成為經(jīng)濟(jì)中最主要的非銀行金融機(jī)構(gòu)，也是金融市場(chǎng)上最重要的機(jī)構(gòu)投資者和交易主體。人壽保險(xiǎn)公司財(cái)產(chǎn)與災(zāi)害保險(xiǎn)公司第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的階段劃分融資決策階段。投資決策階段。融資執(zhí)行階段。融資談判階段。融資結(jié)構(gòu)分析階段。PART02房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的經(jīng)濟(jì)效益分析在確定投資項(xiàng)目的投資方案時(shí)在確定投資項(xiàng)目的投資方案時(shí)，首先應(yīng)用系統(tǒng)分析原理，從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的要求出發(fā)，全面分析企業(yè)所處的環(huán)境和自身的綜合能力，確定投資目標(biāo)。然后，從分析投資項(xiàng)目所在地的投資環(huán)境入手，為實(shí)現(xiàn)投資既定目標(biāo)，對(duì)工程項(xiàng)目的各個(gè)方面進(jìn)行分析比較、論證，選擇靜態(tài)分析指標(biāo)（投資回收期和投資收益率）以及動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)（凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率）作為項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)，為投資決策提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而全面提高企業(yè)的投資決策效果，達(dá)到其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的經(jīng)濟(jì)效益分析在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，需要對(duì)產(chǎn)品的成本情況和市場(chǎng)銷(xiāo)量以及銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析。消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為總的來(lái)說(shuō)是由其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的推動(dòng)而發(fā)生的，受很多因素的影響，主要分為兩大類(lèi)：一是外部影響因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、企業(yè)因素等，另一類(lèi)是內(nèi)在因素，即個(gè)性心理因素。因此，對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程進(jìn)行研究能夠影響投資的實(shí)現(xiàn)程度。第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)是指籌資活動(dòng)中由于籌資的規(guī)劃而引起的收益變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)要受經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的雙重影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的風(fēng)險(xiǎn)分析則是在可行性研究的基礎(chǔ)上，從主要項(xiàng)目利益相關(guān)者的角度，側(cè)重考察和分析項(xiàng)目融資期內(nèi)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，從而判斷項(xiàng)目債務(wù)本息償還的可靠性和安全性。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目的各個(gè)階段，需要分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的影響，以設(shè)計(jì)出可為出資方接受的項(xiàng)目融資方案。PART03房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)的確定

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)的確定是在項(xiàng)目所在國(guó)家的法律、法規(guī)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)等外在客觀因素制約的條件下，尋求一種能夠最大限度地實(shí)現(xiàn)其投資目標(biāo)的項(xiàng)目所有權(quán)結(jié)構(gòu)。目前國(guó)際上通常采用的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)主要有公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制投資結(jié)構(gòu)、非公司型投資結(jié)構(gòu)及信托基金投資結(jié)構(gòu)四種。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)的確定是經(jīng)濟(jì)實(shí)體實(shí)施對(duì)外融資方案的第一步，任何項(xiàng)目的融資都首先要確定融資主體、確定投資結(jié)構(gòu)。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策二、初步融資計(jì)劃一般來(lái)說(shuō)，初步融資計(jì)劃主要包括以下內(nèi)容。①建立融資準(zhǔn)則，主要包括資本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、收入、采購(gòu)計(jì)劃、花費(fèi)和投資進(jìn)度、貨幣要求等；②確定資金來(lái)源，主要包括資本結(jié)構(gòu)，即債務(wù)和股本比率、資金來(lái)源、初步期限和條件；③開(kāi)展初步融資計(jì)劃；④計(jì)劃融資實(shí)施程序。1．初步融資計(jì)劃的內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策二、初步融資計(jì)劃1）摘要摘要部分是整個(gè)融資計(jì)劃書(shū)精華的濃縮，是投資機(jī)構(gòu)最先閱讀的部分，所以摘要內(nèi)容力求精練有力，重點(diǎn)闡述公司的投資亮點(diǎn)，如凈現(xiàn)金流量、廣泛的客戶(hù)基礎(chǔ)、市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)等。

