【瀾君庭房地產(chǎn)項目可行性分析11000字（論文）】

瀾君庭房地產(chǎn)項目可行性分析TOC\o"1-3"\h\u30386引言 114999第1章項目的概況 24402第2章目標(biāo)客戶研究、項目建設(shè) 322771第3章投資估算和資金籌措 6183443.1開發(fā)成本估算 8285593.2開發(fā)費用估算 925523.3資金的來源與運用 1031186第4章社會及經(jīng)濟(jì)效果評價 14196384.1基準(zhǔn)收益率 1434894.2現(xiàn)金流量表 14315674.3投資收益率 1518792第5章項目不確定分析 17246795.1盈虧平衡分析 178905.2盈虧敏感性分析 17241255.3項目SWOT分析 18198255.3.1優(yōu)勢（S） 18243375.3.2劣勢（W） 18131625.3.3機(jī)會（O） 18260845.3.4威脅（T） 197768第6章項目研究的結(jié)論和建議 20107606.1建立全過程成本管理意識 20147896.2建立和完善成本管理組織機(jī)構(gòu) 20154476.3加強(qiáng)施工過程的費用控制 201816.4建立成本責(zé)任制，規(guī)范管理 2127409第7章結(jié)論與展望 2229321參考文獻(xiàn) 23引言由于我國經(jīng)濟(jì)體制的建立和固定資產(chǎn)需求的逐步改善，房地產(chǎn)市場的競爭正在加劇。如果想在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中取得成功，而投資者只是想從錯誤的指控中獲利，那就不要這樣做。但是，標(biāo)準(zhǔn)化操作系統(tǒng)需要使用適當(dāng)?shù)耐顿Y知識，科學(xué)和邏輯的決策。項目制造基地。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場正在發(fā)展，并且已經(jīng)建立了許多分支機(jī)構(gòu)。為了征服市場以最大程度地獲得經(jīng)濟(jì)收益，它沒有注意早期的早期學(xué)習(xí)，并且該項目迅速加快了其發(fā)展速度。高投資，商業(yè)建筑撤退和土地遺棄等問題是常見問題的兩倍。我對房地產(chǎn)項目的大量投資以及對運營時間和建設(shè)周期，環(huán)境，社會，經(jīng)濟(jì)和心理因素的了解使投資者能夠在戰(zhàn)略決策失敗時實現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)體。這表明，在進(jìn)行固定投資決策之前進(jìn)行有用的研究對于為投資決策提供堅實的基礎(chǔ)至關(guān)重要。當(dāng)前，我國的固定資產(chǎn)市場存在許多問題。這與以下事實有關(guān)：房地產(chǎn)公司在做出投資決定之前沒有過多關(guān)注有用的研究。有效學(xué)習(xí)住房項目對于房地產(chǎn)開發(fā)決策至關(guān)重要，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的重要因素。對開發(fā)前房地產(chǎn)項目有用的研究方法的深度和細(xì)節(jié)，無助于企業(yè)家和政府加強(qiáng)可持續(xù)項目管理或減少對弱勢和脆弱市場參與者的盲目性。幫助提高水平發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)將通過改善經(jīng)濟(jì)狀況，提高市場競爭力和促進(jìn)城市土地搬遷而繼續(xù)保持健康和老齡化。為了成功進(jìn)行投資，投資者需要熟悉市場知識，經(jīng)濟(jì)知識和戰(zhàn)略眼光。學(xué)習(xí)購房項目的有效方法是結(jié)合個人和團(tuán)體的知識和理解，從所有投資角度分析和調(diào)查與項目相關(guān)的特征，以確保準(zhǔn)確性。供應(yīng)商的經(jīng)濟(jì)方面。同時，使用這種方法不僅可以為投資者提供準(zhǔn)確的決策和投資決策，而且可以防止他們?yōu)榱双@得豐厚的利潤而贏得激烈的競爭。本文主要從項目可行性研究的基礎(chǔ)理論出發(fā)，對項目可行性研究的關(guān)鍵因素進(jìn)行了詳細(xì)，深入的分析，并針對瀾君庭項目中遇到的問題提出了相應(yīng)的解決方案和建議。房地產(chǎn)項目目標(biāo)為可行性研究中的未來房地產(chǎn)公司提供有價值的參考和借鑒第1章項目的概況房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長,經(jīng)營風(fēng)險高等特點。當(dāng)今國家對房地產(chǎn)的打壓政策堅持到底，貨幣政策緊縮，項目決策一旦失誤,浪費大量的人力、物力、財力,加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，會給開發(fā)商帶來致命性的打擊。