海爾地產(chǎn)管理咨詢項(xiàng)目成果匯報(bào)

青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資

管理咨詢工程成果匯報(bào)2021年7月18日目錄一.咨詢工程回憶與成果介紹二.各管理模塊說明1.工程拓展與定位2.設(shè)計(jì)管理3.采購管理4.工程管理5.營銷管理6.本錢管理7.方案管理8.資金費(fèi)用三.管理體系實(shí)施建議2管控模式按此框架分步進(jìn)行設(shè)計(jì)。

基于海爾地產(chǎn)戰(zhàn)略的管控模式構(gòu)建框架目標(biāo)計(jì)劃監(jiān)控考核激勵(lì)流程管理控制系統(tǒng)作業(yè)指引管控模式企業(yè)戰(zhàn)略組織系統(tǒng)組織定位權(quán)限劃分組織設(shè)計(jì)部門設(shè)置崗位設(shè)置3定位－“海爾地產(chǎn)總部＋工程公司〞的兩級(jí)架構(gòu)，價(jià)值鏈管控4權(quán)限劃分－?海爾地產(chǎn)管控手冊(cè)?管控手冊(cè)是一個(gè)以工作流為導(dǎo)向，以母子公司管控為框架，以經(jīng)濟(jì)、事務(wù)權(quán)限為核心的責(zé)任、權(quán)力系統(tǒng)。?海爾地產(chǎn)管控手冊(cè)?闡述了海爾地產(chǎn)總部和工程公司的管控模式、管理界面的劃分，并對(duì)180余關(guān)鍵決策事項(xiàng)的參與部門和領(lǐng)導(dǎo)的審批權(quán)限進(jìn)行了確定。5管控手冊(cè)要素6權(quán)責(zé)手冊(cè)導(dǎo)讀7組織設(shè)計(jì)－?海爾地產(chǎn)組織管理手冊(cè)?按照覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈，部門職能清晰原那么，遵循“產(chǎn)品線〞“運(yùn)營監(jiān)控線〞和“管理線〞，進(jìn)行了海爾地產(chǎn)總部和工程公司的部門設(shè)置。細(xì)化部門一級(jí)職能，形成?海爾地產(chǎn)組織管理手冊(cè)?。兼并收購管理直接融資管理資產(chǎn)經(jīng)營管理工程拓展戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)品研究規(guī)劃/方案設(shè)計(jì)初步/施工圖設(shè)計(jì)監(jiān)控選型定板管理工程設(shè)計(jì)技術(shù)管理設(shè)計(jì)變更監(jiān)控客戶關(guān)系管理工程定位籌劃營銷籌劃監(jiān)控銷售管控品牌管理供給商管理材料信息研究戰(zhàn)略采購權(quán)限內(nèi)采購采購籌劃本錢信息庫建設(shè)本錢估算/概算目標(biāo)本錢管理結(jié)算審核合同管理工程質(zhì)量平安管理流程管理信息流轉(zhuǎn)經(jīng)營/工程方案管理組織管理預(yù)算管理財(cái)務(wù)分析資金管理稅務(wù)籌劃會(huì)計(jì)核算人力資源規(guī)劃招聘管理培訓(xùn)開展管理績(jī)效、薪酬管理人事管理行政后勤管理固定資產(chǎn)管理檔案管理信息化管理企業(yè)文化審計(jì)管理法律事務(wù)合同審核8工程公司部門設(shè)置初步/施工圖設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)支持設(shè)計(jì)變更管理客戶效勞營銷籌劃銷售事務(wù)材料供方信息收集權(quán)限內(nèi)采購本錢信息收集本錢預(yù)算動(dòng)態(tài)本錢控制結(jié)算管理合同管理工程進(jìn)度管理工程現(xiàn)場(chǎng)本錢管理工程檔案管理工程前期準(zhǔn)備工程質(zhì)量/平安管理按揭管理財(cái)務(wù)分析資金管理稅務(wù)管理會(huì)計(jì)核算行政后勤管理固定資產(chǎn)管理檔案管理人事管理9?組織管理手冊(cè)?導(dǎo)讀10崗位設(shè)置－?職位說明書?對(duì)部門職能進(jìn)行分解，按照設(shè)置精簡(jiǎn)原那么，對(duì)崗位進(jìn)行規(guī)劃，確定132個(gè)崗位。完成?職位說明書?的編寫并提交。11績(jī)效管理體系的構(gòu)建針對(duì)海爾地產(chǎn)戰(zhàn)略制定了戰(zhàn)略地圖，并對(duì)戰(zhàn)略主題進(jìn)行了轉(zhuǎn)化，形成各部門的指標(biāo)體系。編制?績(jī)效管理手冊(cè)?，本周提交。12什么是流程管理?流程象人體的神經(jīng)系統(tǒng),它確保了組織功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)與協(xié)調(diào)一致性；流程是組織的根本運(yùn)作環(huán)境,直接影響到人的行為進(jìn)而影響組織的文化；壞人在好的制度下可能會(huì)變好,好人在壞的制度下可能會(huì)變壞；流程管理定義：對(duì)流程進(jìn)行籌劃、優(yōu)化和再造,并通過實(shí)施、監(jiān)控、評(píng)價(jià)和改進(jìn),以持續(xù)達(dá)成和改善流程的績(jī)效目標(biāo)的過程。流程管理＝流程固化＋流程優(yōu)化F13流程與制度的區(qū)別定義流程是指為客戶創(chuàng)造價(jià)值的相互關(guān)聯(lián)的活動(dòng)進(jìn)程。流程制度廣義的制度包括流程、規(guī)定、管理方法等狹義的制度指保障工作實(shí)施的相關(guān)規(guī)定目的從使用者、受益者角度出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，關(guān)注“應(yīng)該如何做，如何做得更好〞提高運(yùn)營效率和效益。從管理者角度出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，關(guān)注“應(yīng)該做什么、不應(yīng)該做什么〞控制風(fēng)險(xiǎn)，少犯錯(cuò)誤本次制度建設(shè)將原有制度、方法和規(guī)程以流程為載體進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化，建立結(jié)構(gòu)化、層次化和邏輯關(guān)系清晰的流程體系，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。14圖例：關(guān)鍵任務(wù)工程里程碑房地產(chǎn)流程識(shí)別首先基于增值鏈模型〔VAC〕7個(gè)主要階段15房地產(chǎn)有哪些主流程戰(zhàn)略規(guī)劃年度經(jīng)營方案管理年度預(yù)算管理業(yè)務(wù)單元績(jī)效管理論證籌劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服工程方案管理工程本錢管理人力資源管理財(cái)務(wù)與審計(jì)管理管理體系建設(shè)〔流程、信息化等〕戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程16基于房地產(chǎn)VAC企業(yè)流程規(guī)劃圖17流程管理系統(tǒng)的構(gòu)建按照房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈，對(duì)流程體系進(jìn)行了籌劃；編制了?流程管理手冊(cè)?，分11個(gè)模塊闡述了各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)和管理活動(dòng)的程序和方法，分為流程、作業(yè)指引、表格三個(gè)層次；其中包括34個(gè)流程文件、47個(gè)作業(yè)指引、200余張表格。?流程管理手冊(cè)?已于六月下旬發(fā)布實(shí)施。運(yùn)作表格200余張

