竣工資料的法律地位

竣工資料的法律地位《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2023-0201）3.承包人

3.1承包人的一般義務(wù)

承包人在履行合同過(guò)程中應(yīng)遵守法律和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，并履行以下義務(wù)：

（1）辦理法律規(guī)定應(yīng)由承包人辦理的許可和批準(zhǔn)，并將辦理結(jié)果書(shū)面報(bào)送發(fā)包人留存；

（2）按法律規(guī)定和合同約定完成工程，并在保修期內(nèi)承擔(dān)保修義務(wù)；

（3）按法律規(guī)定和合同約定采取施工安全和環(huán)境保護(hù)措施，辦理工傷保險(xiǎn)，確保工程及人員、材料、設(shè)備和設(shè)施的安全；

（4）按合同約定的工作內(nèi)容和施工進(jìn)度要求，編制施工組織設(shè)計(jì)和施工措施計(jì)劃，并對(duì)所有施工作業(yè)和施工方法的完備性和安全可靠性負(fù)責(zé)；

（5）在進(jìn)行合同約定的各項(xiàng)工作時(shí)，不得侵害發(fā)包人與他人使用公用道路、水源、市政管網(wǎng)等公共設(shè)施的權(quán)利，避免對(duì)鄰近的公共設(shè)施產(chǎn)生干擾。承包人占用或使用他人的施工場(chǎng)地，影響他人作業(yè)或生活的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

（6）按照第6.3款〔環(huán)境保護(hù)〕約定負(fù)責(zé)施工場(chǎng)地及其周邊環(huán)境與生態(tài)的保護(hù)工作；

（7）按第6.1款〔安全文明施工〕約定采取施工安全措施，確保工程及其人員、材料、設(shè)備和設(shè)施的安全，防止因工程施工造成的人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失；

（8）將發(fā)包人按合同約定支付的各項(xiàng)價(jià)款專(zhuān)用于合同工程，且應(yīng)及時(shí)支付其雇用人員工資，并及時(shí)向分包人支付合同價(jià)款；

（9）按照法律規(guī)定和合同約定編制竣工資料，完成竣工資料立卷及歸檔，并按專(zhuān)用合同條款約定的竣工資料的套數(shù)、內(nèi)容、時(shí)間等要求移交發(fā)包人；

（10）應(yīng)履行的其他義務(wù)。

5.3隱蔽工程檢查

5.3.1承包人自檢

承包人應(yīng)當(dāng)對(duì)工程隱蔽部位進(jìn)行自檢，并經(jīng)自檢確認(rèn)是否具備覆蓋條件。

5.3.2檢查程序

除專(zhuān)用合同條款另有約定外，工程隱蔽部位經(jīng)承包人自檢確認(rèn)具備覆蓋條件的，承包人應(yīng)在共同檢查前48小時(shí)書(shū)面通知監(jiān)理人檢查，通知中應(yīng)載明隱蔽檢查的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)，并應(yīng)附有自檢記錄和必要的檢查資料。

9.3材料、工程設(shè)備和工程的試驗(yàn)和檢驗(yàn)

9.3.1承包人應(yīng)按合同約定進(jìn)行材料、工程設(shè)備和工程的試驗(yàn)和檢驗(yàn)，并為監(jiān)理人對(duì)上述材料、工程設(shè)備和工程的質(zhì)量檢查提供必要的試驗(yàn)資料和原始記錄。按合同約定應(yīng)由監(jiān)理人與承包人共同進(jìn)行試驗(yàn)和檢驗(yàn)的，由承包人負(fù)責(zé)提供必要的試驗(yàn)資料和原始記錄。13.驗(yàn)收和工程試車(chē)

13.1分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收

13.1.1分部分項(xiàng)工程質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)工程施工驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及合同約定，承包人應(yīng)按照施工組織設(shè)計(jì)的要求完成分部分項(xiàng)工程施工。

13.1.2除專(zhuān)用合同條款另有約定外，分部分項(xiàng)工程經(jīng)承包人自檢合格并具備驗(yàn)收條件的，承包人應(yīng)提前48小時(shí)通知監(jiān)理人進(jìn)行驗(yàn)收。監(jiān)理人不能按時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收的，應(yīng)在驗(yàn)收前24小時(shí)向承包人提交書(shū)面延期要求，但延期不能超過(guò)48小時(shí)。監(jiān)理人未按時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，也未提出延期要求的，承包人有權(quán)自行驗(yàn)收，監(jiān)理人應(yīng)認(rèn)可驗(yàn)收結(jié)果。分部分項(xiàng)工程未經(jīng)驗(yàn)收的，不得進(jìn)入下一道工序施工。

分部分項(xiàng)工程的驗(yàn)收資料應(yīng)當(dāng)作為竣工資料的組成部分。

13.2竣工驗(yàn)收

13.2.1竣工驗(yàn)收條件

工程具備以下條件的，承包人可以申請(qǐng)竣工驗(yàn)收：

（1）除發(fā)包人同意的甩項(xiàng)工作和缺陷修補(bǔ)工作外，合同范圍內(nèi)的全部工程以及有關(guān)工作，包括合同要求的試驗(yàn)、試運(yùn)行以及檢驗(yàn)均已完成，并符合合同要求；

（2）已按合同約定編制了甩項(xiàng)工作和缺陷修補(bǔ)工作清單以及相應(yīng)的施工計(jì)劃；

（3）已按合同約定的內(nèi)容和份數(shù)備齊竣工資料。

13.2.2竣工驗(yàn)收程序

除專(zhuān)用合同條款另有約定外，承包人申請(qǐng)竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

（1）承包人向監(jiān)理人報(bào)送竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，監(jiān)理人應(yīng)在收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后14天內(nèi)完成審查并報(bào)送發(fā)包人。監(jiān)理人審查后認(rèn)為尚不具備驗(yàn)收條件的，應(yīng)通知承包人在竣工驗(yàn)收前承包人還需完成的工作內(nèi)容，承包人應(yīng)在完成監(jiān)理人通知的全部工作內(nèi)容后，再次提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。

（2）監(jiān)理人審查后認(rèn)為已具備竣工驗(yàn)收條件的，應(yīng)將竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告提交發(fā)包人，發(fā)包人應(yīng)在收到經(jīng)監(jiān)理人審核的竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后28天內(nèi)審批完畢并組織監(jiān)理人、承包人、設(shè)計(jì)人等相關(guān)單位完成竣工驗(yàn)收。

（3）竣工驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)在驗(yàn)收合格后14天內(nèi)向承包人簽發(fā)工程接收證書(shū)。發(fā)包人無(wú)正當(dāng)理由逾期不頒發(fā)工程接收證書(shū)的，自驗(yàn)收合格后第15天起視為已頒發(fā)工程接收證書(shū)。

（4）竣工驗(yàn)收不合格的，監(jiān)理人應(yīng)按照驗(yàn)收意見(jiàn)發(fā)出指示，要求承包人對(duì)不合格工程返工、修復(fù)或采取其他補(bǔ)救措施，由此增加的費(fèi)用和（或）延誤的工期由承包人承擔(dān)。承包人在完成不合格工程的返工、修復(fù)或采取其他補(bǔ)救措施后，應(yīng)重新提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，并按本項(xiàng)約定的程序重新進(jìn)行驗(yàn)收。

（5）工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，發(fā)包人擅自使用的，應(yīng)在轉(zhuǎn)移占有工程后7天內(nèi)向承包人頒發(fā)工程接收證書(shū)；發(fā)包人無(wú)正當(dāng)理由逾期不頒發(fā)工程接收證書(shū)的，自轉(zhuǎn)移占有后第15天起視為已頒發(fā)工程接收證書(shū)。

除專(zhuān)用合同條款另有約定外，發(fā)包人不按照本項(xiàng)約定組織竣工驗(yàn)收、頒發(fā)工程接收證書(shū)的，每逾期一天，應(yīng)以簽約合同價(jià)為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率支付違約金。

14.竣工結(jié)算

14.1竣工結(jié)算申請(qǐng)

除專(zhuān)用合同條款另有約定外，承包人應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后28天內(nèi)向發(fā)包人和監(jiān)理人提交竣工結(jié)算申請(qǐng)單，并提交完整的結(jié)算資料，有關(guān)竣工結(jié)算申請(qǐng)單的資料清單和份數(shù)等要求由合同當(dāng)事人在專(zhuān)用合同條款中約定。

除專(zhuān)用合同條款另有約定外，竣工結(jié)算申請(qǐng)單應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）竣工結(jié)算合同價(jià)格；

（2）發(fā)包人已支付承包人的款項(xiàng)；

（3）應(yīng)扣留的質(zhì)量保證金；

（4）發(fā)包人應(yīng)支付承包人的合同價(jià)款。

14.2竣工結(jié)算審核

（1）除專(zhuān)用合同條款另有約定外，監(jiān)理人應(yīng)在收到竣工結(jié)算申請(qǐng)單后14天內(nèi)完成核查并報(bào)送發(fā)包人。發(fā)包人應(yīng)在收到監(jiān)理人提交的經(jīng)審核的竣工結(jié)算申請(qǐng)單后14天內(nèi)完成審批，并由監(jiān)理人向承包人簽發(fā)經(jīng)發(fā)包人簽認(rèn)的竣工付款證書(shū)。監(jiān)理人或發(fā)包人對(duì)竣工結(jié)算申請(qǐng)單有異議的，有權(quán)要求承包人進(jìn)行修正和提供補(bǔ)充資料，承包人應(yīng)提交修正后的竣工結(jié)算申請(qǐng)單。

發(fā)包人在收到承包人提交竣工結(jié)算申請(qǐng)書(shū)后28天內(nèi)未完成審批且未提出異議的，視為發(fā)包人認(rèn)可承包人提交的竣工結(jié)算申請(qǐng)單，并自發(fā)包人收到承包人提交的竣工結(jié)算申請(qǐng)單后第29天起視為已簽發(fā)竣工付款證書(shū)。

（2）除專(zhuān)用合同條款另有約定外，發(fā)包人應(yīng)在簽發(fā)竣工付款證書(shū)后的14天內(nèi)，完成對(duì)承包人的竣工付款。發(fā)包人逾期支付的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率支付違約金；逾期支付超過(guò)56天的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率的兩倍支付違約金。

