工程部管理規(guī)程

工程部管理規(guī)程文件類別:作業(yè)指導(dǎo)書文件編號：WF-GC-003撰寫單位：品質(zhì)監(jiān)管部版本/版次:D版/0次制訂/修訂日期：2010合計(jì)頁數(shù):共31頁受控狀態(tài):批準(zhǔn)審核制定1.0目的1.1保證住戶/租戶有一個(gè)舒適、優(yōu)雅、整潔、安全有序的居住/辦公環(huán)境，維護(hù)及樹立企業(yè)形象。1.2本規(guī)程明確了工程部部門職能、各崗位職責(zé)，規(guī)定各項(xiàng)工作內(nèi)容及管理和控制要求。2.0適用范圍2.1本規(guī)程適用于住宅/商住類工程部內(nèi)部管理與公共設(shè)施設(shè)備的的維修保養(yǎng)。3.0職責(zé)3.1負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施交接驗(yàn)收，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺帳，對所交接驗(yàn)收的設(shè)備系統(tǒng)及設(shè)施做現(xiàn)場標(biāo)識，并對現(xiàn)狀及缺陷作備忘記錄，做好交接報(bào)告及匯總。3.2負(fù)責(zé)對所管轄的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面、有效的管理，保持設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。3.3負(fù)責(zé)管理樓宇工程設(shè)備設(shè)施年度和月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)備大中修計(jì)劃。按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，運(yùn)行中所發(fā)生的設(shè)備故障應(yīng)得到正確、及時(shí)的處理，在緊急情況發(fā)生時(shí)，能夠按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理。3.4負(fù)責(zé)定期進(jìn)行設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)和評估，使設(shè)備完好率達(dá)到公司規(guī)定的要求，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行及使用要求。設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢修的項(xiàng)目、方法、完好程度必須符合相關(guān)規(guī)定，確保人員、設(shè)備設(shè)施安全。3.5負(fù)責(zé)按要求完成對業(yè)主服務(wù)事項(xiàng)，維修及時(shí)率、返修率、業(yè)主滿意率必須達(dá)到公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。3.6負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核和施工方案的審批及技術(shù)交底、對施工現(xiàn)場進(jìn)行管理，協(xié)助業(yè)主對施工質(zhì)量、所使用的材料進(jìn)行監(jiān)理。3.7負(fù)責(zé)上級領(lǐng)導(dǎo)確定的工程整改項(xiàng)目、對施工計(jì)劃進(jìn)行審核，實(shí)施項(xiàng)目的施工監(jiān)理，完成竣工驗(yàn)收等工作。3.8負(fù)責(zé)上級領(lǐng)導(dǎo)確定的工程整改項(xiàng)目、對施工計(jì)劃進(jìn)行審核，實(shí)施項(xiàng)目的施工狀況監(jiān)督管理，完成竣工驗(yàn)收等工作。3.9負(fù)責(zé)按要求對前期的運(yùn)行記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙的收集整理，保存和歸檔工作。并對儲存的記錄做好標(biāo)識、收集、儲存、保護(hù)、查閱和處置。3.10負(fù)責(zé)編制職責(zé)范圍內(nèi)的各種應(yīng)急預(yù)案并組織培訓(xùn)、演練和實(shí)施。負(fù)責(zé)管理各專業(yè)、各系統(tǒng)設(shè)備的值班、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄做到統(tǒng)一、清晰、真實(shí)、完整，建立檔案管理制度。3.11負(fù)責(zé)配合相關(guān)政府、行業(yè)管理部門，確保供電、供水、供氣、通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視等正常。3.12負(fù)責(zé)按管理部門要求，定期完成水、電、氣、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測，使污水、噪音達(dá)到環(huán)保要求。3.13負(fù)責(zé)按公司要求標(biāo)準(zhǔn)做好職責(zé)范圍內(nèi)的各種應(yīng)急預(yù)案并進(jìn)行組織培訓(xùn)、演練和實(shí)施。對部門人員的崗前培訓(xùn)及崗位技能培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)及技能。3.14負(fù)責(zé)本部門的維修工具、檢測儀器、備用易耗配件的日常采購管理。