商務(wù)花園項(xiàng)目的產(chǎn)品研究與案例分析專題報(bào)告

商務(wù)花園專題研究報(bào)告2021.10報(bào)告目錄商務(wù)花園的形成與發(fā)展1商務(wù)花園產(chǎn)品分析2商務(wù)花園案例分析3商務(wù)花園未發(fā)發(fā)展與總結(jié)4商務(wù)花園形成與開展起源與開展形成因素與CBD特征比較商務(wù)花園內(nèi)企業(yè)形態(tài)商務(wù)花園的形成與開展一.商務(wù)花園的起源于開展BusinessPark的起源，最早可以追溯到EbenezerHoward的“花園城市〞理念：一個(gè)位于大城市邊緣的小型城市—最正確人口約在3.2萬(wàn)人左右，鐵路是城市中主要的運(yùn)輸連接方式?，F(xiàn)代的BusinessPark概念那么是一個(gè)綜合與人性化的產(chǎn)物，通常BusinessPark是坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。整個(gè)BusinessPark的開展可以分為四個(gè)時(shí)期：TOWN概念

開展鄰里關(guān)系商務(wù)與社區(qū)

起源階段

第一代的BusinessPark可以說(shuō)，是從廣為人知的“工業(yè)園區(qū)〞演變而來(lái)。其通常坐落在已有城市的邊緣，或者臨近某個(gè)小城市。園區(qū)由多組小規(guī)模的建筑組成。偏重于那些基于科學(xué)研發(fā)的企業(yè)，而非商業(yè)型的企業(yè)。第二代BusinessPark在園區(qū)的規(guī)劃上，他們更多的融合進(jìn)城市生活的元素，在園區(qū)內(nèi)設(shè)置一些商業(yè)設(shè)施，而不再像第一代那樣追求園區(qū)的大面積，轉(zhuǎn)而追求如何將BusinessPark有機(jī)的融合到城鄉(xiāng)結(jié)合部，在緊密聯(lián)系城市的同時(shí)，又不失去自己獨(dú)有的人文社區(qū)特色。第三代BusinessPark開展的三要素為：開展規(guī)模、位置和密度。開展規(guī)模決定位置、位置決定交通、交通影響密度。此時(shí)的BusinessPark已經(jīng)成為城市功能的一局部，可以有私人空間和公共空間之分，但是那些園區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)還不能真正擁有優(yōu)美景致的獨(dú)立小環(huán)境第四代BusinessPark的出現(xiàn)—一個(gè)可以“自己自足〞，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。就此，這時(shí)的BusinessPark已經(jīng)逐步變成了一個(gè)與小城相仿的大社區(qū)，或者已經(jīng)成為一個(gè)新型的現(xiàn)代化NEWTOWN。商務(wù)花園的形成與開展二．商務(wù)花園形成的因素商務(wù)花園是一種位于城市邊緣區(qū)域，具有良好自然景觀的低密度寫字樓物業(yè)。這種低密度辦公物業(yè)在國(guó)外已經(jīng)開展十分成熟。在國(guó)內(nèi)，商務(wù)花園隨著北京“總部基地〞工程的成功銷售而聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。許多開發(fā)商開始積極關(guān)注其商務(wù)花園這種新的辦公物業(yè)，希望同樣打造出成功的商務(wù)花園產(chǎn)品。但是如果簡(jiǎn)單地把商務(wù)花園理解成為一種低密度的寫字樓物業(yè)，認(rèn)為只要“照貓畫虎〞地把商務(wù)花園移植到哪里，哪里的商務(wù)花園就能夠獲得成功那就而錯(cuò)了。其實(shí)，有這種想法的人只是注意到了商務(wù)花園的建筑形式，而沒(méi)有認(rèn)識(shí)到影響商務(wù)花園形成的重要因素。通過(guò)分析，影響商務(wù)花園形成的重要因素中，以下三點(diǎn)最為重要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是催生商務(wù)花園的重要因素從社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展可以看出，高科技產(chǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著。在這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化中，新型企業(yè)----以來(lái)于腦力，以智力密集型生產(chǎn)所特有的辦公要求催生出了商務(wù)花園，高科技企業(yè)也隨之產(chǎn)生。城市結(jié)構(gòu)的變化，這是促進(jìn)商務(wù)花園規(guī)模開展的重要因素當(dāng)一個(gè)國(guó)家或低于人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一個(gè)較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期。此時(shí)整體城市功能進(jìn)入擴(kuò)張階段，商務(wù)中心多元化開展成為可能，就此有效帶動(dòng)城市邊緣區(qū)域商務(wù)花園的規(guī)模開展。辦公需求的多元化，決定了商務(wù)花園的生存空間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市結(jié)構(gòu)的變化時(shí)促成商務(wù)花園形成的外部因素。就其形成的內(nèi)部原因分析，正是因?yàn)槌鞘兄袀鹘y(tǒng)商務(wù)不能滿足所有類型企業(yè)的商務(wù)需求才給商務(wù)花園的形成創(chuàng)造了特有的生存空間。商務(wù)花園的形成與開展三.商務(wù)花園與CBD高層寫字樓比較一些人擔(dān)憂商務(wù)花園會(huì)稀釋CBD區(qū)域的商務(wù)氣氛，爭(zhēng)搶CBD高層寫字樓的商務(wù)客戶。實(shí)際上，這種擔(dān)憂是不必要的。商務(wù)花園內(nèi)入住的企業(yè)與在CBD辦公的企業(yè)類型并不沖突。實(shí)際上商務(wù)花園中的企業(yè)與在城市中心CBD高層寫字樓內(nèi)的企業(yè)類型不同，他們對(duì)各自的辦公需求也各不相同而且對(duì)城市整體上午結(jié)構(gòu)的平衡開展有促進(jìn)作用。商務(wù)花園與城市中心CBD高層寫字樓特征比較商務(wù)花園城市中心CBD高層寫字樓位置分布1．城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化較，為完善的區(qū)域1.城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合2．用地緊張度較低2.土地資源相對(duì)緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)1.低容積率，綠化率高1.高容積率，綠化率低2.建筑密度低2.建筑密度高3.小體量，低層3.大體量，高層4.獨(dú)立性：獨(dú)門獨(dú)院，戰(zhàn)天占地具有獨(dú)立冠名權(quán)4.標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一5.個(gè)性化，滿足公司自身個(gè)性的特別需要。寫字樓是公司個(gè)體形象的載體5.強(qiáng)調(diào)寫字樓整體形象，寫字樓是某一群/檔次公司群體形象的載體客戶群1.需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等。1.需要濃厚的商業(yè)氛圍以增加商業(yè)機(jī)會(huì)的服務(wù)：如貿(mào)易、廣告、律師、會(huì)計(jì)、咨詢等公司或部門。2.需要獨(dú)立辦公環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一人力資源管理的公司：如“后臺(tái)服務(wù)”公司---呼叫中心、快遞服務(wù)公司等。2.金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)核心地段，以顯示公司的實(shí)力，增強(qiáng)投資人的信心，促進(jìn)自身商務(wù)事業(yè)發(fā)展。3.某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在上午成本很高的城市中心區(qū)。對(duì)企業(yè)自身形象展示的需要很高?？蛻粜枨笮睦?.通過(guò)良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的傳造粒，同工工作效率1.這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本。2.以獨(dú)棟寫字樓承載公司身后實(shí)力和品牌2.以寫字樓所在的致命地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信商務(wù)花園的形成與開展四.商務(wù)花園中的企業(yè)形態(tài)

商務(wù)花園終歸是中低密度的辦公物業(yè)，他們往往位于城市邊緣地區(qū)，又有良好的景觀，開闊的視野，便利的交通等特點(diǎn)。這些商務(wù)花園的共性決定了其入駐企業(yè)形態(tài)的多元化并非雜亂無(wú)章，各種企業(yè)也不是毫無(wú)原那么地進(jìn)入園區(qū)。恰恰相反，商務(wù)花園中的主流企業(yè)具有一些共同的特征。企業(yè)對(duì)城市依賴度相對(duì)較低商務(wù)花園中聚集的往往都是可以相對(duì)獨(dú)立于城市，或者遠(yuǎn)離城市的喧囂對(duì)企業(yè)的生存更有益的企業(yè)。這些企業(yè)管理者認(rèn)為，商務(wù)花園與大都市相比廉價(jià)的地價(jià)，關(guān)聯(lián)度高的同行在商務(wù)花園聚集會(huì)，使得企業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢降低。多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財(cái)富

