房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)What&How目錄房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義統(tǒng)計界定行業(yè)界定學(xué)術(shù)界定房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義統(tǒng)計界定聯(lián)合國:房地產(chǎn)業(yè)由四個層次構(gòu)成:①出租和經(jīng)營房地產(chǎn)(非住宅、建筑、公寓房間住宅);②進行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)(用自己的賬戶);③不動產(chǎn)出租人;④通過合同或收費方式經(jīng)營的租賃、買賣、管理、評估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)紀(jì)人和管理者。(《全部經(jīng)濟活動產(chǎn)業(yè)分類的國際法》中，1986年)房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義統(tǒng)計界定中國美國房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義行業(yè)界定房地產(chǎn)職業(yè)（私營部門）包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)與建筑、公司不動產(chǎn)管理、投資分析和資產(chǎn)管理和土地使用規(guī)劃。（弗洛伊德，查爾斯·F〔美〕、馬庫斯·T·艾倫〔美〕，2005：7-11）房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建筑、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)場。(國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部《關(guān)于發(fā)展城市地產(chǎn)業(yè)的報告》1987年11月20日)房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)學(xué)術(shù)界定“房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)群體”（宋春華等，《房地產(chǎn)大辭典》,1993）“房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的產(chǎn)業(yè)部門，它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟關(guān)系”（張永岳，《新編房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》,2005）房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)中國房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)美國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)提供有形商品的部分新建住宅開發(fā)和土地細(xì)分34.26%提供服務(wù)的部分531RealEstate.doc房地產(chǎn)出租（含權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托）30.28%房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、其他與房地有關(guān)的經(jīng)濟活動35.46%房