城市綜合體物業(yè)管理特點及其運(yùn)作方案

深圳市新摩爾商業(yè)管理公司楊寶民城市綜合體物業(yè)管理特點及其

運(yùn)作方案鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體系。綜合體物業(yè)管理特點1、綜合體物業(yè)管理的任務(wù)綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級酒店、購物中、寫字樓、公寓。綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理〞，而且更重要的任務(wù)是實現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來開展?jié)摿Α＞C合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級酒店和購物中心的收費(fèi)要略高一些。2.商業(yè)綜合體物業(yè)根本的管理職能為：——辦公室〔含前臺、財務(wù)、采購、倉庫〕——客服中心〔客戶效勞、投訴處理、維修報修、商務(wù)效勞、房屋租賃等〕；——工程管理〔供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理；公共部位裝潢維修維護(hù)等〕；——公共秩序管理〔含中控室、安護(hù)、重大活動配合、停車場管理等〕；——環(huán)境衛(wèi)生管理〔含消殺、綠化和團(tuán)膳〕。根本機(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢愿鶕?jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。3.物業(yè)管理收費(fèi)特點由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè)

購物中心收費(fèi)20-30元//月平方米省級城市40-50元/月/平米五星級酒店由酒店管理公司撥款根據(jù)規(guī)模和服務(wù)要求一般費(fèi)用需要200萬元-400萬元寫字樓普通3-5元//月平方米5A寫字樓,以深圳大中華國際金融中心為例物業(yè)費(fèi)：8.8元/月/平米公寓3-5元/平方米五星級別酒店式公寓收費(fèi)6-7元/月/平米二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊建設(shè)綜合體商業(yè)管理公司購物中心物業(yè)管理處綜合體物業(yè)管理公司衛(wèi)生清潔部保安部財務(wù)部工程與設(shè)備部工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工〔負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等〕。由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識共享和培訓(xùn)。三、綜合體前期物業(yè)管理效勞介入方案綜合體前期物業(yè)管理效勞包括在工程規(guī)劃、建設(shè)與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理效勞，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理籌劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)工程開發(fā)各階段的工作重點的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理效勞工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。工程規(guī)劃設(shè)計階段參與人員前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、工程經(jīng)理、工程主管、財務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容1、從物業(yè)管理角度對工程的整體布局提出建議，如在綜合體工程中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設(shè)置等提出建議。成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口參與工程的規(guī)劃，如在本工程中，前期介入小組對綜合體出入口設(shè)計、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。綜合體前期物業(yè)管理效勞介入方案3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供給商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計的論證，前期介入小組重點從后期維護(hù)的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。6.參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設(shè)計的意見、裝修中的常見改動等情況反響給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計方案。7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和平安管理的角度提出有關(guān)建議。8.物業(yè)管理市場調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)效勞，必須切實掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對性的管理效勞措施。綜合體前期物業(yè)管理效勞介入方案施工圖設(shè)計階段的物業(yè)效勞介入.參與人員前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。二.在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實際情況提出合理化建議1.土建1〕對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間〔廚房〕等防水材料的選擇2〕門、窗的材質(zhì)3〕屋面及管道井檢修口的位置及尺寸4〕地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求5〕空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集6〕煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置7〕廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性2.配套1〕室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及2〕給業(yè)主造成的影響3〕各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響4〕各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)5〕各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗6〕室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響7〕智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性施工圖設(shè)計階段的物業(yè)效勞介入施工階段〔一〕參與人員前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與?！捕持饕P(guān)注以下內(nèi)容，對影響后期管理的工程提出合理化建議1.地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入1〕供方門、窗質(zhì)量及售后效勞評價2〕公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)本錢條款的制定2.施工介入1〕房屋質(zhì)量控制2〕隱蔽工程檢查驗收記錄3〕設(shè)計變更記錄的收集4〕設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)5〕成品保護(hù)6〕綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量三.綜合體購物中心局部物業(yè)管理方案購物中心是城市綜合體最重要的局部之一，其技術(shù)系統(tǒng)和效勞功能也是綜合體各個局部中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導(dǎo)購等各種效勞設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請專門導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標(biāo)志和臨時標(biāo)志；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等效勞設(shè)施運(yùn)行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。購物中心物業(yè)管理任務(wù)一般包括1.購物中心的前期介入2.購物中心的裝修管理3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng)確保對購物顧客的無打攪效勞4.購物中心的清潔5.機(jī)電設(shè)施維護(hù)6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個購物中心物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用對于購物中心在前期介入方面，要重點開展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理本錢預(yù)算購物中心開業(yè)后保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)開業(yè)前物業(yè)管理提前介入服務(wù),竣工驗收物業(yè)交接和裝修管理五星級酒店保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)納入五星級酒店總體成本寫字樓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)公寓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)成本，相關(guān)業(yè)主聯(lián)歡活動成本四.