一般情況下摘要部分主要應(yīng)包括:項(xiàng)目名稱(chēng)、商業(yè)模式、市場(chǎng)定位、核心競(jìng)爭(zhēng)力、贏利模式、團(tuán)隊(duì)背景、市場(chǎng)開(kāi)拓、競(jìng)爭(zhēng)等情況。2．融資計(jì)劃書(shū)的內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策二、初步融資計(jì)劃2）主報(bào)告①公司的基本情況，即注冊(cè)資本、主要股東、主營(yíng)業(yè)務(wù)；②主要管理者，即年齡、學(xué)歷、學(xué)位、主要經(jīng)歷和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；③商業(yè)模式、產(chǎn)品、服務(wù)描述，即新穎性、先進(jìn)性、獨(dú)特性以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；④研究與開(kāi)發(fā)，即技術(shù)成果以及技術(shù)水平、研發(fā)隊(duì)伍技術(shù)水平、對(duì)外合作情況；⑤行業(yè)及市場(chǎng)，即市場(chǎng)前景、市場(chǎng)規(guī)模以及增長(zhǎng)趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、預(yù)測(cè)；⑥營(yíng)銷(xiāo)策略，即擬或已采取的策略及其可操作性和有效性，對(duì)銷(xiāo)售人員的激勵(lì)機(jī)制；⑦產(chǎn)品制造，即生產(chǎn)方式、生產(chǎn)設(shè)備、質(zhì)量保證、成本控制；⑧管理，即機(jī)構(gòu)設(shè)置、員工持股、勞動(dòng)管理；⑨融資說(shuō)明，即資金要求量、用途、使用計(jì)劃、擬出讓的股份、投資者權(quán)利、退出方式；⑩財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，即過(guò)去以及未來(lái)3年或5年的銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)、資產(chǎn)回報(bào)率等；?風(fēng)險(xiǎn)控制，即項(xiàng)目實(shí)施可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及擬采取的控制措施。2．融資計(jì)劃書(shū)的內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇直接融資模式是指由項(xiàng)目投資者直接安排項(xiàng)目的融資，并直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)的一種方式，從理論上講是結(jié)構(gòu)最簡(jiǎn)單的一種項(xiàng)目融資模式。1．直接融資模式集中化形式：即由投資者面對(duì)同一貸款銀行和市場(chǎng)直接安排融資。分散化形式：即由投資者各自獨(dú)立地安排融資和承擔(dān)市場(chǎng)銷(xiāo)售責(zé)任。在融資過(guò)程中，兩個(gè)投資者組成非公司型合資結(jié)構(gòu)，投資于某一項(xiàng)目，并由投資者而不是工程項(xiàng)目管理公司組織工程產(chǎn)品的銷(xiāo)售和償還責(zé)任。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇

1）單一項(xiàng)目子公司模式2．項(xiàng)目公司融資模式所謂單一項(xiàng)目子公司的融資，是指為了減少投資者在項(xiàng)目中的直接風(fēng)險(xiǎn)，在非公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制結(jié)構(gòu)甚至公司型合資結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目的投資者經(jīng)常通過(guò)建立一個(gè)單一的項(xiàng)目子公司的形式作為投資載體，以該項(xiàng)目子公司的名義與其他投資者組成合資結(jié)構(gòu)并安排融資的一種項(xiàng)目融資模式。特點(diǎn)：項(xiàng)目子公司將代表投資者承擔(dān)項(xiàng)目中全部的或者主要的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，采用單一項(xiàng)目子公司形式安排融資，對(duì)于其他投資者和合資項(xiàng)目本身而言，與投資者直接安排融資沒(méi)有多大的區(qū)別，但對(duì)投資者卻有一定的影響。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇

2）合資項(xiàng)目公司模式2．項(xiàng)目公司融資模式所謂合資項(xiàng)目公司模式，是指投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，再以公司的名義擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排項(xiàng)目融資的一種項(xiàng)目融資模式。它是通過(guò)項(xiàng)目公司安排融資的形式，也是最主要的一種項(xiàng)目融資形式。優(yōu)點(diǎn)：投資者的債務(wù)責(zé)任較直接融資更為清晰明確，也比較容易實(shí)現(xiàn)優(yōu)先追索的項(xiàng)目融資和非公司負(fù)債型融資的要求。

缺點(diǎn)：在稅務(wù)結(jié)構(gòu)的安排上、債務(wù)形式的選擇上缺乏靈活性，難以滿(mǎn)足不同投資者的各種要求，使對(duì)資金安排有特殊要求的投資者面臨一定的選擇困難等。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇3．杠桿租賃融資模式

杠桿租賃融資模式在一定程度上降低了投資者的融資成本和投資成本，同時(shí)也增加了融資結(jié)構(gòu)中債務(wù)償還的靈活性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杠桿租賃融資中利用稅務(wù)扣減一般可償還項(xiàng)目全部融資總額的30%～50%。

