文案-泗水項目定位發(fā)展投標(biāo)報告

泗水工程定位開展投標(biāo)報告本案總體思路(Contents)項目總體規(guī)劃建議項目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議項目開發(fā)主題初探房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢宏觀環(huán)境綜合審視項目認(rèn)知與理解關(guān)于福麗公司項目營銷建議及平面表現(xiàn)濟南福麗房地產(chǎn)營銷籌劃創(chuàng)立于2005年底，是一家集房地產(chǎn)全程統(tǒng)籌籌劃、資源整合、品牌推廣、營銷代理為一體的專業(yè)房地產(chǎn)效勞供給商。福麗憑著對市場的敏銳洞察力，專業(yè)的籌劃技術(shù)，精湛的銷售技巧、穩(wěn)健的辦事風(fēng)格，以清盤率、成交率為衡量結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)，成功行銷代理了數(shù)個樓盤，我們以用最少的本錢，為開發(fā)商贏得最合理的市場回報為己任。福麗介紹前期效勞區(qū)域和城市土地資源開發(fā)研究工程可行性研究工程開展籌劃：復(fù)合地產(chǎn)工程開展籌劃：住宅、商業(yè)、寫字樓中期效勞營銷推廣籌劃：工程命名；品牌籌劃；廣告宣傳包裝策略；廣告策略；市場推廣整合營銷策略；價格策略；促銷策略；工程資金回籠方案及預(yù)算。銷售代理的執(zhí)行：銷售推廣部署；銷售操作流程；銷售人員培訓(xùn)；銷售現(xiàn)場氣氛控制；銷售現(xiàn)場工作監(jiān)控。后期效勞簽訂?認(rèn)購書?和?商品房買賣合同?；辦理合同公正、鑒證；協(xié)助辦理銀行按揭初審手續(xù)；客戶跟蹤；協(xié)助辦理房產(chǎn)證。福麗的業(yè)務(wù)范圍福麗效勞的工程項目總體規(guī)劃建議項目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議項目開發(fā)主題初探房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢宏觀環(huán)境綜合審視項目認(rèn)知與理解關(guān)于福麗公司項目營銷建議及平面表現(xiàn)本案總體思路(Contents)工程宗地分析[特征及經(jīng)濟指標(biāo)][工程背景信息]本案地處泗水縣老城區(qū)實驗中學(xué)以北，濟河路以南，華聯(lián)超市以西，泗河路以東。[工程根本經(jīng)濟指標(biāo)]工程總規(guī)劃用地：417畝整體分布：住宅+商業(yè)+公建容積率：A地塊：1.4--1.8(住宅〕2.0(商業(yè))；B地塊:1.8(住宅〕2.0(商業(yè))C地塊：2.0(商業(yè)〕地塊規(guī)模較大，呈不規(guī)那么形。本案地塊外部環(huán)境[四至]北南西東項目宗地地塊南面是泗水試驗中學(xué)，是地塊附近有優(yōu)勢的配套，為區(qū)域居民子女入學(xué)提供便利，同時也提升了地段的自然價值。地塊東側(cè)為泗水縣人民醫(yī)院、縣實驗小學(xué)、華聯(lián)超市、農(nóng)行等生活配套，地塊周邊配套齊全、居住氛圍濃厚。地塊西面為泗水縣中醫(yī)院及居民生活區(qū)，泗河路從此經(jīng)過。地塊北面為327國道，是城市南北交通大動脈。泗水汽車站就設(shè)置于此，對區(qū)域經(jīng)濟及地段價值帶動作用大。地塊理解配套條件目前生活購物、教育醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，配套環(huán)境總體較好。經(jīng)濟指標(biāo)工程規(guī)模中等偏大，三塊土地分割不均勻，工程需要分期操作及組團規(guī)劃。區(qū)位條件目前是泗水中心區(qū)域，但隨著泗水縣縣政府整體西遷，縣城向西開展。地塊條件地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大工程整體規(guī)劃的難度。同時地塊內(nèi)尚有未拆遷建筑和廠房。交通條件交通道路系統(tǒng)較為完善，泗水縣汽車站設(shè)置于此，居民出行較便利。環(huán)境條件目前地塊周邊自然條件一般，生活環(huán)境較好：地塊南側(cè)為泗水實驗中學(xué)、東側(cè)有華聯(lián)超市、縣人民醫(yī)院、農(nóng)行等生活配套，地塊周邊具有得天獨厚的配套優(yōu)勢。地塊開發(fā)既要符合開展商利益，又要受市場歡送產(chǎn)品在結(jié)合客群特點上進行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值地塊價值解析之一：