可行性研究是決定建設(shè)項目能否成功的重要因素，在做投資決策判斷前，對擬建項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)因素、文化因素以及政治因素的分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行分析考研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾婵梢宰鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)。本文對瀾君庭房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究,根據(jù)可行性研究的結(jié)果,分析瀾君庭在資金籌措，財務(wù)狀況，經(jīng)濟(jì)可行性方面決定是否投資開發(fā)該項目，通過規(guī)范的可行性研究抑制感性、盲目的投資。其次,對瀾君庭的可行性研究報告可以作為向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù),向當(dāng)?shù)卣推渌鶎俪鞘幸?guī)劃部門、土地管理部門、建設(shè)管理部門等申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù),也是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。再者，可行性研究報告可作為開展房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)備和原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)前工作的基礎(chǔ),為瀾君庭后續(xù)建設(shè)工作順利進(jìn)行鋪墊;對金融機(jī)構(gòu)而言,在審查項目的可行性研究得出結(jié)論的基礎(chǔ)上,判斷如果借出資金,在項目建設(shè)后有無償還能力,貸款的風(fēng)險有多少,從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。對國家政府部門而言,如果房地產(chǎn)開發(fā)項目投資失敗,會導(dǎo)致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進(jìn)程。因此瀾君庭房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究可以作為政府各級管理計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制各個階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。最后，畢業(yè)論文是對學(xué)生專業(yè)知識水平的全面考核，也是在學(xué)期間，運用所學(xué)基本理論、基本知識、基本技能分析問題、解決問題，進(jìn)行理論與實際相結(jié)合的最后一次重要的訓(xùn)練和培養(yǎng)的試煉。第2章目標(biāo)客戶研究、項目建設(shè)該區(qū)域客戶基本分為三類：多次置業(yè)人士。這一組人的生活條件得到了改善，因此可以代表各種各樣的房主，其中特別著重于地區(qū)，自然環(huán)境，文化環(huán)境和技術(shù)領(lǐng)域。品牌等具有上述某些功能的項目將成為熱點，因此該組的主要特征是很容易找到熱點和時尚住宅，甚至可以購買用于制造活動的房屋。改善購房者追求生活質(zhì)量：這類購買者首先購買房屋。購房的主要目的是提高住房資產(chǎn)的質(zhì)量，改善本地品牌和產(chǎn)品，并且隨著生活質(zhì)量和家庭環(huán)境的改善，消費者的感受將因此而成熟和鎮(zhèn)定下來。想要或希望在瀾君庭有更好地理位置的懷舊買家：加入瀾君庭時，此類購買者的購買力較弱，但瀾君庭的價格卻很高。由于其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力，只有當(dāng)?shù)氐某杀荆臻g和產(chǎn)品才能為該群體的人們增加價值，從而使他們能夠在該地區(qū)生活。這群人買房的主要條件是房間的類型和面積，如果經(jīng)濟(jì)條件可以接受，則應(yīng)考慮其他因素，例如位置和環(huán)境。瀾君庭地產(chǎn)項目的樓盤主要戶型總建筑面積及其銷售套數(shù)見下表：表2.1主要戶型銷售套數(shù)序號戶型建筑面積（m2）總建筑面積（m2）銷售套數(shù)1三室兩廳兩衛(wèi)157.412595802兩室兩廳一衛(wèi)127.6170971343四室兩廳兩衛(wèi)203.48134404三室兩廳一衛(wèi)145.514552100總計52378354當(dāng)?shù)刭彿恳庀蛘邞粜拖埠盟急壤娤卤恚罕?.2購房者戶型喜好表序號戶型百分占比1兩室兩廳一衛(wèi)40％2三室兩廳一衛(wèi)29％3三室兩廳兩衛(wèi)21％4四室兩廳兩衛(wèi)10％通過上表的數(shù)據(jù)研究分析，我們不難看出，購房者更鐘情于兩室兩廳一衛(wèi)，這個樓房戶型占比40%，主要原因是如今的家庭一般都以簡單風(fēng)格為主，還有這個戶型之所以被人們廣泛追捧，另外一個原因是，該戶型剛好符合當(dāng)代人居住的個性追求，不大也不小。