商務(wù)花園的一大優(yōu)點(diǎn)是環(huán)境優(yōu)美，視野開闊。而舒適的工作環(huán)境，更能幫助員工提高工作效率，視野開闊。而舒適的工作環(huán)境更能斑竹員工提高工作效率。經(jīng)調(diào)查在綠色生態(tài)環(huán)境中辦公可以使工作效率提高10%以上。企業(yè)對(duì)便捷交通的依賴性較強(qiáng)便捷的交通，是商務(wù)花園的必要條件，也是園中企業(yè)與外界溝通的必要渠道，一些企業(yè)對(duì)其有很強(qiáng)的依賴性。這樣的企業(yè)每天會(huì)和外界發(fā)生大量的業(yè)務(wù)交換，同時(shí)還需要開闊空間來(lái)防止貨物，最為典型的是物流和會(huì)展企業(yè)。企業(yè)需要有自己獨(dú)特的氣質(zhì)和文化品位

企業(yè)希望通過(guò)自身辦公環(huán)境向世人展示出一種人性化的，個(gè)性化的企業(yè)形象，用大規(guī)模的獨(dú)家園區(qū)展示公司實(shí)力，自身工作特征，特有的文化氣質(zhì)，提高環(huán)境質(zhì)量。而在城市邊緣的商務(wù)花園正可以為這些大型企業(yè)提供這樣一種時(shí)機(jī)。企業(yè)對(duì)生態(tài)環(huán)境的追求孜孜不倦

商務(wù)花園還心音了這樣一些行業(yè)的公司，如食品行業(yè)，生物醫(yī)藥行業(yè)，航空航天行業(yè)等，他們的總部選址都十分看重區(qū)域良好的生態(tài)環(huán)境。這是由這些企業(yè)所處行業(yè)的需求所決定的。這些行業(yè)的生產(chǎn)和制造都要求很高的衛(wèi)生條件和良好的自然環(huán)境條件。

以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的效勞企業(yè)除了主流企業(yè)之外，在商務(wù)花園中還存在這三類效勞企業(yè)一類是跟隨著主流企業(yè)開展的上下游企業(yè)第二類是為主流企業(yè)效勞的配套機(jī)構(gòu)，如金融效勞機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，商務(wù)效勞機(jī)構(gòu)等，第三類就是為在商務(wù)花園工作的員工提供生活效勞的企業(yè)，如餐飲，家政，休想娛樂(lè)公司等。報(bào)告目錄商務(wù)花園的形成與發(fā)展1商務(wù)花園產(chǎn)品分析2商務(wù)花園案例分析3商務(wù)花園未發(fā)發(fā)展與總結(jié)4商務(wù)花園產(chǎn)品分析區(qū)域分析規(guī)劃分析獨(dú)棟面積分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析設(shè)計(jì)公司外立面景觀分析工程配套分析營(yíng)銷策略分析廣告語(yǔ)、價(jià)格分析銷售率、銷售速率、銷售量分析企業(yè)關(guān)注度、入住企業(yè)分析商務(wù)花園產(chǎn)品分析

