成都奧園可行性研究報(bào)告(doc 42)_第1頁(yè)
成都奧園可行性研究報(bào)告(doc 42)_第2頁(yè)
成都奧園可行性研究報(bào)告(doc 42)_第3頁(yè)
成都奧園可行性研究報(bào)告(doc 42)_第4頁(yè)
成都奧園可行性研究報(bào)告(doc 42)_第5頁(yè)
已閱讀5頁(yè),還剩38頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

成都奧園可行性研究報(bào)告目錄TOC\o\h\z\uHYPERLINK\l”_Toc92596020”報(bào)告總體結(jié)論?PAGEREF_Toc92596020\h6HYPERLINK\l"_Toc92596021"I. 報(bào)告說(shuō)明?PAGEREF_Toc92596021\h6HYPERLINK\l”_Toc92596022”II.?總體評(píng)價(jià)?PAGEREF_Toc92596022\h6HYPERLINK\l”_Toc92596023"III.?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF_Toc92596023\h7HYPERLINK\l”_Toc92596024"IV.?結(jié)論與建議 PAGEREF_Toc92596024\h8HYPERLINK\l”_Toc92596025"第一章項(xiàng)目介紹?PAGEREF_Toc92596025\h9HYPERLINK\l"_Toc92596026"1。1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀 PAGEREF_Toc92596026\h9HYPERLINK\l"_Toc92596027”1。1.2項(xiàng)目背景?PAGEREF_Toc92596027\h9HYPERLINK\l”_Toc92596028"1.1。3地塊現(xiàn)狀?PAGEREF_Toc92596028\h9HYPERLINK\l”_Toc92596029”1.2項(xiàng)目地塊綜合開(kāi)發(fā)環(huán)境 PAGEREF_Toc92596029\h10HYPERLINK\l"_Toc92596030”1。2.1自然及人文歷史景觀條件 PAGEREF_Toc92596030\h10HYPERLINK\l”_Toc92596031"1.2。2交通條件 PAGEREF_Toc92596031\h10HYPERLINK\l"_Toc92596032"1。2。3水、土地、空氣污染狀況 PAGEREF_Toc92596032\h10HYPERLINK\l"_Toc92596033”1.2.4項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析?96033\h10HYPERLINK\l”_Toc92596034”1。3項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析 PAGEREF_Toc92596034\h11HYPERLINK\l"_Toc92596035"1.4項(xiàng)目地塊周邊居民狀況?PAGEREF_Toc92596035\h11HYPERLINK\l"_Toc92596036"1.5項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況 PAGEREF_Toc92596036\h11HYPERLINK\l"_Toc92596037"1.6項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況 PAGEREF_Toc92596037\h11HYPERLINK\l”_Toc92596038"1。6.1商業(yè)設(shè)施?PAGEREF_Toc92596038\h11HYPERLINK\l"_Toc92596039"1。6.2生活設(shè)施?PAGEREF_Toc92596039\h11HYPERLINK\l”_Toc92596040"1。7項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析?PAGEREF_Toc92596040\h12HYPERLINK\l”_Toc92596041”1。7.1優(yōu)勢(shì)分析?PAGEREF_Toc92596041\h12HYPERLINK\l”_Toc92596042”1.7。2劣勢(shì)分析?PAGEREF_Toc92596042\h13HYPERLINK\l”_Toc92596043"第二章宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究?PAGEREF_Toc92596043\h14HYPERLINK2.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對(duì)本項(xiàng)目的影響 PAGEREF_Toc92596044\h14HYPERLINK\l"_Toc92596045"2.2銀行利息及金融政策對(duì)本項(xiàng)目的影響?PAGEREF_Toc92596045\h14HYPERLINK\l"_Toc92596046"2.3通貨膨脹因素對(duì)本項(xiàng)目的影響?PAGEREF_Toc92596046\h15HYPERLINK3。3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位 PAGEREF_Toc92596057\h19HYPERLINK\l”_Toc92596058"3.4項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況 PAGEREF_Toc92596058\h19HYPERLINK\l”_Toc92596059"3.4.1人文歷史?PAGEREF_Toc92596059\h19HYPERLINK\l”_Toc92596060”3.4。2項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況?PAGEREF_Toc92596060\h20HYPERLINK\l"_Toc92596061”3.6項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 PAGEREF_Toc92596061\h22HYPERLINK\l"_Toc92596062"3.7項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況 PAGEREF_Toc92596062\h23HYPERLINK\l"_Toc92596063"3。7。1.能源狀況?PAGEREF_Toc92596063\h23HYPERLINK\l"_Toc92596064"3.7.2.通訊狀況 PAGEREF_Toc92596064\h23HYPERLINK\l”_Toc92596065”3。7.3。教育條件?PAGEREF_Toc92596065\h23HYPERLINK3.9。2不利因素 PAGEREF_Toc92596070\h25HYPERLINK\l"_Toc92596071"第四章成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀?PAGEREF_Toc92596071\h27HYPERLINK\l”_Toc92596072”4.1房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加?PAGEREF_Toc92596072\h27HYPERLINK4.3住宅開(kāi)發(fā)份額不斷擴(kuò)大 PAGEREF_Toc92596074\h28HYPERLINK\l”_Toc92596075"4.4規(guī)模開(kāi)發(fā)出現(xiàn)端倪,開(kāi)發(fā)企業(yè)效益提高 PAGEREF_Toc92596075\h28HYPERLINK\l"_Toc92596076"4.5商品房銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng),但增長(zhǎng)趨緩,房?jī)r(jià)趨于下降 PAGEREF_Toc92596076\h28HYPERLINK\l”_Toc92596077"4。6開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善 PAGEREF_Toc92596077\h29HYPERLINK5。1消費(fèi)者特征分析?2596082\h32_Toc92596089”5。3.3消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇 PAGEREF_Toc92596089\h35HYPERLINK\l”_Toc92596090”5。5項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境 PAGEREF_Toc92596090\h39HYPERLINK\l”_Toc92596091"5。6成都購(gòu)房者對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康的認(rèn)知程度?PAGEREF_Toc92596091\h40HYPERLINK\l”_Toc92596092”5。7成都市購(gòu)房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度 PAGEREF_Toc92596092\h40HYPERLINK5.9產(chǎn)品主題定位?PAGEREF_Toc92596094\h41HYPERLINK6。2計(jì)劃進(jìn)度安排 PAGEREF_Toc92596097\h44HYPERLINK\l”_Toc92596098"第七章項(xiàng)目投資估算及資金籌措 PAGEREF_Toc92596098\h46HYPERLINK\l”_Toc92596099”7。1投資估算的范圍 PAGEREF_Toc92596099\h46HYPERLINK\l”_Toc92596100"7.2投資估算的內(nèi)容 PAGEREF_Toc92596100\h46HYPERLINK\l"_Toc92596101"7。3投資估算的依據(jù) PAGEREF_Toc92596101\h47HYPERLINK\l”_Toc92596102”7.4項(xiàng)目總投資 PAGEREF_Toc92596102\h47HYPERLINK7。5投資分年投入計(jì)劃?PAGEREF_Toc92596103\h49HYPERLINK\l"_Toc92596104”7.6資金籌措?PAGEREF_Toc92596104\h49HYPERLINK\l”_Toc92596105”第八章財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)?PAGEREF_Toc92596105\h50HYPERLINK\l”_Toc92596106”8。1財(cái)務(wù)分析的依據(jù)?PAGEREF_Toc92596106\h50HYPERLINK8。4盈虧平衡分析?PAGEREF_Toc92596109\h57HYPERLINK\l"_Toc92596110”8.5敏感性分析 PAGEREF_Toc92596110\h58HYPERLINK\l"_Toc92596111”8。6風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF_Toc92596111\h59HYPERLINK\l"_Toc92596112"8。5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)?PAGEREF_Toc92596112\h61附表目錄TOC\a\h\*MERGEFORMAT_Toc92596474”表三:成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?PAGEREF_Toc92596474\h29HYPERLINK\l”_Toc92596475"表四:項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位:m2 PAGEREF_Toc92596475\h46HYPERLINK\l”_Toc92596476”表五:項(xiàng)目投資估算表?PAGEREF_Toc92596476\h48HYPERLINK表:樂(lè)觀方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 PAGEREF_Toc92596483\h56HYPERLINK\l"_Toc92596484”盈虧平衡表?PAGEREF_Toc92596484\h57HYPERLINK\l"_Toc92596485"項(xiàng)目敏感性分析表?PAGEREF_Toc92596485\h58?報(bào)告總體結(jié)論報(bào)告說(shuō)明本報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法,依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例.銷(xiāo)售預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法。計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2001年10月。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn),供開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用.在實(shí)際開(kāi)發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整??傮w評(píng)價(jià)溫江得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì),良好的自然生態(tài)環(huán)境,城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng),各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源,本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析,我們得出以下總體結(jié)論性意見(jiàn)供委托方參考:本項(xiàng)目用地區(qū)位理想,有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?