北京某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷報(bào)告

***發(fā)展商需求：回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤最大化！商業(yè)定位準(zhǔn)確具有前瞻性選擇最佳銷售引擎價(jià)格合理預(yù)估選擇最佳售賣方式業(yè)態(tài)合理規(guī)劃現(xiàn)階段目標(biāo)：確定最佳商業(yè)營銷定位（重點(diǎn)一期）深入分析的問題——1、商業(yè)市場現(xiàn)狀對項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？3、商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？1、一期到底賣什么？3、一期項(xiàng)目售價(jià)如何合理評估

？4、一期項(xiàng)目營銷如何實(shí)現(xiàn)利潤最大化？需要解決的問題——5、一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2、一期客戶是誰？6、C1C2定位的方向建議！深入分析的問題——1、商業(yè)市場現(xiàn)狀對項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？3、商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？上市套數(shù)9211上市面積(m2)1245930銷售套數(shù)1508銷售面積(m2)105145銷售金額(￥)1666271056銷售均價(jià)15847.3637銷售率8.44%2005商業(yè)地產(chǎn)背景

E-FDC信息網(wǎng)VIP查詢

截至2005.12.9日北京住宅類商業(yè)項(xiàng)目銷售狀況商業(yè)市場總體銷售形勢嚴(yán)峻，更要用心去做！深入分析的問題——1、商業(yè)市場現(xiàn)狀對項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？3、商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？城市經(jīng)濟(jì)增長模式?jīng)Q定人口變遷資源型城市：如唐山、天津、太原上層20%中產(chǎn)30%底層50%上層20%中層60%底層20%啞鈴型人口結(jié)構(gòu)紡錘型人口結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)型城市：如北京、上海、深圳、廣州住宅發(fā)展趨向：豪宅、別墅及普通住宅。商業(yè)消費(fèi)趨向：百貨類商業(yè)為主。中產(chǎn)住宅。從百貨類商業(yè)轉(zhuǎn)向特色、主題性商業(yè)區(qū)域2000年比1990年增加增幅%年均增速%北京市135730027.72.45崇文區(qū)34.6-7.1-17-1.79東城區(qū)53.6-7.1-11.7-1.2西城區(qū)70.7-4.9-6.5-0.65宣武區(qū)52.6-3.1-5.6-0.55門頭溝區(qū)26.7-0.4-1.5-0.14密云縣42-0.6-1.4-0.14延慶縣27.50.10.360.04平谷縣39.712.60.25房山區(qū)81.44.86.30.59通州區(qū)67.47.111.81.08懷柔縣29.63.513.41.23順義區(qū)63.78.8161.45大興縣67.214.828.22.44昌平區(qū)61.518.141.73.43海淀區(qū)22479.755.34.35朝陽區(qū)22984.258.14.54石景山區(qū)48.918.158.54.58豐臺(tái)區(qū)136.95873.55.48

戶口整頓數(shù)快速匯總數(shù)機(jī)器匯總數(shù)常住人口(萬人)127.9136.9136.9本區(qū)戶籍人口(萬人)81.681.782.6居住本區(qū)戶口在本市其他區(qū)縣(萬人)2225.3(估)25.3(估)全部外來人口(萬人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上暫住人口(人)647665870558566本區(qū)總?cè)丝?常住人口＋暫住人口)(萬人)134.4142.8142.82000年全區(qū)居住半年以上的常住人口為136.95萬人，與1990年7月1日0時(shí)第四次全國人口普查的78.92萬人相比，十年零四個(gè)月共增加了58.03萬人，增長73.54%。平均每年增加5.62萬人，年平均增長率為5.48%。在全市十八個(gè)區(qū)縣中，10年間豐臺(tái)區(qū)人口年平均增速最快，增幅最高！外城區(qū)的拆遷及外來人口的增加！人口流動(dòng)增長最活躍！2005豐臺(tái)區(qū)第一季度人均消費(fèi)支出實(shí)際增長12.7%居民收入實(shí)際增長9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元

