知名地產(chǎn)lof公寓營銷案

保利熙悅府40年loft公寓營銷案保利熙悅府項(xiàng)目組POLY

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2017目錄

CONTENTS2一二三四

五公寓市場(chǎng)解讀目標(biāo)客戶分析項(xiàng)目本體分析開盤目標(biāo)及定價(jià)營銷計(jì)劃以及部署第一部分市場(chǎng)解讀

?

宏觀市場(chǎng)

?

中觀市場(chǎng)

?

微觀市場(chǎng)35月12月2月5月6月7月10月11月

目前，商品住宅房地產(chǎn)政策趨于收緊，限購和限貸政策加碼，商辦物業(yè)迎來政策紅利。

商辦物業(yè)不限購不限貸，總價(jià)控制，可以滿足一部分投資性需求

考慮到整體住宅市場(chǎng)總價(jià)較高，商辦物業(yè)低總價(jià)入門較低，作為一種過渡性居住+投資方式

民用水費(fèi)：2.81元/m3，商用水費(fèi)：3.20元/m3

民用電費(fèi)：0.565元/kwh，商用電費(fèi)：0.866元/kwh隨著中央政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控趨于收緊，各地限購和限價(jià)政策持續(xù)加碼，住宅購買需求得到一定程度上抑制，商辦物業(yè)迎來政策紅利和春天。2016年5月4日

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,要實(shí)行購租并舉,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),支持利用住房開展租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。2015年3月，國土資源部、住建部下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，做出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。2015年11月底國務(wù)院辦公廳出臺(tái)了關(guān)于《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》，首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，并將在稅收、融資等方面給予政策支持。2016年6月3日，國務(wù)院出臺(tái)《住房租市場(chǎng)的若干意見》，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。市場(chǎng)分析-宏觀市場(chǎng)限購加碼，商辦物業(yè)迎來政策紅利和春天90007000500030001000

供求表現(xiàn)：商辦公寓的成交表現(xiàn)自2015年下半年開始出現(xiàn)較為明顯的漲幅，分析主要原因是2015年下半年開始合肥住宅市場(chǎng)的存量持續(xù)告急、銷售價(jià)格的持續(xù)飆升導(dǎo)致越來越多的客戶把投資選擇轉(zhuǎn)移至商辦公寓項(xiàng)目。

去化周期：目前公寓市場(chǎng)仍以去庫存為主，隨著成交量的持續(xù)增長，截止2016年12月份，市場(chǎng)庫存約為186萬平米。按2016年去化情況來看，月均去化約8萬方，去化周期約23個(gè)月時(shí)間；隨著辦公產(chǎn)品不斷轉(zhuǎn)化為公寓產(chǎn)品，

截止2016年12月份，市場(chǎng)庫存約為186萬方，按16年去化情況來看，月均去化約8萬方，去化周期約23個(gè)月時(shí)間，去化周期較長，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2011年

40.45

27.29

56482012年

14.78

14.32

59742013年

22.04

19.35

66162014年

99.95

22.33

68512015年

95.96

36.03

77892016年1-12月

份

99.67

86.35

90851000080006000400020000

120.00

100.00

80.00

60.00

40.00

20.00

0.00供應(yīng)（萬㎡）銷售（萬㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）2011-2016年合肥商辦公寓供銷走勢(shì)

44.132011年

44.13

44.572012年

44.57

51.352013年

51.35126.542014年126.54184.092015年184.09

186.252016年1-

12月份

186.25

200.00

180.00

160.00

140.00

120.00

100.00

80.00

60.00

40.00

20.00

0.00存量（萬㎡）合肥商辦公寓存量（萬/㎡）市場(chǎng)分析-中觀市場(chǎng)近五年合肥市場(chǎng)供應(yīng)、成交量?jī)r(jià)上升、月均去化8萬方，整體庫存量較大

合肥商辦公寓的供銷主要來自于新站區(qū)以及濱湖區(qū)，銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)主要是集中在濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)以及新站區(qū)；

老城區(qū)包河、廬陽、瑤海以及蜀山區(qū)由于土地供應(yīng)較為有限，后期商辦性質(zhì)的公寓供應(yīng)預(yù)計(jì)不會(huì)有太大起伏，新區(qū)相對(duì)而言擁有較大體量的土地供應(yīng)，未來的商辦發(fā)展?jié)摿^大包河21.1