適合開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的,并具有良好的投資價(jià)值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓?bào)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一:經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積(m2)1151909293480366850293480198099住宅(m2)1036718264132330165264132178289其中:多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨(dú)體別墅297152971515%商業(yè)及公共配套(m2)1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會(huì)館、幼兒園、購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、生活會(huì)所等非住宅建筑。項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積:1570畝容積率:1。1建筑覆蓋面積:261668平方米(覆蓋率25%)綠化率42%高度限制:18米車(chē)位比例:1:0。9項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期:5年開(kāi)發(fā)總成本:14。6億元(營(yíng)業(yè)稅及附加未計(jì)入)每平方米單位成本:1269元/平方米項(xiàng)目銷(xiāo)售收入:保守估計(jì):16。5億元一般估計(jì):18.9億元樂(lè)觀估計(jì):21.6億元總投資利潤(rùn)率:保守估計(jì):6。74%一般估計(jì):22。09%樂(lè)觀估計(jì):39.58%權(quán)益資本利潤(rùn)率:保守估計(jì):254。90%一般估計(jì):306。96%樂(lè)觀估計(jì):365.27%凈現(xiàn)值NPV(單位:萬(wàn)元):保守估計(jì):3153一般估計(jì):17325樂(lè)觀估計(jì):33162內(nèi)部收益率IRR:保守估計(jì):11%一般估計(jì):33%樂(lè)觀估計(jì):57%盈虧平衡點(diǎn)X:保守估計(jì):0。943一般估計(jì):0.829樂(lè)觀估計(jì):0.732結(jié)論與建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?,適合開(kāi)發(fā)大型住宅項(xiàng)目,并有較好的宏觀利好前景,具有良好的投資價(jià)值和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項(xiàng)目也存在一定的風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到自身資源能夠承受的程度,該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行?。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金,合理利用自有資金,同時(shí),應(yīng)適時(shí)加大廣告宣傳力度,優(yōu)化工程設(shè)計(jì),在工程建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制,力爭(zhēng)在2002年上半年開(kāi)工建設(shè).第一章項(xiàng)目介紹1.1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀1.1。2項(xiàng)目背景溫江位于成都市西面,上風(fēng)上水,光華大道西延線的開(kāi)工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了極大的利好。市政府雖然未進(jìn)行正面的引導(dǎo),單已暗含借機(jī)帶動(dòng)溫江跨越式發(fā)展之意。溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)溫江經(jīng)濟(jì)和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè),主持召開(kāi)了“住在溫江——成都房地產(chǎn)高層論壇會(huì)”.論壇會(huì)的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城”項(xiàng)目在溫江的成功,令溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)受到市內(nèi)開(kāi)發(fā)商的普遍關(guān)注,先后有華新國(guó)際、森宇房產(chǎn)、華潤(rùn)房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開(kāi)發(fā)商在此圈地。未來(lái)2-3年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開(kāi),總拆遷量將達(dá)到400萬(wàn)平方米,按1:3的安置比例計(jì)算,將帶來(lái)1200萬(wàn)平方米的市場(chǎng)需求量。市內(nèi)無(wú)法消化如此巨大的市場(chǎng)需求,這必將帶動(dòng)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化的發(fā)展。2001年12月份,四川建信置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同,其中一期用地400畝.2001年12月31日,建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信·奧林匹克花園”奧地利皇家管樂(lè)團(tuán)新年音樂(lè)會(huì),進(jìn)行了本項(xiàng)目第一次的形象宣傳,為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、推廣作了鋪墊。1.1.3地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于溫江縣,總占地1560畝,以江安河為界,地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn),其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線,東西兩側(cè)與華新國(guó)際和愛(ài)使房產(chǎn)的項(xiàng)目地塊為鄰,北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦、土地肥沃,相對(duì)落差在一米左右,現(xiàn)主要為農(nóng)田,其中零星分布著農(nóng)房和竹林,西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車(chē)道的水泥公路,路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右,沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。1。2項(xiàng)目地塊綜合開(kāi)發(fā)環(huán)境1.2.1自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越,江安河蜿蜒流淌,水質(zhì)較為清澈,沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團(tuán)共同構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。另外,地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道,但缺少獨(dú)特的人文景觀與歷史古跡。1.2。2交通條件項(xiàng)目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車(chē)道水泥路面鄉(xiāng)間公路,整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面,路況較差,較為泥濘、坑洼。項(xiàng)目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉——柳城公路,南側(cè)的光華大道正處于施工階段,尚未形成交通能力.政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路,目前尚未動(dòng)工。隨著本項(xiàng)目及區(qū)域其它項(xiàng)目的啟動(dòng),本項(xiàng)目地塊周邊交通狀況是非常良好的。1.2。3水、土地、空氣污染狀況項(xiàng)目地塊整體污染狀況小.江安河水質(zhì)較為清澈、流量大;土地平坦,幾乎均為農(nóng)業(yè)用地,西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài),污染小;光華大道的施工未對(duì)周邊環(huán)境造成明顯破壞,粉塵污染較低。從整體比較,本項(xiàng)目地塊污染狀況遠(yuǎn)比成都市區(qū)為輕,似有心曠神怡及有氧運(yùn)動(dòng)之美。1。2.4項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析項(xiàng)目地塊周邊居民以村民為主,服務(wù)業(yè)人口較少,居民世代為鄰,總體治安狀況較好。1.3項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析項(xiàng)目地塊周邊建筑以村民的房舍為主,以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn),以五至六層磚混建筑為主。1。4項(xiàng)目地塊周邊居民狀況項(xiàng)目地塊周邊居民以附近村民為主,農(nóng)業(yè)人口占絕對(duì)比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外,沒(méi)有其它類(lèi)型的居民,商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。1。5項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線(溫江段)一項(xiàng),路面現(xiàn)已推平,正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng).政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路,目前均未進(jìn)行施工。1.6項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況1。6.1商業(yè)設(shè)施地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少,地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館,在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”.地塊周邊缺少銀行,郵局等配套設(shè)施和娛樂(lè)場(chǎng)所。1.6.2生活設(shè)施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi),周邊沒(méi)有菜市場(chǎng)等生活配套設(shè)施。醫(yī)療教育設(shè)施附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院,康河村內(nèi)有個(gè)別個(gè)體診所,東面土龍公路一側(cè)有成都市獅馬路小學(xué)教育實(shí)驗(yàn)基地,星星外國(guó)語(yǔ)學(xué)校及四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。1。7項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析1.7。1優(yōu)勢(shì)分析土地平坦,自然條件優(yōu)越,適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)造良好的居住環(huán)境。項(xiàng)目規(guī)劃用地近1600畝,符合房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)的趨勢(shì),同時(shí)也給設(shè)計(jì)師留出了設(shè)計(jì)的空間,便于組團(tuán)的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。緊臨光華大道,距成都市區(qū)三環(huán)路僅8公里,交通條件極為便利。光華大道的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè)100米的綠化帶,不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離,也令回家成為一種享受。項(xiàng)目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來(lái)規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi),周邊均為成都市知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目地塊,區(qū)域含金量高,升值潛力大.未來(lái)區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競(jìng)爭(zhēng)力.便于與其它開(kāi)發(fā)企業(yè)合作共同營(yíng)造周邊配套,加速居住氣候的形成,同時(shí)避免重復(fù)投資帶來(lái)的重復(fù)性浪費(fèi).地塊內(nèi)有近三公里長(zhǎng)的河岸線,有利于打造生態(tài)河景;沿岸良好的茂密竹林,既有利于打造具有川西風(fēng)俗的景觀環(huán)境,又為開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省了營(yíng)造景觀綠化的成本;沿河的河漫灘有利于營(yíng)造親水的休閑空間。項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的處女地,開(kāi)發(fā)起點(diǎn)高,政府便于加強(qiáng)控制與規(guī)劃,令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一,可保持版塊形象的完整性?!