房地產(chǎn)入門基本知識培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)的形態(tài)房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；

2、房屋的開發(fā)和建設(shè)；

3、地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；

6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；

7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險、金融投資等)。按建筑的使用性質(zhì)分類

可分為：工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑、民用建筑：其中民用建筑包括A、居住建筑：又可分為公寓，花園住宅，新建住宅，新式里弄，舊式里弄，簡屋；B、公共建筑。從房地產(chǎn)用途來區(qū)分

寫字樓：1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓

2、商住寫字樓

住

宅：1、高層住宅（小高層）2、多層住宅

商

鋪：1、臨街地鋪

2、裙樓商鋪與住宅相關(guān)的概念

※公寓式住宅：相對于獨門獨院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，里面一應(yīng)俱全。

※花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。

※別墅：獨棟，雙拼，聯(lián)排，疊拼，空中。

※商住住房(SOHO)：SmallOfficeHomeOffice是住宅觀念的延長，屬于住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，能使居住的同時從事商業(yè)活動的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依靠網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。

※經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識培訓(xùn)居住用地居住區(qū)總用地居住用地其他用地住宅用地公共綠地道路用地公共服務(wù)設(shè)施用地建筑容積率：項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)。建筑密度：即建筑掩蓋率，指項目用地范圍內(nèi)全部基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑的容積率、建筑密度和綠化率住宅群體組合形式①行列式②周邊式③點群式在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持肯定距離，即為日照間距。條形住宅采納１.６至１.７Ｈ(Ｈ為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差)。塔式住宅采納大于或等于１Ｈ。側(cè)面間距：一般不小于20米為宜。日照間距住宅朝向公建設(shè)施配套的分類公建用地規(guī)劃設(shè)計分類教育醫(yī)療衛(wèi)生文體商業(yè)服務(wù)金融郵電市政公用行政管理其他公建用地規(guī)劃設(shè)計位置的選擇：位置在幾何中心位置沿主要道路位置在主要出入口位置分散在道路四周布置形式：沿街帶狀成片集中庭院——廣場和帶型相結(jié)合文化商業(yè)服務(wù)中心的規(guī)劃布置居住區(qū)道路分級停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計居住區(qū)道路分級居住區(qū)級道路不小于20米居住小區(qū)級道路6-9米組團(tuán)級道路3-5米宅間小道不小于2.5米停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計人車分流：居住區(qū)內(nèi)人行和車行分開，車行道一般設(shè)置在居住區(qū)的周，步行道貫穿于居住區(qū)內(nèi)部。人車混行停車庫的基本形式地面停車半地下停車地下停車停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計商品房銷售面積計算商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偣媒ㄖ娣e套內(nèi)使用面積陽臺建筑面積套內(nèi)墻體面積商品房銷售面積套內(nèi)臥房、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井；內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)的使用面積套內(nèi)墻風(fēng)光積套內(nèi)墻體面積共用墻體非公用墻體各套之間的分隔墻套與公用建筑空間之間的分隔墻外墻（包括山墻）一半計入套內(nèi)墻體面積全部計入套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺建筑面積------陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積。封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。陽臺建筑面積建筑面積的計算規(guī)章計算全部建筑面積的范圍計算一半建筑面積的范圍不計算建筑面積的范圍總則1永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋層高2房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計算建筑面積。層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層。3穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計算。4房屋在屋頂上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。5地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。層高小于2.20m的地下室和半地下室。6依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。7房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。墻體8同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。9對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。不規(guī)則圍護(hù)結(jié)構(gòu)10挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。11屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。建筑面積的計算規(guī)章計算全部建筑面積的范圍計算一半建筑面積的范圍不計算建筑面積的范圍樓梯12樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。13屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。公共通道14與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。15房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。房屋之間無上蓋的架空通廊。16有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。17臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，不計算建筑面積。伸縮縫18與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。其他19建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。20利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建筑的房屋。21活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。22獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。公用建筑面積可分?jǐn)偟墓妹娣e不行分?jǐn)偟墓妹娣e附注電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。市國土房管局頒布了[2002]1166號文件。2003年2月1日起有關(guān)公攤、銷售面積的問題，按新規(guī)定執(zhí)行。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自營、自用、出租的房屋應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。2、公用建筑面積分?jǐn)偤?，產(chǎn)權(quán)歸攤得的業(yè)主全部。3、每幢商品房所分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)管理用房應(yīng)使用設(shè)計用途為物業(yè)管理、辦公或住宅的房屋。為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分?jǐn)?。會所、儲蓄所、娛樂活動室等?jīng)營性用房，居委會、派出所使用的房屋，不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積計算整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積計算K--為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