經(jīng)開37.28

高新20.05

新站92.06

蜀山28.11

政務(wù)17.19瑤海27.4

濱湖90.49廬陽7.89成交（萬㎡）

14.5127.518.3826.8215.817.1512.7768.747.92

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0供應(yīng)（萬㎡）2011-2016年合肥九區(qū)商辦公寓供銷走勢(shì)2011年

1.58

0.052012年

3.06

1.622013年

0

2.032014年

9.09

0.882015年

8.92

2.162016年至

今

4.72

8.03存量（萬㎡）1.673.11.0611.3218.0317.5

20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0供應(yīng)量（萬㎡）銷售量（萬㎡）瑤海區(qū)2011—2016年9區(qū)商辦公寓供銷走勢(shì)九區(qū)的供銷以新站與濱湖為主，其次經(jīng)開；瑤海區(qū)商辦公寓較為稀缺，供應(yīng)較少，未來區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。市場(chǎng)分析-中觀市場(chǎng)九區(qū)供應(yīng)成交中，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)較小，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力小，但整體成交表現(xiàn)一般2016年商辦公寓銷售排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域?qū)痈撸╩）主力面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)2016年銷售面積（萬㎡）20161京商商貿(mào)城新站區(qū)3.040-605500毛坯18.6830752濱湖新地城市廣場(chǎng)濱湖區(qū)3.360-809800精裝9.7214573中環(huán)城經(jīng)開區(qū)3.230-509600毛坯8.0816484合肥瑤海萬達(dá)廣場(chǎng)瑤海區(qū)3.340-6011000毛坯5.4810565利港銀河廣場(chǎng)濱湖區(qū)3.760-8011000毛坯3.985506祥源城湖山小筑高新區(qū)5.4平層40-80挑高11000平層8500毛坯2.867117陶沖湖城市廣場(chǎng)新站區(qū)5.438-469000毛坯2.846288金大地時(shí)代天街經(jīng)開區(qū)4.43911000精裝2.836869匯美廣場(chǎng)經(jīng)開區(qū)4.549-539000精裝2.6358910藍(lán)山CBD濱湖區(qū)4.240-5011000毛坯2.62500年銷售套數(shù)（套）

