房地產(chǎn)開發(fā)報告

x大學(xué)土建系畢業(yè)設(shè)計(論文)開題報告題目名稱[池龍?zhí)炜誡房地產(chǎn)項目開發(fā)全程策劃設(shè)計題目來源中盈房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司專業(yè)班級學(xué)生姓名指導(dǎo)教師姓名開題報告日期2010.1一、題目來源口科研真題口生產(chǎn)/社會實踐口實驗室建設(shè)口其它生產(chǎn)/社會實踐二、選題背景、目的及意義選題背景、目的2009年一系列房地產(chǎn)市調(diào)控政策開始由“抑制價格過快上漲和投機性需求”轉(zhuǎn)向鼓勵、引導(dǎo)消費和投資，在經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響下，大陸房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而穩(wěn)步升溫，出現(xiàn)了投資和價格回升、成交量有一定幅度的增加、資金來源較充裕等新情況、新變化。今年以來，在經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響下，我國房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。從發(fā)展趨勢來看，盡管我國房地產(chǎn)市場調(diào)整比較大，但宏觀經(jīng)濟景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費結(jié)構(gòu)升級等因素將使2010年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持較快增長，房價明顯下跌的可能性不大。下一階段，應(yīng)按照有保有壓、區(qū)別對待的原則，把鼓勵首次置業(yè)需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展作為下一階段制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方針。因此，在良好房地產(chǎn)市場背景下，對本案進行開發(fā)研究，無論對公司，還是對地區(qū)都有著經(jīng)濟上和社會上的利益，為推動當?shù)爻鞘谢?，作出一分力。理論意義房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對中國經(jīng)濟起著極其重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能促進城市化，而城市化的必然產(chǎn)物就是房地產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展。研究該課題，效益角度主要有三意義。社會效益：能夠改善居民居住環(huán)境，體現(xiàn)了我們建設(shè)和諧的民心工程，對維護社會穩(wěn)定有一定作用。同時，此為城市改選的美化工程，項目完工后柳南區(qū)的景色帶來極大的改觀，使柳州市容得到改善。環(huán)境效益：加快推進舊城改造，山水城市和風(fēng)貌進一步顯現(xiàn)，城市面貌大規(guī)模改觀。這也直接影響到對本案[池龍?zhí)炜誡的投資，極大地推動了柳州市的發(fā)展，人民生活水平也得到提高。經(jīng)濟效益：適當提高容積率后，建筑面積相應(yīng)增加，經(jīng)濟效益突顯?，F(xiàn)實意義隨著柳州經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們的對居住環(huán)境的追求更加豐富。人們追求多元化、立體性、高綠化的生活場所，以減輕工作壓力，調(diào)節(jié)生活平衡的愿望與日俱增。但是，柳南區(qū)內(nèi)目前公園式高綠化住宅小區(qū)項目極少，建設(shè)一個集休閑、娛樂、觀光和健身于一體的高綠化生態(tài)園式住宅已迫在眉睫、勢在必行。其次，項目所在地，交通發(fā)達，人流量大，商業(yè)環(huán)境好，對商鋪需求大，大大提高項目開發(fā)的必要性。開發(fā)的高綠化公寓式的住宅項目[池龍?zhí)炜誡，不僅能提高城市品味和城鎮(zhèn)文化，還能拉動和輻射城市協(xié)調(diào)發(fā)展，推動周邊景區(qū)的開發(fā)。項目[池龍?zhí)炜誡生態(tài)園建設(shè)既能增添城市綠化美景，又能滿足城鎮(zhèn)邊沿旅游開發(fā)周邊商業(yè)部分需求，還能推動項目所在地的舊區(qū)改建的進程。因此開發(fā)項目[池龍?zhí)炜誡生態(tài)園具有重要的現(xiàn)實意義。三、設(shè)計綜述（包括理論源源及實踐發(fā)展歷史與現(xiàn)狀）房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及的專業(yè)和環(huán)節(jié)很多，在房地產(chǎn)市場日趨成熟、市場競爭日趨激烈的今天，開發(fā)商必須對項目選址、投資決策、經(jīng)營決策以及實際運作的全過程進行認真的策劃。本設(shè)計通過項目關(guān)鍵環(huán)節(jié)市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、財務(wù)評價、營銷策劃、運營策劃、投資風(fēng)險進行深入策劃分析，有效地將政府、市場、消費者、開發(fā)商、土建、環(huán)境、物業(yè)、營銷等環(huán)節(jié)有機結(jié)合起來，并以此指導(dǎo)實踐，為項目尋求最佳的市場定位、概念定位和產(chǎn)品定位。即是通過開發(fā)策劃，有效地將技術(shù)、經(jīng)濟、管理等專業(yè)學(xué)科有機結(jié)合起來，反復(fù)交叉，互為補充，不斷優(yōu)化，使項目開發(fā)達到預(yù)定的目標。四、主要研究內(nèi)容、需重點研究的關(guān)鍵問題、解決思路及預(yù)期結(jié)果主要研究內(nèi)容主要研究內(nèi)容是項目市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、財務(wù)評價、開發(fā)建設(shè)策劃、融資策劃、營銷策劃、運營策劃、執(zhí)行策劃、投資風(fēng)險分析。需解決的關(guān)鍵問題①如何落實項目市場定位和價格定位。②規(guī)劃設(shè)計和財務(wù)評價過程中，為實現(xiàn)預(yù)定的技術(shù)經(jīng)濟目標，如何正確地把握和控制投入，是經(jīng)營策劃的重中之重。如增加小區(qū)環(huán)境建設(shè)的投入，使小區(qū)整體品位提高，帶來的是住宅價位的提升。但對于前期（包括土地）成本、建安成本、融資成本、配套成本、管理費用成本等等，采用什么方法進行嚴格的控制和動態(tài)的管理呢？這些都需要在策劃過程中和實際運作過程中認真研究、把握的課題。

③如何做好融資和資金運作工作，直接關(guān)系到開發(fā)項目的順利進展和成本。

④采用什么方法縮短小區(qū)開發(fā)周期，縮短開發(fā)周期可以加快資金回籠，減少財務(wù)費用，降低開發(fā)成本。解決思路第一：運用SWOT分析法。主要從項目所處特定空間，依據(jù)外部環(huán)境、內(nèi)部條件、潛在外部機會、潛在內(nèi)部優(yōu)勢進行分析，綜合獲得定位的條件因素。從管理角度分析，重點在于對投資者、開發(fā)者、運營者的能力進行客觀評價，對項目所在區(qū)域的外部環(huán)境和外部機會，進行評估，從而獲得內(nèi)外條件結(jié)合的數(shù)據(jù)或判斷，進行項目定位。在空間上進行內(nèi)外結(jié)合的定位分析，在時間上進行現(xiàn)在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。第二：通過市場調(diào)查，進行小區(qū)開發(fā)定位；通過項目決策，探索“市場—項目—三個效益”比較理想的結(jié)合點，從而指導(dǎo)項目開發(fā)建設(shè)的全過程；通過開發(fā)策劃，有效地將政府（規(guī)劃主管部門）、市場、消費者、開發(fā)商、土建、環(huán)境、物業(yè)、營銷等環(huán)節(jié)有機結(jié)合起來，反復(fù)交叉、互為補充、不斷優(yōu)化，最終實現(xiàn)項目投資決策所指定的目標。

預(yù)期結(jié)果通過開發(fā)策劃，對市場信息、消費者信息、競爭對手信息等等進行收集、分析、歸類；對自身的“長短”進行恰如其分的分析研究，通過精心的策劃，