一.區(qū)域分析：嘉捷：位于亦莊開發(fā)區(qū)內(nèi)，涼水河北，東臨京東方。BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：位于易莊榮華路南端點(diǎn)，大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)景園北街2號(hào)BDA國(guó)際廣場(chǎng)：大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)榮京西街總部基地：西南四環(huán)外-北京市豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村科技園豐臺(tái)園。處于四環(huán)邊噪音較大，屬于豐臺(tái)區(qū)?？偛繃?guó)際：西南四環(huán)以外，總部基地西側(cè)，屬于豐臺(tái)區(qū)MAX：順義空港工業(yè)區(qū)B區(qū)，東距首都機(jī)場(chǎng)一公里，南臨新國(guó)展三期國(guó)際公寓。MAX處于別墅區(qū)內(nèi)，居住范圍較重，會(huì)有飛機(jī)起飛降落的影響。屬于順義區(qū)非中心：朝陽(yáng)區(qū)定福莊區(qū)域朝陽(yáng)北路，屬于朝陽(yáng)區(qū)匯龍森國(guó)際企業(yè)港：易莊東區(qū)最南側(cè)商務(wù)花園產(chǎn)品分析嘉捷：工程占地7.2公頃，總建筑面積8.4萬(wàn)平方米，容積率1.4，綠化率40%。分兩期開發(fā)，一期色調(diào)為灰色，二期色調(diào)為白色，由20棟可售獨(dú)棟辦公組成，一棟配套餐飲樓及一棟綜合樓。食堂面積1700平方米。沒(méi)有商務(wù)配套，商務(wù)氣氛不濃重。BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：占地5.4萬(wàn)平方米，建筑面積19萬(wàn)平方米，16棟單體建筑，已建成7棟，1棟會(huì)所。BDA國(guó)際廣場(chǎng)：占地4萬(wàn)平方米，建筑面積12萬(wàn)平方米。分兩期開發(fā)，一期開發(fā)八棟，每棟8-10層，單體面積3000-8000平方米。二期預(yù)留5萬(wàn)平方米，做定制。容積率1.98?？偛炕兀嚎傉嫉孛娣e65公頃，分為東區(qū)和西區(qū)兩個(gè)區(qū)，東區(qū)為國(guó)際區(qū)，西區(qū)為大中型企業(yè)總部，東區(qū)一期完工，建完辦公8棟，6棟會(huì)所。西區(qū)三期工程均完工并入住，西區(qū)占地47萬(wàn)平方米，建筑面積65萬(wàn)平方米，容積率1.38，綠化率大于50%，，可售總部樓303棟，會(huì)議中心，兩棟公寓，一棟商務(wù)酒店，4000平米地下食堂。東區(qū)占地18萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積75萬(wàn)平方米，容積率1.59，綠化率大于50%。本區(qū)域?yàn)殚_放式辦公。總部國(guó)際：占地面積：118432.59平米〔一期55199.59平米，二期63233平米〕，總建筑面積：212880平米〔一期99659平米，二期113221平米〕，地上建筑面積：177798平米〔一期82769平米，二期95029平米〕，地下建筑面積：35082平米〔一期16890平米，二期18192平米〕，110余棟，綠化率：39.4%，容積率：1.5MAX：規(guī)劃建筑面積35萬(wàn)平方米，容積率1.168，分五期開發(fā)，已建成三期，建筑面積20萬(wàn)平方米，72棟辦公獨(dú)棟，一棟商務(wù)酒店，綠化率35%。南北向東偏轉(zhuǎn)30度。較為現(xiàn)代化的園區(qū)，但是人氣缺乏，多為中小私營(yíng)業(yè)主。產(chǎn)業(yè)分化不明顯。非中心：占地39公頃，分為一期、二期開發(fā)建設(shè)，一期建筑面積93700平方米，由7個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，每個(gè)組團(tuán)由4棟單體建筑構(gòu)成，區(qū)域北部設(shè)26500平方米會(huì)所，二期2021年11月開工。匯龍森國(guó)際企業(yè)港：占地50078平方米，總建筑面積95190平方米。已建成16棟。14棟獨(dú)棟，兩棟綜合辦公樓。二.規(guī)劃分析：商務(wù)花園產(chǎn)品分析三.獨(dú)棟面積分析：嘉捷：?jiǎn)误w面積為1200-2000或1600-2800平方米，三至四層。沒(méi)有電梯，形勢(shì)上更像老式辦公樓。BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：4000-12000平方米單體，7-18層，單體面積過(guò)大，和總部基地概念較像，但是更趨于寫字樓概念。BDA國(guó)際廣場(chǎng)：?jiǎn)误w面積3000-8000平方米，每棟8-10層。豆腐塊樓房。總部基地：西區(qū)單體建筑面積1000-6000平方米，六至十二層。單體面積大，獨(dú)棟概念較弱?？偛繃?guó)際：工程戶型面積為1000--4000平米，5層，形式上和總部基地類似，但是樓層相對(duì)較低，單層面積利用率高。MAX：?jiǎn)误w面積800-1600平方米。四層，屋頂贈(zèng)送花園。面積和U谷較接近，戶型上多為雙拼至四拼，樓間距較小，單體公共空間較小。非中心：?jiǎn)误w面積2300-3500平方米，4層，局部為水滴形狀建筑物，局部為豆腐塊形狀建筑，但是排列較有順序，打破了南北或東西走向順序，由水滴形狀向外發(fā)射。匯龍森國(guó)際企業(yè)港：2800-5000平方米，4-6層。四.產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異：設(shè)計(jì)公司：嘉捷：建筑設(shè)計(jì)公司為北京京冶建筑設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)了中關(guān)村西區(qū)4號(hào)地、北京嘉捷產(chǎn)業(yè)園、北京銀帆西雅圖、北京望京悠樂(lè)匯商住、北京公館等大型的商業(yè)和住宅工程。BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：秦禾國(guó)際建筑工作室是北京市建筑設(shè)計(jì)研究院實(shí)施體制改革后第一批試點(diǎn)單位，和其他公司合作設(shè)計(jì)了北京硅谷亮城、莫斯科中國(guó)貿(mào)易中心、北京-觀唐、北京-世紀(jì)東方城4期、濟(jì)南明湖天地等多項(xiàng)公建、住宅工程。BDA國(guó)際廣場(chǎng)：中房集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所。是所有工程中實(shí)力相對(duì)較弱的設(shè)計(jì)公司。總部基地：總體規(guī)劃〔土人景觀〕園區(qū)規(guī)劃主要以學(xué)校為主，建筑總設(shè)計(jì)〔李文-華通設(shè)計(jì)參謀工程〕設(shè)計(jì)過(guò)4個(gè)工業(yè)園區(qū)、多個(gè)城市規(guī)劃、綜合商業(yè)設(shè)計(jì)，綜合實(shí)力較強(qiáng)。總部國(guó)際：ＡＡ國(guó)際·都市建筑設(shè)計(jì)咨詢〔北京〕，北京新紀(jì)元建筑工程設(shè)計(jì)MAX：PERKIN&WILL〔美國(guó)〕/東方華太，設(shè)計(jì)公司主要以寫字樓為主。7非中心：規(guī)劃設(shè)計(jì)〔德國(guó)MV〕，景觀設(shè)計(jì)〔美國(guó)匡形〕。8匯龍森國(guó)際企業(yè)港：北京京澳凱芬斯設(shè)計(jì)，是所有工程中實(shí)力相對(duì)較弱的設(shè)計(jì)公司。小結(jié)：MAX首席設(shè)計(jì)為國(guó)外設(shè)計(jì)師，理念較新，建筑形式新穎。非中心為國(guó)外設(shè)計(jì)師，這兩個(gè)工程均擺脫國(guó)內(nèi)的方正的樓房概念，獨(dú)特的建筑形式易為樓房的賣點(diǎn)。商務(wù)花園產(chǎn)品分析外立面：嘉捷：瓷磚、涂料、玻璃，一期為灰色色調(diào)、二期為白色色調(diào)，從外立面的材料上看顯得檔次較低。BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：石材、玻璃幕墻。BDA國(guó)際廣場(chǎng)：石材、LOW-E玻璃、U型玻璃、鋁板總部基地：普通玻璃和low-E玻璃，局部配氟碳噴涂鋁板飾總部國(guó)際：石材、涂料、鋁板MAX：干掛陶土板〔德國(guó)〕、U玻、玻璃幕墻、鋁板幕墻非中心：石材、玻璃幕墻匯龍森國(guó)際企業(yè)港：高級(jí)通體磚，LOW-E玻璃幕小結(jié)：嘉捷外立面以涂料為主，不顯檔次，BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ、總部基地主色調(diào)為黑色，過(guò)于壓抑，MAX外立面材料保溫隔熱，現(xiàn)代感強(qiáng)。商務(wù)花園產(chǎn)品分析五.工程配套分析嘉捷：園區(qū)內(nèi)無(wú)商務(wù)配套，使用亦莊內(nèi)大配套。BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：會(huì)所設(shè)有員工餐廳、銀行、健身房、超市等。BDA國(guó)際廣場(chǎng)：園區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所，員工餐廳?？偛炕兀簣@區(qū)內(nèi)配套齊全，商務(wù)會(huì)館、會(huì)議中心、商務(wù)賓館、經(jīng)濟(jì)型酒店、購(gòu)物中心、餐飲、休閑娛樂(lè)、銀行均在園區(qū)內(nèi)設(shè)置，并配有辦公注冊(cè)等一體化注冊(cè)單位?？偛繃?guó)際：園區(qū)內(nèi)無(wú)獨(dú)立配套，與總部基地共用大配套。MAX：園區(qū)內(nèi)含納商務(wù)酒店、公寓式酒店、商業(yè)街。食堂采用周邊住宅區(qū)內(nèi)配套。非中心：園區(qū)內(nèi)有會(huì)所、食堂。匯龍森國(guó)際企業(yè)港：園區(qū)內(nèi)配備食堂。六.景觀分析嘉捷：綠化過(guò)于單調(diào)，以綠地為主、配有少量灌木，由于在園區(qū)外的市政綠化面積較大，間接提高了整個(gè)園區(qū)綠化率，除綠地外無(wú)其他景觀設(shè)施，較為單一。BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：立體景觀，分層綠化，在二層作一個(gè)連廊，一樓挑高，采光好。BDA國(guó)際廣場(chǎng)：和BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ采取綠化概念相同，不同是做了下沉廣場(chǎng)，地下采光停車庫(kù)總部基地：景觀形式多樣，庭院式中心綠化，層次清楚，各地塊內(nèi)都設(shè)有多位世界杰出人物塑像，人文景觀氣氛濃，缺點(diǎn)為樓間距過(guò)小，樓宇之間綠化少，大局部為共用綠化，缺少獨(dú)占空間和私密性。總部國(guó)際：中心做綠化廣場(chǎng)，樓與樓之間間距較小，綠化少。和總部國(guó)際景觀理念根本相同。MAX：建筑物傾斜與坡屋頂、屋頂花園組成建筑景觀，下沉式廣場(chǎng)使整個(gè)園區(qū)錯(cuò)落有致，園區(qū)內(nèi)由水系、綠植穿插其間。非中心：組團(tuán)式綠化，植被分布在建筑物周圍。有土堆推起的坡做草地，沒(méi)有概念性綠化，在局部建筑物屋頂做屋頂花園。龍森國(guó)際企業(yè)港：建筑物周邊綠化以低矮灌木為主，在組團(tuán)中間有集中綠化廣場(chǎng)，令設(shè)置水池，但是植被過(guò)低，綠化感不強(qiáng)。商務(wù)花園營(yíng)銷策略分析一.廣告語(yǔ)嘉捷：獨(dú)棟總部、選擇亦莊BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：超越標(biāo)準(zhǔn)，定制總部力量BDA國(guó)際廣場(chǎng)：為企業(yè)造國(guó)際平臺(tái)總部基地：真正的總部樓·你自己的樓總部國(guó)際：企業(yè)獨(dú)棟、花園辦公MAX：國(guó)門一公里，空港企業(yè)園非中心：500強(qiáng)的商務(wù)花園匯龍森國(guó)際企業(yè)港：企業(yè)總部獨(dú)棟辦公，您的獨(dú)立宣言。完美獨(dú)棟，自由精神。廣闊天地，王者藏鋒。嘉捷：7500元/平方米BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：9125元/平方米BDA國(guó)際廣場(chǎng)：8100元/平方米總部基地：13000-16000元/平方米總部國(guó)際：9600元/平方米MAX：10800元/平方米非中心：15360元/平方米匯龍森國(guó)際企業(yè)港：7200-7600元/平方米，較6月初上漲10000元/平方米。二.價(jià)格小結(jié)：企業(yè)獨(dú)棟的廣告語(yǔ)根本都選擇了介紹園區(qū)特征、獨(dú)立、私家此類詞匯為了表現(xiàn)企業(yè)獨(dú)棟商務(wù)花園特征。在價(jià)格方面除了嘉捷這樣較早的工程其他地區(qū)均在10000元/平方米左右。商務(wù)花園營(yíng)銷策略分析三.銷售率嘉捷二期：96.4%BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：46.8%BDA國(guó)際廣場(chǎng)：44.8%總部基地：西區(qū)97%，總部國(guó)際：一期全部售完，二期在建尚未銷售MAX：92.4%非中心：82.6%匯龍森國(guó)際企業(yè)港：3.4%，有局部面積抵押給建筑公司。嘉捷二期：72.48%/年，31891.2㎡/年BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ：35.2%/年，27564㎡/年BDA國(guó)際廣場(chǎng)：89.6%/年，22400㎡/年總部基地：西區(qū)20.42%/年，132737㎡/年總部國(guó)際：66.67%/年，66439㎡/年MAX：92.4%/年，136752㎡/年非中心：29.19%/年，27348㎡/年匯龍森國(guó)際企業(yè)港：5.1%/年，4854㎡/年，有局部面積抵押給建筑公司。四.