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)分工與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)流通模式與房地產(chǎn)業(yè)演進房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)分工與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟體系中的一個相對獨立的產(chǎn)業(yè)（群），本身是社會分工演進的結(jié)果，同時，其內(nèi)部的分化、整合同樣也與分工演進密切關(guān)聯(lián)。房地硬產(chǎn)業(yè)刻演進羞規(guī)律鴉與行擇業(yè)結(jié)晉構(gòu)分工招與房蕉地產(chǎn)壁業(yè)房地陰產(chǎn)業(yè)爐的產(chǎn)餃生:建筑執(zhí)業(yè)的邪分孽建筑賄業(yè)產(chǎn)裳生衫部賺分建捧筑商紋轉(zhuǎn)變殊成房地賽產(chǎn)開鍵發(fā)商建筑規(guī)物的自給蟲自足業(yè)主擇委托建筑衛(wèi)商建途造購買鉆建筑鋤商建造待好的建筑葵物使用秧價值劇層面轉(zhuǎn)的分蓬工價值販層面殃的分肉工房地服產(chǎn)業(yè)青演進面規(guī)律貴與行顆業(yè)結(jié)典構(gòu)使用救價值救層面浮的分薄工房屋建設(shè)事務(wù)房屋建設(shè)資金(C+V)業(yè)主不承擔(dān)即時支付或償付建筑商承擔(dān)不承擔(dān)或墊付房地嘆產(chǎn)業(yè)繼演進害規(guī)律眉與行吵業(yè)結(jié)句構(gòu)價值酸層面碰的分剃工（朱１）房屋建設(shè)事務(wù)房屋建設(shè)資金（Ｃ＋Ｖ）Ｍ或Ｐ’房地產(chǎn)開發(fā)商（開發(fā)－出售模式）承擔(dān)投資（短期）出售時獲得購房者不承擔(dān)購買時（準(zhǔn)）一次性支付購買時（準(zhǔn)）一次性支付房地繭產(chǎn)業(yè)哭演進姓規(guī)律品與行娛業(yè)結(jié)砌構(gòu)價值龜層面拆的分燙工（碼２）房屋建設(shè)事務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)成本及利潤房地產(chǎn)置業(yè)投資利潤房地產(chǎn)開發(fā)商（開發(fā)－出租模式）承擔(dān)投資（中長期）分期獲得承租人不承擔(dān)分期支付分期支付房地足產(chǎn)業(yè)法演進硬規(guī)律烤與行心業(yè)結(jié)隊構(gòu)◆房地聚產(chǎn)流考通的到內(nèi)涵房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押流通方式房地彈產(chǎn)流勞通，幕“是撿房地緣瑞產(chǎn)產(chǎn)輔品實隊現(xiàn)的湊過程乘，這毀個過棉程是映通過越市場劉進行品的。吐這個臉實現(xiàn)贊過程傻，就寶構(gòu)成旅了房崖地產(chǎn)較交易開市場倍。房燦地產(chǎn)污市場摩的交馬易活黎動，考主要駕有房癢地產(chǎn)冒的買銅賣、軟租賃訂和抵襖押三修種流原通方獻式”最。房地序產(chǎn)業(yè)永演進哭規(guī)律巨與行慈業(yè)結(jié)駱構(gòu)◆房地屋產(chǎn)流護通的葵特征不同位類型幸產(chǎn)權(quán)龍的運危動，撇可以腸構(gòu)成洽不同產(chǎn)的房晨地產(chǎn)爐流通架形式紛?！吧唐繁⒘魍▊z是商榜品的境多次法交換叢行為暖所連設(shè)接成墊的商移品價值術(shù)轉(zhuǎn)換和商洲品實體通運動?！狈康匕瀹a(chǎn)流謎通實爛質(zhì)上妙是房高地產(chǎn)價值令轉(zhuǎn)換和產(chǎn)權(quán)茂運動的過漢程，如何旬創(chuàng)新局房地斷產(chǎn)流艇通形忍式以佛滿足寨人們?nèi)痰亩喾N需輸要，瓦一直歇是房稿地產(chǎn)丙市場浩內(nèi)生滲的動從力房地祥產(chǎn)業(yè)節(jié)演進憲規(guī)律扎與行肢業(yè)結(jié)誓構(gòu)租賃避成為抄房地女產(chǎn)市海場上從一種歐主要掀的房賞地產(chǎn)皺流通局形式很，是壘在房派地產(chǎn)艇投資懷人與逗使用滴人分雖離的反條件挎下才神形成制的。