1、食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)改善。一季度居民食品消費(fèi)支出為1003.03元，同比增加100元，增長11.1%；食品消費(fèi)占消費(fèi)支出的比重由上年的35.4%降為34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增長23.5%，居民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善和提高。

2、衣著消費(fèi)增長明顯。居民人均用于衣著支出265.67元，增長23.8%。其中購買服裝和衣著用品支出187.23元和14.43元，分別比上年同期增長3成以上；鞋類支出比上年增長13.3%。

3、教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)趨熱。一季度居民人均教育文化娛樂服務(wù)支出406.11元，比上年同期增長27.3%，占人均消費(fèi)支出比重的13.9%，比上年增加1.4個(gè)百分點(diǎn)。

4、交通與通訊大幅度提高。一季度人均交通與通訊支出528.36元，增加支出160.20元，同比增長43.5%。其中家用轎車的增加是帶動(dòng)居民此項(xiàng)消費(fèi)大幅度增長的重要原因；

5、家庭個(gè)人消費(fèi)支出增長7.2%。一季度，居民人均用于個(gè)人消費(fèi)支出117.89元，比上年增長7.2%。其中,人均金銀珠寶飾品支出13.30元，比上年增長2倍。消費(fèi)層次大步提高！2005年第三季度末我區(qū)共有從業(yè)人員373401人，比上季度增加9380人，其中在崗職工336426人，比上季度增加8717人。從行業(yè)類別看，從業(yè)人員較多的行業(yè)依此是制造業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)及科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)與地質(zhì)勘查業(yè)，分別為84435人、45200人、42458人和38496人，該四類行業(yè)從業(yè)人員數(shù)累計(jì)已占到全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的56.4%，可見制造業(yè)等這四類行業(yè)是我區(qū)從業(yè)人員就業(yè)的主力軍。2005年一至三季累計(jì)勞動(dòng)報(bào)酬總額為63.5億元，同比增長16.3%，總額在全市排名第五，位居前四名的分別是海淀、朝陽、西城、東城，其一至三季累計(jì)勞動(dòng)報(bào)酬總額分別為225.9億元，224.2億元，125.4億元，98.3億元。我區(qū)從業(yè)人員平均工資、在崗職工平均工資在全市中分別排在第九、第八位。西城區(qū)和東城區(qū)分居第一、二位。我區(qū)在19個(gè)門類中（不含國際組織）前三季度從業(yè)人員平均工資前三位的是金融業(yè)、公共管理和社會(huì)組織、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，分別為55941元、32349和27973元；后三位的分別是采礦業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)，分別是8326元、10822元和10945元。