（3）承包人對(duì)發(fā)包人簽認(rèn)的竣工付款證書(shū)有異議的，對(duì)于有異議部分應(yīng)在收到發(fā)包人簽認(rèn)的竣工付款證書(shū)后7天內(nèi)提出異議，并由合同當(dāng)事人按照專(zhuān)用合同條款約定的方式和程序進(jìn)行復(fù)核，或按照第20條〔爭(zhēng)議解決〕約定處理。對(duì)于無(wú)異議部分，發(fā)包人應(yīng)簽發(fā)臨時(shí)竣工付款證書(shū)，并按本款第（2）項(xiàng)完成付款。承包人逾期未提出異議的，視為認(rèn)可發(fā)包人的審批結(jié)果。

14.3甩項(xiàng)竣工協(xié)議

發(fā)包人要求甩項(xiàng)竣工的，合同當(dāng)事人應(yīng)簽訂甩項(xiàng)竣工協(xié)議。在甩項(xiàng)竣工協(xié)議中應(yīng)明確，合同當(dāng)事人按照第14.1款〔竣工結(jié)算申請(qǐng)〕及14.2款〔竣工結(jié)算審核〕的約定，對(duì)已完合格工程進(jìn)行結(jié)算，并支付相應(yīng)合同價(jià)款。

14.4最終結(jié)清

14.4.1最終結(jié)清申請(qǐng)單

（1）除專(zhuān)用合同條款另有約定外，承包人應(yīng)在缺陷責(zé)任期終止證書(shū)頒發(fā)后7天內(nèi)，按專(zhuān)用合同條款約定的份數(shù)向發(fā)包人提交最終結(jié)清申請(qǐng)單，并提供相關(guān)證明材料。

除專(zhuān)用合同條款另有約定外，最終結(jié)清申請(qǐng)單應(yīng)列明質(zhì)量保證金、應(yīng)扣除的質(zhì)量保證金、缺陷責(zé)任期內(nèi)發(fā)生的增減費(fèi)用。

（2）發(fā)包人對(duì)最終結(jié)清申請(qǐng)單內(nèi)容有異議的，有權(quán)要求承包人進(jìn)行修正和提供補(bǔ)充資料，承包人應(yīng)向發(fā)包人提交修正后的最終結(jié)清申請(qǐng)單。

14.4.2最終結(jié)清證書(shū)和支付

（1）除專(zhuān)用合同條款另有約定外，發(fā)包人應(yīng)在收到承包人提交的最終結(jié)清申請(qǐng)單后14天內(nèi)完成審批并向承包人頒發(fā)最終結(jié)清證書(shū)。發(fā)包人逾期未完成審批，又未提出修改意見(jiàn)的，視為發(fā)包人同意承包人提交的最終結(jié)清申請(qǐng)單，且自發(fā)包人收到承包人提交的最終結(jié)清申請(qǐng)單后15天起視為已頒發(fā)最終結(jié)清證書(shū)。

（2）除專(zhuān)用合同條款另有約定外，發(fā)包人應(yīng)在頒發(fā)最終結(jié)清證書(shū)后7天內(nèi)完成支付。發(fā)包人逾期支付的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率支付違約金；逾期支付超過(guò)56天的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率的兩倍支付違約金。

（3）承包人對(duì)發(fā)包人頒發(fā)的最終結(jié)清證書(shū)有異議的，按第20條〔爭(zhēng)議解決〕的約定辦理。

16.2承包人違約

16.2.1承包人違約的情形

在合同履行過(guò)程中發(fā)生的下列情形，屬于承包人違約：

（1）承包人違反合同約定進(jìn)行轉(zhuǎn)包或違法分包的；

（2）承包人違反合同約定采購(gòu)和使用不合格的材料和工程設(shè)備的；

（3）因承包人原因?qū)е鹿こ藤|(zhì)量不符合合同要求的；

（4）承包人違反第8.9款〔材料與設(shè)備專(zhuān)用要求〕的約定，未經(jīng)批準(zhǔn)，私自將已按照合同約定進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的材料或設(shè)備撤離施工現(xiàn)場(chǎng)的；

（5）承包人未能按施工進(jìn)度計(jì)劃及時(shí)完成合同約定的工作，造成工期延誤的；

（6）承包人在缺陷責(zé)任期及保修期內(nèi)，未能在合理期限對(duì)工程缺陷進(jìn)行修復(fù)，或拒絕按發(fā)包人要求進(jìn)行修復(fù)的；

（7）承包人明確表示或者以其行為表明不履行合同主要義務(wù)的；

（8）承包人未能按照合同約定履行其他義務(wù)的。

承包人發(fā)生除本項(xiàng)第（7）目約定以外的其他違約情況時(shí)，監(jiān)理人可向承包人發(fā)出整改通知，要求其在指定的期限內(nèi)改正。16.2.2承包人違約的責(zé)任

承包人應(yīng)承擔(dān)因其違約行為而增加的費(fèi)用和（或）延誤的工期。此外，合同當(dāng)事人可在專(zhuān)用合同條款中另行約定承包人違約責(zé)任的承擔(dān)方式和計(jì)算方法。

16.2.3因承包人違約解除合同

除專(zhuān)用合同條款另有約定外，出現(xiàn)第16.2.1項(xiàng)〔承包人違約的情形〕第（7）目約定的違約情況時(shí)，或監(jiān)理人發(fā)出整改通知后，承包人在指定的合理期限內(nèi)仍不糾正違約行為并致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，發(fā)包人有權(quán)解除合同。合同解除后，因繼續(xù)完成工程的需要，發(fā)包人有權(quán)使用承包人在施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、設(shè)備、臨時(shí)工程、承包人文件和由承包人或以其名義編制的其他文件，合同當(dāng)事人應(yīng)在專(zhuān)用合同條款約定相應(yīng)費(fèi)用的承擔(dān)方式。發(fā)包人繼續(xù)使用的行為不免除或減輕承包人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

16.2.4因承包人違約解除合同后的處理

因承包人原因?qū)е潞贤獬?，則合同當(dāng)事人應(yīng)在合同解除后28天內(nèi)完成估價(jià)、付款和清算，并按以下約定執(zhí)行：

（1）合同解除后，按第4.4款〔商定或確定〕商定或確定承包人實(shí)際完成工作對(duì)應(yīng)的合同價(jià)款，以及承包人已提供的材料、工程設(shè)備、施工設(shè)備和臨時(shí)工程等的價(jià)值；

（2）合同解除后，承包人應(yīng)支付的違約金；

（3）合同解除后，因解除合同給發(fā)包人造成的損失；

（4）合同解除后，承包人應(yīng)按照發(fā)包人要求和監(jiān)理人的指示完成現(xiàn)場(chǎng)的清理和撤離；

（5）發(fā)包人和承包人應(yīng)在合同解除后進(jìn)行清算，出具最終結(jié)清付款證書(shū)，結(jié)清全部款項(xiàng)。

因承包人違約解除合同的，發(fā)包人有權(quán)暫停對(duì)承包人的付款，查清各項(xiàng)付款和已扣款項(xiàng)。發(fā)包人和承包人未能就合同解除后的清算和款項(xiàng)支付達(dá)成一致的，按照第20條〔爭(zhēng)議解決〕的約定處理。

專(zhuān)用條款3.承包人

3.1承包人的一般義務(wù)

（5）承包人提交的竣工資料的內(nèi)容：

。

承包人需要提交的竣工資料套數(shù)：。

承包人提交的竣工資料的費(fèi)用承擔(dān)：。

承包人提交的竣工資料移交時(shí)間：。

承包人提交的竣工資料形式要求：。

（6）承包人應(yīng)履行的其他義務(wù)：。

附件

協(xié)議書(shū)附件：

附件1：承包人承攬工程項(xiàng)目一覽表

專(zhuān)用合同條款附件：

附件2：發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備一覽表

附件3：工程質(zhì)量保修書(shū)

附件4：主要建設(shè)工程文件目錄

附件5：承包人用于本工程施工的機(jī)械設(shè)備表

附件6：承包人主要施工管理人員表

附件7：分包人主要施工管理人員表

附件8：履約擔(dān)保格式

附件9：預(yù)付款擔(dān)保格式

附件10：支付擔(dān)保格式

附件11：暫估價(jià)一覽表

附件4：

主要建設(shè)工程文件目錄文件名稱(chēng)套數(shù)費(fèi)用（元）質(zhì)量移交時(shí)間責(zé)任人

格式：每篇論文篇幅控制在6000字以?xún)?nèi)（宋體，4號(hào)字，1.5倍行距）。除正文外，論文還應(yīng)包括摘要、3—5個(gè)關(guān)鍵詞及參考文獻(xiàn)。論文首頁(yè)請(qǐng)附作者簡(jiǎn)介（姓名、性別、單位、職務(wù)、職稱(chēng)、所在學(xué)會(huì)及職務(wù)、專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域、地址、郵編、手機(jī)、電子信箱）。論文需論點(diǎn)鮮明、數(shù)據(jù)可靠、圖表清楚，摘要、關(guān)鍵詞及參考文獻(xiàn)均應(yīng)符合要求，文責(zé)自負(fù)。最高人民法院關(guān)于發(fā)包人收到承包人竣工結(jié)算文件后在約定期限內(nèi)不予答復(fù)是否視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的復(fù)函

關(guān)于發(fā)包人收到承包人竣工結(jié)算文件后在約定期限內(nèi)不予答復(fù)是否視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的復(fù)函(2023)民一他字第23號(hào)

重慶市高級(jí)人民法院：

你院渝高法[2023]154號(hào)《關(guān)于如何理解和適用最高人民法院<關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋>第二十條的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

同意你院審委會(huì)的第二種意見(jiàn)，即：適用該司法解釋第二十條的前提條件是當(dāng)事人之間約定了發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件。承包人提交的竣工結(jié)算文件可以作為工程款結(jié)算的依據(jù)。建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工合同格式文本中的通用條款第33條第3款的規(guī)定，不能簡(jiǎn)單地推論出，雙方當(dāng)事人具有發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件一定期限內(nèi)不予答復(fù)，則視為認(rèn)可承包人提交的竣工結(jié)算文件的一致意思表示，承包人提交的竣工結(jié)算文件不能作為工程款結(jié)算的依據(jù)。

最高人民法院民事審判庭

二OO六年四月二十五日細(xì)說(shuō)“286”司法解釋——最高人民法院研究室有關(guān)人士談工程款優(yōu)先受償權(quán)本報(bào)記者孫賢程特約記者朱樹(shù)英

