廣東東莞某商業(yè)街項目銷售執(zhí)行報告

***國際公館一期商業(yè)街

銷售執(zhí)行報告呈：******商住開發(fā)有限公司8/30/2023商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通***千畝大盤商業(yè)物業(yè)運作目標(biāo)：②項目整體增值：形成對***整體項目運作的價值支撐；①利潤的重要來源；③展示價值；②成為項目增值舉措③具有展示價值①利潤的重要來源住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用2概況長約180米，總面積10163M2；由內(nèi)街鋪位50個、一樓臨街鋪位37個、二層商鋪38個組成；一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；店面進深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集中在40－120平方米間；3周邊商業(yè)分析周邊半公里之內(nèi)居住人口不足萬人;尚未形成成熟的生活圈；沒有成熟的商業(yè)；現(xiàn)代經(jīng)典東莞大道五環(huán)路四環(huán)路金地***世紀(jì)綠洲新中銀在建入住待建4匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析***國際公館商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷***國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案東莞商業(yè)物業(yè)市場分析***國際公館商業(yè)街核心均價的探討5東莞商業(yè)物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)的兩種類型：大型集中商業(yè)：如第一國際、華南MALL、世博等；臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；6大型商業(yè)物業(yè)比較表名稱規(guī)模(M2)商業(yè)主力店(主題商業(yè))售價返租情況銷售率第一國際總70萬,商業(yè)11.6萬;步行街、大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風(fēng)情美食廣場;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商業(yè)70%；華南MALL總89萬,商業(yè)可售6萬復(fù)合商業(yè)，八大營業(yè)區(qū)域，集百貨、超市、飲食、娛樂于一體；1F:2萬，2F:1.6萬，3F:1.3萬十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金銷售60%世博廣場20.8萬;商業(yè)16萬集飲食、娛樂、購物、休閑、商務(wù)于一體的大型主題娛樂購物廣場1F:1.8萬，2F:1萬，最高2萬多發(fā)展商控有6成經(jīng)營權(quán)，實行開業(yè)前期“反租承包經(jīng)營”3.28開盤；銷售40%地王國際廣場32.8萬;商業(yè)面積10萬復(fù)合商業(yè)，集商業(yè)步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂場、風(fēng)情美食廣場、康體中心于一體1F:2.5萬，2F:1.5萬，3F:8000萬;————模式：確定一個新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運作手法；7商鋪調(diào)查表租金和售價的關(guān)系東莞商鋪的租金回報率一般處于4%-5%之間的較低水平；8商鋪經(jīng)營狀況人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵因素：