這一刪情況現(xiàn)主要著表現(xiàn)與在商溜業(yè)房返地產(chǎn)倚領(lǐng)域舊。房地澤產(chǎn)租精賃商業(yè)飄房地甩產(chǎn)（co茂mm厭er族ci船al蛇p訓(xùn)ro停pe吐rt鴉y）包油括:寫字極樓、也商鋪棵、旅瞧館、桃餐廳啄、度勞假村醉、游荒樂場宮、健念身俱旗樂部遲、高賤爾夫范球場亂、服騾務(wù)式鐮公寓1、工仁業(yè)房練地產(chǎn)得等。商業(yè)顆房地氧產(chǎn)作妖為各賽種企摟業(yè)的熔生產(chǎn)污資料厲，在漏其早振期階眾段經(jīng)耐常是鍋被需厭要這剪種生注產(chǎn)資吵料的尿企業(yè)迷直接在購買玻并持檔有的償（雖察然也吉有被仙承租夫的）饞。1或稱秩酒店劑式公犯寓，圈英文庫稱ap摩ar矮tm道en擺t，是宰指由辣多個袍住宅全單元掏組成申并全虛部用茅于出邊租的是住宅上建筑取。房地首產(chǎn)業(yè)仔演進優(yōu)規(guī)律贈與行縱業(yè)結(jié)撫構(gòu)房地蘆產(chǎn)業(yè)翻演進芳規(guī)律鈔與行間業(yè)結(jié)務(wù)構(gòu)商業(yè)壓房地在產(chǎn)所綿有者崗與使沒用者庸的分板離商品請經(jīng)濟蔑發(fā)展商業(yè)耐企業(yè)規(guī)模頭化商業(yè)御企業(yè)對經(jīng)臭營模芝式調(diào)整擦的靈零活性繭要求循高市場圖變化漠加劇商業(yè)類企業(yè)專業(yè)肢化需要啦大規(guī)曉模商荷業(yè)房半地產(chǎn)商業(yè)成房地嗓產(chǎn)空間出固定扎、流填動性窯弱價值姓量高矛盾矛盾房地鏡產(chǎn)業(yè)嫂演進持規(guī)律剩與行聰業(yè)結(jié)尸構(gòu)市場睬機制乎作用礎(chǔ)下的喊分工懶自發(fā)督演進胡，使嗎商業(yè)爬房地夢產(chǎn)持度有者邪與使愉用者搜分離屢：商滴業(yè)房瓶地產(chǎn)扇更多世地被版擁有類雄厚吩資金床的金喘融機懇構(gòu)（熄如保茂險公疏司、露投資騙銀行轎、養(yǎng)翼老基感金）濕以出匯租人敢的身強份所義持有摩，而早各種削需要微使用潤商業(yè)惑房地康產(chǎn)的找企業(yè)杏則向羽這些綱金融滲機構(gòu)瘋租賃騎商業(yè)延房地蛋產(chǎn)從房向地產(chǎn)虧買賣論到房嗎地產(chǎn)岡租賃淘，物聯(lián)權(quán)的垃流通氣轉(zhuǎn)變觸為債權(quán)的流屬通?！皞钍欠ㄉ盥缮蠌埧善谇榇男庞?，是廁商品獸經(jīng)濟亂的產(chǎn)私物，員具體嘴而言努，債咳是承掘認(rèn)讓駝渡商狡品和罪實現(xiàn)外商品畏價值術(shù)在時斜間上版分離丹的結(jié)襖果，··咽··驗.由于俊債權(quán)頃制度殘的設(shè)顆立，遣給商均品交悔換帶晚來了欠巨大菊的方狐便，誓使商鼓品交體換超謙出了箱地域題、時宰間和扣個人程的限費制。孝”房地蜘產(chǎn)租眠賃流壟通形恰式的塔發(fā)展濫正是戰(zhàn)社會膽分工休自發(fā)良演進忠的結(jié)灰果。房地首產(chǎn)租籃賃與那房地敲產(chǎn)買批賣的鵲區(qū)別逐：房地?zé)舢a(chǎn)業(yè)剝演進閃規(guī)律麥與行膏業(yè)結(jié)泰構(gòu)房地猾產(chǎn)業(yè)靈演進君規(guī)律啊與行提業(yè)結(jié)村構(gòu)房地楚產(chǎn)抵厚押房地似產(chǎn)抵茅押作澡為一漁種流訂通方色式，行是房回地產(chǎn)部分房誠價值（可槽用抵汗押貸準(zhǔn)款支榆付的禍價值銳）和部分碼權(quán)利破組合（抵滿押權(quán)梁）的圓運動柜，房地突產(chǎn)抵竹押使誦房地設(shè)產(chǎn)購蔬買人西對房掘地產(chǎn)駱產(chǎn)權(quán)扶的占精有和匹支付近房地毯產(chǎn)價走值這呈兩種擇行為圣在時纏間上盡的分舍離成專為可韻能，悶而同月時又受保證姻了房爐地產(chǎn)批出售浪人在墨讓渡偉房地膏產(chǎn)產(chǎn)窯權(quán)的袋同時線得以助實現(xiàn)糟房地薦產(chǎn)全撞額價傾值。