福州東街口的調(diào)研報(bào)告

福州東街口的調(diào)研報(bào)告福州東街口商業(yè)中心的調(diào)研報(bào)告系別商貿(mào)系年級(jí)專業(yè)11級(jí)電子商務(wù)(1)班組別第二組成員許振煒06黃玉妃07黃靈杉08陳明光09葉晨10指導(dǎo)教師楊學(xué)明2012年11月25日前言(3)一、商業(yè)中心的概念及功能介紹(3)商業(yè)中心的概念(3)商業(yè)中心的功能(3)二、福州各大主要商業(yè)中心分析(3)(一)福州市的基本概述(3)(二)福州市各大商業(yè)中心的地理位置分布(4)三、以福州市商業(yè)中心東街口為例(5)(一)東街口的商業(yè)中心簡(jiǎn)介(5)(二)東街口的商業(yè)街道情況分析(5)東街口的重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案業(yè)態(tài)分析(6)東街口商圈的SWOT分析(7)東街口商業(yè)圈的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)(9)四、 總結(jié)(9)五、 參考文獻(xiàn)(10)六、成員的分工(11)附件:評(píng)價(jià)與建議(11)福州作為福建省的省會(huì)，它也是歷史文化名城。這座城市，它是由五區(qū)八縣組成的，它是東南沿海重要都市，海西現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)中心。它的繁華在于它的商業(yè)中心。福州的商業(yè)中心有東街口、寶龍、萬(wàn)象城等等。福州就這么大，而商業(yè)中心又這么多，它是怎么做到的呢。我們組分析的商業(yè)中心則是東街口。分析商業(yè)中心其中最重要的就是它的分銷渠道的制定。何為分銷渠道設(shè)計(jì)？總的來(lái)說(shuō)，它是指分銷目標(biāo)，對(duì)各種備選渠道結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估和選擇，從而開(kāi)發(fā)新型的分銷渠道或改進(jìn)現(xiàn)有分銷渠道的過(guò)程。一、商業(yè)中心的概念及功能介紹（一）商業(yè)中心的概念商業(yè)中心，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。（二）商業(yè)中心的四大功能促進(jìn)一個(gè)城市的繁榮使配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)發(fā)揮商貿(mào)集散優(yōu)化人們的生活空間二、福州市各大主要商業(yè)中心的分析（一）福州市的基本概述位置：福州市是福建省省轄市，是福建省的省會(huì)。位于福建省中部東端、閩江下游，背山依江面海，還是臺(tái)灣海峽西岸的位置。面積：全市總面積11,968平方公里，其中市區(qū)總面積1043平方公里。人口：總?cè)丝谶_(dá)到686萬(wàn)人，市區(qū)常住人口278萬(wàn)人，流動(dòng)人口極大。（二）福州市各大商業(yè)中心的地理位置分布

1*福州市以傳統(tǒng)的東街口、五一廣場(chǎng)和臺(tái)江三大商圈為中心，連接外圍新興商業(yè)點(diǎn)的新格局初步形成?！?*福州市以傳統(tǒng)的東街口、五一廣場(chǎng)和臺(tái)江三大商圈為中心，連接外圍新興商業(yè)點(diǎn)的新格局初步形成?！危唤纭觯芒°a"*tew-i-jXl福州市第一大傳統(tǒng)商業(yè)中心為東街口，往八一路以北方向有冠亞廣場(chǎng)，到五一路上的五一廣場(chǎng)以及正大廣場(chǎng)。其次，位于臺(tái)江的中亭街以及相向而望的臺(tái)江步行街元洪城一帶，再來(lái)，相距一條解放大橋的中洲島也是一個(gè)小小的商業(yè)區(qū)。再往下的倉(cāng)山學(xué)生街，新興類的倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及臺(tái)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。