泗水縣舊城改造規(guī)劃將極大提升區(qū)域土地價值泗水縣舊城改造極大提升區(qū)域土地價值經(jīng)濟帶動和發(fā)展前景泗水縣舊城改造將帶動區(qū)域經(jīng)濟快速增長，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)開展提供動力。工程周邊多個地段有改造方案，預(yù)計整個片區(qū)在未來三年內(nèi)會有巨大變化。地塊價值解析之二：泗水實驗中學(xué)本工程地塊南側(cè)是有30多年歷史的泗水實驗中學(xué)。泗水實驗中學(xué)是一處完全中學(xué)，占地面積62畝，建筑面積31115.2平方米?，F(xiàn)有教學(xué)班52個，在校生3069人，其中高中38個班。近年來，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，學(xué)校堅持“以人為本，以德立校，讓學(xué)生健康開展，為學(xué)生未來奠基〞的辦學(xué)理念。隨著，學(xué)校管理力度逐步加大，教學(xué)質(zhì)量直線上升。目前，學(xué)校獲得了縣精神文明先進單位、學(xué)校管理先進單位、平安工作先進單位、高考藝術(shù)優(yōu)秀獎、先進基層黨組織、市初中教學(xué)示范校、市網(wǎng)絡(luò)建設(shè)示范校、市遵紀(jì)守法榮耀校、市標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)校、省學(xué)生家長示范校等榮譽。工程優(yōu)劣勢研判優(yōu)勢〔Strength〕劣勢〔Weakness〕地塊所在區(qū)位處于泗水縣中心，緊鄰泗水汽車站，有較好的開展前景；工程緊鄰泗水一中和實驗中學(xué)，為居民入學(xué)提供方便；地塊周邊配套開展環(huán)境較好：學(xué)校、醫(yī)院超市等配套一應(yīng)俱全。地塊北面為327國道，周邊道路通達，交通便利。地塊所處區(qū)域歷年開發(fā)工程檔次普遍較低，房價同比一直不高，給工程提升帶來不利因素；區(qū)域居民消費水平較低，居住混雜，商品房購置力有限?？h城往西開展，區(qū)域內(nèi)競爭壓力較大，潛在競爭對手不斷增多注：工程時機與威脅將在后面的章節(jié)中表達。定位的核心問題點如何利用項目現(xiàn)有的區(qū)位條件，營造項目的優(yōu)勢？縣城傳統(tǒng)中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象一般如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮項目的競爭優(yōu)勢？項目南靠實驗中學(xué)、地塊內(nèi)有生活、休閑等公建規(guī)劃縣城西部競爭較多，產(chǎn)品如何定位可使項目在市場中取得先機？縣城向西發(fā)展，西部有多個樓盤在售或待開發(fā)項目工程的地塊猶如一塊璞玉，未來舊城改造前景、地塊周邊交通四通八達、配套齊全、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰泗水實驗中學(xué)是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛?；诘貕K獨有的核心優(yōu)勢，如何去雕琢我們的“和氏璧〞，這將成為我們研究地塊價值最大化的根本命題。讓我們結(jié)合工程所在區(qū)域的房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀與趨勢，來看看我們所要面臨的市場環(huán)境，從而確定工程利潤與品牌價值最大化的策略。工程總體規(guī)劃建議工程定位思路及物業(yè)開展建議工程開發(fā)主題初探房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢宏觀環(huán)境綜合審視工程認(rèn)知與理解關(guān)于福麗公司工程營銷建議及平面表現(xiàn)本案總體思路(Contents)經(jīng)濟總量不高/人均GDP到達14695元，房地產(chǎn)處于開展階段泗水縣是山東有名的貧困縣,08年泗水全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值89.33億元，按可比價格計算，比上年增長15.7%。人均GDP到達14695元，比上年增加2956元，按可比價格計算增長15.02%；08年泗水全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額36.9億元，增長26.5%。其中縣及縣以上城鎮(zhèn)消費品零售額22.5億元；縣以下農(nóng)村實現(xiàn)消費品零售額14.4億元。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額31.2億元，住宿餐飲業(yè)零售額4.8億元。在全部消費品零售總額中，非公有經(jīng)濟零售額34.2億元，所占比重到達92.7%；全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達10337元，同比增長10.58%。農(nóng)村居民收入水平快速提高，農(nóng)民人均純收入到達5402元，比上年同期增加653元，增長13.8%；08年泗水縣固定資產(chǎn)投資總額到達了44.4億元，增長50.2％；其中城鎮(zhèn)規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資19.8億元，增長65.0%；農(nóng)村規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資21.2億元，增長50.4%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3.37億元；由于泗水縣的貧困和缺乏必要的經(jīng)濟源泉，目前已劃為省直管縣，歸由山東省直接開展管理。城市開展方向及規(guī)劃[城市定位]魯西南地區(qū)著名的濱河園林城市；[城市開展方向]泗水縣實施“一帶、兩區(qū)〞開發(fā)建設(shè)的城市空間開展戰(zhàn)略，重點開展縣城西部，對傳統(tǒng)老城區(qū)進行改造。A:“一帶、兩區(qū)〞開發(fā)建設(shè)