收入水平處于北京底層！1-爪11歸月份微，豐臺(tái)件區(qū)房證地產(chǎn)層開發(fā)憲企業(yè)討商品愿房銷姓售面萌積達(dá)現(xiàn)14課5.怪9萬帝平方夫米，比上騙年同亡期的登38璃.6否萬平酒方米職增加犁10胸7.賀2萬雷平方臂米，增加餓2.理8倍；累皂計(jì)實(shí)狂現(xiàn)銷折售額虜66聰.5收億元莖，比響上年測同期風(fēng)的1誼9.決7億捎元增周加4忘6.秩8億耽元，在增長把2.撕4倍厘。在蹤蝶商品眼房銷針售總機(jī)量中爆，銷售僵給個(gè)報(bào)人的震住房者為1雖34滴.4客萬平伙方米刪，比使上年伏同期婦的1蠻9.撿7萬匙平方帖米增腦加1貨14段.6扯萬平鋒方米鐘，增偶長5膏.8校倍.全區(qū)詠房地李產(chǎn)開哨發(fā)企櫻業(yè)累威計(jì)完唱成投帥資6責(zé)9.滴5億皇元，火比上祖年同呼期的判61背.2凡億元滅增加鐮8.堆3億匹元，科增長址7.揮6%慮。其中鞭住宅助投資因完成棚45上.2引億元罷，比上墨年同易期的羽43移.6男億元探增加努1.芒6億伯元，增長鐮3.每7%；綜合前辦公源樓完鳥成投爽資2疑.8歐億元，比素上年洪同期登的5運(yùn).3欄億元代減少糞2.愿5億寫元，下降儀4.匹7%；商業(yè)桂營業(yè)甘用房稍完成妥投資葬1.猾9億藍(lán)元，比上綢年同動(dòng)期的瓦1.殲2億種元增劃加0衣.7村億元轎，增長貞58矩.3菜%。區(qū)域胃住宅俊銷售尺增量淚最猛永！區(qū)域慶住宅乏供應(yīng)狐量大尤比上烤升！20各05此.1帳1月區(qū)域廉住宅驕供應(yīng)四量大星比上瀉升！20堆05包.1蜘1月豐臺(tái)爛區(qū)主盛管城疤建的血領(lǐng)導(dǎo)藝預(yù)言極：“六額里橋慨、大貌紅門辟、橋盼南科姐技總貫部區(qū)勝，豐昌臺(tái)西鼠四環(huán)鍛品牌趕商業(yè)退與商寒務(wù)辦旗公帶嘉，方儀莊、究南三判環(huán)(螞草橋際—洋張橋段夕)區(qū)碑域型耐辦公竿商業(yè)狂中心素等9旅個(gè)位徐于中旨心城愚區(qū)的陪板塊磚以及繞王佐幕中心唇鎮(zhèn)板兵塊這10逮個(gè)板活塊公圖建總撲規(guī)模謹(jǐn)將達(dá)門到1仆60食0萬腰平方比米左總右，等10撿個(gè)板燒塊的滾規(guī)模妹效應(yīng)濃將吸討引大驢批企癥業(yè)入鋤駐，求商家瞎開店踩經(jīng)營鴿，知總名品貪牌聚舞集，譜由此高將極疲大地絨改變貿(mào)豐臺(tái)質(zhì)的產(chǎn)閘業(yè)結(jié)柜構(gòu)、儉業(yè)態(tài)扇結(jié)構(gòu)毯，從仁而帶擺動(dòng)人獲口結(jié)狐構(gòu)的今調(diào)整敞，全井面提向高區(qū)童域消鑄費(fèi)水根平，貸增容另投資設(shè)空間啟，提紫升全差區(qū)人挨民的泊生活棗品質(zhì)征——胸豐臺(tái)發(fā)將在耕幾年私內(nèi)實(shí)飾現(xiàn)打潮造未忌來新如城的嗚設(shè)想栽?！眮碓次觯喝藵B民網(wǎng)鵝20刃05傲年1志1月高07虎日未來石新城傳，開貨始打斃造！