年銷售速率、銷售量分析小結(jié)：從銷售率、年銷售速率和銷售量來(lái)看，商務(wù)花園總體上銷售良好，結(jié)合區(qū)位因素和商務(wù)花園自身品質(zhì)等因素，優(yōu)質(zhì)交通便捷的商務(wù)花園銷售明顯好于其他。商務(wù)花園營(yíng)銷策略分析五.企業(yè)關(guān)注度意向客戶價(jià)格承受力企業(yè)停車位需求商務(wù)花園營(yíng)銷策略分析六.BDA國(guó)際企業(yè)大道和嘉捷科技園入住企業(yè)分析報(bào)告目錄商務(wù)花園的形成與發(fā)展1商務(wù)花園產(chǎn)品分析2商務(wù)花園案例分析3商務(wù)花園未發(fā)發(fā)展與總結(jié)4北京商務(wù)花園總部基地BDA國(guó)際企業(yè)大道非中心德勝尚城硅谷亮城國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中關(guān)村軟件園案例名稱總部基地BDA國(guó)際企業(yè)大道非中心德勝尚城硅谷亮城商務(wù)花園案例分析商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕地理位置西南四環(huán)科豐橋外交通情況項(xiàng)目位于中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園，緊鄰豐葆路，南鄰世界公園。開發(fā)商北京中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司策劃營(yíng)銷代理商策劃顧問(wèn)：威格斯（中國(guó)）顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目策劃：英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)規(guī)劃投資策略中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位總體規(guī)劃：土人景觀修建性詳細(xì)規(guī)劃：加拿大AA設(shè)計(jì)事務(wù)所西區(qū)項(xiàng)目總體規(guī)劃及建筑總設(shè)計(jì)：華通設(shè)計(jì)顧問(wèn)工程有限公司裝修標(biāo)準(zhǔn)寫字樓外立面為玻璃幕墻、鋁板幕墻、瓷磚，內(nèi)裝修為毛坯總占地65公頃，總建筑面積140萬(wàn)平米，容積率約1.59，綠化率約50%，并分為西區(qū)和東區(qū)。西區(qū)包括303棟獨(dú)棟寫字樓，總建筑面積65萬(wàn)平米；還包括酒店、公寓、會(huì)所等。獨(dú)棟辦公樓單體面積為1100-6000平米，其中以1600-2900平米為主（占74%），3000平米以上僅占10%。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積為200-500平米，層數(shù)為6-12層，層高為3.4米，挑空層高為4.2米，柱距為8米。東區(qū)定位為國(guó)際區(qū)，占地面積18萬(wàn)平米，建面為58萬(wàn)平米，包括54棟獨(dú)棟寫字樓，單體寫字樓面積為6000-12000平米。西區(qū)基本已全部竣工，東區(qū)目前在做外立面裝修。園區(qū)配套西區(qū)每個(gè)庭院中心均設(shè)置有面積約為200-500平米的會(huì)所，滿足企業(yè)總部的工作用餐、休息、會(huì)客需求。配備雙語(yǔ)幼兒園。西區(qū)還包括6萬(wàn)平米99米高的六星級(jí)酒店及總部大廈、2棟共4萬(wàn)平米商務(wù)酒店、2棟共4萬(wàn)平米總部小公寓（上千套面積約30-50平方米的小公寓）、一層底商、1600平米總部大講堂（會(huì)議中心）等。當(dāng)時(shí)售價(jià)售價(jià)13000元/平米，物業(yè)費(fèi)3.98元/平米月，地上車位150元/月。銷售情況西區(qū)于2003年6月19日開盤。截止到2008年3月初，西區(qū)303棟獨(dú)棟寫字樓，還剩4、5棟樓。東區(qū)于2008年6月開盤。位置條件位于北京西南四環(huán)中關(guān)村科技園豐臺(tái)園二期緊臨四環(huán)路、京開高速、京石高速，交通便利ABP入市之前，周邊商務(wù)氣氛十分欠缺商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕根本指標(biāo)總占地面積：65公頃總建筑面積：130萬(wàn)平方米商務(wù)區(qū)容積率：1.59綠化率：50%總投資額：約45億人民幣建設(shè)周期：3-5年商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕分期情況西區(qū)東區(qū)商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕占地47公頃302棟商務(wù)樓21個(gè)會(huì)所3棟酒店總部公寓總部購(gòu)物中心占地18公頃54棟商務(wù)樓4萬(wàn)平方米地下商業(yè)9洞高爾夫練習(xí)球場(chǎng)分期情況西區(qū)由外向內(nèi)壹期壹期貳期叁期一期20萬(wàn)平米，85棟二期20萬(wàn)平米，87棟三期30萬(wàn)平米，130棟商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕產(chǎn)品形式每棟面積1200至6000平米，6-12層類型層數(shù)面積（平方米）組合形式A1253002樓座組合B1233002樓座或3樓座組合113000102700C822002樓座或3樓座組合7190061600D612004樓座組合E822004樓座組合7190061600商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕產(chǎn)品形式A型

12層二樓座組合電梯2部/樓座，計(jì)4臺(tái)層高首層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米頂層高3.3米建筑高度46.4米建筑面積5960平米商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕A型總部樓1＃2＃單層建筑面積約500平米產(chǎn)品形式B型二樓座組合或三樓座組合電梯2部/樓座，計(jì)4臺(tái)或6臺(tái)層高首層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米頂層高3.3米樓型樓層數(shù)單體面積（平方米）B123306.72113031.16102755.60商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕B型總部樓1＃2＃單層建筑面積約280平米商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕樓型樓層數(shù)單體面積（平方米）C82204.4871928.9261653.36產(chǎn)品形式C型二樓座或三樓座組合電梯1部/樓座，計(jì)2臺(tái)層高首層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米頂層高3.3米商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕C型總部樓1＃2＃單層建筑面積約270平米商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕產(chǎn)品形式D型6層四樓座組合電梯1部/樓座，計(jì)4臺(tái)層高首層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米頂層高3.3米建筑高度26米建筑面積1200平米商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕D型總部樓1＃2＃單層建筑面積約200平米3＃4＃商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕樓型樓層數(shù)單體面積（平方米）E

822107190061625產(chǎn)品形式E型四樓座組合電梯1部/樓座，計(jì)4臺(tái)層高首層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米頂層高3.3米