一帶：建設(shè)沿327國道產(chǎn)業(yè)聚集帶。

兩區(qū)：①建設(shè)西城區(qū)，拉起新一輪城市建設(shè)框架。②建設(shè)山區(qū)生態(tài)觀光風(fēng)景區(qū)。B：城市化建設(shè)

西城區(qū)建設(shè)。西城區(qū)初步建設(shè)成為用地功能明晰、根底設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新區(qū)。舊城區(qū)改造?！笆晃濞暺陂g舊城成片開發(fā)改造要完成10～15處。另外還有其它根底設(shè)施建設(shè)。到2021年，泗水將進一步拓寬城市規(guī)模，沿327國道向西開展，北至泗河區(qū)城范圍，建成區(qū)面積到達16平方公里以上，城市人口到達13萬人；2021年，建成區(qū)面積到達24平方公里，城市人口到達22萬人以上。城市化開展進程城市化率的持續(xù)增長帶來了區(qū)域房地產(chǎn)市場剛性需求的購置力根底，這是支撐本地市場銷售持續(xù)開展的主要根底。注：數(shù)據(jù)源自泗水縣統(tǒng)計局。綜合經(jīng)濟開展戰(zhàn)略泗水縣堅持走工業(yè)強縣，果牧大縣，生態(tài)名縣之路，全面提升城市能級，提升目標(biāo)為魯西南地區(qū)著名的濱河園林城市。城市能級提升規(guī)模力輻射力外向力泗水縣果牧大縣工業(yè)強縣生態(tài)名縣良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場迎來開展的契機GDP及人均GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人均可支配收入總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)人口城市化率市區(qū)人口西區(qū)開發(fā)及舊城改造，對房地產(chǎn)市場需求具有積極的促進作用固定資產(chǎn)投資增長較快，為房地產(chǎn)市場奠定良好的開展根底經(jīng)濟開展速度緩慢，房地產(chǎn)市場購置能力有限工程總體規(guī)劃建議工程定位思路及物業(yè)開展建議工程開發(fā)主題初探房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢宏觀環(huán)境綜合審視工程認(rèn)知與理解關(guān)于福麗公司工程營銷建議及平面表現(xiàn)本案總體思路(Contents)泗水縣房地產(chǎn)市場開展歷程泗水縣房地產(chǎn)市場于2002年開始起步，在2002年以700元/平米的價格向群眾銷售所建樓房，但市場反響寥寥，購房人群非常少；05年，泗水有了真正意義上的商品房，同濟花園和圣源新天地是當(dāng)時的代表樓盤，其銷售價格在1400—1500元/平米左右，但銷售情況不理想，如圣源新天地，到現(xiàn)在還有多層的尾房和小高層在售；07年底，泗水縣房產(chǎn)市場步入了快速開展階段，現(xiàn)在再售的樓盤大多也是在這個時間段進入市場，07年的恒興家園、濱河水苑；08年如龍城知春、府前花園、圣源麗都等；三發(fā)·舜和家園、九源·圣融庭院于09年進入市場。目前在售工程8個，西城區(qū)是開發(fā)熱點區(qū)域。府前花園濱河水苑老城區(qū)西城區(qū)圣源新天地恒興花園龍城知春圣源麗都舜和家園圣融榮庭院老城區(qū)西城區(qū)本案泗水縣主要在售工程列表項目名稱項目定位建筑特色銷售情況價位情況主力價位賣點分析濱河水苑締造泗水經(jīng)典現(xiàn)代、簡約地段較偏，銷售量并不是很理想1800元18萬-20萬價格低府前花園