6月27日，最高人民法院公布了關(guān)于《合同法》第286條的司法解釋?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)司法解釋?zhuān)?。在業(yè)內(nèi)引起了很大反響。那么究竟應(yīng)該怎樣正確理解這個(gè)對(duì)建筑企業(yè)來(lái)講具有至關(guān)重要意義的法律文件呢？7月8日，本報(bào)記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)記者）專(zhuān)程赴京，就業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的問(wèn)題，獨(dú)家采訪了負(fù)責(zé)起草這個(gè)法律文件的最高人民法院研究室有關(guān)人士（以下簡(jiǎn)稱(chēng)研究室）。

記者：我們注意到，司法解釋在第一條中有這樣的表述：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，…….”；同時(shí)，在使用“工程”這個(gè)詞語(yǔ)時(shí)，其限定語(yǔ)也是各不相同的。我們希望了解的是：這里的“房地產(chǎn)糾紛”以及各不相同的“工程”限定語(yǔ)，應(yīng)該怎樣理解？

研究室：由于某種原因，司法解釋中對(duì)“工程”的表述有的地方用“建設(shè)工程”，有的地方用“建筑工程”。我們認(rèn)為都應(yīng)該指“建設(shè)工程”。因?yàn)楹贤ǖ?86條用的就是“建設(shè)工程”。

關(guān)于“房地產(chǎn)糾紛案件”的提法，其實(shí)指的就是人民法院日常受理有關(guān)建設(shè)工程的糾紛案件，是在大房地產(chǎn)的概念的前提下，把建設(shè)工程納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)這一范疇內(nèi)，故有所謂“房地產(chǎn)糾紛案件”之說(shuō)，我們?cè)谄渌痉ń忉屛募?，也是同樣把有關(guān)建設(shè)工程方面的法律問(wèn)題，統(tǒng)一在房地產(chǎn)這個(gè)概念中理解的。

記者：司法解釋第一條對(duì)合同法第286條的權(quán)利性質(zhì)沒(méi)有做明確的界定，這是出于怎樣的考慮？

研究室：目前法學(xué)理論界對(duì)合同法第286條的權(quán)利性質(zhì)主要有三種理解：一種認(rèn)為是留置權(quán)；第二種認(rèn)為是法定抵押權(quán)；還有一種認(rèn)為它就是一種受償?shù)膬?yōu)先權(quán)。最高人民法院的司法解釋并不側(cè)重于解決理論上的爭(zhēng)論，而是根據(jù)立法機(jī)關(guān)的立法意圖探求法律規(guī)范的真實(shí)含義。不論這種權(quán)利在理論上如何定性，這項(xiàng)司法解釋明確指出，合同法第286條所規(guī)定的建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，我們的意見(jiàn)是明確的，即：這種優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于因抵押而產(chǎn)生的優(yōu)先權(quán)。

記者：為什么消費(fèi)者在交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)就不能對(duì)抗買(mǎi)受人了？

研究室：我們的主要考慮是，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房是一種生存的權(quán)利，同時(shí)它還關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定；而承包人的權(quán)利主要還是一種經(jīng)營(yíng)權(quán)利。生存權(quán)利優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權(quán)利受到法律的保護(hù)既是一種國(guó)際通行的做法，也是符合我們國(guó)家實(shí)際情況的。

當(dāng)然，我們?cè)谒痉ń忉屩袑?duì)能夠?qū)钩邪藘?yōu)先權(quán)的消費(fèi)者也作了一些限定。首先，這個(gè)“消費(fèi)者”不是一般意義上的房屋買(mǎi)受人（因?yàn)橛行┓课葙I(mǎi)受人并非單純用于消費(fèi)居住，可能會(huì)有其他經(jīng)營(yíng)性用途），而是指我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中所稱(chēng)的消費(fèi)者。其次消費(fèi)者對(duì)抗承包人優(yōu)先權(quán)的前提條件必須是已經(jīng)支付全部或者大部分購(gòu)房款的情況下才能實(shí)現(xiàn)。換言之，如果房屋買(mǎi)受人已經(jīng)支付的是定金，或者支付的購(gòu)房款不足50%，那么承包人依然具有優(yōu)先于房屋買(mǎi)受人的工程價(jià)款受償權(quán)。此外，按我國(guó)房屋預(yù)售的有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)受人預(yù)售的房屋經(jīng)過(guò)法定的登記后，就取得了對(duì)抗第三人的權(quán)利。因此，司法解釋對(duì)消費(fèi)者的預(yù)售房屋與工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的關(guān)系作這樣的解釋?zhuān)诜ɡ砩鲜峭耆匾摹?/p>

記者：司法解釋第三條所稱(chēng)的工程價(jià)款的范圍是否包括墊資部分？

研究室：因?yàn)榻ㄔO(shè)工程里面已經(jīng)物化了建筑承包人的勞動(dòng)，因此對(duì)發(fā)包人應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬應(yīng)當(dāng)予以?xún)?yōu)先受償。在這一點(diǎn)上，大家都沒(méi)有疑問(wèn)。但是關(guān)于承包人墊付的資金是不是應(yīng)該受到優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)，爭(zhēng)論就比較大了。

有人認(rèn)為，墊資只是一般的債權(quán)，而且是一種不符合規(guī)定的做法（國(guó)家有關(guān)部門(mén)曾明令禁止），因此不應(yīng)該納入工程價(jià)款范圍受優(yōu)先保護(hù)。但也有人認(rèn)為，墊資一方面是承包人在我國(guó)目前市場(chǎng)條件下的一種不得已而為之的行為，同時(shí)，這也是一種國(guó)際慣例。還有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為帶資部分的款項(xiàng)，應(yīng)視是否已物化成為已完工程組成部分而定。

在起草司法解釋中，我們事實(shí)上采納的是后一種觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，承包人的墊資實(shí)際上有兩種可能，一種是雖然承包人墊付了資金，但未必真正用到工程中去。這種情況屬于企業(yè)之間借款性質(zhì)，有其明顯的違法性，顯然不能受286條款的保護(hù)；另一種情況是，承包人墊付的資金確實(shí)已經(jīng)物化到建設(shè)工程中去了。那我們就認(rèn)為，這部分資金應(yīng)該納入《合同法》286條所稱(chēng)的“工程價(jià)款”的范圍，并且應(yīng)該優(yōu)先受償。

記者：第三條的后半句“不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失”，指的是那些情況？

研究室：主要是承包人因發(fā)包人違約所造成的包括違約金、利息等損失，即損害賠償請(qǐng)求權(quán)。這部分款項(xiàng)并不屬于直接的工程價(jià)款本身，可能更具有一般債權(quán)的性質(zhì)，因此不應(yīng)列入工程價(jià)款的范圍而受到優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)。

記者：據(jù)我們了解，施工企業(yè)對(duì)司法解釋第四條的理解分歧最大，不少人甚至還誤認(rèn)為這是與立法不一致的，你們認(rèn)為應(yīng)該怎樣理解？

研究室：首先是關(guān)于期限的問(wèn)題。物權(quán)都是有期限的。不管建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，還是債權(quán)，權(quán)利人行使該項(xiàng)權(quán)利都應(yīng)該是有期限的。另外，我國(guó)其他法律所規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，包括《海商法》中的船舶優(yōu)先權(quán)、《民用航空法》中的民用航空器的優(yōu)先權(quán)，也都是有期限的。承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)當(dāng)然也應(yīng)該有期限。規(guī)定這種期限，無(wú)論對(duì)承包人、發(fā)包人還是其他債權(quán)人都是比較公平的，同時(shí)對(duì)司法操作時(shí)應(yīng)掌握的尺度來(lái)說(shuō)也是十分必要的。

對(duì)確定工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限的長(zhǎng)短，我們?cè)谟懻撝幸灿羞^(guò)不同意見(jiàn)，最后定的是一個(gè)折衷的觀點(diǎn)，即6個(gè)月。

其次，關(guān)于行使權(quán)利的期限的起算點(diǎn)。我們注意到，理論界的一種看法是，這種權(quán)利只能在工程竣工驗(yàn)收合格以后才能行使。但我們從法院執(zhí)行部門(mén)了解到，實(shí)際上更多的工程價(jià)款糾紛都是在工程還沒(méi)有竣工時(shí)就發(fā)生了。因此，我們?cè)凇白越ㄔO(shè)工程竣工之日”之后，加上了“或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日”。實(shí)際上，這后半句話就是針對(duì)尚未竣工但已經(jīng)發(fā)生了糾紛的情況。也就是說(shuō)即使工程沒(méi)有竣工，但已經(jīng)屆滿(mǎn)合同約定的竣工日期，承包人同樣可以行使優(yōu)先受償權(quán)。

因此，我們?cè)谒痉ń忉屩薪缍▋?yōu)先受償權(quán)行使的起算期限，應(yīng)以工程竣工或約定竣工之日為準(zhǔn)。這觀點(diǎn)從總體上考慮到這種權(quán)利主要是針對(duì)工程結(jié)算款，同時(shí)也給出了未實(shí)際竣工或者工程爛尾情況下的期限起算依據(jù)，即約定竣工日期。當(dāng)然，之所以設(shè)立一個(gè)起算點(diǎn)的原因也在于：如果行使權(quán)利的起算點(diǎn)不確定的話，這個(gè)期限就沒(méi)有意義了。

記者：這個(gè)司法解釋從什么時(shí)候開(kāi)始施行？為什么要在第5條中規(guī)定“本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個(gè)月后施行”？

研究室：關(guān)于施行日期，按慣例是從見(jiàn)報(bào)日起。這個(gè)公告是6月20日出臺(tái)的，由于中間的印刷周期的原因，實(shí)際是6月27日見(jiàn)報(bào)的，因此，這個(gè)司法解釋?xiě)?yīng)該從6月27日施行。

另外，因?yàn)楹贤ㄊ?999年10月1日起施行的，按照法律，這一天應(yīng)該是權(quán)利人可以行使這項(xiàng)權(quán)利的開(kāi)始日。在司法實(shí)踐中，由于本司法解釋剛剛實(shí)施，在合同法生效之后，很多當(dāng)事人提出的優(yōu)先受償?shù)恼?qǐng)求，受理法院并未及時(shí)實(shí)施。而現(xiàn)在司法解釋規(guī)定了6個(gè)月的行使起算期限，那是不是就變成合同法頒布之后，司法解釋公布之前的案件都不能適用工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定了呢？顯然這種理解是不正確的。正是考慮到上述在期限開(kāi)始的規(guī)定和操作實(shí)踐的脫節(jié)，我們把6個(gè)月的期限規(guī)定延遲6個(gè)月適用。實(shí)際上是給了還沒(méi)有行使優(yōu)先受償權(quán)的承包人一個(gè)法定的寬限期，即使施工企業(yè)對(duì)造價(jià)要審價(jià)確認(rèn)，這六個(gè)月的期限也足夠了。

