長租公寓專題分享課件

長租公寓專題分享

長租公寓專題分享01

市場現(xiàn)狀與趨勢

02

國外長租公寓模式

國內(nèi)長租公寓模式

?

開發(fā)商模式

?品牌運營商模式

?高端服務(wù)式公寓模式

03201市場現(xiàn)狀與趨勢02國外長租公寓市場現(xiàn)狀

3市場現(xiàn)狀3中央層面：長租公寓政策支持

15年1月住建部要求地方建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺，培育住房租賃機構(gòu)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房源，推進(jìn)REITS試點15年11月國務(wù)院要求重點“發(fā)展短租公寓、長租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)“；公寓首次納入生活服務(wù)業(yè)15年12月國務(wù)院提出滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點的住房制度改革，深化改革以建立購租并舉的住房制度為主要方向16年3月財政部公寓業(yè)所在的生活服務(wù)業(yè)也納入營改增試點16年4月發(fā)改委分城施策化解房地產(chǎn)庫存，建立租購并舉的住房制度，加快培育和發(fā)展住房租賃市場16年5月國務(wù)院培育和發(fā)展住房租賃市場，以滿足新型城鎮(zhèn)化住房的多樣化需求16年6月國務(wù)院全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作，出臺了一系列鼓勵和規(guī)范住房租賃市場的政策16年11月稅務(wù)總局納稅人以長(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿跟務(wù)繳納增值稅17年2月住建部國常會：規(guī)范租賃市場2018:年到加快住房租賃市場立法；多渠道增加租賃住房有效供應(yīng)；大力發(fā)展公租房；加強住房租賃市場監(jiān)管2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，加大中央財政補助和金融、用地等支持。17年4月住建部鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造；開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點;鼓勵個人依法出租自有住房17年7月九部委在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市為首批試點單位,明確各地要搭建住房租賃交易平臺，增加新建租賃住房供應(yīng)。具體來看，2015年，國務(wù)院和住建部先后出臺了兩個指導(dǎo)性文件，1月份《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》要求地方建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺，積極培育經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租；計劃用3年時間，建設(shè)渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。11月出臺的《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》則指出要重點“發(fā)展短租公寓、長租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，并首次將公寓出租定性為生活性服務(wù)業(yè)。2016年5月，國務(wù)院常務(wù)會議提出培育和發(fā)展住房租賃市場，以滿足新型城鎮(zhèn)化住房的多樣化需求。2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》從“培育市場供給主題”、“鼓勵住房租賃消費”、“完善公共租賃住房”、“支持租賃住房建設(shè)”、“加大政策扶持力度”、“加強住房監(jiān)管租賃”六個維度全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。

而進(jìn)入2017年，7月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，是多部委首次聯(lián)合出臺租賃支持政策，標(biāo)志著政策的進(jìn)一步深化，同時也為后續(xù)多部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)奠定基礎(chǔ)。

3中央層面：長租公寓政策支持15年1月住建部要求地方建立住房省份

時間

2016.01商改住

●

（限制條件）

(REITs)試點

●

稅收優(yōu)惠

●

金融支持

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

地方層面：支持長租公寓政策地圖

四川

甘肅

2016.08●

蘭州開展

●

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，探索開展房屋租金受益權(quán)質(zhì)押貸款。

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、非定甸債務(wù)融資工具以及不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。

支持符合條件的住房租賃企業(yè)在銀行間市場發(fā)行非金融企業(yè)僨務(wù)融資工具，在證券交易發(fā)行資產(chǎn)支持證券

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品

無

探索開展住房租金受益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。

支持符合條件的住房租賃企業(yè)上市融資，發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品

搭建投融資及租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營平臺。

探索開展住房租賃收益權(quán)質(zhì)押業(yè)務(wù)和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，有條件的城市可對住房租賃企業(yè)融資實施財政貼息補助。

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，探索開展房屋租金收益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。

支持金融機構(gòu)為企業(yè)開展“以租代售”資產(chǎn)融資包的債權(quán)證券化業(yè)務(wù)和不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品；鼓勵基金或民間資本進(jìn)入房屋租賃市場

支持符合發(fā)行僨券條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券，持支持符合發(fā)行條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品

差別化信貸政策

支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品

河北

2016.09●

●

●

遼寧

2016.09●

●

●

山西

安徽

江西

寧夏

吉林

福建

2016.112016.112016.112016.112016.112016.11●

無

●

●

●

●

●

否

否

●

●

●

●

無

●

●

●

●

湖南

2016.12●

否

●

支持長租公寓、商改住并開展REITs試點支持長租公寓、商改住未開展REITs試點只支持長租公寓暫無支持政策河南

2016.12●

鄭州、

洛陽開展

●

內(nèi)蒙古

2017.01●

無

●

貴州

2017.01●

●

●

廣西

廣東

云南

湖北

青海

天津

2017.012017.012017.022017.032017.042017.06●

●

●

●

●

●

●

●

●

武漢開展

無

無

●

●

●

●

●

●

3省份時間2016.01商改住●（限制條件）(RE長租公寓政策支持

具體來看，首先，從政策支持的城市范圍來看，本次政策延續(xù)了本屆政府“因城施政，分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想，指出加快發(fā)展住房租賃市場的范圍為人口凈流入的大中城市，并且選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為試點。我們認(rèn)為流動人口是住房租賃市場發(fā)展的前提，只有人口凈流入的大中城市才具備發(fā)展的基礎(chǔ)，絕大部分三四線城市本身具備較高的住房自有率，租賃市場總體規(guī)模較低。

3長租公寓政策支持具體來看，首先，從政策支持的城市范圍來看，政策紅利：國家、地方政策向租賃市場、租賃企業(yè)傾斜，支持租購?fù)瑱?quán)、租購并舉

分類

時間

6月16日

濟南

地區(qū)

政策內(nèi)容

對市內(nèi)五區(qū)(歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城)以外常住戶口人員，在該區(qū)域內(nèi)同時具備合法穩(wěn)定住所(含租賃)、合法穩(wěn)定就業(yè)且按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險

滿2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申請落戶。

外來人員租住國有經(jīng)濟組織產(chǎn)權(quán)住房、政府提供的保障性住房，或者租住已在房管部門辦理租賃登記備案的租賃房屋，只要擁有穩(wěn)定就業(yè)并不間斷繳納城鎮(zhèn)職工社

會保險滿5年，本人及其配偶、未成年子女即可申請遷入市區(qū)。

在縣(市)、上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所(含租賃)的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據(jù)本人意愿在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨凇?/p>

在城鎮(zhèn)以社區(qū)為單位，設(shè)立社區(qū)公共戶口。對在本轄區(qū)實際居住但無本人合法房屋產(chǎn)權(quán)的人員，統(tǒng)一在社區(qū)公共戶口落戶。

“賦予符合條件的承租子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。兩類人租房有機會入讀義務(wù)教育階段公辦學(xué)校。一類是有戶籍或政策性照顧借讀生，沒

有自購房產(chǎn)；一類是符合市或區(qū)積分入學(xué)政策條件的，沒有戶籍的隨遷人員子女按照積分高低統(tǒng)籌安排入學(xué)。”

浙江省公安廳印發(fā)《浙江省居住出租房屋消防安全要求》，明確了長租公寓行業(yè)的消防要求。

培育和發(fā)展住房租賃市場。建立健全購租并舉的住房制度，租房人辦理居住證后享有義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)，落實提取住房公積金支付房租政策，鼓勵新