商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕E型總部樓1＃3＃單層建筑面積約270平米2＃E型總部樓1＃3＃標(biāo)準(zhǔn)層以過(guò)廊相連2＃商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕樓型比例面積區(qū)間（平方米）比例（％）1600以下481900－2200402700以上12商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕配套設(shè)施會(huì)所瑪雅風(fēng)格21個(gè)分散布局，餐飲、休閑功能總建筑面積10000平米，單體面積300－1500平方米餐廳：50－60％員工餐廳、30－40％中檔、10－20％高檔總部大講堂：1200平方米酒店五星級(jí)酒店：1棟，99米高，60000平方米商務(wù)酒店：2棟，20000平方米商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕配套設(shè)施總部小公寓：1000余套，每套面積30-50平方米總部購(gòu)物中心：30000平方米，地上三層、地下一層停車場(chǎng)設(shè)有地上、地下停車場(chǎng)，一期100個(gè)/萬(wàn)平方米自動(dòng)管理系統(tǒng)包含自動(dòng)閘柵、自動(dòng)讀卡、自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)租賃，地上停車位150元/個(gè)·月，地下停車位500元/個(gè)·月商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕配套設(shè)施分布商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕會(huì)所商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕會(huì)所商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕總部小公寓商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕五星級(jí)商務(wù)酒店商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕工程特色建筑風(fēng)格統(tǒng)一：園區(qū)統(tǒng)一色調(diào)、頗具氣勢(shì)商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕工程特色會(huì)所形態(tài)各異：每個(gè)組團(tuán)的會(huì)所顏色、形狀均不相同，增強(qiáng)生氣商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕工程特色會(huì)所形態(tài)各異：每個(gè)組團(tuán)的會(huì)所顏色、形狀均不相同，增強(qiáng)生氣商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕工程特色會(huì)所形態(tài)各異：每個(gè)組團(tuán)的會(huì)所顏色、形狀均不相同，增強(qiáng)生氣商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕工程特色組團(tuán)布局方式：不同的樓型以綠地、水景圍合成一個(gè)個(gè)組團(tuán)，增強(qiáng)每座樓宇的采光效果與景觀均好性商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕工程特色組團(tuán)布局方式：不同的樓型以綠地、水景圍合成一個(gè)個(gè)組團(tuán)，增強(qiáng)每座樓宇的采光效果與景觀均好性商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕客戶類型行業(yè)類型包括鋼鐵、自動(dòng)化、鐵路系統(tǒng)、航空航天、電信、金融、醫(yī)藥等化工、鋼鐵、汽車等制造類企業(yè)占總量的43％電信、電子、軟件等高科技企業(yè)占總量的23％商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕客戶類型地域范圍北京：70％外地：25％北方企業(yè)為主，尤以河北居多其余多為全國(guó)性大型企業(yè)國(guó)外：5％商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕客戶類型企業(yè)性質(zhì)國(guó)資委企業(yè)民營(yíng)企業(yè)合資企業(yè)外資企業(yè)租售情況可售可租銷售價(jià)格：一期開盤價(jià)為6000元/平方米，二期開盤價(jià)7150元/平方米，現(xiàn)均價(jià)7900元/平方米租金：3.5元/天·平方米物業(yè)管理費(fèi)：4-5元/平方米·月，保安由園區(qū)統(tǒng)一提供商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕經(jīng)驗(yàn)借鑒成功創(chuàng)新產(chǎn)品形式：商務(wù)花園的出現(xiàn)，導(dǎo)致市場(chǎng)需求集中放量整合“總部〞概念：冠名“總部基地〞，抬升工程形象宣揚(yáng)總部經(jīng)濟(jì)：以“經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象〞大造聲勢(shì)，標(biāo)榜工程現(xiàn)實(shí)性與前瞻性引入莊家客戶：增強(qiáng)購(gòu)置信心、提升工程檔次中國(guó)誠(chéng)通集團(tuán)中國(guó)鐵通集團(tuán)中華通信系統(tǒng)中國(guó)航天時(shí)代電子公司中牧實(shí)業(yè)股份中成進(jìn)出口股份正泰集團(tuán)德龍鋼鐵商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕經(jīng)驗(yàn)借鑒缺乏設(shè)備設(shè)施檔次較低：建筑的節(jié)能性能較差、立面材料也較為低檔，導(dǎo)致其對(duì)于國(guó)外或全國(guó)知名企業(yè)的吸引力大為降低配套考慮不周：根本便利性配套投入使用期過(guò)晚，總部基地不得不將一整棟辦公樓暫時(shí)作為員工食堂、會(huì)所之用，造成資源的極大浪費(fèi)后期動(dòng)力缺乏：對(duì)園區(qū)推廣沒(méi)有合理、系統(tǒng)的營(yíng)銷策略及宣傳方案，前期造勢(shì)沒(méi)有得到后期的延續(xù)，客戶層次也逐漸走低〔主要表達(dá)在后期樓型面積逐漸減小〕商務(wù)花園案例分析--總部基地〔ABP〕地理位置亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)榮華路交通情況向東1500米可達(dá)京津塘高速公路，向北可直通北京五環(huán)路。有公交開發(fā)商北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司策劃營(yíng)銷代理商一期為思源顧問(wèn)、二期為戴德梁行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)：北京市建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)：北京易景道景觀設(shè)計(jì)工程物業(yè)公司：北京博大經(jīng)開物業(yè)管理有限公司廣告公司：浩文世紀(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)二期寫字樓外立面為玻璃幕墻、陶瓷板墻。內(nèi)裝修為毛坯。總建筑面積30萬(wàn)平米，分三期開發(fā)。一期11萬(wàn)平米，43棟獨(dú)棟寫字樓，單體面積為1200-4000平米，其中以2000多平米的寫字樓為主。二期占地面積約5.4萬(wàn)平米，總建筑面積約19萬(wàn)平米，其中地上建筑面積約13萬(wàn)平米，地下建筑面積6萬(wàn)平米，車位總數(shù)為1250個(gè)。項(xiàng)目包括16棟7-18層的獨(dú)棟寫字樓；每3-4棟獨(dú)棟寫字樓圍合布局，共同組成了5個(gè)建筑組團(tuán)。中心組團(tuán)中兩棟88米標(biāo)志性建筑，為“亦莊第一高度”。16棟獨(dú)棟有5種戶型，除中心組團(tuán)的四棟高度在10層以上外，其余四個(gè)組團(tuán)都為7層或9層的建筑。所有臨街獨(dú)棟都可拆分為兩家公用，建筑面積為3000—12000平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為500—800平米。所有建筑均為三面或四面采光，所有戶型除核心筒之外的所有區(qū)域都可以自由變化組合。首層大堂層高8.4米。一期于2005年中旬交房。二期目前在售的C和D區(qū)計(jì)劃于2008年6月30日交房。園區(qū)配套在中心組團(tuán)的會(huì)所，設(shè)有員工餐廳、銀行、健身空間、超市、培訓(xùn)廳等多種設(shè)施，還具備書吧、電影放映廳等娛樂(lè)休閑功能。當(dāng)時(shí)售價(jià)C04、D02售價(jià)8800元/平米。C02分層出售，每層面積為650-700平米，售價(jià)為9000-9200元/平米。物業(yè)費(fèi)4.2元/平米月，供暖費(fèi)13.61元/平米月。銷售情況一期于2004年5月28日開盤，2006至2007年期間43棟寫字樓售罄。二期C區(qū)和D區(qū)于2007年3月31日開盤，截至2008年3月初，7棟大體量獨(dú)棟寫字樓，還有3棟未售。已售寫字樓含有開發(fā)商自留1棟。商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道位置條件北京東南五環(huán)亦莊北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)國(guó)際企業(yè)大道入市之前，已有數(shù)十家世界500強(qiáng)企業(yè)在亦莊投資建廠，產(chǎn)業(yè)氣氛濃厚商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道根本指標(biāo)總占地面積：12萬(wàn)平方米總建筑面積：約11萬(wàn)平方米，其中地上局部9萬(wàn)平方米容積率：0.77綠化率：41%商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道分期情況由外向內(nèi)分三期開發(fā)，一期面積3萬(wàn)平米壹期貳期叁期商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道物業(yè)風(fēng)格全區(qū)統(tǒng)一的現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格各個(gè)樓宇采用不同的色彩搭配及外形構(gòu)造商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道產(chǎn)品形式每棟面積1000－3000平方米，3-4層樓型層數(shù)面積（平方米）組合方式A地下一層，地上四層1649.83獨(dú)棟B地上三層2571.962樓座組合C地上三層2174.292樓座組合D地下一層，地上四層2184.78獨(dú)棟E地下一層，地上三層2171.54獨(dú)棟F地下一層，地上四層3197.78商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道產(chǎn)品形式A型地上四層、地下一層獨(dú)棟提供1部電梯的井道，不提供電梯設(shè)備單層面積427.16平米建筑面積1649.83平米商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道產(chǎn)品形式B型地上三層二樓座組合無(wú)電梯單層面積893.61平米建筑面積2571.96平米商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道產(chǎn)品形式C型地上三層二樓座組合無(wú)電梯單層面積839.58平米建筑面積2174.29平米商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道產(chǎn)品形式D型地上四層，地下一層獨(dú)棟提供1部電梯的井道，不提供電梯設(shè)備單層面積624.78平米建筑面積2184.78平米商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道產(chǎn)品形式E型地上三層，地下一層獨(dú)棟提供1部電梯的井道，不提供電梯設(shè)備