所謂杠桿租賃融資模式，是指在項(xiàng)目投資者的安排下，由杠桿租賃結(jié)構(gòu)中的資產(chǎn)出租人融資購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的資產(chǎn)，然后租賃給承租人的一種融資模式。桿租賃融資既可以為大型項(xiàng)目進(jìn)行融資安排，也可以為項(xiàng)目的一部分建設(shè)工程安排融資。這種靈活性進(jìn)一步增強(qiáng)了其應(yīng)用范圍。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇4．設(shè)施使用協(xié)議融資模式

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散給了與項(xiàng)目有關(guān)的工程公司及其他投資者，保證了長(zhǎng)期提供公共設(shè)施服務(wù)的可靠性。

首先要有一個(gè)完善的協(xié)議來(lái)支撐；不能由雙方私自撕毀協(xié)議；同時(shí)，要建立一個(gè)強(qiáng)有力的市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)

所謂設(shè)施使用協(xié)議融資模式，是指在某種基礎(chǔ)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的提供者和這種設(shè)施的使用者之間達(dá)成的具有“無(wú)論提貨與否均需付款”性質(zhì)的協(xié)議。利用設(shè)施使用協(xié)議安排項(xiàng)目融資，關(guān)鍵是設(shè)施的使用者要提供一個(gè)強(qiáng)有力的具有“無(wú)論提貨與否均需付款”性質(zhì)的承諾。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇5．產(chǎn)品支付融資模式作為一種自我攤銷(xiāo)的融資方式，產(chǎn)品支付通過(guò)購(gòu)買(mǎi)一定的項(xiàng)目資源安排融資，可較少地受到常規(guī)的債務(wù)比例或租賃比例的限制，增強(qiáng)了融資的靈活性。

但進(jìn)行產(chǎn)品支付融資時(shí)，會(huì)受到項(xiàng)目的資源儲(chǔ)量和經(jīng)濟(jì)生命期等因素的限制。另外，項(xiàng)目投資者和經(jīng)營(yíng)者的素質(zhì)、資信、技術(shù)水平和生產(chǎn)管理能力也是進(jìn)行產(chǎn)品支付融資設(shè)計(jì)時(shí)不容忽視的重要方面。所謂產(chǎn)品支付融資模式，是以項(xiàng)目生產(chǎn)的產(chǎn)品及其銷(xiāo)售收益的所有權(quán)作為擔(dān)保品，而不是采用轉(zhuǎn)讓和抵押方式進(jìn)行融資。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇6．BOT模式這種模式通常由東道國(guó)政府或地方政府提出擬建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)形式選定項(xiàng)目發(fā)起人。近幾年，BOT建設(shè)模式比較流行，成為解決國(guó)際建筑承包市場(chǎng)融資問(wèn)題的一個(gè)新途徑，并成為國(guó)際建設(shè)工程承包市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)最快的一種建設(shè)方式。BOT適用于競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)的行業(yè)或有穩(wěn)定收益率的項(xiàng)目，如水廠、電廠、道路等。

BOT是英文“BuildOperateTransfer””（建造—運(yùn)營(yíng)—移交）的縮寫(xiě)，代表一種新的項(xiàng)目融資和管理模式。BOT模式是指國(guó)內(nèi)外投資人或財(cái)團(tuán)作為項(xiàng)目發(fā)起人從某個(gè)國(guó)家的地方政府獲得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)特許權(quán)，然后組建項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的融資、設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營(yíng)。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇7．ABS模式

ABS（AssetBackedSecurities）即“資產(chǎn)證券化”，是以借款人所屬的未來(lái)資產(chǎn)（收入）為支撐的證券化融資方法，即以借款人所擁有的未來(lái)資產(chǎn)（收入）作為基礎(chǔ)，以這些資產(chǎn)將帶來(lái)的預(yù)期收益為保證（交換），通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)籌集資金的一種項(xiàng)目融資模式。它可以理解為一種超前消費(fèi)。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇8．PFI模式在公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，非政府投融資公共工程比較典型的管理模式是PFI（PrivateFinanceInitiative）即私人主動(dòng)融資，是指由私營(yíng)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，從政府方或接受服務(wù)方收取費(fèi)用以回收成本。該方式是政府與私人部門(mén)合作，由私營(yíng)部門(mén)承擔(dān)部分政府公共物品的生產(chǎn)或提供公共服務(wù)，政府購(gòu)買(mǎi)私營(yíng)部門(mén)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，或給予私營(yíng)部門(mén)以收費(fèi)特許權(quán)，或政府與私營(yíng)部門(mén)以合作方式共同營(yíng)運(yùn)等方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)政府公共物品產(chǎn)出中的資源配置最優(yōu)化、效率和產(chǎn)出的最大化。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式與資金的選擇9．PPP模式