白≡跍亟背啥挤慨a(chǎn)高層論壇會(huì)的召開(kāi),樹(shù)立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌,引起了市場(chǎng)的關(guān)注,為項(xiàng)目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開(kāi)發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件.本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之成都建信公司雄厚的資金實(shí)力背景和良好的政府資源背景,輔以“奧林匹克花園”良好的項(xiàng)目品牌和運(yùn)作模式,溫江縣政府將“建信·奧林匹克花園”項(xiàng)目列為溫江縣政府一號(hào)工程,都將進(jìn)一步加強(qiáng)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。1.7.2劣勢(shì)分析項(xiàng)目地塊面積大,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),投資成本大,資金回收慢.項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦,地塊內(nèi)的相對(duì)落差僅為1米左右,地勢(shì)缺少起伏,不利于營(yíng)造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性.地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差,光華大道西延線(青羊段)的施工尚未進(jìn)行,存在較大的變數(shù),若其建設(shè)滯后,將對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂(lè)等配套設(shè)施落后,居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成,不利于項(xiàng)目的推廣。“森宇音樂(lè)花園”距項(xiàng)目地塊較近,并先于本項(xiàng)目推出市場(chǎng),其價(jià)格定位較低,均價(jià)在1300元左右,若其推出后產(chǎn)品品質(zhì)與消費(fèi)者預(yù)期存在較大的差異,會(huì)大大損害溫江版塊房產(chǎn)項(xiàng)目的整體形象,不利于“奧園”項(xiàng)目的推廣。在相鄰本項(xiàng)目地塊附近圈地的開(kāi)發(fā)企業(yè),如華新國(guó)際、愛(ài)使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)動(dòng)作,造成本項(xiàng)目在營(yíng)造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢(shì)單力孤。第二章宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究本項(xiàng)目投資規(guī)模大,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),在項(xiàng)目投資、營(yíng)建、營(yíng)銷(xiāo)和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)必然會(huì)受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)宏觀面對(duì)本項(xiàng)目的影響程度,作出量化分析是非常困難的,本章我們將根據(jù)以下幾個(gè)不同的層面及角度對(duì)本項(xiàng)目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作定性研判:2。1國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對(duì)本項(xiàng)目的影響在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)減緩,一些權(quán)威結(jié)構(gòu)普通提出悲觀預(yù)測(cè)的時(shí)候,中國(guó)GDP在今年一季度增長(zhǎng)8。1%,需求方面,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.4%,消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10。3%,呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì),進(jìn)而亞洲開(kāi)發(fā)銀行4月19日也提出預(yù)測(cè),認(rèn)為中國(guó)和東南亞各國(guó)經(jīng)濟(jì)今年增速分別大7%和6%以上。目前觀察,國(guó)內(nèi)需求今年是上升趨勢(shì),物價(jià)也是穩(wěn)定的,只要各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性,內(nèi)需不會(huì)出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外需,最近,有越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為,世界經(jīng)濟(jì)尤其美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩慢將明顯影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)邱曉華認(rèn)為,國(guó)際需求將減少,國(guó)內(nèi)需求則會(huì)增加,二者相抵后,我國(guó)今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將相對(duì)平穩(wěn),增長(zhǎng)率保持在7%~8%之間,不會(huì)出現(xiàn)大起大落。與此同時(shí),據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查,一季度全國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)118.6,比上年同期提高3.4個(gè)百分點(diǎn),扣除季節(jié)因素與上季持平,特別是股份合作企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。我們認(rèn)為,整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)將突顯內(nèi)需為主格局,就目前的經(jīng)濟(jì)景氣狀況及今年的經(jīng)濟(jì)基本面而言是支持本項(xiàng)目的,但在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)注意到今年下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能放緩對(duì)內(nèi)需增長(zhǎng)的影響.2。2銀行利息及金融政策對(duì)本項(xiàng)目的影響從已發(fā)布的貨幣信貸情況中,今年一季度,人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策,供應(yīng)適度,落到了中央年初調(diào)整目標(biāo)13—14%之內(nèi),金融運(yùn)行平穩(wěn).國(guó)家貨幣政策委員會(huì)今年確定總的方針是,繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策,保持貨幣總量政策基本穩(wěn)定;靈活運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作,及時(shí)調(diào)節(jié)商業(yè)銀行流動(dòng)性;保持人民幣利率總水平穩(wěn)定,保持人民幣匯率基本穩(wěn)定;積極運(yùn)用信貸政策,促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整;促進(jìn)貨幣市場(chǎng)和醬市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè),從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看,短期內(nèi)我國(guó)銀行利息不會(huì)有上調(diào)的可能。因此,該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期內(nèi)依然會(huì)處于一個(gè)較為寬松有利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程,相關(guān)的配套資金及時(shí)到位,工程抵押貸款和消費(fèi)性按揭貸款總體上利率風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。2。3通貨膨脹因素對(duì)本項(xiàng)目的影響今年一季度居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲0。7%,物價(jià)總水平呈現(xiàn)出長(zhǎng)穩(wěn)中微漲之勢(shì)。其中,城市上漲0。6%,農(nóng)村上漲0.8%。從構(gòu)成看,上漲較快的項(xiàng)目主要是娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)項(xiàng)目和居住,同比分別上漲9。2%和2。4%,但食品價(jià)格下降1.6%.工業(yè)品出廠價(jià)格上漲0。8%,原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲2.9%。今年的物價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲,但漲幅不會(huì)太大,漲速也不會(huì)太快.由于物價(jià)水平總體比較平穩(wěn),對(duì)本項(xiàng)目的投資收益影響不會(huì)太大。但是原材料、燃料、動(dòng)力價(jià)格上漲較快可能會(huì)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用開(kāi)支,委托方應(yīng)注意把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏,合理控制成本。2。4固定資產(chǎn)投資對(duì)本項(xiàng)目的影響今年1—4月份國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)類(lèi)型累計(jì)完成投資4236億元,增長(zhǎng)16。5%,比去年同期高出7。2個(gè)百分點(diǎn),其中更新改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì):更新改造投資增長(zhǎng)24。8%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)22.8%,基本建設(shè)投資增長(zhǎng)12。1%。在固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中1-4月份,西部地區(qū)國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型投資672億元,同比增長(zhǎng)了26.2%,而東部和中部地區(qū)投資增速各比西部地區(qū)增速慢了7。9和12。9個(gè)百分點(diǎn)。在投資增長(zhǎng)中,有二個(gè)方面是值得關(guān)注的。一是新開(kāi)工項(xiàng)目和資金來(lái)源呈現(xiàn)了較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),在資金來(lái)源中,自籌資金增長(zhǎng)明顯,從自籌資金的較快增長(zhǎng)中可以看出,在加入世貿(mào)的壓力與政府鼓勵(lì)措施的共同作用下,擴(kuò)大更新改造投資在很大程度上已成為企業(yè)的一種自覺(jué)行為,這將促進(jìn)投資增長(zhǎng);而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)狀況則反映出整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日漸活躍。二是住房投資的增長(zhǎng)已經(jīng)連續(xù)數(shù)個(gè)季度保持在20%以上,由此也帶來(lái)了建材、裝修和家具市場(chǎng)的繁榮,人們的購(gòu)房觀念和行為也開(kāi)始從消費(fèi)向投資轉(zhuǎn)變。這與消費(fèi)信貸的發(fā)展有很大的關(guān)系.在去年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上,今年第一季度的信貸繼續(xù)大幅增長(zhǎng),成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展中的一個(gè)突出現(xiàn)象。這也是今年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升的一個(gè)重要因素。2。5消費(fèi)需求對(duì)本項(xiàng)目的影響改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最主要、最穩(wěn)定的推動(dòng)力量是消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。除個(gè)別年份,消費(fèi)增量占GDP增量的比重在60%左右來(lái)源于居民消費(fèi)的增長(zhǎng)和政府支出的擴(kuò)張.在總消費(fèi)中,居民消費(fèi)一直占80%左右,處于主導(dǎo)地位。今年4月份,國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì),當(dāng)月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2821億元,比上年同月增長(zhǎng)9.7,增幅比上年同期高0.6個(gè)百分點(diǎn),1-4月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12077億元,比上年同期增長(zhǎng)10。1%。今年1月1日開(kāi)始從三個(gè)方面增加工資,一是為機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元,二是給13個(gè)省634個(gè)縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠(yuǎn)地區(qū)津貼”,三是實(shí)施干部稱(chēng)職考評(píng),發(fā)放年終獎(jiǎng)。