二級(jí)流程34個(gè)三級(jí)流程(作業(yè)指引)47個(gè)一級(jí)流程11

18三大手冊(cè)的關(guān)系〔管控手冊(cè)、組織管理手冊(cè)、流程管理手冊(cè)〕公司戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)管控模式功能定位權(quán)責(zé)分配價(jià)值鏈管理流程資源管理流程管控手冊(cè)組織管理手冊(cè)流程管理手冊(cè)實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)123解決怎么干〔權(quán)力分配〕？解決怎么干〔方法〕？解決由誰干〔責(zé)任和目標(biāo)〕？19目錄一.咨詢工程回憶與成果介紹二.各管理模塊說明1.工程拓展與定位2.設(shè)計(jì)管理3.采購管理4.工程管理5.營銷管理6.本錢管理7.方案管理8.資金費(fèi)用三.管理體系實(shí)施建議20目錄一.咨詢工程回憶與成果介紹二.各管理模塊說明1.工程拓展與定位2.設(shè)計(jì)管理3.采購管理4.工程管理5.營銷管理6.本錢管理7.方案管理8.資金費(fèi)用三.管理體系實(shí)施建議21土地信息研究、收集與初判，形成?土地信息采集表?，總經(jīng)理初判。根底信息研究城市研究土地信息收集工程開展〔預(yù)可研〕，投資開展部組織〔視工程情況確定參與部門〕，提出工程開展建議，上會(huì)評(píng)審。背景調(diào)查實(shí)地勘查和周邊環(huán)境規(guī)劃要點(diǎn)初步市調(diào)初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算等工程開展小組：投資開展部負(fù)責(zé)人任組長；成員包括投資、營銷、設(shè)計(jì)、本錢、財(cái)務(wù)等各相關(guān)部門指定人員。工程可研。自主或委外；形成?工程可行性研究報(bào)告?〔模板〕進(jìn)一步背景調(diào)查初步產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計(jì)草案本錢估算營銷初步方案經(jīng)濟(jì)效益估算等工程論證決策。決策委員會(huì)：公司領(lǐng)導(dǎo)，總部投資、財(cái)務(wù)、本錢、營銷、設(shè)計(jì)及運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo)，董事長?CEO指定的其他人員1122334455對(duì)可研報(bào)告進(jìn)行審核后，確定是否向決策委員會(huì)提出評(píng)審申請(qǐng)根據(jù)可研報(bào)告評(píng)審要求，決定工程的取舍及合作條件，提出修改要求等23工程定位籌劃的全過程是一個(gè)非常全面和細(xì)致的工作，要求整個(gè)公司的各相關(guān)部門通力協(xié)作，對(duì)技術(shù)上和經(jīng)驗(yàn)上的要求非常高。工程定位籌劃市場(chǎng)調(diào)查研究規(guī)劃設(shè)計(jì)研究工程籌劃方案制定工程籌劃方案評(píng)審房屋消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)查消費(fèi)群研究當(dāng)?shù)鼐用褡》刻攸c(diǎn)研究戶型、景觀等設(shè)計(jì)研究根據(jù)市場(chǎng)研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)思路，初步制定工程籌劃方案，并對(duì)工程未來營銷主體思路有初步的把握，制定?工程籌劃方案?可行性分析經(jīng)濟(jì)效益分析工程進(jìn)程安排工程籌劃方案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究?市場(chǎng)研究報(bào)告?設(shè)計(jì)主體思路當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)研究工程定位籌劃---造什么樣的房子比方何賣房子更重要，需求只能引導(dǎo)，不能額外創(chuàng)造24市調(diào)。自主〔營銷和設(shè)計(jì)〕和委外；填寫?樓盤市調(diào)表?

