不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)

不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)李紹章一、土地全部權(quán)土地“是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。土地全部權(quán)作為重要的不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)，在各個(gè)國(guó)家或地區(qū)的立法規(guī)定都表達(dá)著物權(quán)法的固有法顏色。土地全部權(quán)有兩個(gè)方面的含義，第一層含義是指主體對(duì)土地這一不動(dòng)產(chǎn)所享有的一種抽象的、支配的財(cái)產(chǎn)權(quán)，一般包括占有、使用、收地全部權(quán)的歸屬、取得方式、表現(xiàn)形式、內(nèi)容以及與土地上其他權(quán)利的關(guān)系等制度。土地全部權(quán)的特性特征，但要從整體意義上來(lái)分析土地全部權(quán)特性的話，生怕還要從土地本身的特別性入手。在位打算了作為土地全部權(quán)與其他全部權(quán)相比，具有以下幾個(gè)重要特性：同時(shí)具有深厚的公益性。一方面，土地全部權(quán)具有“生存利益”與“財(cái)產(chǎn)利益”，但凡以土地作為確保生活或生存的，是土地全部權(quán)的生存利益，無(wú)論是農(nóng)村居民使用的宅基地、農(nóng)民為維持生計(jì)而耕作的集體全部土地，還是城市中政府供給應(yīng)城市居民供作住宅用的土地，都具有生面，土地全部權(quán)行使時(shí)不得違反公共利益，而且還樂(lè)觀增進(jìn)公共利益。這就是土地全部權(quán)的私益性和公益性理論，也是土地全部權(quán)的特性之一。資源，同時(shí)也是無(wú)法移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，因此，與動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)相比較，土地全部權(quán)的行使受到較多的限制，這種限制不僅包括私法上的限制，還包括很多公法上的限制，如土地規(guī)劃、耕地保護(hù)、土地征用土地用途等方面都以公法標(biāo)準(zhǔn)加以強(qiáng)制性規(guī)定從而構(gòu)成對(duì)土地全部權(quán)的限制。與此同時(shí)，盡管土地全部權(quán)在權(quán)利的行使上具有限制性，但它可以派生出他物權(quán)，大局部用益物權(quán)即是由土地全部權(quán)派生而來(lái)。筆者認(rèn)為，這種派生性反過(guò)來(lái)又增加了其限制性，由于派生出來(lái)的用益物權(quán)在本質(zhì)上則是對(duì)土地全部權(quán)的一種限制，在越來(lái)越重視土地利用的形勢(shì)下，用益物權(quán)人的法律地位逐步提到，從而與土地全部權(quán)人相抗衡，最終實(shí)現(xiàn)土地利用的最大化價(jià)值?？臻g權(quán)空間權(quán)與土地全部權(quán)親熱相關(guān)。隨著現(xiàn)代城市化的進(jìn)展，人們對(duì)土地的利用逐步由平面的全部和利用進(jìn)展為立體的全部和利用，于是，空間權(quán)的概念應(yīng)運(yùn)而生。現(xiàn)代民法認(rèn)為，空間權(quán)是指在空中或者地中橫切一斷層而享有的權(quán)利。現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中的地下停車場(chǎng)、地下商場(chǎng)、地下通道、空中走廊等利用地下和地上空間的情形俯拾即是，但有關(guān)空間權(quán)的立法、判例和學(xué)理爭(zhēng)論則格外滯后。因此，筆者認(rèn)為，物權(quán)法或者民法典應(yīng)回應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，與時(shí)俱進(jìn)地確立空間權(quán)制度。空間權(quán)可以分為地上空間權(quán)和地下空間權(quán)、空間全部權(quán)和空間利用權(quán)等。其中，空間全部權(quán)則是一種特別的土地全部權(quán)表現(xiàn)形式，是主體對(duì)離開(kāi)地表之空中或者地中之特定空間所(二)我國(guó)土地全部權(quán)制度一部中國(guó)史，就是一部圍繞土地的安排、全部和利用而不斷斗爭(zhēng)的歷史。