市場(chǎng)上的商辦公寓銷售量較高的集中在新站、經(jīng)開和濱湖區(qū)，前10名中新站占2席，濱湖3席，經(jīng)開區(qū)3席；

普通商辦公寓和LOFT公寓在價(jià)格上差別很大，LOFT銷售速度較快；

更多的商辦公寓項(xiàng)目通過精裝修產(chǎn)生溢價(jià)空間，前10中除京商商貿(mào)城外，其余商辦公寓價(jià)格基本保持在1萬元左右2016年商辦公寓去化較高的區(qū)域在新站、經(jīng)開以及濱湖；銷售前十的商辦公寓里，瑤海區(qū)僅占一席市場(chǎng)分析-中觀市場(chǎng)全市TOP10產(chǎn)品，主要在濱湖，瑤海僅占一席商辦喂項(xiàng)目辣大多罰以辦顆公居免住兩狀相宜身的投棗資產(chǎn)怨品融創(chuàng)先一號(hào)襪院LO希FT胖依托食融創(chuàng)鏟的高拍端品質(zhì)腎，主登要定變位的之是偏居住永型產(chǎn)脊品品質(zhì)脆品牌煙驅(qū)動(dòng)雜型濱湖港向上肢城LO享FT沿產(chǎn)品虹主要健依托賴產(chǎn)品的投高贈(zèng)張送，字定位爐是偏居住閉型產(chǎn)品餓驅(qū)動(dòng)拍型恒大問中央肯廣場(chǎng)區(qū)域蔬位置考比較魄核心灣，以及項(xiàng)雄目自萌身品撤牌優(yōu)杠勢(shì)，客戶割關(guān)注子度較雞高位置拼驅(qū)動(dòng)山型與本銷案相熄匹配艇的競(jìng)供品項(xiàng)請(qǐng)目是雨一號(hào)螺院LO話FT以及嘴向上棚城LO織FT；區(qū)朱域?qū)矘?biāo)項(xiàng)即目恒貼大中幅央廣腿場(chǎng)市場(chǎng)歉分析牧-微觀藍(lán)市場(chǎng)40年宜蜻商宜田居投烘資類伯產(chǎn)品融創(chuàng)伍合肥撕壹號(hào)服院挑高望4.屯5米灣，精畝裝L雅OF探T，剩面積嗽段集概中在撇40尸-5汽0㎡娃的小越戶型米產(chǎn)品蔑，備尤案均琴價(jià)在吵19溉00舞0元考/㎡亞。周護(hù)邊蔚膜藍(lán)商赴務(wù)港蹄毛坯租些金5鏟5元森/㎡令/月靠，凱廚旋門噴精裝殲公寓方55元/㎡/月，叉投資捏回報(bào)惱率3.帥5%項(xiàng)目干位置占地脾面積黃（萬㎡）建筑著面積和（萬㎡）容積智率物業(yè)封類型綠化申率開發(fā)貪商物業(yè)醬公司梯戶照比/層救高面積床區(qū)間專/層烘面積混（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)車位天鵝寒湖路息與石片臺(tái)路鍋交口忌東南密角5.吩6723莊.8居住炕1.智0<慰R≤遲2.長5;帆商業(yè)緊≤2硬.8住宅掃、商扛業(yè)、蘇商辦圣公寓35走%合肥籌融創(chuàng)跑新領(lǐng)勵(lì)置業(yè)逐有限匪公司融創(chuàng)槍物業(yè)夠服務(wù)蘆集團(tuán)宮有限飄公司4梯盈23境戶，攪層高別4.魂5米戶型進(jìn)主要屑集中悟在4伸0-燦50㎡的小坊戶型精裝補(bǔ)房小區(qū)濤一共參15仁30伏個(gè)機(jī)蕩動(dòng)停捐車位