記者：按照這樣的理解舉一個(gè)例子：如果是這個(gè)工程是1999年11月竣工或合同約定1999年11月竣工的話，是不是可以不受這“6個(gè)月”的限制？

研究室：是的，只要是合同法施行之后，司法解釋施行之前已經(jīng)竣工或合同約定的竣工日期的工程都可以不受“6個(gè)月”的限制。當(dāng)然，前提是沒(méi)有其他法律障礙。

記者：這樣的話對(duì)施工企業(yè)的保護(hù)應(yīng)該是比較充分的了，但是大量被拖欠的工程進(jìn)度款的就被排除在優(yōu)先受償權(quán)之外了。

研究室：法律對(duì)承包人利益的保護(hù)方法是多種多樣的，優(yōu)先受償權(quán)只是其中一個(gè)，或者說(shuō)是最后一個(gè)手段。就進(jìn)度款而言，承包人還可以運(yùn)用其他民事請(qǐng)求的辦法來(lái)解決。退一步說(shuō)，即使這種方法不能解決進(jìn)度款問(wèn)題，但只要到了司法解釋的期限，即竣工或約定竣工日，進(jìn)度款成了結(jié)算款，也仍可得到優(yōu)先權(quán)的保護(hù)。

記者：在此之前，有十多個(gè)地方的建筑業(yè)協(xié)會(huì)曾經(jīng)向最高院表達(dá)過(guò)要求盡快出臺(tái)合同法第286條司法解釋的愿望。但我們看到，與司法實(shí)踐中碰到的問(wèn)題相比，實(shí)際上這次出臺(tái)的司法解釋?zhuān)瑳](méi)有涉及的問(wèn)題還有很多。這是否還需要對(duì)第286條作進(jìn)一步的解釋或者在其它司法解釋中再作解釋?zhuān)?/p>

研究室：《合同法》需要解釋的問(wèn)題確實(shí)很多，包括第286條。我們已經(jīng)出臺(tái)了第一部分的司法解釋。其他的有關(guān)的司法解釋最高院審委會(huì)還沒(méi)有通過(guò)。這次出臺(tái)的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的司法解釋?zhuān)饕菓?yīng)下級(jí)法院的請(qǐng)示而做的專(zhuān)題批復(fù)。按慣例，這種司法解釋?xiě)?yīng)該是他問(wèn)什么，我答什么。因此，這種司法解釋很難解決有關(guān)合同法第286條的所有問(wèn)題。比如，“催告”最高人民法院二審民事案件解析(建設(shè)工程施工合同糾紛/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)糾紛)建設(shè)工程施工合同糾紛案例一：實(shí)際施工人與工程發(fā)包人之間沒(méi)有合同關(guān)系，其利益仍然應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第26條規(guī)定，“實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付的工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任。”在發(fā)包人與承包人之間約定仲裁的情形下，實(shí)際施工人可否依據(jù)前述司法解釋?zhuān)苯酉蛉嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟？人民法院是否對(duì)此享有管轄權(quán)？案情：2002年12月13日，聯(lián)通喀什分公司就“聯(lián)通通信樓”的建設(shè)與建工集團(tuán)簽訂《施工合同》后，建工集團(tuán)隨即與林源簽訂《內(nèi)部承包合同》，將《施工合同》約定建工集團(tuán)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)轉(zhuǎn)給林源。林源作為職業(yè)經(jīng)理人，全面履行了其與建工集團(tuán)簽訂《內(nèi)部承包合同》約定的開(kāi)工前費(fèi)用、施工人員工資、購(gòu)買(mǎi)租賃設(shè)備、墊資、質(zhì)量保修、交納工程風(fēng)險(xiǎn)金勞保統(tǒng)籌及違約責(zé)任等各項(xiàng)義務(wù)?！奥?lián)通通信樓”工程已經(jīng)于2023年10月驗(yàn)收竣工并交付使用。由于聯(lián)通喀什分公司尚欠工程款700余萬(wàn)元，造成其與農(nóng)民工工資無(wú)法兌現(xiàn)，使其個(gè)人信譽(yù)及社會(huì)評(píng)價(jià)受到影響，故請(qǐng)求依法判令聯(lián)通喀什分公司支付上述工程欠款，聯(lián)通新疆分公司作為聯(lián)通喀什分公司的主管上級(jí)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)給付工程款的責(zé)任。裁定：《施工合同》約定的仲裁條款對(duì)林源不具有法律約束力，法院享有管轄權(quán)。分析：2006年10月26日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》。這是最高人民法院為了統(tǒng)一建設(shè)工程施工合同糾紛案件的執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《建筑法》和《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律規(guī)定，做出的一部專(zhuān)門(mén)調(diào)整建設(shè)工程施工合同糾紛案件的司法解釋。該《解釋》確定了盡量維護(hù)合同效力；合格工程應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付工程款；質(zhì)量不合格的不支付工程款；當(dāng)事人對(duì)墊資及其利息的約定應(yīng)當(dāng)認(rèn)可；嚴(yán)格限制合同解除權(quán)；發(fā)包人對(duì)工程質(zhì)量缺陷有過(guò)錯(cuò)也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；發(fā)包人收到結(jié)算報(bào)告不予答復(fù)的按照結(jié)算報(bào)告支付工程款；拖欠的工程款應(yīng)當(dāng)支付利息；招投標(biāo)的建設(shè)工程未經(jīng)備案的合同不能作為結(jié)算依據(jù)；保護(hù)實(shí)際施工人的利益等重大原則。雖然合同具有相對(duì)性，但是，從我國(guó)建筑業(yè)市場(chǎng)實(shí)際情況看，從事建筑工程施工的主體主要來(lái)源于農(nóng)村，由于建筑業(yè)市場(chǎng)行為不規(guī)范和這一部分全體法律意識(shí)和法律知識(shí)的欠缺，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)以下情況：一方面，承包人與發(fā)包人訂立建設(shè)工程合同后，往往又將建設(shè)工程轉(zhuǎn)包或者違法分包第三人，承包人轉(zhuǎn)包收取一定數(shù)額的管理費(fèi)后，不積極主動(dòng)進(jìn)行工程結(jié)算。另一方面，又因?yàn)閷?shí)際施工人與分包人沒(méi)有合同關(guān)系，實(shí)際施工人在為自己的民事權(quán)利行使訴權(quán)和主張請(qǐng)求權(quán)時(shí)，因?yàn)闆](méi)有證據(jù)而得不到支持，這種情形直接影響了實(shí)際施工人的利益。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，因?yàn)閷?shí)際施工人與發(fā)包人之間沒(méi)有合同關(guān)系，發(fā)包人拒絕支付實(shí)際施工人的工程款，實(shí)際施工人因投訴無(wú)門(mén)而引發(fā)的糾紛，占據(jù)了相當(dāng)大的比例，這種情形擾亂了建筑業(yè)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重侵害了農(nóng)民工的合法權(quán)益，影響了社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。《解釋》第26條的規(guī)定，實(shí)際突破了合同相對(duì)性；其立意和宗旨，是為保護(hù)實(shí)際施工人利益而做出的特別規(guī)定，一定意義上，主要是保護(hù)建筑業(yè)市場(chǎng)中農(nóng)民工的權(quán)益和利益而做出的特別規(guī)定。案例二：按照合同約定總價(jià)承包還是按照鑒定結(jié)論據(jù)實(shí)結(jié)算的問(wèn)題如果合同中約定按照固定總價(jià)結(jié)算工程款，在履行建設(shè)工程施工合同過(guò)程中，沒(méi)有發(fā)生合同修改或者設(shè)計(jì)變更的情況，就應(yīng)當(dāng)依照合同約定的包干總價(jià)結(jié)算工程款。最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第22條規(guī)定，“當(dāng)事人約定按照固定價(jià)結(jié)算工程價(jià)款，一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，不予支持?！痹诒景钢?，第十一工程局認(rèn)為按照合同約定的固定價(jià)格結(jié)算工程款明顯不公平，這樣不但不能賺得利潤(rùn)，而且做完工程后會(huì)賠本。單純從合同理論角度來(lái)講，第十一工程局在簽訂合同時(shí)，對(duì)其中存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是完全知曉的，后果也應(yīng)由其自己承擔(dān)。但是從和諧社會(huì)的角度考慮，畢竟新安縣政府是受益者，小浪底移民局下達(dá)的工程款數(shù)額比第十一工程局實(shí)際竣工工程款數(shù)額要少。適用公平原則來(lái)調(diào)整雙方當(dāng)事人之間的利益是必要的，避免出現(xiàn)利益失衡的情形。案例三：任何認(rèn)定合同約定的違約金是否過(guò)高《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條和第一百一十四條的約定[1]。約定付款進(jìn)度：“地下室以上按月形象進(jìn)度的70％付款。為趕工期把每月付款量化到每層，其分解如下：結(jié)構(gòu)：裝修安裝為60％：40％。結(jié)構(gòu)階段6000萬(wàn)元×60％×70％＝2520萬(wàn)元，C1每層57萬(wàn)元×15層＝855萬(wàn)元…”竣工驗(yàn)收日期確定：除正常竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告外，甲方收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后在合同約定的期限內(nèi)未組織驗(yàn)收，亦可認(rèn)定為工程已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收。通常證明竣工驗(yàn)收日期的證據(jù)：（1）竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告；（2）分項(xiàng)工程驗(yàn)收日期；（3）監(jiān)理報(bào)告；（4）驗(yàn)收備案申請(qǐng)報(bào)告；（5）驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要；（6）竣工驗(yàn)收備案表；（7）竣工驗(yàn)收整改情況反饋表；（8）工程保修書(shū)簽發(fā)日期；（9）優(yōu)質(zhì)工程申報(bào)表。工程施工單位延期抗辯：（1）未按合同約定支付工程款；（2）甲方多次進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。工程施工單位反訴請(qǐng)求：（1）支付工程款及其利息；（2）“判令武建三公司在天恒公司上述拖欠工程款范圍內(nèi)對(duì)系爭(zhēng)工程享有優(yōu)先受償權(quán)”。證明設(shè)計(jì)變更的文件：（1）施工單位工程聯(lián)系單：a，具體技術(shù)細(xì)節(jié)問(wèn)題；b，對(duì)工程價(jià)款增加進(jìn)行簽證認(rèn)可；c，對(duì)建筑構(gòu)配件的選用及規(guī)格請(qǐng)求確認(rèn)。（2）設(shè)計(jì)單位發(fā)出的通知單、圖、函；（3）甲方就施工工藝的要求及回復(fù)；（4）監(jiān)理單位發(fā)出的備忘意見(jiàn)。設(shè)計(jì)變更的合同約定。合同第26條約定，甲、乙雙方均必須堅(jiān)持按審定的設(shè)計(jì)施工圖施工，任何一方不得隨意變更設(shè)計(jì)；確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)取得以下兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：1、超過(guò)原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模時(shí)，須按原審批程序重新報(bào)批取得相應(yīng)的投資和材料指標(biāo)；2、經(jīng)原設(shè)計(jì)單位審查，取得相應(yīng)的圖紙和說(shuō)明。第27條約定，在施工中，甲方提出對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，經(jīng)設(shè)計(jì)單位審批向乙方發(fā)出書(shū)面變更通知。乙方按變更通知進(jìn)行施工，因變更導(dǎo)致的費(fèi)用和工期問(wèn)題另行協(xié)商。第28條約定，因乙方施工責(zé)任導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，應(yīng)經(jīng)甲方同意并取得設(shè)計(jì)單位審查，方可變更設(shè)計(jì)，所發(fā)生的費(fèi)用和甲方損失由乙方承擔(dān)。法院基于客觀情況（如天氣等自然因素的影響）。但98年特大洪水，由于之前已經(jīng)停工，為此，此期間不應(yīng)影響工期?！暗獴棟工程在此期間因基坑質(zhì)量事故處于提供狀態(tài)，故砂石料的凍結(jié)對(duì)B棟工期沒(méi)有影響，工期不應(yīng)順延”[2]。對(duì)工程事故責(zé)任認(rèn)定的意見(jiàn)：施工單位的抗辯意見(jiàn)：（1）工程實(shí)施方案系由業(yè)主方同意，并經(jīng)設(shè)計(jì)單位審批。（2）甲方不可質(zhì)疑的決定權(quán)，監(jiān)理單位協(xié)助甲方保障方案決策予以落實(shí)。施工單位不可能不經(jīng)業(yè)主單位同意，擅自決定施工，這既不符合情理，也不符合行業(yè)慣例。（3）監(jiān)理單位默認(rèn)施工。（4）工程責(zé)任事故已經(jīng)處理，不夠成再次主張工程延期的理由。業(yè)主單位意見(jiàn)：（1）保障工程安全，避免責(zé)任事故是施工單位不可推卸的合同責(zé)任。（2）施工方案、工藝、技術(shù)手段均系由施工單位制定。（3）施工單位未嚴(yán)格執(zhí)行施工方案、工藝，施工方法不合理導(dǎo)致責(zé)任事故發(fā)生。（4）責(zé)任事故處理時(shí)并未就工期延誤問(wèn)題一并處理。（5）直至再審中提出相應(yīng)證據(jù)，不應(yīng)質(zhì)證。法院意見(jiàn)：認(rèn)定誰(shuí)是工程責(zé)任者，核心在于確定誰(shuí)是工程的決策方，對(duì)此應(yīng)該以合同的約定、開(kāi)挖方案的制定者是誰(shuí)，誰(shuí)負(fù)責(zé)具體開(kāi)挖、責(zé)任事故調(diào)查報(bào)告的有關(guān)分析為依據(jù)，采用其他標(biāo)準(zhǔn)則缺乏合同和法律依據(jù)。（工藝標(biāo)準(zhǔn)：《武漢地區(qū)深基坑工程技術(shù)指南》）是否遲延支付工程款，保護(hù)施工單位措施：嚴(yán)格按照合同約定提交請(qǐng)款函，及時(shí)對(duì)延期付款提出異議，確保合同權(quán)益。關(guān)于業(yè)主單位與施工單位的結(jié)算報(bào)告是否涵蓋工程延期賠償問(wèn)題：最高人民法院認(rèn)為，發(fā)包方和承包方就建設(shè)工程結(jié)算時(shí)，其結(jié)算的內(nèi)容是否包括延誤工期索賠的事項(xiàng)，是否包括延誤工期索賠的數(shù)額，完全由雙方當(dāng)事人協(xié)商決定，這屬于合同自由的范疇，任何人不得干涉。就本案而言，從決算匯總表來(lái)看，雙方的結(jié)算是工程價(jià)款的結(jié)算，結(jié)算內(nèi)容并不包括索賠數(shù)額這一項(xiàng)。違約金約定過(guò)高是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整問(wèn)題：（1）