PPP（PublicPrivatePartnership）模式，又稱(chēng)3P模式，即公私合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施的一種項(xiàng)目融資模式。在該模式下，鼓勵(lì)私人企業(yè)與政府進(jìn)行合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。通過(guò)這種合作形式，合作各方可以達(dá)到與預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)相比更為有利的結(jié)果。

PPP方式突破了目前引入私人企業(yè)參與公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的多種限制，尤其適用于一次性大型項(xiàng)目，如監(jiān)獄、醫(yī)院以及學(xué)校等，應(yīng)用范圍十分廣泛。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策四、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金的結(jié)構(gòu)與選擇1．項(xiàng)目的總資金需求量準(zhǔn)確地制訂項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃確保滿(mǎn)足項(xiàng)目的總資金需求量是一切項(xiàng)目融資工作的基礎(chǔ)。新建項(xiàng)目的資金預(yù)算主要由項(xiàng)目資本投資、投資費(fèi)用超支準(zhǔn)備金及項(xiàng)目流動(dòng)資金三部分組成。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策四、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金的結(jié)構(gòu)與選擇2．資金的使用期限一般來(lái)說(shuō)，投資者的股本資金是項(xiàng)目中使用年限最長(zhǎng)的資金，其回收只能依靠項(xiàng)目的投資收益。但是，項(xiàng)目中任何債務(wù)資金都是有期限的，如果能針對(duì)具體項(xiàng)目的現(xiàn)金流量特點(diǎn)，根據(jù)不同項(xiàng)目階段的資金需求采用不同的融資手段，安排不同期限的貸款，就可以起到優(yōu)化項(xiàng)目債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低項(xiàng)目債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策四、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金的結(jié)構(gòu)與選擇3．資金成本和構(gòu)成投資者的股本資金成本是一種相對(duì)意義上的成本概念，因而在有些情況下也被稱(chēng)為“機(jī)會(huì)成本”。項(xiàng)目的債務(wù)資金成本則是一種絕對(duì)的成本，這就是項(xiàng)目貸款的利息成本。項(xiàng)目債務(wù)資金的利率風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目融資的主要金融風(fēng)險(xiǎn)之一。項(xiàng)目融資可以選用固定利率、浮動(dòng)利率或者兩種結(jié)合，各有利弊。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策四、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金的結(jié)構(gòu)與選擇4．混合融資結(jié)構(gòu)

中間級(jí)債務(wù)的形式和次級(jí)債務(wù)類(lèi)似，但是一般都是由銀行、專(zhuān)業(yè)基金和再保險(xiǎn)公司提供，而不是股本投資人或承包商提供的。這種債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)比最高級(jí)別的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)其利息成本也就高。中間級(jí)債務(wù)的償還也可以與其他高級(jí)債務(wù)同時(shí)進(jìn)行，但是其優(yōu)先級(jí)別排在高級(jí)債務(wù)貸款人之后。

類(lèi)似衍生工具結(jié)構(gòu)的融資包括商品貸款，最典型的是黃金貸款，還款用黃金盎司實(shí)物表示，而不是用美元表示。PART04房地產(chǎn)項(xiàng)目融資談判第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資談判一、選擇銀行、發(fā)出項(xiàng)目融資建議書(shū)借款人邀請(qǐng)幾家銀行提出正式建議書(shū)，做出要約。建議書(shū)可以由一家銀行單獨(dú)提出，也可以由兩家或兩家以上的銀行根據(jù)各自需要聯(lián)名提出。建議書(shū)首先說(shuō)明貸款人，即受托銀行愿意做出承擔(dān)（commitment）是屬于“全力的”（besteffort）承擔(dān)，還是“包攬”（undereffort）性質(zhì)的承擔(dān)。①貸款數(shù)額和貨幣幣種；②貸款目的；③有關(guān)提款之條款：④寬限時(shí)期、債務(wù)償還和最后償還日期；⑤取消貸款和提前償還貸款的條款：⑥利率、計(jì)息時(shí)期和息差；⑦收費(fèi)項(xiàng)目，包括承擔(dān)費(fèi)、經(jīng)理費(fèi)和代理費(fèi)；⑧必須十足付款，不得扣除任何稅款和其他預(yù)扣稅費(fèi)；⑨管轄的法律和法院管轄權(quán)；⑩文件——標(biāo)準(zhǔn)文件；?失效日期；?規(guī)定費(fèi)用——不論貸款合約最終是否簽署，借款人須向貸款人的受托銀行償付一切有關(guān)費(fèi)用；?其他條件。一般來(lái)說(shuō)，融資建議書(shū)需要列出以下貸款的基本條款。第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資談判二、項(xiàng)目融資談判一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目融資談判的基本工作主要有以下幾方面。①做好談判班子的組建工作；②事先做好項(xiàng)目可行性研究及必要的談判準(zhǔn)備工作；③掌握好政策、法律尺度；④做好協(xié)議的外圍工作；⑤與對(duì)方建立起相互充分信任的協(xié)議關(guān)系。1．項(xiàng)目融資談判的基本工作第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資談判二、項(xiàng)目融資談判