單層面積720.27平米建筑面積2171.54平米商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道樓型比例商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道樓型比例二、三期2200平方米的比例更大，可知一期銷售給予了樂(lè)觀的市場(chǎng)驗(yàn)證；增加了3000平方米的大戶型，對(duì)工程檔次起到了一定的提升作用面積（平方米）比例（％）變化（％）一期二、三期1600271116220053596250020119320001919商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面一期：仿石或金屬涂料作為實(shí)墻裝飾材料二期：外立面采用面磚局部玻璃幕墻內(nèi)部毛坯商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道配套設(shè)施會(huì)所一個(gè)為獨(dú)立會(huì)所，另一個(gè)為售樓處獨(dú)立會(huì)所有2500平方米，形式區(qū)別于辦公樓設(shè)有公共會(huì)議室，設(shè)備齊全包括休閑餐吧、員工食堂、小型超市、健身中心等停車位每個(gè)辦公樓贈(zèng)送8-10個(gè)車位地上停車位出租，150元/個(gè)·月工程特色建筑風(fēng)格與樓體形式多樣化，適合小規(guī)模園區(qū)突出形象商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道工程特色陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等細(xì)部的設(shè)計(jì)，使每一樓型價(jià)值最大化商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道工程特色陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等細(xì)部的設(shè)計(jì)，使每一樓型價(jià)值最大化商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道工程特色陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等細(xì)部的設(shè)計(jì)，使每一樓型價(jià)值最大化商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道工程特色小尺度綠化景觀更具實(shí)用性商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道工程特色小尺度綠化景觀更具實(shí)用性商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶類型行業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)能源產(chǎn)業(yè)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)地域絕大局部為北京企業(yè)個(gè)別國(guó)外企業(yè)無(wú)外地企業(yè)商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶類型局部入駐企業(yè)名錄西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)(北京)，1600平米北京愛(ài)捷洲際科技〔evejoin〕，1600平米迪泰柯申信息技術(shù)黃金集團(tuán)中石油天然氣管道投資，2200平米北京白領(lǐng)服飾設(shè)計(jì)中心及總部，5000平米〔2500×2〕北京科曼-維斯凱〔viscap〕服飾，2200平米資生堂〔中國(guó)〕研發(fā)中心，3000平米租售情況只售不租售價(jià)：一期均價(jià)6400元/平方米，二期均價(jià)6800元/平方米各樓型銷售情況都很好商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道經(jīng)驗(yàn)借鑒成功依托亦莊開發(fā)區(qū)的成熟氣氛，抓住市場(chǎng)空間，開發(fā)區(qū)域內(nèi)的升級(jí)產(chǎn)品1000－3000的面積區(qū)間，適應(yīng)市場(chǎng)需求，同時(shí)具有靈活的組合空間形象豐富，6種樓型6種立面，豐富了視覺(jué)觀感，彌補(bǔ)規(guī)模缺陷對(duì)于細(xì)部的關(guān)注，在整棟物業(yè)銷售中尤為重要缺乏一期3萬(wàn)平米，弧線形排布，甚顯薄弱，缺乏以展示整體形象樓宇布局過(guò)密，缺乏私屬感與檔次感受規(guī)模影響，自身配套匱乏、公共空間缺乏商務(wù)花園案例分析--BDA國(guó)際企業(yè)大道地理位置項(xiàng)目位于東五環(huán)外的朝陽(yáng)北路北側(cè)交通情況項(xiàng)目北側(cè)為地鐵6號(hào)線終點(diǎn)站，距CBD中心區(qū)8公里、京通快速路2公里、機(jī)場(chǎng)高速5公里、東四環(huán)8公里、東五環(huán)約4公里。開發(fā)商北京中弘投資有限公司策劃營(yíng)銷代理商無(wú)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)：德國(guó)MV景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)匡形物業(yè)管理：中弘文昌物業(yè)管理公司物業(yè)顧問(wèn)：中糧凱萊廣告公司：東方博文裝修標(biāo)準(zhǔn)一期寫字樓外立面由玻璃幕墻和石材組成。內(nèi)裝修為毛坯。占地39公頃，建筑規(guī)模近45萬(wàn)平米，包括30萬(wàn)平米寫字樓、10萬(wàn)平方米會(huì)展中心、26500平米會(huì)所、配套酒店公寓。一期寫字樓部分由7個(gè)組團(tuán)28棟高獨(dú)棟寫字樓組成，容積率為0.9，每個(gè)組團(tuán)都是由一個(gè)水滴形寫字樓和3個(gè)矩形寫字樓組成。寫字樓整棟面積為2300-3500平米，平層為350-850平米，柱距為8米，地上4層、地下1層，層高3.9米。一期地上車位198個(gè)、地下車位613個(gè)，共811個(gè)。一期已竣工；二期計(jì)劃于2008年5、6月份開工，建面20萬(wàn)平米左右，包括獨(dú)棟寫字樓、酒店式公寓；三期會(huì)展中心計(jì)劃于2008年年底開工。園區(qū)配套一期建有會(huì)所，包括一座主體建筑與3個(gè)輔助建筑組成，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括可容納700人的員工餐廳、網(wǎng)球館、籃球館、影劇院、會(huì)議中心等。會(huì)展中心在寫字樓二期的南面，由一個(gè)5萬(wàn)平米主體建筑與5個(gè)5000平米的輔助建筑組成。當(dāng)時(shí)售價(jià)售價(jià)16000元/平米，租價(jià)4元/平米天，物業(yè)費(fèi)為5.8元/平米月，地上車位150元/月，地下車位350元/月銷售情況2005年9月22日開盤，截止到2008年3月初，一期28棟，還剩2棟（整售）、3棟樓部分層可租可售（還有4-5層）。已售寫字樓含有開發(fā)商自留2棟。商務(wù)花園案例分析--非中心位置條件北京東五環(huán)外朝陽(yáng)與通州交界處緊臨朝陽(yáng)北路，交通條件一般北京東部唯一的低密度辦公物業(yè)不屬于開發(fā)區(qū)或科技園，不屬任何成熟商務(wù)或商業(yè)區(qū)未來(lái)規(guī)劃為辦公區(qū)，目前周邊開展緩慢，無(wú)商務(wù)氣氛商務(wù)花園案例分析--非中心根本指標(biāo)總占地面積：約為39公頃總建筑面積：45萬(wàn)平方米容積率：0.91建筑密度：22％綠化率：30.8％商務(wù)花園案例分析--非中心分期情況由內(nèi)向外開發(fā)，三期為會(huì)展中心、臨主路一期占地：100700平方米建筑：138858平方米28棟辦公、4棟會(huì)所辦公：114558平方米會(huì)所：24300平方米壹期貳期叁期商務(wù)花園案例分析--非中心產(chǎn)品形式每棟面積2500－3500平方米，4層3個(gè)矩形與1個(gè)圓形建筑構(gòu)成一個(gè)組團(tuán)商務(wù)花園案例分析--非中心樓型比例7個(gè)組團(tuán)每組團(tuán)由1棟水滴形建筑與3棟矩形建筑構(gòu)成會(huì)所樓型面積（平方米）比例（％）水滴350025矩形290050250025商務(wù)花園案例分析--非中心樓型比例其中一個(gè)組團(tuán)分層銷售，單層面積600－1000平方米戶型面積（平方米）戶型比例（％）一350019二290032三250016四500-90033商務(wù)花園案例分析--非中心配套設(shè)施會(huì)展中心：10萬(wàn)平方米會(huì)所：24300平方米商務(wù)會(huì)館：會(huì)議、商務(wù)效勞、郵局、銀行、客房、超市、洗衣房休閑健身中心：籃球館、保齡球、羽毛球、乒乓球、桑拿、臺(tái)球、健身房、游泳館餐飲娛樂(lè)：餐飲、咖啡廳、美容美發(fā)停車位：地上地下共728個(gè)商務(wù)花園案例分析--非中心商務(wù)花園案例分析--非中心一期平面商務(wù)花園案例分析--非中心工程特色相對(duì)獨(dú)立的小組團(tuán)，為大客戶提供整購(gòu)的可能商務(wù)花園案例分析--非中心工程特色每個(gè)組團(tuán)的樓與樓之間，通過(guò)二、三層的整體平臺(tái)相連，首層樹冠上部構(gòu)成獨(dú)特的空中植被首層二、三層商務(wù)花園案例分析--非中心工程特色外立面采用low－e玻璃，大落地窗提升工程的觀景效果商務(wù)花園案例分析--非中心工程特色水滴形建筑底層架空，設(shè)花園，構(gòu)成半私密半公共的交流空間商務(wù)花園案例分析--非中心客戶類型行業(yè)以工業(yè)企業(yè)總部為主目前簽約局部客戶包括四川某工業(yè)集團(tuán)：1組團(tuán)，12000平方米維維豆奶：2棟，6000平方米某信用卡公司：1棟，3500平方米同一首歌：1層，800平方米商務(wù)花園案例分析--非中心租售情況可租可售，也可帶租約銷售售價(jià)：8000元/平方米，租金未定目前已銷售23000平方米，銷售速度較為緩慢經(jīng)驗(yàn)借鑒成功獨(dú)特的園區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)：既非處于成熟商務(wù)區(qū)、又不享受任何優(yōu)惠政策，除北京的“首都〞地位對(duì)非中心的支撐作用外，獨(dú)特的園區(qū)規(guī)劃也起到了重要的作用一期位置與功能選擇十分合理由于會(huì)展中心必須臨主路，非中心選擇由內(nèi)向外開發(fā)雖然一期距離主路較遠(yuǎn)，但面前的大面積綠地提升了一期形象，也具備更大的升值空間一期會(huì)所同時(shí)建設(shè)，且功能齊全，極大的增強(qiáng)了企業(yè)的購(gòu)置信心商務(wù)花園案例分析--非中心經(jīng)驗(yàn)借鑒缺乏沒(méi)有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)樓銷售：在各種條件均不利的情況下，沒(méi)有樣板樓的展示作用，難以建立園區(qū)形象推廣策略與銷售理念欠缺非中心2003年即開始銷售，但對(duì)于市場(chǎng)了解不夠，尤其沒(méi)有主動(dòng)引入莊家客戶，導(dǎo)致工程一度封盤2005年重新入市后，商務(wù)花園早已被市場(chǎng)所熟識(shí)和認(rèn)可，非中心那么仍以“現(xiàn)象〞進(jìn)行宣傳，而忽略客戶最關(guān)心、也是工程最具優(yōu)勢(shì)的建筑形象、獨(dú)特空間等，導(dǎo)致大量推廣資金的浪費(fèi)商務(wù)花園案例分析--非中心地理位置西城德勝門西北200米交通情況周邊路網(wǎng)密布，二環(huán)路、德外大街、安德路、地鐵二號(hào)線以及規(guī)劃中的地鐵十號(hào)線形成了完整的交通體系。開發(fā)商金融街房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司策劃營(yíng)銷代理商項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位物業(yè)公司：金融街物業(yè)管理公司裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面：劈開磚內(nèi)部：公共部分精裝修本項(xiàng)目由七棟獨(dú)立的五層寫字樓組成，如同北斗七星點(diǎn)綴于銀河天際之上一樣，聚首于古老得北京龍脈之上。七棟寫字樓均擁有自己的私屬庭院，地上五層均為大空間辦公圍繞庭院布局，較小的進(jìn)深使辦公空間擁有充足的自然光線。通過(guò)斜街、廣場(chǎng)、胡同、庭院等室外公共空間，使建筑群擁有具備自己特征的小環(huán)境。是該地段所特有的多層低密度景觀寫字樓群。斜街：連接起南北兩端的主、次入口廣場(chǎng)，并串起所有胡同和單體建筑。庭院：每一棟單體建筑都有自己的獨(dú)特得庭院，或古槐、或下沉或演化室內(nèi)中庭。廣場(chǎng)：建筑群有兩個(gè)廣場(chǎng)，主廣場(chǎng)位于東南角，是面向城市的開放型空間。次廣場(chǎng)位于西北角，由建筑自然圍合而成，是斜街的終點(diǎn)。園區(qū)配套銀行：深圳發(fā)展銀行，民生銀行支行，交通銀行支行，工商銀行支行，農(nóng)業(yè)銀行支行