3.15負(fù)責(zé)用水、用電的抄表、計(jì)費(fèi)、催繳工作，定期進(jìn)行檢查狀態(tài)。4.0工作流程4.1組織架構(gòu)工程部領(lǐng)班工程部領(lǐng)班供配電技工供配電技工工程部經(jīng)理/主管工程部經(jīng)理/主管給排水技工 給排水技工系統(tǒng)工程師空調(diào)技工系統(tǒng)工程師空調(diào)技工電梯技工電梯技工弱電技工弱電技工土木技工土木技工二裝及文員二裝及文員4.2崗位職責(zé)4.2.1經(jīng)理/主管職責(zé)4.2.14.2.1.2負(fù)責(zé)組織制訂本部門各級人員的崗位職責(zé)、部門日常運(yùn)作、管理工作程序和規(guī)章制度。4.2.1.3負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)的全部設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行和系統(tǒng)保養(yǎng)的管理責(zé)任。4.2.1.4負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理基礎(chǔ)工作，建立設(shè)備、設(shè)施的操作、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。4.2.1.5負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理基礎(chǔ)工作并監(jiān)督其執(zhí)行；制定工程部年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，組織專題安全和技術(shù)培訓(xùn)，確保工程人力資源得到合理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平。4.2.1.6負(fù)責(zé)組織制定工程部年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，組織專題安全和技術(shù)培訓(xùn)，確保工程人力資源得到合理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平。4.2.1.7負(fù)責(zé)組織編制年度預(yù)算，定期統(tǒng)計(jì)分析預(yù)算的執(zhí)行情況，并向服務(wù)中心/管理處經(jīng)理報(bào)告。4.2.1.8負(fù)責(zé)管理樓宇工程維護(hù)年度和月度預(yù)算、采購計(jì)劃、資金支付計(jì)劃、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)備大中修計(jì)劃并監(jiān)督其執(zhí)行。4.2.1.9負(fù)責(zé)組織領(lǐng)班和各級系統(tǒng)骨干員工編寫、討論、審定各系統(tǒng)和設(shè)備的運(yùn)行方案及保養(yǎng)計(jì)劃，并經(jīng)常檢查落實(shí)情況，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修正、調(diào)整。4.2.1.10負(fù)責(zé)組織系統(tǒng)進(jìn)行技術(shù)分析會議，協(xié)調(diào)各專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)配合工作，負(fù)責(zé)檢查領(lǐng)班及各專業(yè)班組的工作情況。4.2.1.11負(fù)責(zé)組織做好對客戶的服務(wù)工作，處理部門對客戶服務(wù)過程中出現(xiàn)的各種投訴，不斷提高部門服務(wù)效率、質(zhì)量。4.2.1.12負(fù)責(zé)對部門全體員工的思想教育工作。針對下屬員工的思想狀況進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識教育。4.2.1.13負(fù)責(zé)組織有關(guān)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的整改工程，制定所管轄系統(tǒng)的運(yùn)行方案，各系統(tǒng)的有關(guān)指標(biāo)、數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。并不斷與設(shè)備運(yùn)行管理人員研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)設(shè)備保證在安全運(yùn)行的前提下，力圖節(jié)省能耗。4.2.1.14負(fù)責(zé)配合政府、行業(yè)管理及其它相關(guān)管理部門要求，定期組織水、電、氣、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測，使污水、噪音達(dá)到環(huán)保要求。4.2.1.15負(fù)責(zé)按公司要求標(biāo)準(zhǔn)做好職責(zé)范圍內(nèi)的各種應(yīng)急預(yù)案并進(jìn)行組織培訓(xùn)、演練和實(shí)施。4.2.1.164.2.1.17負(fù)責(zé)修訂二次裝修管理中有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)指導(dǎo)二次裝修項(xiàng)目的審查和驗(yàn)收。4.2.1.18負(fù)責(zé)掌握科技發(fā)展動態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外判施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。