房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)QEO管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)QEO管理

培訓(xùn)教材WWW.CQM.COM.CN第一章現(xiàn)場(chǎng)管理過(guò)程確定一、施工現(xiàn)場(chǎng)管理過(guò)程的識(shí)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程詳見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖二、環(huán)境因素、危險(xiǎn)源辨識(shí)詳見(jiàn)《環(huán)境因素識(shí)別、危險(xiǎn)源辨識(shí)及評(píng)價(jià)講義》第二章分包管理一、采購(gòu)及分包的確定房地產(chǎn)采購(gòu)及分包包括：項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃、拆遷、項(xiàng)目勘察、工程設(shè)計(jì)、工程施工、工程監(jiān)理、設(shè)備采購(gòu)、原材料采購(gòu)、招投標(biāo)代理、房屋銷(xiāo)售、廣告策劃等。第二章分包管理二、招標(biāo)及簽約項(xiàng)目部有關(guān)人員參與供方的調(diào)查、評(píng)價(jià)工作，向集團(tuán)公司提供區(qū)域內(nèi)合格供方推薦信息，參與招投標(biāo)工作和合同簽約工作。開(kāi)工前有簽約部門(mén)向項(xiàng)目部進(jìn)行合同交底，并保留交底記錄。第二章分包管理三、履約控制項(xiàng)目部按相關(guān)程序文件及工作指引要求對(duì)施工階段涉及的供方履約情況進(jìn)行控制。供方控制要求詳見(jiàn)《施工過(guò)程控制》第二章分包管理四、對(duì)供方的履約評(píng)估：1、履約評(píng)估時(shí)機(jī)：在每期建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，當(dāng)某個(gè)供方已履行完合同的有關(guān)義務(wù)，項(xiàng)目完成集中交房三個(gè)月后，由供應(yīng)商管理部門(mén)組織進(jìn)行履約評(píng)估。2、履約評(píng)估內(nèi)容包括：a)對(duì)中標(biāo)（施工、設(shè)備材料等）供方、監(jiān)理供方的履約評(píng)估內(nèi)容包括：質(zhì)量、工期、進(jìn)度完成情況、集中交房完成情況、過(guò)程檢查或評(píng)價(jià)情況、預(yù)結(jié)算配合、設(shè)計(jì)配合、管理水平、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人評(píng)價(jià)、交房配合、保修服務(wù)等；b)對(duì)設(shè)計(jì)供方的履約評(píng)估內(nèi)容包括：合同履行、圖紙質(zhì)量、設(shè)計(jì)取費(fèi)、成本意識(shí)、配合及服務(wù)意識(shí)、設(shè)計(jì)能力、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。

第三章施工過(guò)程控制一、施工管理過(guò)程的策劃1、管理目標(biāo)的制定與實(shí)施項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)公司總目標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求制定質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)滿足方針要求，目標(biāo)應(yīng)是可測(cè)量的，并分加到個(gè)層次和只能崗位。包括針對(duì)項(xiàng)目總目標(biāo)制定的階段性目標(biāo)，定期考核。第三章施工過(guò)程控制2、環(huán)境和職業(yè)健康安全管理方案項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于該建設(shè)單位實(shí)施的有關(guān)環(huán)境和職業(yè)健康安全的設(shè)施應(yīng)編制管理方案并實(shí)施。內(nèi)容包括：施工期間的污水排放、施工水、電、氣源的提供、主要交通道路等。第三章施工過(guò)程控制（1）制定管理方案的目的--實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、指標(biāo)。有明確的針對(duì)性，管理方案應(yīng)與目標(biāo)、指標(biāo)對(duì)應(yīng)，目標(biāo)、指標(biāo)不一定都用管理方案來(lái)實(shí)現(xiàn)。（2）方案可以是一個(gè)或幾個(gè)以實(shí)現(xiàn)一個(gè)目標(biāo)和指標(biāo)。（3）方案的內(nèi)容必須包括：

