2022-2023年裝修對(duì)二手房銷售的促進(jìn)作用

2022-2023裝修對(duì)二手房銷售的促進(jìn)作用

課題I裝修對(duì)二手房銷售的促進(jìn)作用

□研究邏輯及路徑:

＞第一階段分析思路:

第一階段大數(shù)據(jù)分析

通過大數(shù)據(jù)分析，得出

二手房銷售中各類因素

間的相關(guān)性及規(guī)律

第二階段目標(biāo)樣本分析

根據(jù)大數(shù)據(jù)分析規(guī)律，選取

目標(biāo)樣本進(jìn)行分析驗(yàn)證

本次研究分析僅以上海為例，數(shù)據(jù)樣本以鏈家成交數(shù)據(jù)為主

第三階段中介訪談

一一線城市+核心二線城市

綜合以上分析結(jié)論，通過中

介反饋腌正結(jié)論＞城市的選擇：-

L人口規(guī)模大于iooo萬+二手房成交大于10萬套/年

課題I裝修對(duì)二手房銷售的促進(jìn)作用

口研究邏輯：

宏觀》選定研―?選定樣―>樣本數(shù)

s究周期本數(shù)據(jù)據(jù)分組

基于內(nèi)部影響因素，重點(diǎn)針對(duì)成交周期短的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，研究其房

齡、面積、總價(jià)等因子與裝修的對(duì)應(yīng)關(guān)系，求得用于篩選目標(biāo)房源的標(biāo)準(zhǔn)。

際選定研究周期I外部因素一樣本數(shù)據(jù)周期劃分

＞受市場外部環(huán)境的影響，二手房成交呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，因此，在對(duì)整體樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析前，需根據(jù)周

期情況對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分段，對(duì)同一周期段內(nèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。

I針對(duì)開發(fā)商的政策，對(duì)

\二手房市場影響較小

選定研究周期I外部因素一宏觀周期及房地產(chǎn)周期

＞經(jīng)濟(jì)周期：現(xiàn)實(shí)中的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由多股商業(yè)周期力量疊加嵌套而成，并受逆周期調(diào)控政策影響。

周期劃分與嵌套:

類型周期名稱學(xué)術(shù)名稱周期長度原因

庫存周期基欽周期2-4年增長與通脹預(yù)期

設(shè)備投資周期朱格拉周期6-11年經(jīng)濟(jì)景氣、設(shè)備壽命

經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)周期庫茲涅茨周期20-40年人口.移民

創(chuàng)新周期（康波周期）康德拉耶夫周期50-70年創(chuàng)新技術(shù)的聚集發(fā)生及退潮

所處康波階段時(shí)間周期

繁榮1991年—2004年＞在一個(gè)康波周期中，房地產(chǎn)周期主要存在兩個(gè)波動(dòng)，分為一大

一小，即強(qiáng)周期和弱周期。

第五次衰退2005年—2015年

康波周

蕭條2016年一2025年（預(yù)測）＞啟動(dòng)于回升期或繁榮期的房地產(chǎn)周期長度約31年，啟動(dòng)于衰退

期或蕭條期的房地產(chǎn)周期長度約21年。

回升2026年一？（預(yù)測）

選定研究周期I外部因素一宏觀周期及房地產(chǎn)周期

＞房地產(chǎn)周期所處康波階段及運(yùn)行規(guī)律:

中國房地產(chǎn)周期

屬性所處康波階段周期長度上行期下行期周期特點(diǎn)

（預(yù)測）（美國1892-2012年數(shù)據(jù)回測）

上行期房價(jià)平均漲幅下行

強(qiáng)周期繁榮-一蕭條年年年年年年49.5%,

1995-2025301995-2006112006-202519期平均跌幅22.3%

2025-2045年或2035-2045年或上行期房價(jià)平均漲幅22.3%,下行

弱周期蕭條-一繁榮20-25年2025-2035年10年10-15年

2050年2050年期平均跌幅12.9%

1993年-2020年商品房銷售面積情況

＞根據(jù)康波周期理論，目前全球經(jīng)濟(jì)處

于蕭條階段。

＞我國房地產(chǎn)處于一輪強(qiáng)周期中的下行

期，而下一輪地產(chǎn)周期預(yù)計(jì)開啟于全

球經(jīng)濟(jì)蕭條階段，屬于弱周期，資產(chǎn)

價(jià)格的平均漲幅將低于強(qiáng)周期階段。

■商品房銷售面積（萬方）一同比增速

選定研究周期I外部因素一房地產(chǎn)政策調(diào)控周期

＞我國的房地產(chǎn)市場，一直伴隨著調(diào)控政策的放松與收緊，呈現(xiàn)擴(kuò)張與緊縮兩種狀態(tài)。我們選擇距離最近的一

輪政策周期——2014年-2021年這一政策周期進(jìn)行研究分析。

房地產(chǎn)政策調(diào)控周期情況

重國16條23號(hào)文121號(hào)831收國八條國六條二套房10月22三次升級(jí)930新330及217新930政兩會(huì)、十九房企三條土地供

大緊貸款停止福文啟動(dòng)緊地根全面調(diào)15條貸新政日央行與國十一條政，認(rèn)930新政下調(diào)策轉(zhuǎn)向大，定調(diào)房紅線，房應(yīng)兩集

政卡投資利分房調(diào)控銀根細(xì)則出加息財(cái)政部救國十條貸不認(rèn)政降首房屋交六限收住不炒、住地產(chǎn)貸款中政策

臺(tái)

策大整頓市131號(hào)929新政房,央付降息易契稅緊房長效機(jī)制、集中度管

文行降息租購并舉理

7788口8888

時(shí)199319982003200420052006200720082009201020112013201420152016201720202021

間

緊縮期擴(kuò)張期緊縮期擴(kuò)張期緊縮期擴(kuò)張期緊縮期

----1.工一J.

~T~

分析這一段政策周期內(nèi)，對(duì)應(yīng)上海二

手房成交情況的特點(diǎn)

一選定研究周期I外部因素一房地產(chǎn)政策與上海二手房成交量價(jià)

中央定調(diào)"去庫存”

SI醺空酹

60000

2020.4-2021.7上行階段

2015.4-2016.9上行階段

平均成交周期88天

上海限購政策

5年社保

50000

T介格單邊二漲一T介格區(qū)間波動(dòng)一滬十條

離婚/增值稅

40000

二海學(xué)區(qū)

房政策

930政策

攵策2016.10-2020.3調(diào)整階段三條紅線

30000930

平均成交周期393天±海二手

2X房核驗(yàn)價(jià)

上調(diào)利率

上海臨港限

均值20827上海限貸

購微VI

2000033(?策首付提高

十九大

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