四室兩廳兩衛(wèi)的戶型所占比例最小，最主要是由于該戶型面積太大，房價也更高。而當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)氐钠胀ň用褫^多，對這樣的大戶型承受壓力過大。根據(jù)江西省當(dāng)?shù)厥袌龅男星榍闆r以及當(dāng)?shù)鼐用駥欠繎粜偷南矏鄢潭龋瑸懢潜P的主要戶型分有以下幾種：三室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積約為157.4平方米。圖2-1三室兩廳兩衛(wèi)平面圖兩室兩廳一衛(wèi)，建筑面積約為127.6平方米。圖2-2兩室兩廳一衛(wèi)平面圖（3）四室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積約為179平方米。圖2-3四室兩廳兩衛(wèi)平面圖（4）三室兩廳一衛(wèi)，建筑面積約為145平方米。圖2-4三室兩廳一衛(wèi)平面圖瀾君庭房地產(chǎn)項目預(yù)計2021年開始動工，建設(shè)期為3年，工程將于2023年全面建成。項目規(guī)劃設(shè)計4個月；項目施工準(zhǔn)備6個月；項目基礎(chǔ)施工3個月；項目主體施工10個月；項目裝飾工程9個月；項目驗收工程3個月；項目評價階段3個月。季度2023年季度2023年工作4規(guī)劃設(shè)計施工準(zhǔn)備基礎(chǔ)施工主體施工裝修工程驗收工程后評價階段332211443322114433221120222021表2.3項目進(jìn)度計劃表第3章投資估算和資金籌措房地產(chǎn)項目投資由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩部分組成，本文將分別從兩個方面來對瀾君庭房地產(chǎn)項目的總投資進(jìn)行估算。表3.1開發(fā)投資估算表名稱計算量單價或費率計量單位成本或費用(萬元)取費基礎(chǔ)一、土地取得費用435781.1土地出讓金5.28000元/㎡419021.2土地契稅1676.10小計43578二、前期工程費54652.1三通一平費臨水工程項300.00臨電工程項200.00臨路工程項300.00土地平整場地費項1500.00臨時設(shè)施項500.002.2規(guī)劃設(shè)計費顧問策劃費項120.00方案圖設(shè)計費52378100元/平523.78建筑面積施工圖設(shè)計費52378200元/平1047.56建筑面積2.3勘察放線費地質(zhì)勘察費2004215元/平30.06占地面積測繪費5237812元/平62.85建筑面積2.4審圖費5237810元/平52.38建筑面積2.5環(huán)評費項20.00項2.6交評費200425元/平10.02占地面積2.7銷售許可證及面積測量費52378.002.4元/平12.57建筑面積（續(xù)表）2.8報建費52378.00150元/平785.67建筑面積小計5464.90三、建筑安裝工程費62872.00住宅類41000元/平35775建筑面積商鋪類9000元/平23480建筑面積停車位2378元/平3617建筑面積00元/平000元/平000元/平0小計62872.00四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費41181.874.1供電523781154元/平6044.42建筑面積4.2供水523781250元/平6547.25建筑面積4.3排水52378865元/平4530.70建筑面積4.4燃?xì)?23781045元/平5473.50建筑面積4.5通信基礎(chǔ)設(shè)施52378753元/平3944.06建筑面積4.6道路工程523781363元/平7138.71建筑面積4.7智能化系統(tǒng)523781100元/平5761.58建筑面積4.8園林20042869元/平1741.65占地面積小計41181.87五、公用配套設(shè)施費--項0.00小計0.00六、其他費用691.596.1造價咨詢及招投標(biāo)代理費62872.000.10%-62.87建安費用6.2工程監(jiān)理費62872.001.00%-628.72建安費用小計691.59七、不可預(yù)見費110210.362.00%-2204.21-（續(xù)表）八、開發(fā)建設(shè)成本155993.06九、管理費用155993.062.00%-3119.86-十、銷售費用27963.96十一、財務(wù)費用43000.00總投資500000.003.1開發(fā)成本估算開發(fā)成本是與項目相關(guān)的成本，包括與項目相關(guān)的成本，例如直接土地使用成本，項目前開發(fā)成本，建筑安裝成本以及基礎(chǔ)設(shè)施成本。（1）土地價格確定房地產(chǎn)開發(fā)中要解決的第一個問題是土地使用權(quán)問題。擁有土地時的下一步發(fā)展取得土地使用權(quán)的成本是土地的成本。獲得土地使用權(quán)的方法有很多，與之相關(guān)的成本各不相同。授予土地使用權(quán)的主要方法是政府分配或征用，轉(zhuǎn)讓，他人轉(zhuǎn)讓，租金，投資和所有權(quán)。（2）項目初步工程造價估算比較本質(zhì)上是不同的，并且成本估算方法是不同的。