4.2.1.19負(fù)責(zé)編制設(shè)施（設(shè)備）安全防護(hù)器具及計(jì)量工具使用狀況并按期檢測監(jiān)督。4.2.24.2.2.1嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。4.2.2.2負(fù)責(zé)配合管理處組織的物業(yè)接管驗(yàn)收，配合工程部經(jīng)理/主管管理事物。4.2.2.3負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行保養(yǎng)維修、安全檢查、工作安排與落實(shí)。4.2.2.4負(fù)責(zé)制定設(shè)備的保養(yǎng)維修計(jì)劃并組織實(shí)施。4.2.2.5負(fù)責(zé)檢查下屬崗位職責(zé)、操作規(guī)程及其他相關(guān)制度的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出改進(jìn)措施，并督促改進(jìn)工作。4.2.2.6負(fù)責(zé)安排、帶領(lǐng)下屬員工落實(shí)上級安排的各種維修、養(yǎng)護(hù)工作，及時(shí)完成各種請修任務(wù)，保證維修及時(shí)率、設(shè)備設(shè)施完好率。4.2.2.7負(fù)責(zé)定時(shí)巡視檢查設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常或故障立即采取有效措施及時(shí)解決。對嚴(yán)重問題立即匯報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排及時(shí)處理問題。4.2.2.8負(fù)責(zé)安排、帶領(lǐng)下屬員工落實(shí)處理住戶的報(bào)修，及時(shí)完成各種請修任務(wù)，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)。4.2.2.9負(fù)責(zé)保證維修及時(shí)率、返修率良好達(dá)標(biāo)。并定時(shí)對進(jìn)戶維修服務(wù)情況，進(jìn)行抽查回訪，了解所提供維修服務(wù)是否可以滿足住戶需求。發(fā)現(xiàn)異?；蚬收狭⒓床扇∮行Т胧┘皶r(shí)解決。對嚴(yán)重問題立即匯報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)。4.2.2.10負(fù)責(zé)業(yè)主裝修的監(jiān)督、檢查驗(yàn)收、保持房屋的整體結(jié)構(gòu)完整。4.2.2.11負(fù)責(zé)配合工程部經(jīng)理/主管處理客戶或其他部門對本部門的投訴及維修申請。4.2.2.12負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、分類、存檔。4.2.2.13負(fù)責(zé)根據(jù)能耗、物耗和費(fèi)用開支統(tǒng)計(jì)數(shù)字，做出分析報(bào)告，提出節(jié)能、節(jié)支建議，報(bào)上級審批。4.2.2.14負(fù)責(zé)每月按時(shí)提交所有本部門下個(gè)月所需的維修工具、設(shè)備、材料采購計(jì)劃和配合填寫相關(guān)表格；4.2.2.15負(fù)責(zé)配合政府、行業(yè)管理及其它相關(guān)部管理部門要求，定期組織水、電、氣、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測，使污水、噪音達(dá)到環(huán)保要求。4.2.2.16負(fù)責(zé)二次供水的監(jiān)督管理工作。4.2.2.17負(fù)責(zé)組織參與大型的公共及有償服務(wù)維修。4.2.2.18完成上級領(lǐng)導(dǎo)交付的其它工作任務(wù)。4.2.3綜合維修技工崗位職責(zé)4.2.3.14.2.3.2嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；“文明施工，客戶至上”，自覺做好場地收尾工作，注意“工完場清、物盡其用”4.2.3.34.2.3.44.2.3.54.2.3.64.2.3.74.2.3.84.2.3.94.2.3.104.2.3.114.2.3.124.2.3.134.2.3.144.2.3.154.2.3.164.2.3.174.2.4運(yùn)行4.2.4.14.2.4.24.2.4.34.2.4.44.2.4.54.2.4.64.2.4.74.2.4.84.2.4.94.2.4.104.2.4.114.2.4.124.2.4.134.2.4.144.2.4.154.2.4.164.2.4.174.2.4.184.2.4.194.2.54.2.5.1嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。4.2.5.24.2.5.34.2.5.4遇到緊急事故，任何時(shí)候都必須及時(shí)趕到現(xiàn)場控制，并縮小故障范圍，避免損失，問題處理后必須填寫事故報(bào)告。