1）職責(zé)：落實(shí)到每一個(gè)相關(guān)職能部門(mén)和管理層，包括資金；

2）方法措施、時(shí)間表：可操作、可考核、可實(shí)現(xiàn)目標(biāo)指標(biāo)；方法措施不應(yīng)與法律法規(guī)相抵觸。（4）環(huán)境管理方案的管理：應(yīng)隨客觀條件變化評(píng)審并及時(shí)修訂。如果組織的活動(dòng)，產(chǎn)品或服務(wù)發(fā)生變化或某項(xiàng)目涉及新的開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響也將隨之變化，應(yīng)及時(shí)對(duì)有關(guān)方案進(jìn)行修訂，為確保管理方案有效，要實(shí)施動(dòng)態(tài)控制.第三章施工過(guò)程控制序號(hào)目標(biāo)指標(biāo)方法措施執(zhí)行部門(mén)負(fù)責(zé)人預(yù)算（RMB）萬(wàn)元啟動(dòng)日期完成日期1降低污水中Cd2+濃度03年12月污水中Cd2+降至標(biāo)準(zhǔn)值50%裝配Cd2+處理裝置環(huán)保科XZ車(chē)間環(huán)?？崎L(zhǎng)：R503.103.82CFC排放最小化指標(biāo)1：03年比02年1.AA車(chē)間CFC減排2噸1.用HCFC部分代替CFC技術(shù)科技術(shù)科長(zhǎng)：P1503.203.12指標(biāo)2：03.年12月2.BB車(chē)間CFC零排放2.產(chǎn)品替代科研中心中心主任：Q10003.103.11……..第三章施工過(guò)程控制序號(hào)目標(biāo)指標(biāo)方法措施執(zhí)行部門(mén)負(fù)責(zé)人預(yù)算（RMB）萬(wàn)元啟動(dòng)日期完成日期3盡可能降低用水量XX車(chē)間用水量03年比02年減少15%1.X工段裝凈化設(shè)備XX車(chē)間X工段、機(jī)動(dòng)科機(jī)動(dòng)科長(zhǎng)：M1003.103.42.Y工段使用凈化水XX車(chē)間Y工段工段長(zhǎng)：W203.403.54減少有機(jī)溶劑向大氣排放量到03年12月噴漆車(chē)間的氯苯排放濃度降低至60mg/m3溶劑回收裝置1.項(xiàng)目論證環(huán)?？骗h(huán)保科長(zhǎng)共10003.103.22.工程設(shè)計(jì)環(huán)?？骗h(huán)保科長(zhǎng)03.303.53.工程施工環(huán)?？骗h(huán)保科長(zhǎng)03.603.104.工程驗(yàn)收環(huán)?？骗h(huán)?？崎L(zhǎng)03.12第三章施工過(guò)程控制3、施工階段的策劃7.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃組織應(yīng)策劃和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)所需的過(guò)程。產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃應(yīng)與質(zhì)量管理體系其他過(guò)程的要求相一致（見(jiàn)4.1）。在對(duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)進(jìn)行策劃時(shí)，組織應(yīng)確定以下方面的適當(dāng)內(nèi)容：產(chǎn)品的質(zhì)量目標(biāo)和要求；針對(duì)產(chǎn)品確定過(guò)程、文件和資源的需求；產(chǎn)品所要求的驗(yàn)證、確認(rèn)、監(jiān)視、測(cè)量、檢驗(yàn)和試驗(yàn)活動(dòng)，以及產(chǎn)品接收準(zhǔn)則；為實(shí)現(xiàn)過(guò)程及其產(chǎn)品滿足要求提供證據(jù)所需的記錄（見(jiàn)4.2.4）。策劃的輸出形式應(yīng)適于組織的運(yùn)作方式。注1：對(duì)應(yīng)用于特定產(chǎn)品、項(xiàng)目或合同的質(zhì)量管理體系的過(guò)程（包括產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程）和資源作出規(guī)定的文件可稱(chēng)之為質(zhì)量計(jì)劃。注2：組織也可將7.3的要求應(yīng)用于產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程的開(kāi)發(fā)。第三章施工過(guò)程控制項(xiàng)目部依據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展部編制的《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》制定《項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃》；計(jì)劃內(nèi)容：

