重整旗鼓-從核心數(shù)據(jù)看中國機場有稅消費市場完全具備觸底反彈的基礎

彈的基礎2埃爾坡研究AIRPORHSHARCH透過15個吞吐量在1500萬人次以上的機場核心商業(yè)數(shù)據(jù)，我們對2019年至2022年國內(nèi)機場有稅商業(yè)市場的運轉(zhuǎn)情況進行整體梳理。在客流重新井噴的利好形勢下，國內(nèi)機場的有稅消費意愿等復雜因素的一個泛化說辭)成為行業(yè)真正復蘇面臨的最大在此之外，我們認為一些容易但重要的問題可能還未受到足夠積是最佳匹配？尤其是隨著航站樓越來越大，衛(wèi)星廳越建越多，大型機場的商業(yè)面積總量大的驚人，可同時占比在下降，那么對中小規(guī)自己的比例是多少。合適的？是因為總商業(yè)面積太少。出的旅客身上分攤多少租金是太低了說明資源價值白白流失，可太高了也并非就是好事，沒準旅客正在無聲地忍受高價格低品質(zhì)的商業(yè)服務，可持續(xù)北京首都國際機場濟南遙墻國際機場 沈陽桃仙國際機場 上海虹橋國際機場鄭州新鄭國際鄭州新鄭國際機場上海浦東上海浦東國際機場 成都雙流國際機場 杭州蕭山機場 杭州蕭山機場貴陽龍洞堡國際機場長水國際機場 福州長樂國際機場 廈門高崎國際機場廣州白云國際機場深圳寶安國 廈門高崎國際機場CoreOpinion4埃爾坡研究AIRPORHSHARCH核心觀點2019至2022業(yè)租金核心觀點2019至2022業(yè)租金滑從2019年到2022年，國內(nèi)機場商業(yè)的資源價值縮水一半確定性，機場商業(yè)資源的價值也處在劇烈變動之中。2019到2022年的四年間，國內(nèi)機場在有稅商業(yè)板塊的租金回報經(jīng)核心觀點共同決定了資源價值的水平在行業(yè)宏觀層面，對資源價值水平有決定性作用的實際上是客流量和商業(yè)面積兩個核心因素?？土骷眲∈湛s的時候，航站樓內(nèi)的出租商業(yè)面積理應快速縮減，把有限的客流聚集到適度的商業(yè)區(qū)域，才能保證。在第一輪大調(diào)整時期(2021年之前)，行業(yè)表現(xiàn)還算得當——隨核心觀點共同決定了資源價值的水平在行業(yè)宏觀層面，對資源價值水平有決定性作用的實際上是客流量和商業(yè)面積兩個核心因素?？土骷眲∈湛s的時候，航站樓內(nèi)的出租商業(yè)面積理應快速縮減，把有限的客流聚集到適度的商業(yè)區(qū)域，才能保證。在第一輪大調(diào)整時期(2021年之前)，行業(yè)表現(xiàn)還算得當——隨是在觸底之后價值迅速反彈，直至2022年的極端情況出現(xiàn)。度的商業(yè)區(qū)域6埃爾坡研究AIRPORHSHARCH核心觀點，都充分表明客流接近或處于飽和狀態(tài)的“老樓”新航站樓來說，不僅單位面積的資源價值會大打折扣，在客流增長不太明顯的情況下，甚至總體資源價值在短期內(nèi)都會下降，而不是預想中的隨面積翻倍而翻番(航站樓經(jīng)營條件的改善對經(jīng)營結(jié)果的影響很難評估，但是面積的擴大帶來的裝修投入、人工成本的增加卻是顯而易見的。同時，客流量的不充足必然售額受到顯著影響)。新航站樓客流量×每人次租金貢獻核心觀點即便在不考慮整體經(jīng)濟和消費形勢的情況下，面對當前客流迅速恢復，同時航站樓面積也急速擴張的情形，機場如何平衡客流量和商業(yè)面積二者之間的關系也是目前至關重要的議題。在埃爾坡看來，一個簡 8埃爾坡研究AIRPORHSHARCH10埃爾坡研究AIRPORHSHARCH數(shù)據(jù)分析樓建筑面積合計1798.9萬平米。按照行業(yè)平均商業(yè)面積占比5%計算，全行業(yè)商業(yè)面積總量為89.95萬機場機場名稱(平米))商業(yè)面積占比(%)%%2%數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，行業(yè)交流，埃爾坡研究中心整理00000000393數(shù)據(jù)分析式按照2019年吞吐量在1500萬人次的機場數(shù)據(jù)，以每月983元/平米的租金1，整體出租率95%計算，2019年的全行業(yè)有稅商業(yè)租金收入約為100.8億元；2201920202021202220192019202020212022=×00金總收入(億元)20192020202120222019年2020年2021年2022年總出租面積(萬平米)每平米租金貢獻(元/月)租金總收入(億元)100.8864208.067.96864208.067.96數(shù)據(jù)分析按照人均租金貢獻8.06元/人次2計算，2019年全行業(yè)有稅商業(yè)租金收入約為97.6億元；9630201920202021202220192019202020212022=×00金總收入(億元)20192020202120222019年2020年2021年2022年每人次租金貢獻(元/人次)國內(nèi)總客流(億人次)3租金總收入(億元)97.68統(tǒng)計得到3從2019年到2022年，國內(nèi)航線客流占總客流的比重分別為89.69%、98.02%、99.66%和99.29%12埃爾坡研究AIRPORHSHARCH數(shù)據(jù)分析2020年到2020年，從我們獲取的數(shù)據(jù)來看，每人次的租金貢獻下滑了12.15%，降至7元/人次。