對設(shè)備故障的搶修嚴(yán)格按搶4.2.5.54.2.5.64.2.5.74.2.5.84.2.5.9嚴(yán)格按上級領(lǐng)導(dǎo)的安排，執(zhí)行具體項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)保養(yǎng)工作4.2.5.10按照工作指令和有關(guān)保養(yǎng)操作規(guī)程進(jìn)行按系統(tǒng)對設(shè)備實(shí)行嚴(yán)密的系統(tǒng)保養(yǎng)工作并填寫好各系統(tǒng)的保養(yǎng)記錄；監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行4.2.5.11嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃安排做好對設(shè)備維修保養(yǎng)工作，把好維修質(zhì)量關(guān)，確保設(shè)備安全可靠運(yùn)行4.2.5.12按巡查周期巡視所管轄的設(shè)備及設(shè)施4.2.5.134.2.5.144.2.5.154.2.5.164.2.5.174.2.6工程部空調(diào)技工崗位職責(zé)4.2.6.14.2.6.24.2.6.34.2.6.44.2.6.5遇到緊急事故，任何時(shí)候都必須及時(shí)趕到現(xiàn)場控制，并縮小故障范圍，避免損失，問題處理后必須填寫事故報(bào)告。對設(shè)備故障的搶修嚴(yán)格按搶修計(jì)劃和設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)，保證搶修質(zhì)量，做好設(shè)備檢修的原始記錄。4.2.6.64.2.6.74.2.6.8保養(yǎng)過程應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)、杜絕屬于人為工作原因?qū)е轮貜?fù)故障，4.2.6.94.2.6.10嚴(yán)格按上級領(lǐng)導(dǎo)的安排，執(zhí)行具體項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)保養(yǎng)工作4.2.6.11按照工作指令和有關(guān)保養(yǎng)操作規(guī)程進(jìn)行按系統(tǒng)對設(shè)備實(shí)行嚴(yán)密的系統(tǒng)保養(yǎng)工作并填寫好各系統(tǒng)的保養(yǎng)記錄及監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行4.2.6.12嚴(yán)按照設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃安排做好對設(shè)備維修保養(yǎng)工作，把好維修質(zhì)量關(guān)，確保設(shè)備安全可靠運(yùn)行4.2.6.13巡查周期巡視所管轄的設(shè)備及設(shè)施4.2.6.144.2.6.15積極4.2.6.16工4.2.6.17樹4.2.6.18完4.2.7工程部4.2.7.1嚴(yán)4.2.7.2嚴(yán)4.2.7.3負(fù)4.2.7.4負(fù)4.2.7.5負(fù)4.2.7.6負(fù)4.2.7.7負(fù)4.2.7.8負(fù)4.2.7.9負(fù)4.2.7.10積4.2.7.11嚴(yán)4.2.7.12按4.2.7.13處4.2.7.14積4.2.7.15工4.2.7.16樹4.2.7.17完4.2.8工程部土木技工崗位職責(zé)4.2.8.14.2.8.24.2.8.34.2.8.44.2.8.54.2.8.64.2.8.74.2.8.84.2.8.94.2.8.104.2.8.114.2.8.124.2.8.134.2.8.144.2.8.154.2.94.2.9.14.2.9.24.2.9.34.2.9.44.2.9.54.2.9.64.2.9.74.2.9.84.2.9.9參加工程部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)，接聽電話、記錄留言，做好傳真及4.2.9.104.2.9.11負(fù)責(zé)工程部報(bào)紙、雜志的訂閱和收發(fā)采購的各類物資的入庫、登記、保管和發(fā)放工作，做好部門物資的領(lǐng)出、保管、使用的監(jiān)督管理工作；每月進(jìn)行盤點(diǎn)，申購；4.2.9.124.2.9.134.2.9.144.2.9.154.2.9.164.2.9.174.2.9.18禮貌待客，恪守“客戶至上”4.2.9.194.2.9.204.2.9.214.2.9.224.2.9.234.2.10工程部系統(tǒng)工程師崗位職責(zé)（適用于大型樓宇）4.2.10.1嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)操作規(guī)程和員工守則。4.2.10.24.2.10.34.2.10.44.2.10.54.2.10.64.2.10.74.2.10.84.2.10.94.2.10.104.2.10.114.2.10.124.2.10.134.2.10.144.2.10.154.2.10.164.2.10.174.2.10.184.2.10.194.2.10.204.2.10.214.3內(nèi)部管理制度4.3.14.3.1.1確保所管轄小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的使用、安全運(yùn)行，保證業(yè)主的用水、用電、用氣安全，工程部實(shí)行24小時(shí)值班制度。24小時(shí)一般分為白班、中班、晚班三班：白班：8：00—16：00；中班：16：00—24：00；晚班：0：00—8：00（以上僅供參考、具體安排根據(jù)各項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整）。