7月武漢市武昌中心區(qū)市場監(jiān)測報(bào)告

武昌中心區(qū)域市場監(jiān)測報(bào)告克而瑞〔中國〕信息技術(shù)2021年8月2021年7月武漢房地產(chǎn)市場月報(bào)8000-90009000-1000011000-1200012000-1300013000以上目前武昌中心典型工程存量較大的為愛家國際華城1480套，主要由于其三期樓棟拿到預(yù)售但是還未開盤，其他工程存量在90套左右。10000-11000美林青城〔60套〕93-140、165-178，9500-10000愛家國際華城〔1480套〕47-87、90-97，146-150，8600融僑華府〔80套〕129-133、145-169，11000后期有推案歐林灣〔151套〕99-100、145-169，8900水岸星城〔85套〕，97-133、162-180，240-260，12000福星國際城〔85套〕35-130，135-155〔辦公〕9200-12000后期有推案復(fù)地東湖國際〔182套〕65-97，135-140，238-26011000-15000后期有推案濱湖名邸〔180套〕，82-105，82007月8月9月11月12月10月福星國際城預(yù)推126套（3號樓），預(yù)計(jì)均價(jià)在9500元/㎡左右寶業(yè)徐東雅苑預(yù)推358套，預(yù)計(jì)均價(jià)8200元/㎡福星水岸國際預(yù)推300套,預(yù)計(jì)均價(jià)10000元/㎡左右融僑華府預(yù)推554套，預(yù)計(jì)均價(jià)在10000元/㎡左右復(fù)地東湖國際預(yù)推232套(10號樓)，預(yù)計(jì)均價(jià)在11000元/㎡復(fù)地東湖國際預(yù)推344套（11、19號樓），預(yù)計(jì)均價(jià)11000元/㎡華潤橡樹灣預(yù)推230套，預(yù)計(jì)均價(jià)9000元/㎡愛家國際華城預(yù)推320套，預(yù)計(jì)均價(jià)10700元/㎡愛家國際華城預(yù)推102套，預(yù)計(jì)均價(jià)8500元/㎡樓盤名稱復(fù)地東湖國際寶業(yè)徐東雅苑愛家國際華城福星國際城融僑華府金地國際花園福星水岸國際共計(jì)首置一房116-130-255170-671首置二房404235241632991802002首改三房562355163-120525首改五房-------整個(gè)下半年，預(yù)計(jì)新增供給將達(dá)3398套。下半年小戶型供給增加，首置1房和2房共2603套，主要集中在復(fù)地東湖國際、寶業(yè)徐東雅苑和愛家國際華城、融僑華府。金地國際花園預(yù)推170套，預(yù)計(jì)均價(jià)在10000元/㎡左右7月份，武昌中心房地產(chǎn)市場具體表現(xiàn)成交量仍然處于低位，由個(gè)案支撐、成交價(jià)格繼續(xù)僵持、工程無明顯降價(jià)、眾多工程推出或者即將推小戶型產(chǎn)品——數(shù)據(jù)篇

目錄市場特征片區(qū)解構(gòu)區(qū)域動態(tài)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)武漢建國內(nèi)第二高樓工程敲定綠地進(jìn)軍武漢

武漢大道二環(huán)線兩大工程夏季全面提速融僑華府加推5號樓——客戶蓄水缺乏，遲遲退后開盤

歐林灣加推1號樓——低調(diào)開盤，現(xiàn)場冷清供給7.68萬方，根本與上月持平，還有局部工程觀望待推，后期可能會集中供給；

成交量繼續(xù)處于低位，而且成交工程較為集中，大多工程成交不理想；

價(jià)格處于僵持期，價(jià)格下降如同擠牙膏緩慢，主要是靠明折暗扣吸引客戶成交；徐東和武珞路板塊成交占比較大，主要是由于金域華府和金諾雅苑等個(gè)工程成交支撐；

積玉橋和中南中北兩個(gè)主要成交板塊價(jià)格有所下滑，說明在售工程價(jià)格松動，但消化幅度不大而徐東、武珞路和舊城板塊受個(gè)案成交影響，價(jià)格有所上升；標(biāo)桿典型樓盤價(jià)格變化不大，局部略有下降，而成交量方面，成交減少，成交稍好樓盤每月20余套，本月金域華府成交230余套。；