這次調(diào)整工資涉及4500多萬(wàn)人,增支800億元.增加800億元的工資,相當(dāng)于全國(guó)工資總額增另0。75個(gè)百分點(diǎn)左右。由于工資政策具有長(zhǎng)期效應(yīng),因此,這次調(diào)整工資將對(duì)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、強(qiáng)化內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用將產(chǎn)生重要影響.同時(shí)我國(guó)住房制度改革“九五”期間取得了突破性進(jìn)展,住房的貨幣化分配正在全國(guó)范圍逐步展開(kāi),去年全國(guó)首次出現(xiàn)了住房個(gè)人貸款超過(guò)開(kāi)發(fā)貸款的現(xiàn)象,國(guó)家計(jì)劃以高達(dá)1,000億銀行貸款扶持個(gè)人住消費(fèi)貸款,均將進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)需求。結(jié)論:從上述宏觀基本面分析,跨入2001年,中國(guó)房地產(chǎn)面臨發(fā)展的特殊機(jī)遇和挑戰(zhàn)。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中見(jiàn)暖,新的經(jīng)濟(jì)熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè),整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向支持本項(xiàng)目并有相當(dāng)?shù)睦帽尘?但是由于宏觀面特別是國(guó)際經(jīng)濟(jì)的不確定性因素,委托方在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中仍要密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)局勢(shì),根據(jù)形勢(shì)的變化預(yù)期,及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目動(dòng)作思路。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析3.1項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理3.1.1行政區(qū)劃溫江縣地處成都平原腹心,東臨成都市青羊區(qū),南鄰雙流縣,西接崇州市,北連郫縣,是成都的七個(gè)衛(wèi)星城市之一。溫江縣轄10鎮(zhèn)182個(gè)村,面積277.04平方公里,人口為30。56萬(wàn)??h城柳城鎮(zhèn)建成區(qū)面積12.4平方公里,人口數(shù)量為10萬(wàn)。東距成都19公里,南去雙流機(jī)場(chǎng)20公里,距將建的成都鐵路西站12公里。按成都市總體規(guī)劃,成都市將逐步撤縣建區(qū)。今年1月1號(hào),新都縣成為第一個(gè)撤縣建區(qū)的試點(diǎn)衛(wèi)星城市。據(jù)可靠消息,成都南的華陽(yáng)和成都西的溫江可望成為第二批撤縣建區(qū)城市,并將由此在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,城市總體規(guī)劃等方面獲得快速發(fā)展.3.1.2自然地理素為“天府之國(guó)”的膏腴之地、享有“金溫江"之美譽(yù)的溫江縣屬岷江水系都江堰自然灌溉區(qū),境內(nèi)平疇沃野,物產(chǎn)豐富,氣候溫和,雨量充沛,土地肥沃,四季常青,年平均氣溫15.8℃,年降水量966.1毫米;境內(nèi)觀賞植物資源豐富,縣內(nèi)河流十分發(fā)達(dá).境內(nèi)有4條大河:金馬河、楊柳河、江安河、清水河以及其支流。1996年以來(lái),溫江共投入建設(shè)資金17。2億元,自然生態(tài)得到了進(jìn)一步改善,生態(tài)環(huán)境指標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展。片區(qū)16個(gè)生態(tài)環(huán)境指標(biāo)全部達(dá)到國(guó)家二類(lèi)地區(qū)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),全縣林木覆蓋率14。9%,高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)近5個(gè)百分點(diǎn).城鎮(zhèn)大氣環(huán)境質(zhì)量、城鎮(zhèn)噪聲狀況、水環(huán)境質(zhì)量等均達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。溫江縣具有“一小"——幅員面積只有277平方公里,“二少”-—總?cè)丝谥挥?0萬(wàn)人,“三近”--距成都市區(qū)只有18公里,“四平”-—境內(nèi)地勢(shì)為無(wú)山無(wú)丘的平原沃野等顯著特點(diǎn)。3。2項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3.2。1國(guó)民經(jīng)濟(jì)2000年,溫江較好的保證了全年目標(biāo)任務(wù)的完成和“九五”計(jì)劃的實(shí)現(xiàn),再次被評(píng)為全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力“十強(qiáng)縣",并升至第七位,為全縣實(shí)施“十五”計(jì)劃,大力推進(jìn)溫江跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。表二:2000年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位實(shí)績(jī)同比增減(±%)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值萬(wàn)元36209611.6人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值元1185611.3第一產(chǎn)業(yè)增加值萬(wàn)元479773.2第二產(chǎn)業(yè)增加值萬(wàn)元18923013.9第三產(chǎn)業(yè)增加值萬(wàn)元12488910。1全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元81182-0.4外貿(mào)進(jìn)出口總額萬(wàn)美元219018。3社會(huì)消費(fèi)品零售總額萬(wàn)元1923311.4職工年均工資元1095719.5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元730310。8農(nóng)民人均純收入元30925.3年末存款余額萬(wàn)元29136411.6年末貸款余額萬(wàn)元177057-3.33.2.2對(duì)外開(kāi)放溫江主要推進(jìn)“一園兩區(qū)建設(shè)"(海峽兩岸科技園、衛(wèi)星城經(jīng)濟(jì)區(qū)、金馬旅游區(qū))和五大開(kāi)發(fā)(工業(yè)開(kāi)發(fā)、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)、衛(wèi)星城開(kāi)發(fā)、旅游開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)),外向型經(jīng)濟(jì)格局初步形成。目前,全縣共引進(jìn)各類(lèi)企業(yè)600家。其中,引進(jìn)三資企業(yè)135家,總投資5.2億美元,協(xié)議外資4。97億美元,三資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2.5億元,位居全省第一位。3.2。3城鄉(xiāng)建設(shè)溫江縣體育設(shè)施較為齊備,具體育場(chǎng)館一個(gè);2000年溫江縣體育事業(yè)財(cái)政投入為45萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)114.2%.金融機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá).全縣農(nóng)村有9個(gè)鎮(zhèn)為省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)。全縣初步形成以衛(wèi)星城為中心,道路為紐帶,小城鎮(zhèn)為主體,中心村為基點(diǎn),城鄉(xiāng)一體化生態(tài)型中等城市的格局。3.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位當(dāng)前,溫江正處在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期,聚人氣、造聲勢(shì),提高知名度、美譽(yù)度,穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè),長(zhǎng)足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟(jì),活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略.圍繞這一目的,溫江縣政府已先期策劃實(shí)施了“住在溫江”活動(dòng),并取得了成功使包含本項(xiàng)目在內(nèi)的近十個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目得以實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。第二步是塑造“吃在溫江”擬以“美食在溫江"的概念為基礎(chǔ)自然演繹.第三步是“樂(lè)在溫江",這是溫江第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的完整定位,其內(nèi)涵是溫江第三產(chǎn)業(yè)的整體蓬勃發(fā)展,使溫江成為都市人娛樂(lè)、休閑等時(shí)尚消費(fèi)的理想之所。完成圍繞“人"的“三步走”戰(zhàn)略,切實(shí)營(yíng)造起人氣、商氣,推動(dòng)全縣第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動(dòng)和全面發(fā)展。3。4項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況3.4。1人文歷史溫江縣為古蜀國(guó)領(lǐng)域,相傳為魚(yú)鳧王都,境內(nèi)猶存柏灌王墓,魚(yú)鳧王墓和魚(yú)鳧王都遺址,迄今已有4000多年的歷史。西魏恭帝二年(公元255年)始置溫江縣.改革開(kāi)放以來(lái),溫江縣先后被確定為成都市第一個(gè)衛(wèi)星城、省市小康縣建設(shè)試點(diǎn)、省“一條線"經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)縣、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)、省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)、省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)和國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣。1997年2月,被省委、省政府命名為四川省第一個(gè)“小康縣”。3。4.2項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況休閑旅游好去處在溫江,無(wú)論訪古尋幽、休閑度假,賞花品茗啖佳肴,都能找到滿意的去處。若想尋古之幽思,有古跡大乘院,陳家桅桿、古蜀國(guó)魚(yú)島鳧城遺址、魚(yú)鳧王墓、柏灌王墓等豐富燦爛的魚(yú)鳧文化;田野里那一塊塊綠“地毯”,一道道翠色“屏風(fēng)"一團(tuán)團(tuán)蔥籠竹木,秀麗的景色,清新的空氣,處處是濃蔭遮蔽花香四溢的農(nóng)家樂(lè),在這里賞花品茶,休閑娛樂(lè),嘗農(nóng)家風(fēng)味,飲鄉(xiāng)村美酒,會(huì)給人難忘的享受;此外還有“東方幸運(yùn)城”“花圃農(nóng)莊”“華亨酒店”“柳城賓館”等綜合性旅游地,展現(xiàn)出溫江縣休閑旅游的蓬勃生機(jī)。金馬太極地旅游區(qū)金馬太極地旅游區(qū)位于溫江縣金馬鄉(xiāng)境內(nèi),距成都市區(qū)26公里,面積1500多畝,是一個(gè)新開(kāi)發(fā)的平原田園式旅游區(qū).擬建成一個(gè)融現(xiàn)代氣派、民族風(fēng)格和川西平原特色為一體的吃住行游購(gòu)?qiáng)示C合配套的具有旅游觀光、度假、娛樂(lè)、健身等多功能的綜合性景點(diǎn)。金馬溫泉早在清乾隆年間,溫江就有“南郭溫泉”的記載。今年4月,在距金馬旅游區(qū)1。5公里處成功鉆探出溫泉,填補(bǔ)了成都平原沒(méi)有溫泉的空白,被譽(yù)為“成都平原第一泉”?!暗谝蝗?的鉆探成功,給溫江旅游帶來(lái)了新的亮點(diǎn),使溫江再次成為游人關(guān)注的熱點(diǎn).這一溫泉井底溫度63oC,井口溫度46oC,日出水量6600立方米,開(kāi)采年限幾達(dá)100年以上,水質(zhì)優(yōu)良,鍶含量居全市溫泉之首,極具醫(yī)用、浴療特性.同時(shí),與溫泉一隅之隔的金馬旅游區(qū)溫江水上世界、金馬娛樂(lè)大世界、成都國(guó)際賽馬場(chǎng)、溫江金馬奇特城、快慢速賽車(chē)廣場(chǎng)已建成營(yíng)運(yùn),還有風(fēng)格各異的別墅群、度假村,均因溫泉的開(kāi)發(fā)而更添風(fēng)采。陳家桅桿這座坐落于溫江縣壽安鄉(xiāng)天鵝村的迷宮式清代古宅,因宅前豎有雙斗石桅桿的功名標(biāo)志,故被當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng)“陳家桅桿”,系翰林陳宗典父子于清同治三年(1863)所造,歷時(shí)8年,傾注匠心。陳家桅桿具有“小橋、流水、人家”的情調(diào)。其四面溪水環(huán)繞,風(fēng)景別致。門(mén)前的雙斗石桅桿巍然屹立,氣勢(shì)雄偉,院前照壁橫陳,八字粉墻分列兩旁,墻上鐫刻有浮雕石刻及鏤空的“福”、“壽”兩字和蝙蝠等,圖案精湛;黑漆卷拱重檐大龍門(mén),上有花鳥(niǎo)彩繪,十分逼真,光耀奪目.