4.3.1.2白班主要職責(zé)：設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)4.3.1.3中班主要職責(zé)：對設(shè)備房進(jìn)行巡視，檢查設(shè)備的運(yùn)行情況，并做好運(yùn)行記錄；對業(yè)主的投訴進(jìn)行認(rèn)真登記并及時(shí)進(jìn)行處理；檢查路燈、梯燈等照明系統(tǒng)，對已損壞的4.3.1.4晚班主要職責(zé)：對設(shè)備房進(jìn)行巡視，檢查設(shè)備的運(yùn)行情況，并做好運(yùn)行記錄；對業(yè)主的投訴進(jìn)行4.3.1.5a)對業(yè)主的投訴必須認(rèn)真做好記錄，方便跟進(jìn)查閱。b)對設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行詳細(xì)登記，發(fā)現(xiàn)異常情況進(jìn)行及時(shí)處理。問題嚴(yán)重的必須向上級報(bào)告。c)認(rèn)真做好交接記錄，本班未能及時(shí)處理的問題必須移交下一班進(jìn)行處理跟進(jìn)。4.3.2工程部交接班制度4.3.2.1接班人員應(yīng)提前十五分鐘到達(dá)崗位，做好接班工作。4.3.2.24.3.2.34.3.2.4交接班時(shí)應(yīng)認(rèn)真檢查值班記錄，檢查是否有業(yè)主投訴未處理，如有，接班人員應(yīng)跟進(jìn)進(jìn)4.3.2.5接班人員未按時(shí)接班時(shí)，當(dāng)班人員不得離開，應(yīng)等到接班人員接班后才能離開，或通知上級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行安排4.3.2.64.3.2.7凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)立即通知上級領(lǐng)導(dǎo)a)設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí)。b)交接班人數(shù)不齊或不在場時(shí)。c)接班人員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)。d)設(shè)備發(fā)生故障而在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。e)設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。f)交班時(shí)發(fā)現(xiàn)儀表、工具、機(jī)房鑰匙及本部門相關(guān)固定資產(chǎn)的數(shù)量與清單上記錄不符時(shí)。4.3.34.3.3.1確保管轄區(qū)4.3.3.2觀察雙回路高壓進(jìn)線電壓是否正常，如偏差超過允許范圍，要及時(shí)報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)4.3.3.3觀察高壓進(jìn)線電流、指示燈、聲音是否正常，如發(fā)現(xiàn)比正常值偏大或有異?，F(xiàn)象，要快速查明原因，及時(shí)報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)單位4.3.3.44.3.3.5巡視變壓器運(yùn)行溫度，高、低壓電流是否正常，有無噪聲，如發(fā)現(xiàn)與平時(shí)運(yùn)行溫度、電流有異，要及時(shí)了解，分析原因，作出正確應(yīng)急處理，并上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)，及通知相關(guān)單位4.3.3.64.3.3.7檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔4.3.4設(shè)備房管理制度4.3.4.14.3.4.2設(shè)備房為安全重地，禁止一切與工作無關(guān)的人員進(jìn)入。設(shè)備房門外應(yīng)安裝有相應(yīng)設(shè)備房的標(biāo)示牌，同時(shí)標(biāo)示牌標(biāo)明“非工作人員勿進(jìn)”4.3.4.34.3.4.44.3.4.54.3.4.6機(jī)房溫度需保持在5～40℃范圍內(nèi)，如在此溫度范圍以外，會導(dǎo)致4.3.4.74.3.4.84.3.4.94.3.4.104.3.4.114.3.4.124.3.5設(shè)備房鑰匙管理制度4.3.5.1設(shè)備房鑰匙由工程部值班人員管理鑰匙。4.3.5.2設(shè)備房鑰匙分為通用鑰匙、供配電房鑰匙、電梯機(jī)房鑰匙、水表箱鑰匙、風(fēng)機(jī)房鑰匙4.3.5.3設(shè)備房鑰匙上班領(lǐng)用，下班交還。下班后嚴(yán)禁帶走4.3.5.4每個(gè)種類的鑰匙要保留出一套4.3.5.5無工作需要任何人不得以私人名義借出4.3.5.64.3.5.74.3.5.84.3.6設(shè)備管理報(bào)告制度4.3.6.1下列情況報(bào)告班長a)主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；b)設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；c)零部件更換及修理；d)維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用；e)運(yùn)行人員暫時(shí)離崗；f)對外班組及上級聯(lián)系。4.3.6.2a)重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它異常情況；b)采用新的運(yùn)行方式；c)重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修。