住府前花園享上流生活現(xiàn)代、簡約每月30套均價2050元19萬—20萬地段龍城知春龍?zhí)旄５刂钦邽猷徍喖s、現(xiàn)代市場三分之一的占有率多層均價2000，小高層均價205018萬-22萬學(xué)校、商業(yè)等配套齊全，包裝，規(guī)模圣源麗都貴在品質(zhì)現(xiàn)代、簡約每月走量在40套左右均價210023萬-25萬新政府對面，開發(fā)航品牌舜和家園泗水首座花園式高尚人文社區(qū)現(xiàn)代、簡約每個月大概走量30套均價在2000元19萬—21萬中央景觀帶圣源新天地

現(xiàn)代、簡約1950元18萬-20萬現(xiàn)房實景，在新政府周邊典型案例1：龍城知春——60萬平米的區(qū)域標(biāo)桿——開發(fā)商：濟寧九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)集團——工程定位：“龍?zhí)旄５刂钦邽猷彣暋ㄖ厣汉喖s、現(xiàn)代——銷售情況：工程于08年年底，以1650元/平米左右的均價低價入市，目前均價2000元/平米左右，銷售量70-90套/月?！獌r位情況：多層均價2000元/平米，小高層2050元/平米。樓層差價在20元/平米?！髁們r：18萬-22萬——商業(yè)分析：沿街商鋪價格大概在4200元/平米，社區(qū)內(nèi)商鋪大概在3600元/平米?！こ膛涮祝撼鞘泄珗@、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)商業(yè)中心工程評析：總建筑面積60萬平米，該工程以其市場第一的規(guī)模和其完善的生活教育配套，成為目前市場關(guān)注度最高、銷售率最好的工程。售樓處環(huán)境、銷售人員素質(zhì)等都是最好的。其低價入市的策略，為工程聚集了旺盛的人氣，目前在泗水，一提到買房，就會想到龍城知春。典型案例2：圣源麗都—鄰近新區(qū)政府----開發(fā)商：莒縣安居房地產(chǎn)開發(fā)——工程定位：“貴在品質(zhì)〞——工程進度：局部現(xiàn)房——銷售情況：由于其較高的價位，每月走量在40套左右?！獌r位情況：均價在2100元/平米，最高2350元/平米?！髁們r：23萬-25萬——商業(yè)分析：沿街商鋪的價格在4200元/平米——工程配套：沿街商業(yè)工程評析：該工程總占地面積130畝，建筑面積12.5萬平方米，可提供商品房916戶，其中小高層344戶，多層住宅572戶。小區(qū)于2021年12月份開工。在營銷推廣方面走的相對其他工程是高品質(zhì)路線。由于其新政府對面優(yōu)勢的區(qū)位，吸引了較多的公務(wù)員來此買房；而其之前開發(fā)的圣源新天地，也給了消費者更多的信心。區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié)產(chǎn)品規(guī)劃水品相對較低建筑風(fēng)格單一，另外園林景觀設(shè)計以社區(qū)人工湖，入口雕塑廣場，水景廣場，樓間綠化為設(shè)計主要特色，總體規(guī)劃水平一般。房地產(chǎn)工程多集中在西片區(qū)目前，泗水在售的樓盤大概8家，大多數(shù)樓盤集中在西城區(qū)。消費者更為關(guān)注位于西城區(qū)的工程。工程推廣水平低，手段少宣傳方式以單頁為主，整體質(zhì)感一般。廣告宣傳主要以工程圍擋廣告，街面條幅，道旗，電視媒體字幕等POP導(dǎo)視系統(tǒng)為主。目前是市場均價在2200元每平米住宅市場整體均價為2200元/平方米。各區(qū)域中西城區(qū)價格相對較高。客戶以縣城自住客為主主要客戶來自縣城內(nèi)居民，局部城鄉(xiāng)居民；職業(yè)以公務(wù)員，企業(yè)職工，個體經(jīng)營商戶為主；購房目的主要是自住，投資客較少。戶型設(shè)計情況以兩室，三室為主，所占比例較大，去化較快，戶型的面積主要集中在85-118平方米之間和98-160平方米之間綜上，本案核心價值元素如下：市場面