a)項(xiàng)目概況；

b)項(xiàng)目目標(biāo)和要求；

c)確定的過(guò)程、所依據(jù)的文件和資源提供；

d)驗(yàn)證、檢驗(yàn)、試驗(yàn)、對(duì)監(jiān)理和施工單位的監(jiān)督檢查的安排及產(chǎn)品的接收準(zhǔn)則；

f)進(jìn)度計(jì)劃；資金計(jì)劃；

g)控制過(guò)程所需的記錄等。第三章施工過(guò)程控制二、施工階段質(zhì)量控制組建項(xiàng)目管理部，配備相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員和辦公設(shè)施；做好“七通一平”工作；辦理施工許可證；審查監(jiān)理及施工單位的人員資質(zhì)；審查《監(jiān)理規(guī)劃》和《施工組織設(shè)計(jì)》；會(huì)同監(jiān)理組織圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底工作；審查監(jiān)理申報(bào)的各種工程報(bào)表；參加監(jiān)理例會(huì)，提出現(xiàn)場(chǎng)管理要求；控制的范圍和深度由風(fēng)險(xiǎn)接受水平?jīng)Q定。第三章施工過(guò)程控制對(duì)監(jiān)理和施工單位進(jìn)行監(jiān)控；參與重要、關(guān)鍵過(guò)程的監(jiān)督、檢查；負(fù)責(zé)甲供材料的驗(yàn)收、移交工作；參加分部工程驗(yàn)收、評(píng)定；組織單位工程的驗(yàn)收工作；參與、監(jiān)督設(shè)計(jì)變更及工程洽商；組織階段性的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全檢查工作：做好工程配套工作；組織房屋交付和保修工作。第三章施工過(guò)程控制過(guò)程確認(rèn)：施工過(guò)程中過(guò)程確認(rèn)：施工前，由施工單位編制施工方案，明確施工任務(wù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工藝要求、人員資格要求、設(shè)備能力要求，報(bào)監(jiān)理單位審查后方可進(jìn)行施工。施工過(guò)程中，監(jiān)理單位實(shí)施必要的旁站監(jiān)督。施工完成后，項(xiàng)目部會(huì)同監(jiān)理單位評(píng)審，合格后方可進(jìn)行下步工序施工。

第三章施工過(guò)程控制產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和可追溯性：項(xiàng)目部是產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和可追溯性的主管監(jiān)督部門(mén)，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)工作的監(jiān)督工作。對(duì)于采購(gòu)產(chǎn)品由物資供方直接送至施工現(xiàn)場(chǎng)，辦理移交。由施工單位采用標(biāo)牌、質(zhì)量驗(yàn)收記錄、出入庫(kù)單及出廠證明文件等方式進(jìn)行，并在發(fā)現(xiàn)不合格品時(shí)實(shí)現(xiàn)可追溯。第三章施工過(guò)程控制建設(shè)過(guò)程的標(biāo)識(shí)主要通過(guò)施工單位、監(jiān)理單位形成的工程施工、檢驗(yàn)、驗(yàn)收、檢查等的記錄予以標(biāo)識(shí)。并在發(fā)現(xiàn)不合格品時(shí)實(shí)現(xiàn)追溯。工程竣工后，項(xiàng)目部按要求及時(shí)收集、歸檔。具體執(zhí)行《記錄控制程序》。第三章施工過(guò)程控制竣工工程：a)房屋實(shí)體的標(biāo)識(shí)包括：棟號(hào)、單元號(hào)、樓梯間、樓層號(hào)、房號(hào)。b)項(xiàng)目部依據(jù)施工圖制定單元號(hào)、樓梯間樓層號(hào)和房號(hào)，通知施工單位噴號(hào)。c)項(xiàng)目部取得正式樓號(hào)后，通知物業(yè)公司安裝樓號(hào)。第三章施工過(guò)程控制產(chǎn)品防護(hù)1）在工程竣工驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目部依據(jù)現(xiàn)行的商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則，對(duì)房屋面積進(jìn)行實(shí)地測(cè)量、核算，以此調(diào)整銷(xiāo)售合同面積。2）在整個(gè)施工建設(shè)階段直到房屋交接期間，項(xiàng)目部按照《對(duì)建筑物、材料的成品防護(hù)要求的管理制度》的要求對(duì)施工單位進(jìn)行檢查，對(duì)建筑物、材料成品的包裝、搬運(yùn)、貯存、防護(hù)等環(huán)節(jié)應(yīng)進(jìn)行必要的管理。第三章施工過(guò)程控制3）房屋驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目部與物業(yè)公司辦理房屋托管事宜。監(jiān)督施工單位做好保修工作。4）對(duì)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋與物業(yè)公司進(jìn)行接管驗(yàn)收后，項(xiàng)目部就閑置房屋進(jìn)行委托管理。與物業(yè)公司簽訂《房屋托管合同》，辦理托管交接手續(xù)。5）采購(gòu)產(chǎn)品的防護(hù)：無(wú)論公司采購(gòu)或施工單位采購(gòu)的物資，均由施工單位采用適宜的方式進(jìn)行貯存防護(hù)，防止產(chǎn)品損壞、丟失；項(xiàng)目部委托監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督。第三章施工過(guò)程控制三、環(huán)境運(yùn)行控制嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”要求，對(duì)項(xiàng)目環(huán)保設(shè)施的進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行跟蹤和檢查，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題予以及時(shí)解決；