1）常見(jiàn)的融資文件①基本融資協(xié)議（寫(xiě)明貸款條件、保護(hù)條款）；②擔(dān)保文件；③項(xiàng)目貸款人和擔(dān)保權(quán)益托管人之間的信托協(xié)議或共同貸款人協(xié)議；④安慰信和其他支持文件；⑤當(dāng)借款不是唯一或第一籌資來(lái)源時(shí)，應(yīng)包括發(fā)行債券、商業(yè)票據(jù)、股票承銷(xiāo)報(bào)價(jià)等融資文件；⑥可能涉及某些貸款人或第三方的附加融資文件。2．項(xiàng)目融資談判涉及的協(xié)議第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資談判二、項(xiàng)目融資談判2）融資協(xié)議①融資金額和目的；②利率和還本付息計(jì)劃；③安排、代理傭金和費(fèi)用；④貸款前提條件；⑤對(duì)向借款人或其他有關(guān)方追索的限制；⑥對(duì)現(xiàn)金流量的專(zhuān)門(mén)使用；⑦成本補(bǔ)償、利率選擇、市場(chǎng)干擾、標(biāo)準(zhǔn)貨幣等保護(hù)性條款；⑧能力、責(zé)任等陳述和保證；⑨項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目執(zhí)行約定；2．項(xiàng)目融資談判涉及的協(xié)議⑩還款能力系數(shù)和其他融資契約；?對(duì)借款、分紅和資產(chǎn)處理等的限制性條款；?違約事件處理；?項(xiàng)目的竣工、轉(zhuǎn)換和放棄；?融資信息和項(xiàng)目信息報(bào)告以及監(jiān)督機(jī)制；?從收益帳戶(hù)劃出資金的機(jī)制，監(jiān)管帳戶(hù)；?代理?xiàng)l款，支付機(jī)制，銀行間的協(xié)調(diào)和收入分配；?委托和轉(zhuǎn)讓條款。PART05房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保的概念與分類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保指借款方或第三方以自己的信用或資產(chǎn)向貸款或租賃機(jī)構(gòu)做出的償還保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保在項(xiàng)目融資中有兩個(gè)作用：

一是采用擔(dān)保形式，項(xiàng)目的投資者可以避免承擔(dān)全部的和直接的項(xiàng)目債務(wù)責(zé)任，項(xiàng)目投資者的責(zé)任被限制在有限的項(xiàng)目發(fā)展階段之內(nèi)或者有限的金額之內(nèi)；

二是采用擔(dān)保形式，項(xiàng)目投資者可以將一定的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給第三方。1．房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保的概念第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保二、項(xiàng)目擔(dān)保人1．項(xiàng)目投資者作為擔(dān)保人

直接擔(dān)保：如果項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目公司提供的擔(dān)保是直接擔(dān)保，則根據(jù)國(guó)際通行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則這種擔(dān)保需要作為一種債務(wù)形式表現(xiàn)在項(xiàng)目投資者的資產(chǎn)負(fù)債表中，至少需要作為一種或有債務(wù)（ContingentLabilit）形式在資產(chǎn)負(fù)債表的注釋中加以披露。

非直接擔(dān)保：如果項(xiàng)目投資者所提供的擔(dān)保以非直接的形式或者以預(yù)防不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素的形式出現(xiàn)，其擔(dān)保就可以在項(xiàng)目投資者為項(xiàng)目公司所承擔(dān)的財(cái)務(wù)責(zé)任上披上一件“正常商業(yè)交易”的外衣，對(duì)于項(xiàng)目投資者本身的資產(chǎn)負(fù)債表就會(huì)影響較少。這種對(duì)公司資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)影響的考慮，是在工業(yè)國(guó)家以及一切市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家開(kāi)展企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)很重要的特點(diǎn)。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保二、項(xiàng)目擔(dān)保人2．利用與項(xiàng)目有利益關(guān)系的第三方作為擔(dān)保人