自二除十世腥紀(jì)70年代羽以來第，在剛美國盜發(fā)展亦起來讀的房懼地產(chǎn)桿抵押鞭二級編市場虜（SE呀CO督ND緞AR牛Y裂MO失RT示GA暴GE塘M爺AR乏KE導(dǎo)T），檢使得越房地耕產(chǎn)這宋種實趣物性食、異忠質(zhì)性尖、空策間固給定性哄、單斥位價懶值量旦大的唉資產(chǎn)瞞品，駝通過木證券夾化而丘轉(zhuǎn)化棵為一細(xì)種金礙融產(chǎn)爆品，束從而恨在其垂流通到對象熟、地北域范歇圍上勉大大殿突破挎了原華有的卷限制哪。房地慕產(chǎn)業(yè)隙演進省規(guī)律里與行醉業(yè)結(jié)檔構(gòu)權(quán)益畝型房貪地產(chǎn)正投資損信托——賀EQ捧UI桑TY貿(mào)R朵EI拾Ts公開偵發(fā)行墊其公謝司股撈票匯強集來屯自于傅民間蒸的大義量分滔散的拍資金去，將色之投擱資于伴各類翻商業(yè)斬房地臉產(chǎn)并生進行的租賃愈經(jīng)營酬，并絨按有粉關(guān)法厚律規(guī)蝕定將荒近乎渣于10壁0%的投鏡資者佛收益抖回饋卵給廣不大股街東。近十宋幾年皮來，逝權(quán)益潮型RE團IT胃s在美小國成葛為替篩代直犬接投吩資房傻地產(chǎn)捷的最噴佳方雕式，肝它使晝得大肝量商掠業(yè)房則地產(chǎn)粉在保附持管燙理者頁、使透用者憑相對沒穩(wěn)定湯的同即時，摧靈活終、方污便地倒進行侄著實質(zhì)駁意義宴上的蒜房地臂產(chǎn)產(chǎn)善權(quán)與慕價值商運動。房地搞產(chǎn)業(yè)蒸演進籍規(guī)律萌與行偏業(yè)結(jié)間構(gòu)RE膝IT劃s的出者現(xiàn)與鋸發(fā)展?jié)q，使棍與房秘地產(chǎn)橋產(chǎn)權(quán)生密切灰關(guān)聯(lián)丈的股權(quán)賣、債勁權(quán)的流恨通替奇代了泥房地治產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流遺通，筑大大帳提高殘了房原地產(chǎn)燦價值壓運動表的速螞度和盤范圍蓬，從記而在奔實質(zhì)芝上促咳進了苗房地鹽產(chǎn)流準(zhǔn)通。RE悅IT經(jīng)s的出綿現(xiàn)與吹發(fā)展真，也奔說明篇了房莊地產(chǎn)傅在與其他防資產(chǎn)（如雷家具勇、設(shè)淺備、術(shù)人力遇等）估結(jié)合議后更季易于紙流通盾。RE龜IT驅(qū)s對于池房地斧產(chǎn)流爪通具錘有劃桑時代擦的意上義。房地垂產(chǎn)業(yè)方演進趣規(guī)律懼與行兄業(yè)結(jié)陵構(gòu)◆小根結(jié)房地疾產(chǎn)流周通方診式演傍進的切方向況：產(chǎn)權(quán)渣形式結(jié)創(chuàng)新價值炮支付跌時點罪的分派散化房地議產(chǎn)價帆值運賺動的恒重構(gòu)價值土支付爐主體開的分斑散化有利隸于提浙高價暴值實壤現(xiàn)的臘可能俯性房地憤產(chǎn)業(yè)涂演進代規(guī)律悉與行撫業(yè)結(jié)盯構(gòu)房地抱產(chǎn)業(yè)蹈演進擔(dān)規(guī)律宿與行遇業(yè)結(jié)纏構(gòu)房地寨產(chǎn)業(yè)--目--可--以房憤地產(chǎn)因為中濱心，朝貫穿厭房地嗽產(chǎn)經(jīng)筍濟活幟動全娛過程圾（生搬產(chǎn)、您流通庸、分井配和訴消費?。┑呐D產(chǎn)業(yè)并鏈或版產(chǎn)業(yè)需群。美國棉的房劇地產(chǎn)督業(yè)興斤起于德開發(fā)鞠業(yè)。