【6周年】2010年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》命題預(yù)測試題(2)-中大網(wǎng)校

【6周年】2010年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》命題預(yù)測試題（2）總分：120分及格：72分考試時間：150分一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)(1)（）資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。(2)某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。(3)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。(4)下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于消費(fèi)者心理因素的是（）。(2008年試題)(5)隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈（）波動趨勢。(6)下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。(7)某城市規(guī)劃將一個污染嚴(yán)重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資（）的特性。(8)投資組合是（）的一個有效措施。(9)對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。(2009年試題)(10)有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。(11)在房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”的現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是（）。(2008年試題)(12)土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。(13)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（）。(14)關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是（）(15)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本為80000萬元，其中財務(wù)費(fèi)用為8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是（）。(16)在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是（）。(17)物業(yè)出租過程中的租金一般是指（）的租金。(18)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3、4年，其目標(biāo)收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120、150萬元，對兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬元。(19)某市2008年存量商品住宅的吸納率為50％，該市同期存量商品住宅的吸納周期是。(2009年試題)(20)市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。(21)某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m<SUP>2</SUP>，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬元，單位建筑面積的可變成本為2000影m<SUP>2</SUP>，建成后銷售收入為10000萬元，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得盈虧平衡時的容積率至少是（）。(22)下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。(23)某承租人的基礎(chǔ)租金為10萬元／月，如果營業(yè)額的5％作為百分比租金(月租金超出300萬元以外的部分收取超額租金)，該承租人在一個月內(nèi)的營業(yè)額為400萬元，該月應(yīng)繳納的租金總額為（）萬元。(24)房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由。(2009年試題)(25)已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（）萬元。(26)（）指標(biāo)屬長期償債能力指標(biāo)。(27)某置業(yè)投資者以9000元／m<SUP>2</SUP>的價格購買了300m<SUP>2</SUP>的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的30％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為12年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共50萬元，則其償債備付率是（）。(28)房地產(chǎn)的投資對象包括（）。(29)（）是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導(dǎo)。(30)運(yùn)營費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營費(fèi)用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營收入越低。(31)香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10％，這是基于（）的考慮結(jié)果。(32)某購房者向銀行申請了50萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為9％，期限為15年，購房者月還款額的增長率為0．5％，則購房者的首次還款額是（）元。(33)由于人口的不斷增長和經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈（）的趨勢。(34)某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80％，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m<SUP>2</SUP>。(35)建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。)(1)下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的是（）。(2)現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP營銷，指（）。(3)風(fēng)險估計(jì)與評價常用方法主要有（）。(4)下列房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（）。(5)現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點(diǎn)?零”是（）。(6)建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括（）。(7)下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（）。(8)在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（）。(2006年試題)(9)隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有（）等方面的知識。(10)開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段主要針對以（）方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。(11)在房地產(chǎn)市場的分類中，二級市場是指（)。(12)房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商（）。(2009年試題){(13)根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費(fèi)者購買行為分為（）。(14)國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即（）。(15)下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（）。三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用(1)按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場和二級房屋市場。（）(2)資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。（）(3)當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般不宜采用凈現(xiàn)值法和差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行比選。（）(4)空置率提高，會導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率降低，會使有效毛租金收入提高。（）(5)人們可以運(yùn)用影響顧客需求和欲望的某些因素作為細(xì)分依據(jù)對市場進(jìn)行細(xì)分，細(xì)分依據(jù)也可稱為細(xì)分變量或細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。（）(6)可行性研究的根本目的是為項(xiàng)目決策提供依據(jù)；減少或避免項(xiàng)目的失敗；提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。（）(7)中低價位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其銷售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅項(xiàng)目。（）(8)市場潛量是在特定的環(huán)境下，隨著行業(yè)營銷費(fèi)用的無限增長，市場需求所能達(dá)到的極限。（）(9)可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個工作階段，每階段的內(nèi)容逐步由淺到深。（）(10)如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常用定量的方法估計(jì)未來投資收益。（）(11)開發(fā)項(xiàng)目或單體工程，其竣工驗(yàn)收的依據(jù)是：經(jīng)過審批的項(xiàng)目建議書、年度開工計(jì)劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。（）(12)根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金公司等類型，股份有限公司的融資能力有限，而房地產(chǎn)投資信托基金公司和有限責(zé)任合伙企業(yè)的融資能力較強(qiáng)。（）(13)隨行就市定價法是開發(fā)商最基本的定價方法。（）(14)當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行的貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就小于全投資的內(nèi)部收益率。（）(15)王某申請個人住房抵押貸款，貸款行對其還款能力進(jìn)行了考核。王某家庭月均收入6000元，月還款額為2000元，月物業(yè)管理費(fèi)支出300元，王某還需每月償付車貸500元，則王某還款能力符合要求。（）四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分)(1)某投資者以400萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營，已知該投資者的目標(biāo)收益率為18％，預(yù)計(jì)未來20年內(nèi)的年租金上漲率為5％，問該寫字樓于第8年的凈租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求?(2)某家庭購買一套住宅，單價為3000元／m2，該家庭月收入6000元，其中30％可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款利率為6％，抵押貸款價值比例最大為80％，問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多大的住宅?答案和解析一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)(1):B(2):C(3):D(4):B(5):D(6):D解析法主要用于解決一些簡單的風(fēng)險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2～3個變量的情況；當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險分析。(7):D(8):D(9):B(10):B(11):D(12):B(13):A(14):D資金籌集費(fèi)包括承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等，資金占用費(fèi)是指利息。(15):C投資利潤率=開發(fā)利潤／項(xiàng)目開發(fā)成本=25000／80000=31.25％。(16):B(17):C(18):CAW.=120×12％／[(1—1+12％)-3]萬元=49.96萬元AWE=150×12％／[(1—1+12％)-4]萬元=49.39萬元，取等額年值大的方案為優(yōu)。(19):D吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，1/50％年=2年。(20):B(21):C10000=6000+2000×建筑面積，得建筑面積=20000m<SUP>2</SUP>，則容積率=427．95／235=0．40(22):B(23):C(24):C(25):B總額=700×5%×(1+7%+3%)萬元=38．5萬元。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以苞業(yè)稅為基數(shù)的。(26):D速動比率是反映項(xiàng)目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)，該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)；資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能的指標(biāo)，屬于長期償債能力指標(biāo)。(27):B(28):B(29):B(30):A(31):D(32):C用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式計(jì)算。(33):A(34):A出租單元內(nèi)建筑面積=可出租面積一分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=(8×80％－8×15％)萬m<SUP>2</SUP>=5．2萬m<SUP>2</SUP>。(35):B二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。)(1):A,C,D,E(2):B,C,D(3):A,B,C(4):A,B,C,E(5):A,C,E(6):A,B,C,E(7):B,C(8):B,C,D(9):A,B,C,D(10):A,B(11):A,E(12):A,B,C(13):A,B,C,D(14):A,B,C(15):A,B,C,E三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用(1):1(2):1(3):1(4):1(5):1(6):0可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。(7):0(8):1市場潛量是在市場營銷費(fèi)用超過一定水平之后，就不再刺激需求了，此時市場需求有一個上限，稱為市場潛量。(9):1(10):0如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常用定性的方法估計(jì)未來投資收益。(11):0(12):0根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金公司等類型，有限責(zé)任合伙企業(yè)主要通過出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金，出售量有限，融資能力也有限。股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金則主要通過在公開市場發(fā)行股票融通權(quán)益資金，融資能力較強(qiáng)。(13):1成本加成定價法是開發(fā)商最基本的定價方法。(14):0(15):1房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)