在我國(guó)，作為根本大法的憲法、作為民事根本法的民法通則和作為特地法的土地治理法都對(duì)土地全部權(quán)設(shè)有明文規(guī)定，明確了我國(guó)的土地全部權(quán)制度是土地國(guó)家全部權(quán)和集體全部權(quán)，個(gè)人和社會(huì)團(tuán)體不得享有土地全部權(quán)。土地國(guó)家全部權(quán)法通則》第80義務(wù)?！蔽餀?quán)法草案也規(guī)定了城市的土地屬于國(guó)家全部，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除了法律另有規(guī)定，也屬于國(guó)家全部。事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或自然人使用、經(jīng)營(yíng)。土地集體全部權(quán)土地集體全部權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)法律規(guī)定范圍內(nèi)的土地所享有的占有、使用、收(1)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除確定國(guó)家全部的;(2);(3)法律明確規(guī)定或依法確定為集體全部的山嶺、草原、荒地、灘涂等。集體土地全部權(quán)的主體，是農(nóng)民集體。農(nóng)民集體是一個(gè)抽象的概念，農(nóng);(1)屬于村農(nóng)民集體全部的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表;(2)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體全部的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民;(3)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體全部的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行建議應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該土地歸村民小組集體全部。二、房屋全部權(quán)(一)房屋全部權(quán)概述房屋全部權(quán)是以房屋為標(biāo)的物的全部權(quán)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，房屋全部權(quán)是土地全部權(quán)以外的另一種不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)。房屋屬于建筑物，是土地的定作物，它雖然附著于土地，但屬于獨(dú)立的物，因此從理論上來(lái)說(shuō)，房屋與土地可以分別歸屬不同主體全部，成立相互之間獨(dú)立的全部權(quán)。但在實(shí)際上由于房屋必定附著于土地，因此房屋全部權(quán)與土地全部權(quán)也存在著聯(lián)系，這種聯(lián)系表達(dá)在“房隨地走”、“地隨房走”的親熱關(guān)系，即房屋全部權(quán)人的全部權(quán)是依靠于國(guó)家生相應(yīng)的變更或者喪失。權(quán)，即國(guó)家對(duì)房屋擁有的全部權(quán);(2)法人所擁有的房屋全部權(quán)。主要指非國(guó)有單位的法人通過(guò)投資、購(gòu)置或自建房屋而形成的房屋全部權(quán);(3)自然人所擁有的房屋全部權(quán)。(二)我國(guó)的房屋全部權(quán)制度私益性，所以房產(chǎn)糾紛處理起來(lái)較為簡(jiǎn)單，并且房屋全部權(quán)制度又與債法、親屬法和繼承法等民事法律聯(lián)系，有的問(wèn)題(如全部權(quán)登記、共有等)則很簡(jiǎn)潔與物權(quán)法總則和全部權(quán)中其他原理答案，有只是依據(jù)政策處理這些事情。相比土地全部權(quán)，它自身并無(wú)明顯特性。所以，在我國(guó)物權(quán)法上沒(méi)有特地作出規(guī)定。本節(jié)也不再具體介紹。三、建筑物區(qū)分全部權(quán)1.概念建筑物區(qū)分全部權(quán)，德國(guó)稱之為住宅全部權(quán)，法國(guó)稱之為住宅分層全部權(quán)，瑞士稱之為樓層全部權(quán)，英美稱之為公寓全部權(quán)。我國(guó)承受日本的稱謂，稱之為建筑物區(qū)分全部權(quán)?