2021年7月份區(qū)域媒體廣告共投放57次，53.6版，金額978.7萬元；供給7.68萬方，根本與上月持平，還有局部工程觀望待推，后期可能會集中供給；

成交量繼續(xù)處于低位，而且成交工程較為集中，大多工程成交不理想；

價(jià)格處于僵持期，價(jià)格下降如同擠牙膏緩慢，主要是靠明折暗扣吸引客戶成交；市場特征片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)區(qū)域動態(tài)市場特征

本月供給7.68萬方，根本與上月持平，還有局部工程觀望待推，后期8-9月份可能會集中供給本月供給7.68萬方，拿預(yù)售許可即推出，但推出房源都已經(jīng)封頂，有延期現(xiàn)象。如寶業(yè)徐東雅苑、復(fù)地東湖國際，而華潤MO+那么是無公開開盤，對內(nèi)銷售。局部工程仍然在認(rèn)籌，推遲了推出時(shí)間，如愛家國際華城，目前認(rèn)籌工程較多，可能在后期會形成集中供給。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)區(qū)域動態(tài)市場特征************************成交量供求比*武昌中心區(qū)供求關(guān)系走勢

武昌中心區(qū)成交量價(jià)走勢成交量6.68萬方，繼續(xù)處于低位，而且成交工程較為集中，個(gè)案支撐明顯，大多工程成交不理想本月金域華府成交2.4萬方，對成交量有較大支撐，整體成交依然處于低位，大多工程成交不理想，但本月新開盤加推工程由于產(chǎn)品緊湊、附加值高，成交良好。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)區(qū)域動態(tài)市場特征*************************************

價(jià)格方面，各工程沒有明顯下滑，價(jià)格處于僵持期，價(jià)格下降如同擠牙膏緩慢，主要是靠明折暗扣吸引客戶成交目前，降價(jià)主要是依靠工程自身的一些明折暗扣，沒有明顯降價(jià)宣傳。高端工程價(jià)格沒有較大松動，但是成交量有下降。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)區(qū)域動態(tài)市場特征*************************項(xiàng)目價(jià)格走勢本月價(jià)格(元/平米）項(xiàng)目價(jià)格走勢本月價(jià)格(元/平米）復(fù)地東湖國際13687水岸星城11943融僑華府9979金都漢宮13204***************************4***存量85萬，正在小幅提升，主要是最近成交量少，增量無法消化，但是由于目前市場推案局部延后，隨著后期推案增加，存量將繼續(xù)增加。本月存量增加2萬方，增至85萬。隨著后續(xù)上市量增加，尤其是局部推遲供給樓盤，而成交量預(yù)期進(jìn)一步下滑，存量可能會在9月底增至95萬，甚至突破百萬。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)區(qū)域動態(tài)市場特征**************************武昌中心存銷及存銷比走勢

