地產(chǎn)-行業(yè)周報(bào)：重大政策持續(xù)落地銷售復(fù)蘇可期

本報(bào)告由中信建投證券股份有限公司在中華人民共和國(僅為本報(bào)告目的，不包括香港、澳門、臺(tái)灣)提供。在遵守適用的法律法規(guī)情況下，本報(bào)告亦可能由中信建投(國際)證券有限公司在香港提供。同時(shí)請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明。2022/4/62022/5/62022/6/62022/7/62022/8/62022/9/62022/10/62022/11/62022/12/62023/1/62022/4/62022/5/62022/6/62022/7/62022/8/62022/9/62022/10/62022/11/62022/12/62023/1/62023/2/62023/3/6市場回顧本周重點(diǎn)城市一手房成交環(huán)比上升，同比下降，二手房同環(huán)比下降。本周36城一手房成交面積為267.93萬平方米，環(huán)比上升12.0%，同比下降30.4%；其中一線城市環(huán)比上升6.8%，同比下降21.5%；二線城市環(huán)比上升9.4%，同比下降22.9%；三線城市環(huán)比上升27.8%，同比下降50.4%；二手房方面，17個(gè)樣本城市二手房成交面積132萬平，環(huán)比下降4.8%，同比下降6.3%。百城新增供地同比下降，環(huán)比上升。百城新增住宅用地2056萬平，同比下降43.3%，環(huán)比上升28.5%。其中一線城市新增36.5萬平，樓面均價(jià)9577元/平；二線城市新增523萬平，樓面均價(jià)8588元/平；三線城市新增990萬平，樓面均價(jià)2232元/平。行業(yè)要聞：1.央行、金融監(jiān)管總局調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套首付最低20%，二套首付最低30%；二套商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)。(中國人民銀行)2.央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，降低存量首套住房貸款利率。(中國人民銀行)，板塊跑輸大盤。本周地產(chǎn)行業(yè)迎來強(qiáng)政策催化，全國統(tǒng)一下調(diào)首套、二套房首付比例下限至20%、30%；二套房貸利率下限下調(diào)40個(gè)bp至lpr+20bp；降低存量房貸利率；四個(gè)一線城市全部認(rèn)房不認(rèn)貸。本周我們看到政策托底樓市的決心，我們認(rèn)為，在重大政策持續(xù)落地之后，銷售復(fù)蘇可期。政策支持下，重點(diǎn)布局于高能級(jí)城市的房企將從中受益。重點(diǎn)推薦A股：華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商積余，港股：華潤置地、華潤萬象生活、中國海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、綠城管理控股、貝殼。重視城中村改造帶來的行業(yè)機(jī)遇，推薦：城建發(fā)展、光明地產(chǎn)、天健集團(tuán)、天地源。inbjcsccomcnSAC編號(hào):s1440519120002SFC編號(hào):BPU491%%-3%-13%-23%-33% 滬深300關(guān)研究報(bào)告 房地產(chǎn)頁的重要聲明 華北區(qū)域(北京、青島) 2長三角(上海、南京、杭州、蘇州、揚(yáng)州) 3粵港澳大灣區(qū)(深圳、廣州、佛山) 4中西部(武漢、成都)、海西區(qū)域(福州) 5 頁的重要聲明1長三角粵港澳長三角粵港澳重點(diǎn)城市新房周度成交13城庫存(萬平米)去化周數(shù)(右軸)000900008000600080040400020000002019年10月2020年3月2020年8月2021年1月2021年6月2021年11月2022年4月2022年9月2023年2月2023年7月交成交環(huán)比成交同比2022年交2023年交域區(qū).7702484308.7722%9%6%3%9%0%1%6%6%7%3%3%9%0%3%8%4%9%9%7%8%5%1.46%.52.10427563.8725.17.342569.10--頁的重要聲明2252050252050市642%.77%2.94%0.43%0----資料來源：Wind，中信建投萬平)庫存面積/去化周期(萬平/周)201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月1年年年年年日日日日日日日日日0北京住宅庫存面積(萬平米)住宅去庫存化周數(shù)(右軸)150019-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09萬平)萬歷年周平均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交平70002018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日頁的重要聲明3萬平9876543210萬平9876543210長三角(上海、南京、杭州、蘇州、揚(yáng)州)6：上海一手住宅周成交面積(萬平)圖表7：上海一手住宅庫存面積/去化周期(萬平/周)萬平60504030200歷年周平均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月1年年年年年日日日日日日日日日上海住宅庫存面積(萬平米)住宅去庫存化周數(shù)(右軸)900800060000400000019-0920-0220-0720-1221-0521-1022-0322-0823一手住宅周成交面積(萬平)圖表9：杭州一手住宅周成交面積(萬平)歷年周平均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交萬平000201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月1年年年年年日日日日日日日日日平歷年周平均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交平02018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日積(萬平)面積(萬平)歷年周平均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交萬平25502018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日歷年周平均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交2018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日頁的重要聲