再由，位于福州市的工業(yè)路與西二環(huán)路的交匯處上的寶龍萬(wàn)象也是福州市的新興類商業(yè)廣場(chǎng)。三、以福州市商業(yè)中心東街口為例（一）東街口的商業(yè)中心簡(jiǎn)介地理位置：位于福州市鼓樓區(qū)、福州市政要機(jī)關(guān)、本地人口的集聚地以八一七北路、津泰路商業(yè)街和南后街地段為主。業(yè)態(tài)性質(zhì)：以經(jīng)營(yíng)服裝服飾為主，由休閑品牌專賣店、自營(yíng)服飾店、傳統(tǒng)百貨、大賣場(chǎng)、餐飲、影院、傳統(tǒng)老字號(hào)店及服務(wù)設(shè)施組成，沿街店鋪以休閑品牌為主。產(chǎn)品定位：高中低各檔次商品均有。主要人流群體：主要由年輕人，家庭團(tuán)體以及外來(lái)游客。（二）對(duì)東街口的商業(yè)街道情況分析1.東街口商圈街鋪統(tǒng)計(jì)：鼓東路以南，八一七路段；省府路；東方百貨；東百商城；大洋百貨；南街及三坊七巷。鼓東路以南，八一七路段省府路

大洋百貨南街備注：正是由于地鐵施工導(dǎo)致現(xiàn)在的生意大受影響，加之，擔(dān)心在地鐵建設(shè)的幾年中，消費(fèi)者轉(zhuǎn)移到其他商圈消費(fèi)，進(jìn)而形成難以改變的消費(fèi)習(xí)慣。以前，東百對(duì)東街口是一個(gè)很多大的主力軍。如今東百C、D樓拆。小型退縮，但，東街口各家大型百貨卻開(kāi)始自我升級(jí)和調(diào)整格局。故，東街口軍心不動(dòng)搖。雖然地鐵建設(shè)的這兩年會(huì)對(duì)東街口商圈造成影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，特別是地鐵建成之后，交通更加方便，東街口商圈的“霸主”地位不會(huì)動(dòng)搖。（三）對(duì)東街口的重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案業(yè)態(tài)分析

家電的和點(diǎn)小于10%晶B1F沃爾瑪超市2F女士休閑服、蟲(chóng)鞋/月；3.東芍百貨地不一層出租給原好又筋超市經(jīng)營(yíng)，面東方帀嫌?xùn)|百商城大沖百就經(jīng)營(yíng)商積（平朮｝經(jīng)營(yíng)宦位離利模式扁檔精品百貨 傳統(tǒng)耳貨1.豁叔I-.的商品主要采取"聯(lián)營(yíng)+扌【1點(diǎn)”的盈利模乂：其中.服裝炎商品扣點(diǎn)27%.牝妝胡扣點(diǎn)在Z黔-2騎之風(fēng)黃金珠寶首篩扣點(diǎn)在10<1冋之間,2.朮百標(biāo)準(zhǔn)桁臺(tái)佃DcmXdDuiii）那-金:10000-12000朮枳河4000平方米?年赧金L90萬(wàn)元-38000時(shí)尚流行門貨在X聯(lián)營(yíng)_|■扌家電的和點(diǎn)小于10%晶B1F沃爾瑪超市2F女士休閑服、蟲(chóng)鞋/月；3.東芍百貨地不一層出租給原好又筋超市經(jīng)營(yíng)，面東方帀嫌?xùn)|百商城大沖百就經(jīng)營(yíng)商積（平朮｝經(jīng)營(yíng)宦位離利模式扁檔精品百貨 傳統(tǒng)耳貨1.豁叔I-.的商品主要采取"聯(lián)營(yíng)+扌【1點(diǎn)”的盈利模乂：其中.服裝炎商品扣點(diǎn)27%.牝妝胡扣點(diǎn)在Z黔-2騎之風(fēng)黃金珠寶首篩扣點(diǎn)在10<1冋之間,2.朮百標(biāo)準(zhǔn)桁臺(tái)佃DcmXdDuiii）那-金:10000-12000朮枳河4000平方米?年赧金L90萬(wàn)元-38000時(shí)尚流行門貨在X聯(lián)營(yíng)_|■扌|］點(diǎn)”模式的具休抽取標(biāo)準(zhǔn)I-與東百血場(chǎng)、贏右百貨墾木一數(shù)°FF童裝、玩具、寢具、6F男土服裝、內(nèi)衣、5F男士服裝、■陵農(nóng)、箱包4F淑女技、內(nèi)衣、飾3F淑女服裝、盤飾品、坤包汕少女裝飾胡、咖啡廳1F珠寶、化枚品、T-表、麥片勞BLF運(yùn)動(dòng)用品、小家電、游戲廳2^00050000商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)創(chuàng) 昶餐飲7F童裝易F休聞運(yùn)剎裝5F兇靈電器衽咖啡廳、蟲(chóng)裝、女鞍3F冊(cè)女瞅女迪、馥飾2F裔務(wù)休陽(yáng)服、麥?zhǔn)畡?F名飾、珠寶、化妝胡、防家具腳品"F運(yùn)動(dòng)用.