對(duì)已確定的環(huán)境因素實(shí)施控制；要求施工單位確定環(huán)保管理機(jī)構(gòu)，編制環(huán)境保護(hù)方案；委托監(jiān)理公司對(duì)施工單位的環(huán)境保護(hù)措施或方案進(jìn)行審批后，方可施工各施工單位應(yīng)按照現(xiàn)場(chǎng)揚(yáng)塵、廢棄物、污水、噪音、火災(zāi)、爆炸等監(jiān)測(cè)規(guī)程要求實(shí)施監(jiān)測(cè)，當(dāng)施工單位對(duì)常規(guī)排放不具備監(jiān)測(cè)能力時(shí)，由項(xiàng)目部按照有關(guān)程序委托具備監(jiān)測(cè)資格的單位實(shí)施監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)結(jié)果由項(xiàng)目部保存；第三章施工過(guò)程控制四、職業(yè)健康安全運(yùn)行控制簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)；實(shí)施管理方案；會(huì)同監(jiān)理審查施工單位編制的安全生產(chǎn)施工組織設(shè)計(jì)（方案）；參加公司或自行組織安全培訓(xùn)，對(duì)員工進(jìn)行安全教育，“四新”實(shí)施前進(jìn)行教育和安全交底；加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全措施和安全標(biāo)識(shí)的監(jiān)督；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)特種設(shè)備安裝、使用實(shí)施監(jiān)督檢查；現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控時(shí)，關(guān)注自身個(gè)體防護(hù)，配備和正確使用安全防護(hù)用品；注意飲食衛(wèi)生，防止食物中毒。第三章施工過(guò)程控制五、應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)編制或納入施工總承包單位的應(yīng)急預(yù)案，審查施工單位應(yīng)急預(yù)案。應(yīng)急預(yù)案的內(nèi)容應(yīng)包括：a)明確可能發(fā)生事故的原因、物質(zhì)、場(chǎng)所；b)確定所采取的應(yīng)急處理措施；c)建立組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任人、演習(xí)需要的安排和時(shí)間間隔；d)事故發(fā)生時(shí)的應(yīng)急對(duì)策及信息傳遞等。e)必要時(shí)，尋求第三方救助的通訊聯(lián)絡(luò)方法。第三章施工過(guò)程控制配備應(yīng)急器材；執(zhí)行公司《安全事故應(yīng)急求援方案》；組織或參加施工單位的應(yīng)急演練；參與事故的調(diào)查、分析和處置；評(píng)審應(yīng)急預(yù)案和程序的充分性與適宜性。第四章監(jiān)視、測(cè)量、分析和改進(jìn)一、質(zhì)量的監(jiān)督、檢查與驗(yàn)收1、過(guò)程及產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量定期對(duì)目標(biāo)進(jìn)行考核；對(duì)施工階段開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量；定期對(duì)個(gè)專(zhuān)業(yè)人員的工作質(zhì)量實(shí)施檢查；接受公司的聯(lián)合檢查；會(huì)同物資采購(gòu)部門(mén)對(duì)“甲供”材料、設(shè)備實(shí)施進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)和移交；參加關(guān)鍵、特殊過(guò)程的監(jiān)督、檢查；組織定期現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量和施工管理的檢查工作；參加質(zhì)量驗(yàn)收工作。第四章監(jiān)視、測(cè)量、分析和改進(jìn)二、環(huán)境和職業(yè)健康安全的監(jiān)視和測(cè)量施工現(xiàn)場(chǎng)組織施工單位每