參考違約金與實(shí)際損失數(shù)額的關(guān)系（包括可得利益損失）。注意在以租金方式計(jì)算遲延交房損失時(shí)，需要有權(quán)威的房屋租賃價(jià)格確認(rèn)方式（本案中如《武漢市房地產(chǎn)年鑒1999》），同時(shí)注意“房屋出租率”，即關(guān)注房屋的空置率。（2）

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。（3）

人民法院酌減違約金，必須以當(dāng)事人申請(qǐng)作為前提。（4）

如違約方不承認(rèn)違約，而根據(jù)案件的證據(jù)，違約方確實(shí)存在違約，且存在過(guò)分高于的情形。法院應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行合議。如果合議庭認(rèn)為合同約定的違約金的確過(guò)分高于造成的損失，就應(yīng)該行使釋明權(quán)，明確告知違約方違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。如果合議庭不行使釋明權(quán)，案件的處理結(jié)果就可能顯失公平，社會(huì)效果不好，很可能達(dá)不到案結(jié)事了的目的。當(dāng)然，合議庭行使釋明權(quán)后，違約方始終堅(jiān)持自己沒(méi)有違約，不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任的，不少人認(rèn)為恐怕人民法院不能主動(dòng)降低違約金。對(duì)此，目前有兩種不同觀點(diǎn)。筆者傾向于認(rèn)為，如果合議庭能夠查清違約方給非違約方造成的損失，人民法院可以主動(dòng)降低違約金至違約方給非違約方造成的損失。這樣處理，非違約方的權(quán)利得到了保證，其損失得到了充分的補(bǔ)償。對(duì)違約方而言，其也沒(méi)有承擔(dān)過(guò)重的責(zé)任，有利于案結(jié)事了。案例四：附條件法律行為中所附條件的民事可證性要求雙方約定：承包方在施工中有意賄賂發(fā)包方人員，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，發(fā)包方扣除承包方工程總價(jià)10％的工程款。是否有效？分析：（1）條件是指決定法律行為效力的產(chǎn)生和消滅的未來(lái)的不確定的事實(shí)。依照民法理論通說(shuō)，條件應(yīng)具備如下要求：a，必須事將來(lái)發(fā)生的事實(shí)；b，必須是不確定的事實(shí)；c，必須可能；d，必須非為法定條件；e，必須合法；f，不得與法律行為的主要內(nèi)容相矛盾。在考慮如何認(rèn)定案涉條件的效力乃至相應(yīng)法律行為（發(fā)包方扣除承辦方工程總價(jià)款10％的工程款）在當(dāng)事人之間是否具有約束力問(wèn)題的時(shí)候，不論做出怎樣的認(rèn)定，都要先就“承包方在施工中有意賄賂發(fā)包方人員”的事實(shí)是否存在做出認(rèn)定，而這一認(rèn)定只能在民事審判過(guò)程中進(jìn)行。民事裁判的結(jié)果是對(duì)當(dāng)事人民事權(quán)利義務(wù)的終局性裁判，而裁判結(jié)論的得出是以對(duì)案件事實(shí)的認(rèn)定為基礎(chǔ)的。對(duì)案件事實(shí)的認(rèn)定，必須通過(guò)民事證據(jù)規(guī)則和證明這一途徑。只有經(jīng)過(guò)民事證據(jù)規(guī)則和證明方法的運(yùn)用，相關(guān)案件事實(shí)才能夠成為定案所要求的法律事實(shí)。而“承包方在施工中有意賄賂發(fā)包方人員”的事實(shí)是否存在與否，顯然無(wú)法通過(guò)民事證據(jù)規(guī)則和證明方法完成。進(jìn)而言之，這一認(rèn)定已經(jīng)超出人民法院民事審判職能范疇。即便發(fā)包方相關(guān)人員受賄罪名成立，考慮到建筑市場(chǎng)承包方一般居于不利和弱勢(shì)地位的現(xiàn)狀，能否確定承包方在施工中是“有意”賄賂發(fā)包方人員，也不無(wú)疑問(wèn)。在這種不確定性已非民事審判所能解決的情況下，肯定雙方當(dāng)事人據(jù)此所作“發(fā)包方扣除承辦方工程總價(jià)款10％的工程款”約定的效力，就成為無(wú)源之水。據(jù)此，可以引申得出這樣一個(gè)結(jié)論：某一事實(shí)能否成為適格的條件，首先要看該事實(shí)能否經(jīng)由民事證明途徑而確定。案例五：建筑施工中形成的債權(quán)能否轉(zhuǎn)讓并對(duì)該建筑優(yōu)先受償合同價(jià)款計(jì)算方法：以最終結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)；工程為包工包料，依據(jù)1999年《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》（2023年版）及配套使用的《陜西省建筑工程、安裝工程、仿古園林工程及裝飾工程費(fèi)用定額》（1999年版）及省、市有關(guān)造價(jià)文件的規(guī)定計(jì)算；本工程按二類(lèi)工程取費(fèi)，并對(duì)四項(xiàng)費(fèi)率下浮20％。1、

約定按照形象進(jìn)度支付工程款，則在工程量發(fā)生爭(zhēng)議過(guò)程中，工程鑒定則顯得十分重要。工程鑒定范圍可以包括：工程造價(jià)鑒定、已付工程款鑒定（確定是否遲延支付工程款）。2、

施工過(guò)程中的簽證、票據(jù)憑證十分重要。因?qū)こ塘吭黾記](méi)有現(xiàn)場(chǎng)簽證不予認(rèn)可；對(duì)施工單位供應(yīng)的建筑材料，因無(wú)法提供有效票據(jù)憑證，不予支持。3、

“由于華山假日酒店工程至今尚未完工，雙方均有一定責(zé)任。因西岳山莊付款不到位，三公司施工不規(guī)范，施工管理不嚴(yán)，返工等情況，共同造成工期延誤。據(jù)此，對(duì)建發(fā)公司主張的窩工損失以及西岳山莊主張反訴三公司、建發(fā)公司支付拖延工期的罰金，一審法院均不予支持”。4、