市民通過租房解決居住需求。

9月起取消購房落戶政策，凡在該市房產(chǎn)管理部門備案的合法租賃住宅，同時具備參加社保滿五年的，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

8月3日，北京住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則》，《辦法》規(guī)定，各區(qū)人民政府根據(jù)共有住房需

求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

8月3日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、市經(jīng)信委、市人社局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)舉辦“成都產(chǎn)業(yè)新政50條”系列發(fā)布會的第六場發(fā)布會，在會上正式公布“成都市促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

的住房保障政策措施”，其中規(guī)定，租住由政府提供的人才公寓滿5年后可申請按入住時的市場價格購買，購房后5年內(nèi)不得出售。

北京市住建委稱，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。

《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》出臺，預(yù)計2020年新增供應(yīng)租賃住房70萬套，通過政策引導(dǎo)扶持住房租賃企業(yè)擴大規(guī)模。

住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)

型為住房租賃企業(yè)。

6月27日

揚州

7月5日

鄭州

7月17日

廣州

7月26日

7月28日

浙江

山東省

7月28日

8月3日

無錫

北京

8月3日

租購?fù)瑱?quán)、租售

并舉

成都

8月14日

7月7日

7月20日

北京

上海

廣州、深圳、南京、

杭州、廈門等12個

城市

上海

扶持租賃企業(yè)

增加租賃用地

8月7日

《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》經(jīng)公眾意見征求后，已由上海市政府正式批復(fù)，根據(jù)規(guī)劃，科學(xué)城內(nèi)部將通過增加住宅滿足就業(yè)人口居住需求，新增住宅建筑面積約920萬平方米，其中890萬用于租賃住宅。

上海市政協(xié)常委屠海鳴在《關(guān)于借鑒香港“群租房”管理經(jīng)驗，加強白領(lǐng)公寓、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議》提案中表示，上海應(yīng)盡快研究制定商業(yè)用

房改建為租賃住房的具體操作辦法。上海住建委回復(fù)中稱“類住宅”整治中未銷售項目可考慮轉(zhuǎn)為租賃住房。

8月11日

上海

政策紅利：國家、地方政策向租賃市場、租賃企業(yè)傾斜，支持租購?fù)恋厥袌觯和恋爻鲎屪猿直壤哟螅苿娱L租公寓發(fā)展

時間

2016.11.162016.11.162016.11.16位置

北京

北京

北京

自持情況

住宅100%自持

住宅100%自持

住宅100%自持

面積

㎡

835498558451971樓板價

元/㎡

360173622027167溢價率

30.21%34.09%48.19%競得企業(yè)

萬科

萬科住總

中鐵房地產(chǎn)集團北方有限公司

上海于7月24日拍出的兩塊全

2017.04.262017.04.282017.04.282017.06.092017.07.10杭州

廣州白云區(qū)

廣州白云區(qū)

佛山

天津?qū)氎鎱^(qū)

商業(yè)100%自持

住宅50%自持

住宅55%自持

住宅100%自持

自持住房建造面積

1.29萬平方米

20656639284160055000210009418293821986215300609770.01%----招商地產(chǎn)

萬科

萬科

萬科

中交地產(chǎn)

2017.07.182017.07.24北京豐臺區(qū)西

鐵營村

上海浦東新區(qū)

張江南區(qū)

自持商品住宅54%100%自持，租賃住

房

656006500762510556950%-世茂/金茂/國瑞聯(lián)合體

上海張江(集團)有限公司

2017.07.242017.07.26上海嘉定區(qū)嘉

定新城

上海青浦區(qū)徐

涇鎮(zhèn)

100%自持，租賃住

房

商業(yè)物業(yè)自持80%285133380759508075-0.97%上海嘉定新城發(fā)展有限公司

正榮/杉杉控股/宏臻農(nóng)業(yè)科技/世紀(jì)

新晨/蚪三實業(yè)

2017.07.26上海閔行區(qū)浦

江鎮(zhèn)

杭州轉(zhuǎn)塘

杭州之江

自持商辦物業(yè)100%10300160000%中駿置業(yè)

2017.08.142017.08.1440%住宅

43%住宅

5326440884182031969570%70%杭州世騰

德信

自持用地是上海租賃市場的

一個重大轉(zhuǎn)折點，這兩塊地

明確的表明用于租賃住房，

按“只租不售”的模式進(jìn)行

管理，預(yù)計為實現(xiàn)上?！笆?/p>

三五”規(guī)劃中的2020年新增

租賃住房供應(yīng)70萬套，后續(xù)

在近郊區(qū)域這類全自持的純

租賃土地供應(yīng)會繼續(xù)出現(xiàn)，

這為上海長租公寓的發(fā)展提

供了充足的土地供應(yīng)。

5土地市場：土地出讓自持比例加大，推動長租公寓發(fā)展時間20市場份額：租房是滿足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口總量達(dá)1.8億，全國住房租

賃市場規(guī)模已超萬億

2013

年末全國流動人口居住方式

超過

2/3源于租住私房

0.30%

廉租房和公租房

23.80%

租住私房

8.60%在現(xiàn)居住地購房

67.30%其他（宿舍、工地工

棚、生產(chǎn)經(jīng)營場所）

租房人口預(yù)測方法一：

2015年底全國流動人口2.47億，租房人口約1.66億，加上常住人

口，比如高校畢業(yè)生等租房群體，假設(shè)有50%租房，則約有0.17億人口，總計達(dá)1.83億。

方法二：

第六次人口普查獲取285個地級市家庭戶租房總?cè)藬?shù)月1.26億人，集體戶約0.89億人，參考全國流動人口租房比例60%，則這部分

租房人口約0.53億，合計1.79億。

全國住宅租賃市場規(guī)模測算：

城市本地戶籍人口

租房市場測算：

長租公寓主要面向市場：

本地戶籍人口租房

全國近5年普

非本地生源且落戶

需求主要來自落戶

通高校畢業(yè)

于就讀城市的租房生數(shù)合計：

=

人均租房指

非農(nóng)人口

0.33億人

的大學(xué)畢業(yè)生

占比：

50%，即

×

落戶大學(xué)生

0.17億人

出900元/月

租房市場

規(guī)模約

1800億/年

流動人口租房市場

非農(nóng)人口占

非農(nóng)人口中租房占

租房市場總測算：

比：15%，

比：

52.3%，即

即0.37億人

0.19億人

×

非農(nóng)人口人

均租房支出

900元/=

非農(nóng)人口

月

租房是場

規(guī)模約

規(guī)模近

2100億/年

11000億/年

2015年末全國流

動人口：2.47億人

農(nóng)業(yè)人口占

農(nóng)業(yè)人口中租房占

農(nóng)業(yè)人口人

比：85%，

比：即2.10億人

69.8%，即

1.47億人

×

=

農(nóng)業(yè)人口

均租房支出

400元/月

租房市場

總規(guī)模約

7000億/年

6

市場份額：租房是滿足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口行業(yè)現(xiàn)狀：行業(yè)整體活躍，長租公寓是目前房企最活躍的創(chuàng)新方式

政策紅利

1.租購?fù)瑱?quán)、租售并舉類政策：涉

及濟南、揚州、鄭州、廣州、無錫、北京、成都等城市，同時包括浙江

和山東省。

2.扶持租賃企業(yè)政策：九部委聯(lián)合

釋放租賃紅利，首批試點廣州、南

京、深圳等12個城市，另上海也發(fā)