銷售聽情況物：目前喚在售擋lo慰ft市22則#，筋共計(jì)敏36艦8套息，2皇01羽6年粒12投月1島7日殊首推早7層訂共計(jì)更16粘9套雪公寓等，1電月初屋加推乖19宇9套，閥目前腹已經(jīng)恩去化摧21幼5套團(tuán)，月飯均去赴化7濫0套鴨，均龍價(jià)1鑰90憐00譯元/㎡，實(shí)浸收1懼80嗓00渣元/㎡；優(yōu)惠曾：交帝80鐵00橫抵2件00個(gè)00慈元、裕開盤我98矛折、奸按時(shí)賭簽約甩99被折、眼驗(yàn)資傍99奪折市場(chǎng)提分析袋-微觀兇市場(chǎng)融創(chuàng)學(xué)壹號(hào)升院均價(jià)19的00調(diào)0元/㎡，月販均去察化35套11刑月2困5日LO協(xié)FT團(tuán)公寓塞樣板液房開扔放營銷矮節(jié)點(diǎn)營銷序活動(dòng)線上寧推廣12政月4抱日兒頃童樂高壟拼圖11沉月2嶺5日賴融創(chuàng)孔業(yè)主裂喜辰會(huì)11匪月1餡9日固簽約原美國柯羅襯尼新巨楊子讓基金11塞月1披2日隆Bo座ut截iq臺(tái)ue發(fā)音營調(diào)整搖賽12田月1物7日推售參公寓嶼22睬#1膨61密套圍墻墨/網(wǎng)池絡(luò)媒現(xiàn)體/微信丹公眾蓮號(hào)/芽朋友波圈11拉月1朱日LO眼FT統(tǒng)公寓屆啟動(dòng)蔽認(rèn)籌12抓月3伙日養(yǎng)蹦生講座款&插鼻花大兵淋團(tuán)作跑戰(zhàn)：每天順至少辱20上組小雞蜜蜂冒+多竭家分粒銷公魂司+峰CA襖LL陵客、谷在合便肥市甩場(chǎng)各健在售乏項(xiàng)目豈均安音排人丘員截鉛客1月巷份內(nèi)部倒加推作公寓凡22牧#其瘋他樓層1央99淡套11撲月12奶月1月2月市場(chǎng)膏分析枕-微觀納市場(chǎng)融創(chuàng)恢壹號(hào)泰院：縣大兵邀團(tuán)作蛋戰(zhàn)，頃小蜜跪蜂派倍單掃子樓+分銷乘公司凡以及ca摘ll客團(tuán)怒隊(duì)項(xiàng)目位置四川路與武漢路交口（46中南區(qū)西側(cè)）占地面積（萬㎡）1.5建筑面積（萬㎡）10容積率3.99物業(yè)類型公寓、商業(yè)、酒店綠化率21.13%開發(fā)商安徽漢合盛投資管理有限公司物業(yè)公司未定梯戶比/層高3梯22戶，層高4.5米面積區(qū)間/層面積（㎡）25-65㎡，主力戶型為52-56㎡以及35-39㎡戶型，單層980㎡裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)800元/㎡車位地下-1、-2層停車位共600個(gè)，地上沿主干道停車位數(shù)量充裕濱湖占向上萬城位諸于濱厭湖金慢融后嫁臺(tái)基層地，盲挑高華4.藝5米辯，面凡積段小主要軌為2勿5-逗65㎡的區(qū)玻間，耕目前罵剩余諸不多圣，均皮價(jià)12耍50盾0元碧/㎡，平曠層公弦寓1儉10劈燕00封元/㎡；濱湖退向上構(gòu)城市場(chǎng)葛分析敞-微觀含市場(chǎng)濱湖掛向上街城：拋均價(jià)12招50首0元/㎡，月件均去建化30套項(xiàng)目差位置占地含面積給（萬㎡）建筑遷面積在（萬㎡）容積自率物業(yè)積類型產(chǎn)權(quán)聽年限開發(fā)貿(mào)商物業(yè)隸公司梯戶外比/層障高面積翻區(qū)間擔(dān)/層引面積末（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)合肥睬市瑤獎(jiǎng)海區(qū)漲明光坑路與撥勝利逐路交邀叉口36扮3.洗26趨畝（駐商業(yè)11衫3.流03樂畝，溉居住喇25抗0.香2畝丹）13痰8萬關(guān)方綜仙合體蛙，S牢OH勁O1降0萬薪方2.勵(lì)8住宅炎、商吹業(yè)、盈SO悟HO栗公寓沒、寫蠢字樓公寓訂40盈年合肥掙粵誠請(qǐng)置業(yè)菜有限獵公司金碧停物業(yè)20撥梯3蚊2戶等/3抱.8影5米匪，1羅99撞米超以高層36嫩-8駱8㎡/1華71帳2-浸18我63㎡,共抹51董層裝修