在建筑大師徐尚志、古建專(zhuān)家古家南、風(fēng)景園林專(zhuān)家熊世堯、建設(shè)部專(zhuān)家錢(qián)震岳、李素樂(lè)、古民居學(xué)者季富政等專(zhuān)家學(xué)者的眼里,陳家桅桿是一個(gè)“活生生的民間文化博物館”.西南花木第一縣溫江是國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū),素有花木之鄉(xiāng)的美譽(yù),有著悠久的花木種植歷史,是川西園林之母和川派樹(shù)樁盆景的發(fā)祥地之一?,F(xiàn)已發(fā)展成西南地區(qū)最大的花木生產(chǎn)基地,共有花木3萬(wàn)多畝,占成都花木總量的50%以上,是“四川省重點(diǎn)花木市場(chǎng)和花木產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)縣”.別具特色的溫江花木沿著產(chǎn)業(yè)化道路不斷發(fā)展壯大,已經(jīng)形成規(guī)模化、商品化和專(zhuān)業(yè)化。主要有紫薇、雪松、銀杏、桂花、廣玉蘭、深山含笑、羅漢松等綠化觀賞花木2000多種;古老蒼勁的川派樁頭盆景更是一絕,具有很高的美化欣賞價(jià)值。種花木、靠技術(shù)。作為全國(guó)最大的花木集散地之一,現(xiàn)有交易服務(wù)帶1萬(wàn)余畝,交易區(qū)4個(gè),門(mén)市300個(gè),花木產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)北京、廣州、昆明等地。每年銷(xiāo)量近2000車(chē)皮,銷(xiāo)售額達(dá)到1億元.花木產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既是形成了優(yōu)美的城市生態(tài)環(huán)境,又取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益.1.5項(xiàng)目區(qū)位道路與交通狀況溫江縣城內(nèi)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò),全縣公路總里程354公里,其中一級(jí)公路32.8公里,二級(jí)公路78.1公里,三級(jí)公路60。8公里,四級(jí)公路182.3公里.目前溫江雖然村村通公路,但溫江的骨干交通大道卻只有成—溫—邛路一條與成都相連。而成都至溫江1。8萬(wàn)輛的日均車(chē)流量已使成溫通道接近飽和。開(kāi)辟新的成溫通道已成為溫江經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新跨越的“必由之路”。溫江縣距成都市區(qū)僅10公里12分鐘車(chē)程,緊靠新成溫公路快速通道,成都繞城高速公路穿越其中。擬于明年5月全面完成的連接成都市中心的高等級(jí)公路三條:一是連接西延線和成灌高速路;二是連接成都繞城高速公路和飛機(jī)制造公司(132廠);三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。另外,溫江縣準(zhǔn)備再修建三條與成都相連的主干道:第一條是從光華村穿二環(huán)路到溫江柳城的長(zhǎng)12.5公里的快速通道—-光華大道;第二條是正在規(guī)劃中的從成都—黃田壩—永寧-溫江,第三條是從大石西路-機(jī)投—溫江。項(xiàng)目所在地涌泉鎮(zhèn)占地21。3平方公里,距三環(huán)路僅8公里,與青羊區(qū)僅一線之隔.總長(zhǎng)12.5公里、預(yù)計(jì)投資1.3億、雙向8車(chē)道的光華大道西延線青羊段將由青羊區(qū)與溫江縣政府共同投資修建。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與溫江縣的交界點(diǎn),止于柳城大道,全長(zhǎng)12.5公里,貫穿溫江國(guó)家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。待2003年此路修通,從涌泉鎮(zhèn)進(jìn)入市中心僅7分鐘車(chē)程,距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅10公里.與境內(nèi)的向陽(yáng)路、溫雙路、土龍路、公金路形成了發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò),這將為整個(gè)溫江房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施,極大地改善溫江招商引資環(huán)境,加快溫江城市化進(jìn)程,使之成為成都市區(qū)向外輻射的居住、休閑、娛樂(lè)和旅游熱點(diǎn)。3。6項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況城市建設(shè)溫江的城市建設(shè)目標(biāo)是要建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的花園城市。位于成都平原腹心地帶的溫江,岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。溫江要利用這些豐富的水利資源“引水入城”,讓城區(qū)有寬闊的水景,目前縣政府正擬投資上千萬(wàn)元整治城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的占地167畝的溫江公園,讓公園完全開(kāi)放,提升溫江縣的形象,并使周邊成為溫江的最佳居住區(qū)域。同時(shí),溫江將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢(shì),在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化,并準(zhǔn)備利用這6萬(wàn)畝苗木建成西部森林生態(tài)園。溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)概況目前溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)基本屬于本地地產(chǎn)商所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán),其總體情況為:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體為本地消費(fèi)者,付款方式單一.比如位于城中心的“金桂花園"和某沿街商住樓,其公寓單套建筑面積在80m2-150m2之間,較好樓層的銷(xiāo)售單價(jià)為900元/m2左右,必須采用一次性付款的方式。銷(xiāo)售情況較好,130m2以下的戶型都已基本售完,150左右的戶型剩余量較大,總體上已銷(xiāo)售量已分別達(dá)到70%和80%。3.7項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況3。7.1.能源狀況電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座,110KV變電站2座;有各級(jí)輸電線路51條,其中110KV輸電線路4條,35KV線路6條,10KV線路41條;共有小水電站10個(gè),總裝機(jī)容量8170KW;日供電量為206KWH。形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu),開(kāi)環(huán)運(yùn)行"的配網(wǎng)框架。天然氣狀況天然氣主管道92。3公里,日供氣能力22萬(wàn)立方米。3.7.2.通訊狀況總裝機(jī)容量達(dá)6.6萬(wàn)戶,并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和成都—溫江SDH高速傳輸網(wǎng)和DDN數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng).移動(dòng)通信方面,有GSM網(wǎng)一個(gè),900MNZ基站21個(gè),能同時(shí)容納30000部手機(jī)同時(shí)通話。3.7。3.教育條件境內(nèi)具有各類(lèi)學(xué)校(含成教)78所,其中大中專(zhuān)院校11所;在校學(xué)生人數(shù)為4。6萬(wàn)人。建平雙語(yǔ)學(xué)校、新世紀(jì)外語(yǔ)學(xué)校和溫江中學(xué)等都在成都享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育,也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓(xùn)各類(lèi)人才。3.7.4.醫(yī)療條件全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)22個(gè),有成都市第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)7個(gè)。3。8項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃溫江縣按照國(guó)家建設(shè)部對(duì)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)工作的部署和要求,從溫江縣的實(shí)際出發(fā),堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心,農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ),農(nóng)村工業(yè)化為主導(dǎo),基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為手段,加快“一園兩區(qū)“的建設(shè),合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心,小城鎮(zhèn)為依托,中心村和農(nóng)村聚居點(diǎn)為基點(diǎn)的新型城鄉(xiāng)體系.實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、以點(diǎn)帶面、梯次推進(jìn),到2005年,鄉(xiāng)村城市化各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家建設(shè)部要求,建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式.3.9項(xiàng)目區(qū)位綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值分析3.9.1有利因素自然環(huán)境優(yōu)越“上風(fēng)上水”的溫江占據(jù)了作為生活居家之所的“天時(shí)"和“地利”.除了具有天府之國(guó)溫潤(rùn)的天氣之外,其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹(shù)木花草等自然條件,強(qiáng)于成都市及成都東、南、北幾個(gè)方向的區(qū)縣.優(yōu)越的自然環(huán)境是溫江作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地的一大優(yōu)勢(shì).土地資源豐富,可進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)溫江基本上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的處女地,易找到大塊適合開(kāi)發(fā)的土地,加之溫江政府對(duì)招商引資的注重,因此,溫江是成都近郊適合開(kāi)發(fā)“第一居所”的一塊寶地。而且,目前在溫江可拿到一手地,地價(jià)相對(duì)便宜.溫江豐富的土地資源有利與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的成片開(kāi)發(fā),帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模效益。文化附加價(jià)值高溫江相傳是4000多年前古蜀國(guó)魚(yú)鳧王都的所在地.古魚(yú)鳧文化是溫江的金字招牌,是一筆難以估量的無(wú)形資產(chǎn).此外,水文化是溫江的文脈,古老的川西習(xí)俗與文化至今仍隨處可見(jiàn),形成了其獨(dú)有的文化優(yōu)勢(shì)。一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施溫江縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前溫江縣居住人群的需要,并且在成都的各郊縣中位列前沿.政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重視與大力促進(jìn)溫江縣政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重視程度高,不僅給予了各項(xiàng)優(yōu)惠政策,而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程。規(guī)劃后的交通狀況良好溫江縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路,將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)——通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向成都和周邊郊縣的干線,勢(shì)必提升溫江的綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值。3。9.2不利因素成都市向東向南發(fā)展對(duì)溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響成都市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所吸引;而對(duì)溫江地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的宣傳只能有當(dāng)?shù)卣畞?lái)完成,其力度的不足導(dǎo)致宣傳的效果的不明顯。因此,要使得消費(fèi)者對(duì)溫江房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。