老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：一、指導(dǎo)思想以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。二、目標(biāo)和范圍（一）目標(biāo)：1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90%。2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企范、技能培訓(xùn)等方面，培育員工重承諾、懂技術(shù)、明理知法的意識(shí)，推動(dòng)人才強(qiáng)企工程有效開展。定期組織物業(yè)服務(wù)大討論活動(dòng)，著重強(qiáng)調(diào)服務(wù)禮儀、服務(wù)意識(shí)的重要性，潛移默化推動(dòng)服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變。結(jié)合技能競賽，深化導(dǎo)師帶徒活動(dòng)，選樹優(yōu)秀物業(yè)人才，以傳幫帶的形式層層培育專業(yè)技能人才，激發(fā)企業(yè)造血功能。建立項(xiàng)目部間人才交流輸送機(jī)制，加速思想碰撞，促進(jìn)豐富且高質(zhì)量的服務(wù)供給。2、理順管理流程機(jī)制，推動(dòng)制度落實(shí)落地。優(yōu)化內(nèi)部管理模式，形成有效的、執(zhí)行力強(qiáng)的管理制度。持續(xù)推行基層制度建立，以三基工作為統(tǒng)攬，強(qiáng)化三標(biāo)建設(shè)、基層班組建設(shè)和項(xiàng)目建設(shè)，全面提升基層精細(xì)管理水平。持續(xù)推進(jìn)三會(huì)三公開制度落實(shí)落地，認(rèn)真落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按照質(zhì)價(jià)相符原則，定期公布服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，健全財(cái)務(wù)帳目，主動(dòng)接受業(yè)主和物價(jià)部門的監(jiān)督，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益等信息，不斷強(qiáng)化業(yè)主監(jiān)督職能。3、強(qiáng)化監(jiān)督考核，提高運(yùn)行保障水平。完善三級(jí)考核體系，進(jìn)一步量化考核，科學(xué)運(yùn)行并注重實(shí)效。堅(jiān)持實(shí)施低老壞現(xiàn)場曝光會(huì)、差評(píng)案例制度，增加劣質(zhì)服務(wù)曝光度，對(duì)問題突出、屢查屢犯的項(xiàng)目，實(shí)施黃牌警告，紅牌重罰原則，紅牌雙倍扣罰績效，并取消評(píng)先樹優(yōu)資格。持續(xù)推行居民懇談會(huì)、居民滿意度調(diào)查問卷，聚焦居民反映突出的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、焦點(diǎn)問題，建立問題清單，針對(duì)解決業(yè)主反映強(qiáng)烈問題開展專項(xiàng)行動(dòng)，進(jìn)一步降低投訴率，提升滿意度。（二）聚焦提質(zhì)升級(jí)，持續(xù)強(qiáng)化基礎(chǔ)服務(wù)。1、加強(qiáng)日常管理服務(wù)，提升服務(wù)水平。常態(tài)化做好疫情防控工作，全面啟用車輛藍(lán)牙識(shí)別系統(tǒng)，強(qiáng)化門衛(wèi)值守，加強(qiáng)小區(qū)封閉管理。進(jìn)一步鞏固創(chuàng)建全國文明城成果，并形成長效機(jī)制，結(jié)合提質(zhì)增效謀發(fā)展，服務(wù)升級(jí)鑄品牌及品牌提升年等活動(dòng)，強(qiáng)化現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量，重拳整治維修改造后小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，加強(qiáng)室外普掃、衛(wèi)生死角、雜草垃圾、樓道雜物等問題的清理力度。建立四保服務(wù)質(zhì)量問題清單，集中開展專項(xiàng)治理行動(dòng)，實(shí)行問題銷號(hào)管理。有效使用信息化技術(shù)，強(qiáng)化日常安保巡視與設(shè)備維修管理，實(shí)現(xiàn)智能化巡更及設(shè)備實(shí)時(shí)監(jiān)控。積極開展現(xiàn)場精細(xì)管理觀摩推進(jìn)會(huì)，及時(shí)總結(jié)分析存在的差距短板，推動(dòng)服務(wù)不斷升級(jí)。2、加強(qiáng)施工管理，把好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量關(guān)。熟悉施工圖紙及設(shè)計(jì)變更方案，復(fù)核施工現(xiàn)場，加強(qiáng)隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收。積極參與工程交接、承接查驗(yàn)，做好物業(yè)交接及三方簽認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)做好登記，明確維修及保修責(zé)任。全面巡視小區(qū)施工改造期間苗木受損情況，及時(shí)采取補(bǔ)救措施。