房地產(chǎn)行業(yè)市場分析2

房地產(chǎn)行業(yè)市場分析新房：高開低走的上半年2023上半年，房地產(chǎn)市場整體仍可概括為弱復(fù)蘇，結(jié)構(gòu)上2-4月市場需求脈沖式釋放推動(dòng)成交快速回暖，而5-6月市場成交熱度有所下降，整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的態(tài)勢。全國銷售：同比尚未轉(zhuǎn)正全國商品住宅成交面積累計(jì)同比尚未轉(zhuǎn)正。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023上半年，商品房銷售面積/金額累計(jì)同比下降5.3%/上升1.1%；商品住宅銷售面積/金額累計(jì)同比下降2.8%/上升3.7%。月度來看，4月商品住宅銷售面積與金額同比均達(dá)到上半年高點(diǎn)，5-6月有所回落。2023上半年全國商品住宅銷售面積約是2015-16年的水平，銷售金額約是2018年的水平；6月銷售對(duì)比歷年6月而言，銷售面積約是2013年水平，銷售金額約是2016-17年的水平。成交金額的增長主要依靠東部地區(qū)。2023上半年，東部、東北地區(qū)商品房成交面積同比為正，中部、西部地區(qū)同比為負(fù)。東部地區(qū)商品房成交金額同比為正，其余三地區(qū)同比為負(fù)。2023上半年，東部地區(qū)商品房成交面積/金額分別占全國的45.2%/61.4%，較2022全年提升3/3.4pct。這也是全國商品房銷售均價(jià)大幅提升的原因。重點(diǎn)城市：高能級(jí)城市銷售面積同比增長的城市占比更高根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的高頻數(shù)據(jù)，2023上半年，60城新房累計(jì)成交面積同比+1%；分城市能級(jí)，一線、二線、三線新房累計(jì)成交面積同比分別為+21%、-2%、-3%，城市間熱度分化明顯，一線城市由于經(jīng)濟(jì)基本面較好，需求韌性更強(qiáng)。二季度以來，市場開始走弱，4月和5月的60城新房日均成交面積分別環(huán)比-28%/+0.4%，6月新房市場較弱，成交面積環(huán)比-0.4%，同比-31%。重點(diǎn)城市成交面積上半年恢復(fù)到2019年的78%水平。各城市間分化也比較明顯。我們從兩個(gè)角度觀察各城市的成交表現(xiàn)：1）2023上半年，各城市同比表現(xiàn)如何？2）各城市2023上半年的成交水平處于2017年以來的什么位置？2023上半年80城中成交面積同比為正的城市有41個(gè)。同比為正的城市中，一線城市4個(gè)，占比100%；二線城市18個(gè)，占比67%；三線城市19個(gè)，占比39%。一線城市中，上海、北京、深圳、廣州分別同比+38%、+19%、+12%、8%，上海排名80城中第12名；二線城市中，呼和浩特（+131%）、長春（+78%）、貴陽（+68%）、天津（+54%）、鄭州（+51%）、杭州（+49%）、廈門（+47%）7城成交同比增幅較為領(lǐng)先；三線城市中，淮南（+66%）、唐山（+50%）、惠州（+47%）、東莞（+44%）4城成交同比增幅較為領(lǐng)先。2023上半年80城成交面積較2017年以來峰值成交面積跌幅在一半以內(nèi)的城市有27個(gè)，跌幅在10%以內(nèi)的為上海，其余26城跌幅均在20-50%之間。上海、北京、廣州、深圳分別下降9%、24%、30%、31%。二線城市中，天津、鄭州、青島、成都、呼和浩特、濟(jì)南的跌幅相對(duì)較少，均在20-30%范圍內(nèi)；跌幅前十中僅有1個(gè)三線城市，三線城市跌幅較大的城市較多。進(jìn)入下半年，截至2023年7月15日，新房復(fù)蘇指數(shù)為45，同比-38%（上周-39%）；分城市能級(jí)，一線、二線、三線新房復(fù)蘇指數(shù)分別同比-17%、-38%、-47%。23年7月1-15日，60城新房累計(jì)成交面積同比-40%，環(huán)比-26%；23年1月1日-7月15日，60城新房累計(jì)成交面積同比-2%。我們認(rèn)為，一線城市及部分二線城市由于人口、產(chǎn)業(yè)基本面更好，銷售表現(xiàn)將繼續(xù)優(yōu)于低能級(jí)城市。