購物中心的裝修管理購物中心裝修管理的流程與重點----以深圳華潤萬象城為例平安第一,防火是裝修管理的重點。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊等及時發(fā)放到商戶手中。2、購物中心內(nèi)主力百貨商場“二次裝修〞的要求和標(biāo)準(zhǔn)概述百貨商場的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修〞和“二次裝修〞?！耙淮窝b修〞是指為其經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供根本的物業(yè)根底設(shè)施、根底條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要對基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等；為經(jīng)營需要提供的必要根底設(shè)施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、播送、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等；為滿足商場營銷需要而進(jìn)行的設(shè)施、促銷設(shè)施等。進(jìn)駐商家的裝修“二次裝修〞是指以“一次裝修〞為根底，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等?！岸窝b修〞主要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修〞的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對于實現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，到達(dá)二次裝修的目的和效果具有重要意義?！岸窝b修〞的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場氣氛，表達(dá)商場的經(jīng)營定位、經(jīng)營特色、企業(yè)文化。所以商場的“二次裝修〞一要符合商場的經(jīng)營定位要求，二要符合商場的企業(yè)文化要求，三要符合商場的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。成都萬象城購物中心組織好商場的“二次裝修〞工作要遵循以下原那么：一、彰顯個性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原那么?！岸窝b修〞既要表達(dá)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。二、統(tǒng)一安排，獨(dú)立執(zhí)行的原那么?！岸窝b修〞要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調(diào)整方案統(tǒng)一安排，同時每個品牌又要獨(dú)立設(shè)計、制作完成各自的裝修。三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原那么。“二次裝修〞既要保證時間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不無視每一個細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點滴時間。四、平安第一，標(biāo)準(zhǔn)施工的原那么?！岸窝b修〞施工過程中各品牌商家的裝修要按要求標(biāo)準(zhǔn)施工，把平安放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、平安制度按操作流程標(biāo)準(zhǔn)施工。五、打造精品與厲行節(jié)約的原那么。各品牌在“二次裝修〞中要注重設(shè)計精心制作，打造品牌形象，同時又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費(fèi)現(xiàn)象?！岸窝b修〞工作要遵循和符合以下具體要求：一、商場形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風(fēng)格、色彩、陳列等要符合商場的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相鄰品牌柜組協(xié)調(diào)一致。二、商場裝修工作方案和進(jìn)度要求。各品牌、柜組“二次裝修〞要按照商場的“裝修〞整體工作方案和進(jìn)度按時完成裝修任務(wù)，以保證開業(yè)或調(diào)整方案的如期完成。三、要遵循商場“二次裝修〞的施工管理要求。商場的“二次裝修〞同時有許多品牌柜組進(jìn)行施工和安裝，所以保持和維護(hù)良好的秩序、保證施工平安、財產(chǎn)和人生平安十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修〞施工管理要求組織施工。四、遵守和執(zhí)行商場的“二次裝修管理〞工作流程。為完成好“二次裝修〞工作商場制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設(shè)計審核、圖紙審核、材料審核、施工隊伍審核以及施工管理、驗收等工作流程，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修〞工作流程與商場相關(guān)部門配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的平安、消防等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保證施工和制作質(zhì)量。各品牌柜組的“二次裝修〞還要遵照執(zhí)行有關(guān)部門關(guān)于平安、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)要求、材料、工藝要求等，使得裝修結(jié)束后能夠通過驗收平安使用。百貨商場“二次裝修〞的標(biāo)準(zhǔn)，因商場的經(jīng)營定位，具體的市場環(huán)境和物業(yè)條件會有所差異。各商場應(yīng)根據(jù)商場的經(jīng)營定位、市場環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點制定好“二次裝修〞的標(biāo)準(zhǔn)，用以標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)各品牌柜組的“二次裝修〞?！岸窝b修〞的標(biāo)準(zhǔn)大體分為以下幾局部內(nèi)容：一、色彩使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點等制定“二次裝修〞的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)。在標(biāo)準(zhǔn)中明確列出應(yīng)當(dāng)使用的色彩和禁止使用色彩。二、品牌形象設(shè)計和展示柜、貨架設(shè)計制作標(biāo)準(zhǔn)。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標(biāo)準(zhǔn)。三、柜位設(shè)計、動線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動線和顧客的根本流向。四、商品陳列標(biāo)準(zhǔn)。指出商品陳列的要求、原那么和陳列方式。五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商場的經(jīng)營定位和當(dāng)?shù)氐难b修材料市場情況，規(guī)定應(yīng)當(dāng)使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。六、電力和燈光照明標(biāo)準(zhǔn)。限定可以使用的電力容量、應(yīng)到達(dá)的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。七、消防和安保標(biāo)準(zhǔn)，列明在商裝設(shè)計和施工中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標(biāo)準(zhǔn)。做好“二次裝修〞工作，要注意解決好以下問題1、做好“二次裝修〞的方案和組織工作。2、設(shè)計和做好“二次裝修〞的工作流程。3、為品牌和柜組提供準(zhǔn)確的柜位圖紙、詳盡的賣場規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。5、及時的與品牌商家溝通，互通想法。6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。7、加強(qiáng)管理和效勞，做好品牌上的參謀?！岸窝b修〞工作是商場開業(yè)籌備和調(diào)整時的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修〞的要求，制定好“二次裝修〞的標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，做好管理和效勞，把“二次裝修〞工作做好。二次裝修中商戶應(yīng)該向購物中心物業(yè)管理公司提交的資料:1、租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：效果圖平面布置圖天花布置圖立面圖、剖面圖〔包括店面、櫥窗、燈箱和招牌〕地面鋪裝圖空調(diào)施工圖〔包括設(shè)計說明、水管圖、風(fēng)管圖〕電氣圖〔包括結(jié)線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖〕弱電系統(tǒng)施工圖〔含網(wǎng)絡(luò)、、CCTV、音響等〕給、排水〔污〕施工圖〔租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設(shè)計〕套有專業(yè)消防公司設(shè)計圖框的消防系統(tǒng)施工圖〔包括消防噴淋布置圖、消防報警布置圖、消防排煙布置圖〕2、餐飲類租戶另須增加以以下圖紙廚房排油煙施工圖給、排水〔污〕施工圖燃?xì)夤艿兰皥缶b置布置圖〔政府指定專業(yè)施工單位出具〕北京朝陽大悅城餐飲商戶3.名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計管理規(guī)定