明4粵港澳大灣區(qū)(深圳、廣州、佛山)積(萬平)住宅庫存面積/去化周期(萬平/周)萬平交萬平864202018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日0深圳住宅庫存面積(萬平米)住宅去庫存化周數(shù)(右軸)-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-0923-0123-0523-0積(萬平)住宅庫存面積/去化周期(萬平/周)歷年周平均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交萬平30502018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日0廣州住宅庫存面積(萬平米)住宅去庫存化周數(shù)(右軸)019-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-0923-0123-0523-09積(萬平)歷年周平均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交萬平50頁的重要聲明5平9平9876543210中西部(武漢、成都)、海西區(qū)域(福州)圖表17：武漢一手住宅周成交面積(萬平)圖表18：成都一手住宅周成交面積(萬平)004000平2018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日0040000歷年周平均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交2018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日面積(萬平)歷年周平均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交2018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日頁的重要聲明6重點(diǎn)城市二手房周度成交積(萬平)面積(萬平)萬萬02018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日86420201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月1年年年年年日日日日日日日日日圖表22：深圳二手住宅周成交面積(萬平)圖表23：成都二手住宅周成交面積(萬平)萬歷年周均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交864202018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日0201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月1年年年年年日日日日日日日日日手住宅周成交面積(萬平)圖表25：杭州二手住宅周成交面積(萬平)歷年周均成交當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交萬2050201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月1年年年年年日日日日日日日日日2020萬864萬8642018年2019年2020年2021年2022年5月5日5月196月2日6月166月307月147月288月118月25日日日日日日日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投頁的重要聲明7二手住宅周成交面積(萬平)圖表27：揚(yáng)州二手住宅周成交面積(萬平)502018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日6543210當(dāng)周成交近三個(gè)月周均成交平資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投二手住宅周成交面積(萬平)圖表29：廈門二手住宅周成交面積(萬平)086420歷年周均成交當(dāng)周成交近三月周均成交平201820192020202120225月125月266月96月237月77月218月48月189月1年年年年年日日日日日日日日日萬歷年周均成交數(shù)據(jù)當(dāng)周成交近三月周均成交平12018年2019年2020年2021年2022年5月125月266月9日6月237月7日7月218月4日8月189月1日日日日日日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投頁的重要聲明8交成交環(huán)比成交同比2022年周均成交2023年周均成交.97.60.1675018.45%3%676149.62%99.301.24435%223141%7191資料來源：Wind，中信建投頁的重要聲明90%-50%0%-50%重點(diǎn)城市供地情況價(jià)/平)40000000000建面(萬方)環(huán)比-100%6月16日6月30日7月14日7月28日8月11日8月25日5000450040003500300025002000150010005000百城住宅類供地掛牌均價(jià)(元/平)環(huán)比60%40%20%0%-20%-40%-60%6月16日6月30日7月14日7月28日8月11日8月25日頁的重要聲明5133633583023052633295242220386434724824490800605040302004140203812752852512331781731751801731501308843260215453513363358302305263329524222038643472482449080060504030200414020381275285251233178173175180173150130884326021545302014141010875566重點(diǎn)城市推盤情況28城月度累計(jì)推盤數(shù)000002022年6月2022年9月2022年12月2023年3月2023年6月2023年9月87768065575459555756372552022年6月2022年9月2022年12月2023年3月2023年6月2023年9月二線14城月度累計(jì)推盤數(shù)4504450350300250200002022年6月2022年9月2022年12月2023年3月2023年6月2023年9月三線10城月度累計(jì)推盤數(shù)50504035302520502022年6月2022年9月2022年12月2023年3月2023年6月2023年9月頁的重要聲明周度發(fā)債回顧本周共有4家房地產(chǎn)公司發(fā)行了債務(wù)工具，總額為43.5億元；從發(fā)行利率來看，本周房企發(fā)債平均成本為2.57%，環(huán)比下降30BP。