完成?工程定位建議書?，包括但不限于以下內(nèi)容：市場(chǎng)與客戶定位產(chǎn)品定位預(yù)期價(jià)格注意營造的要點(diǎn)經(jīng)營模式的考慮機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏工程定位報(bào)告〔模板〕研發(fā)設(shè)計(jì)部－概念設(shè)計(jì)本錢管理部－本錢測(cè)算財(cái)務(wù)管理部－經(jīng)濟(jì)測(cè)算上會(huì)評(píng)審。評(píng)審委員會(huì)：公司領(lǐng)導(dǎo)，總部營銷、設(shè)計(jì)、本錢、財(cái)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)，工程公司總經(jīng)理1233124426目錄一.咨詢工程回憶與成果介紹二.各管理模塊說明1.工程拓展與定位2.設(shè)計(jì)管理3.采購管理4.工程管理5.營銷管理6.本錢管理7.方案管理8.資金費(fèi)用三.管理體系實(shí)施建議27設(shè)計(jì)管理流程示意2829研發(fā)設(shè)計(jì)部搜集資料如下：日常產(chǎn)品研究成果、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)等資料已完成同類型工程的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和完善后的設(shè)計(jì)圖紙?宗地自然條件表??宗地社會(huì)條件表??競(jìng)爭(zhēng)樓盤設(shè)計(jì)信息表??競(jìng)爭(zhēng)樓盤列表??工程可行性研究報(bào)告??工程定位建議書?任務(wù)書〔模板〕評(píng)審概念設(shè)計(jì)成果評(píng)審。1〕依據(jù)?概念方案技術(shù)評(píng)價(jià)表?2〕決策委員會(huì)：公司領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)/營銷/本錢/工程公司負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員121323結(jié)合?概念方案技術(shù)評(píng)價(jià)表?，來分類填寫評(píng)審意見。31規(guī)劃方案搜集資料如下：?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、規(guī)劃要點(diǎn)、大市政條件和水文資料等；營銷管理部提供深化的營銷建議；本錢管理部提供方案設(shè)計(jì)本錢建議。建筑方案收集資料如下：規(guī)劃方案和公司領(lǐng)導(dǎo)審批后的?設(shè)計(jì)評(píng)審表?；政府主管部門對(duì)規(guī)劃方案批復(fù)意見；營銷管理部?工程定位報(bào)告?中對(duì)戶型和公建配套單體的建議；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平確實(shí)定〔建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、占地面積、建筑標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備、配套設(shè)施等〕；工程內(nèi)容和要求〔包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通、環(huán)保等專業(yè)的根本要求〕；本錢管理部提供本錢控制建議。任務(wù)書〔模板〕評(píng)審設(shè)計(jì)成果評(píng)審。1〕依據(jù)?方案設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)?2〕決策委員會(huì)：公司領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)/營銷/本錢/工程公司負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員121323331論證〔該不該變〕：工程部門：變更對(duì)工期的影響；本錢部門：變更引起的本錢變化；營銷部門：變更是否影響銷售承諾；報(bào)建部門：變更是否影響規(guī)劃、消防等驗(yàn)收設(shè)計(jì)部門：變更在技術(shù)層面的可行性。變更分類：1)一般變更：指不涉及建筑外觀、建筑功能布局、裝修方案、景觀方案、結(jié)構(gòu)型式、給排水方案、暖通方案、電氣方案、智能化方案，對(duì)質(zhì)量、工期、客戶承諾和政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要求不產(chǎn)生影響的變更；2)重大變更：指涉及建筑外觀、建筑功能布局、裝飾方案、景觀方案、結(jié)構(gòu)型式、給排水方案、暖通方案、電氣方案、智能化方案，對(duì)質(zhì)量、工期、客戶承諾和政府規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響的變更，或金額在10萬〔含〕以上，或延誤工期在20天〔含〕以上。12234352112選型：1〕設(shè)計(jì)部門組織并提初步意見；2〕營銷部門〔裝飾材料〕；3〕本錢部門；4〕采購部門。定板封樣3637目錄一.咨詢工程回憶與成果介紹二.各管理模塊說明1.工程拓展與定位2.設(shè)計(jì)管理3.采購管理4.工程管理5.營銷管理6.本錢管理7.方案管理8.資金費(fèi)用三.管理體系實(shí)施建議3839采購部門的采購范圍?選“A〞?還是選“B〞？拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)采購工程客服組織工程論證產(chǎn)品初步定位前期設(shè)計(jì)研究采購籌劃工程條件評(píng)估效勞模式及效勞標(biāo)準(zhǔn)籌劃產(chǎn)品定位概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)部品研究采購規(guī)劃工程勘察施工圖會(huì)審根底工程施工營銷籌劃前期推廣銷售設(shè)計(jì)效果跟蹤監(jiān)控設(shè)計(jì)技術(shù)支持銷售環(huán)境及人力資源準(zhǔn)備竣工交付保修期維護(hù)客戶效勞初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)銷售效勞入伙組織立項(xiàng)開工開盤入伙客戶接觸點(diǎn)品質(zhì)監(jiān)控效勞品質(zhì)監(jiān)控定案工程論證工程籌劃設(shè)計(jì)工程實(shí)施銷售管理客戶關(guān)系管理定位籌劃成果跟蹤及評(píng)估采購實(shí)施及供給管理部品及樣板管理本錢施工前期準(zhǔn)備主體結(jié)構(gòu)施工前期客戶積累銷售配合工程本錢估算工程本錢預(yù)算動(dòng)態(tài)本錢管理工程結(jié)算本錢后評(píng)估工程本錢概算銷售客戶關(guān)系管理市場(chǎng)調(diào)研工程采購采購考察/調(diào)研★設(shè)計(jì)院★設(shè)計(jì)院★設(shè)計(jì)院★設(shè)計(jì)院★籌劃公司★