通常，項目計劃，設(shè)計和有效研究的成本是根據(jù)項目投資的總成本計算得出的。該項目的傳記和環(huán)境研究費用以及該項目通常用于其他方面的費用。取決于所需的工作分配。建筑和技術(shù)安裝成本包括子組件成本，其他項目成本，項目成本計量，法定成本和稅金。建筑安裝工程費按12000元/平米計算，則通過對該項目的計算，建筑安裝工程費用為62872萬元。前期工程的費用包括規(guī)劃設(shè)計費用、項目可行性研究費用、地質(zhì)勘查費用和籌建費用，詳細(xì)投入見下表5.1：表3.2前期工程費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費用建筑安裝工程費*8%5029.762可行性研究費用建筑安裝工程費*6%3772.323地質(zhì)勘查費用建筑安裝工程費*9%5658.484籌建費用建筑安裝工程費*15%9430.8合計24091.36（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指房地產(chǎn)開發(fā)項目中的管道，道路等基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)，范圍距建筑物2米，在項目平面圖的紅線以內(nèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本包括電力，水和天然氣供應(yīng)，污水處理，綠化，道路工程和衛(wèi)生等公用事業(yè)的建設(shè)成本，以及這些公用事業(yè)與市政公用事業(yè)之間的接口產(chǎn)生的相關(guān)成本。表3.3基礎(chǔ)設(shè)施費用估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1道路工程1363元/平米*523787138.712排水工程865元/平米*523784530.703供水工程1250元/平米*523786547.254供電工程1154元/平米*523786044.425燃?xì)夤こ?045元/平米*523785473.56通訊工程753元/平米*523783944.067綠化工程869元/平米*200421741.658智能系統(tǒng)1100元/平米*523785761.58合計41181.87（4）建設(shè)安裝費用估算建造成本和安裝成本是指在特定建造過程中發(fā)生的建造成本，材料采購成本和安裝成本。根據(jù)實際獲得的信息和數(shù)據(jù)，在初步準(zhǔn)備的可行性研究階段估算建筑和安裝工程的成本。常用的估算方法包括近似工程量計算方法等。也可以根據(jù)類似項目的經(jīng)驗進(jìn)行估算。3.2開發(fā)費用估算（1）開發(fā)成本與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)的或有成本有關(guān)，包括運營，銷售和財務(wù)成本。開發(fā)房地產(chǎn)項目時，開發(fā)平臺的組織和管理的運營成本將很高，房地產(chǎn)單位將被出售，投資資金將用于為該項目提供資金。（2）財務(wù)費用估算房地產(chǎn)開發(fā)項目是對資金的高需求的投資項目。因此，需要為該項目籌集資金，并且所發(fā)生的成本是財務(wù)成本。特別是，它包括利息支付，金融機(jī)構(gòu)管理費，代理費和其他費用。（3）估計銷售成本最發(fā)達(dá)的項目是了解從購買房屋或公寓中獲得的收入，而購買房屋的營銷活動成本是買方的費用。房地產(chǎn)計劃通常是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人成本都包含在購買成本中。重要提示：營銷計劃費用，房地產(chǎn)項目廣告費用，人工費用，福利和差旅費用以及其他銷售費用。表3.4銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1營銷策劃費699098.57*1%6990.992宣傳廣告費699098.57*1%6990.993福利費和差旅費699098.57*1%6990.994其他銷售費用699098.57*1%6990.99合計27963.963.3資金的來源與運用房地產(chǎn)項目是需要大量資金的投資項目，如果不能解決資金問題，就無法控制房地產(chǎn)開發(fā)。因此，需要在對項目有用的學(xué)習(xí)背景下明確定義預(yù)算計劃。所需的資本可以從幾個固定成本中確定。應(yīng)根據(jù)預(yù)算確定具體的籌資渠道和籌資方式，并選擇最低籌資方式?？赡艿娜谫Y方式為：內(nèi)部股權(quán)融資，外部貸款和銷售融資。預(yù)售收入。預(yù)售收入是指開發(fā)公司收取的用于將已完成財產(chǎn)作為商品出售給需要購房的客戶的預(yù)付款。針對當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查研研分析后，決定將瀾君庭項目住宅類樓房定價約為17000元/平方米，停車位定價約為200000元/個，商鋪類樓房定價約為20000元/平方米。銷售從建設(shè)經(jīng)營期第二年開始，分4年進(jìn)行。住宅類銷售分別為20%、20%、25%、35%。