，F(xiàn)代社會(huì)隨著人口的增加和工商業(yè)的進(jìn)展，建筑物不斷向高空多層擴(kuò)展，尤其是城市更是如此，一棟建筑的不同局部或不同房間分別由不同的全部人全部是城市住宅的普遍狀況，而同一棟建筑的形成了一種在城市中具有普遍適用意義的不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)——建筑物區(qū)分全部權(quán)。單純的“專有權(quán)說(shuō)”或者“共有權(quán)說(shuō)”的，即建筑物區(qū)分全部人對(duì)建筑物的專有部共享有的單物的專有部共享有的專有權(quán)和對(duì)共有部共享有的共有權(quán)的結(jié)合(二元論);有主見(jiàn)在此根底上增專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)之外，還有區(qū)分全部人之間的相鄰權(quán)(四元論)。筆者認(rèn)為，建筑物區(qū)分全部權(quán)的含義界定既不能過(guò)于簡(jiǎn)潔，也不能過(guò)于簡(jiǎn)單，一元論有失片面，三元論中的成員權(quán)權(quán)則根本就脫離了全部權(quán)的本質(zhì)，且如此界定也會(huì)將關(guān)系簡(jiǎn)單化，所以，二元論相對(duì)適中，且科學(xué)提醒出了建筑物區(qū)分全部權(quán)的內(nèi)涵。由此將建筑物區(qū)分全部權(quán)定義為：一棟建筑物的共同全部人對(duì)其獨(dú)有部共享有獨(dú)有全部權(quán)，對(duì)共有部共享有共同全部權(quán)的一種不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)。2.特征是建立在整體建筑物上面的全部權(quán)形式;(2)在內(nèi)容上具有多樣性。既有就其獨(dú)有部共享有的獨(dú)有全部權(quán)，又有對(duì)共有部共享有共同全部權(quán)，是兩種權(quán)利的結(jié)合;(3)在主體上的多重性。即在1.專有權(quán)享有單獨(dú)全部權(quán)的局部，在權(quán)能上與一般的不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)根本一樣。但專有局部全部權(quán)的行使不能阻礙建筑物整體的正常使用以及違反各個(gè)區(qū)分全部人的共同利益;不得妨害其他區(qū)分全部或設(shè)置管線，必需進(jìn)入或使用某一全部人的專有局部時(shí)，無(wú)正值理由不得拒絕。2.共有權(quán)共有局部是指區(qū)分全部的建筑物內(nèi)構(gòu)成不同房間的共同材料或構(gòu)造由兩個(gè)以上的區(qū)分全部?jī)H為局部全部人共有局部，如各層之間的樓板、相鄰墻壁等。的共用設(shè)施局部，都有依據(jù)該設(shè)施的作用和性能進(jìn)展使用的權(quán)利，該使用權(quán)原則上不因單獨(dú)全部權(quán)的大小而有大小之別，例如乘座電梯、經(jīng)過(guò)走廊、上下樓梯等;(2)收益權(quán)。各區(qū)分全部人按其單獨(dú)全部權(quán)占整個(gè)建筑的比例，對(duì)建筑物的共用局部的生利益、享有收益權(quán);(3)改進(jìn)的權(quán)利。在不違法建筑法、城市規(guī)劃法，環(huán)境保護(hù)法等公法強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，各區(qū)分全部權(quán)可以通過(guò)按肯定的方式形式共同意志，對(duì)建筑物的共用局部進(jìn)展修繕改進(jìn);(4)排解妨害的權(quán)利。第三人或某個(gè)區(qū)分全部人在對(duì)建筑物的共用局部的使用時(shí)違反通常的使用方法或損壞共用局部或?qū)λ说墓灿袡?quán)形成阻礙時(shí)，任何區(qū)分全部人均有權(quán)制止、排解妨害，上述行為對(duì)某一特定區(qū)分全部權(quán)人專有局部的權(quán)利構(gòu)成妨害時(shí)，除特定的區(qū)分全部人有權(quán)懇求損害人停頓侵害、排解妨害;(5)參與共用局部治理的權(quán)利。(1)依共用局部原來(lái)的用途和通常的使用方法進(jìn)展使用;(2)各區(qū)分全部人對(duì)共用的門廳、屋頂、樓道、樓梯、地基等共有、共用的局部應(yīng)共同合理使用，任何一方不得多占、獨(dú)占、各全部人另有商定的除外;(3)未經(jīng)其他全部人的同意或全部人會(huì)議決議通過(guò)，不得轉(zhuǎn)變共有局部的外形或構(gòu)造;(4)各全部人以