布了相關(guān)政策。

3.增加租賃用地：上海率先實施土

拍兩塊租賃用地。

土地限制

從去年年底北京開始推出競拍自持

比例開始到今年上海率先推出兩塊

全租賃用地，土地出讓的限制推動

長租公寓發(fā)展。

目前全自持住宅或商業(yè)的涉及城市

有北京、杭州、佛山、上海，建面

已達(dá)40萬方，未來自持比例增加將

進(jìn)一步加劇，房企也將目光轉(zhuǎn)向租

賃市場。

市場容量大

?租賃人口大，市場超萬億

租房是滿足“新城市人”居住需求

的主要手段，租房人口總量達(dá)1.8億，全國住房租賃市場規(guī)模已超萬

億。

?房源供給總量不足

在租賃需求不斷增長的一線城市，

租賃房屋供給嚴(yán)重不足。

舉例：以北京為例，北京總?cè)丝诩s2250萬，租

賃人口占比約30%，按照戶均3人測算，租賃房

屋大約需要225萬套。但目前北京租賃房屋數(shù)量

僅為150萬套左右，供給僅占需求的2/3，供需

缺口巨大。

7

行業(yè)現(xiàn)狀：行業(yè)整體活躍，長租公寓是目前房企最活躍的創(chuàng)新方式客群分析：不同的公寓企業(yè)的目標(biāo)客群也不同，目前中低端競爭最為激烈，但市場空間巨大，

而中高端進(jìn)軍企業(yè)雖然不多，但公寓續(xù)租率非常高

?

高端市場（含中高端、12000元/月以上）

?占比10%-20%?與國外品牌競爭

?中端市場（3500-10000元/月）

?占比20%-30%?目前競爭較小

?中低端市場（3500元/月以下）

?占比50%-70%?目前競爭較大

對比三類市場

?

目前白領(lǐng)市場空間巨大但競爭最為激烈；

?

中高端金領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)市場進(jìn)軍的企業(yè)不多，但

中高端的金領(lǐng)公寓續(xù)租率非常高，中低端的白

領(lǐng)公寓僅有8-9個月的租房周期；

?

在規(guī)模和品牌未形成前，獲客單位成本高，

因此保證一定的續(xù)租率是降低渠道成本的關(guān)鍵。

8客群分析：不同的公寓企業(yè)的目標(biāo)客群也不同，目前中低端競爭最為主力客群：目前主力租房人群為白領(lǐng)和90后，對租房需求提升，使得品牌公寓更受其青睞

租房年齡分布

45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%42%目前租房市場租房者八成是85后，超45%為90后。

35%

新一代的白領(lǐng)和90后都更傾向于小資生活。

另一方面，90后相對沒有購房壓力，呈現(xiàn)出更多對財

12%

0%15歲以下

3%15-19歲

20-24歲

25-29歲

7%1%30-34歲35-49歲50歲以上

富增值或者對更好的生活體驗的需求，因此他們也是

未來長租公寓的主力消費人群。

數(shù)據(jù)來源：趕集網(wǎng)《租房市場報告》

90后租房態(tài)度青睞品牌公寓

90后個性

租房態(tài)度

偏愛社交、喜歡新鮮事物

注重生活品質(zhì)和個人享受

希望社區(qū)年輕化，青睞品牌化公寓

追求個性

“懶人”、依賴生活服務(wù)

對互聯(lián)網(wǎng)依賴性較強

土地觀念淡化、婚戀觀淡化

對小區(qū)環(huán)境要求較高

需要公共空間和社交氛圍

對配套服務(wù)要求較高

樂于嘗試租房金融產(chǎn)品

對室友類型要求較高

9主力客群：目前主力租房人群為白領(lǐng)和90后，對租房需求提升，使流動人口及占比

中國農(nóng)民工人口數(shù)量和比重

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20082009201020112012201320142015外出農(nóng)民工（億人）

外出農(nóng)民工占總?cè)丝诒戎?/p>

本地農(nóng)民工（億人）

12%12%12%12%12%11%11%11%11%11%10%中國外出農(nóng)民工居住情況

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20082009201020112012201320142015外出農(nóng)民工（億人）

本地農(nóng)民工（億人）

12%12%12%12%12%11%11%11%11%11%10%流動人口及占比

9008007006005004003002001002001

2002

0外出農(nóng)民工占總?cè)丝诒戎?/p>

中國外出農(nóng)民工租房人數(shù)

700060005000中國高校畢業(yè)生人數(shù)（萬人）

40003000200010000200820092010201120122013201420152003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

合租住房（萬人）

獨立租賃住房（萬人）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局

2017

流動人口及占比中國農(nóng)民工人口數(shù)量和比重100%90%未來趨勢

10未來趨勢10未來市場規(guī)模：受益住房自有率的下降和租金開支占比提升，長期空間達(dá)5萬億。

經(jīng)濟越發(fā)達(dá)住房自有率越低

100住房自有率（%）

83.572.973.576.4756763.663.564.166.551.943.4300002000010000600005000040000租金GMV預(yù)測（億元）

49781

80

60402022695

010210

數(shù)據(jù)來源：各國家統(tǒng)計局

020172022

2027數(shù)據(jù)來源：規(guī)模估算，GMV：總成交額

中國居民租金開支仍有提升空間

50%40%30%20%10%0%46%31%住房自有率：經(jīng)濟越發(fā)達(dá)的國家住房自有率越低。我們國家目前的住

房自有率行業(yè)內(nèi)各種抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)大約在75%。從國際經(jīng)驗來推

測長期趨勢，整體住房自有率預(yù)計還有10個點以上的下降空間。

租金開支/收入

31%35%19%租金開支比：2016年我國的比重為19%，而從美國的經(jīng)驗看，全國

平均為35%，我國租賃人群在租金上的開支都有10個點以上的提升

空間。

在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計2027年我國租賃

美國一線城市

美國二線城市

美國三線城市

美國平均

中國

數(shù)據(jù)來源：各國家統(tǒng)計局

市場將達(dá)到5萬億。

11未來市場規(guī)模：受益住房自有率的下降和租金開支占比提升，長期空

長租公寓市場逐步走向品牌化、集中化，城市分化成為趨勢，資本運作將提速，融資成本降低

目前中國長租公寓品牌超過500家：消費大升級背景下，具有更好居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房

業(yè)態(tài)，整個行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展和品牌化時期。

多方涌入，加速推動行業(yè)發(fā)展：2012年，大量“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，如You+公寓、優(yōu)客逸家等；地產(chǎn)服務(wù)商和開發(fā)商

也快速加入競爭格局，中介如鏈家等、優(yōu)勢在于廣大的房源和客源基礎(chǔ)，開發(fā)商如萬科、金地等，優(yōu)勢在于資金及裝修改造成本。

行業(yè)仍處于搶占市場份額階段，集中度偏低：目前主流長租公寓品牌中，規(guī)模最大的是自如品牌，擁有20萬間自如友家和7棟自如寓，其

余規(guī)模較大品牌規(guī)模在2-3萬間，行業(yè)規(guī)模集中度偏低，仍處于薄利搶占市場份額階段。

城市分化即將出現(xiàn)，未來聚焦一線和核心二線城市：在2016年，房價快速上漲而居民收入增速平穩(wěn)的背景下，剛需購買力受抑制，租房居

住周期被進(jìn)一步拉長；以房價收入比、25-35歲人口數(shù)量絕對值和2015年末25-35歲人口未購房比例計算，上海、北京、深圳、廣州、天

津、武漢、南京、杭州、廈門、濟南這10個城市為租房潛力市場，以此判斷購房難度大、年輕人口多、新增土地供給少的一二線城市將成

為租房潛力市場。

資本運作提速，融資成本降低：近兩年，長租公寓受到資本市場追捧，多個優(yōu)質(zhì)公寓品牌已獲得了B輪、甚至C輪融資，規(guī)模企業(yè)的融資成

本也從2014年的18-20%下降到12-15%。

12長租公寓市場逐步走向品牌化、集中化，城市分化成為趨勢，資本01

市場現(xiàn)狀與趨勢

02

國外長租公寓模式

國內(nèi)長租公寓模式

?