商鋪類銷售分別為15%、20%、35%、30%。停車位銷售分別為20%、20%、35%、25%。住宅類分4年銷售收入預(yù)測收入見下表5.5：表3.5住宅類銷售總收入表時間可銷售面積（m2)銷售單價（元/m2）銷售收入（萬元）2021年20%820017000139402022年20%820017000139402023年25%1025017000174252024年35%1435017000243950合計289255商鋪類分4年銷售收入預(yù)測見下表3.6：表3.6商鋪類銷售總收入表時間可銷售面積（m2)銷售單價（元/m2）銷售收入（萬元）2021年15%1350100000135002022年20%1800100000180002023年35%3150100000315002024年25%225010000022500合計85500停車位4年銷售收入預(yù)測見下表5.7：表3.7車位銷售總收入表時間可銷售個數(shù)（個）銷售單價（元/個）銷售收入（萬元）2021年20%6720000013402022年20%6720000013402023年35%11820000023602024年25%842000001680合計6720并且，瀾君庭項目將于2022年竣工，該項目建設(shè)完成后文化旅游項目也即將全面營業(yè)。具體營業(yè)收入見下表5.8:表3.8文化旅游項目營業(yè)總收入時間營業(yè)收入經(jīng)營期項目2022年2023年2024年合計（萬元）一：文化項目舞臺秀13362.1719357.4120765.9853484.17電玩城17824.2827476.4824263.4669563.74電影城22833.1821977.2125795.5470605.93二：旅游項目室內(nèi)樂園20777.2421459.3622326.3864562.98室外樂園19726.4620587.4519146.8459460.75合計94523.33110857.91112298.2317623.57由上表可知文化、旅游項目收入為317623.57（萬元）。表3.9預(yù)計總銷售收入?yún)R總表時間項目建設(shè)經(jīng)營期2021202220232024（萬元）住宅類139401394017425243950289255商鋪類1350018000315002250085500停車位13401340236016806720文化旅游094523.33110857.91112298.2317623.57合計28780127803.33162142.91380428.2699098.57通過預(yù)銷售匯總計算得瀾君庭項目4年的總收入為699098.57萬元。貸款資金。貸款資金是房地產(chǎn)開發(fā)公司從其他單位或個人借款的資金，包括從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)獲得的貸款。這部分資金是項目的債務(wù)資金，必須償還并支付利息。向銀行貸款200000萬元用于項目投資，假設(shè)還款期限為3年，貸款年利率為4.9%，第一年貸款金額為120000萬元，第二年貸款金額為80000萬元。公式：還款額=〔\h月利率*\h貸款本金*(月利率+1)還款\h月數(shù)〕/〔(月利率+1)還款月數(shù)-1〕貸款月利率=貸款年利率/12=0.049/12=0.00408當(dāng)年利息=（借款本息累計+當(dāng)年借款/2）*貸款年利率第1年貸款每期還款額=[0.00408*120000*(0.00408+1)12]/[（0.00408+1）12-1]=10282.32（萬元）。第2年貸款每期還款額=[0.00408*80000*(0.00408+1)12]/[（0.00408+1）12-1]=6854.88（萬元）。通過計算，我們得出結(jié)果：第一年貸款金額120000萬元，每期的還款金額為10282.32萬元；第二年貸款金額80000萬元，每期的還款金額為6854.88萬元。表3.10銀行貸款還款情況表單位：萬元序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期2021年2022年2023年2024年1借款還本付息1.1年初借款累計第一筆借款本年借款120000120000122940128964.06135283.29本年應(yīng)計利息21912.1829406024.066319.246628.88年底還本付息141912.18135283.29年末借款累計122940128964.060141912.181.2年初借款累計8196085976.04第二筆還款本年借款8000080000本年應(yīng)計利息1018.88196401.64212.82年底還本付息90188.86年末借款累計8196001.3年初借款累計0借款匯總本年借款2000001200008000000本年應(yīng)計利息32101.0529407984.0610335.2810841.7年底還本付息232101.05232101.05年末借款累計2借款還本付息的資金來源2.1投資回收232101.05資金的使用是對募集資金的有效利用。房地產(chǎn)項目開發(fā)資金用于投資，因此資金的使用也是一項投資計劃。資金的使用應(yīng)考慮到項目的未來方向，財務(wù)計劃和適當(dāng)?shù)挠媱?。?