城市分化的邏輯：因城施策對(duì)銷售存在正反饋，高庫存城市去化承壓我們整理了核心一二線城市（包括下屬區(qū)縣）的樓市限購限貸放松政策，并予以賦值，對(duì)應(yīng)23上半年的成交狀況，呈現(xiàn)一定正相關(guān)性。我們認(rèn)為政策的放松對(duì)銷售有實(shí)際促進(jìn)作用。一線城市由于城市基本面較好，我們暫不考慮政策放松帶來的成交增量。對(duì)于二線城市來說，除廈門、鄭州、東莞、南京四城市偏離度較大，其他城市散點(diǎn)圖顯示政策寬松次數(shù)越多，各城市銷售面積同比增長的更多，政策的放松對(duì)樓市回暖確有一定促進(jìn)作用。截至2023年6月末，克而瑞80城新房庫存面積4.9億平米，較2022年末下降6.4%；平均去化周期18.8個(gè)月，較2022年末縮短1.3個(gè)月。分城市能級(jí)看，一線、二線、三線城市截至6月末庫存分別較2022年末下降3.7%、下降13.6%、上升3.8%；去化周期分別在14.3個(gè)月、17.5個(gè)月、22.1個(gè)月，較2022年末分別下降2.2、下降4.2、上升1.5個(gè)月。典型城市開盤去化率依舊分化，寧波、成都、杭州去化率攀高，而蘇州、南京、武漢去化率降至低位。二手房：復(fù)蘇強(qiáng)于新房上半年復(fù)蘇表現(xiàn)比較亮眼二手房修復(fù)進(jìn)程明顯快于新房，但近期復(fù)蘇有所轉(zhuǎn)弱。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的高頻數(shù)據(jù)，2023上半年，26城二手房累計(jì)成交面積同比+46%，為2019年的101%，2021年的96%；二手房復(fù)蘇明顯優(yōu)于新房；分城市能級(jí)，一線、二線、三線二手房房累計(jì)成交面積同比分別為+24%、+57%、+42%。與新房市場不同，二三線城市的二手房市場復(fù)蘇行情優(yōu)于一線城市。截至2023年7月15日，二手房復(fù)蘇指數(shù)為81，同比-16%（上周-13%）；分城市能級(jí)，一線、二線、三線二手房復(fù)蘇指數(shù)分別同比-18%、-13%、-20%。23年7月1-15日，26城二手房累計(jì)成交面積同比-20%，環(huán)比-17%；23年1月1日-7月15日，26城二手房累計(jì)成交面積同比+39%。據(jù)有二手房數(shù)據(jù)的城市成交數(shù)據(jù)顯示，各城市上半年二手房成交均有不同程度的增長。其中煙臺(tái)、青島、西安的成交同比均超過100%，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都分別同比增長31.5%、71.9%、13.7%、68.8%、53.0%、68.1%。我們在4月28日發(fā)布的報(bào)告《二手房持續(xù)回暖能帶動(dòng)新房復(fù)蘇嗎？》中強(qiáng)調(diào)，2023上半年二手房復(fù)蘇快于新房有三點(diǎn)原因：1）二手房相對(duì)供給平穩(wěn)，新房存在供給彈性的季節(jié)性效應(yīng)，一季度供給偏少一定程度上抑制了成交水平；2）“地產(chǎn)業(yè)主風(fēng)波”導(dǎo)致購房者在進(jìn)行購房決策時(shí)將更多地傾向于購買無“保交樓”問題困擾的二手房或者準(zhǔn)現(xiàn)房；3）二手房掛牌量持續(xù)提升導(dǎo)致二手房價(jià)格吸引力增加。關(guān)于二手房和新房之間的傳導(dǎo)關(guān)系，我們認(rèn)為，短期來看房地產(chǎn)市場目前仍處于銷售復(fù)蘇初期，整體預(yù)期較弱，當(dāng)前二手房在一定程度上是對(duì)新房的替代作用，而非引領(lǐng)作用。從中長期來看，二手房如果能保持一到兩個(gè)季度的持續(xù)改善，將有望激活新房改善鏈條。后續(xù)需關(guān)注二手房成交的景氣持續(xù)度、成交結(jié)構(gòu)以及價(jià)格變化等因素。重點(diǎn)城市：景氣程度分化明顯二手房市場二季度以來景氣程度有所下滑。據(jù)領(lǐng)先指標(biāo)，貝殼二手房市場相關(guān)景氣指數(shù)自3月起環(huán)比下滑；6月二手房折價(jià)率指數(shù)88.8%，環(huán)比-1.3pct，成交價(jià)相較掛牌價(jià)的折價(jià)幅度有所擴(kuò)大。