開發(fā)商模式

?品牌運營商模式

?高端服務(wù)式公寓模式

031301市場現(xiàn)狀與趨勢02國外長租公寓國外長租公寓市場：長租市場容納眾多參與者，日本市場集中度較美國高出許多

美日兩個品牌公寓集中度情況

美國

存量可租賃套數(shù)（億）

日本

0.23美國品牌公寓市場占比情況

國家

2017年排名

1公司

DaitogroupSekisuiHouse

2016年管理數(shù)量

（萬間）

97.856.656.246.343.741.518.4

0.43

1.4%3.3%

2日本

3451TOP2占比

TOP10占比

6.4%16.6%

Leopalace21DaiwaLivingStartsGroup

2美國

345TOP50占比

7.5%30.0%

GreystarRealEstatePartners,LLCLincolnPropertyCompanyPinnaclePropertyManagementServicesLLC

17.210.310.0FPIManagement,IncWinnCompanies數(shù)據(jù)來源：美國公寓協(xié)會、ZenkokuNewspaper，日本TOP50為推算數(shù)

數(shù)據(jù)來源：美國公寓協(xié)會、ZenkokuNewspaper根據(jù)美國全國公寓協(xié)會的數(shù)據(jù)，2017年美國前50家品牌公寓管理公司合計管理了320.5萬間房屋，占整個存量租賃市場房源的比重

為7.5%，占公寓租賃房源的比重為12%。長租公寓這個市場整體的分散度很高，可以容納眾多的市場玩家。

在另一個以托管模式為主的日本市場，由于托管的模式更容易提升房源管理的數(shù)量，并且日本整體的人口和資源更為集中在東京一個

大都市，我們可以看到市場集中度比美國有較大的提高。Top10的公司合計管理了385萬套品牌公寓，占存量租賃房源的16.6%。

預(yù)計中國未來整體品牌公寓的市場占有率將會介于美國和日本之間，分布在10-15%的范圍內(nèi)。

14國外長租公寓市場：長租市場容納眾多參與者，日本市場集中度較美美國EQR概況：截至2016年，美國長租公寓運營商EQR在全美10個洲擁有302處物業(yè)、77458套公寓，市值規(guī)模接近

230億美元，定位于收購、開發(fā)和管理高品質(zhì)公寓。

EQR逐漸轉(zhuǎn)向核心業(yè)務(wù)區(qū)

1993-2001年

1993年69處物業(yè)、2.2萬套公寓；通過增發(fā)股票、債券等大規(guī)模進(jìn)

大規(guī)模融資擴張

行并購，迅速擴大房租擁有量；1998年以13.9萬套公寓的規(guī)模成

為最大的公寓擁有者

2000年

1104處物業(yè)、23萬套公寓，規(guī)模擴大了10倍，布局美國十個洲，

規(guī)模達(dá)到頂峰

覆蓋白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、學(xué)生以及老人等多樣化消費群體

2002-2007年

累計賣出超過100億美元的二線城市資產(chǎn)，出售的公寓數(shù)量達(dá)到15

戰(zhàn)略調(diào)整

萬套；同時購進(jìn)90億美元的一線城市資產(chǎn)，公寓數(shù)量達(dá)6.2萬套

2008年至今

2008年賣掉54處物業(yè)，獲得9億美元；以1.45億美元新增兩處物

業(yè)；2009-2010年邁入16處物業(yè)及6幅土地；2011年完成21處物

繼續(xù)戰(zhàn)略精簡

業(yè)、6200套公寓收購；2013年核心區(qū)域收購月22000套公寓

借鑒

EQR從早期的規(guī)模擴張發(fā)展到現(xiàn)在注重自持資產(chǎn)質(zhì)量，

對于我國長租公寓的其實在于

行業(yè)發(fā)展初期，企業(yè)可

以通過快速擴張和跑馬圈地占據(jù)更多市場份額

，當(dāng)行

業(yè)進(jìn)入成熟期后，區(qū)域布局和客群細(xì)分則更有助于長

遠(yuǎn)發(fā)展。

15美國EQR概況：截至2016年，美國長租公寓運營商EQR在美國EQR美國EQR完全自持的占全部資產(chǎn)的93%，公司通過物業(yè)的攤銷降低成本及物業(yè)的處置，提升盈利能力。

EQR資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

ERQ公司2016年利潤拆分

6%1%120%100%100%80%64.60%

60%

93%

40%

20%17.30%自己持有

部分持有

租賃

17.70%

35.40%

0%

營業(yè)利潤

利息費用

息稅前營業(yè)利潤

營業(yè)支出

營業(yè)收入

EQR公司營業(yè)成本拆分

房產(chǎn)交易收益/租賃營業(yè)利潤

35%1500%30%29.20%

960%25%1000%20%16.90%15%13.20%500%10%

0%

0%

0%50%

60%

5%3.30%2.50%201220132014201520160%房產(chǎn)交易收益/租賃營業(yè)利潤

物業(yè)及維護(hù)

房產(chǎn)稅及保險

物業(yè)管理

折舊

人員成本

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報

根據(jù)

EQR的年報，其在物

業(yè)成本上的開支較小，因

此它的盈利能力比傳統(tǒng)

“二房東”的租賃模式要

強。EQR實現(xiàn)平均IRR21.9%

，同時物業(yè)處置也極

大地提升了公司利潤。

16美國EQR美國EQR完全自持的占全部資產(chǎn)的93%，公司通過商業(yè)模式和盈利模式：EQR強調(diào)公寓租賃的租賃屬性，采取“資產(chǎn)增值+租金收益”盈利模式

商業(yè)模式

EQR商業(yè)模式的核心在于低價收購公寓、優(yōu)化資產(chǎn)組合，從而獲得做大的資產(chǎn)增值收益，同時通過運營提升租金收益及續(xù)租

率?？梢奅QR屬于資產(chǎn)管理模式，采取“收購-持有-運營”的策略。

盈利模式

EQR主要采取“資產(chǎn)增值+租金收益”模式。一部分是資產(chǎn)增值，主要依賴于其自身持有房源發(fā)展情況良好，同時在市場上

尋找低價收購的機會，通過資產(chǎn)置換提升資產(chǎn)質(zhì)量。另一部分為租金收益。

中美長租公寓商業(yè)模式與盈利模式對比

EQR商業(yè)模式

自如

魔方

盈利模式

純粹的租賃生意

“持有+運營”資產(chǎn)管理模式

資產(chǎn)增值收益+租金

多板塊業(yè)務(wù)協(xié)同

長租+短租+共享經(jīng)濟住宿平臺

公寓生意

“公寓+”下的增值服務(wù)生態(tài)平臺

租金差+服務(wù)費；

交易傭金+金融服務(wù)費

租金差；平臺加盟費；

增值服務(wù)收入

17商業(yè)模式和盈利模式：EQR強調(diào)公寓租賃的租賃屬性，采取“資產(chǎn)美國與中國公寓行業(yè)對比：美國公寓運營商側(cè)重資本運作，大量自持物業(yè)，租金回報率是中國