本月供給主要集中在寶業(yè)徐東雅苑、復(fù)地東湖國際和華潤MO+，產(chǎn)品多數(shù)為可變戶型，緊湊且附加值高是其特點(diǎn)，也為成交增加保證目前供給的小戶型產(chǎn)品當(dāng)日成交在60%左右，開盤去化較好，因此后期供給小戶型逐漸增多，如金地國際花園、融僑華府紛紛做出認(rèn)籌宣傳，后期壓力明顯。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)區(qū)域動態(tài)市場特征****************一房兩房三房四房武昌中心2021年5-7月份供給結(jié)構(gòu)一變二兩變?nèi)齼勺內(nèi)?本月90平米產(chǎn)品成交大幅增加，主要是個(gè)案影響，但由于后期90平米以下產(chǎn)品供給激增，因此占比比重大會繼續(xù)持續(xù)本月金域華府85平米產(chǎn)品成交很好，因此使得整個(gè)區(qū)域90平米產(chǎn)品成交比重增大，另外由于開盤產(chǎn)品小戶產(chǎn)品成交良好，后期小戶供給為趨勢，產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)會持續(xù)以90平米剛需產(chǎn)品為主。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)區(qū)域動態(tài)市場特征***************************武昌中心成交產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)變化6總體價(jià)格有下滑趨勢，上升產(chǎn)品線主要受到成交工程影響，并不意味著其價(jià)格上升，例如金域華府工程成交拉升了90平米以下產(chǎn)品成交價(jià)格區(qū)域工程價(jià)格保持或者有所下滑，推出不同產(chǎn)品線改變價(jià)格和推出特價(jià)房促銷是目前各個(gè)工程普遍運(yùn)用的價(jià)格策略。價(jià)格漲停，開始回落。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)區(qū)域動態(tài)市場特征**************************武昌中心各產(chǎn)品線成交價(jià)格走勢11截止本月武昌中心區(qū)存量套數(shù)共5329套，其中一房主要集中在50-60，兩房90-100，三房120-140，區(qū)域別墅存量根本沒有。一房存量主要集中在福星國際城和東湖春樹里，其中一局部是由于有預(yù)售證但是沒有推出；二房區(qū)域90平米以上供給較大；舒適性三房雖然存量大，但是相對成交也較好。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)區(qū)域動態(tài)市場特征**************************一房兩房三房四房武昌中心2021年7月存量結(jié)構(gòu)*市場特征綜述本月供給7.68萬方，拿預(yù)售許可即推出，但推出房源都已經(jīng)封頂，有延期現(xiàn)象。如寶業(yè)徐東雅苑、復(fù)地東湖國際，而華潤MO+那么是無公開開盤，對內(nèi)銷售。局部工程仍然在認(rèn)籌，推遲了推出時(shí)間，如愛家國際華城，目前認(rèn)籌工程較多，可能在后期會形成集中供給。本月金域華府成交2.4萬方，對成交量有較大支撐，整體成交依然處于低位，大多工程成交不理想，但本月新開盤加推工程由于產(chǎn)品緊湊、附加值高，成交良好。目前，降價(jià)主要是依靠工程自身的一些明折暗扣，沒有明顯降價(jià)宣傳。高端工程價(jià)格沒有較大松動，但是成交量有下降。本月存量增加2萬方，增至85萬。隨著后續(xù)上市量增加，尤其是局部推遲供給樓盤，而成交量預(yù)期進(jìn)一步下滑，存量可能會在9月底增至95萬，甚至突破百萬。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表現(xiàn)區(qū)域動態(tài)市場特征徐東和武珞路板塊成交占比較大，主要是由于金域華府和金諾雅苑等個(gè)工程成交支撐；

積玉橋和中南中北兩個(gè)主要成交板塊價(jià)格有所下滑，說明在售工程價(jià)格松動，但消化幅度不大而徐東、武珞路和舊城板塊受個(gè)案成交影響，價(jià)格有所上升；片區(qū)解構(gòu)片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征%本月徐東和武珞路板塊成交占比較大，主要是由于金域華府和金諾雅苑等個(gè)工程成交支撐，而中南中北成交量不段下滑，主要與供給量有關(guān)，后期隨著錦繡江南、復(fù)地東湖國際加推會有所改善，武昌舊城工程較少，短期內(nèi)部會改變。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征***************************武昌中心區(qū)各片區(qū)成交結(jié)構(gòu)分布上50平米以下產(chǎn)品主要集中在武珞路未來城，而80-100平米產(chǎn)品主要是萬科金域華府的85平米變130平米戶型，而150平米以上大戶型成交主要分布在中南中北片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征*******************萬科金域華府85平米兩房變?nèi)慨a(chǎn)品旺銷武昌中心區(qū)各片區(qū)產(chǎn)品線成交量分布

積玉橋和中南中北兩個(gè)主要成交板塊價(jià)格有所下滑，說明在售工程價(jià)格松動，但消化幅度不大，而徐東、武珞路和舊城板塊受個(gè)案成交影響，價(jià)格有所上升。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征****************************武昌中心區(qū)各片區(qū)成交價(jià)格走勢

積玉橋成交總價(jià)主要集中在70-100,120-130萬元內(nèi)，武珞路板塊成交總價(jià)集中在50-90萬元，中南中北成交總價(jià)主要集中在65萬元以上、另外200萬以上產(chǎn)品成交也分布在此區(qū)域，徐東板塊由于金域華府成交主要集中于85-100萬方片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征**********************************中南中北徐東主要為金域華府成交總價(jià)集中在85-105萬武昌中心區(qū)各片區(qū)成交總價(jià)段走勢77月份80-90平米兩房成交絕對集中，有較大提升主要為徐東板塊的萬科金域華府，其中85平米產(chǎn)品，但由于為精裝修交房，因此交房后為復(fù)式3房，有較大贈送面積，實(shí)際建面為130平米片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征******************************************武昌中心區(qū)各片區(qū)80-90平米兩房成交量價(jià)走勢590-100平米純兩房產(chǎn)品成交依然較少，由于新政中關(guān)于90平米以上戶型首付增加，因此對產(chǎn)品成交有一定影響。局部工程此類產(chǎn)品滯銷，采取折扣優(yōu)惠促銷。由于缺少了水岸星城等產(chǎn)品對價(jià)格的支撐，成交價(jià)格也有下滑片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征*****************************************武昌中心區(qū)各片區(qū)90-100平米兩房成交量價(jià)走勢

