商品住宅造價有效控制的研究

商品住宅造價有效控制的研究

目錄

第一章緒論

第二章商品住宅決策階段造價有效控制研究

第三章商品住宅設(shè)計階段造價有效控制研究

第四章商品住宅招標(biāo)階段造價有效控制研究

第五章商品住宅施工階段造價有效控制研究

第六章結(jié)論和建議

參考文獻(xiàn)致謝！第一章

緒論

1.1研究背景商品住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)

住宅市場日益激烈的競爭需要房地產(chǎn)企業(yè)對造價的有效控制房地產(chǎn)企業(yè)及理論界對造價控制的誤區(qū)

國家宏觀調(diào)控需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制

第一章

緒論1.2研究意義和方法

研究意義

宏觀方面，商品住宅造價控制研究是直接關(guān)系到國民的切身利益。在微觀方面，商品住宅造價控制研究是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的需要。研究方法

用經(jīng)濟(jì)學(xué)的區(qū)位理論研究商品住宅的項目策劃階段的投資估算造價影響。用限額設(shè)計和價值工程等理論研究設(shè)計階段的設(shè)計概算造價控制。通過博弈論分析研究招投標(biāo)階段工程造價的影響，在工程量清單計價模式下通過合同的管理對工程造價控制。施工階段通過控制設(shè)計變更和工程索賠對造價進(jìn)行有效控制。

第一章

緒論1.3文獻(xiàn)綜述

住宅區(qū)位選擇的經(jīng)典理論

博弈論

工程造價理論

國內(nèi)文獻(xiàn)調(diào)查

1.4研究技術(shù)路線

第二章

商品住宅決策階段造價有效控制

商品住宅決策階段的投資控制，是對投資經(jīng)濟(jì)活動的事前控制，對項目造價的構(gòu)成及投資的控制有著極其重要的作用，是項目投資控制的最主要和最直接而有效的階段。投資估算一經(jīng)批準(zhǔn)就作為建設(shè)項目的最高限額。本章重點論述了決策階段影響商品住宅造價的區(qū)位因素和產(chǎn)品定位因素。在此階段造價控制的重點是住宅建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地點及材料設(shè)備的選擇，根據(jù)影響住宅造價的因素、掌握的資料及科學(xué)的分析，從而確定商品住宅的投資估算。投資估算是項目投資的最高限額，是造價控制的目標(biāo)通過區(qū)位選擇模型（△L=△R-△C）分析房地產(chǎn)開發(fā)商選擇區(qū)位住宅可分為花園別墅、中高檔公寓和普通住宅三大類。不同類型的住宅在空間分布上具有不同的指向性，其工程造價也有非常大的差異性。造價控制方法

：系數(shù)估算法、單位面積估算法、指標(biāo)估算法第三章

商品住宅設(shè)計階段造價有效控制商品住宅設(shè)計階段是建設(shè)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是項目建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是控制工程造價的重點階段。在設(shè)計階段進(jìn)行造價控制可以使造價構(gòu)成更合理，提高資金利用效率，使工程造價控制變得更主動。通過實行設(shè)計招標(biāo)和設(shè)計監(jiān)理制、完善設(shè)計合同、推行限額設(shè)計、推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、實行價值工程措施對商品住宅工程造價進(jìn)行有效控制。設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位避免因設(shè)計質(zhì)量問題造成資金長期得不到回收，更重要的是優(yōu)秀的設(shè)計單位可以對工程結(jié)構(gòu)方案、工程造價進(jìn)行優(yōu)化考慮，加大對工程造價的控制力度設(shè)計監(jiān)理是在設(shè)計階段利用社會專業(yè)資源對設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行有效控制，對設(shè)計過程實施跟蹤檢查，主要審核不同方案的經(jīng)濟(jì)比較和設(shè)計概算編制完善設(shè)計合同第三章

商品住宅設(shè)計階段造價有效控制推行限額設(shè)計，限額設(shè)計就是按照批準(zhǔn)的投資估算控制總體工程設(shè)計，各專業(yè)在保證達(dá)到設(shè)計任務(wù)書各項要求的前提下，按分配的投資額控制各自的設(shè)計，沒有特別的理由，不得突破限額。推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計有益于較大幅度地降低工程造價

實行價值工程，價值工程是運(yùn)用集體智慧和通過有組織的活動，著重對產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，使之以較低的總成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品必要的功能，從而提高產(chǎn)品價值的一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法

另外，在設(shè)計方案階段對設(shè)計加強(qiáng)概算審查和施工圖設(shè)計階段加強(qiáng)對施工圖預(yù)算審查是進(jìn)行設(shè)計階段造價有效控制的量化方法

第四章

商品住宅招標(biāo)階段造價有效控制本章通過博弈論工具分析了招標(biāo)過程建設(shè)單位與施工單位、施工單位與施工單位之間博弈過程，認(rèn)為只有規(guī)范招投標(biāo)制度，建立規(guī)范的招投標(biāo)市場，才能在招投標(biāo)階段達(dá)到有效控制商品住宅造價的目的。在新的工程量清單計價模式下，施工單位之間的市場競爭會降低工程造價。工程招投標(biāo)博弈建設(shè)單位選擇合理低價中標(biāo)博弈分析建設(shè)單位是建筑工程投資方，理性的建設(shè)單位在招標(biāo)過程中一定會選擇實現(xiàn)自身利益最大化的施工單位并得出施工單位越多時，中標(biāo)價格越接近施工單位完成項目的成本。招標(biāo)激勵機(jī)制設(shè)