麗澤商務(wù)科技園區(qū)大紅門商業(yè)街文化旅游本案三里河本區(qū)堤域人柳口變睬化1、張市政寶、地渠鐵、功道路傭規(guī)劃謊提升尤區(qū)域眼價(jià)值2、邪木樨敲園、醉十里片河商僅圈提牌升區(qū)疾域經(jīng)證濟(jì)水浩平3、勵(lì)住宅慎項(xiàng)目蹈的集讀中補(bǔ)男長區(qū)域庸中層違擴(kuò)大住宅矮價(jià)格舊逐步炒增長20律01徐至現(xiàn)洽在宋隔家莊漫區(qū)域新開碧發(fā)住擇宅5擠00隔多萬鵲平米朝陽左路板腹塊借磚鑒方莊范的“咬集體孔出逃欺”，娘亞運(yùn)弦村的艘“沒叔落”掛，望良京的乒“瓶京頸現(xiàn)迎象”野之后嶼，目里前，糾規(guī)劃俘部門均、開翻發(fā)商掙都開革始有椅意識(shí)萬、無攪意識(shí)辛地關(guān)心注區(qū)勵(lì)域的送產(chǎn)品狼結(jié)構(gòu)；朝陽釀路借租助于膠CB身D的鼠強(qiáng)勢溜發(fā)展孟而迅洗速發(fā)偶展！印具有默借鑒享意義益！住宅艙先行輝、商飼業(yè)跟得進(jìn)、炕寫字欄樓斷舟后的枝板塊障規(guī)律因?yàn)闈娮≌团d建鑄的同堤時(shí)能主徹底鋸改變鞠區(qū)域暢的市掏政基遇礎(chǔ)設(shè)辣施，轎而且計(jì)投資笑回報(bào)訴快，饑因此鋒，住設(shè)宅往圣往會(huì)辰成為部板塊革開發(fā)晉的第惜一步彎。朝陽砍路板舟塊已裁開發(fā)軌的住駛宅項(xiàng)微目有伶遠(yuǎn)洋亦天地亮、都斗會(huì)華彈庭、沃朝陽合無限扶、朝文陽園摸、藍(lán)誘T公眠寓、攜麗景岡新居魔、甘濟(jì)露晴害苑、躁甘露頁家園蒜、興竄隆家百園、血美然局動(dòng)力曉街區(qū)撿、新屠港灣股、綠姿島苑煎、建特東苑蝴、京話東麗渴景苑柄、陽畫光華格苑等小，財(cái)柏滿街踐后期克的高搞檔居秒住項(xiàng)卷目、菌白領(lǐng)嶺家園訓(xùn)、青無年路每小區(qū)管、青食年匯欺、天丈鵝灣捐等，勿總建機(jī)筑規(guī)之模在抓35南0萬羊平方炮米以落上。住宅舉先行商業(yè)踐跟進(jìn)住宅顛帶來峰的購綿買人男群，州需要益商業(yè)汁的配華套，茄商業(yè)追項(xiàng)目矛順勢咳跟進(jìn)聲。朝陽姓路板悔塊的名建筑勞規(guī)模嘴將使堆這里逗的?；⒆∪私呖诔瑘?zhí)過3泥5萬廁人，辜除了丈日資恐的華糕堂商鄰場、也泰資采的易泉初蓮柄花外暫，歐功德隆蕉等大幅型連炒鎖機(jī)謠構(gòu)也希在尋駝?wù)液险m的課店面君；蘇日寧電謀器商尊城、華大中轎電器趴等著稱名商副業(yè)機(jī)伏構(gòu)則往紛紛釀?chuàng)屧谒さ缆分胪貙挸厍?，抽搶先谷入住效，搶短占市明場先請機(jī)；謎興隆鏡家園戲2萬準(zhǔn)平方逐米商聲業(yè)街降、朝捉陽園慌2萬抵平方榨米的深尚街胡商業(yè)召、朝縱陽無太限2負(fù)．5宜萬平朋方米紫韓S炊HO推W商奇城、歸住邦齡20年00豈二期值3萬央平方耽米的途商業(yè)躬、白曾云廣丈場的宮重建引，興姨隆街孫的出捕現(xiàn)，使財(cái)滿烏街的仍4萬墓平米渴內(nèi)廊要商業(yè)負(fù)先后歪入市職。商業(yè)已形式晴以滿葬足區(qū)捏域居燙民日萌常生擁活消令費(fèi)為木主！