章社會及經(jīng)濟(jì)效果評價4.1基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率：房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)中必須滿足的收入成本，是確定所有者或公司是否可以接受收入價值的標(biāo)準(zhǔn)。對瀾君庭項目的分析表明，該項目由其自身的預(yù)算和預(yù)算提供資金。通過將這兩種存款的比率與利率進(jìn)行比較，可以獲得平均收益率。有關(guān)更多信息，請參見下表：表4.1基準(zhǔn)收益率資金來源年利率年最低期望應(yīng)力值年資金費用（萬元）銀行貸款200000萬4.99800自有資金100000萬15%15000資金合計300000萬24800公式：ic=（1+i1）（1+i2）（1+i3）-1ic：基準(zhǔn)收益率i1：年資金費用率與機(jī)會成本之高者i2：風(fēng)險貼現(xiàn)率i3：年通貨膨脹率根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的收益情況可得出瀾君庭項目評價基準(zhǔn)收益率為20%。4.2現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表：在一段時間內(nèi)項目資金的流入和流出統(tǒng)計。營業(yè)稅稅率為5%；印花稅稅率為0.05%。表4.2項目現(xiàn)金流量表項目建設(shè)經(jīng)營期2020年2021年2022年2023年2024年現(xiàn)金流入銷售收入028780127803.33162142.91380428.2貸款012000080000自有14568.5423364.3427298.7434768.390回爐0025415.6332487.6242096.74流入14568.54195405.9224078.23270647.69216696.49現(xiàn)金流出成本14568.54143364.3460714.3767256.0242096.74營業(yè)稅014396390.178107.1619021.41印花稅014.3963.981.07190.21所得稅-22830.6925662.3734033.9133125.75流出48997.4123161.7494626.61111561.2184039.78凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-34428.8672244.16129451.61159086.47132656.17凈現(xiàn)金流量合計-34428.8632815.28162266.89321353.37454010.09ic為20%折現(xiàn)系數(shù)10.780.690.580.51折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-34428.8656350.4489321.6192270.1667654.93折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量合計-34428.8621921.58111243.19203513.35271168.284.3投資收益率投資收益率:項目投資方案達(dá)到了一定生產(chǎn)能力后，年平均凈收益金額和項目投資金額的比率。計算公式為：投資收益率=（年平均凈收益總額/投資總額）*100%=（699098.57/4/500000）*100%=34.95%通過計算后得出瀾君庭項目的投資收益率為37.08%，因此該項目盈利空間較大。瀾君庭房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益是指必須根據(jù)建筑物投資決策，在建工程以及開發(fā)建設(shè)中項目的完成和銷售三個方面進(jìn)行分析和評價的經(jīng)濟(jì)效益。這種經(jīng)濟(jì)利益貫穿于整個瀾君庭房地產(chǎn)項目，無論是在開發(fā)項目之前還是在項目出售之后，這種經(jīng)濟(jì)利益一直存在。首先，瀾君庭房地產(chǎn)項目的出現(xiàn)在一定程度上降低了當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)市場的消費需求，從而增加了他們對房地產(chǎn)市場的興趣。隨著瀾君庭房地產(chǎn)項目的建成與完善，周邊的許多居民家庭將告別低矮、破舊、設(shè)施簡陋的住房，住進(jìn)明亮、設(shè)施齊全的樓房。新建住宅的功能品質(zhì)和環(huán)境條件明顯提高，生活設(shè)施齊全、各項配套設(shè)施不斷完善。在逐漸成熟的房地產(chǎn)項目體系中，人們越來越多地參與瀾君庭房地產(chǎn)項目，這一方面可以刺激就業(yè)，一方面可以緩解勞動力市場的嚴(yán)重問題。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，除了購買房屋的人數(shù)外，來這里的人數(shù)還將增加，從而增加了該地區(qū)的整體消費能力，并促進(jìn)了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時，該地區(qū)的商業(yè)化成熟后，也將在一定程度上刺激其他項目的發(fā)展，實現(xiàn)該地區(qū)貿(mào)易的互利雙贏。