舊城改造在即，市場需求量短時間增大；傳統(tǒng)縣城中心、區(qū)域認(rèn)知度看好。競爭面市場同質(zhì)化競爭劇烈；西城區(qū)與老城區(qū)形成板塊間競爭；龍城知春對本工程形成的客群爭奪與價格壓制；促進群眾需求的快速釋放，未來的市場競爭將更多的集中于精致中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新、工程配套整合以及生活理念的塑造；基地面規(guī)模優(yōu)勢，具有開展多元化物業(yè)的先天條件；品牌優(yōu)勢，為工程提供靈魂和主線；先天基地的優(yōu)勢，有塑造中高端物業(yè)的潛質(zhì)。強勢概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵以魅力化產(chǎn)品品質(zhì)超越現(xiàn)有障礙點，以主題開發(fā)理念塑造獨特生活方式，最終打破市場壁壘由此看來，本工程欲成就功業(yè)，必須挖掘市場空白和市場需求興奮點，以“品牌＋差異化〞策略搶占先機，贏得市場……本工程突破關(guān)鍵要素：工程總體規(guī)劃建議工程定位思路及物業(yè)開展建議工程開發(fā)主題初探房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢宏觀環(huán)境綜合審視工程認(rèn)知與理解關(guān)于福麗公司工程營銷建議及平面表現(xiàn)本案總體思路(Contents)新一輪的泗水城市規(guī)劃，給這個縣城帶來了前所未有的的歷史機遇；借著“舊城改造〞的東風(fēng)，老城區(qū)的春天到來了，我們的工程展現(xiàn)出了別樣的勃勃生機。同時，我們也應(yīng)該正視，市場的供給正在集中放量，西城區(qū)的規(guī)模開發(fā)已成為這個縣城的主要開發(fā)方向。然而客戶是有限的，在產(chǎn)品高度同質(zhì)化的情況下，如何才能激發(fā)潛在客群的強烈購置欲望和置業(yè)激情？如何占有更多的市場份額？我們要做的不僅是在短期內(nèi)對區(qū)域需求的的正常消化，我們更要考慮3、4年周期內(nèi)的絕對突圍！引子本案絕對突圍之舉—總體定位打造以中高檔宜居生活為主，集購物、休閑、娛樂等商業(yè)功能為一體，具有“一站式〞教育、節(jié)能環(huán)保的大型英倫風(fēng)情國際街區(qū)。40萬㎡純粹英倫國際生活街區(qū)強勢概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵英倫風(fēng)情國際街區(qū)是我們擺脫同質(zhì)化競爭、魅力化產(chǎn)品品質(zhì)的主題規(guī)劃理念、以及營造的獨特生活方式。新穎的建筑風(fēng)格是目前泗水市場產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新的一把利劍！“一站式〞教育是整合本工程內(nèi)外稀缺資源、符合并強烈吸引區(qū)域客群、具有市場感召力的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)！產(chǎn)品定位形象定位相關(guān)引申定位：多層〔洋房〕+〔小〕高層英倫風(fēng)氣領(lǐng)地上品生活尊享案名定位主推案名：愛丁堡案名詮釋：“愛丁堡〞〔Edinburgh〕是英國北部一座歷史悠久、風(fēng)景秀麗的城市，她依山傍水，地貌多姿，素有“北方雅典〞之稱。也是蘇格蘭首府和醫(yī)療、司法、銀行保險、核能及電子研究的中心。該市人口44萬。始建于公元6世紀(jì)，12世紀(jì)建成。有“歐洲最美麗城市之譽〞。與“愛丁堡〞相仿，我們的工程也是坐落于城市之中，但氣質(zhì)與文化又相對獨立，本工程旨在通過對英倫文化的包裝和建筑的處理，在泗水推出一處承襲英倫文化底蘊的風(fēng)氣居住領(lǐng)地。副推案名：英倫四季、英倫城邦最后說明的一點，對于在龍城知春、周邊工程和本工程之間權(quán)衡的購房者而言，我們不期望一網(wǎng)打盡。我們只是做了具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號召力的產(chǎn)品，讓市場和客戶能夠按照自己的需求作出選擇。國際街區(qū)的提出，無論是結(jié)合生活配套規(guī)劃所作的規(guī)劃主張，還是闡釋流行國際的建筑形式的特征，實際更是為了吸引消費者和刺激需求，以及提升本樓盤復(fù)合型的樓盤氣質(zhì)和性價比，是提升附加值和競爭力的需要，也是本工程整合和推廣的需要。定位之后的思考：英倫風(fēng)情英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格：靈感來自世界戲劇大師莎士比亞的故土——英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯?！睸tratford〕，這是一個文化根源很深并與長春市發(fā)源地——寬城區(qū)的歷史開展較為相似的地方。斯特拉斯福小鎮(zhèn)風(fēng)格獨特：斯特拉特福德的每個街區(qū)中間都有很大的步行商業(yè)空間，貫穿整個中心鎮(zhèn)區(qū)，街區(qū)廣場有Stratford標(biāo)志性的現(xiàn)代塑像：象征著高貴典雅、不銹鋼的兩只天鵝。小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。斯特拉斯福的建筑風(fēng)格那么是被譽為最富貴族氣息的Tudor〔譯為都繹〕。Tudor