Si--為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2;

δSi--為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；

ΣδSi--為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

ΣSi--為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。地產(chǎn)名詞解釋

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不行分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不行移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。一級市場

房地產(chǎn)一級市場是指新建住房的買賣市場，市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房的產(chǎn)權(quán)，使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達(dá)到確認(rèn)。二級市場

二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的全部者和住房消費者。目前亦有房地產(chǎn)三級市場之說，一般指房產(chǎn)出租市場。嚴(yán)格講，歸于房地產(chǎn)二級市場的概念之內(nèi)。均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的"不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。基價基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表?quot;×××元／平方米起售"，以較低的起價來引起消費者的注意。預(yù)售價預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得任意變更。定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的肯定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。依據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后轉(zhuǎn)變想法決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方依據(jù)法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的肯定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋全部權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開頭至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采納的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建筑之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)建筑按層數(shù)及高度分類一、住宅建筑按層數(shù)劃分為：1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為中高層；10層以上為高層。二、公共建筑及綜合性建筑總高度超過24米者為高層（不包括高度超過24米的單層主體建筑）。三、建筑物高度超過100米時，不論住宅或公共建筑均為超高層?？梢詮臉欠康钠矫鎴D上理解塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是：若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；其次種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。板樓四大優(yōu)點1．南北通透，便于采光通風(fēng)2．板樓均好性強(qiáng)3．管理成本不高4．面積使用率很高板樓的兩項缺點1．建筑密度低，房價高2．戶型格局不宜改造塔樓的四大優(yōu)勢

1．節(jié)省土地資源，房價較低2．空間結(jié)構(gòu)靈敏，宜于改造3．結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好4．居高望遠(yuǎn)，視野開闊塔樓的兩項缺點1.均好性差，居住密度高2.面積使用率不高，存在灰色空間開間住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。由于是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶供應(yīng)一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻削減一半，使用面積增加2%，便于靈敏隔斷、裝修改造。進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)省用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有肯定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。建筑設(shè)計基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（1）按性質(zhì)及規(guī)模劃分：低層、多層、小高層、高層、超高層（2）按材料劃分磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)型鋼混凝土結(jié)構(gòu)住宅結(jié)構(gòu)形式建筑按層數(shù)及高度分類一、住宅建筑按層數(shù)劃分為：1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為中高層；10層以上為高層。二、公共建筑及綜合性建筑總高度超過24米者為高層（不包括高度超過24米的單層主體建筑）。三、建筑物高度超過100米時，不論住宅或公共建筑均為超高層。(1)單元式住宅樓體類型梯間式(現(xiàn)在一般指板樓或變形板樓)外廊式內(nèi)廊式集中式（現(xiàn)在一般指塔樓）住宅樓體類型(2)別墅式住宅樓體類型獨立式（獨棟別墅）并列式（雙拼TOWNHOUSE）聯(lián)立式（聯(lián)排TOWNHOUSE）疊拼式（疊拼TOWNHOUSE）樓體類型住宅的開間：住宅采光面的寬度住宅的進(jìn)深：住宅垂直于采光面的長度。住宅的層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高-樓板厚度住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻風(fēng)光積＋陽臺建筑面積

銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣妹娣e使用面積、套內(nèi)建筑面積及銷售面積墻體設(shè)計勒腳：墻體接近室外地面的部分，高度一般為室內(nèi)地坪與室外地面的高差部分，也有將勒腳高度提高到底層窗臺，勒腳起著保護(hù)墻身和增加建筑物立面美觀的作用。散水：為保護(hù)墻基不受雨水的侵蝕，在外墻四周將地面做成向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排至遠(yuǎn)處，坡度約5％，寬度600－1000MM。踢腳：室內(nèi)裝飾用于保護(hù)墻體較低部分的損壞。冷橋（熱橋）：由于結(jié)構(gòu)上的需要，常在外墻中消滅的一些嵌入構(gòu)件，如混凝土柱、梁、墊塊、圈梁、過梁，這部分保溫性能較其他部分低，比相同面積主題部分的熱損失要多。

智能化社區(qū)

智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C（即計算機(jī)、通信及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元化信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理供應(yīng)高技術(shù)的智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，供應(yīng)平安舒適的家居環(huán)境。別墅專題別墅的由來