銷售代理公司★籌劃公司★

市調(diào)公司★

可研咨詢公司★

招標(biāo)代理公司★

招標(biāo)代理公司★

招標(biāo)代理公司★

勘察單位★

監(jiān)理單位★

施工單位★

總包單位★

物業(yè)公司★

按揭銀行★

市調(diào)公司★

物業(yè)公司★造價(jià)咨詢公司★

銷售代理公司★

物業(yè)公司★造價(jià)咨詢公司★造價(jià)咨詢公司★造價(jià)咨詢公司★

銷售代理公司★外部審計(jì)機(jī)構(gòu)★

測(cè)繪公司★

廣告媒體★

活動(dòng)承辦單位★

測(cè)繪公司★

物業(yè)公司★

施工圖審查機(jī)構(gòu)★籌劃公司★

分包單位設(shè)計(jì)工程實(shí)施銷售工程采購籌劃ABBA39401.如何選擇采購模式?①劃分總包和分包〔資金流、利潤、人員能力等因素〕?②劃分甲供、乙供〔甲指乙供〕材料設(shè)備?2.如何選擇采購方式?①戰(zhàn)略采購〔三大材、U-HOME產(chǎn)品等〕；②招標(biāo)；③直接委托〔市政專業(yè)公司壟斷、明顯專業(yè)優(yōu)勢(shì)或之前有過良好合作、特殊原因無法履行招標(biāo)〕。3.由誰組織采購?①總部；②工程公司。如何開展工程采購籌劃40采購權(quán)責(zé)劃分41確定采購產(chǎn)品/效勞清單和分類，合理標(biāo)段劃分，編制標(biāo)段工程的發(fā)包劃項(xiàng)清單，并組織會(huì)議評(píng)審

包括在總部網(wǎng)站、總部公示板等發(fā)布招標(biāo)公告，并向各工程公司發(fā)文公布通過專業(yè)部門推薦、招標(biāo)公告、供方庫、網(wǎng)上搜尋、市場(chǎng)查詢、同行推薦等收集投標(biāo)意向單位，原那么上應(yīng)保證不少于五家上會(huì)評(píng)審?？偘稑?biāo)入圍單位不得少于5家，分包投標(biāo)入圍單位不得少于3家招標(biāo)文件由總局部管領(lǐng)導(dǎo)/工程總經(jīng)理審批采購、本錢、及所有相關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)人必須全部到場(chǎng)才可開標(biāo)，假設(shè)因特殊原因無法到場(chǎng)的，必須指定專人參加。評(píng)標(biāo)方法：工程類：在技術(shù)標(biāo)通過后再評(píng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)，且技術(shù)標(biāo)評(píng)定入圍的單位不得少于2家，總包及各專業(yè)分包入圍單位不得少于3家。經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評(píng)定采用合理低價(jià)方法。創(chuàng)意類：以方案創(chuàng)意成果為評(píng)標(biāo)的優(yōu)先考慮。評(píng)標(biāo)小組原那么從采購、本錢、設(shè)計(jì)/工程/營銷等相關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)人或?qū)I(yè)人員中選擇，〔總部人員參與工程〕經(jīng)工程總經(jīng)理/總部總經(jīng)理審批定標(biāo)。決策委員會(huì)：領(lǐng)導(dǎo)班子1122334475566784344454647目錄一.咨詢工程回憶與成果介紹二.各管理模塊說明1.工程拓展與定位2.設(shè)計(jì)管理3.采購管理4.工程管理5.營銷管理6.本錢管理7.方案管理8.資金費(fèi)用三.管理體系實(shí)施建議48房地產(chǎn)開發(fā)工程管理模型49工序樣板驗(yàn)收：1)防水層、保溫層、鋼結(jié)構(gòu)、鋁合金門窗、幕墻、外立面裝飾、公共部位精裝、管道綜合等的施工，必須要求施工單位先做現(xiàn)樓小規(guī)模施工樣板和工法樣板，報(bào)工程部、監(jiān)理單位驗(yàn)收通過后，方可大面積施工；2)對(duì)涉及建筑效果、使用功能的分項(xiàng)工程，除了按上述的要求外，工程部還必須提前1-3天通知監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)部、營銷部，驗(yàn)收前方可施工。12123工程質(zhì)量檢查：1)監(jiān)理單位負(fù)責(zé)工程質(zhì)量全方位、全過程的管理和監(jiān)控-巡視、平行檢驗(yàn)、旁站監(jiān)理；2)工程部專業(yè)工程師參與監(jiān)理工程師的日常巡視，并將巡視檢查結(jié)果記錄在?現(xiàn)場(chǎng)工程管理日志?中；3)〕工程部每周組織工程工程管理檢查，并填寫?工程現(xiàn)場(chǎng)管理巡查記錄表?和?監(jiān)理單位檢查評(píng)價(jià)表?；4)〕運(yùn)營管理部定期對(duì)所有工程進(jìn)行巡查。3質(zhì)量事故處理：1)工程部審核施工單位制定的事故處理方案，必要時(shí)經(jīng)工程公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批；2〕在事故處理完畢后，工程部需組織對(duì)處理部位的重新驗(yàn)收。515253112工程進(jìn)度檢查：1〕監(jiān)理單位檢查，?監(jiān)理月報(bào)?交工程部；2〕工程部每天巡視，?現(xiàn)場(chǎng)管理日志?3〕工程部?工程工程月報(bào)?，報(bào)工程總和運(yùn)營管理部；4〕工程月進(jìn)度延誤超過3天的，要求施工方分析原因，制定趕工措施并實(shí)施，并給予經(jīng)濟(jì)處分。2工程進(jìn)度方案調(diào)整：1〕由工程部報(bào)工程公司總經(jīng)理審批后進(jìn)行調(diào)整；假設(shè)影響節(jié)點(diǎn)方案需報(bào)運(yùn)營管理部審核，總部運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo)審批后進(jìn)行調(diào)整。545556工程工程巡查方案：1)明確工程各階段巡查的主要內(nèi)容和關(guān)鍵控制點(diǎn)；2)頻次：重要的施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)行巡視，如根底工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、主體工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收等；每月至少巡查一次。12巡查小組：1)成立巡查小組：以運(yùn)營管理部及公司相關(guān)部門成員為固定小組成員，根據(jù)需要安排其它工程的工程公司總經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師作為小組機(jī)動(dòng)成員。1258目錄一.咨詢工程回憶與成果介紹二.各管理模塊說明1.工程拓展與定位2.設(shè)計(jì)管理3.采購管理4.工程管理5.營銷管理6.本錢管理7.方案管理8.資金費(fèi)用三.管理體系實(shí)施建議60營銷管理流程籌劃6162可委外籌劃或自主籌劃，假設(shè)委外進(jìn)行籌劃，可與工程定位籌劃選用同一家籌劃代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行