分城市來看，二手房市場景氣指數(shù)TOP10的城市分別為福州、佛山、珠海、中山、泉州、廈門、杭州、深圳、寧波、溫州。二手房折價(jià)率指數(shù)TOP10的城市分別為濟(jì)南、太原、北京、成都、西安、昆明、長沙、福州、石家莊、銀川。市場領(lǐng)先指標(biāo)：回暖后再回落在經(jīng)歷了2、3月份的景氣修復(fù)后，貝殼領(lǐng)先指標(biāo)在4月份開始走弱。6月，新房領(lǐng)先指標(biāo)同比表現(xiàn)弱于二手房，案場指數(shù)由3月的24.8回落至18.0。二手房方面，帶看指數(shù)由27.2回落至21.6；二手房景氣指數(shù)16，環(huán)比下降0.8，成交量KMI指數(shù)經(jīng)歷了2、3月份的短暫復(fù)蘇后，從3月5日的74下降至7月2日的27，反映了經(jīng)紀(jì)人信心的走弱。多數(shù)城市熱度較低，一線城市依舊占優(yōu)。新房案場指數(shù)TOP5為上海、西安、太原、呼和浩特、成都；分位數(shù)角度，上海、嘉興、銀川、哈爾濱的新房案場指數(shù)歷史分位比較高（2020年以來），均在40%以上，其中上海高達(dá)83.7%，且指數(shù)絕對(duì)值為第一，熱度獨(dú)占一檔。二手房帶看指數(shù)TOP5為北京、上海、成都、西安、深圳，均為熱度比較高的城市。房價(jià)：弱需求下有所承壓70城房價(jià)指數(shù)：城市分化更為明顯與成交相一致，房價(jià)在2023年2-4月有所改善，6月小幅下跌。新房價(jià)格方面，2023上半年，70城新建商品住宅價(jià)格同比降幅逐漸收窄，6月同比降幅0.4%，較1月收窄1.9pct；1-5月環(huán)比均為正，價(jià)格逐步回升，6月上漲態(tài)勢中斷，環(huán)比下降0.1%。分城市能級(jí)來看，各能級(jí)城市復(fù)蘇的趨勢基本一致，但高能級(jí)城市韌性更強(qiáng)，同比方面，一線城市仍持續(xù)同比上漲，二線城市自4月開始同比由降轉(zhuǎn)升，三線城市價(jià)格同比降幅收窄；環(huán)比方面，各線城市環(huán)比上升的趨勢均有所趨緩，6月一二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，三線城市環(huán)比下降0.1%。二手住宅價(jià)格復(fù)蘇與新建住宅相比反應(yīng)更快。6月，70城二手住宅價(jià)格同比降幅較5月有所擴(kuò)大，而環(huán)比方面，5、6月環(huán)比分別下降0.2%、0.4%，降幅同樣有所擴(kuò)大。分城市能級(jí)，6月各線城市價(jià)格同比均下降，三線降幅最大；環(huán)比方面，6月各線城市價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%、0.4%、0.4%，一線城市價(jià)格回落最多。2023上半年，6月新房價(jià)格同比上漲的城市較2月增加13個(gè)，且逐月有所增加，帶動(dòng)整體降幅逐步收窄，但自4月開始，同比漲幅回落以及跌幅擴(kuò)大的城市有所增多。環(huán)比來看，也是從4月開始，環(huán)比上漲的城市逐月減少，由3月的64個(gè)降至6月的31個(gè)。二手住宅同比下降的城市3月為最少，為60個(gè)，至6月增加至64個(gè)，環(huán)比下跌城市由3月的13個(gè)增加至6月的63個(gè)。新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比排名TOP10為成都、上海、杭州、寧波、合肥、濟(jì)南、長沙、北京、南昌、銀川；二手住宅價(jià)格指數(shù)同比排名TOP10為成都、長沙、北京、南充、三亞、上海、合肥、昆明、西安、煙臺(tái)。其中均在新房價(jià)格與二手房價(jià)格TOP10的城市有成都、上海、合肥、長沙、北京。新房房價(jià)與去化周期：去化周期偏長的城市房價(jià)承壓更大去化周期偏長的城市房價(jià)承壓更大。80樣本城市中，28城市去化周期小于18個(gè)月，52城市大于18個(gè)月；37個(gè)城市房價(jià)同比增長；43城市同比下降。去化周期偏長的城市相對(duì)來說房價(jià)承壓更大：1）去化周期小于18個(gè)月的城市中，11個(gè)城市房價(jià)同比下降，占比39%；而去化周期大于18個(gè)月的52個(gè)城