二審開(kāi)庭后，西岳山莊向本院提交了三公司關(guān)于申報(bào)文明工地不向西岳山莊索取費(fèi)用的“證明”等證據(jù)。本院認(rèn)為，西岳山莊本應(yīng)在一審舉證期限內(nèi)提交這些證據(jù)，其在二審開(kāi)庭后舉證已超過(guò)舉證期限，且未說(shuō)明延期舉證的理由。根據(jù)本院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第34條的規(guī)定，逾期舉證的，視為放棄舉證權(quán)利，西岳山莊在二審中提交的證據(jù)對(duì)本案不具有證明力。5、

對(duì)于工程款債權(quán)能否轉(zhuǎn)讓及享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題，爭(zhēng)議如下：（1）

不能轉(zhuǎn)讓。a，建筑行業(yè)涉及國(guó)計(jì)民生，實(shí)行資質(zhì)管理，如果轉(zhuǎn)讓債權(quán)，不利于工程質(zhì)量維護(hù)；b，業(yè)主與施工單位的信賴(lài)關(guān)系，不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)籧，工程尚未竣工，工程款尚未進(jìn)行結(jié)算，債權(quán)尚未確定，不具備轉(zhuǎn)讓條件。（2）

可以轉(zhuǎn)讓。a，合同轉(zhuǎn)讓分為債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)承擔(dān)和代替履行。而債務(wù)承擔(dān)則往往涉及工程審批、三公司的資質(zhì)和西岳山莊對(duì)建發(fā)公司的信賴(lài)等限制條件，《建筑法》規(guī)定工程禁止轉(zhuǎn)包，故不得隨意轉(zhuǎn)讓合同義務(wù)。b，但本案的訴訟標(biāo)的主要是工程款，屬于勞務(wù)報(bào)酬性質(zhì)。三公司依約完成了工程的土建和主體機(jī)構(gòu)并驗(yàn)收合格，有權(quán)取得相應(yīng)的工程款。c，三公司就債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知了西岳山莊，合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓符合法定條件。（3）

司法解釋規(guī)定的行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日計(jì)算。本案特殊之處在于三公司依約行使了合同解除權(quán)，工程全部由其竣工已不可能，按竣工日期起算行使優(yōu)先受償權(quán)的期限不合情理案例六：如何依據(jù)合同約定并結(jié)合案件實(shí)際情況確定工程款數(shù)額關(guān)于工程的施工面積問(wèn)題，一審法院在審理期間，依甘肅分公司的申請(qǐng)委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)訴爭(zhēng)工程實(shí)際完成的面積和工程造價(jià)進(jìn)行了鑒定。恒源公司雖對(duì)鑒定結(jié)論有異議，但未提供有效的證據(jù)予以證明，亦未申請(qǐng)重新鑒定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的規(guī)定，恒源公司所提異議不足以推翻鑒定結(jié)論的效力，故該鑒定結(jié)論應(yīng)為定案依據(jù)。--------------------------------------------------------------------------------[1]《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。[2]《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)糾紛：

案例一：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)約定產(chǎn)權(quán)分成模式，因房?jī)r(jià)急劇上漲引發(fā)糾紛（1）

商業(yè)銀行不能投資非自用房地產(chǎn)或向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資。1995年7月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第43條規(guī)定，商業(yè)銀行在中行人民共和國(guó)境內(nèi)不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資或者向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資。根據(jù)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的上述約定，西城工行投資用于解決西城工行職工住宅部分的合同內(nèi)容不違反商業(yè)銀行法的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。但西城工行投資用于商業(yè)開(kāi)發(fā)、賺取商業(yè)利益的部分內(nèi)容，因違反了商業(yè)銀行法第43條的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第四十三條商業(yè)銀行在中華人民共和國(guó)境內(nèi)不得從事信托投資和證券經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資或者向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資，但國(guó)家另有規(guī)定的除外。（2）

維護(hù)案件的實(shí)質(zhì)公證。人民法院在處理實(shí)質(zhì)公正和形式公正的關(guān)系上，既要堅(jiān)持實(shí)質(zhì)公正為根本價(jià)值，又要堅(jiān)持以形式公正為基本保障。所謂實(shí)質(zhì)公正，就是要通過(guò)自有裁量權(quán)的正當(dāng)行使，充分考慮個(gè)案情況，考慮國(guó)情和社情民意，深入發(fā)掘案件所涉法律的立法宗旨，某一條法律的基本精神，結(jié)合《民法通則》規(guī)定的基本原則如誠(chéng)實(shí)信用原則，彰顯法律作為社會(huì)普遍遵循的行為準(zhǔn)則的基本屬性。不僅要講法，而且要講理、講情，注重法、理、情的融合，盡可能地使裁判結(jié)果符合社會(huì)所公認(rèn)的價(jià)值取向，避免司法的粗暴與專(zhuān)橫。不僅據(jù)以定案的事實(shí)要形成內(nèi)心確信，而且案件的裁判結(jié)果也要從內(nèi)心確認(rèn)為是公正的，在實(shí)質(zhì)上是公正的，而不能僅僅從形式上看是公正的?！爸皇强紤]到七色光公司實(shí)際上獲利了，才想辦法讓七色光公司多賠一點(diǎn)，但多賠也有一個(gè)度的問(wèn)題。二審判決七色光賠400多萬(wàn)元能夠較好地平衡雙方的利益關(guān)系，能夠使法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)。這樣處理，能夠案結(jié)事了?！卑咐盒姓C(jī)關(guān)依法查封的房地產(chǎn)能否判決交付和轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)（1）

在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為防止其他合作方擅自對(duì)合作建房予以處置，通過(guò)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，行政查封房產(chǎn)的方式限制轉(zhuǎn)讓?！皶r(shí)至2005年4月26日，因華事得公司舉報(bào)其公司內(nèi)部工作人員涉嫌罰罪，遼寧省大連市公安局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大連市公安局）將華事得公司在億鋒公司處的1萬(wàn)平方米64套商住公寓予以查封，并責(zé)令不得‘辦理產(chǎn)權(quán)、交易、抵押、房產(chǎn)移交’”。“據(jù)大連市公安局稱(chēng)，其查封案涉1萬(wàn)平方米商住公寓的目的是為了保護(hù)華事得公司的利益，防止國(guó)有資產(chǎn)流失”。（2）

對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第2項(xiàng)的理解。第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓“（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。《房地產(chǎn)管理法》第38條第2項(xiàng)的立法本意在于，維護(hù)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的目的，即預(yù)先固定保全財(cái)產(chǎn)的占有使用和權(quán)屬狀態(tài)，避免權(quán)利保護(hù)目的落空。如果人民法院裁判保護(hù)的利益主體與行政機(jī)關(guān)采取查封行為的目的指向相同，相應(yīng)裁判行為就不存在違反《房地產(chǎn)管理法》第38條第2項(xiàng)的問(wèn)題。案例三：關(guān)于先履行抗辯權(quán)的認(rèn)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，轉(zhuǎn)讓方股東向行政機(jī)關(guān)就轉(zhuǎn)讓合同約定的房地產(chǎn)證辦理轉(zhuǎn)移登記事宜提出異議、公安機(jī)關(guān)就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜予以調(diào)查等客觀情況，足以構(gòu)成受讓方不予接收交易房產(chǎn)并支付余款的抗辯理由，符合合同法關(guān)于先履行抗辯權(quán)的行使要件。案例四：妨礙舉證的事實(shí)推定規(guī)則在審判實(shí)踐中的具體適用最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第75條的規(guī)定適用條件：一方當(dāng)事人持有證據(jù)無(wú)正當(dāng)理由據(jù)不提供的事實(shí)已經(jīng)被證據(jù)證明；對(duì)方當(dāng)事人提出該證據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有方；法官推定的事實(shí)內(nèi)容是確定的這三個(gè)條件。在具備上述條件下，法官經(jīng)向證據(jù)持有人釋明對(duì)證據(jù)持有的認(rèn)定及不提供證據(jù)的后果，可以依法推定對(duì)方當(dāng)事人主張的事實(shí)成立。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同雙方當(dāng)事人就合作建房的成本與收入存在爭(zhēng)議，在一方不提供相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料，無(wú)法確定收支情況的前提下，另一方根據(jù)房地產(chǎn)主管部門(mén)的備案合同確認(rèn)收支狀況，法院予以支持。案例五：如何確定再審案件的審理范圍？爭(zhēng)議雙方在法院主持下就房地產(chǎn)合同轉(zhuǎn)讓糾紛達(dá)成調(diào)解協(xié)議并由法院制發(fā)《民事調(diào)解書(shū)》，第三方抵押權(quán)人認(rèn)為該《民事調(diào)解書(shū)》損害了其合法享有的抵押權(quán)，提出異議；法院裁定再審。因抵押權(quán)是附著在抵押物上的權(quán)利，雖抵押物的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，抵押權(quán)人可在抵押物上行使優(yōu)先受償權(quán)。再審一審判決：《民事調(diào)解書(shū)》合法有效，予以維持；受讓方承擔(dān)對(duì)抵押權(quán)人抵押權(quán)的清償義務(wù)。再審終審判決：撤銷(xiāo)再審一審判決，維持《民事調(diào)解書(shū)》。1、再審案件的審理范圍應(yīng)受原審審理范圍的限制。對(duì)于第三人提出的訴訟主張，被告新增的訴訟主張（如否認(rèn)原告法人人格而要求原告股東單位承擔(dān)責(zé)任、其他相關(guān)主體承擔(dān)連帶責(zé)任），均應(yīng)超出限制范圍，不予審理。2、“由于雄新公司（抵押權(quán)人）是基于其申請(qǐng)，由一審法院通知參加訴訟，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第56條的規(guī)定，其訴訟地位為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人。一審判決判令一審原告長(zhǎng)勘院向無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求第三人雄新公司承擔(dān)責(zé)任，違法了民事訴訟‘不告不理’原則?！卑咐何泻贤惺芡腥素?zé)任的承擔(dān)背景：房地產(chǎn)公司（委托代建的受托方）的法定代表人劉素琴是東瓦窯村的村民，在外經(jīng)商發(fā)了財(cái)。東瓦窯村認(rèn)為劉素琴會(huì)經(jīng)商，會(huì)跑關(guān)系，所以就簽訂了本案的委托代建協(xié)議，約定房地產(chǎn)公司只收取5％的管理費(fèi)。實(shí)際上這5%的管理費(fèi)是給劉素琴跑關(guān)系的好處費(fèi)。劉素琴也給東瓦窯村跑了關(guān)系，包括到國(guó)家計(jì)委立項(xiàng)、協(xié)助貸款等。因?yàn)樯姘傅呐l(fā)市場(chǎng)不擴(kuò)建，就要被拆除，而批發(fā)市場(chǎng)是東瓦窯村的“命根子”，所以，出現(xiàn)了本案的委托代建合同，否則東瓦窯村完全可以和施工單位直接簽訂施工合同，沒(méi)有必要簽訂委托代建協(xié)議。委托代建合同中，受托人的違約責(zé)任以其存在過(guò)錯(cuò)為前提。這是委托合同與其他合同在違約責(zé)任承擔(dān)這一點(diǎn)上最大的區(qū)別。其他合同違約責(zé)任的歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任，一旦違約事實(shí)出現(xiàn)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，除非有法定或約定的免責(zé)事由。即使批發(fā)市場(chǎng)公司證明了房地產(chǎn)公司應(yīng)該向其交付工程的時(shí)間，但如果不能證明房地產(chǎn)公司存在過(guò)錯(cuò)，其仍然不能要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。因此，交付房屋的時(shí)間在本案不具有多少法律意義。從批發(fā)公司的角度看，舉證證明房地產(chǎn)公司在履行委托代建合同中存在過(guò)錯(cuò)才是批發(fā)市場(chǎng)公司勝訴的關(guān)鍵。然而，批發(fā)市場(chǎng)公司舉證的重點(diǎn)卻沒(méi)有放在這點(diǎn)上，導(dǎo)致其沒(méi)有舉出這方面的證據(jù)?？偟膩?lái)看，批發(fā)市場(chǎng)公司在二審中混淆了委托代建關(guān)系與施工合同的關(guān)系，從訴訟策略上看是失敗的?！逗贤ā?06條“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過(guò)錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失”。#裁判要旨最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)