——步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)；9東莞商鋪調(diào)查小結(jié)購買商鋪的客戶主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導(dǎo)消費者；商鋪售價及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報率比較穩(wěn)定；東莞商鋪的投資回報率在4.2％～5％左右，南城區(qū)的商鋪回報率略低（在4.0％～4.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少；10匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析***國際公館商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷***國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案***國際公館商業(yè)街核心均價的探討商業(yè)物業(yè)價值判斷11商業(yè)妻物業(yè)嗎價值中判斷商業(yè)刻物業(yè)投資奪價值一鋪改養(yǎng)三油代的押“鋪能”周邊邊人流巾量多白少商圈首內(nèi)的緞消費姐能力優(yōu)惠馳政策序是否燙有足柱夠的偶吸引新力非短員期的獲租金塔回報迫，而賺在于裕長期紗的升秤值空提間街鋪本：自鋤我調(diào)秋節(jié)能霜力強甘。是津適合伍大眾踢投資爽的傳愈統(tǒng)的田商業(yè)掌物業(yè)文投資遞品種集中梳商業(yè)漫的內(nèi)閱街：仁不適守合分框拆銷墨售，月適合盈大基膽金的榨長期炕戰(zhàn)略特投資蠟經(jīng)營12關(guān)于丈兩種等商業(yè)厲類型轉(zhuǎn)的價涌值對絮比研蚊究商鋪集中商業(yè)價值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；很強的自我調(diào)節(jié)能力；；周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；受經(jīng)營狀況好壞的制約；價值的保障（風(fēng)險）保值增值，低風(fēng)險；取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險高；13關(guān)于橋東莞惜目前畫商業(yè)嶼物業(yè)筆投資胖價值德的思桶考大型線集中乎商業(yè)廁的集掀中面等世，糕給東原莞商煉業(yè)物仆業(yè)的樹長期恢競爭食和發(fā)哄展帶悟來極掀大的潮壓力近。東莞掃城區(qū)僑需要塵多少敢商業(yè)詠物業(yè)設(shè)？城區(qū)脹大型士集中綱商業(yè)型的面哄積已鄰經(jīng)超輪過10歐0萬平壤方米域；東莞蠟城區(qū)辨大大役小小皮的商滲業(yè)物侄業(yè)面忠積之投和超輸過20沫0萬平流方米語；最近堤幾年尺全東沒莞集鋪中面沖世的善商業(yè)漿物業(yè)造面積老總量30薄0萬平祝方米嚷；按照醋東莞爽四區(qū)怠的總案人口文10悔0萬翻計算離，人激均商倡業(yè)服漂務(wù)面功積超急過2鵝M2/人??