的3-4倍

美國

中國

房地產(chǎn)運營操作手段，利用包租方式來控制房源，

簡接持有。談判收購時話語權(quán)不強，還牽涉到與實

際業(yè)主利益合同的關(guān)系

操作手段

發(fā)展階段

平均物業(yè)質(zhì)量

融資成本

租金回報率

互聯(lián)網(wǎng)改善

物業(yè)分布

金融類操作手段，側(cè)重資本運作，兼并收購，大量

直接持有物業(yè)，也可自建公寓和運營

高級階段，利用REITS等金融手段，品牌型公寓已

經(jīng)發(fā)展到持有幾十萬套高品質(zhì)房源

較高

金融工具豐富，REITS退出渠道通暢

8-12%

美國最大的公寓REITS公司，65%租約由網(wǎng)上完成，

大大減少了帶看次數(shù)

物業(yè)較為集中，多為集中式分布

初級階段，憑借租賃的現(xiàn)金流包租模式

較低

金融杠桿有限，資金成本高

2-4%

中國公寓行業(yè)的出房渠道扔靠中介公司，但目前品

牌公寓企業(yè)網(wǎng)絡(luò)端成交比例正在提升

公寓類市場太分散，標(biāo)準(zhǔn)化難度較大，管理難度大

18美國與中國公寓行業(yè)對比：美國公寓運營商側(cè)重資本運作，大量自持日本模式：土地私有制是日本土地制度的基本特征，這使得日本出租市場主要以私人住房出租

為主

2013年日本租房市場構(gòu)成

5%6%10%

79%

社會保障性住房

私人出租房

歸屬于政府的出租房

歸屬于UR或企業(yè)的出租房日本大東建托租金收入（億日元）

900800724775700630678600500465484545590400300200171100

0

2008.32009.32010.32011.32012.32013.32014.32015.32016.3數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報

日本大東建托作為房屋出租企業(yè)的代表，于2006年結(jié)合自

身發(fā)展優(yōu)勢提出“承租+代租”的產(chǎn)業(yè)模式成為集建筑與資

產(chǎn)管理公司的多元化企業(yè)。

19

日本模式：土地私有制是日本土地制度的基本特征，這使得日本出租大東建托：“承建+代租”模式

大東建托的“承建+代租”模式使得自己架起了租客與土地所有者之間的橋梁。以較低價完成房屋的改建、裝修以及其他設(shè)

施安裝。此后大東建設(shè)與土地所有者簽署代租協(xié)議，通過定期給土地所有者支付現(xiàn)金的方式來獲得房屋出租權(quán)。在整個“承

租+代租”閉環(huán)中，大東建托將供給端和需求端相結(jié)合，也使得自身租金收入持續(xù)增長。

大東建托

?

簽訂長期租約

?

定期租賃報告

?

租金交付

?

簽署建筑合同

?

簽訂租賃合同

?

租金收款

?

租客招商以及其他服務(wù)

土地所有者

租客

20大東建托：“承建+代租”模式大東建托的“承建+代租”模式大東建托：托管式需要產(chǎn)業(yè)鏈上下游強整合才能獲取規(guī)模利潤

大東建托業(yè)務(wù)收入占比

大東建托各業(yè)務(wù)利潤占比

3%5%42%20%55%75%建造業(yè)務(wù)

租賃業(yè)務(wù)

其他業(yè)務(wù)

建造業(yè)務(wù)

租賃業(yè)務(wù)

其他業(yè)務(wù)

大東建托各業(yè)務(wù)利潤率情況

35.0%31.8%31.4%30.0%25.0%20.0%18.0%19.1%15.4%15.0%9.8%10.0%8.9%

5.0%3.6%0.0%建造業(yè)務(wù)

租賃業(yè)務(wù)

其他業(yè)務(wù)

毛利率

營業(yè)利潤率

總共

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報

托管型的租賃業(yè)務(wù)作為一種爭取客戶的渠道，在返租利

率上做到最大限度讓利客戶以獲取資產(chǎn)管理權(quán)。從操作

上看實際上前十年租賃業(yè)務(wù)仍然是返租模式，十年之后

才是托管模式，因此盡管托管租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了55%的業(yè)

務(wù)收入，但毛利凈利都比較低。租賃業(yè)務(wù)越來越成為一

個平臺和入口業(yè)務(wù)，起到帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和協(xié)同盈利的

作用，而非單獨作為利潤中心存在。

21大東建托：托管式需要產(chǎn)業(yè)鏈上下游強整合才能獲取規(guī)模利潤大東從文化生活看國內(nèi)外市場的區(qū)別

租房可以說是大多數(shù)人生活的一部分，牽扯到很多文化角度的問題。因此從租客角度看市場，即使90后逐漸進(jìn)入社會，對租

住的概念有所更新，但國內(nèi)外租房的觀點還是不太一樣。

國外

歐美人觀念不同，很多服務(wù)式公寓一住可能是10年以上，并不會受到結(jié)婚、生子等因素影響。就美國而言，它的城市交通

非常發(fā)達(dá)，對物業(yè)的位置反而就不像國內(nèi)那么高。

國內(nèi)

國內(nèi)公寓在選擇物業(yè)時，地理位置是一個非常重要的因素。為了讓物業(yè)能有更高的租金回報，公寓商不得不在地鐵周圍選址。

這樣會導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)物業(yè)爭奪非常激烈，使得國家視角下，市場擴張速度受影響。

22從文化生活看國內(nèi)外市場的區(qū)別租房可以說是大多數(shù)人生活的一部從資產(chǎn)形式看中國與美、日市場的區(qū)別

美國

對比美國，中國目前算是包租模式，為重資產(chǎn)，有很大的不確定性。而美國是自持，屬于重資產(chǎn)，因此即便城市的租金起伏

明顯，也不會導(dǎo)致很高的違約比例。

日本

日本采用完全托管的模式，屬于輕資產(chǎn)，保證租金再收10%的傭金，完全基于系統(tǒng)能力和交易能力，這種模式在中國很難做

到普遍的推廣。

鑒于中國市場的現(xiàn)狀來看，目前運營上的組織能力、系統(tǒng)能力，交易能力等，國內(nèi)的長租公寓運營商都有所欠缺。因此，未

來長租公寓需要介于“重”與“輕”之間，通過資本來持有重資產(chǎn)，通過輕資產(chǎn)運營來加強專業(yè)化資產(chǎn)管理能力。

23從資產(chǎn)形式看中國與美、日市場的區(qū)別美國對比美國，中國目前從美國和日本兩種比較成功的商業(yè)模式可以看到，長租公寓領(lǐng)域要成就可持續(xù)的盈利模式要通

過大量的自持物業(yè)或者上下游產(chǎn)業(yè)鏈

資本做自持

通過物業(yè)的增值獲益

（核心：資本運作能力和對周期的深度理解能力）

產(chǎn)業(yè)鏈將租賃業(yè)務(wù)作為入口

通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤

（核心：平臺管理和協(xié)同能力）

長租公寓的可持續(xù)盈利模式包括資本自持及通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)鏈主要包括建筑、租賃、金融及服務(wù)。長租公寓行業(yè)進(jìn)入

不難，但要做大并且持續(xù)盈利、以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的。未來的中國市場大部分運營商會先從產(chǎn)業(yè)鏈入手，

隨后發(fā)展成大規(guī)模資本的自持。

24從美國和日本兩種比較成功的商業(yè)模式可以看到，長租公寓領(lǐng)域要成01

市場現(xiàn)狀與趨勢

02

國外長租公寓模式

國內(nèi)長租公寓模式

?