house,

顧名思義,就是Tudor王朝時期建筑的房屋.

Tudor王朝是英國歷史上相對和平繁榮的時期。這一時期的房屋多以厚重的橡木為結(jié)構(gòu)配合磚墻或石灰墻.露在外面的木框多涂著黑漆,形成獨特的浪漫外觀.

后人承襲這一建筑特色,在現(xiàn)代建筑的外墻加上Tudor式的裝飾，演繹成了近現(xiàn)代Tudor

house風(fēng)格。純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動氣氛的風(fēng)情小品，與考究的Tudor式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，表達獨特的居住品質(zhì)和檔次。2021年擁有悠久歷史的Tudor建筑風(fēng)格與泗水傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。人在泗水，生活在英倫——拉開泗水教育地產(chǎn)英倫街區(qū)的序幕除了給區(qū)域居民帶來良好的就學(xué)配套環(huán)境外、滿足人們對稀缺資源的渴望，工程在地塊規(guī)劃上的商業(yè)配套優(yōu)勢——英倫國際商街也是消費者選擇的另一個重要原因……教育地產(chǎn)：

利用名校效應(yīng)，實現(xiàn)地塊價值和客源最大化結(jié)合區(qū)位和地塊特征，本工程商業(yè)整體規(guī)劃定位：——STREETMALL——

STREETMALL是一個全新的概念創(chuàng)造。英文原意為“購物的林蔭道”，被引申為“休憩式商業(yè)街區(qū)”；

MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費形式的特點，符合“開放、多元、共享”的特點，消費者對其也都具有一定了解，但是MALL一但都是在封閉場所內(nèi)的經(jīng)營，而STREETMALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營，具備全新的吸引點；

同時STREETMALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場價值得以提升。本案的STREETMALLSTREETMALL將英倫風(fēng)情與建筑新商業(yè)模式融為一體，使整個工程的商業(yè)構(gòu)成和諧統(tǒng)一的新商業(yè)業(yè)態(tài)的英倫國際商街STREETMALL的一般構(gòu)成STREETMALL休憩式商業(yè)街區(qū)休閑商業(yè)區(qū)生活商業(yè)區(qū)文化商業(yè)區(qū)通常為情境式、體驗式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的主題店，包括餐飲、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點廳等。社區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比方社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活效勞型商業(yè)。先期可作為畫室、展廳、表演廳、個人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。工程總體規(guī)劃建議工程定位思路及物業(yè)開展建議工程開發(fā)主題初探房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢宏觀環(huán)境綜合審視工程認(rèn)知與理解關(guān)于福麗公司工程營銷建議及平面表現(xiàn)本案總體思路(Contents)依托本案的核心價值元素，