別墅，即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是其次居所而非第一居所。追溯其起源，并沒有一個明確的時間起始點。我國古代也很早就消滅了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉(xiāng)紳的山莊、莊園。別墅在國外的消滅已經(jīng)有很長的歷史，現(xiàn)代意義上的別墅主要是師承國外工業(yè)革命后的開發(fā)理念。按其所處的地理位置和功能的不同，又分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場（草原）別墅、莊園式別墅等。

真正說起來，中國最早的別墅是叫別業(yè)，所謂別的意思就是其次。在國外第一居所的房子叫做house，其次居所叫villa。

villa最早消滅在中國時，常常翻譯成三種，有的時候叫別墅，有的時候叫莊園，有時還叫城堡，不管怎么翻譯這個東西都是國外獨立莊園生活的代稱。當(dāng)別墅多起來的時候，一個莊園和另外一個莊園聯(lián)起來就成了莊園區(qū)，這是我們現(xiàn)在別墅區(qū)的原形。別墅與一般住宅相比，除了基本功能相像之外還有很多不同之處，別墅是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種抱負(fù)。別墅的分類及其特性分述1.按建筑形態(tài)分類：目前在市場上我們依據(jù)別墅的建筑形式將別墅產(chǎn)品分為五大類：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。獨棟別墅獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。【特征】私密性強(qiáng)，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。聯(lián)排別墅【定義】又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右?！咎卣鳌?、比較注意項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較便利。2、價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色。疊拼別墅【定義】它是Townhouse的疊拼式的一種延長，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時肯定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點?！咎卣鳌浚?.購買人群是社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人?？罩袆e墅【定義】空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少?！咎卣鳌浚?.空中別墅的建筑形式彌補(bǔ)了高層建筑的諸多弊端，與一般別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺，顯示了強(qiáng)大的市場競爭力。2.挑高層高：一般住宅的層高是2.7-2.9米，空中別墅的標(biāo)準(zhǔn)是3米多，從3.1、3.3、3.6米不等，比一般房挑高幾十厘米，意味著通風(fēng)更順暢，采光度很好。聯(lián)排別墅由三個以上的相同單位平行組合而成。是Townhouse項目最為常見的建筑形式。雙拼別墅兩個相同的單位平行組合而成。疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼格外相像，也是由兩個單位組成；實際上，其中一戶的“一層”從二層開頭，將不擁有庭院。從戶型圖上清楚可見區(qū)分。獨棟別墅形體獨立的單位。Townhouse獨棟傳統(tǒng)別墅2.按市場別墅檔次分類

頂級豪宅型別墅頂級豪宅型別墅市場的進(jìn)展離不開經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，隨著大量外資歷的引進(jìn)，跨國公司以及世界排名500強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)入濟(jì)南高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社交環(huán)境成為了一批高級管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的中低檔別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價值，適應(yīng)生活社交的要求。高檔別墅高檔別墅完善地體現(xiàn)了人們對居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有美麗的自然景觀，有的還具備無法復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢。以濟(jì)南為例：此類物業(yè)中濟(jì)南南部山區(qū)分墅占了大半，目前主要集中分布在千佛山沿線售價一般在RMB10000——12000元/平方米，有越來越多的成功人士，特是民營企業(yè)、現(xiàn)在身家上千萬的私企老板、股市炒手等購買此類物業(yè)，用于投資、居住、休閑、度假等。高檔別墅市場正靜靜地在升溫。中檔型別墅中檔別墅通常遠(yuǎn)離城市中心，與城市快速交通干道相關(guān)，比較注意環(huán)境質(zhì)量，但價格適中，這類別墅一般都擁有300至400平方米以上花園，能供應(yīng)較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強(qiáng)且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。從這兩年此類別墅價格走始終看，此類別墅的樓價始終保持著增長勢頭，市場消費人群的增長帶來源源不斷的市場需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價值處于不斷的提升之中。經(jīng)濟(jì)型別墅：經(jīng)濟(jì)型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟(jì)型別墅”的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場的價格較低，自然是適應(yīng)的消費者也就更廣。因而此類物業(yè)就更注意交通、配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往掌握在160平方米以內(nèi)，由此也就掌握了總價不大?！坝觅I城內(nèi)公寓的錢買一幢郊處別墅”是經(jīng)濟(jì)型別墅的象征。經(jīng)濟(jì)型別墅要面對更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟(jì)型別墅拓展空間的主攻方向。3.按建筑風(fēng)格分類：別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有布滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸同風(fēng)情的北歐式建筑，此類風(fēng)格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡項包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完善融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、有用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、布滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間部是統(tǒng)一的。4.按居住功能分類：休閑度假別墅：休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次如同生活在公園、美麗的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價。如加州花園、國科為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了這些特點。經(jīng)濟(jì)生活家庭型別墅此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價使進(jìn)展商開頭在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的“實惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清爽秀美的小區(qū)景致均是一般住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價掌握于40至80萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時尚的購房族樂于承受。投資保值型別墅別墅住宅作為一種特殊的產(chǎn)品，其擁有的土地面積是一般住宅所無法相比的。規(guī)?；_發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，進(jìn)展商雄厚的實力和良好的信譽也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購房供應(yīng)絕佳良機(jī)。選擇合適認(rèn)購價位則完全取決于消費者精準(zhǔn)把握購房時機(jī)。別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述