；參考健值：聚城市蜻人均亮商業(yè)捎服務(wù)讀面積疊常規(guī)摔指標(biāo)懼0.延7-漿0.同91饒M2/人狐，上疾海市沃1.引2M2/人表；14匯報奪思路東莞院商業(yè)城物業(yè)踏市場鍋分析**爪*國佳際公乒館商趁業(yè)物撤業(yè)價墓值分矮析商業(yè)墓物業(yè)唉價值泰判斷**啊*國荷際公平館商慶業(yè)街享營銷莫策略攝分析李和實晌施方懼案**展*國經(jīng)際公相館商壤業(yè)街馬核心恥均價桂的探畢討**近*國抗際公賭館商牧業(yè)街徑價值傍分析15**四*國急際公奶館商孕業(yè)物謊業(yè)價咐值分葬析**花*商逐業(yè)街?！`最大羅的商效業(yè)價著值在見于未奸來升蠶值潛畫力：位于趣東莞致最有互發(fā)展愁潛力施的城灶市生驕活圈房誠內(nèi)，百生活溝圈內(nèi)嗚的總唯人口疫將可椒望突農(nóng)破1批0萬罷人；將形辜成東莞簡規(guī)模員最大族，檔魚次最斑高的垃社區(qū)色；將擁有弦含金彎量最常高的榜客戶均群體偏；五環(huán)谷路東莞嫌大道**躲*四環(huán)盞路東泰凱旋俊城陽光趣假日景湖姑春天景湖仔春天金地和格林鏟小城景湖朵花園世紀(jì)犬綠洲泛世亮紀(jì)商馬圈日第漸成琴型16本項案目商納業(yè)物幸業(yè)的墨可能斃性物業(yè)類型SHOPINGMALL吉之島、沃爾瑪?shù)却蟪猩虡I(yè)步行街專業(yè)市場問題動輒數(shù)萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數(shù)量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行以風(fēng)復(fù)情商繁業(yè)街棄為主僵的運疾作模裝式最院為可梯行；17匯報磨思路東莞剛商業(yè)蹦物業(yè)螺市場閉分析**躁*國奴際公胃館商干業(yè)街慚價值李分析商業(yè)鵝物業(yè)石價值按判斷**民*國抱際公鄭館商婚業(yè)街娛營銷賓策略兵分析護和實鋸施方貓案**剩*國循際公閑館商舞業(yè)街劫核心獲均價辣的探紫討**障*國電際公奪館商形業(yè)街約營銷帥策略衰分析納和實手施方龍案18商業(yè)蠢街的逆SW柜OT足分析S（袋優(yōu)勢秧）：全街費鋪；公館埋社區(qū)圓品質(zhì)拋和客送戶群膛的含芽金量塔；；高起麥點的代商業(yè)貝街規(guī)秧劃和縣品質(zhì)咸；泛世槽紀(jì)商計圈的膜逐步摟形成炎；W（聯(lián)劣勢北）：目前逝基本隨無商利業(yè)氛中圍，它無法愧立即愧持續(xù)癢經(jīng)營晨；O（絞機會池）：街鋪教是最臉受廣布東投與資者躬關(guān)注兼的投館資型豪物業(yè)跟；公館竹二期仁集中油商業(yè)圣即將梨動工罪，三室-五盞千平近方米及的主藥力店滅可望乓進駐彎；T（姥威脅零）：東莞牙投資逐類型籌商業(yè)出的總量體供晚應(yīng)量遵巨大則；大型較集中詠商業(yè)栗的推澤廣力移度和務(wù)聲勢般占據(jù)跳先機筋；營銷淚策略讓客好戶回拴歸于泛關(guān)注秒商業(yè)碼價值腐的本危源；通過墳設(shè)計蹦全新封的形叫象，降形成膀差異泊化；降低鈔置業(yè)率門檻有，有林效擴靈大客喊戶層燥面；打造閉泛**殼*商圈慮藍圖司；19推廣名形象圍的確虛定推廣勺名建督議：東方蹄魅力形象衰延展逢：與上利海新齊天地數(shù)，香勿港頂圖級娛勢樂明那星組辯合投倒資的明價值譯直接笛鏈接錄；經(jīng)營乘組合菜：高檔傅餐飲嚴(yán)；西餐臥、清而吧；銀行井、證趨券業(yè)貢；高爾憶夫藝逢術(shù)精宏品店慶等運布動特語區(qū)；書店鋒、藥心房、失電器淡；美容營化妝嗎品、域服飾驅(qū)；鮮花足店、24小時后便利花店；20營銷組舉措眨1：咐新聞司發(fā)布旋會舉措廚：邀吵請各政家媒循體和枕專業(yè)萌人士何參與借；主題唉：1、糟泛*煙**夫生活詢?nèi)ι塘R業(yè)價濟值分門析；2、麻集中秒商業(yè)策和商并鋪的仁投資褲價值獎?wù)?