4.3.7設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度4.3.7.1管理區(qū)域內(nèi)驗(yàn)收交接應(yīng)移交有關(guān)機(jī)電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗(yàn)報(bào)告、說明書等，綜合部檔案室設(shè)專柜保管。4.3.7.24.3.7.34.3.7.44.3.7.54.3.7.64.3.8有償服務(wù)收費(fèi)制度4.3.8.1公司開展有償服務(wù)活動，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。4.3.8.24.3.8.3做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開”4.3.8.44.3.8.54.3.8.64.3.8.74.3.9倉庫管理制度4.3.9.1倉庫管理a)倉庫是物品保管重地，除倉庫管理人員的因業(yè)務(wù)、工作需要的有關(guān)人員外，任何人未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入倉庫。b)因工作需要進(jìn)入的人員，除倉管員外，任何人不可獨(dú)自進(jìn)入倉庫，須有相關(guān)人員陪同。c)任何進(jìn)入倉庫人員不得攜帶火種，嘻戲打鬧，大聲喧嘩。d)任何入進(jìn)入倉庫不得私自拿取倉庫物品，必須服從倉管員的管理。e)倉庫內(nèi)存放的易燃易爆物品必須采取相應(yīng)措施，符合消防規(guī)定，并按倉庫面積每50平方米配置4KG干粉滅火器一個(gè)。f)倉庫內(nèi)不得存放私人物品，如確實(shí)需要臨時(shí)存放必須經(jīng)經(jīng)理同意方可。4.3.9.2a)物品入倉制度是爲(wèi)了確保采購物品的質(zhì)量，及時(shí)有效地掌握庫存物品，所辦理的完備的入倉手續(xù)。b)物品入倉時(shí)需要登記；日期、名稱、數(shù)量、品種規(guī)格。c)物品入倉時(shí)，倉管員須開箱檢驗(yàn)所購物品的數(shù)量、名稱、規(guī)格。并對查驗(yàn)的倉庫物品進(jìn)行簽字確認(rèn)。d)倉庫管理員應(yīng)對入倉的物品進(jìn)行分堆存放，編號、以便于核對數(shù)量。并注意每次入倉后都要做好室內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作。e)大型設(shè)備設(shè)施、以及磚、水泥、沙等物品不需要入倉，但倉管員必須趕往現(xiàn)場核實(shí)數(shù)量，質(zhì)量，并做好入倉出倉等手續(xù)。f)設(shè)備工具入倉后，必須詳細(xì)記錄采購情況及保修日期等，并將隨機(jī)文件復(fù)印存檔，以備日后維修之用。4.3.9.3a)物品領(lǐng)用指除工具以外的備件、低值易耗品的領(lǐng)用。b)物品領(lǐng)用實(shí)行按單領(lǐng)取，在領(lǐng)取時(shí)要憑報(bào)事單上的內(nèi)容領(lǐng)用相關(guān)物品，并在領(lǐng)用登記表上做好登記。其他部門在無單領(lǐng)用時(shí)，須經(jīng)各部門主管同意。c)如領(lǐng)用的物品在使用過程中有剩余的情況，領(lǐng)用人應(yīng)將多領(lǐng)物品退回倉庫，倉管人應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行核對登記。d)如在緊急情況下，可先進(jìn)行領(lǐng)用，事后補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。e)領(lǐng)用物品時(shí)，除維修組及前臺管理人員外，其他部門在領(lǐng)用物品時(shí)必須由部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行領(lǐng)用。4.3.9.4a)各班組根據(jù)工作需要，配備個(gè)人常用工具和公用工具，個(gè)人工具由本人負(fù)責(zé)保管，公用工具由主管或指定專人負(fù)責(zé)保管。b)所有工具都要進(jìn)行建帳管理，做到帳物相符，每人必須在各自的工具清單上簽字。c)所有的工具必須正確使用，特別是電動工具必須正確、合理地使用，發(fā)現(xiàn)問題必須立即停止使用。要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，不準(zhǔn)違章使用。d)所有工具堅(jiān)持以舊換新的原則，在領(lǐng)用新工具時(shí)必須交回舊的工具，交回的工具統(tǒng)一由倉庫處理，不準(zhǔn)私自處理。e)專業(yè)工具未經(jīng)培訓(xùn)不得隨意使用。f)較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當(dāng)日歸還。g)新工具在領(lǐng)用時(shí)也必須進(jìn)行登記、建帳簽字。h)所有工具實(shí)行丟失賠償?shù)脑瓌t。i)借用工具均應(yīng)填寫《工具借用登記表》，在登記表上填寫清楚;時(shí)間、借用工具名稱、借用工具用途、借用人簽名、并出示報(bào)事單后方可借用。填寫的借用工具用途及出示的報(bào)事單必須真實(shí)，如有偽造，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)懲不怠。j)未經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，不可將借用的工具用于不屬于小區(qū)日常維修以外的維修使用。