1、別墅產(chǎn)品功能特點：住宅首先要滿意使用功能，滿意日常起居的便利與舒適，滿意居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細(xì)分化、專門化，已是必定趨勢。作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應(yīng)注意功能的設(shè)計和配置，更應(yīng)滿意高于一般家庭的生活需求。在增強(qiáng)居室私密性的同時，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經(jīng)濟(jì)性、合理性方面，應(yīng)多費心思，有所創(chuàng)新。這既是時代的要求，也是將來的趨勢。2、別墅物業(yè)空間劃分的“五個區(qū)”以“區(qū)”來重新定義空間類型，功能規(guī)劃更為細(xì)膩，為全新生活方式供應(yīng)完善的空間，充分滿意共性與生活品質(zhì)的追求。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學(xué)體現(xiàn)了日常生活中對空間利用的規(guī)律，滿意了業(yè)主飲食起居，溝通禮儀等各方面的家庭生活。別墅的戶型設(shè)計和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注意人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥房空間設(shè)計比較大氣，比如進(jìn)展商常采納落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥房，傳統(tǒng)的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清爽，對于別墅的居住者來說感到格外的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。禮儀區(qū)：入口（玄關(guān)）、起居室、過廊、餐廳等交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺等3、別墅小區(qū)規(guī)劃特點別墅產(chǎn)品的設(shè)計里面格外關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題，別墅區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完善。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。

別墅區(qū)分其它物業(yè)的差別，就是它能夠親密的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋消滅代別墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念，別墅由于是貼著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是格外重要的。環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境，一個是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的汲取量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調(diào)節(jié)溫度、濕度，產(chǎn)生負(fù)離子，通過水澡的生物鏈，增強(qiáng)水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習(xí)性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進(jìn)生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。別墅市場構(gòu)成體系綜述

1.別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成：

基本賣點美麗健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點）舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點）快捷便利的立體交通；（交通賣點）格外賣點高爾夫球場，高雅運動；（時尚賣點）崇尚共性住宅，品質(zhì)永恒；（無價賣點）追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境超群；（稀有賣點）超大棟距，獨成逍遙天地；（間距賣點）多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）人腦加電腦，多重保安（物管賣點）明智的投資，超值的回報（投資賣點）2.別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)

目前濟(jì)南各種類型的別墅物業(yè)層出不窮，通過調(diào)研考察后，我們不難發(fā)現(xiàn)：別墅購房族的特征隨總價款的波動無外乎以下幾種情況：客戶層面擴(kuò)大前幾年，對別墅物業(yè)發(fā)生愛好的，大多來自個體私營、國企高管、銀行系統(tǒng)、文藝界等收入較高的行業(yè)，而今日，隨著別墅物業(yè)類型的不斷增加，不少高薪上班族也開頭放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向準(zhǔn)城區(qū)以及市郊的別墅，這是客戶層面的變化。購房動機(jī)豐富原先的投資型、增值保值型、度假型的購買人士居多，而目前，生活類動機(jī)開頭占上風(fēng)。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不行多得的私家花園，在濟(jì)南人居城郊化觀念逐步形成并適應(yīng)的背景下，別墅的追求者比例飛快上升。追求時尚生活不少購房者仔細(xì)算了一筆帳，只要肯移居郊外，用一輛車加一套別墅比市中心購一套公寓更為實惠，就是一些已經(jīng)擁