華陽(yáng)、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對(duì)溫江房地產(chǎn)的沖擊華陽(yáng)、龍泉、中和等郊縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模,其交通和生活配套更為完善,并且成都市消費(fèi)者對(duì)華陽(yáng)的認(rèn)知程度比對(duì)溫江更加深刻。同是成都近郊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng),華陽(yáng)目前占據(jù)相對(duì)有利的地位。交通道路建設(shè)中的不確定因素本項(xiàng)目緊鄰的光華大道溫江段的修建已經(jīng)開(kāi)始,但是直接影響本項(xiàng)目與成都通行的光華大道青羊段的開(kāi)工與通車(chē)時(shí)間尚難以確定。開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的把握具有不確定性溫江開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的不確定性導(dǎo)致了各開(kāi)發(fā)商雖已經(jīng)在溫江圈地,但大多仍在等待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī).本地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響溫江本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量有限,需求的層次較低.新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目與其原有的樓盤(pán)相比品質(zhì)上具有較大的跨越。消費(fèi)者對(duì)于突然提升品質(zhì)樓盤(pán)的接受會(huì)需要一定的時(shí)間。開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)溫江現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚,經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)使其大多都進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā).相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場(chǎng)條件下可能會(huì)形成惡性競(jìng)爭(zhēng),影響項(xiàng)目的贏利。規(guī)?;木幼…h(huán)境尚未形成各開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了土地的購(gòu)買(mǎi)但已經(jīng)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的并不多;而完全依靠政府行為無(wú)法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境.因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時(shí)還不具有規(guī)?;木幼…h(huán)境。第四章成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀研究成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況及市場(chǎng)特征,對(duì)項(xiàng)目可行性作區(qū)域性研判。4.1房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況,相反走出一條相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。歷史數(shù)據(jù)分析,1990年成都房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為2.13億元,占當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的1.1%,經(jīng)過(guò)90年代十年的快速發(fā)展,行業(yè)發(fā)展速度幾乎兩倍于全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,到1990年全市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)36.34億元,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3。1%,突破了3%的總要產(chǎn)業(yè)分界點(diǎn),確立了成都房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。尤其值得注意的是,住宅業(yè)逐漸扮演者成都房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)角色:1998年全市完成住宅建設(shè)投資70.9億元,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.02個(gè)百分點(diǎn);1999年全市完成住宅建設(shè)投資82。。98億元,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn);2000年完成住宅建設(shè)投資達(dá)119。99億元,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn).隨著房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重日益增加,成都市政府及各區(qū)政府充分意識(shí)到城市經(jīng)營(yíng)的重要性,積極“造市”,相繼出臺(tái)各種相關(guān)配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。4。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁從投資增占速度情況看,成都市房地產(chǎn)業(yè)投資在1992—1995年期間,歷經(jīng)了一個(gè)高速發(fā)展的重要時(shí)期:1992年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額9.44億元,于1991年相比增長(zhǎng)204.5%;1995年投資額為54。5億元,增長(zhǎng)率為61。5%。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設(shè)、天府廣場(chǎng)拆遷等一系列的重點(diǎn)工程建設(shè)為契機(jī),成都市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎(chǔ)性發(fā)展.1996-1999年,成都房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展階段.隨著成都市住房制度改革的不斷深化,1998年底取消福利分房制度,實(shí)行并鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款,消費(fèi)結(jié)構(gòu)從集團(tuán)性消費(fèi)向散戶時(shí)代全面過(guò)渡,市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化.2002年,在國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下,成都房地產(chǎn)全年新開(kāi)工商品房面積達(dá)769。46萬(wàn)平方米,比上年相比,凈增加176.01萬(wàn)平方米,增幅達(dá)9。7%,全年完成投資129.16億元,名列各項(xiàng)投資增幅榜首,在連續(xù)九年增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高,從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講,成都已成為我國(guó)西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一片熱土。4.3住宅開(kāi)發(fā)份額不斷擴(kuò)大隨著福利分房制度的取消,開(kāi)發(fā)商紛紛擴(kuò)大住宅開(kāi)發(fā)份額。2000年成都使住宅開(kāi)發(fā)投資86.76億元(含經(jīng)濟(jì)適用房),與上年相比增長(zhǎng)56.6%,占開(kāi)發(fā)總投資比重從1999年58.9%上升為67.2%,尤其是于98年相比住宅比重攀升幅度達(dá)10.3個(gè)百分點(diǎn)。從住宅開(kāi)工規(guī)模來(lái)看,2000年開(kāi)工面積為1244.39萬(wàn)平方米,其中新開(kāi)工規(guī)模667萬(wàn)平方米,比去年同期相比分別增長(zhǎng)24%和32.6%.住宅新開(kāi)工規(guī)模已占上平房新開(kāi)規(guī)模的86。7%,由此反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅消費(fèi)市場(chǎng)看好的信心較強(qiáng)。4.4規(guī)模開(kāi)發(fā)出現(xiàn)端倪,開(kāi)發(fā)企業(yè)效益提高隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟,以規(guī)模開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營(yíng)策略已出現(xiàn)端倪.2000年成都商品房新開(kāi)工面積平均規(guī)模為32467平方米,與1999年相比新開(kāi)工面積平均規(guī)模增加了3306平方米,特別是在成都花園、萬(wàn)科城市花園、中海名城、蜀風(fēng)花園城等一批大規(guī)模項(xiàng)目啟動(dòng)的示范效應(yīng)下,強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合聯(lián)手開(kāi)發(fā),依托品牌、質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額已成為成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的顯著特征。與此同時(shí),由于城市居民住宅消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大,企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的逐步改善,2000年成都開(kāi)發(fā)也全年實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售收入87。74億元,其中住宅62.86億元,與上年相比分別增長(zhǎng)21。4%和11.1%,全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2.28億元,較上年增長(zhǎng)58.3%,虧損企業(yè)從99年的210家,減少到201家,開(kāi)發(fā)企業(yè)總體效益提高。4.5商品房銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng),但增長(zhǎng)趨緩,房?jī)r(jià)趨于下降盡管從2000年成都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的快報(bào)數(shù)據(jù)中,我們可以計(jì)算出一個(gè)很刺眼的負(fù)增長(zhǎng),即2000年全全市商品房銷(xiāo)售僅為63。50億元,比1999年下降6。9%,但是出辦公樓和商業(yè)用房銷(xiāo)售面積與上年基本持平外,住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)3.98%.2000年成都商品房每平方米平均售價(jià)為1804元,比上年下降2.1%??紤]統(tǒng)計(jì)口徑原因,我們認(rèn)為商品房銷(xiāo)售額及上品方銷(xiāo)售面積今后仍將穩(wěn)步增加,但商品房?jī)r(jià)格總體水平穩(wěn)中趨于下降.4.6開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善成都目前的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)規(guī)模仍與市場(chǎng)需求不能緊密結(jié)合,高檔住宅2000年銷(xiāo)售下降18.1%的基礎(chǔ)上,2000年開(kāi)始出現(xiàn)下滑趨勢(shì),而新開(kāi)工面積卻增長(zhǎng)20。7%.委托方應(yīng)高度重視這一情況,增強(qiáng)決策的科學(xué)性減少盲目性。4.7空置總量與空置面積上升成都商品房空置總量從1998年大幅度減少后,有逐年增加到152.3萬(wàn)平方米.空置率也從98年9。3%上升到2000年的11.0%。空置總量與空置率同步上升,對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種潛在的危險(xiǎn).4.8土地政策購(gòu)置面積增勢(shì)較猛受政策性變動(dòng)因素的影響,2000年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)土地購(gòu)置增勢(shì)較猛,全年購(gòu)置土地面積612。18萬(wàn)平方米,支付土地購(gòu)置費(fèi)用33。37億元,與上年相比分別增長(zhǎng)71.3%和67.8%。二級(jí)市場(chǎng)土地資源規(guī)模的迅速擴(kuò)大,一方面為今后商品房開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ),一方面也預(yù)示著今后潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).附表:1996—2000年成都市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表三:成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年份/指標(biāo)1996年1997年1998年1999年2000年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(萬(wàn)元)869335610070260110259481190032513100000房地產(chǎn)業(yè)值(萬(wàn)元)184401229556321716363394432300房地產(chǎn)業(yè)值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比率2。