代碼簡稱(億元)日期限(年)(%)類102382295.IB23金橋開發(fā)MTN001浦東金橋14.52023/8/293.02.82中期票據(jù)83339.IB團(tuán)3/8/3160融資券83289.IB23/8/29融資券83279.IB地3/8/2825融資券資料來源：Wind，中信建投頁的重要聲明周度要聞回顧顧1、浙江嘉興發(fā)布樓市新政21條，全面取消限購限售。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))2、證監(jiān)會(huì)表示，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))%、二套首付30%。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))4、成都實(shí)施提取公積金按月直付房租模式，先于保租房領(lǐng)域開展試點(diǎn)。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))5、貴州六盤水出臺(tái)公積金新政，購房公積金貸款限額上浮20%，不受限額規(guī)定限制。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))6、成都住建局出臺(tái)支持商品住房現(xiàn)房銷售相關(guān)政策。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))7、江蘇鹽城支持提取住房公積金支付購房首付款。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))二批老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目名單，涉建筑面積426萬平方米。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))9、中國國務(wù)院報(bào)告指出要妥善化解存量隱性債務(wù)，防止一邊化債一邊新增。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))月31日起施行。(財(cái)聯(lián)社)日為界，2023年8月18日0:00后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))12、國務(wù)院印發(fā)河套深圳園區(qū)規(guī)劃，涉及面積3.02平方公里，規(guī)劃近期到2025年，展望到2035年。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))13、全國國土空間規(guī)劃工作會(huì)議召開，加快推進(jìn)國土空間治理數(shù)字化轉(zhuǎn)型。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))14、江蘇淮安調(diào)整住房公積金有關(guān)政策，多孩家庭貸款最高額度上浮30%。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))15、央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，降低存量首套住房貸款利率，自9月25日起實(shí)施；新發(fā)放貸款在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。(中國人民銀行)16、央行、金融監(jiān)管總局調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套首付最低20%，二套首付最低30%；首套商貸利率下限維持在不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)。(中國人民銀自2023年8月31日起施行。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))頁的重要聲明(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))二手房“帶押過戶”、落實(shí)異地繳存互認(rèn)政策，提及實(shí)施首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))20、江西景德鎮(zhèn)官宣，以“認(rèn)房或認(rèn)貸”認(rèn)定公積金貸款次數(shù)，首次購買新建商住房給予200元/平補(bǔ)貼。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))21、福州出臺(tái)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，多孩家庭可在限購區(qū)再購一套房。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))22、南昌住房公積金管理中心官宣，可提取住房公積金支付購房首付款。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))23、東莞正式實(shí)行購買首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))策，自2023年9月2日起施行。(財(cái)聯(lián)社)25、北京官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，自印發(fā)之日起施行。(財(cái)聯(lián)社)26、廣州召開城中村改造工作推進(jìn)會(huì)，并成立廣州安居集團(tuán)。(觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))【綠城中國】上半年實(shí)現(xiàn)營收569.8億元，同比下降12.0%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤25.5億元，同比增長41.3%。【綠城服務(wù)】上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入82.0億元，同比增長20.1%；實(shí)現(xiàn)核心經(jīng)營利潤7.1億元，同比增長20.2%；增長21.8%?！颈坦饒@】中海以近13億元收購碧桂園所持廣州亞運(yùn)城26.67%權(quán)益，將全資持有亞運(yùn)城?！局袊愦蟆可习肽陜籼潛p392.5億元，負(fù)債總額23882億元?！菊猩躺呖凇可习肽陮?shí)現(xiàn)營收514.4億元，同比減少10.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤21.5億元，同比增長14.1%。4%?！救趧?chuàng)中國】將于9月18日召開計(jì)劃境外債權(quán)人會(huì)議，10月5日聆訊。【中國恒大】今日上午9時(shí)起恢復(fù)買賣。.6%?！