；目?biāo)驕：引發(fā)沒對**牌*商業(yè)浙街面咽世的鞭廣泛頭關(guān)注暮：引發(fā)禾業(yè)內(nèi)團和專液業(yè)人偶士對僑集中蒸商業(yè)卸和商厘鋪的茶投資糕價值已分析皇和爭賽論；21營銷陶舉措窯2：暴產(chǎn)品厘包裝方式效一：叢賣商餃業(yè)街牌物業(yè)連；——儉“東鄙方魅傘力”脹商業(yè)賓街，暑“地傭塊升怖值潛南力”練……偵。方式頭二：騾復(fù)合浙型金錄融投消資產(chǎn)削品——姥“東臣方魅禁力”港商業(yè)帶街，底“地漂塊升極值潛藍力”耀，——羽東莞悉20蹲04破年最桃有吸屋引力筋的金硬融投哥資產(chǎn)纖品——大最低槳首期乓，最皺高投收資回悄報率猶的東吼莞商干業(yè)物皆業(yè)投售資品槳種操作爭方式122操作遼方式拉高爺未來幫價值繞，降蒸低現(xiàn)邀有的貍置業(yè)炸門檻呼；帳面宵定價擇=實汽收均槐價/河79柜%；購房演時發(fā)外展商樣一次事性按慰照7斥%的舊年租霉金回話報率左支付鄰三年攀租金寺；客戶杜購買聾商業(yè)美物業(yè)珍后由里發(fā)展暢商統(tǒng)傍一招悔商經(jīng)死營，貴三年耐后可裁收回倍經(jīng)營生權(quán)自臥用；23案例叉分析假設(shè)賭某鋪熱位面塊積：買40眠平方苦米，怎實收巧均價不20亡00噴0元段/平飄方米局，總睡價8控0萬錄。普通奸銷售志方式虧：首仇期四超成，絲式32掃萬，賣金物融產(chǎn)鐵品：旺售價究=2躁00訪00丸/7鑼9%葵=2員53鄭16侍元/暢平方鎮(zhèn)米，追總價紛10感12揉64凍0萬外；（首漏期四資成應(yīng)備付，五40稻50艘56桌萬）擔(dān)；一次吧性返里租三異年抵炭扣首險期年回色報率丹7%巨，返批還款鞭21直26阿54泊萬；客戶區(qū)實際叢繳納之首期勻款1哨92宋40醋0萬閑，相饅當(dāng)于昨19懂%；降低神首付魂；年回午報率矩高出菌市場防一般捷水平工的8財0%材；24營銷疼舉措凝3：咱挖掘型老客眠戶老客未戶投裁資計積劃:1、襲老業(yè)暈主購撞買商墳鋪的石的額繞外回剃饋措液施；——善2%拖額外蹲購房究優(yōu)惠圣措施孟；2、站購買比商鋪掠和住墊宅的喚客戶畜特別樹優(yōu)惠壘措施賤；——辦3%萌額外捏購房月優(yōu)惠庫措施司；25營銷鴉舉措呀4：抱業(yè)態(tài)陪招商鬧規(guī)劃B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1車庫車庫銀湖遠路一層B1掠-4B1芝-3B2截-2B3爸-2二層國際塌一線蘇品牌獨折扣備店東方摸魅力墓酒吧銳特區(qū)餐飲感類美容嬸服飾剃特區(qū)茶館綢、咖告啡館哀等等運動殊特區(qū)兒童亦迪士勝尼特位區(qū)日常芳購買唉類、幟如醫(yī)鞭藥等書吧倚等日關(guān)常服膨務(wù)特描區(qū)鎖定換目標(biāo)蘭招商購（如喘肯得雅基、解麥當(dāng)像勞）同一邊品牌掛，招圖商時哭承諾揉在商醬業(yè)借袖不出擇現(xiàn)第淹二家蔬；進行兩清晰晨的分完區(qū)，征如精彩品區(qū)崗，餐制飲區(qū)姐，清究吧特發(fā)區(qū)、商金融茄區(qū)等憶等，芬并增饅加臨森街面墨集中側(cè)排煙扁的設(shè)昆施，碗保證繼臨街疊面有齒做餐殺飲的總可行溫性；——符“點掏”對趴“點闖”有當(dāng)效控戀制經(jīng)蛙營風(fēng)豎險的描模式26營銷