銷售旺情況抽：目前序在售素KI帶NGSO光HO暫42舟#精國裝S鬧OH絞O公亡寓在昏售1凡0層演、2妄0層山、2撞1層漠、2產(chǎn)2層劈燕，面積臉段3嶺6-釣88㎡，均尸價(jià)1哥30燈00即元/㎡；首鐘開去肥化2成；無優(yōu)扔惠42秒#恒大鴉中央刻廣場(chǎng)恒大臺(tái)中央援廣場(chǎng)宜精裝語SO幟HO鎖公寓柏總建屬面約峽10株萬方勵(lì)，1工45捏6套底，在拿售均鞭價(jià)1豎30坡00喇元/㎡。市場(chǎng)丘分析洞-微觀戰(zhàn)市場(chǎng)恒大疲中央旋廣場(chǎng)肌：均黃價(jià)13枝00廢0元/㎡，月夫均去蝦化30套營銷縮慧節(jié)點(diǎn)線下旁渠道線上歪推廣12翼月2褲6日開盤12暮月3福日SO腳HO端公寓釘啟動(dòng)震認(rèn)籌主打規(guī)地鐵庸物業(yè)曲的投語資價(jià)覽值線下兆拓客威貫穿眼始終獨(dú)：全悉民經(jīng)綿紀(jì)人1%提點(diǎn)輕；聯(lián)何動(dòng)銷卡售+違外場(chǎng)敬人員耍拓客滾+老臨帶新新=成筍交12屈月1鎮(zhèn)0日SO繳HO懷樣板濟(jì)房開良放12刪月1月2月線上克：戶乓外、改圍墻糕、網(wǎng)升絡(luò)全飯覆蓋維，微白信公拘眾號(hào)蝴每天玻都在歷推送引，周接周有少暖場(chǎng)兼活動(dòng)荷，微據(jù)信軟蒜文、濤網(wǎng)絡(luò)沉軟文餃及時(shí)樂更新交兩遵萬持續(xù)逝熱銷市場(chǎng)職分析抗-微觀揮市場(chǎng)恒大掛中央傲廣場(chǎng)咬：線靈上線拘下聯(lián)針動(dòng)營陰銷，超全民撲經(jīng)濟(jì)期人帶朋動(dòng)案溝場(chǎng)成藏交國家溝宏觀介政策渣層面“商臨改住有”政斬策的俗推動(dòng)蘋，不嘴限購欣不限柿貸，本以及住住宅創(chuàng)價(jià)格估飛漲掃與打鍋壓力暗度，即足商辦箏公寓錢迎來發(fā)展執(zhí)機(jī)遇奪；市場(chǎng)肚供需穩(wěn)層面未來想商辦敵供應(yīng)梅主要局集中嘩在濱謝湖和誕新站搏區(qū)，驗(yàn)瑤海媽區(qū)商把辦公勸寓總斬體庫糊存量葵不大閑。區(qū)域騎競(jìng)品夏成交領(lǐng)表現(xiàn)袋層面市場(chǎng)義上L回OF本T公缸寓成兄為商秩辦公淹寓主員流，溪面積諷小，寇價(jià)格貌合理挑，高央品質(zhì)杏產(chǎn)品乏受親鵲睞；定目前袍市場(chǎng)炎上以贈(zèng)送宅與精愉裝來烤提升滴溢價(jià)目；但擊瑤海全區(qū)商編辦公禾寓成油交表員現(xiàn)較泥為一帥般本章奔小結(jié)宏觀災(zāi)市場(chǎng)利有利+區(qū)域牧市場(chǎng)輝供需湖有待懲飽和+本案流所在畏競(jìng)品妥市場(chǎng)輸去化為一般第二喉部分目標(biāo)該客戶槳分析?區(qū)域今客戶?客戶心定位1645腦%9%2%2%2%2%2%2%2%25協(xié)%7%恒大回中央堤廣場(chǎng)扒認(rèn)籌圍客戶催職業(yè)搜分析個(gè)體公務(wù)英員媒體模特事業(yè)痰單位企業(yè)蝕高管退休學(xué)生醫(yī)生職工自由哪職業(yè)?成交浴客戶半?yún)^(qū)域割分析玩：瑤允海地拒緣性母客戶蠻為主副，輻脈射周授邊區(qū)餓域；瑤海神區(qū)客櫻戶占眠比5協(xié)6%畢，主醋要為座項(xiàng)目而周邊俊的小搖區(qū)居刪民，繭如元一箱名城潤、元竹一時(shí)赤代花串園以朱及白盈馬市叨場(chǎng)的很客戶欠群體滔；省風(fēng)內(nèi)外桐市的德客戶破比較怕多，般占比嗽18艱%，訊主要舍看重悟項(xiàng)目鉆的區(qū)沃位；聰三縣客戶附中，氏肥東碎進(jìn)城?？蛻襞空急荣u最多鉆；?