開發(fā)商模式

?品牌運營商模式

?高端服務(wù)式公寓模式

032501市場現(xiàn)狀與趨勢02國外長租公寓長租公寓品牌分類：

運營主體

模式

競爭優(yōu)勢

主要品牌

萬科-泊寓、龍湖·冠寓、旭輝-領(lǐng)

寓、金地-草莓社區(qū)、招商蛇口-壹棧、壹間、壹棠，佳兆業(yè)-寓

享空間等

世聯(lián)行-紅璞公寓，鏈家-自如，

我愛我家-相寓等

You+公寓、優(yōu)客逸家、青客公

寓、魔方公寓、蘑菇公寓等

房地產(chǎn)開發(fā)商

以集中式為主

資金優(yōu)勢、集中式獲取房源優(yōu)

勢、裝修改造成本優(yōu)勢

品牌運營商

地產(chǎn)服務(wù)商

集中式和分散式均有

分散式獲取房源優(yōu)勢、獲取客

源優(yōu)勢、客戶定位更加精準(zhǔn)

其他領(lǐng)域

以分散式為主

運營靈活，模式新穎

品牌酒店

（高端服務(wù)式公寓）

以集中式為主

品質(zhì)、產(chǎn)品、高端服務(wù)

雅詩閣、輝盛閣、優(yōu)帕克等

26長租公寓品牌分類：運營主體模式競爭優(yōu)勢主要品牌萬科01

市場現(xiàn)狀與趨勢

02

國外長租公寓模式

國內(nèi)長租公寓模式

?

開發(fā)商模式

?

品牌運營商模式

?

高端服務(wù)式公寓模式

032701市場現(xiàn)狀與趨勢02國外長租公寓開發(fā)商模式：目前，萬科、龍湖和旭輝三家房企戰(zhàn)略性進(jìn)入長租公寓行業(yè)，已經(jīng)形成一定的規(guī)模和

品牌，其他房企多為點狀分布房企自主開發(fā)公寓品牌列表：

房企

品牌

涉及城市

現(xiàn)有門店

體量

戰(zhàn)略目標(biāo)

萬科

泊寓

涉及上海、廣州、東

約200家

50000間

2017年10萬間

莞等18個城市

2018年45萬間

旭輝

旭派、領(lǐng)寓、

重慶、上海

6家

年內(nèi)實現(xiàn)200005年20萬間

柚米國際社區(qū)

間

龍湖

冠寓

12月在重慶起步

5家

截至3月，5003年內(nèi)300棟集中式公寓

間

金地

草莓社區(qū)、榮

深圳、杭州、武漢、

6家

草莓社區(qū)：未對

2020年內(nèi)30000間

尚薈

蘇州

外公布

招商

壹棧、壹間、

深圳

4家

12000間

未公開

壹棠

上坤

極客

上海

2家

預(yù)估900間

未公開

德信

隨寓

杭州

1家

預(yù)估300間

擴展區(qū)域杭州到長三角，體量目

標(biāo)未公布

北京、上海、深圳、

遠(yuǎn)洋

邦舍boonself廣州、杭州、成都等

一線及核心二線城市

1家

200間

預(yù)計拓展項目20余個

布局

佳兆業(yè)

寓享空間

將布局全國所有一線

--3年10萬間

及主要二線城市

保利

N+公寓

重慶、西安、大連、

4家

未公開

-長沙

石榴集熊貓公寓

北京

2家

目前364間

未公開

團

朗詩

朗詩寓

南京、上海、杭州等84家

-未公開

個城市

碧桂園

2017年5月碧桂園上海區(qū)域成立長租公寓管理部

中駿

與美國瑞星資本打造中高端長租公寓

綠地

2017年4月綠地宣布計劃全面鋪開長租公寓運營型產(chǎn)品，商辦物業(yè)改長租公寓

東原、藍(lán)光有意戰(zhàn)略進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域

合作式運營公寓品牌列表：

房企

合作品牌

合作方式

保利

與優(yōu)客逸家合作星座主題公寓

保利開發(fā)，優(yōu)客逸家管理，創(chuàng)新品牌

“UOKO”

綠城

與優(yōu)客逸家、一呆合作

共同注資，物業(yè)托管優(yōu)客逸家

景瑞

與寓見合作上海景瑞@way遇道項

目

1、寓見與客戶自愿進(jìn)行簽約，承擔(dān)

陽光城

與寓見合作上海陽光城MODO項

運營

目

2、開發(fā)商承擔(dān)硬裝及可變家居成本

3、寓見提供柜體、書桌等家具

4、提供客戶的年回報率約4%復(fù)地

與未來域合作

開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，未來域托管

金茂

與未來域合作

開發(fā)商開發(fā)，YOU+托管

時代

與YOU+合作

YOU+進(jìn)入前策階段，提供開發(fā)依據(jù)并管

理

遠(yuǎn)洋

寓居遠(yuǎn)洋公館

運營商托管

越秀、協(xié)信

服務(wù)式公寓入駐項目

上海中建東孚

雅詩閣

28開發(fā)商模式：目前，萬科、龍湖和旭輝三家房企戰(zhàn)略性進(jìn)入長租公寓開發(fā)商介入背景：政策的利好、盤活存量資產(chǎn)及多元化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型使得開發(fā)商紛紛踏入長租公寓

行業(yè)

政策的利好

?2016年，國家對住房租賃企業(yè)

的態(tài)度由“鼓勵”變?yōu)椤爸С帧保?/p>

實行租售并舉發(fā)展租賃市場

?2017年全國多地限購限貸政策

實施，進(jìn)一步推動租賃市場的發(fā)

展

?

從去年開始的“限房價、競地

價”到今年的到競拍自持面積或

保障房面積，這意味著開發(fā)商未

來將大部分靠租賃盈利。

市場容量巨大

?

當(dāng)前一二線城市房價普遍高企，更多年輕人選擇品牌長租公寓，

租房人口總量達(dá)

1.8億，這塊市場

未來

容量將達(dá)到萬億市值。

?

當(dāng)下長租公寓行業(yè)雖然群雄紛

爭，但

還沒有領(lǐng)軍人物，市場空

間仍然巨大。

存量資產(chǎn)盤活

如今已經(jīng)到來的存量房時代，租

賃市場份額巨大，加大對資產(chǎn)運

營力度將是未來房地產(chǎn)行業(yè)重要

盈利渠道之一，因此，

盤活存量

資產(chǎn)

對目前的開發(fā)商來說任務(wù)重

中之重。

多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

?

在細(xì)分客戶群體的基礎(chǔ)上，開

發(fā)商希望將產(chǎn)品進(jìn)行

各個年齡段

的戰(zhàn)略性全覆蓋

。

?