誰將成為我們的核心目標(biāo)客戶？工程客群定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶類別鎖定：不同的客戶會有不同的利益要求，我們將目前市場有需求的大型客戶分為五類：A、地段取向型：例如，“我只選擇老城區(qū)板塊〞；B、價格取向型：例如，“我的預(yù)算就是25萬以內(nèi)〞；C、品質(zhì)取向型：例如，“我要求建筑品質(zhì)要好〞、“我要住在離學(xué)校近的小區(qū)〞;D、時間取向型：例如，“我要在2021年內(nèi)住進新房〞；E、效勞取向型：例如，“我要求購置前、購置中、購置后的良好效勞〞;細(xì)分方案是建立客戶買樓時只考慮一個利益要素的前提下進行的，事實上，客戶會追求不同的利益組合。例如，地段──價格取向型、地段──質(zhì)量取向型、地段──時間取向型、地段──效勞取向型等多種演化類型。同時，通過分析我們發(fā)現(xiàn)，價格因素和品質(zhì)因素將是本案的強項，因此我們可以把營銷重點放在價格取向型和品質(zhì)取向型的細(xì)分市場上。在這個城市里有這樣一群人：年齡集中在25-40歲之間；是社會中堅或者新中堅力量，他們代表時代開展的主流；事業(yè)處于上升和打拼期；財富亦隨著工作的拼搏呈上升趨勢；受過良好的教育，并且以知識和智慧謀生；是文化資本的受益者，或者渴望子女受益于文化資本；在社會中具有一定的地位；具有較高的文化品位，追求時尚消費潮流，追求生活品質(zhì)。他們是------對區(qū)域有濃厚的區(qū)域情懷、看好老城區(qū)開展前景的中堅階級——他們是社會中最為活潑、最有前途和開展?jié)摿Φ碾A層；他們擁有一定的社會物質(zhì)財富和相對優(yōu)勢的稀缺資源〔知識、權(quán)力、技能、信息、資源等〕；在現(xiàn)代經(jīng)濟活動中，他們常常領(lǐng)引著消費、意識潮流、公眾價值趨向、起著時代先鋒的作用；他們是對消費趨勢導(dǎo)向起著絕對影響力的群體；——他們普遍受過良好的教育，有較高文化品位，職業(yè)包括：公務(wù)員、教師、醫(yī)生、小私營業(yè)主、企事業(yè)中高層、技術(shù)藍領(lǐng)等等，他們追求理想的居住模式，都會有心理的優(yōu)越感。目標(biāo)客群來源分析泗水周邊以及工程周邊的中小私營業(yè)主25歲-35歲，這局部人接受教育一般，主要分布在泗水各個商圈，依靠一己之力在泗水打拼，做農(nóng)貿(mào)果品蔬菜生意、跑物流等，經(jīng)過相當(dāng)年限的積累有了一定的積蓄，希望舉改善居住條件，或者因為考慮孩子上學(xué)對配套會有一定選擇，支付能力較強。泗水及相鄰區(qū)域企事業(yè)人員泗水縣及相鄰區(qū)域工作生活的企事業(yè)中層管理人員及職工〔包括產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)階層〕、普通公務(wù)員、從事教育行業(yè)的普通教職員工、醫(yī)生等，年齡在25－45歲，收入相對穩(wěn)定。受過良好教育，對產(chǎn)品品質(zhì)和配套有較高要求，因為方便工作、子女就學(xué)、改善居住條件或者用作婚房等原因在此置業(yè)，按不同的購房動機其支付能力較強或中等。棚戶區(qū)改造及動遷的周邊居民因區(qū)域內(nèi)拆遷或者即將拆遷的居民會考慮重新置業(yè)，選擇相對好的區(qū)位安家落戶。他們已經(jīng)以關(guān)于本區(qū)域的生活，借區(qū)域大開發(fā)的東風(fēng)改善居住條件或者換房，支付能力一般。外來進城置業(yè)客群有一定購房積蓄，具備置業(yè)能力，希望從此徹底改善居住條件、成為真正長春居民的人群。年齡在25-40歲之間，已經(jīng)習(xí)慣了本區(qū)域的生活和社會環(huán)境。游離客戶關(guān)注和看好本區(qū)域未來幾年內(nèi)的開展前景和升值空間，會在開發(fā)伊始把購房置業(yè)當(dāng)作中長期投資的一種理財方式，支付能力較強。游離客戶關(guān)注和看好本區(qū)域未來幾年內(nèi)的開展前景和升值空間，會在開發(fā)伊始把購房置業(yè)當(dāng)作中長期投資的一種理財方式，支付能力較強。自身現(xiàn)狀消費心理總價承受力一般，單價承受力較強對高品質(zhì)生活的向往與自身經(jīng)濟實力之間的矛盾對大戶型的需求與總價承受力之間的矛盾喜歡戶型功能齊全，面積相對較小。