1.營銷籌劃方案應(yīng)當(dāng)包括但不限于如下內(nèi)容：市場(chǎng)分析工程產(chǎn)品分析工程市場(chǎng)定位推廣策略〔包括媒體宣傳及定價(jià)策略〕推廣方案銷售部署等其中工程營銷費(fèi)用的編制按【營銷費(fèi)用管理作業(yè)指引執(zhí)行】2.營銷方案應(yīng)當(dāng)包括但不限于如下內(nèi)容：工程情況銷售任務(wù)銷售均價(jià)主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)開盤前準(zhǔn)備工作安排正式銷售階段工作安排媒體通路媒體投放方案SP活動(dòng)方案營銷費(fèi)用安排等

銷售價(jià)格的制定、執(zhí)行與調(diào)整按【銷售價(jià)格管理作業(yè)指引】執(zhí)行銷售準(zhǔn)備包括銷售資料的編制與報(bào)批、銷售道具的準(zhǔn)備、賣場(chǎng)的包裝、銷售人員的培訓(xùn)、相關(guān)推廣活動(dòng)的組織等?！叉溄樱洪_盤準(zhǔn)備工作清單〕11223344審核/審批經(jīng)評(píng)審并修改后的營銷籌劃方案64營銷費(fèi)用管理作業(yè)指引營銷費(fèi)用的計(jì)提：按照公司全年預(yù)計(jì)銷售的工程的總銷售額的一定的百分比計(jì)提；計(jì)提比例及金額，由總部營銷管理部根據(jù)工程所在地市場(chǎng)情況、工程特征、經(jīng)營要求、公司所屬同類工程標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定。營銷費(fèi)用的使用明細(xì)與規(guī)定：工程營銷費(fèi)用列表列入工程?營銷籌劃方案?中報(bào)批并執(zhí)行，營銷部于每月5日前編制?月度費(fèi)用預(yù)算?，與?月度營銷方案?共同報(bào)批。公司品牌宣傳費(fèi)用從各工程年度工程營銷費(fèi)用中提取，由營銷管理部統(tǒng)一規(guī)劃使用；各工程推廣中需要的品牌宣傳費(fèi)用不歸入此列。月份廣告費(fèi)用推廣活動(dòng)費(fèi)銷售資料銷售道具售樓處及示范單位銷售傭金中介策劃及咨詢費(fèi)1……12小計(jì)1265營銷費(fèi)用管理作業(yè)指引營銷費(fèi)用的使用與審批：年度營銷費(fèi)用的使用須在年度營銷費(fèi)用方案內(nèi)執(zhí)行，原那么上不允許突破。如實(shí)際銷售收入〔或可實(shí)現(xiàn)銷售收入〕與目標(biāo)銷售收入有差異的，或發(fā)生超支須追加，須向工程公司營銷分管領(lǐng)導(dǎo)、工程公司總經(jīng)理做出說明，并按?費(fèi)用管理流程?中方案外審批程序向總部報(bào)批。在工程營銷費(fèi)用總比例不變的情況下，各單項(xiàng)指標(biāo)〔如媒介廣告費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)〕如有調(diào)整，需報(bào)工程公司總經(jīng)理審核，并上報(bào)總部營銷管理部審核，營銷分管領(lǐng)導(dǎo)審批。工程公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)營銷費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)控，如每期使用的營銷費(fèi)用〔含簽定合同未付款的費(fèi)用〕超過或到達(dá)營銷費(fèi)用目標(biāo)95％時(shí)，工程公司財(cái)務(wù)部需要上報(bào)總部營銷管理部、財(cái)務(wù)管理部、本錢管理部，并暫停營銷費(fèi)用支付及營銷推廣類合同的審批與簽訂。366銷售價(jià)格管理作業(yè)指引銷售價(jià)格確實(shí)定：營銷部須在取得經(jīng)最終審定的樓盤表及相關(guān)附屬資料〔開盤前60天〕后15天內(nèi)形成初步價(jià)格方案，組織設(shè)計(jì)部、本錢部、財(cái)務(wù)部指定人員參加現(xiàn)場(chǎng)查勘，討論影響價(jià)差的因素，召開評(píng)審會(huì)。營銷部在取得樓盤?房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告?后，組織制訂完整、詳細(xì)的?價(jià)格方案?及?銷售價(jià)格明細(xì)表?，交財(cái)務(wù)部審核后，列入銷售方案中報(bào)批。銷售價(jià)格方案的管理：根據(jù)銷售進(jìn)展情況，營銷部、總部營銷管理部及公司領(lǐng)導(dǎo)可以對(duì)價(jià)格提出調(diào)整申請(qǐng)或建議，由營銷部在擬實(shí)施前10個(gè)工作日前制作完成?價(jià)格方案?〔調(diào)整版〕和?銷售價(jià)格明細(xì)表?(調(diào)整版)。促銷活動(dòng)影響銷售價(jià)格的，一律要制定調(diào)整版的價(jià)格方案及明細(xì)表。銷售均價(jià)不變或上浮時(shí)，營銷部需將?銷售價(jià)格明細(xì)表?〔調(diào)整版〕交工程公司分管領(lǐng)導(dǎo)、工程公司總經(jīng)理審核后，提交總部營銷管理部審核、總局部管領(lǐng)導(dǎo)審批。銷售均價(jià)下調(diào)時(shí)，須提交公司領(lǐng)導(dǎo)審核審批。特殊情況下，經(jīng)工程公司分管領(lǐng)導(dǎo)同意，營銷部可適當(dāng)調(diào)高個(gè)別未認(rèn)購單位的單價(jià)，但必須在2個(gè)工作日內(nèi)將經(jīng)工程公司總經(jīng)理、總局部管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長?CEO審批同意的?銷售價(jià)格明細(xì)表?〔調(diào)整板〕提交財(cái)務(wù)部備案。調(diào)低單價(jià)〔或售價(jià)〕的，還須經(jīng)董事長?CEO最終審批才可執(zhí)行。銷售價(jià)格資料的管理：?價(jià)格方案?〔及其調(diào)整板〕、?銷售價(jià)格明細(xì)表?〔及其調(diào)整板〕和公開的價(jià)目表等資料一經(jīng)批準(zhǔn)定稿，由營銷部、財(cái)務(wù)部各存一份。1236768【銷售變更管理作業(yè)指引】