柴舉措話5：襪一本外商鋪眾投資忙價值歇報告《泛出**此*生粥活圈穗商業(yè)膀投資雖價值謙報告蛋》報告騾的結(jié)做構(gòu)設(shè)黎定：泛**疼*生活瓶圈的資由來雄；專業(yè)扭的招統(tǒng)商規(guī)湖劃；街鋪親投資掉技術(shù)牢分析全街蝕鋪，紙零風(fēng)棟險投溝資產(chǎn)怠品；最適販合東澡莞人輕的投糟資物贈業(yè)品律種；財富截的貯乒存地福；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層營銷爬舉措塌6：鞭1-艱2層欄商鋪縣組合貪操作退計劃二層章和一爪層打溫通捆災(zāi)綁銷位售，惱聯(lián)動厚解決家傳統(tǒng)術(shù)二層暴經(jīng)營罩和銷拿售的留難題驢；一、每二樓增打通歸捆綁辮銷售全，提牲升二襲層的咐價值伸，并獎利于鴉銷售每；方式護：下森鋪+凝上鋪方式殲一方式執(zhí)二28營銷螺實施恢方案東方趴魅力卻商業(yè)戚街展跨示攻爭略營銷食組織第攻略——日以“門國際極化”汁，“姨時尚濃”為恢核心紗的展腔示要向求；——盯最大爹限度襪利用耀御膳罷坊；——堅以新銷聞發(fā)梁布會墓為推襯廣的柴引爆券點，拼逐步猜蓄客宴，集磚中解慕籌。29展示迅攻略矮——堆Ac慚ti修on展現(xiàn)腫商業(yè)恨氛圍蠢和街牲鋪的賤臨街裳面氣宰勢：局部店鋪羅的包耳裝展牌現(xiàn)東令方魅異力的時尚和國際弟化；高空潤氣球如；豐富嚼并且胞個性渡化的吉導(dǎo)示圖牌或碧門店怨牌；30展示消攻略具——貍Ac偶ti絕on劇1豐富矛并且姜個性狹化的肆店牌效，可卻以形指成獨用具特鄰色的偷商業(yè)吵街風(fēng)耳景；圖片貍借鑒圖片刺借鑒31展示著攻略辣——它Ac豆ti廊on腹2高檔代次餐耕飲的鏟介入腰對商蟲業(yè)街款整體蝕價值丘的提佩升作旱用明變顯方案：飾御膳奔坊延唇伸和芝利用左證：華蕩僑城飯波托社菲諾?！璧す鹈柢幍膿跻?2營銷足組織嘗攻略遙——抹銷售糞節(jié)奏20權(quán)04渡年8月7月6月9月關(guān)鍵杯節(jié)點鏈及條誕件前期妄預(yù)熱公開擠發(fā)售7.符1巧7.趁20前期爬準(zhǔn)備墾階段盡：確定仿合作呼的廣恩告和嫩禮儀柱公司估；局部燙環(huán)境泊、櫥鄰窗、勒燈觀售光效痕果的瘋展示貍；《泛**猜*生活告圈商竟業(yè)價閣值報狼告》扛；招商護工作亦開始拘籌備斷；新聞屆發(fā)布致會籌捧備；預(yù)熱份階段陷：商圈比人文潤及配結(jié)套地偏圖；宣傳街單張南和戶矛型圖笑的制濱作和旱完成虹；售樓糊處的故包裝吐；發(fā)售機方案宜確定史；完成部價格戰(zhàn)表；7.凱18妨日泛龍世紀(jì)李商圈腰投資烏研討悉會；公開例發(fā)售燭階段綁：后續(xù)肝媒體循發(fā)布療；營銷智策略提的調(diào)壇整及帝后續(xù)輔方案桐制訂茅；推廣媒體碑形象沙強勢這推廣穩(wěn)期媒體返投放退（報屬紙、迎網(wǎng)絡(luò)夫、影沸視）醉；南繞城土棵地拍騰賣升獵值的哥話題組炒作偷；軟文武+廣屬告牌歇/認坡購信物息發(fā)搭布；粒世紀(jì)倘商圈寒投資逃研討而會；持續(xù)銷售形象義推廣窮期33匯報浸思路東莞喬商業(yè)揭物業(yè)悅市場取分析**據(jù)*國陡際公券館商租業(yè)街毒價值識分析商業(yè)享物業(yè)訴價值資判斷**喘*國壓際公袋館商昨業(yè)街藝營銷敢策略返分析兼和實趴施方棗案**展*國爸際公尚館商網(wǎng)業(yè)街霜核心危均價誘的探溜討**在*國爪際公殊館商欺業(yè)街販核心讀均價奮的探梢討34商業(yè)鼓街核過心均醋價的芒探討均價妻范圍絨的確魂定：市場進比較棍法對比仁項目盼的確謠定對比毅項目橡的綜評合比爬較分飄析比準(zhǔn)毯均價巾的