美國傳統(tǒng)猜的房地腎產(chǎn)開肉發(fā)業(yè)“類輪制造穗業(yè)（經(jīng)傳營模舉式：咱開發(fā)——銷售）新建燦住宅燭開發(fā)及商辯土地劉細(xì)分洽開發(fā)蔽商（Ne球w贏ho杯us痰in韻g法op受er液at維iv利e夸bu囑il睬de程rs）（La抄nd圖S量ub端di灶vi悠si唱on禾)美國進化絲式后的房地童產(chǎn)開稈發(fā)業(yè)魔出租厚人（服務(wù)索業(yè)）（經(jīng)蓋營模徐式：土開發(fā)——持有——出租）商業(yè)狗房地辜產(chǎn)（co莫mm鏡er熊ci川al陽p誼ro轟pe鞏rt哪y)開發(fā)公寓饞開發(fā)船零拘售商鋤業(yè)開問發(fā)盜辦隔公樓臂開發(fā)謊工莖業(yè)房安地產(chǎn)梁開發(fā)房地繳產(chǎn)業(yè)擱演進積規(guī)律混與行鈴業(yè)結(jié)曉構(gòu)房地守產(chǎn)業(yè)茶演進智規(guī)律:1、產(chǎn)甘業(yè)運悠營模輩式的漢改變以資奴本增口值為降主的駁運營絕模式以長侍期現(xiàn)疾金流短收益迫為主縮慧的運竟?fàn)I模宗式房地浩產(chǎn)業(yè)暢演進道規(guī)律紙與行辭業(yè)結(jié)隸構(gòu)初始廊投資（如叼土地池取得休費用井）追加市投資1（如投建安芳成本我）商品狡房銷種售收采入追加遺投資2圖1、以幅銷售約為主互的房離地產(chǎn)為開發(fā)命的資匠產(chǎn)運真營模乒式房地權(quán)產(chǎn)業(yè)桃演進震規(guī)律怎與行殼業(yè)結(jié)崗構(gòu)初始花投資（如慢房地剃產(chǎn)購鳳置費災(zāi)或開湖發(fā)成率本）追加紡?fù)顿Y轉(zhuǎn)售測收入圖2、以跪租賃接為主胸的房屬地產(chǎn)歲經(jīng)營喘模式租賃屬收入房地騾產(chǎn)業(yè)代演進畫規(guī)律嚷與行戒業(yè)結(jié)掙構(gòu)2、核躁心生朱產(chǎn)要尿素的慎改變房地尖產(chǎn)業(yè)擱對GD廳P的貢躺獻，甚不再宴以不國斷增郊加對錄土地宿（特栽別是倒耕地基）的夫占用送為前陷提。3、核井心功船能的鼓改變房地迅產(chǎn)業(yè)經(jīng)更多龍地涉理及到觸非住汽宅領(lǐng)沉域，纖使得裝全社恒會的屈房地聞產(chǎn)更壘多地從以專碎業(yè)化炸分工循的方今式被期投資仍、管仔理。4、收嶄益主尤體的匯改變通過RE舅IT摩s可實屢現(xiàn)房輕地產(chǎn)伙業(yè)收為益的絹分散痕化。房地倡產(chǎn)業(yè)渡演進儀規(guī)律定與行狗業(yè)結(jié)渠構(gòu)房地令產(chǎn)業(yè)恩行業(yè)球結(jié)構(gòu)橋?qū)Ψ磕坏禺a(chǎn)卵市場株的影肺響租金（美元）存量（平方英尺）價格(美元）服務(wù)市場：確定租金資產(chǎn)市場：新項目的開發(fā)建設(shè)服務(wù)市場：存量調(diào)整新開發(fā)建設(shè)量（平方英尺）D(R,經(jīng)濟狀況)=SP=R/iP=f(C)

S=(C-ΔS)/δ房地醒產(chǎn)業(yè)迷行業(yè)更結(jié)構(gòu)潑對房糞地產(chǎn)灑市場眨的影疫響美國19摟87陶-2賤00隱9房價搬與租孫金資料割來源嬸：S&低P（房夫價指季數(shù)）決、美坦國勞庫工部善（租療金指特數(shù)）相關(guān)擴性分且析結(jié)腐果:房價姑指數(shù)烈與租牌金指偵數(shù)的驚相關(guān)弱系數(shù)呢為0.慘87奮93日本19攪55爐-2核00需8房價免與租致金資料鑒來源棕：日眼本不岡動產(chǎn)鄙研究販所（JR也EI）相關(guān)予性分址析結(jié)旅果:房價錘指數(shù)螺與租響金指趕數(shù)的杠相關(guān)棉系數(shù)娛為0.件98喬52房地啞產(chǎn)業(yè)皮行業(yè)北結(jié)構(gòu)運對房孟地產(chǎn)摟市場窮的影系響房地夠產(chǎn)業(yè)允行業(yè)掉結(jié)構(gòu)起對房隸地產(chǎn)幣市場鉛的影腸響資料括來源飄：中原梢領(lǐng)先甜指數(shù)缺系統(tǒng)房地臣產(chǎn)業(yè)芽行業(yè)素結(jié)構(gòu)燭對房器地產(chǎn)簽市場案的影殺響上海腎住房佩需求為調(diào)查以上瓦數(shù)據(jù)說由上流海易