[2023]民一他字第11號(hào)2004年3月4日最高人民法院公布

云南省高級(jí)人民法院：

你院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請(qǐng)示》報(bào)告收悉。

經(jīng)研究認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返囊?guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)而無(wú)效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：第一，出租《中華人民共和國(guó)消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。第三，租賃房屋用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。

附：云南省高級(jí)人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請(qǐng)示》

云高法報(bào)[2023]45號(hào)

最高人民法院：

近年來(lái)，因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由于城鄉(xiāng)分割的二元體制，對(duì)城市和農(nóng)村的房屋是否需要經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收及是否需要辦理房屋所有權(quán)證的要求并不一致。在我省，對(duì)農(nóng)村特別是城郊結(jié)合部的房屋是否需要經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收和辦理房屋所有權(quán)證實(shí)際上并無(wú)強(qiáng)制性的規(guī)定。在城郊結(jié)合部，農(nóng)民集體在集體所有的土地上建蓋自用房屋，且所建蓋的房屋未按《建筑法》的規(guī)定進(jìn)行建筑工程的設(shè)計(jì)，也沒(méi)有相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)，后將自用房屋出租用于經(jīng)營(yíng)性用途；承租人使用房屋后，也未因?yàn)榉课萦猛镜淖兏M(jìn)行相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)和完善或整改消防設(shè)施，或者因?yàn)榉课菟袡?quán)人未按相關(guān)規(guī)定建蓋房屋而導(dǎo)致承租人不能申報(bào)相關(guān)的消防工程驗(yàn)收手續(xù)。另外，-些農(nóng)村地區(qū)原來(lái)不屬于城市規(guī)劃區(qū)的范圍而現(xiàn)在方納入城市規(guī)劃區(qū)的范圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時(shí)，常涉及租賃標(biāo)的物是否經(jīng)消防驗(yàn)收而以此為據(jù)來(lái)認(rèn)定租賃合同效力的問(wèn)題。

《消防法》及公安部《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》等均規(guī)定，新建、改建、擴(kuò)建內(nèi)部裝修以及用途變更的建筑工程項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)必須經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)后，方可交付施工。消防驗(yàn)收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。未經(jīng)驗(yàn)收合格擅自使用的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正，并可對(duì)直接責(zé)任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對(duì)拒不改正或限期不改的，責(zé)令停止施工，已經(jīng)完工的，責(zé)令停止使用。情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究刑事責(zé)任。在租賃標(biāo)的物是否經(jīng)消防驗(yàn)收和租賃合同效力的關(guān)系問(wèn)題上，我院存在兩種意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果租賃標(biāo)的物未經(jīng)消防工程驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格，應(yīng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單地以租賃標(biāo)的物未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格就一律以租賃合同違反消防法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定租賃合同無(wú)效，而應(yīng)區(qū)分不同情況分別作出處理：（一）對(duì)城市房屋，如果建筑工程從設(shè)計(jì)開(kāi)始就沒(méi)有相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)，也未經(jīng)公安消防管理部門(mén)審核就開(kāi)工，導(dǎo)致消防工程不合格而影響租賃合同履行的，應(yīng)以標(biāo)的物違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同無(wú)效；如果有消防設(shè)計(jì)并經(jīng)審核施工，竣工后因用途變更導(dǎo)致消防工程需要進(jìn)一步完善、整改，且公安消防管理部門(mén)未責(zé)令停止使用的，不宜認(rèn)定合同無(wú)效。（二）對(duì)城郊結(jié)合部農(nóng)民集體自建的房屋出租后作為公眾聚集的場(chǎng)所，如果標(biāo)的物的出租不符合《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，可在責(zé)令相關(guān)當(dāng)事人辦理相關(guān)的消防工程驗(yàn)收手續(xù)后，認(rèn)定租賃合同有效；對(duì)租賃等房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)證但產(chǎn)權(quán)明確為出租人的，或者房屋雖未經(jīng)竣工驗(yàn)收但各方對(duì)房屋質(zhì)量沒(méi)有異議的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。

上述兩種意見(jiàn)，我們傾向于后一種意見(jiàn)。

當(dāng)否，請(qǐng)批復(fù)。

附：中華人民共和國(guó)消防法

第十條按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程，設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程的消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核；未經(jīng)審核或者經(jīng)審核不合格的，建設(shè)行政主管部門(mén)不得發(fā)給施工許可證，建設(shè)單位不得施工。

經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核的建筑工程消防設(shè)計(jì)需要變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原審核的公安消防機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)；未經(jīng)核準(zhǔn)的，任何單位、個(gè)人不得變更。

按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答23、發(fā)包人以工程未驗(yàn)收或承包人未移交工程竣工資料為由拒絕支付工程款的，如何處理？建設(shè)工程施工合同約定工程竣工驗(yàn)收合格后再支付工程款，發(fā)包人收到承包人提交的工程竣工驗(yàn)收資料后，無(wú)正當(dāng)理由在合同約定期限或合理期限內(nèi)未組織竣工驗(yàn)收，其又以工程未驗(yàn)收為由拒絕支付工程款的，不予支持。發(fā)包人以承包人未移交工程竣工資料為由拒絕支付工程款的，不予支持，但合同另有約定的除外。竣工驗(yàn)收和發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷的處理

工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是施工全過(guò)程的最后一道工序，也是工程項(xiàng)目管理的最后一項(xiàng)工作，它是全面考核投資效益、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。

建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

建設(shè)工程驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（2）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（4）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位簽署的質(zhì)量合格文件；（5）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。

建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。建設(shè)單位為提前獲得投資效益等原因，在工程未經(jīng)驗(yàn)收的情況下，提前投產(chǎn)使用所發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。因?yàn)榻ㄔO(shè)單位的提前使用一般應(yīng)視為已驗(yàn)收，使用后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，合同已履行完畢，建筑施工方對(duì)竣工驗(yàn)收不負(fù)責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按建設(shè)工程已合格驗(yàn)收的情形來(lái)履行自己的全部義務(wù)。

需注意的是，建設(shè)單位仍可依據(jù)建筑工程質(zhì)量保修制度要求施工企業(yè)對(duì)在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷予以修復(fù)。

驗(yàn)收合格的，建設(shè)單位按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。

在竣工時(shí)就發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者負(fù)責(zé)返修、改建以使工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)定的要求。這是施工單位應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)。建設(shè)單位也有權(quán)請(qǐng)求施工企業(yè)在合理的期限內(nèi)無(wú)償修理或者返工、改建。如果因有質(zhì)量缺陷進(jìn)行修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工企業(yè)還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【相關(guān)依據(jù)】

中華人民共和國(guó)建筑法[19971101]

第六十一條交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。

建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

（相關(guān)資料:

行政法規(guī)1篇

裁判文書(shū)7篇

條文釋義

相關(guān)論文1篇

實(shí)務(wù)指南）

第六十二條建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。

建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

（相關(guān)資料:

行政法規(guī)1篇

條文釋義

實(shí)務(wù)指南）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例[19980720]

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處１０萬(wàn)元以上３０萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

（相關(guān)資料:

地方法規(guī)2篇

實(shí)務(wù)指南）中華人民共和國(guó)合同法[19990315]

第二百七十九條建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說(shuō)明書(shū)、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。

建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

（相關(guān)資料:

裁判文書(shū)12篇

條文釋義

實(shí)務(wù)指南）建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例[20000130]

第十六條建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。

建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

（相關(guān)資料:

部門(mén)規(guī)章1篇

實(shí)務(wù)指南）

第五十八條違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

（一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；

（二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；

（三）對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。

（相關(guān)資料:

部門(mén)規(guī)章3篇

地方法規(guī)5篇

實(shí)務(wù)指南）房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法[20000630]

第四條房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。

（相關(guān)資料:

實(shí)務(wù)指南）建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

(二)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

(四)有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

(五)有施工單位簽署的工程保修書(shū)。

建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

【釋義】本條是對(duì)工程竣工后建設(shè)單位組織驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件，以及驗(yàn)收合格后方可使用的規(guī)定。

工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是施工全過(guò)程的最后一道程序，是建設(shè)投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標(biāo)志，也是全面考核投資效益、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。

(一)對(duì)工程進(jìn)行竣工檢查和驗(yàn)收，是建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)