本月此類產(chǎn)品成交量有大幅下降，主要是由于武珞路板塊兩個(gè)樓盤的成交將盡，其他板塊成交繼續(xù)下滑；而成交價(jià)格本月也有一定下降。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征****************************************武昌中心區(qū)各片區(qū)100-120平米三房成交量價(jià)走勢5本月武昌中心區(qū)120-140平米成交與上月持平，各個(gè)板塊成交量均衡，而價(jià)格方面，徐東和積玉橋成交價(jià)格保持高位。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征******************************************武昌中心區(qū)各片區(qū)120-140平米三房成交量價(jià)走勢350兩房主力成交面積段80-90平米，其實(shí)交房為三房產(chǎn)品，兩房成交總價(jià)較為集中為90-95萬片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征**********************武昌中心區(qū)各片區(qū)兩房面積段、總價(jià)段分布

三房成交分布較廣，主要集中于110-140平米，中南中北成交面積較廣，積玉橋120-140平米，武珞路110-120平米，總價(jià)段主要分布在120-140萬是積玉橋、中南中北分布廣、武珞路在80-90萬之間。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征****************************武昌中心區(qū)各片區(qū)三房面積段、總價(jià)段分布武漢建國內(nèi)第二高樓工程敲定綠地進(jìn)軍武漢

武漢大道二環(huán)線兩大工程夏季全面提速區(qū)域動態(tài)片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征武漢建國內(nèi)第二高樓工程敲定綠地進(jìn)軍武漢武漢擬建的國內(nèi)第二高樓終于揭曉東家面目。上海綠地〔集團(tuán)〕將投資300億元，在武昌臨江商務(wù)區(qū)修建武漢國際金融城，其中包括一棟高達(dá)600米、僅次于上海中心大廈的中國第二高樓。據(jù)悉，這是漢滬合作的最大一筆投資工程。據(jù)上海媒體報(bào)道，綠地集團(tuán)上周末在滬宣布，已與武漢市政府簽署投資開發(fā)備忘錄。該工程面朝長江，與漢口百年外灘隔江相望，規(guī)劃總建筑面積約300萬平方米，以高端現(xiàn)代效勞業(yè)為特色，集商業(yè)、金融、辦公、高星級酒店、文化娛樂、高檔居住于一體。據(jù)綠地集團(tuán)的謀劃，該工程未來將可媲美上海浦東陸家嘴、香港維多利亞灣等世界級商務(wù)區(qū)。上海綠地集團(tuán)是國內(nèi)綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，在內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中位居第2位，被譽(yù)為國內(nèi)超高層建筑專業(yè)戶。該公司上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入565億元，預(yù)計(jì)全年經(jīng)營收入將突破1000億元。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征武漢大道二環(huán)線兩大工程夏季全面提速隨著夏季施工建設(shè)黃金期到來，工期進(jìn)展將與城市暢通矛盾到達(dá)極致。市排堵保暢領(lǐng)導(dǎo)小組要求，兩大工程必須趁施工黃金期全面“提速〞，交管部門要對特殊階段施工提供有力保障。會議研究決定，待防汛壓力降低，二環(huán)線江漢二橋及漢口連接段將開始施工，屆時(shí)該路段將實(shí)施限行分流。另外，梨園廣場環(huán)島處即將展開東湖路下穿隧道施工。標(biāo)桿典型樓盤價(jià)格變化不大，局部略有下降，而成交量方面，成交減少，成交稍好樓盤每月20余套，本月金域華府成交230余套。；