餐飲：明星村，豐源包子鋪，皇城老媽火鍋，金九龍，鴻運(yùn)天外天當(dāng)時(shí)售價(jià)均價(jià)18300元/平方米銷售情況商務(wù)花園案例分析--德勝尚城位置條件位于北京北二環(huán)，緊臨德勝門屬中關(guān)村科技園德勝分園商務(wù)花園案例分析--德勝尚城根本指標(biāo)占地面積：22047平方米總建筑面積：71662平方米，其中地上建筑面積4.6萬(wàn)平方米綠化率：24.5％容積率：2.08

商務(wù)花園案例分析--德勝尚城產(chǎn)品形式七棟獨(dú)棟寫字樓地上5層，地下2層面積區(qū)間為3600－9400平方米商業(yè)商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色德勝門的文化挖掘?qū)?棟寫字樓比喻為北斗七星，聚首于龍脈之上“德勝門龍脈嫡傳，上應(yīng)七星，龍踞之所〞“七星拱北、德勝天下；厚德載物、德勝尚城〞中式庭院斜街：連接南北兩端主、次入口廣場(chǎng)，并串起所有胡同和單體建筑庭院：每棟單體有獨(dú)特庭院，或古槐、或下沉或演化室內(nèi)中庭胡同：七棟單體小樓之間形成空間，意為北京的“新胡同〞古樸的建筑立面與裝修風(fēng)格都與德勝門相得益彰商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色特色屋頂觀景每棟建筑屋頂露臺(tái)設(shè)計(jì)了一到兩個(gè)觀景辦公室滿足接待、會(huì)議、休息多重需求局部設(shè)計(jì)2米高的圍墻，配合不同主題，在屋頂形成獨(dú)立院落精品休閑商業(yè)配套新建仿古四合院，其功能為茶室或會(huì)所斜街內(nèi)部首層布置局部咖啡廳、商業(yè)及展示用房，為寫字樓內(nèi)部人員使用，為斜街增添了活潑的氣氛商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色挖掘區(qū)域文化內(nèi)涵，將7棟寫字樓比喻為北斗七星，聚首于龍脈智商，“德勝門龍脈嫡傳，上應(yīng)七星，龍踞之所〞總體布局商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色挖掘區(qū)域文化內(nèi)涵，建筑立面、裝修風(fēng)格皆與德勝門相互輝映遠(yuǎn)處的德勝門商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色立面商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色大堂商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色電梯廳商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色樓梯青磚墻壁商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色衛(wèi)生間商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色觀景辦公室商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色觀景辦公室商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色觀景辦公室商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色配合不同主題，在屋頂形成獨(dú)立院落商務(wù)花園案例分析--德勝尚城工程特色配合不同主題，在屋頂形成獨(dú)立院落商務(wù)花園案例分析--德勝尚城地理位置海淀區(qū)上地南口交通情況項(xiàng)目東臨上地信息路，向東經(jīng)上地南路可直達(dá)八達(dá)嶺高速；向南與中關(guān)村大街相連，南側(cè)為農(nóng)大南路、雙向四車道；開發(fā)商北京萬(wàn)景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司策劃營(yíng)銷代理商無(wú)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位北京市建筑設(shè)計(jì)研究院裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，外墻采用玻璃幕和實(shí)體相結(jié)合項(xiàng)目占地101479m2，總建筑面積272605m2，其中高檔寫字樓15棟，19萬(wàn)平米、綜合商業(yè)建筑一座，面積7萬(wàn)平米。寫字樓底商建筑面積3萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目共分為兩個(gè)區(qū)，西、南區(qū)為高檔商務(wù)辦公區(qū)，由9棟獨(dú)立式辦公樓和兩組6棟7層集中式辦公樓組成，地上分別為3、5、6、7層；東北區(qū)為大型商業(yè)建筑，地上層數(shù)4層，商業(yè)南側(cè)與辦公樓群圍合成了一個(gè)中心廣場(chǎng)，面積達(dá)12000平米。