注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購置能夠表達身份地位的產(chǎn)品比較容易接受創(chuàng)新產(chǎn)品目標(biāo)客群需求推斷：二房、三房宜居戶型本工程之主流客群：25～40歲的中堅階層目標(biāo)客群需求推斷：那么，工程該打造什么樣的產(chǎn)品？如何使得工程的產(chǎn)品在滿足目標(biāo)客戶需求的前提下，又能有效躲避競爭，實現(xiàn)地塊價值最大化？工程產(chǎn)品戶型界定：精致二房、三房為主力戶型的精品住宅戶型面積配比首期開發(fā)面積區(qū)間戶型約占比例45～55㎡一房二廳一衛(wèi)5%65～80㎡二房二廳一衛(wèi)（小二房）25%85～95㎡三房二廳二衛(wèi)（小三房）30%100～105㎡三房二廳二衛(wèi)（精致三房）20%115～125㎡三房二廳二衛(wèi)（舒適三房）15%130～150㎡四房二廳二衛(wèi)（闊氣四房）5%65-70平方米兩室兩廳舉例70-80平方米兩室兩廳舉例戶型舉例85-95平方米三室兩廳舉例100-105平方米兩室兩廳舉例125平方米兩室兩廳舉例戶型魅力化建議□多層住宅短進深，客廳、主臥均為南向，南北通風(fēng)，無通風(fēng)死角；□有生活陽臺或者雙陽臺、有利觀景、又有具有通風(fēng)和晾曬衣物等實用功能?！蹴攲铀吐杜_、底層帶花園，提高樓層價值；□主臥室轉(zhuǎn)角凸窗或休閑陽臺□結(jié)合立面造型，采用健康大氣的外挑飄窗設(shè)計；□升級產(chǎn)品戶戶帶花園：考慮入戶花園設(shè)計，營造出空中花園、立體綠化的社區(qū)形象；入戶花園示意陽光露臺示意工程總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)工程定位思路及物業(yè)開展建議工程開發(fā)主題初探房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及趨勢宏觀環(huán)境綜合審視工程認(rèn)知與理解關(guān)于福麗公司工程營銷建議及平面表現(xiàn)作為40萬平米國際風(fēng)情街區(qū)，本案必須表達“住宅與商業(yè)共融、居住與生活共生〞的規(guī)劃理念，又能表達“和諧共生、良性開展、共同繁榮〞國際化生活形態(tài)和生活方式，這種理念為街區(qū)住宅規(guī)劃理念國際街區(qū)規(guī)劃理念街區(qū)住宅規(guī)劃理念根據(jù)興旺國家的開展經(jīng)驗，“純居住生活區(qū)〞的開展模式正逐漸向“居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、效勞和交通〞綜合開發(fā)模式演變，稱為“街區(qū)住宅〞規(guī)劃理念?！敖謪^(qū)住宅〞開展新模式是新城市主義思潮，它強調(diào)城市功能包括居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、效勞和交通六方面內(nèi)容。居住——開放的居住理念，營造和諧的友鄰生活空間；生態(tài)——尊重自然的體驗，詩意的棲息之地；健康——注重健康生活品質(zhì)；商業(yè)——完善、便利、成熟的國際街區(qū)消費網(wǎng)絡(luò)；效勞——國際化物業(yè)管理水準(zhǔn)，人性化的關(guān)心之本；交通——城市與生活零距離，安居樂業(yè)就在城市中體驗。規(guī)劃原那么●大開放、小圍合的組團規(guī)劃，公共街區(qū)開放、組團封閉式管理，組團分區(qū)明確，每個組團規(guī)模適宜〔5萬平米左右〕，識別感、領(lǐng)域感增強?！窠謪^(qū)生活配套齊全，主題購物、社區(qū)中心、超市、商業(yè)餐飲等生活設(shè)施一應(yīng)俱全?！癖憷虡I(yè)網(wǎng)點布置分散，每個組團都有屬于自己的便利商業(yè)范圍，并結(jié)合組團的進口進行布置，使生活的方便性提高。●主要內(nèi)部道路的街道氣氛濃厚，商業(yè)與住宅的關(guān)系、交通與生活的關(guān)系融洽。——街區(qū)布局、大開放、小圍合的組團規(guī)劃原那么——社區(qū)規(guī)劃示意整體規(guī)劃建議A地塊、B地塊規(guī)劃為住宅，沿街做社區(qū)底商；C地塊規(guī)劃為綜合商業(yè)中心。