建設(shè)工程完工后，承包單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家竣工驗(yàn)收有關(guān)規(guī)定，向建設(shè)單位提供完整的竣工資料和竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，提請(qǐng)建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位收到竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，應(yīng)及時(shí)組織有設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位參加的竣工驗(yàn)收，檢查整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目是早已按設(shè)計(jì)要求和合同約定全部建設(shè)完成，已符合竣工驗(yàn)收條件，有時(shí)為了及早發(fā)揮項(xiàng)目的效益，也可對(duì)工程進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收，即在一個(gè)總體建設(shè)項(xiàng)目中，一個(gè)單項(xiàng)工程或一個(gè)車(chē)間已按設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成，能滿(mǎn)足生產(chǎn)要求或具備使用條件，施工單位已預(yù)驗(yàn)，監(jiān)理工程師已初驗(yàn)通過(guò)。在此條件下建設(shè)單位可組織進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收。由幾個(gè)施工單位負(fù)責(zé)施工的單項(xiàng)工程，當(dāng)其中一個(gè)單位所負(fù)責(zé)的部分已按設(shè)計(jì)完成，也可組織正式驗(yàn)收，辦理交工手續(xù)。在整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全部驗(yàn)收時(shí)，對(duì)已驗(yàn)收進(jìn)的單項(xiàng)工程，可以不再進(jìn)行驗(yàn)收和辦理驗(yàn)收手續(xù)，但應(yīng)將單項(xiàng)工程驗(yàn)收單作為全部工程驗(yàn)收的附件而加以說(shuō)明。

(二)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的條件。

根據(jù)本條規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說(shuō)明書(shū)、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1．完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容

建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的內(nèi)容，主要是指設(shè)計(jì)文件所確定的、在承包合同“承包人承攬工程項(xiàng)目一覽表”中載明的工作范圍，也包括監(jiān)理工程師簽發(fā)的變更通知單中所確定的工作內(nèi)容。承包單位必須按合同約定，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成上述工作內(nèi)容，使工程具有正常的使用功能。

2．有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

工程技術(shù)檔案和施工管理資料是工程竣工驗(yàn)收和質(zhì)量保證的重要依據(jù)之一，主要包括以下檔案和資料：

(1)工程項(xiàng)目竣工報(bào)告；

(2)分項(xiàng)、分部工程和單位工程技術(shù)人員名單；

(3)圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底記錄；

(4)設(shè)計(jì)變更通知單，技術(shù)變更核實(shí)單；

(5)工程質(zhì)量事故發(fā)生后調(diào)查和處理資料；

(6)隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日志；

(7)竣工圖；

(8)質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料等；

(9)合同約定的其他資料。

3．有材料、設(shè)備、構(gòu)配件的質(zhì)量合格證明資料和試驗(yàn)、檢驗(yàn)報(bào)告

對(duì)建設(shè)工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)，除具有質(zhì)量合格證明資料外，強(qiáng)調(diào)了這些使用于工程的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)，還應(yīng)當(dāng)有試驗(yàn)、檢驗(yàn)報(bào)告。試驗(yàn)、檢驗(yàn)報(bào)告中應(yīng)當(dāng)注明其規(guī)格、型號(hào)、用于工程的哪些部位、批量批次、性能等技術(shù)指標(biāo)，其質(zhì)量要求必須符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

4．有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件

勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位依據(jù)工程設(shè)計(jì)文件及承包合同所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)竣工工程進(jìn)行檢查和評(píng)定，符合規(guī)定的，簽署合格文件。竣工驗(yàn)收所依據(jù)的國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)有土建工程、安裝工程、人防工程、管道工程、橋梁工程、電氣工程及鐵路建筑安裝工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。本《條例》中勘察、設(shè)計(jì)、施工，監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件所包含的內(nèi)容，詳見(jiàn)第三章、第四章和第五章的釋義。

5．有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)

施工單位同建設(shè)單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)也是交付竣工驗(yàn)收的條件之一

工程質(zhì)量保修是指建設(shè)工程在辦理交工驗(yàn)收手續(xù)后，在規(guī)定的保修期限內(nèi)，因勘察設(shè)計(jì)、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負(fù)責(zé)維修，由責(zé)任方承擔(dān)維修費(fèi)用并賠償損失。施工單位與建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收前簽署工程質(zhì)量保修書(shū)，保修書(shū)是施工合同的附合同。工程保修書(shū)的內(nèi)容包括：保修項(xiàng)目?jī)?nèi)容及范圍；保修期；保修責(zé)任和保修金支付方法等。健全完善的工程保修制度，對(duì)于促進(jìn)承包方加強(qiáng)質(zhì)量管理，保護(hù)用戶(hù)及消費(fèi)者的合法權(quán)益可起著重要的保障作用。

(三)建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，方可交付使用

無(wú)論是單項(xiàng)工程提前交付使用(例如單幢住宅)，還是全部工程整體交付使用，都必須經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收這一環(huán)節(jié)，并且還必須驗(yàn)收合格，否則，沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收或者經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收確定為不合格的建設(shè)工程，不得交付使用。如果建設(shè)單位為提前獲得投資效益，在工程未經(jīng)驗(yàn)收即前投產(chǎn)使用是違法的，由此所發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，建設(shè)單位要承擔(dān)責(zé)任。

工程驗(yàn)收通過(guò)后，承包單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和合同約定的時(shí)間、方式向建設(shè)單位提出結(jié)算報(bào)告，建設(shè)單位在審查結(jié)算報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在合同約定的時(shí)間內(nèi)將撥款通知送經(jīng)辦銀行，承包單位收到工程款后將竣工的工程交付建設(shè)單位，建設(shè)單位接收該工程。至此，完成竣工交付工作。

第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)檔案管理的規(guī)定，及時(shí)收集、整理建設(shè)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全建設(shè)項(xiàng)目檔案，并在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，及時(shí)向建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)移交建設(shè)項(xiàng)目檔案。

【釋義】本條是關(guān)于建設(shè)單位在建設(shè)項(xiàng)目檔案管理方面的職責(zé)的規(guī)定。

建設(shè)工程是百年大計(jì)，一般的建筑物設(shè)計(jì)年限都在50-70年之間，重要的建筑物達(dá)100年。在建筑物使用期間，會(huì)遇到對(duì)建筑物的改建(包括裝修)、擴(kuò)建或拆除活動(dòng)，以及在其周邊進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，評(píng)估對(duì)該建筑物可能的不利影響等，都要參考原始的勘察、設(shè)計(jì)、施工資料，因此，所有的建筑活動(dòng)都應(yīng)建立完整的建設(shè)項(xiàng)目檔案。建設(shè)單位作為建設(shè)工程的投資人和業(yè)主，是建設(shè)全過(guò)程的總負(fù)責(zé)方，應(yīng)在合同中明確要求勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位分別提供有關(guān)勘察、設(shè)計(jì)、施工的檔案資料，如勘察報(bào)告、設(shè)計(jì)圖紙和計(jì)算書(shū)、竣工圖等，及時(shí)收集整理，在工程竣工后及時(shí)向有關(guān)部門(mén)移交建設(shè)項(xiàng)目檔案。

根據(jù)《檔案法》的規(guī)定，“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位和其他組織必須按照國(guó)家規(guī)定，定期向檔案館移交檔案”。按照《城市建設(shè)檔案管理規(guī)定》(建設(shè)部第61號(hào)令)的要求，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)城建檔案(指在城市規(guī)劃、建設(shè)及管理活動(dòng)中直接形成對(duì)國(guó)家和社會(huì)具有保存價(jià)值的文字、圖紙、圖表、聲像等各種載體的文件材料)管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城建檔案管理工作，業(yè)務(wù)上受同級(jí)檔案部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)。

城建檔案館重點(diǎn)管理以下城市建設(shè)工程檔案資料：

1．工業(yè)、民用建筑工程；

2．市政基礎(chǔ)設(shè)施工程；

3．公用基礎(chǔ)設(shè)施工程；

4．公共交通基礎(chǔ)設(shè)施工程；

5．園林建設(shè)、風(fēng)景名勝建設(shè)工程；

6．市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)工程；

7．城市防洪、抗震、人防工程；

8．軍事工程檔案資料中，除軍事禁區(qū)和軍事管理區(qū)以外的越市區(qū)的地下管線向和有關(guān)隱蔽工程的位置圖。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《城市建設(shè)檔案管理規(guī)定》，及時(shí)收集、認(rèn)真整理建設(shè)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的文件資料，努力建立健全建設(shè)項(xiàng)目檔案，在工程竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)，向城建檔案館移交一符合規(guī)定的工程建設(shè)項(xiàng)目檔案原件。

一套完整的工程建設(shè)項(xiàng)目檔案一般包括以下文件材料：

1．立項(xiàng)依據(jù)審批文件；

2．征地、勘察、測(cè)繪、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、監(jiān)理文件；

3．項(xiàng)目審批文件；

4．施工技術(shù)文件和竣工驗(yàn)收文件；

5．竣工圖。

凡工程建設(shè)項(xiàng)目檔案不全的，應(yīng)當(dāng)限期補(bǔ)充。

停建、緩建建設(shè)項(xiàng)目的檔案，暫由建設(shè)單位保管。

撤銷(xiāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目檔案，應(yīng)當(dāng)向上級(jí)主管機(jī)關(guān)或者城建檔案館移交。

對(duì)改建、擴(kuò)建和重要部位維修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工單位據(jù)實(shí)修改、補(bǔ)充和完善原工程建設(shè)項(xiàng)目檔案。凡結(jié)構(gòu)和平面布置等改變的，應(yīng)當(dāng)重新編制建設(shè)項(xiàng)目檔案，并在工程項(xiàng)目竣工后三個(gè)月內(nèi)向城建檔案館移交。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。佛山市禪城區(qū)張槎街道東鄱股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社與佛山市禪城區(qū)永鵬房地產(chǎn)有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)（2023）佛中法民五終字第336號(hào)

上訴人（原審被告）佛山市禪城區(qū)張槎街道東鄱股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社（原佛山市石灣區(qū)張槎街道東鄱經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，以下簡(jiǎn)稱(chēng)東鄱經(jīng)聯(lián)社）。

法定代表人陳榮波，社長(zhǎng)。

委托代理人林漢明，廣東可名律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）佛山市禪城區(qū)永鵬房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)永鵬公司）。

法定代表人黃生，董事長(zhǎng)。

委托代理人陳志輝、曾敏儀，廣東南天明律師事務(wù)所律師、律師助理。

原審被告佛山市禪城區(qū)建材公司（原佛山市城區(qū)建材公司，以下簡(jiǎn)稱(chēng)建材公司）。

法定代表人崔日俊，經(jīng)理。

委托代理人許國(guó)全，副經(jīng)理。

委托代理人余志斌，職員。

原審被告佛山市禪城區(qū)置地集團(tuán)公司（原佛山市城區(qū)置地實(shí)業(yè)總公司、佛山市城區(qū)置地集團(tuán)公司