寫字垃樓斷醉后在商芝務(wù)氣梁氛完收全形扁成以睛后，斷寫字驅(qū)樓項(xiàng)視目應(yīng)嚴(yán)運(yùn)而朽生，怪一般挨從“堪住宅治先行封”夸到“坐寫字宴樓斷忽后”表，這害個(gè)周嚷期一至般會(huì)息持續(xù)李10誰年，輩甚至械更長滴。但由珠于朝畫陽路拍競爭巷的激悶烈，襯這個(gè)槽周期辛被大兇大縮溜短了玩。目座前，沒除在鳳朝陽版路周謎邊已混有住栽邦2大00技0、疏都會(huì)隱國際翠、白狹云大奶廈、展美麗仆亞洲拜假日居花園成、魯秋班大兩廈等宇寫字鄰樓項(xiàng)火目之叮外，倒國銳混地產(chǎn)摟開發(fā)對的財(cái)故記大煮廈、郊首創(chuàng)芬開發(fā)訴的新旗白云支大廈舌、朝挨陽園搞三期館國際貝創(chuàng)展栗中心翅、住善邦2鋪00府0二毯期、枕珠江敵羅馬迫家園厚寫字鵲樓等縫項(xiàng)目瀉逐漸且入駐薦，形馬成4籍0多窮萬平軌方米干的寫掌字樓催體量敢。寫字兔樓形畢式以鈴滿足費(fèi)創(chuàng)業(yè)功型智烈力型撈成長葬中企哨業(yè)為畏主！寫字遠(yuǎn)樓與勾商業(yè)攻形式擇可以撒借鑒柄朝陽活路板犧塊！商業(yè)甲引導(dǎo)狂居住雄消費(fèi)多，寫燒字樓著引導(dǎo)鳳智力娛創(chuàng)業(yè)渠！本案版開發(fā)剪周期煌計(jì)劃謹(jǐn)5年信，在培地產(chǎn)霧快速碑發(fā)展州的趨獸勢下型，產(chǎn)品租結(jié)構(gòu)盯符合鍛新型繼區(qū)域裹發(fā)展屬規(guī)律拜，開蠟發(fā)順屈序很驕合理皮！借鑒伐價(jià)值未來雨新城侵的新興筒城市騰居住拳區(qū)中層飾生活河性消姿費(fèi)將困是成壽囑寺路險(xiǎn)區(qū)域個(gè)商業(yè)秘的最周快速路增長索點(diǎn)本案鳴區(qū)域乏定義棕！深入大分析總的問敲題—盞—1、巧商業(yè)脹市場燭現(xiàn)狀撈對項(xiàng)哭目發(fā)塊展有貞何影忘響？2、飼新興銳居住老區(qū)模陳式對階本案深未來翻及商牽業(yè)定幕位有帖何借禾鑒？4、媽綜合想性項(xiàng)阿目之壇商業(yè)怪銷售鄉(xiāng)豐規(guī)律膨?qū)Ρ炯陌赣袀兒谓璩骤b？3、裙商業(yè)綁營銷血引擎民模式既對本毀案有畫何借叔鑒？營銷釘五大伏引擎營銷羞引擎社區(qū)夢引擎主題猜引擎主力堆店引荒擎建筑旦模式啞引擎地段蜻引擎本案渠項(xiàng)目柄商業(yè)陷規(guī)劃C1半、C福2為主螺要商血?jiǎng)?wù)配夢套區(qū)酒店孤、商爭場共12萬平服米寫字平樓、躍商業(yè)蛋共10謊.4萬平綢米酒店奏式公瀉寓4萬平忙米酒店紫式公市寓商基業(yè)4萬平?jīng)r米社區(qū)跪內(nèi)部逼綜合座購物破中心70綢00平米社區(qū)蛾群房搞商業(yè)春：3.起4萬平塘米，萄包括沿成追壽寺械路商陶業(yè)1.其6萬平灶米沿內(nèi)熱部市羞政路1.苗4萬平燭米社區(qū)問內(nèi)部騙沿內(nèi)都街群怖房商鈴業(yè)40性00平米類型城市型社區(qū)型類別超級區(qū)域中心（MALL）城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心鄰里商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心可租面積（GLA）20萬左右單獨(dú)建筑群10-20萬左右3-20萬平米1萬—3萬平米