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月度營銷總結(jié)報(bào)告范例銷售變更管理作業(yè)指引銷售變更辦理原那么所有變更申請(qǐng)?jiān)敲瓷喜挥杞邮?。原那么上只接受約定付款期內(nèi)的變更申請(qǐng)。簽署買賣合同后的變更申請(qǐng)，除特殊情況由總經(jīng)理及董事長·CEO特批外，一律不接受。所有申請(qǐng)均需要顧客填寫?顧客申請(qǐng)記錄表?，作為原始憑證存檔備案。1營銷部填寫?更名/換房申請(qǐng)審批表?工程公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核工程公司總經(jīng)理審批換房以當(dāng)天價(jià)目表及銷售政策執(zhí)行

營銷部為客戶更換認(rèn)購書、收款收據(jù)售樓處更新信息變更申請(qǐng)資料原件營銷部存檔收回的收據(jù)客戶聯(lián)、新開收據(jù)記帳聯(lián)財(cái)務(wù)部存檔

更名、換房管理〔申請(qǐng)表格鏈接〕2更改付款方式、沒收再售、退房、延期付款、預(yù)留房管理過程略37071727374范例75簽約：簽署買賣合同，權(quán)證專員將已簽署的合同及相關(guān)資料、登記表等報(bào)送房管部備案

按揭辦理：協(xié)助客戶辦理銀行按揭手續(xù)及房管部門抵押登記手續(xù)財(cái)務(wù)部及時(shí)跟進(jìn)銀行放款進(jìn)度，對(duì)放款情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并定期編制按揭情況報(bào)表入住準(zhǔn)備：工程公司總經(jīng)理牽頭成立入住工作小組營銷部編制入住工作方案，明確相關(guān)部門及物業(yè)公司的工作內(nèi)容及完成時(shí)間，包括：安排入住時(shí)間，發(fā)放入住通知細(xì)部檢查驗(yàn)收及返修編制兩書，現(xiàn)場(chǎng)包裝及標(biāo)識(shí)制作入伙現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)籌劃面積補(bǔ)差：設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)組織測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工面積測(cè)量營銷部負(fù)責(zé)制定?面積補(bǔ)差辦理方案?，總經(jīng)理審批財(cái)務(wù)部根據(jù)面積補(bǔ)差辦理方案，辦理退房差款