1．1品牌商指定的裝飾設(shè)計公司應(yīng)提供經(jīng)國家主管部委認(rèn)可的有效資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績等。1．2通過商場審核的公司應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)提供A4及以上幅面的裝飾現(xiàn)場平面圖、立面圖、效果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應(yīng)詳盡標(biāo)注材質(zhì)品牌型號、尺寸，電氣圖應(yīng)詳細(xì)標(biāo)注單燈功率、分項功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續(xù)。1．3出圖周期應(yīng)嚴(yán)格遵守我方規(guī)定的時間進(jìn)行設(shè)計。1．4柜體高度未作特殊要求的應(yīng)遵守以下原那么：服裝類、鞋類低柜高度1350mm以下。珠寶、飾品、化裝品類低柜高度950mm，炮臺展柜高1350mm以下。1．5高柜長度嚴(yán)格按照“T〞字墻的限位制作。1．6模特地臺高150mm,深800mm櫥窗玻璃高度應(yīng)到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框，2F以上商鋪不能制作模特底臺及櫥窗玻璃。1．7柜體面層應(yīng)選用烤漆或高檔防火板〔機(jī)器無縫折邊〕、嚴(yán)禁選用波音軟片及大芯板外刮膩子面層。1．8柜體必須加裝易擦洗踢腳板。1．9消防栓請按國家最新消防要求采用不燃材質(zhì)進(jìn)行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。1.101F商鋪化裝品區(qū)吊楣尺寸為250mm厚400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場規(guī)劃圖。商鋪入口不小于2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質(zhì)請選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質(zhì)。1.11地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用5mm寬不銹鋼條收口1.12地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜進(jìn)行間隔，再進(jìn)行地面鋪設(shè)。名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計管理規(guī)定