其次，從廣義上講，該項目基于瀾君庭房地產(chǎn)項目，創(chuàng)建了一個集文化與商業(yè)于一體的廣泛的營銷綜合體。環(huán)境破壞是毀滅性的，但自瀾君庭住宅項目完成以來，已經(jīng)開展了城市生態(tài)活動，以改善環(huán)境，使人們意識到環(huán)境保護(hù)并實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時，該項目以許多工業(yè)部門為目標(biāo)，并鼓勵其他公司加入特定部門，以實現(xiàn)該地區(qū)的快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展。最終，當(dāng)?shù)厥且蛔鶜v史悠久的著名文化名城。在整個瀾君庭項目中，瀾君庭項目繼續(xù)關(guān)注文化特征，并納入文化活動，例如劇院展覽和電影院。文化底蘊非常濃厚。這些文化舉措一方面可以改善人類的文化活動，另一方面可以促進(jìn)人類的消費，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著瀾君庭房地產(chǎn)項目市場化水平的不斷提高，瀾君庭房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)與社會效益將會不斷顯現(xiàn)出來，對周邊的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)明顯增強(qiáng)。瀾君庭項目的建成與完善為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、穩(wěn)定就業(yè)、提升城市形象、改善當(dāng)?shù)厝嗣裆顒?chuàng)造了有利條件。第5章項目不確定分析關(guān)于整個房地產(chǎn)項目的不確定分析，通常要研究不熟悉的區(qū)域及其可能影響房地產(chǎn)趨勢的風(fēng)險因素。不確定性是對購房項目的經(jīng)濟(jì)理解中最重要的因素，并且會影響項目的決策或成功。在房地產(chǎn)項目中，報價是評估和分析實踐中常用的方法。因此，對該主題的理解非常清楚。因此，與固定資產(chǎn)有關(guān)的這些指標(biāo)也需要仔細(xì)檢查，以提高項目和開發(fā)的逼真度。缺乏對購房計劃的了解有助于購房者根據(jù)其風(fēng)險投資項目的規(guī)模和特點確定可盈利的投資基金，并加強(qiáng)對投資機(jī)會的預(yù)防和威懾。5.1盈虧平衡分析在對本項目進(jìn)行盈虧平衡分析時，主要考慮項目的保本銷售率。盈虧平衡點=總投資/(總銷售收入一銷售稅金)×100%=500000/(699098.57-34954.93)×100%=75.28%該項目的盈虧平衡點為75.28%，說明項目銷售率只要不低于該點，項目就能夠保本。5.2盈虧敏感性分析在房地產(chǎn)項目計劃中，不可持續(xù)的因素不影響收入，并且使用對項目經(jīng)濟(jì)利益的影響來計算對項目收入的影響程度。然后，根據(jù)結(jié)果，測試資產(chǎn)購買計劃對經(jīng)濟(jì)結(jié)果的響應(yīng)能力，并更改收入對每個影響因素的響應(yīng)能力。因此，應(yīng)該在調(diào)查期間選擇最重要的組件。此過程是損益的統(tǒng)計分析。房地產(chǎn)計劃的開發(fā)有兩個主要組成部分：銷售和投資，這是與房地產(chǎn)投資相關(guān)的兩個最重要的要素。在原始預(yù)測模型的基礎(chǔ)上，購買價格和制造成本被認(rèn)為是兩個不公平的因素。主要指標(biāo)是投資的內(nèi)部收益率，然后對單因素進(jìn)行敏感性分析（如圖5.2）。表5.2敏感性分析表變動因素內(nèi)部收益率變化一10.00%0.00%10.00%銷售價格-2.64%10.53%24.28%建設(shè)投資25.18%10.53%-0.88%基準(zhǔn)收益率10.00%10.00%10.00%投資增加10%同時價格下降10%－12.41%銷售價格敏感度系數(shù)=指標(biāo)變化率/銷售價格變化率=(24.28%+2.64%)/[10%－(－10%)]=1.346建設(shè)投資敏感度系數(shù)=指標(biāo)變化率/建設(shè)投資變化率=(25.18%+0.88%)/[10%一(一10%)]=1.303結(jié)果表明，，如果建設(shè)投資敏感度系數(shù)小于銷售價格敏感度系數(shù)，則影響項目投資回報的最緊迫因素是購買價格。因此，需要確定價格以確保投資效率。該項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是內(nèi)部收益率高于收入的預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)，這表明瀾君庭土地項目具有強(qiáng)大的風(fēng)險防范能力。