所謂利用第三方作為擔(dān)保人，是指在項(xiàng)目的直接投資者之外尋找其他與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有直接或間接利益關(guān)系的機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目的建設(shè)或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保。能夠提供第三方擔(dān)保的機(jī)構(gòu)可以大致分為政府機(jī)構(gòu)、與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有直接利益關(guān)系的商業(yè)機(jī)構(gòu)（工程公司、項(xiàng)目設(shè)備或主要原材料的供應(yīng)商、項(xiàng)目產(chǎn)品的用戶(hù)）以及世界銀行、地區(qū)開(kāi)發(fā)銀行等國(guó)際性金融機(jī)構(gòu)。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保二、項(xiàng)目擔(dān)保人3．商業(yè)擔(dān)保人商業(yè)擔(dān)保人以提供擔(dān)保作為一種盈利的手段，承擔(dān)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)并收取擔(dān)保服務(wù)費(fèi)用。商業(yè)擔(dān)保人通過(guò)分散化經(jīng)營(yíng)降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。銀行、保險(xiǎn)公司和其他的一些專(zhuān)營(yíng)商業(yè)擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)是主要的商業(yè)擔(dān)保人。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保三、房地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保內(nèi)容與步驟1．房地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保內(nèi)容①擔(dān)保受益人；②項(xiàng)目定義；③擔(dān)保的用途；④最大擔(dān)保金額；⑤擔(dān)保有效期；⑥啟用擔(dān)保的條件；⑦擔(dān)保協(xié)議以及執(zhí)行擔(dān)保的具體步驟。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保三、房地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保內(nèi)容與步驟2．房地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保的步驟①貸款銀行向項(xiàng)目投資者或第三方擔(dān)保人提出項(xiàng)目擔(dān)保的要求。②項(xiàng)目投資者或第三方擔(dān)保人可以考慮提供公司擔(dān)保（對(duì)于擔(dān)保人來(lái)講，公司擔(dān)保成本最低）；如果公司擔(dān)保不被接受，則需要考慮提供銀行擔(dān)保。③在銀行提供擔(dān)保情況下，項(xiàng)目擔(dān)保成為擔(dān)保銀行與擔(dān)保受益人之間的一種合約關(guān)系。這時(shí)真正的擔(dān)保人（項(xiàng)目投資者或其他第三方擔(dān)保人）并不是項(xiàng)目擔(dān)保中的直接一方。④當(dāng)項(xiàng)目所在國(guó)與提供擔(dān)保的銀行不在同一國(guó)家時(shí)，有時(shí)擔(dān)保受益人會(huì)要求擔(dān)保銀行安排一個(gè)當(dāng)?shù)劂y行作為其代理人，承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)，而擔(dān)保銀行則承諾償付其代理人的全部費(fèi)用。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保范圍1．商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保一個(gè)項(xiàng)目是否能夠在規(guī)定的預(yù)算內(nèi)和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)建成投達(dá)到“商業(yè)完工”的標(biāo)準(zhǔn)，是組織項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)傳統(tǒng)上被要求由項(xiàng)目投資者全面承擔(dān)，由項(xiàng)目投資者提供擔(dān)保承諾在項(xiàng)目工程延期、建設(shè)成本超過(guò)預(yù)算等問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)為項(xiàng)目提供資金。有時(shí)甚至擔(dān)保人被要求承諾如果項(xiàng)目在無(wú)法達(dá)到“商業(yè)完工”標(biāo)準(zhǔn)時(shí)償還全部的項(xiàng)目貸款。1）項(xiàng)目完工第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保范圍1．商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保在進(jìn)入正常生產(chǎn)階段之后，一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度在很大程度上取決于對(duì)生產(chǎn)成本的控制。項(xiàng)目是否在同行業(yè)同類(lèi)型企業(yè)中占據(jù)有利地位和具有競(jìng)爭(zhēng)性，除了項(xiàng)目所具備的自然條件和技術(shù)條件之外，是否能夠按照一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格取得某些重要原材料、能源或外部服務(wù)的供應(yīng)是非常關(guān)鍵的要素。2）生產(chǎn)成本控制第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保范圍1．商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保對(duì)于不同性質(zhì)的項(xiàng)目，貸款銀行在處理各種風(fēng)險(xiǎn)因素的側(cè)重有所不同。3）產(chǎn)品市場(chǎng)