k)倉管員每月會對個(gè)人領(lǐng)用的工具及部門領(lǐng)用的工具進(jìn)行盤點(diǎn)核實(shí)，任何人都必須配合，嚴(yán)禁以任何理由拒絕。l)員工在調(diào)離公司時(shí)，全部工具必須如數(shù)交回。4.3.9.5a)物品盤點(diǎn)制度是為了確保公司的物品與帳面相符，保證公司物品的使用正規(guī)化，是確保資產(chǎn)不流失的有效方法，并為采購提供重要依據(jù)。b)為及時(shí)反映公司各部門物品的數(shù)量及使用狀況，配合編制采購計(jì)劃，節(jié)約使用資金，倉管員每月對使用的易耗品進(jìn)行盤點(diǎn)一次，并將核實(shí)物品的庫存情況向經(jīng)理匯報(bào)。每季度對各部門使用的固定資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)一次，并進(jìn)行存檔。c)倉管員在盤點(diǎn)過程中要制訂常用易耗物品的最低儲存量，數(shù)量不能把握的須與各部門主管溝通，共同制訂最低儲存量，根據(jù)庫存量向公司領(lǐng)導(dǎo)提出申購物品計(jì)劃，避免物資積壓造成的浪費(fèi)資金，更要避免物資短缺而影響正常工作的開展。d)倉庫員應(yīng)做到倉庫內(nèi)的各種物品做到帳、物、卡三相符，并防止物品過多，過少，損壞或過期等情況。4.3.9.6a)物品申購制度是為了確保以最少的物品儲存來滿足物業(yè)維修保養(yǎng)和日常運(yùn)作的需要，盡可能的壓縮庫存，防止積壓，提高資金和倉庫的利用率。b)根據(jù)庫存情況和日常使用的消耗記錄，設(shè)立常用物品的庫存量，一般以一個(gè)月的消耗量為計(jì)算庫存依據(jù)。c)在申購物品時(shí)，必須由部門主管填寫申購單報(bào)經(jīng)理審核上報(bào)公司批準(zhǔn)方可。在填寫時(shí)要寫清楚；物品名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途等。d)每月申購一次，即每月25日前將下月所需物品提前申購，并向倉管員核實(shí)庫存量，以免造成庫存積壓。e)倉管員必須認(rèn)真核實(shí)各部門申購的物品的合理化程度。4.4相關(guān)規(guī)定4.4.1公共照明管理制度4.4.1.1確保小區(qū)主要車道、通道的有效照明，合理使用照明燈具，應(yīng)符合安全有效、節(jié)省能源。4.4.1.2正常情況下根據(jù)季節(jié)和天氣變化開啟和關(guān)閉各組路燈。4.4.1.3對節(jié)假日、重大慶典及組織大型晚間活動時(shí)，應(yīng)全部開啟路燈并適當(dāng)增加臨時(shí)燈具。4.4.1.4定期檢修燈具、燈桿的安全性，對損壞的燈具應(yīng)及時(shí)維修更換。4.4.1.5小區(qū)內(nèi)各路燈具的電源線設(shè)置應(yīng)符合安全規(guī)定，嚴(yán)禁外接其它用電設(shè)備。4.4.1.6參考開啟時(shí)間項(xiàng)目夏季冬季路燈晚：19：00—次日早5：30晚：18：00—次日早6：30木、石棧道晚：19：00—24：00晚：18：00—24：00草坪燈晚：19：00—24：00晚：18：00—24：00水底燈晚：19：00—22：00晚：18：00—22：00門口燈晚：19：00—22：00晚：18：00—22：004.4.24.4.2.1確保小區(qū)公用管線的安裝，使其不影響使用功能及小區(qū)外觀的整潔統(tǒng)一。4.4.2.2小區(qū)內(nèi)公用管線包括公用給排水、煤氣管、公共照明、智能化、有線電視及電話線路燈等都必須根據(jù)設(shè)計(jì)要求，采用預(yù)埋或利用管線井統(tǒng)一進(jìn)行安裝。所有隱蔽工程施工完畢進(jìn)入下一階段時(shí)都必須有隱蔽工程檢驗(yàn)報(bào)告。4.4.2.3安裝公用管線時(shí)必須分類進(jìn)行安裝，各類管線都必須標(biāo)識清楚，以便檢修。4.4.2.4各住戶在裝修房屋時(shí)不得改動公用管線或損壞公用管線的使用功能，不得私自亂搭接公用管線。如特殊情況需調(diào)整公用管線的須到客服中心/管理處辦理申請，經(jīng)審核確認(rèn)后不影響其正常使用時(shí)方可施工。4.4.2.5客服中心/管理處項(xiàng)目不得隨意改動公用管線，改動后必須在圖紙上注明并做好記錄。4.4.2.6市政相關(guān)部門施工如需改動公用管線也須經(jīng)與客服中心/管理處同意并提供相關(guān)圖紙，經(jīng)管理處審核同意后方可施工。4.4.2.7客服中心/管理處必須指派相關(guān)技術(shù)人員跟進(jìn)監(jiān)督，如有違規(guī)及時(shí)制止，并上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)。4.4.2.8嚴(yán)格控制外來單位（有線、電話、網(wǎng)絡(luò)、）等亂拉亂接線現(xiàn)象。4.4.3停水、電管理規(guī)定4.4.3.1市政維修供水、電部門統(tǒng)一停水、電的，管理處必須提前24小時(shí)通知各業(yè)主，儲好生活用水、關(guān)好門窗做好防盜等應(yīng)急準(zhǔn)備。4.4.3.2因施工單位或管理處進(jìn)行維修，需要停水、電的必須提前24小時(shí)通知各業(yè)主，做好準(zhǔn)備工作。因特殊情況需及時(shí)維修停水、電的，管理處人員必要時(shí)上門通知各業(yè)主做好停水、電準(zhǔn)備工作，并在各樓梯口補(bǔ)貼停電通知。