122.282。93。13.3房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)本年投資完成額(萬(wàn)元)6843797301477996759396651290000#住宅372592349139455224554029890300商品房施工面積(萬(wàn)m2)1046。521103。851141。331326.831421。22#住宅730。13726.52775.421003。571156。04商品房竣工面積(萬(wàn)m2)372.1359.9303。65375.18427。84商品房銷(xiāo)售額(萬(wàn)m2)3247884419534971736682642635000#住宅272554352990431416544288508000商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)m2)231。09292.42331.61370。5380。22#住宅208.43262。42310。92336。91350.22個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房比率(%)6968。871。7782。881。1商品房空置面積(萬(wàn)m2)105.36170。87110.77136。54129。32#住宅82.42122.3761.9985。987.97成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)情況對(duì)比表年份/指標(biāo)1996年1997年1998年1999年2000年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(萬(wàn)元)11.611.510.110。210.8本年投資完成額(萬(wàn)元)25.56.79.517.537.5#住房16。91-6。3830。3821。760.69商品房施工面積(萬(wàn)m2)18.75.53。3916。257。11#住房15。9-0。56.7329。4215。19商品房竣工面積(萬(wàn)m2)33.614。4—20.3731.674。7商品銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)59。136。111。338。8—6。9商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)m2)8026。513.411.72.7#住房78。7125。918。488。363.984.9成都房地產(chǎn)市場(chǎng)展望隨著成都市政建設(shè)的高速推進(jìn)和城市化進(jìn)程的快速發(fā)展,加之深化房改,刺激國(guó)內(nèi)需求、西部大開(kāi)發(fā)等宏觀的背景,對(duì)于成都而言,我們有理由相信,正如投資額的大幅增加顯示了投資者的信心,在未來(lái)的五到十年的時(shí)間里,成都房地產(chǎn)業(yè)仍將獲得進(jìn)一步的快速發(fā)展,其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的先導(dǎo)型租用越來(lái)越民縣,并最終成為成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然由于今年上市數(shù)量的逐年累計(jì)增大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇是必然的,從推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程來(lái)看,企業(yè)戰(zhàn)略種族與整合是必經(jīng)之路。以往,誰(shuí)有資金誰(shuí)就可以踏入房地產(chǎn)這個(gè)門(mén)檻,市場(chǎng)的準(zhǔn)入度較低,各家的投入產(chǎn)出效益都不高。目前,成都已涌出業(yè)績(jī)矚目的大型開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司,象萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中海外、萬(wàn)科等,他們對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展起到了良性刺激作用。我們認(rèn)為,將來(lái)市場(chǎng)真正的競(jìng)爭(zhēng)存在于大集團(tuán)公司之間,而他們競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)更集中于市場(chǎng)占有率及籌資能力這兩個(gè)方面。對(duì)于項(xiàng)目的投資的決策時(shí)點(diǎn)而言,可以得出初步結(jié)論:本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)順應(yīng)了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),具備長(zhǎng)期利好的宏觀市場(chǎng)背景支持.本項(xiàng)目的關(guān)鍵在于需求的把握和市場(chǎng)的創(chuàng)新,以及企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。第五章市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議5.1消費(fèi)者特征分析5.1.1消費(fèi)能力據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù):2001年成都市居民人均可支配收入首次突破8000元大關(guān),達(dá)到8128.39元,較2000年同期增長(zhǎng)6.3%。行業(yè)、教育、年齡、工資外收入是影響收入差距的四大重要因素。隨著社會(huì)的發(fā)展,傳統(tǒng)收入分配格局在新經(jīng)濟(jì)的背景下有了新的變化.產(chǎn)業(yè)之間的收入距離較往年尤甚,據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:科技金融與保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、通信、電力、煤氣及水等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)和壟斷行業(yè)的職工收入排位靠前.職工收入最低的三個(gè)行業(yè)為:社會(huì)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、采掘業(yè)。5.1.2年齡結(jié)構(gòu)主要分為青年消費(fèi)者(25周歲以下)、中青年消費(fèi)者(25~35歲)、中年消費(fèi)者(35~45歲)、老年消費(fèi)者五大群體,其所占比例分別為28%、37%、18%、10%、和7%。5.2消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu)可分為市內(nèi)消費(fèi)者與市外消費(fèi)者兩大類(lèi)型。目前外地消費(fèi)者都占有四成左右的比例。那些長(zhǎng)期在成都工作、經(jīng)商、生活的外來(lái)群體,無(wú)論從生活習(xí)慣,做事風(fēng)格都已融入了成都這個(gè)大家庭。另外,從成都市房地產(chǎn)需求調(diào)查統(tǒng)計(jì)中得知,外地接受調(diào)查者占有超過(guò)三成的比例??梢?jiàn),外地者已成為一支不容忽視的重要力量。5.3消費(fèi)者心理習(xí)慣特征除去價(jià)格、位置、交通等傳統(tǒng)因素外,戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境、運(yùn)動(dòng)休閑、教育設(shè)施、物管、配套均是影響消費(fèi)者購(gòu)房的主要因素.具一定規(guī)模的低層和高層復(fù)合建筑和低密度底層建筑小區(qū)有較多選擇,對(duì)物業(yè)類(lèi)型的選擇多傾向于多層和低層住宅,電梯物業(yè)尤其是小高層住宅日漸受青年白領(lǐng)一族的青昧.小區(qū)配套中商場(chǎng)、超市、銀行、醫(yī)院、教育等配套設(shè)施是消費(fèi)者的首選,寬帶網(wǎng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、單元防盜門(mén)也越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的重視。隨著人民居住水平的提高,大規(guī)模的生活居信小區(qū),景觀、綠化以及人與景觀的交融互動(dòng)是市場(chǎng)追求的熱點(diǎn)。目前,住房已不僅僅停留于滿足單一的居住功能,更加注重產(chǎn)品的功能與外延,“買(mǎi)房更是買(mǎi)一種生活方式”受到消費(fèi)者的認(rèn)同。生活質(zhì)量的提高、生存壓力的增大以及對(duì)健康的追求,消費(fèi)者渴望運(yùn)動(dòng)與健康,渴望人與人之間的交流,從我們所掌握的調(diào)查表統(tǒng)計(jì)得知:有45.5%的消費(fèi)者希望小區(qū)內(nèi)具有良好的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境。5.3成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求特征5.3.1消費(fèi)者對(duì)方位的選擇分析從目前市場(chǎng)供應(yīng)與消費(fèi)情況分析,選擇在西、南和市中心購(gòu)房的消費(fèi)者排在前三位。其中西南以占1/3強(qiáng)的比重排在首位,且兩次房交會(huì)的總體成交量和所占成交比重變化不大;南面與市中心的房產(chǎn)成交量從排位上看,兩次房交會(huì)位次與比例剛好對(duì)換;秋季房交會(huì)東面房產(chǎn)成交比例沒(méi)有變化,所占比例最小. 5.3.3消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇從春秋兩季房交會(huì)商品住宅分環(huán)域成交狀況統(tǒng)計(jì)圖中可以看出:二環(huán)外的商品房以占成交量一半左右的比例高居首位;郊縣房產(chǎn)成交量大副上升,增加了十個(gè)百分點(diǎn);一環(huán)內(nèi)房產(chǎn)成交量增副為七個(gè)百分點(diǎn);一至二環(huán)商品房成交量大副下降,將幅為十四個(gè)百分點(diǎn)。郊縣商品房成交量放大的原因是:總體原因與二環(huán)外相似,但相對(duì)而言,郊縣房產(chǎn)的價(jià)格更是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),升值潛力更大。距離因素及其帶來(lái)的時(shí)間或成本和交通費(fèi)用成本是制約其大幅增長(zhǎng)的瓶領(lǐng).郊縣房產(chǎn)的大幅增長(zhǎng)還不止表現(xiàn)為房交會(huì)上的2%到12%的增加,更多的郊縣房產(chǎn)更傾向于立足本地市場(chǎng)的開(kāi)拓和開(kāi)發(fā)商自我的營(yíng)銷(xiāo)。雖然成都城區(qū)消費(fèi)者的日益增多促使開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重在房交會(huì)的展示,但由于房交會(huì)展場(chǎng)面積的限制及開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)思路的局限等因素,實(shí)際郊縣房產(chǎn)的增幅數(shù)量還會(huì)更大。3)購(gòu)房者接受的產(chǎn)品類(lèi)型從市場(chǎng)需求看:多層住宅占59.60%、電梯住宅占24.20%、別墅項(xiàng)目占6。20%。4)對(duì)產(chǎn)品戶型的需求2001年成都戶型面積需求的主流區(qū)間集中在90~150m2之間,主要戶型為三室兩廳雙衛(wèi)。面積與戶型均與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流戶型保持一致。該區(qū)間成交量占兩屆房交會(huì)總成交量的57%.150m2以上的戶型成交量占全年總成交量的17%。90m2以下的小戶型商品房有較為明顯的變化:70~90m2的戶型成交比例從春交會(huì)期間的17%下降到秋交會(huì)期間的14%,總體成交比例為145)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的需求2001年兩屆房交會(huì)成交的商品房以單價(jià)2000~3000元/m2區(qū)間為主,總體需求趨勢(shì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。該單價(jià)區(qū)間的商品房在秋交會(huì)成交比例比春交會(huì)上漲了7個(gè)百分點(diǎn),共占總成交量的48。8%.與此對(duì)應(yīng),單價(jià)2000元/m2以下的商品住房則在秋交會(huì)期間比春交會(huì)的成交比例下降了7個(gè)百分點(diǎn).值得關(guān)注的是,3000元/m2以上單價(jià)的商品房需求持續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭,與2000年秋交會(huì)相比,2001年春交會(huì)該區(qū)間的商品房成交比例大幅上升了12個(gè)百分點(diǎn),2001年秋交會(huì)期間保持了同樣的成交比例27%.該單價(jià)區(qū)間商品房的表現(xiàn)不俗,與成都目前二次置業(yè)者較多,且對(duì)住宅綜合品質(zhì)的要求日益增高趨勢(shì)較為吻合.從總價(jià)上看,總價(jià)在10~35萬(wàn)區(qū)間的商品房是目前市場(chǎng)主力需求,其成交量占總成交量的75%;50萬(wàn)以上的高檔住宅在總成交量中所占比例呈下降趨勢(shì).6)購(gòu)房者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)青年消費(fèi)者以首次置業(yè)為主、占90%左右,多選擇40~60m2的套一、套二小面積住房作為過(guò)度;中年消費(fèi)者以二次置業(yè)為主,出于改善居信條件的目的,約占70%,另有30的消費(fèi)者以投資為主要目的;老年消費(fèi)者多為二次置業(yè)或多次置業(yè),其購(gòu)房目的主要為改善居住環(huán)境、靠近子女居住、為子女購(gòu)房和投資四種。