該項(xiàng)目可接受企業(yè)客戶自由定制，按使用要求靈活調(diào)整施工方案，寫字樓共15棟，每棟2000多至2萬(wàn)平米，并可通過(guò)公共空間實(shí)現(xiàn)有機(jī)連結(jié)，園區(qū)配套毗鄰圓明園，靠近頤和園，與800米城市綠化帶接壤。上地地區(qū)經(jīng)過(guò)十年地發(fā)展，已經(jīng)具備較完善地市政和生活配套，住宅、醫(yī)院、學(xué)校、金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施等一應(yīng)俱全。當(dāng)時(shí)售價(jià)10500元/平方米

銷售情況2007-10-30到2008-1-31均價(jià)為下沉式廣場(chǎng)租金，購(gòu)物中心、寫字樓底商已整棟出售

現(xiàn)已滿租商務(wù)花園案例分析--硅谷亮城位置條件位于北京北五環(huán)以外上地信息產(chǎn)業(yè)基地入口處周邊高科技企業(yè)密集，具有強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)支撐商務(wù)花園案例分析--硅谷亮城根本指標(biāo)用地總面積：119021平方米建設(shè)用地面積：101479平方米總建筑面積：261832平方米，地上192811平方米商業(yè)建筑面積：50400平方米辦公建筑面積：142411平方米建筑密度：35％綠化率：53％容積率：1.9商務(wù)花園案例分析--硅谷亮城產(chǎn)品形式16座多層建筑，建筑層數(shù)3、5、6、7層9棟獨(dú)立式辦公樓兩組6棟7層集中式辦公樓商務(wù)花園案例分析--硅谷亮城樓型比例獨(dú)立式辦公樓集中式辦公樓商業(yè)商務(wù)花園案例分析--硅谷亮城樓號(hào)建筑層數(shù)占地面積建筑面積（平方米）數(shù)量（棟）地上地下(平方米)商業(yè)1#4層1層12348632931集中式辦公樓2#7層1層72585728933#7層1層5902455393獨(dú)立式辦公樓4#7層1層11831108115#7層26層2層902710517#6層1層1161852718#6層2層934652219#5層1層8214874110#3層1層8533783111#5層1層2313122921獨(dú)立式辦公樓面積區(qū)間為3800－13800平方米經(jīng)驗(yàn)借鑒商業(yè)填補(bǔ)區(qū)域空白：上地區(qū)域內(nèi)部多為小型便利性商業(yè)，周圍居住人口也較多，對(duì)于集中商業(yè)的需求較大辦公樓產(chǎn)品同質(zhì)化：上地區(qū)域內(nèi)均為各大IT企業(yè)獨(dú)棟研發(fā)用房，硅谷亮城獨(dú)立式辦公樓單體面積與區(qū)域內(nèi)建筑相似，但在政策與價(jià)格方面并無(wú)優(yōu)勢(shì)，銷售緩慢商務(wù)配套缺乏：上地區(qū)域雖開展多年，但酒店。會(huì)議中心等商務(wù)設(shè)施十分缺乏，硅谷亮城自身也沒(méi)有設(shè)置商務(wù)配套，無(wú)法滿足大企業(yè)的辦公要求商務(wù)花園案例分析--硅谷亮城地理位置北京市海淀區(qū)東北旺交通情況距八達(dá)嶺高速公路1公里，距城市輕軌西二旗站700米，距五環(huán)公路4公里，距首都機(jī)場(chǎng)40公里開發(fā)商北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司策劃營(yíng)銷代理商項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位裝修標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃總占地面積139公頃，總建筑面積60余萬(wàn)平方米，容積率0.44，平均建筑層數(shù)3層。園區(qū)由商務(wù)區(qū)和自然形態(tài)的研發(fā)區(qū)組成。商務(wù)區(qū)設(shè)在園區(qū)東、南兩側(cè)，建筑平面布置以街區(qū)的形式排列，建筑之間以庭園綠地相互連接。該區(qū)孵化器、公共技術(shù)支撐體系、信息中心、人才培訓(xùn)中心、賓館等已建成使用。國(guó)際會(huì)展中心、體育場(chǎng)館即將建成投入使用。軟件研發(fā)區(qū)的研發(fā)中心以組團(tuán)的形式，在森林綠地中自由疏散分布。充分體現(xiàn)了"讓科技融入自然"的宗旨。截至到2010年6月，中關(guān)村軟件園已有入園企業(yè)200余家園區(qū)配套分為“園中園”、軟件加工區(qū)、培訓(xùn)中心、電子商務(wù)服務(wù)中心、軟件工程師公寓等五部分，大型餐飲，公共服務(wù)等設(shè)施齊全當(dāng)時(shí)售價(jià)銷售情況產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園位置條件屬于中關(guān)村科技園海淀園，是北京市IT業(yè)最為集中的區(qū)域地處成熟上地信息產(chǎn)業(yè)基地西側(cè)，周邊已有眾多IT企業(yè)總部產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園一期根本指標(biāo)占地面積：139公頃總建筑面積：61萬(wàn)平方米容積率：0.443綠化面積：30萬(wàn)平方米，綠化率近54.6％建筑密度：14.6％產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園分期情況由外向內(nèi)開發(fā)一期139公頃二期160公頃上地信息產(chǎn)業(yè)基地軟件園一期軟件園二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園產(chǎn)品形式平均建筑層數(shù)3層，單體建筑面積8800－46000平方米產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園(一期)地塊劃分最小地塊1.09公頃，最大4.36公頃，2－3公頃內(nèi)最為集中產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園(一期)配套設(shè)施軟件廣場(chǎng)：5.8萬(wàn)平方米，酒店、會(huì)展、俱樂(lè)部、餐飲、商業(yè)購(gòu)物產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園(一期)配套設(shè)施康體中心：1.4萬(wàn)平方米，半地下，內(nèi)設(shè)羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球、壁球和標(biāo)準(zhǔn)游泳池等健身工程產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園(一期)配套設(shè)施停車位共5300個(gè)：地面路旁泊車位300個(gè)，公共商務(wù)區(qū)兩座停車樓泊車位1300個(gè)，各研發(fā)組團(tuán)16個(gè)“浮島〞內(nèi)各自采用地下、地面、林中等多種停車方式，泊車位2700個(gè)公共商務(wù)區(qū)65輛／萬(wàn)平方米，研發(fā)區(qū)150輛／萬(wàn)平方米地上車位視公司購(gòu)置情況予以贈(zèng)送，地上車位出租150元/個(gè)·月，地下車位出租350元/個(gè)·月軟件出口效勞中心6.8萬(wàn)平方米分為“園中園〞、軟件加工區(qū)、培訓(xùn)中心、電子商務(wù)效勞中心、軟件工程師公寓等五局部產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園(一期)園區(qū)特色景觀分隔離綠帶、中心綠地、森林綠地、庭院綠地、水面5局部園區(qū)中心綠地，長(zhǎng)約750米，寬100-220米中心水面，面積約2.8公頃，容水量約4萬(wàn)立方米購(gòu)地企業(yè)可在滿足園區(qū)根本要求的情況下，自行規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園(一期)入駐企業(yè)企業(yè)規(guī)模除數(shù)十家領(lǐng)頭企業(yè)購(gòu)地自建之外，還有大量的中小型公司一期已經(jīng)簽約的130多家企業(yè)，人數(shù)在50人以下的中小型公司占企業(yè)總數(shù)的80％左右企業(yè)類型軟件開發(fā)企業(yè)其它行業(yè)軟件研發(fā)機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析--中關(guān)村軟件園(一期)企業(yè)允許建筑面積（平方米）面積小計(jì)（平方米）面積比例企業(yè)個(gè)數(shù)比例ORACLE462008960023.90%10.53%港灣43400信威3020011750031.34%26.32%華夏科技24200中歐工商學(xué)院21700百校信息園