白銀時代下，房企謀求轉(zhuǎn)型與

創(chuàng)新

，例如萬科的“八爪魚”戰(zhàn)

略、上海萬科的“熱帶雨林”戰(zhàn)

略，都是全業(yè)態(tài)覆蓋。

29

開發(fā)商介入背景：政策的利好、盤活存量資產(chǎn)及多元化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型使土地政策迫使房企自持：房價不斷上漲，新增面積少，尤其是在一線城市或者強二線城市的熱

門土地，在土地出讓時要求自持是必然趨勢

上?！?5%自持

北京—100%自持

熱點二線城市—競報自持

杭州、南京、佛山、寧波在某些地

塊出讓的出讓條例里，一般是設(shè)最

高限價，超過最高限價后競報自持

比例或配建養(yǎng)老公寓、保障房比例

等，城市范圍有擴大的趨勢。

2016年11月，北京市住建委就

《本市“限房價、競地價”項目自

持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通

知》公開征求意見，提出自持商品

住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷

售，持有年限擬為70年。

2016年5月上海出臺土地招投標(biāo)政

策要求，開發(fā)商新開項目必須持有

15%的房源進(jìn)行經(jīng)營。

過去開發(fā)商最不愿意介入就是運營業(yè)務(wù)，因為周期長、毛利低。這意味著傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、快速去化

的開發(fā)模式必須進(jìn)行調(diào)整，才能在將來土拍時占得一席之地。

30土地政策迫使房企自持：房價不斷上漲，新增面積少，尤其是在一線開發(fā)商介入模式：目前房企介入長租公寓市場有四種模式，自持轉(zhuǎn)做公寓、從乙方租賃物業(yè)、

買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運營合作

自持轉(zhuǎn)做公寓

舉例：龍湖冠寓

輕重并舉

開發(fā)商

舉例：萬科泊寓

介入模式

買地自建

舉例：招商壹公寓

與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等

運營合作

舉例：旭輝與華東師范大學(xué)合作31

開發(fā)商介入模式：目前房企介入長租公寓市場有四種模式，自持轉(zhuǎn)做典型企業(yè)盈利對比：基本IRR要求15%，單套建面造價約6萬（平層）

萬科泊寓成本及盈利：

類目

數(shù)據(jù)

IRR約15-20%利潤

約5-10%

*來源：數(shù)據(jù)來自項目運營實踐（深廣地區(qū)）

受訪人：萬科泊寓管理層

萬科介入已有近2年儲備，相對實戰(zhàn)經(jīng)驗及

控制能力更強

VS旭輝領(lǐng)寓成本及盈利：

類目

數(shù)據(jù)

IRR約15%利潤

約4-5%建面裝修成本

60000-65000元/間

（平層、含硬裝、家

電、公區(qū)、開發(fā)）

*來源：數(shù)據(jù)來自內(nèi)部測算估值

受訪人：旭輝領(lǐng)寓管理層

32典型企業(yè)盈利對比：基本IRR要求15%，單套建面造價約6萬（泊寓運營數(shù)據(jù)分析：毛利率超40%（估值），核心為拿房及改造成本控制

廣州萬科泊寓棠下店

類目

數(shù)據(jù)

房源數(shù)

600間

使用面積

11-32㎡

戶型

平層+LOFT平均租金

約1600元/間

4000-5000萬

開發(fā)成本

（含拿房租金、裝改費用）

單年約400-500萬

（十年平均）

盈利及成本估算：（90%出租率計，不

計當(dāng)年推廣及維護(hù)費率）

u年租金收益約1000萬元

u運營成本約40-50萬/年（估值，不含人力）

u

回收期：4-5年

u

毛利率：40%-50%（估值）

數(shù)據(jù)來自網(wǎng)絡(luò)訪談?wù)?/p>

33泊寓運營數(shù)據(jù)分析：毛利率超40%（估值），核心為拿房及改造成朗詩寓運營數(shù)據(jù)分析：以長租10年測算，年均利潤率為22.62%，IRR為22%，回收期為5.08年

類目

數(shù)據(jù)占比（占租金收入）

租金成本

58.39%運營費用

9.72%裝修成本

12.62%中介

0增值稅及附加稅

2.49%裝修貸款

0盈利估算：（90%出租率計，10年租約）

u凈利潤約1900萬元

u年均利潤率：22.62%uROE：15.11%u

回收期：5.08年

u

IRR：22%34朗詩寓運營數(shù)據(jù)分析：以長租10年測算，年均利潤率為22.62標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓

35標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓35標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓

概況：萬科經(jīng)過多年對長租公寓市場的嘗試與探索，并將長租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌未“泊寓”，已初步形

成公寓專業(yè)供應(yīng)商體系。目前累計開業(yè)約200家，預(yù)計在2018年完成45萬間，其中安亭項目出租率在

98%。

組織架構(gòu)：

上海萬科泊寓的客群分析：

安亭項目

70%的客群來源于安亭國際汽車城

標(biāo)準(zhǔn)化

和目標(biāo)

管理部

投

資

部

張江國創(chuàng)項目

70%來自于張江

高科技園區(qū)

30%來自于陸家

嘴和世紀(jì)大道

張江租客收入在

1.5-3萬之間

品牌銷

售部

運營

部

工程

部

人力資

源部

財務(wù)

部

法務(wù)、

研策等

其他崗

位

客戶來源差異

客戶收入差距

30%安亭個體戶等周邊從業(yè)人員

安亭租客收入在1萬元左右

產(chǎn)品

研發(fā)

部

36標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓概況：萬科經(jīng)過多年對長租公寓市場的嘗標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓

上海萬科泊寓商業(yè)模式：通過購置或租賃商辦等物業(yè)，改造成青年公寓，租賃給年輕白領(lǐng)，賺取租金差

和品牌溢價。

客戶群體

核心資源

收入來源

盈利方式

關(guān)鍵業(yè)務(wù)

青年人群、白領(lǐng)

通過改造租賃或者收購物業(yè)實行品牌溢價

租客繳納的租金及周邊收入

公寓滿租帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流入，實現(xiàn)投資盈利

公寓租賃業(yè)務(wù)

37標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓上海萬科泊寓商業(yè)模式：通過購置或租賃標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓

上海萬科泊寓標(biāo)桿項目打造：蒲匯塘項目基于內(nèi)環(huán)徐家匯區(qū)位、全新的物業(yè)，是萬科重點打造的標(biāo)桿物

業(yè)。

標(biāo)桿項目

優(yōu)勢和特征

目前階段

標(biāo)桿項目的愿景

徐匯區(qū)蒲匯塘路和文定路交叉口項目

全新物業(yè)，處于內(nèi)環(huán)徐家匯商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，地理位置優(yōu)

目前已經(jīng)進(jìn)入室內(nèi)設(shè)計階段

打造成中高端的青年公寓產(chǎn)品，面向高凈值人士

需要提升產(chǎn)品設(shè)計能力、品牌營銷能力。需要公司給予更靈

活的決策和寬松的政策支持

38

需要提升的能力和支持

標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓上海萬科泊寓標(biāo)桿項目打造：蒲匯塘項目標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓

上海萬科泊寓盈利測算：2017-2019三年目標(biāo)獲取50000間，開業(yè)30000間，輕重資產(chǎn)比例55：45。

前提假設(shè)

單間房間面積：30㎡

三年總獲?。?萬間

重資產(chǎn)輕資產(chǎn)套數(shù)比：55:45重資產(chǎn)成本：18000元/㎡（收購）

1500元/㎡（改建）

輕資產(chǎn)成本：1800元/間/月

1500元/㎡（改建）

租金收入：3000元/間/月

輕資產(chǎn)測算

201720182019新增開業(yè)套數(shù)

300066679333累計開業(yè)套數(shù)

40001066720000新增獲取套數(shù)

70002000020000累計獲取套數(shù)

66672000033333累計改建投入（元）

2100000005600000001050000000累計管理規(guī)模（平方米）

140000373333700000租金投入（元）

3600000096000000180000000租金收入（元）

72000000192000000360000000凈收入（元）

2160000057600000108000000重資產(chǎn)測算

201720182019新增開業(yè)套數(shù)

28503334667累計開業(yè)套數(shù)

2000533310000新增獲取套數(shù)

150060007000累計獲取套數(shù)

33331000016667累計收購?fù)度耄ㄔ?/p>

2100000000630000000010500000000累計改建投入（元）

105000000280000000525000000累計管理規(guī)模（平方米）

70000186667350000租金收入（元）

3600000096000000180000000凈收入（元）

216000005760000010800000039標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓上海萬科泊寓盈利測算：2017-20標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓

上海萬科泊寓具體實施：注重投融資能力、產(chǎn)品設(shè)計能力和經(jīng)營能力。

?