對(duì)于初級(jí)能源和資源性產(chǎn)品項(xiàng)目，如煤炭、石油、金屬礦等，因?yàn)槭澜缡袌?chǎng)需求變化對(duì)產(chǎn)品價(jià)格影響是導(dǎo)致項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，如果沒(méi)有一方肯于承擔(dān)一定的產(chǎn)品市場(chǎng)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，安排項(xiàng)目融資就非常困難。

對(duì)于加工業(yè)項(xiàng)目，如機(jī)械制造業(yè)，產(chǎn)品種類(lèi)繁多，銷(xiāo)售市場(chǎng)也很復(fù)雜，貸款銀行對(duì)于生產(chǎn)成本的控制和現(xiàn)金流量的控制更為重視，要求擔(dān)保人承擔(dān)更多的成本風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于一些處于兩者之間的項(xiàng)目，如紙漿、鋼鐵、有色金屬冶煉等，原材料成本和產(chǎn)品市場(chǎng)在項(xiàng)目中均處于同等重要的地位，因此，貸款銀行有可能會(huì)要求在兩個(gè)方面同時(shí)提供一定的項(xiàng)目擔(dān)保。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保范圍2．政治風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保

政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于戰(zhàn)爭(zhēng)、國(guó)際關(guān)系變幻、政權(quán)更迭、政治變化導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)和利益受到損害甚至導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目投資者自己很難解決項(xiàng)目的政治風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，需要安排第三方參與，為貸款銀行提供政治風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。根據(jù)政治風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)條款的規(guī)定，在出現(xiàn)符合保險(xiǎn)索賠的情況時(shí)，被保險(xiǎn)人可以從保險(xiǎn)公司獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保范圍3．金融風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于一些項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場(chǎng)的可能變化而對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響，這些因素包括匯率波動(dòng)、利率上升、國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格上漲、特別是能源和原材料價(jià)格的上升、項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格在國(guó)際市場(chǎng)下跌、通貨膨脹、國(guó)際貿(mào)易和貿(mào)易保護(hù)主義等。對(duì)于利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)使用金融衍生工具，如套期保值技術(shù)等來(lái)分散。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保四、房地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)保范圍4．不可抗力風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保項(xiàng)目除了存在商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)之外，也還會(huì)因?yàn)榈卣?、火?zāi)以及其他一些不可預(yù)見(jiàn)因素而導(dǎo)致失敗。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)被稱(chēng)為不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)（ContingentRisk），又稱(chēng)或有風(fēng)險(xiǎn)，避免這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要也是采用商業(yè)保險(xiǎn)的方法解決。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資物權(quán)擔(dān)保

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資物權(quán)擔(dān)保是指項(xiàng)目公司或第三方以自身資產(chǎn)為履行貸款債務(wù)提供擔(dān)保。在項(xiàng)目融資中，貸款銀行以物權(quán)擔(dān)保的形式，把項(xiàng)目的資產(chǎn)作為一個(gè)單獨(dú)完整的整體與借款人的其他資產(chǎn)清楚地分割開(kāi)來(lái)，在必要時(shí)可以行使對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)的管理權(quán)。這樣，一旦借款人違約，享有擔(dān)保權(quán)益的貸款人可以取得在擔(dān)保條件下項(xiàng)目資產(chǎn)的直接占有，或者為貸款人自身的利益經(jīng)營(yíng)這些項(xiàng)目資產(chǎn)，或者將項(xiàng)目資產(chǎn)出售來(lái)清償貸款人的債務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目融資中比較經(jīng)常使用的物權(quán)擔(dān)保有抵押和擔(dān)保兩種形式。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資物權(quán)擔(dān)保1．抵押

抵押，為提供擔(dān)保而把資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人（抵押權(quán)人），主要是指抵押人和抵押權(quán)人（債權(quán)人）以書(shū)面形式訂立約定，不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資物權(quán)擔(dān)保1．抵押

1）抵押的種類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)抵押是指以不動(dòng)產(chǎn)為抵押物而設(shè)置的抵押。如土地