揪G地控股】上半年實(shí)現(xiàn)營收1741.9億元，同比減少14.8%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤26.1億元，同比下降37.9%?！敬髳偝恰可习肽陮?shí)現(xiàn)營收143.1億元，同比下降4.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤5.4億元，同比下降48.9%?！咎K寧環(huán)球】上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10.33億元，同比下降8.8%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3.03億元，同比下降7.94%。頁的重要聲明【錦和商管】上半年實(shí)現(xiàn)營收5.0億元，同比下降4.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤0.9億元，同比增長35.1%?！颈坦饒@服務(wù)】上半年實(shí)現(xiàn)營收207.3億元，同比增長3.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤24.9億元，同比下降9.6%?！救A發(fā)股份】上半年實(shí)現(xiàn)營收314.8億元，同比增長22.9%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤19.3億元，同比增長2.1%?！拘胚_(dá)地產(chǎn)】上半年實(shí)現(xiàn)營收29.4億元，同比下降62.5%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤1.8億元，同比下降45.5%?！菊猩躺呖凇可习肽陮?shí)現(xiàn)營收514.4億元，同比下降10.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤21.5億元，同比增長14.1%。【保利發(fā)展】上半年實(shí)現(xiàn)營收1369.8億元，同比增長23.71%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤122.2億元，同比增長12.65%?！救A潤置地】上半年實(shí)現(xiàn)營收729.7億元，同比增長0.1%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤112.7億元，同比增長10.9%?！救A潤萬象生活】上半年實(shí)現(xiàn)營收67.9億元，同比增長28.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤14.22億元，同比增長36.7%?！拘鲁强毓伞可习肽陮?shí)現(xiàn)營收417.7億元，同比下降4.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤22.8億元，同比下降24.3%。【金地集團(tuán)】上半年實(shí)現(xiàn)營收368.6億元，同比增長31.1%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤15.3億元，同比下降22.2%?！緲s盛發(fā)展】上半年實(shí)現(xiàn)營收228.2億元，同比增長57.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤5.9億元，2022年同期凈利潤-21.0億元?！狙啪訕芳瘓F(tuán)】上半年實(shí)現(xiàn)營收200.0億元，同比下降36.8%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-36.1億元，同比下降-207.7%?！君埞饧瘓F(tuán)】上半年實(shí)現(xiàn)營收138.6億元，同比增長9.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-17.6億元，2022年同期凈利潤-7.1【碧桂園】上半年實(shí)現(xiàn)營收2263.1億元，同比增長39.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-514.6億元，同比下降-2798.5%?！矩悮?W】上半年實(shí)現(xiàn)營收398億元，同比增長51.0%；實(shí)現(xiàn)凈利潤40.5億元，上年同期為虧損24.9億元。【南山控股】上半年實(shí)現(xiàn)營收79.0億元，同比增長264.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤0.25億元，同比增長119.5%?！局薪坏禺a(chǎn)】上半年實(shí)現(xiàn)營收87.6億元，同比下降29.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-5.7億元，同比下降774.8%。【佳兆業(yè)集團(tuán)】上半年實(shí)現(xiàn)營收135.6億元，同比增長1.0%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤66.0億元，同比下降14.9%。【萬科A】關(guān)于收到深圳證券交易所《關(guān)于終止對公司申請向特定對象發(fā)行股票審核決定》?！緲s盛發(fā)展】對定增第二輪審核問詢函的回復(fù)進(jìn)行修訂。頁的重要聲明公司估值 公司名稱PEPB(元/港元)(億元人民幣)(億股)2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025EMRQ002.SZ0.HK.17.4.3.083.SH5.553.SH092458.8.2244.SZ50.30.HK6537.SZ009.03.HK067.49.141.SH9.8.825.SH6054894.07.HK.6314.SZ--002.SZ0.HK.17.4.3.0類活5.6.7602.HK.800567914.SZ.5.4869.HK9.HK股423.HK0.65744-.0.2968.SZ29.HK482.SH5.05資料來源：Wind，中信建投頁的重要聲明收盤價(jià)證券代碼名稱上市日期 市值本周累計(jì)漲跌幅(億)(%)周成交量(萬換手率FFO(TTM)P/FFO021-06-2168.661.36.SH021-06-21.304.4979.9021-06-21400.SH021-06-21.997.SH021-06-213.02.54.89.SH78.0.42316.21.SH6.06.25.58.SH.18.86378.SH022-08-31779.39.18.SH022-08-31789.5022-08-3165.17.sh563.09.5021-06-21.00396.SH021-06-219022-07-268321.SH021-06-210.5.01021-06-21.048.SH022-04-286978.SH022-07-083.591.209.SH90.046