投融資能力

ü

近百億級、6~8年低成本長期資金

ü

快速獲取項目能力及談判能力

ü

退出時的議價能力

重點進(jìn)入：中環(huán)

謹(jǐn)慎進(jìn)入：價值

內(nèi)成熟區(qū)域

徐家匯、中山公園、

洼地或封閉片區(qū)金橋、張江、五角場、

虹橋商務(wù)區(qū)等核心成

市場

熟區(qū)域

城市價值洼地新城

封閉片區(qū)市場

擇機進(jìn)入：物業(yè)

供應(yīng)量大的區(qū)域

投資模式

北蔡、松江新城、南

?重資產(chǎn)自持物業(yè)

翔、周康、外高橋、

徐涇、九亭、泗涇、

?輕資產(chǎn)租賃獲取

江橋、莘莊、金虹橋

?成熟品牌并購

?委托管理模式

?

產(chǎn)品能力

ü

研發(fā)、設(shè)計能力

ü

快速改造施工能力

ü

極致成本能力

①

完善工程部人員架構(gòu)，建立成本控制、

工程品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計制度；

②

打造青年公寓專屬的成本體系，2017

年成本實現(xiàn)集約化經(jīng)營：

工程周期縮短20%

成本下降15%

產(chǎn)品體驗滿意度提升一倍

③

成立產(chǎn)品研發(fā)中心，為中高端產(chǎn)品研

發(fā)提供支持。

?

經(jīng)營能力

ü

新媒體渠道能力

ü

管理和服務(wù)能力

ü

品牌圈層影響力

①

組建專業(yè)化的品牌推廣團隊，將品牌

和銷售目標(biāo)掛鉤，建立完善的品牌+市

場的聯(lián)動制度和獎懲制度；

②

建立以門店店長為核心的門店負(fù)責(zé)制，

完善扁平化的管理制度；制定標(biāo)準(zhǔn)化

的運營制度，為規(guī)模擴張奠定基礎(chǔ)

③

打造特色青年公寓文化和社群活動

40

標(biāo)桿案例研究之萬科泊寓上海萬科泊寓具體實施：注重投融資能力標(biāo)桿案例研究之招商蛇口壹公寓

41標(biāo)桿案例研究之招商蛇口壹公寓41標(biāo)桿案例研究之招商蛇口壹公寓

概況：壹公寓是招商蛇口旗下的長租公寓業(yè)務(wù)，有三條產(chǎn)品線：壹棧、壹間和壹棠。其物業(yè)均為自持物

業(yè)，目前壹公寓總約50萬方，對應(yīng)約1萬套公寓，全部位于深圳蛇口區(qū)域。

青年白領(lǐng)公寓

城市中產(chǎn)公寓

服務(wù)式公寓

品牌

客戶定位

青年白領(lǐng)

城市中產(chǎn)

企業(yè)高管

產(chǎn)品大小

價格定位

40平米以下

50平米以下

60平米左右

（元/平米·月）

60-90

100-150

160-250

運營模式

租賃管理自派+物業(yè)管

核心管理、營銷、核

核心管理、營銷崗自理整體打包

派+專業(yè)服務(wù)外包

心服務(wù)崗自派

+公區(qū)清

潔、保安外包

42標(biāo)桿案例研究之招商蛇口壹公寓概況：壹公寓是招商蛇口旗下的長標(biāo)桿案例研究之招商蛇口壹公寓

商業(yè)模式：全面打通公寓租賃“全價值鏈”各個環(huán)節(jié)，主要以整租改造、散租整合及收購自建為主要路

徑。

01通過資源獲取及功能錯配、價值錯配的物業(yè)項目，降低物業(yè)成本

02

通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品方案，合理提高人房比，進(jìn)一步提升單位產(chǎn)值

03

集中區(qū)域，規(guī)?；l(fā)展，降低運營成本

04

將公寓租賃作為資本整合平臺，長期增值潛力較大

05

利用資金杠桿，利用現(xiàn)金流吸引保險和養(yǎng)老基金投資

43標(biāo)桿案例研究之招商蛇口壹公寓商業(yè)模式：全面打通公寓租賃“全開發(fā)商模式小結(jié)

44開發(fā)商模式小結(jié)44開發(fā)商

VS

其他模式優(yōu)勢：房源充足，內(nèi)部完善的制度和管理，成熟的供應(yīng)鏈、工程家裝、產(chǎn)

品研發(fā)資源都是地產(chǎn)商的優(yōu)勢，同時將來還能反哺拿地的競爭優(yōu)勢

公寓運營商

地產(chǎn)開發(fā)商

酒店運營商

中介運營商

?長租公寓最核心的資源是房

?公寓由于前期運營，累計大

優(yōu)勢

量意向客戶，具有一定的品

牌效應(yīng)

?公寓品牌運營商具有完善的

產(chǎn)業(yè)鏈，在后期運營管理費

用上可以節(jié)約成本

源，作為開發(fā)商，地產(chǎn)業(yè)務(wù)能

夠提供給長租公寓的房源將是

未來快速擴張的主要優(yōu)勢。

?開發(fā)商成熟的制度和管理，

完善的人才培養(yǎng)體系，將為長

租公寓提供支撐快速發(fā)展的人

才資源。

?成熟的供應(yīng)鏈、工程家裝、

產(chǎn)品研發(fā)資源，將支撐長租公

寓快速占領(lǐng)市場

?酒店具有先天優(yōu)勢——前期

管理酒店經(jīng)驗既可以長租也

可以短租

?大量閑置酒店房源給了長租

公寓盤活資產(chǎn)的機會

?連鎖酒店的投資回報期如今

在5年以上，而公寓則根據(jù)

分散式和集中式的不同情況，

投資回報期在1年到3年不等

?平臺強大且已經(jīng)擁有大量客

戶

?中介運營商大多擁有線下門

店，可以線下開拓資源，實

現(xiàn)線上線下資源互動。

45開發(fā)商VS其他模式優(yōu)勢：房源充足，內(nèi)部完善的制度和管理，劣勢對比和總結(jié)：缺乏運營能力，回報周期長，強調(diào)資金周轉(zhuǎn)速度等障礙是開發(fā)商需要克服的，

從美國的經(jīng)驗來看，市場上80%的租賃住房都是由品牌運營商提供而非開發(fā)商

公寓運營商

地產(chǎn)開發(fā)商

酒店運營商