做好改造后小區(qū)智能門禁、通道閘機(jī)、人臉識(shí)別技術(shù)、閉路監(jiān)控的智能化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的測試與啟用，優(yōu)化安保、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)體系，提升物業(yè)管控效率。加強(qiáng)小區(qū)安全巡視，杜絕松弛懈怠，針對(duì)易產(chǎn)生高空墜物、物體打擊等危害的危險(xiǎn)源，重點(diǎn)做好安全防護(hù)，設(shè)置安全警示。3、加快引擎驅(qū)動(dòng)，促進(jìn)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。強(qiáng)化過程控制，持續(xù)實(shí)行走動(dòng)式巡查，對(duì)崗位職工定點(diǎn)、定位、定責(zé)管理，把精細(xì)管理落實(shí)到一線。做好網(wǎng)格輸出平臺(tái)的管理與使用，建立網(wǎng)格員、物業(yè)服務(wù)人員工作協(xié)同機(jī)制，配合社區(qū)做好網(wǎng)格的走訪、巡查、管理、服務(wù)、人口普查等工作，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)與網(wǎng)格服務(wù)有機(jī)融合。積極參加文明小區(qū)創(chuàng)建，分類指導(dǎo)、梯次打造具有區(qū)域特色的文明小區(qū)，推進(jìn)精品小區(qū)、質(zhì)量標(biāo)桿項(xiàng)目建設(shè)。積極拓展房屋租賃、社區(qū)電商、家政護(hù)理等服務(wù)業(yè)態(tài)，提升服務(wù)能力，滿足業(yè)主日益增長的服務(wù)需求。老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案金臺(tái)區(qū)作為我市的老城區(qū)，存在著大量上世紀(jì)七八十年代修建的老舊住宅樓。這些老舊樓房建造年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初并不是按照正規(guī)物業(yè)管理的要求進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)的，很多沒有圍墻，難以做到封閉式管理；各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破I0o如果引進(jìn)物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)企業(yè)就要先期投入大量的資金來進(jìn)行改造，加之這些住戶之前沒有交過物業(yè)管理費(fèi)，以后勢必存在著收費(fèi)難得問題。高額的投入和過低的收費(fèi)都使物業(yè)公司不愿意接手這些老舊房屋。隨之寶雞市城市建設(shè)步伐的加快，老舊小區(qū)的改造已成為一個(gè)重要的課題。做為物業(yè)企業(yè)，我們也談一下自己的一些想法。1、老舊小區(qū)普遍配套設(shè)施老舊、配套不齊、無圍墻、無停車場所等諸多問題，要想引進(jìn)物業(yè)公司進(jìn)駐管理，首先要解決基礎(chǔ)設(shè)施問題。比如說水電表老舊計(jì)量不準(zhǔn)，線路和地下管網(wǎng)老化。電表計(jì)量不準(zhǔn)，水表跑冒滴漏、地下管網(wǎng)破裂導(dǎo)致每月在電費(fèi)和水費(fèi)上產(chǎn)生的很大的差異，而住戶只會(huì)按自己水電表的數(shù)字來交水電費(fèi)，差額部分就成為大虧空，物業(yè)公司每月的物業(yè)費(fèi)根本難以負(fù)擔(dān)。這些就要依靠政府投入資金進(jìn)行水電表及管網(wǎng)改造，或者由政府出一部分錢，街道、社區(qū)給住戶做工作也出一部分錢。改造好之后不僅利于管理，對(duì)住戶還說也大大消除了安全隱患。老舊小區(qū)由于設(shè)施差，居民們很多年來也都抱著湊合的態(tài)度，對(duì)物業(yè)公司管理存在著可有可無的心態(tài)。物業(yè)公司進(jìn)駐管理幾年內(nèi)一定會(huì)是收費(fèi)低、收費(fèi)難、入不敷出。政府能否出臺(tái)一些優(yōu)惠政策，對(duì)承接老舊小區(qū)的物業(yè)公司，能不能給一些政策上的扶持，比如限定年限，每年給予一些獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼。畢竟長期的虧損會(huì)損傷物業(yè)企業(yè)的積極性。在稅收上，對(duì)承接老舊小區(qū)的企業(yè)，能不能將一些例如殘保金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)之類的稅目取消掉。物業(yè)企業(yè)屬于微利企業(yè)，替政府承擔(dān)義務(wù)，再替政府承擔(dān)這些公共支出，也實(shí)在是無能為力。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續(xù)費(fèi)（詳見《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五、六十六條）。但實(shí)際上，這些企業(yè)從未像物業(yè)企業(yè)支付過任何費(fèi)用，卻占用著物業(yè)企業(yè)的服務(wù)資源。水電表只抄大表，根本未服務(wù)到終端，供電企業(yè)還在電費(fèi)之外收取變電損，每個(gè)小區(qū)每月都多收幾百到一千多度電。供熱企業(yè)委托物業(yè)代收費(fèi)，支付了代辦費(fèi)用后，卻又將維修責(zé)任加在了物業(yè)企業(yè)頭±o這些壟斷性企業(yè)的霸王條款，占用物業(yè)企業(yè)資源卻實(shí)現(xiàn)自己的利潤。