5.3項目SWOT分析SWOT分析方法，即情境分析，是基于項目的優(yōu)缺點，機(jī)遇與威脅，對四個因素的分析，并與項目的各種不確定性密切相關(guān)，通過可行性研究，然后運用系統(tǒng)思想分析。房地產(chǎn)項目對與分析相關(guān)的各種因素的影響，從中得出的相關(guān)結(jié)果數(shù)量對于解決方案更為有利。5.3.1優(yōu)勢（S）是未來當(dāng)?shù)睾诵木幼^(qū)，商業(yè)區(qū)之一，并且市場價值不斷提高。在開發(fā)前期，開發(fā)成本合適，這就很大程度的吸引了投資者的投資興趣。交通便利，距離地鐵近，還有多條市內(nèi)公交路線，交通十分發(fā)達(dá)，周邊的的各種配套設(shè)施比較比較齊全。5.3.2劣勢（W）在價格方面，由于該項目位于城市的新城區(qū)，受到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響，房價被抬高，因此有可能失去低于平均水平的消費者。同時，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活動的增加和房地產(chǎn)開發(fā)商的增加，競爭壓力就會增加。5.3.3機(jī)會（O）近年來，當(dāng)?shù)丶捌渲苓叺貐^(qū)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，提高了居民的購買力。同時，房地產(chǎn)市場的增長和建筑單位需求的增加，對人才和移徙工人的需求也在增加，因此，項目的基礎(chǔ)設(shè)施快速完善。并且，百盛是個大項目，公共政策、地方政府的支持力度較大。5.3.4威脅（T）因為國家政治經(jīng)濟(jì)等因素，房地產(chǎn)市場的波動導(dǎo)致了開發(fā)過程中投資成本的提高。并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)?shù)匮杆侔l(fā)展，這在一定程度上引發(fā)了一系列問題，如資源短缺、產(chǎn)能過剩和環(huán)境污染，以及國家和地方政府為了促進(jìn)可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)行的相應(yīng)調(diào)整。同時，該項目還會受到其他項目開發(fā)者的影響，會對該項目產(chǎn)生更大的競爭。由于項目需要大量工作勞動力，如果該地區(qū)的勞動力相對較少，項目可能會不能按時完成。因此，項目面臨著巨大的挑戰(zhàn)。第6章項目研究的結(jié)論和建議6.1建立全過程成本管理意識建立全方位，完整的鏈接和全套的動態(tài)控制概念。完善成本控制和控制的思想基礎(chǔ)。成本管理和控制的最終目標(biāo)是在某些約束下（例如，有限的資源，包括勞動力，資本，材料和機(jī)械設(shè)備）使效率最大化。因此，從相對較大的角度來看，整個建設(shè)瀾君庭房地產(chǎn)項目的成本控制實際上主要包括兩個主要安排。首先，必須管理整個瀾君庭房地產(chǎn)項目的成本。該瀾君庭房地產(chǎn)項目的成本是整個施工過程的成本。成本控制和控制工作與成本產(chǎn)生是統(tǒng)一的，無論在瀾君庭房地產(chǎn)項目的哪個階段，成本控制都是必不可少的。鑒于特定的瀾君庭房地產(chǎn)項目實施環(huán)境和方案，以及當(dāng)時有限的資源或設(shè)備，必須制定最合適的瀾君庭房地產(chǎn)項目實施計劃。不得違反相關(guān)法律，法規(guī)和操作要點。在某些現(xiàn)有約束下，我們必須盡一切可能：降低成本水平，但是降低成本水平并不意味著無視瀾君庭房地產(chǎn)項目質(zhì)量。6.2建立和完善成本管理組織機(jī)構(gòu)由于瀾君庭購房計劃的獨特性，一群熟練工人任命了組長。瀾君庭是一家項目管理和建筑公司，因此人事部門需要專注于管理它。瀾君庭購房計劃的管理結(jié)構(gòu)應(yīng)包括工程，行政，財務(wù)和人力資源部門。如有必要，將需要其他團(tuán)隊成員和品牌推廣人員來協(xié)助瀾君庭購地項目。申請后，瀾君庭房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)管理瀾君庭房地產(chǎn)項目的成本和經(jīng)濟(jì)活動。瀾君庭房地產(chǎn)項目辦公室負(fù)責(zé)規(guī)劃以及瀾君庭的土地購買項目管理和定價。瀾君庭物業(yè)管理處是公司創(chuàng)建的瀾君庭永久土地項目建設(shè)管理程序的檢查，檢查，監(jiān)督和審查員。向瀾君庭房地產(chǎn)項目辦公室報告，分析和編輯瀾君庭房地產(chǎn)項目辦公室的價格和會計，并為員工提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技能培訓(xùn)。瀾君庭的房地產(chǎn)投資部門需要精簡其支付管理系統(tǒng)，完善各種規(guī)章制度，并建立一個支付會計帳戶。為了及時有效地管理付款，有必要弄清楚瀾君庭辦公室管理系統(tǒng)是最終的付款管理系統(tǒng)。6.3加強(qiáng)施工過程的費用控制建設(shè)成本管理是瀾君庭土地購買計劃成本管理的重要組成部分。這是因為所有建筑工作都非常耗時且昂貴。如果沒有有效的管理系統(tǒng)來執(zhí)行