入住現(xiàn)場(chǎng)：營銷部組織工程部、設(shè)計(jì)部、監(jiān)理單位、物業(yè)公司組成驗(yàn)房小組，陪同客戶現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房。112233445577客戶投訴管理作業(yè)指引投訴分類與分級(jí)1根據(jù)問題的重要程度劃分為以下級(jí)別：一級(jí)投訴嚴(yán)重影響業(yè)主的房屋使用的質(zhì)量問題，如水管滲漏、電、氣線路故障等人數(shù)10人以上的集體投訴已經(jīng)引發(fā)訴訟、維修〔賠償〕金額為1萬元〔含〕以上游行、媒體曝光等方面的客戶關(guān)系沖突事件，嚴(yán)重影響公司形象的行為二級(jí)投訴三級(jí)投訴完全不影響房屋的使用質(zhì)量，但影響房屋觀感或給業(yè)主造成輕微不便人數(shù)3人以下以及維修〔賠償〕金額為1千元〔含〕-3千元的投訴投訴處理后發(fā)生第二次投訴以及需要升級(jí)的投訴個(gè)別客戶投訴的疑難問題，處理不妥將引發(fā)局部客戶關(guān)系矛盾沖突的行為四級(jí)投訴其他一般事務(wù)性投訴維修〔賠償〕金額為1千元以下的投訴重要程度一定程度影響房屋使用質(zhì)量，但對(duì)業(yè)主生活不產(chǎn)生使用功能障礙，如窗邊滲水、入戶門故障等人數(shù)10人以下、3人以上的集體投訴一個(gè)月內(nèi)累計(jì)三次以上不同投訴人的相同投訴或投訴半月以后由于我方原因仍未解決投訴維修〔賠償〕金額為3千元〔含〕-1萬元的投訴78客戶投訴管理作業(yè)指引投訴的受理、處理與回訪〔主導(dǎo)：工程公司營銷部〕2即時(shí)上報(bào)營銷管理部及分管領(lǐng)導(dǎo)，由分管領(lǐng)導(dǎo)組織方案討論，必要時(shí)提請(qǐng)總經(jīng)理成立危機(jī)處理小組。方案由總經(jīng)理審批。1級(jí)收集投訴意見初步判斷投訴類別及級(jí)別填寫?客戶投訴處理單?和?客戶投訴臺(tái)帳?2級(jí)3級(jí)4級(jí)各階段處理方案必須由客戶簽字確認(rèn)跟進(jìn)相關(guān)責(zé)任部門對(duì)投訴的處理結(jié)果對(duì)投訴客戶進(jìn)行回訪，填寫?客戶訪問記錄?假設(shè)處理結(jié)果不滿意或情況變化，填寫?投訴升級(jí)預(yù)警單?定期投訴統(tǒng)計(jì)分析二級(jí)投訴在一天內(nèi)通報(bào)總經(jīng)理，處理完畢后應(yīng)有簡(jiǎn)要的專題報(bào)告三級(jí)投訴通報(bào)總局部管領(lǐng)導(dǎo)，處理完畢后在月報(bào)中予以單獨(dú)列項(xiàng)四級(jí)處理過程不需要通報(bào)，營銷部備案，并于月報(bào)中統(tǒng)一匯總798081目錄一.咨詢工程回憶與成果介紹二.各管理模塊說明1.工程拓展與定位2.設(shè)計(jì)管理3.采購管理4.工程管理5.營銷管理6.本錢管理7.方案管理8.資金費(fèi)用三.管理體系實(shí)施建議82本錢管理模型前期成本管理拓展階段成本估算概念設(shè)計(jì)階段成本估算調(diào)整方案設(shè)計(jì)階段成本概算初步設(shè)計(jì)階段成本概算調(diào)整施工圖設(shè)計(jì)階段成本預(yù)算成本動(dòng)態(tài)管理采購管理設(shè)計(jì)變更管理工程洽商工程付款目標(biāo)成本調(diào)整成本結(jié)算成本結(jié)算應(yīng)該產(chǎn)生多少費(fèi)用實(shí)際發(fā)生多少費(fèi)用1、管理目標(biāo)：1〕工程的本錢在控制的范圍內(nèi)2、關(guān)鍵成功因素：1〕采購的本錢控制2〕設(shè)計(jì)變更的本錢控制3〕工程洽商的本錢控制4〕進(jìn)度款的準(zhǔn)確性5)結(jié)算款支付的準(zhǔn)確性3、管理方法：1〕進(jìn)行目標(biāo)本錢分解〔科目、合同〕2〕目標(biāo)本錢與績(jī)效掛鉤3)動(dòng)態(tài)本錢的監(jiān)控分析4)目標(biāo)本錢調(diào)整審批83本錢管理權(quán)責(zé)分工84本錢方案形成：1〕用工程總本錢層層倒推可研階段估算本錢、方案設(shè)計(jì)階段概算本錢、施工圖設(shè)計(jì)階段預(yù)算本錢，可研階段估算本錢≥方案設(shè)計(jì)階段概算本錢≥施工圖設(shè)計(jì)階段預(yù)算本錢〔本錢方案〕。2〕“三算〞上會(huì)評(píng)審。決策委員會(huì)：公司領(lǐng)導(dǎo)、本錢/營銷/設(shè)計(jì)/工程公司負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員12本錢方案：1〕本錢方案分為子項(xiàng)方案本錢和分項(xiàng)方案本錢兩級(jí)；2〕本錢方案必須按照?本錢方案表?標(biāo)準(zhǔn)模板編制，每個(gè)分包合同必須與一個(gè)分項(xiàng)本錢方案相對(duì)應(yīng)。1233本錢方案調(diào)整：1〕在分項(xiàng)方案本錢內(nèi)的調(diào)整經(jīng)工程公司總經(jīng)理、總部本錢管理部審核、總部本錢分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行；2〕在子項(xiàng)方案本錢內(nèi)的調(diào)整經(jīng)工程公司總經(jīng)理、總部本錢管理部、總部本錢分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司決策委員會(huì)評(píng)審、審批后執(zhí)行；3〕本錢方案調(diào)整的時(shí)間為半年一次。8687工程洽商辦理：1〕工程公司工程部和現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)師在審核工程洽商時(shí)，要特別關(guān)注不合理工程洽商：如重復(fù)洽商、在合同中已約定的洽商、施工單位自己失誤造成的等：2〕因特殊情況無法及時(shí)履行洽商復(fù)核及完成審批手續(xù)的，工程公司由工程部、本錢部、工程公司工程分管副總溝通同意，可以先實(shí)施洽商，但必須保存準(zhǔn)確的洽商文件。工程公司工程部應(yīng)在洽商實(shí)施后10個(gè)工作日內(nèi)，補(bǔ)齊所有手續(xù)。1122工程洽商統(tǒng)計(jì)：1〕施工單位每月25日前匯總本月經(jīng)審核確認(rèn)的工程洽商及相關(guān)費(fèi)用報(bào)本錢部，本錢部重點(diǎn)審核洽商的數(shù)量、內(nèi)容、編號(hào)，經(jīng)本錢部與施工單位雙方確認(rèn)后，形成?工程洽商月匯總表?，作為結(jié)算的依據(jù)，同時(shí)，本錢部將?工程洽商月匯總表?報(bào)總部本錢管理部進(jìn)行復(fù)核。88由設(shè)計(jì)變更引起；由于施工條件變化、地下狀況〔土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等〕變化；合同補(bǔ)充及合同規(guī)定需實(shí)測(cè)工程量的工作工程；紅線外施工道路的修補(bǔ)〔紅線內(nèi)的施工道路修補(bǔ)宜在合同中包干〕等；配合籌劃和銷售要求或趕工措施導(dǎo)致的工程量增減；由甲方提出，或因工程管理失誤引起的工程量增減；政府要求以及其它原因。8990標(biāo)準(zhǔn)合同文本制定：1〕審計(jì)法務(wù)部負(fù)責(zé)公司合同標(biāo)準(zhǔn)化的組織籌劃工作，統(tǒng)籌制定公司的標(biāo)準(zhǔn)合同目錄；12各部門合同審核要點(diǎn)：1〕合同主辦部門：合同文字和結(jié)構(gòu)、通用條款、特殊條款、工作范圍、雙方權(quán)利義務(wù)、技術(shù)、工期、進(jìn)度、質(zhì)量、履約、擔(dān)保、保修等條款；2〕總部運(yùn)營、設(shè)計(jì)、營銷部門：審核工程公司主辦合同的相應(yīng)技術(shù)條款。3〕審計(jì)法務(wù)部：合同風(fēng)險(xiǎn)判斷、與法律相關(guān)的內(nèi)容，包括但不限于：變更、解除、違約、索賠、不可抗力、訴訟等條款。；4〕本錢部門：合同價(jià)款及價(jià)款調(diào)整、合同款支付、變更、簽證、結(jié)算、獎(jiǎng)罰等與工程本錢有關(guān)的條款；5〕財(cái)務(wù)部門：簽約公司名稱、合同款支付方式、發(fā)票形式、代扣代繳等與財(cái)務(wù)核算和納稅有關(guān)的條款。129192目錄一.咨詢工程回憶與成果介紹二.各管理模塊說明1.工程拓展與定位2.設(shè)計(jì)管理3.采購管理4.工程管理5.營銷管理6.本錢管理7.方案管理8.資金費(fèi)用三.管理體系實(shí)施建議93方案管理〔方法論〕公司年度經(jīng)營計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃

部門月度工作計(jì)劃?專項(xiàng)方案?應(yīng)對(duì)本工程相關(guān)的設(shè)計(jì)、工程、報(bào)建、采購、本錢、銷售、資金等專業(yè)工作作出協(xié)同安排制定的專業(yè)方案。結(jié)合年度工作方案和工程開發(fā)進(jìn)度方案及其他要求設(shè)定部門的月度工作方案各部門年度工作方案各工程公司年度工作方案一級(jí)二級(jí)三級(jí)公司戰(zhàn)略94開發(fā)方案編制要點(diǎn)：1)?工程開發(fā)進(jìn)度方案?是各專業(yè)方案的制定依據(jù)，方案內(nèi)容必須涵蓋所有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；2)方案必須表達(dá)各階段、各專業(yè)活動(dòng)的時(shí)間安排〔起點(diǎn)和終點(diǎn)〕，以及各業(yè)務(wù)之間的銜接關(guān)系；3〕?工程開發(fā)進(jìn)度方案?以PROJECT軟件編制，采用慣例的橫道圖〔甘特圖〕方式表達(dá)，并加以文字說明。12方案執(zhí)行監(jiān)控：1)工程公司必須每月月底召開方案工作分析例會(huì)，并與次月5日前向運(yùn)營管理部報(bào)告上月月度方案完成情況、執(zhí)行偏差和擬采取措施；2〕運(yùn)營管理部每月10日前將各工程公司的月報(bào)轉(zhuǎn)發(fā)總部相關(guān)職能部門，便于各部門及時(shí)跟蹤各專項(xiàng)進(jìn)度的執(zhí)行情況；3〕假設(shè)方案出現(xiàn)或即將出現(xiàn)延遲，運(yùn)營管理部應(yīng)及時(shí)給工程公司發(fā)出預(yù)警，工程公司應(yīng)及時(shí)自身或與總部部門協(xié)作，采取有效措施保障方案的實(shí)現(xiàn)；4〕假設(shè)方案出現(xiàn)延遲影響到工程開發(fā)進(jìn)度方案的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，工程公司應(yīng)及時(shí)提出調(diào)整方案報(bào)運(yùn)營管理部審核，總經(jīng)理審批后進(jìn)行調(diào)整，但仍需按原工程開發(fā)進(jìn)度方案進(jìn)行考核。1296目錄一.咨詢工程回憶與成果介紹二.各管理模塊說明1.工程拓展與定位2.設(shè)計(jì)管理3.采購管理4.工程管理5.營銷管理6.本錢管理7.方案管理8.資金費(fèi)用三.管理體系