政府方面能不能出臺(tái)政策，讓這些企業(yè)承擔(dān)自己應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)或向物業(yè)企業(yè)支付相關(guān)費(fèi)用。2、老舊小區(qū)的實(shí)際情況，也難以按照標(biāo)準(zhǔn)來收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。我們了解了幾個(gè)老舊樓房，有些一個(gè)月只收幾塊錢，有的一平米只收一毛幾分，按這些標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，每月收的錢還不夠公共照明和更換照明用具的費(fèi)用。要按照現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，會(huì)造成業(yè)主不愿交，企業(yè)收費(fèi)難?？梢越ㄗh由社區(qū)牽頭，由企業(yè)和用戶協(xié)商需要提供的服務(wù)內(nèi)容，來制定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣既減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)也讓物業(yè)企業(yè)按照既定目標(biāo)管理，減少物業(yè)服務(wù)成本。如現(xiàn)行最低等外是0.30元/肝，可以按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)下浮幾分錢，物業(yè)企業(yè)提供等價(jià)的服務(wù)，業(yè)主也能少交費(fèi)享受到有物業(yè)服務(wù)的便利。3、目前大多老舊小區(qū)都沒有物業(yè)用房，有的連基本的門衛(wèi)房都沒有。物業(yè)企業(yè)入駐后在那服務(wù)也成了問題。建議由在老舊小區(qū)集中區(qū)域就近由政府規(guī)劃一些用房，或在小區(qū)內(nèi)建造簡易房。4、由社區(qū)街道牽頭，每棟樓（規(guī)模小的按單元）選出一個(gè)熱愛公益事業(yè)、住戶擁戴信服的人做為樓長,組成監(jiān)督小組,熱愛公益事業(yè)、住戶擁戴信服的人做為樓長,組成監(jiān)督小組,參與到物業(yè)服務(wù)工作中來，切實(shí)體驗(yàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)究竟做了哪些工作。也為物業(yè)企業(yè)和用戶之間搭建一個(gè)溝通平臺(tái)。監(jiān)督小組可以向物業(yè)企業(yè)提出意見，向街道和社區(qū)反映情況，也可以向廣大住戶做出解釋。真正做到共同參與、共同努力，改善自己的居住環(huán)境和提高居住質(zhì)量。5、上世紀(jì)建造的老舊房屋多數(shù)沒有繳納房屋維修資金，現(xiàn)在房屋年限久了，各種問題應(yīng)運(yùn)而出。屋頂漏水、外墻脫落、道路破損坑洼不平、樓梯扶欄玻璃等松動(dòng)脫落損壞。這些問題都是亟待解決的。某些城市建立的危急維修資金政策，由政府出大頭，業(yè)主按照面積少量出資，成立危急維修資金管理制度，對(duì)一些急待修理的房屋漏水和關(guān)乎人身安全方面的問題，由物業(yè)企業(yè)申報(bào)、業(yè)主代表簽字、社區(qū)證實(shí)的辦法，簡化程序，及時(shí)給予維修。我市能否借鑒其他地方的一些經(jīng)驗(yàn)，由政府出臺(tái)相關(guān)的政策呢。綜上所述，只有政府重視，財(cái)政投入、政策優(yōu)惠、大力宣傳相結(jié)合，才能讓廣大群眾認(rèn)識(shí)到重要性，提高物業(yè)企業(yè)的積極性。共同努力做好老舊小區(qū)的管理改造，提升居民居住質(zhì)量、美化環(huán)境、提升城市形象。業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。三、工作內(nèi)容（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。（三）加大對(duì)物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會(huì)化。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的.標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%；對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。（五）采取多種形式，加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會(huì)的和諧。三、組織領(lǐng)導(dǎo)為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。組長：副組長：成員單位：領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。四、職責(zé)分工規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時(shí)有效的解決。五、實(shí)施步驟依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。（三）驗(yàn)收階段（20xx年H月1日至11月15日）領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。六、保障措施（一）提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實(shí)行一把手負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管