名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計管理規(guī)定

1.13試衣間設(shè)計嚴(yán)格按照商場要求進(jìn)行設(shè)計，通頂設(shè)計請考慮空調(diào)消防問題。1.14裝飾材料應(yīng)使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品；玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等平安玻璃。1.15圍擋應(yīng)嚴(yán)格按照商場要求進(jìn)行制作，圍擋畫面請設(shè)計精美、簡單，以品牌LOGO底紋為準(zhǔn)。1.16天花石膏板請選用12mm國優(yōu)防水石膏板。五.城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視效勞功能的開發(fā)和運(yùn)用1.首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個局部的效勞功能。城市綜合體各個局部都有自身效勞功能的表達(dá)方式。例如，對于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺。在提供根底物業(yè)管理效勞的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)效勞。與此同時，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。購物中心的效勞措施購物中心是城市綜合體最重要的局部，其技術(shù)系統(tǒng)和效勞功能也是綜合體各個局部中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境氣氛營造、內(nèi)部動線與外部交通照應(yīng)、導(dǎo)購與導(dǎo)示系統(tǒng)等各種效勞設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等效勞設(shè)施運(yùn)行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。一般建議在商家的反面設(shè)置貨運(yùn)通道,運(yùn)貨局部與人流通道不沖突。城市綜合體是一個完整的有機(jī)系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中，每個局部的效勞功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心那么需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各局部的效勞功能又是相互依存的。例如，在商圈內(nèi)的綜合體工程,以購物中心作為中心,購物中心與人們的日常生活最為密切，滿足人們購物、娛樂和休閑，能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求，是綜合體中的核心局部；2.其次，整個綜合體各個局部效勞功能的相互關(guān)系必須到達(dá)高度和諧和共生的狀態(tài)。在CBD內(nèi),寫字樓是綜合體的核心局部。

寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身那么是城市綜合體的主要功能，操縱著大局部資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。六.綜合體五星級酒店物業(yè)管理方案五星級酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個組成局部，具體包括清潔衛(wèi)生、保安和設(shè)施維護(hù)?？照{(diào)等設(shè)備維護(hù)可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護(hù),電梯設(shè)備檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)檢修。五星級酒店可以設(shè)立專門的物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)平時日常工作。五星酒店物業(yè)管理也可以交給酒店管理公司配套的物業(yè)管理公司.例如,花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理.目前市場有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理管理,經(jīng)過20年的努力，珠江管理已開展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機(jī)電維修、飲食娛樂等多元經(jīng)營的公司,其組織架構(gòu)如下:

五星酒店物業(yè)管理措施五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場,對設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,此外,對設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,防止出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施:1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設(shè)備使用壽命。2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備使用壽命,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。七.寫字樓和公寓物業(yè)管理方案寫字樓效勞重點保證可靠性，供電和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可靠性納入重點工作。樓宇自動化系統(tǒng)管理和維護(hù)實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識化效勞，降低物業(yè)管理本錢。遠(yuǎn)程維護(hù)效勞，與機(jī)電設(shè)備供給商專家保持良好的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，及時得到遠(yuǎn)程視頻指導(dǎo)。寫字樓的出租管理是整個物業(yè)管理的重點,要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為主要租賃對象,一般整個樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。深圳京基100綜合體的超高層寫字樓寫字樓租戶布局原那么寫字樓出租管理需要充分考慮行業(yè)特征,5A,4A級別寫字樓物業(yè),如果以金融保險為主,金融類效勞公司可以放在較高樓層,保險類公司盡量安排在較低樓層,原那么是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。華潤大廈是深圳高端寫字樓的典范，國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，以金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶.超高層寫字樓的消防管理是重點之一,由于超高層火災(zāi)害難以救援,必須將火險消滅在萌芽狀態(tài)。失火后的沈陽皇朝萬鑫國際大廈

沈陽皇朝萬鑫國際大廈坐落于沈陽最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品〞字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設(shè)有五星級酒店、5A級寫字樓和高級公寓等，A座主要為豪華五星級酒店和局部寫字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。該工程總投資近30億元人民幣。超高層的監(jiān)控系統(tǒng)需要考慮監(jiān)控內(nèi)部的同時,還要能夠監(jiān)控外立面,消防系統(tǒng)要能夠?qū)ν鈮ζ鸹鹩袦缁鸫胧?。超高層的電梯管理也是難點,容易引起客戶投訴,因此,需要培訓(xùn)專業(yè)電梯工程師或者是電梯維護(hù)公司派出工程師和維修技工駐扎。300米高度電梯分區(qū)方案酒店式公寓效勞可以參考五星酒店物業(yè)管理效勞,酒店式效勞引進(jìn)公寓中，提供洗衣服和送餐效勞.酒店式公寓盡量租賃給知識分子群體,便于管理,建立有效的管理秩序。八.停車場管理停車場管理是物業(yè)管理的重要組成局部。以長春國際金融中心為例，酒店和公寓停車位專用，寫字樓和購物中心建議局部停車位通用，具體為購物中心設(shè)置100個停車位，可以混合使用寫字樓200個停車位。大型綜合體可能有多種停車方式,包括空中停車和立體停車。以青島JUSCO為例是地面停車和空中停