2021年7月份區(qū)域媒體廣告共投放57次，53.6版，金額978.7萬元，7月份報(bào)廣較上月有大量增加；競爭分析片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征標(biāo)桿典型樓盤價(jià)格變化不大，局部略有下降，而成交量方面，成交減少，成交稍好樓盤每月20余套，本月金域華府成交230余套。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征武昌區(qū)域2021年7月份媒體投放情況樓盤名稱投放版次投放金額福星惠譽(yù)國際城8.52240000福星惠譽(yù)青城華府111756600奧山世紀(jì)城121736000復(fù)地東湖國際8.31626000寶業(yè)徐東雅苑1199000金地國際花園1152000華潤置地橡樹灣1132000融僑華府0.590000歐林灣0.580000總計(jì)53.697870002021年7月份區(qū)域媒體廣告共投放57次，53.6版，金額978.7萬元，7月份報(bào)廣較上月有大量增加，主要是認(rèn)籌、開盤、加推工程增加。片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征復(fù)地東湖國際加推10號樓小戶型——戶型緊湊，開盤成交50%

寶業(yè)徐東雅苑上市——價(jià)格合理，總價(jià)優(yōu)勢明顯

個(gè)案表現(xiàn)片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征1奧山世紀(jì)城工程概況區(qū)位：武昌武昌區(qū)余家頭羅家港旁工程規(guī)劃說明：工程總建筑面積150萬平方米，分六期開發(fā)建設(shè)，包含高檔住宅、酒店、公寓、商場、商街等多種物業(yè)形態(tài)，定位為多元化、時(shí)尚化、國際化的“港口物業(yè)〞。本次推售產(chǎn)品說明：本次推盤為奧山歐景苑五期，共兩棟樓，此次推B棟，兩梯四戶，29層。銷售情況6月19日開盤，本次推出114套，有兩套為樣板間暫時(shí)不銷售。當(dāng)日銷售約68套，銷售均價(jià)7100-8200元/平米，開盤銷售率為59%；整體面價(jià)7000-8100元/平米，實(shí)際成交均價(jià)7500元/平米；開盤活動：一萬抵三萬。戶型面積推盤套數(shù)戶型配比成交套數(shù)去化率2*2*188.892925%1139%2*2*191.012825%1349%3*2*190.015750%4575%B號樓A號樓片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征1奧山世紀(jì)城兩房兩廳約89平方米三房兩廳約90平方米兩房兩廳約91平方米片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征銷控表施工進(jìn)度主體15層奧山世紀(jì)城當(dāng)日銷售情況工程7月24日上午9點(diǎn)在售樓部開盤，一星期之前做了開盤認(rèn)籌；開盤及客戶情況:工程認(rèn)籌時(shí)間一個(gè)星期，認(rèn)籌80余人。開盤當(dāng)天到場客戶約為120組，成交68組；客戶主要來自周邊區(qū)域、企事業(yè)單位人員、拆遷戶，客戶主要以剛需為主，以28-50歲的中年客戶為主。當(dāng)天開盤高于預(yù)期。工程本次開盤為歐景苑5期，與奧山世紀(jì)城中心較遠(yuǎn)，周邊環(huán)境較差，良好開盤主要與其戶型贈送空間有關(guān)。售樓部現(xiàn)場片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征1復(fù)地東湖國際工程概況區(qū)位：復(fù)地東湖國際位于武昌區(qū)中北路147號，為原“武重〞廠區(qū)。工程規(guī)劃說明：總占地53萬㎡，規(guī)劃總建筑面積106萬㎡，分四期開發(fā)。規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、商業(yè)、高級寫字樓、LOFT辦公、星級酒店、酒店式公寓、中小學(xué)校等。其中一期約1500戶本次推售產(chǎn)品說明：本次推出一期10號樓，32層，3梯8戶小戶型，65-97平米1-3房。銷售情況7月31日開盤，本次推出248套。當(dāng)日銷售約124套，銷售均價(jià)9180-13080元/平米，開盤銷售率為50%；整體面價(jià)8500-12500元/平米，實(shí)際成交均價(jià)10500元/平米；開盤活動：認(rèn)籌2萬抵3萬，再優(yōu)惠2萬，當(dāng)天購置98折。戶型面積推盤套數(shù)戶型配比成交套數(shù)去化率1*2*165.886225%1320%2*2*190.79-96.4918675%11160%2號樓1號樓A座1號樓B座10號樓片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征1兩房兩廳約96平方米兩房兩廳約93平方米一房兩廳約65平方米兩房兩廳約90平方米復(fù)地東湖國際片區(qū)解構(gòu)競爭態(tài)勢個(gè)案表示區(qū)域動態(tài)市場特征銷控表施工進(jìn)度外立面裝修當(dāng)日銷售情況工程7月31日上午8：58點(diǎn)在售樓部開盤，認(rèn)籌一月左右時(shí)間，搖號選房；開盤及