再加上客流規(guī)?？焖偈湛s了30%，從12億人次將至8.4億人次，整體租金規(guī)模卻幾乎腰斬，只有59.52億元。金貢獻則下降了30%，從983元將至686元，計算得到的結(jié)果是62.99億元，與上面的測算結(jié)果偏離了5.84%。其主要原因是在疫情的第一年，多數(shù)經(jīng)營商都持觀望態(tài)度，寄希望于疫情快速結(jié)束，選擇咬緊牙關挺過難關。當然不同的經(jīng)營商對風險的認知和承擔能力各不相同，因此在具體的合約履行上出現(xiàn)了步調(diào)不一的情況。這就導致雖然客流和銷售大幅下滑，但也有部分商戶還是選擇堅守，繼續(xù)承擔場地租2914埃爾坡研究AIRPORHSHARCH數(shù)據(jù)分析2021年于一致——想堅持的繼續(xù)堅持，計劃退租的也完成了退租。因此，客流量的變化基本與租金收入的變化趨勢保持一致，且進入一種新的弱平衡狀態(tài)。以每人次租金貢獻為例，2021年樣本機場只比2019年略微下降了1.51%，比2020年則大幅上漲了14.29%，達到了7.96元/人次。同時由于疫情的相對穩(wěn)定，國內(nèi)客流量也比2020年增長了7.65%。在客流量和客均貢獻增長的共同作用下，2021年全行業(yè)的租金收入大幅增長了21%，達到了70億元以每平米租金貢獻”計算，由于仍處于疫情期間，整個行業(yè)的出租率依然在下降。根據(jù)樣本機場的數(shù)據(jù)，2021年的出租率比2020年下降了約5個百分點，總出租面積不到72萬平米。不過，剩下依然經(jīng)營的商業(yè)面積其資源價值并沒有下滑，反倒比2020年提升了20%以上，達到每月827.9元/平米，為2019年水平的88.52%。371.969數(shù)據(jù)分析2022年2022年情況急轉(zhuǎn)直下。首先行業(yè)出租率只有75%左右，疫情前租金水平較高的機場退租情況更嚴重，虹橋機場最差的時候只有58%的出租率(當然也有例外，無疫情期間濟南機場獨特的經(jīng)營模式使其出租率始終保持在100%)；其次，租金水平大幅下滑，同比下降25%以上，至每月不到620元/平米，更是不到2019年的三分之二。這就導致整體租金水平只有50億元，同比大幅下滑約30%，為2019年的一半左右。不過，由于2022年機場客流量只有2019年的42%。這就導致分攤到每人次的租金貢獻反倒同比大幅增長22.5%，達到歷史最高水平9.75元/人次，甚至比2019年還高21%。3316埃爾坡研究AIRPORHSHARCH數(shù)據(jù)分析2019年出租率(%)2019年出租率(%)機場名稱數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，行業(yè)交流，埃爾坡研究中心整理數(shù)據(jù)分析2019年國內(nèi)客流量(人次)2019年國內(nèi)客流量(人次)每人次租金貢獻機場名稱(人次)數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，行業(yè)交流，埃爾坡研究中心整理18埃爾坡研究AIRPORHSHARCH本文所使用的數(shù)據(jù)來自于官方發(fā)布的資料，或者行業(yè)間的交流。公開資料主要包括但不限于各機場定期發(fā)布的財類融資的募集說明書等等。埃爾坡盡最大努力對獲取的各項關鍵數(shù)據(jù)進行了交叉核實，以確保最的真實境況。盡管如此，我們?nèi)詿o法對全部數(shù)據(jù)的準確性做出承諾和保證，所有的陳述和分析僅出品|埃爾坡研究中心主編|祝偉龍作者|祝偉龍美編|王冬煒日期|2023年8月17日般性信息之目的，不應用于代替專業(yè)咨詢者提供的咨詢意見。本公司研究報告以合法獲得的我們確、完整的信息為基礎，報告中的資料、意見、預測均反映報告初次發(fā)布時本公司的判斷，可能需權(quán)機構(gòu)研究報告與統(tǒng)一外發(fā)的研究報告一致，被授權(quán)機構(gòu)可根據(jù)相關協(xié)議授權(quán)，以約定方式進行刊載或者轉(zhuǎn)發(fā)，但不得修改研究報告任何內(nèi)容(包含：圖表、配圖、數(shù)據(jù)和作者等)，不得斷章取義或歪曲原意，不Contactu論上海市黃浦區(qū)茂名南路205號瑞金大廈1702室COMPANYCOMPANYPR