詁6F品碑崛裝5F男裝、數(shù)出家業(yè)1F女裝、職業(yè)裝、囲夷服飾防少比裝、蛍獨(dú).玩具汙首飾、珠電、化妝品B1F保健胡'I：持產(chǎn)、鐘如上圖所示，東街口的商業(yè)形態(tài)相當(dāng)豐富，人氣聚集旺盛，形成了良好的商業(yè)氛圍。東街口商圈，林立著來(lái)自國(guó)內(nèi)外的知名品牌商店，手機(jī)專營(yíng)店、服裝專賣店、洋快餐店等，同時(shí)還大量的特色店和傳統(tǒng)商鋪，從商場(chǎng)到小店鋪、從飾品店到飲食店，應(yīng)有盡有。可以說(shuō)，東街口商圈，已寫進(jìn)許多福州人的逛街習(xí)慣里。不難看出，各大商場(chǎng)對(duì)面積的需求極為大，租金的高昂，在人流量極為大的東街口來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍。為了保證商家在盈利的情況下，只有不斷的完善商業(yè)設(shè)備，使顧客源源不斷的流入，并且使他們流連忘返。（四）東街口商圈的SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength:知名度高，人流量大，福州傳統(tǒng)繁華商業(yè)中心，商業(yè)模式相對(duì)成熟。福州最繁華的莫過(guò)于東街口。對(duì)于每一個(gè)福州人來(lái)說(shuō)，東街口就是購(gòu)物的第一選擇。東街口擁有足夠的人氣和良好的商業(yè)氛圍。無(wú)論是商業(yè)業(yè)態(tài)還是定位，東街口都是福州最成熟的商圈，也是檔次最高的商圈。在東街口核心區(qū)域，福州商業(yè)地產(chǎn)航母東百、大洋、東方、新華都百貨齊集一堂，上演了一出四國(guó)演義的商業(yè)戰(zhàn)。并不寬敞的街道兩旁林立著來(lái)自國(guó)內(nèi)外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店……應(yīng)有盡有，共同打造了一個(gè)繁榮而充滿活力的商業(yè)中心。歷史悠久的商業(yè)積淀給了東街口商圈足夠的霸氣，福州文化又給東街口添了許多魅力。坐擁三坊七巷，東街口濃郁的人文氣息也吸引了不少眼光。劣勢(shì)Weakness:街道狹窄，交通擁堵，物業(yè)老化，業(yè)態(tài)單一落后，餐飲休閑配套缺乏，停車不便。作為一個(gè)福州人，深刻體會(huì)到，每逢過(guò)節(jié)，東街口必定發(fā)生擁堵，人流量的暴增使東街口不管人行道還是街道甚至馬路總是水泄不通。誰(shuí)都不會(huì)否認(rèn)，海西只有一個(gè)東街口，只有東街口才是省會(huì)福州的城市經(jīng)濟(jì)核心，東街口土地的稀缺性與近百年商業(yè)氛圍的繁華積淀，決定這個(gè)區(qū)域必然成為這座城市的高端商務(wù)區(qū)。東街口要與國(guó)際化商務(wù)模式進(jìn)行對(duì)接，就需要對(duì)國(guó)際化商務(wù)空間提出更高的要求。機(jī)會(huì)opportunity：作為八一七路的龍頭，東街口繁華至極，正在進(jìn)行中的東街口改造，沿著八一七路往南，冠亞廣場(chǎng)、君臨盛世茶亭、世茂茶亭街二期幾大項(xiàng)目一字排開(kāi)，不僅是對(duì)東街口商圈的升級(jí)，其輻射力將進(jìn)一步延伸和擴(kuò)展，直指八一七路整體。這為東街口商圈向南延伸提供了機(jī)會(huì)和條件。威脅Threat：地鐵建設(shè)剝奪商圈人流，城市現(xiàn)代化的沖擊，新興類商業(yè)圈日益增多是最主要的威脅。（五）東街口商業(yè)圈的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)我們無(wú)法回避這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)，東街口已經(jīng)飽和。