外商投資房地產(chǎn)方式流程和限制

外商投資房地產(chǎn)方式、限制及流程經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)優(yōu)異的中國，加入WTO后，隨著人民幣升值的啟動(dòng)，迅速躥紅，成為國際資本的頭號(hào)角逐目標(biāo)。國際資本圈甚至流行一句名言“購買所有人民幣資產(chǎn)，包括垃圾”。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱，對(duì)外資的吸引力越來越大。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在外資購房的高潮期，2005年外籍人士在京購買高端物業(yè)占比為20%，外資成為支撐北京、上海等一線城市高房價(jià)的一股“生力軍”然而從2006年開始，對(duì)于外資而言，中國樓市的“美羹”開始無法輕易“品嘗”。2006年9月份“171號(hào)”文件下發(fā)，對(duì)外資投資房地產(chǎn)亮出紅燈。此后，政策為外資投資房地產(chǎn)業(yè)筑起了一道道的“門柵”。外籍人士在京購置高檔樓盤的比例也由2005年的20%驟降至2007~2008年2.1%左右。外商投資房地產(chǎn)，是指外國投資者通過新設(shè)、并購、再投資等方式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。外商投資房地產(chǎn)業(yè)主要有：新設(shè)、并購和再投資三種方式。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理或服務(wù)。新設(shè)方式是外資投資房地產(chǎn)業(yè)最基本的投資方式。遵循商業(yè)存在原則和項(xiàng)目公司原則外商在中國境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循“商業(yè)存在”的原則。即外商應(yīng)首先在中國境內(nèi)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)政府部門批準(zhǔn)并辦理相關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。簡(jiǎn)單的說，商業(yè)存在原則要求“從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)”，必須按照要求“設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，經(jīng)批準(zhǔn)、登記，在核準(zhǔn)的范圍內(nèi)從事相關(guān)活動(dòng)。外商在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)遵循“項(xiàng)目公司”原則。即外商欲申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，必須事先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或者已經(jīng)與土地管理部門、土地開發(fā)商或者房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或者房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓或者購買協(xié)議。也就是說，項(xiàng)目公司要求有“從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)”的實(shí)際需要，才能“設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，否則，審批部門不予批準(zhǔn)?！皬氖路康禺a(chǎn)開發(fā)活動(dòng)”和“設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”是相輔相成的?！霸O(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”是以“從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)”為前提和條件的，但同時(shí)，“設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”也是“從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)”的前提和條件，二者互為條件，缺一不可。2007年版規(guī)定的外商投資房地產(chǎn)業(yè)的限制類范圍是：（1）土地成片的開發(fā)(限于合資、合作);（2）高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營;（3）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。此外，2007年版還將“高爾球場(chǎng)的建設(shè)、經(jīng)營”規(guī)定為禁止外商投資項(xiàng)目。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最低注冊(cè)資本為100萬元人民幣（地方政府可能有更高要求）；（2）投資總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其注冊(cè)資本應(yīng)該不低于投資總額的70%；（3）投資總額在300萬美元至420萬美元的，其注冊(cè)資本不得低于210萬美元；（4）投資總額在420萬美元（含420萬美元）以上的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50%。外資投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。（1）從2006年9月1日開始，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，必須以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，否則外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。（2）外資投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款，否則外匯局不予辦理外資投資企業(yè)外匯登記或登記變更。（3）從2007年5月23日開始，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有以下兩種情形的，也不能辦理外匯結(jié)匯手續(xù)：a)未完成商務(wù)部備案手續(xù)的；b)為通過外資投資企業(yè)聯(lián)合年檢的。外商投資并購房地產(chǎn)企業(yè)，即外國投資者通過股權(quán)或者資產(chǎn)并購境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，變更設(shè)立或者新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理或者服務(wù)。并購方式是外商投資房地產(chǎn)業(yè)最常見的投資方式。1、股權(quán)并購股權(quán)并購，即外國投資者購買境內(nèi)非外商投資企業(yè)股東的股權(quán)，或認(rèn)購境內(nèi)公司增資，其結(jié)果是使該境內(nèi)工司變更為外商投資企業(yè)。2、資產(chǎn)并購?fù)馍淌茏屚恋厥褂脵?quán)或者房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并在境內(nèi)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)受讓土地或項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營。（1）對(duì)轉(zhuǎn)讓金支付期限的特殊限制境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。（2）禁止并購的主體對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述股權(quán)并購和資產(chǎn)并購活動(dòng)。3）對(duì)投資額的特殊限制a)投資總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的70%；b)投資總額在300萬美元至420美元的，其注冊(cè)資本不得低于210萬美元；c)投資總額在420萬美元（含420萬美元）以上的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50%。（4）資產(chǎn)并購對(duì)所轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的限制在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的資產(chǎn)并購，就是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合下列條件的：a)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；b)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；c)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。3）依法收回土地使用權(quán)的。4）共有房地產(chǎn)產(chǎn)，未經(jīng)其他人共有人書面同意的。5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。6）為依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。外商投資企業(yè)再投資房地產(chǎn)，即境內(nèi)的外商投資企業(yè)轉(zhuǎn)投資新設(shè)或者并購房地產(chǎn)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管