、建筑物和其他土地附著物。。動(dòng)產(chǎn)抵押是指以動(dòng)產(chǎn)作為抵押物而設(shè)置的抵押。動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)僅限于交通工具等特殊的動(dòng)產(chǎn)。權(quán)利抵押是指以法律規(guī)定的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為抵押物客體的抵押，依據(jù)現(xiàn)行的法律，權(quán)利僅可用于質(zhì)押。財(cái)團(tuán)抵押又稱(chēng)企業(yè)抵押，是指抵押人（企業(yè)）以其所有的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及權(quán)利的集合體作為抵押權(quán)客體而進(jìn)行的抵押。共同抵押又稱(chēng)總括抵押，是指為了同一債權(quán)的擔(dān)保，而在數(shù)個(gè)不同的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的抵押。最高額抵押是指抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議，在最高額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資物權(quán)擔(dān)保1．抵押2）抵押的范圍（1）可以抵押的財(cái)產(chǎn)

《擔(dān)保法》第三十四條規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)可以抵押。①抵押人所有的房屋和其他地上定著物；②抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；③抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；④抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；⑥依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資物權(quán)擔(dān)保1．抵押2）抵押的范圍（2）不可以抵押的財(cái)產(chǎn)《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押。①土地所有權(quán)；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保五、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資物權(quán)擔(dān)保2．擔(dān)保擔(dān)保不需要資產(chǎn)和權(quán)益占有的轉(zhuǎn)移或者所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而是債權(quán)人或債務(wù)人之間的一項(xiàng)協(xié)議。固定擔(dān)保：是指與提供擔(dān)保人的某一特指資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的一種擔(dān)保。浮動(dòng)擔(dān)保：是指一般并不與提供擔(dān)保人的某一特指資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的一種擔(dān)保。在正常情況下，浮動(dòng)擔(dān)保處于一種沉睡的狀態(tài)，直到違約事件發(fā)生促使擔(dān)保權(quán)益人行使擔(dān)保權(quán)利時(shí)，擔(dān)保才變得具體化。如在項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)中貸款方對(duì)項(xiàng)目公司銀行賬戶(hù)的控制。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保六、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信用擔(dān)保1．直接擔(dān)保直接擔(dān)保在項(xiàng)目融資中是有限責(zé)任的直接擔(dān)保，是指擔(dān)保人以直接的財(cái)務(wù)擔(dān)保形式為借款人按期還本付息而向貸款銀行提供的擔(dān)保。一般來(lái)說(shuō)，直接擔(dān)保有以下兩種形式。

①責(zé)任擔(dān)保。責(zé)任擔(dān)保由主辦單位提供直接擔(dān)保，一旦借款人違約，則擔(dān)保人承擔(dān)連帶責(zé)任。②銀行和其他金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保。銀行和其他金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保是諸如借款人未按期還本付息，則由擔(dān)保人承擔(dān)支付義務(wù)。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保六、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信用擔(dān)保2．間接擔(dān)保①貨物是否收取均須付款合同。買(mǎi)方與賣(mài)方達(dá)成協(xié)議，買(mǎi)方承擔(dān)按期根據(jù)規(guī)定的價(jià)格向賣(mài)方支付最低數(shù)量項(xiàng)目產(chǎn)品貨款金額的義務(wù)，而不管事實(shí)上買(mǎi)方是否收到合同項(xiàng)下的產(chǎn)品。項(xiàng)目設(shè)施的用戶(hù)對(duì)項(xiàng)目設(shè)施的使用量無(wú)論是否達(dá)到合同預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)，都必須無(wú)條件地支付某一個(gè)固定最低金額的使用費(fèi)。②取得貨物付款合同。項(xiàng)目產(chǎn)品交付或勞務(wù)實(shí)際提供的情況下，買(mǎi)方應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定的固定價(jià)格定期支付某一最低數(shù)量的產(chǎn)品或勞務(wù)的價(jià)款。③按固定價(jià)格與數(shù)量供應(yīng)原材料合同。供應(yīng)商在規(guī)定時(shí)間按約定的數(shù)量、規(guī)格并以固定價(jià)格向項(xiàng)目單位提供原材料。第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資擔(dān)保六、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信用擔(dān)保3．或有擔(dān)保

或有擔(dān)保是針對(duì)一些由于項(xiàng)目投資者不可抗拒或不可預(yù)測(cè)因素所造成項(xiàng)目損失的風(fēng)險(xiǎn)所提供的擔(dān)保?；蛴酗L(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保按其風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，可以劃分為以下三種基本類(lèi)型。①針對(duì)項(xiàng)目由于不可抗拒因素造成的風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)保人通常是商業(yè)保險(xiǎn)公司。②針對(duì)