每逢節(jié)假日，東街口的問(wèn)題顯得尤為突出：街道狹窄，交通擁擠，規(guī)劃落后，購(gòu)物環(huán)境紛亂，人流比肩接踵，周末逛東街口太累了，人太多太擠，在東街口逛街，找不到休息的地方。作為八一七路的龍頭，東街口繁華至極，也承擔(dān)了過(guò)多的壓力，步履顯得有些蹣跚。正在進(jìn)行中的東街口改造，將不僅是對(duì)東街口商圈的升級(jí)，其輻射力將進(jìn)一步延伸和擴(kuò)展，直指八一七路整體。東街口商圈作為老牌商圈，未來(lái)還是會(huì)繼續(xù)繁榮，但是潛力不大，受空間規(guī)劃的制約，以后購(gòu)物主要向舒適、休閑發(fā)展，這也正是東街口所缺的。老牌商圈是優(yōu)點(diǎn)也是缺點(diǎn)。四、總結(jié)東街口集聚著來(lái)自國(guó)內(nèi)外的知名品牌商店，大型百貨商場(chǎng)，手機(jī)專營(yíng)店、服裝專賣店、知名大酒樓、洋快餐店、娛樂(lè)場(chǎng)所KTV、溜冰場(chǎng)、電影院等，同時(shí)還大量的特色店和傳統(tǒng)商鋪，從商場(chǎng)到小店鋪、從飾品店到飲食店，應(yīng)有盡有。真可謂是購(gòu)物、娛樂(lè)、美食“一條龍”服務(wù)。大型百貨商場(chǎng)當(dāng)然就屬大洋百貨，東方百貨，東百商場(chǎng)三大鼎助；手機(jī)專營(yíng)店包括著三星，諾基亞等售后服務(wù)中心及移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳等等；服飾專賣店包括著各大運(yùn)動(dòng)品牌，迪士尼專賣，七匹狼男士服裝，鱷魚(yú)牌男士專賣店，真維斯，以純，森馬，美特斯邦威，達(dá)芙妮品牌鞋店，阿依蓮，三青木，末未等等各大知名品牌專賣店；知名大酒樓當(dāng)然以聚春園，洋快餐店主要就屬麥當(dāng)勞，肯德基，德克士，圣杰士，必勝客等。最近也頻頻出現(xiàn)著“新面孔”，由臺(tái)灣引進(jìn)的便所主題餐廳為首的“新面孔”，它打著新視野，新方式的號(hào)召力進(jìn)入了福州東街口的市場(chǎng)。當(dāng)然由于近期的地鐵建設(shè)，各大樓層進(jìn)行拆遷處理，雖然在一定情況下影響到了東街口人流量，可是商家不會(huì)就此怠惰，街店進(jìn)行大打折處理，有的甚至一折起的字樣。為了交通的便利，在公交車方面，福州公交車公司也作出了相應(yīng)的對(duì)策，新增了不少了公交車路線，而且在東街口一帶坐公交車，不論你要坐到臺(tái)江，還是金山，還是倉(cāng)山，還是晉安區(qū)，甚至是火車站也都是有滿滿的公交車選擇。在私家車方面，已經(jīng)大力開(kāi)設(shè)停車場(chǎng)停位面積，但是在這劇增無(wú)減的數(shù)量面前，東街EVW?■卓一存―二若占A-*.一一_—"~^L—口方面也只能做到盡力而為，不可能做到飽和狀態(tài)，這是一大不可忽視缺陷。再加上地鐵建設(shè)，道路顯得更加擁擠沒(méi)有錯(cuò)，可是從更久遠(yuǎn)的眼光看，地鐵建設(shè)好，意味著交通工具又多了一樣選擇的余地，讓交通變得更加便利不是嗎。在福州東街口未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，應(yīng)該從健康，便利，選擇性更多，以及時(shí)尚等角度出發(fā)。在做到老牌商業(yè)圈名號(hào)不丟失情況，也要跟上社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的腳步。五、參考文獻(xiàn)1．商業(yè)中心的定義：/view/962621.htm2．福州東百集團(tuán)的官方信息：/data/stock/ggzw.php?id=4020254&symbol=6006933．福州東街口的地理位置圖：/?newmap=1&s=con%26wd%3D%E7%A6%8F%E5%B7%9E%E5%B8%82%E4%B8%9C%E8%A1%97%E5%8F%A3%E7%9A%84%E5%9C%B0%E5%9B%BE%26c%3D300&fr=alae0&ext=1&fr