4.4.3.3因業(yè)主欠電費(fèi)，供電部門要對業(yè)主進(jìn)行封表停電，供電部門必須提前一天通知相關(guān)業(yè)主，或供電部門與服務(wù)中心/管理處聯(lián)系，由服務(wù)中心/管理處通知各欠費(fèi)業(yè)主，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)仍不繳費(fèi)的，管理處將協(xié)助供電部門進(jìn)行封表停電，對此造成的一切后果由業(yè)主承擔(dān)。4.4.3.4對按規(guī)定停電引起的一切不便，由業(yè)主自己想辦法解決，管理處不承擔(dān)責(zé)任。4.5日常維修服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)4.5.14.5.2報(bào)修項(xiàng)目維修級別到場時(shí)間空調(diào)效果檢修Ⅱ20分鐘電路跳閘Ⅰ10分鐘電線斷路Ⅰ10分鐘水龍頭壞Ⅱ20分鐘天花松脫Ⅰ10分鐘管道漏水Ⅰ10分鐘加裝插座等小型設(shè)施Ⅲ2小時(shí)外窗維修Ⅲ2小時(shí)更換燈具Ⅱ20分鐘4.6安全操作規(guī)范4.6.1電工4.6.1.14.6.1.2絕緣手套使用前，必須進(jìn)行仔細(xì)檢查和空氣試驗(yàn)，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用,絕緣鞋不準(zhǔn)裸足穿用4.6.1.3在作業(yè)場所檢修低壓線路和設(shè)備時(shí)必須停電進(jìn)行。總閘必須掛放有“有人作業(yè)，禁止合閘”4.6.1.44.6.1.54.6.1.64.6.1.74.6.1.84.6.1.94.6.1.104.6.24.6.2.14.6.2.24.6.2.34.6.2.44.6.2.54.6.2.64.6.2.74.6.2.84.6.2.94.6.2.104.6.2.114.6.2.124.6.34.6.3.1凡在離地面兩米4.6.3.24.6.3.3凡遇有閃電、打雷、暴雨、六級以上臺風(fēng);鋼管上雨水未干及高空作業(yè)可能發(fā)生危險(xiǎn)的其他情況，應(yīng)停止露天高空作業(yè)當(dāng)上述情況過后，必須經(jīng)公司安全主作和有關(guān)技術(shù)人員檢查各種作業(yè)設(shè)備，確認(rèn)無問題后，才能恢復(fù)作業(yè)。4.6.3.44.6.3.54.6.3.64.6.3.74.6.3.8電焊工在兩米4.6.3.94.6.3.104.6.3.114.6.3.124.6.3.134.6.3.144.6.3.154.6.3.164.6.4承包商監(jiān)督管理規(guī)定4.6.4.1確保各外判工作達(dá)到最好效果，承包單位應(yīng)按服務(wù)中心/管理處的工作要求充分履行合同，使服務(wù)中心/管理處對承包單位的工作進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。4.6.4.2負(fù)責(zé)審核及監(jiān)督外判單位制定的維修、保養(yǎng)計(jì)劃（包括日常例行保養(yǎng)及小修、中修、大修）并監(jiān)督其執(zhí)行過程及檢驗(yàn)維修效果。4.6.4.3外判項(xiàng)目管理分為有償和無償（施工單位維保期內(nèi)）兩類。4.6.4.4對非駐場維保人員，實(shí)施來去登記管理制度，維保人員每次離場應(yīng)有專項(xiàng)管理人員對完成任務(wù)的確認(rèn)簽名（在附件一《維保單位人員出入登記表》上簽字），該表將作為付款的依據(jù)）。4.6.4.5工程部應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督外委保養(yǎng)商的工作，做好外委保養(yǎng)商到場作業(yè)記錄。4.6.4.6外委保養(yǎng)商進(jìn)場作業(yè)期間，必須遵守樓宇物業(yè)服務(wù)中心的各項(xiàng)管理規(guī)定。4.6.4.7督促外委保養(yǎng)商嚴(yán)格按國家規(guī)范（如環(huán)保、勞保安全條例等）及合同要求進(jìn)行施工。4.6.4.8外委保養(yǎng)商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相符，如要變更，需事先審核，否則作違反合同處理。4.6.4.9外委保養(yǎng)商的竣工報(bào)告、資料等，必須先交工程部檢查核對，經(jīng)服務(wù)中心/管理處審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。4.6.4.10嚴(yán)禁一切對外判單位要求或暗示的“吃請”行為。4.6.4.11外委保養(yǎng)商工程人員每次到樓盤進(jìn)行維保工作時(shí)，須在《設(shè)備維保單位人員出入登記表》作詳細(xì)記錄。4.6.4.12《設(shè)備維保單位人員出入登記表》作為承包方每月工作評估的依據(jù)之一。4.6.4.13日常維保計(jì)劃完成率應(yīng)達(dá)100%，故障召修到達(dá)時(shí)間應(yīng)按規(guī)定要求。4.6.4.14涉外維保單位從事的工作在受控狀態(tài)下正常有序進(jìn)行，做到不擾民，不破壞物業(yè)公共設(shè)施，維護(hù)公共衛(wèi)生。工作過程中遇到客人需避讓，工作時(shí)間內(nèi)舉止文明有禮，不引起業(yè)戶投訴。4.6.4.15維保工作人員工作時(shí)須佩帶工作證，嚴(yán)格遵守管理處的各項(xiàng)規(guī)定，工作不偷懶，不閑談。4.6.4.16按月度計(jì)劃工作時(shí)間表、完成任務(wù)確認(rèn)單齊全，記錄完整，體現(xiàn)對工程維保承包商的有效監(jiān)督、控制。4.6.4.17每月對外判設(shè)備維保工作進(jìn)行檢查、評估，