二次或多次置業(yè)者多選擇90~130m2三室兩廳兩衛(wèi)的住房,對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的要求較高。7)購(gòu)房者接受的付款方式在前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,購(gòu)房者多選擇一次性、分期和短期按揭的付款方式.隨著消費(fèi)觀念的更新、收入水平是提高,一次付款所占比例逐漸下降,八成或七成二十年按揭、十年按揭都受到年輕消費(fèi)群體的認(rèn)同,中年消費(fèi)群體更傾向于選擇十年按揭和分期付款方式,老年消費(fèi)群體趨向于一次性和短期按揭的付款方式.8)購(gòu)房者愿意承受按揭貸款方式從消費(fèi)者對(duì)按揭月供額的選擇統(tǒng)計(jì)表中可以看出,按揭月供額在1000元以下的付款方式受到七成消費(fèi)者的認(rèn)可。5。5項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境1)購(gòu)房者對(duì)郊縣板塊的選擇情況成都市郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)集中于都江堰、溫江、華陽(yáng)、龍泉驛四大板塊.其中都江堰板塊的綜合自然條件最好,又是知名的旅游景點(diǎn),旅游房產(chǎn)、度假房產(chǎn)、“5+2”生活方式吸引了部分消費(fèi)者.該板塊距成都市區(qū)較遠(yuǎn),雖有高速公路相連,但受交通成本的制約,消費(fèi)者多為城市高收入者.溫江、華陽(yáng)、龍泉驛三板塊距市區(qū)較近,僅8~10分鐘的車(chē)程。溫江板塊地處成都市西大門(mén),城西“上風(fēng)上水"自然環(huán)境條件最好,現(xiàn)有成(都)-溫(江)—邛(崍)高速與成都相連,光華大道西延線(溫江段)正在施工當(dāng)中,目前大面積的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未形成,但諸多知名企業(yè)在此大面積圈地,未來(lái)的溫江必將成為一座美麗的居住新城.龍泉驛是成都市花果基地,現(xiàn)有成(都)-渝(重慶)高速相連,目前有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目正在興建之中,總體規(guī)模較小、檔次較低,板塊概念尚未形成。華陽(yáng)是郊縣板塊中起步最早,發(fā)展最快、城市配套相對(duì)完善的地區(qū),政府的引導(dǎo)和媒體的炒作擴(kuò)大了板塊知名度,同期也出現(xiàn)了少數(shù)在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ù硇缘姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目,人南沿線的建成通車(chē)等利好因素吸引了第一批到郊縣購(gòu)房的消費(fèi)者,是目前郊縣房產(chǎn)的熱點(diǎn)地區(qū)。2)購(gòu)房者選擇郊縣板塊的理由及動(dòng)機(jī)市內(nèi)老年消費(fèi)者和青年消費(fèi)者是郊縣市場(chǎng)的購(gòu)房主力,其中又以前者為多。價(jià)格、環(huán)境是影響他們置業(yè)的主要因素,購(gòu)房動(dòng)機(jī)以二次置業(yè)和投資為主。對(duì)于年輕消費(fèi)者來(lái)講,他們更是看重郊縣板塊的房?jī)r(jià)和發(fā)展?jié)摿?,既滿足當(dāng)前居住的要求同時(shí)也是一種投資.5.6成都購(gòu)房者對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康的認(rèn)知程度5.6.1成都人所喜歡的運(yùn)動(dòng)方式主要有保齡球、網(wǎng)球、羽毛球、臺(tái)球、游泳、健身操.另外,在中青年中,對(duì)籃球、足球等運(yùn)動(dòng)方式熱愛(ài)的消費(fèi)者較多,但因受場(chǎng)地,時(shí)間、運(yùn)動(dòng)伙伴等的限制,運(yùn)動(dòng)的機(jī)會(huì)較少。目前成都市民在運(yùn)動(dòng)健康方面一年所支出的費(fèi)用隨著年齡段的增長(zhǎng)而下降。青年、中年、老年三個(gè)群體的比例分別為15%左右、8%左右、5%左右。5.6.2成都人對(duì)孩子教育的重視程度社會(huì)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈,令父母對(duì)下一代的教育越來(lái)越重視。成都市民家庭教育支出的比例逐步上升。市民在選擇住房時(shí)更多地考慮了教育因素,高校、名校周邊以教育為買(mǎi)點(diǎn)的樓盤(pán)較多,反映了市場(chǎng)供需雙方對(duì)教育日漸重視的發(fā)展趨勢(shì),教育在影響市民的購(gòu)房決策因素中所占的分量不斷增大。5。7成都市購(gòu)房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度從目前成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看:清水房占有絕對(duì)的比例,占有九成左右的市場(chǎng)份額,有少部分櫥衛(wèi)裝和簡(jiǎn)裝房項(xiàng)目,僅有極少部分為精裝成品房。2001年以精裝房推出市場(chǎng)的小戶型項(xiàng)目,精裝房的市場(chǎng)空間很大。5.8本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目潛在目標(biāo)客戶群體分析,在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上進(jìn)行目標(biāo)客戶群體選擇,對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位為:年齡以25-35周歲消費(fèi)者(約占30%);36—50歲(約占40%);50周歲以上的消費(fèi)者(約占30%)。家庭構(gòu)成青年夫婦(約占30%);三口之家(約占40%);三代同堂或老人(約占30%)。購(gòu)房目的以居住為目的的消費(fèi)者(約占60%);以置業(yè)投資和休閑居所為目的的消費(fèi)者(約占40%)。消費(fèi)者來(lái)源地域以市內(nèi)消費(fèi)者(約占70%),市外消費(fèi)者(約占30%).消費(fèi)者群體高新西區(qū)及市內(nèi)工作的年輕白領(lǐng)(約30%);城市中等偏高收入者(約占60%);私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)商務(wù)人士、大型企業(yè)高級(jí)管理者、律師、運(yùn)動(dòng)員、影視歌星等城市高收入者(約占10%);5.9產(chǎn)品主題定位1、產(chǎn)品主題定位A、項(xiàng)目品牌的“運(yùn)動(dòng)”內(nèi)涵奧林匹克花園的宗旨是以連鎖經(jīng)營(yíng)的模式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的有效嫁接;以復(fù)合房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)理論,整合各種業(yè)內(nèi)外資源;以全新的服務(wù)理念,滿足“以人為本”的生活居家有效需求;以超常規(guī)的策劃思維實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位與營(yíng)運(yùn)方式的創(chuàng)新啟動(dòng)新的市場(chǎng)熱點(diǎn);以領(lǐng)先的技術(shù)手段,創(chuàng)造“科學(xué)運(yùn)動(dòng),健康生活”的全新生活方式.B、人本主義的“健康”關(guān)懷奧林匹克生活的實(shí)質(zhì),是用奧林匹克文化的精神營(yíng)造一種積極向上、樂(lè)觀開(kāi)朗的健康生活氛圍.奧園的生活理念強(qiáng)調(diào):在運(yùn)動(dòng)中快樂(lè),在運(yùn)動(dòng)中放松.享受和適宜、快樂(lè)而舒心,是奧園生活氛圍的最運(yùn)動(dòng)亮點(diǎn).人們?cè)谶\(yùn)動(dòng)中交流感情,在運(yùn)動(dòng)中釋放煩惱、消除疲憊、緩解壓力、暢通心情。提出的一種“身心健康”的生活方式。C、成都文化“休閑"現(xiàn)象成都是一個(gè)溫情的城市,一個(gè)極具包容情懷的城市,自古以來(lái)也是一個(gè)休閑的城市.成都人愛(ài)喝茶,無(wú)論親朋好友還是生意伙伴,一杯清茶即開(kāi)始了“龍門(mén)陣”;愛(ài)逛街,鹽市口、春熙路……總是游人如織、熙熙攘攘;成都人愛(ài)玩麻將,每逢休假或逢年過(guò)節(jié),茶館、河邊、公園里……隨處可見(jiàn)。喝茶、逛商店、打麻將便成為了成都人休閑方式的三大特色。D、地塊的“生態(tài)”環(huán)境項(xiàng)目地塊所屬的溫江區(qū)域,被評(píng)為了“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”.其生態(tài)優(yōu)越,地勢(shì)平坦,為純居住型生態(tài)社區(qū)的開(kāi)發(fā)提供發(fā)良好的自然環(huán)境。大規(guī)模的花卉生產(chǎn)基地與生態(tài)綠化帶營(yíng)造的氛圍,清新的空氣與泥土的氣息無(wú)一不為自然生態(tài)居所創(chuàng)造了良好的開(kāi)發(fā)題材.隨1999年置信麗都花園A區(qū)的亮相,其“100畝的生態(tài)公園”引領(lǐng)了成都市住宅產(chǎn)業(yè)綠化浪潮。2001年置信芙蓉古城項(xiàng)目的成功和都江堰房產(chǎn)項(xiàng)目的異軍突起,使“買(mǎi)房先看環(huán)境"便成為了成都居家消費(fèi)的重要影響指標(biāo).2、產(chǎn)品檔次定位本項(xiàng)目規(guī)模較大,且項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)題材對(duì)社會(huì)各階層均具有廣泛的吸引力。在可能的范圍內(nèi),最大限度地吸引與消化市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力將是我們進(jìn)行產(chǎn)品檔次定位的主導(dǎo)思想。結(jié)合成都目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與郊縣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況,潛在消費(fèi)群體對(duì)綜合品質(zhì)高,配套設(shè)施完善,生態(tài)環(huán)境良好,社區(qū)功能與活動(dòng)豐富的中高檔組團(tuán)項(xiàng)目具有較高的期望值.置信芙蓉古城產(chǎn)品定位于中高檔,并以古文化與古風(fēng)建筑獲取良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)充分說(shuō)明這一點(diǎn)。目前,通常成都郊縣房產(chǎn)多以中低檔定位,與項(xiàng)目相鄰的森宇花園走中低檔路線.而奧林匹克花園具有的體育題材優(yōu)勢(shì),在全國(guó)的影響力的巨大。主流消費(fèi)體由高文化中收入、高文化低收入、中文化高收入、中文化中收入、低文化低收入的5個(gè)組群構(gòu)成。因此,本項(xiàng)目采用差別定位法,走中高檔樓盤(pán)定位路線,有力、有效借用并推廣原有品牌,高速提升開(kāi)發(fā)商在成都的社會(huì)形象,體現(xiàn)奧林匹克精神輻射出更深廣、更豐富的生命內(nèi)涵.第六章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度6.1施工條件成都建信奧林匹克花園位于溫江縣,以江安河為界,地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn),其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線,東西兩側(cè)與華新國(guó)際和愛(ài)使房產(chǎn)的項(xiàng)目地塊為鄰,北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)??傉嫉?560畝,擬定容積率為1。1,總建筑面積151909平方米。住宅占90%,商業(yè)及公共配套占10%。該項(xiàng)目區(qū)域具有優(yōu)越的自然環(huán)境,域外景有良好的交通路網(wǎng)接駁,隨著成都市城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展,配套設(shè)施將不斷完善,趨于成熟程度將逐漸提高。由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模大,內(nèi)部可塑性較強(qiáng),容易建設(shè)自成體系的居住區(qū),所以具有較好的是適應(yīng)外部競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)部條件。該項(xiàng)目土地征用以基本結(jié)束,地勢(shì)平坦,溫江的地質(zhì)條件總的來(lái)說(shuō)無(wú)不良地質(zhì)情況(具體涉及到地基等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘探,以勘測(cè)部門(mén)為準(zhǔn))。該項(xiàng)目分四期進(jìn)行,前三期建設(shè)場(chǎng)地寬敞,便于對(duì)方材料和安裝吊裝設(shè)備以及施工機(jī)具等,利于施工組織和機(jī)械化施工作業(yè)的進(jìn)行.隨著老成溫路和光華大道延線的建成,水、電、氣、通訊、市政污水、于水管網(wǎng)等市政工程即將建成,各種管線接口位置也逐漸接近.該項(xiàng)目具有良好的施工條件。6。2計(jì)劃進(jìn)度安排本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃擬分四期共五個(gè)階段進(jìn)行:籌備期:2001年10月至2002年5月,為項(xiàng)目前期工作,包括征地、一期的拆遷安置、土地平整、三通等工程.一期:2002年5月至2003年5月為一期的住宅、公建等建設(shè)工作。二期:2003年5月至2004年5月為二期的住宅、公建等建設(shè)工作。三期:2004年5月至2005年5月為三期的住宅、公建等建設(shè)工作。四期:2005年5月至2006年5月為四期的住宅、公建等建設(shè)工作.以上五個(gè)階段均應(yīng)符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論