成交忽/認(rèn)增籌客醒戶職米業(yè)分莫析：增個(gè)體辰戶購丟買占吼比最潮大，達(dá)抖45笑%，渣企業(yè)安普通茫職工墳占比籮25張%，術(shù)為公群寓客就戶的嘩主力敗購買慕群體植；公務(wù)林員群炊體和僵自由景職業(yè)悼者，古占比糞16桑%。區(qū)域荷樣本齡-恒大巷中央棚廣場(chǎng)飯客戶足分析成交轉(zhuǎn)客戶濃主要癢以瑤勞海地轎緣性代客戶撿為主團(tuán)，項(xiàng)目診周邊撥高端單社區(qū)鋸和寫逆字樓遲、專愚業(yè)市芽場(chǎng)、駝個(gè)體叛戶和可企業(yè)焦普通忽職工56后%3%2%3%18衰%4%5%9%恒大漠中央按廣場(chǎng)將成交功客戶饞區(qū)域著分析瑤海結(jié)區(qū)政務(wù)偏區(qū)蜀山少區(qū)廬陽蠻區(qū)省內(nèi)羽外市新站男區(qū)三縣包河臂區(qū)成交亡客戶猛大致霞分布感區(qū)域17?成交恥客戶炕年齡那分析烈：恒斑大中固央廣另場(chǎng)成針交客張戶年伶齡比誕較偏去年輕建化，弄21疏-3禽0歲淹客戶餅占比曠37溫%，其中逐主要肌為2巾7-測(cè)30木歲客旺戶居多，仗31被-4鋼0歲妨客戶遷占比兇42某%，攝客戶貸以中齒青年貴為主杜，5燈0歲芝以上美客戶休較少嬸，比皂較不爪接受膽40烤年產(chǎn)貞品；?成交盛/認(rèn)殖籌客具戶置宵業(yè)目挨的分探析：菠投資糠為主，達(dá)坡60干%以列上，事純自崇住客鳳戶占闖比較衡低，糞僅1怎1%墾，前屯期自爹住后疊期用煩于投揪資客慈占比1準(zhǔn)4%狠，部廣分客杜戶置趟業(yè)目由的為歸父母怎提供助住處冰和給因小孩勻住，酬這批搜客戶潮占比倡相對(duì)司較少平。?成交返客戶笛渠道乞分析：老竹帶新承占比啄60拔%，逐主要啞為公脂寓后栽于住旬宅加育推，掃大部令分客制戶為著住宅紙客戶歸推薦隊(duì)，c翠al蘭l客董占比燒27棕%，亞是一種描有效據(jù)方式區(qū)域喉樣本鍛-恒大豆中央鞠廣場(chǎng)海客戶街分析成交狹客戶含年齡謊段主著要是束20坑-4壁0歲賭；客濤戶置喂業(yè)目持的主秧要以旋投資抓客為琴主，帳其次播為自獨(dú)住，梳老帶馬新比哥例占故比較燃高65憤%11訪%14斯%6%4%恒大漠中央怎廣場(chǎng)鵝成交賠客戶耐置業(yè)挽目的繪分析投資自住投資鑰/自慌住父母紡住小孩蜜住37宏%42維%17侍%4%恒大擔(dān)中央魄廣場(chǎng)竿成交含客戶固年齡雅分析21隆-3岔0歲31卻-4禮0歲41大-5岔0歲51泰歲以鳳上27家%2%2%60序%成交糕客戶鵲來訪即途徑胃分析電拓分銷俘聯(lián)動(dòng)恒房朗通推就薦老帶虎新2%旁5%怒2%老業(yè)酬主自除購路過員工厘介紹18區(qū)域縫樣本佩-瑤海炸萬達(dá)?？蛻襞治龀山煌揽蛻粲挲g澤段主紗要是綿25務(wù)-4護(hù)0歲器中青排年客疑戶；戶客戶近置業(yè)德目的雄主要獎(jiǎng)以投新資和袖辦公地為主絕，客宰戶群仁體主誘要為術(shù)私營書業(yè)主金融鞋業(yè),10跑%個(gè)體尿戶,40繳%技術(shù)踐員工剛,15扎%商貿(mào)驕、物削流業(yè)和,20辭%購房班客群由職業(yè)覆分析其他兵,15啞%個(gè)體墾戶商貿(mào)衛(wèi)、物避流業(yè)技術(shù)姑員工金融致業(yè)其他投資沙,60熔%自住極,25孤%購房孝客群孔目的辦公腫,15琴%投資自住辦公客戶檔職業(yè)適分析塘：私營想業(yè)主絲式占比粉40晝%，其次逐是商示貿(mào)、冠物流秩業(yè)員識(shí)工、盈高層購房匹客群軋年齡年齡丹分布深：以2鉆5-拒40堵歲中鏈青年家客戶為美主，破即7擁5/神80純后；顫受一闊部分瑤海腳區(qū)年泥輕女籍性的扭青睞怪；置業(yè)沃目的瞧分析酬：投資塘、辦織公占津75悉%，送自住占2溉5%答，價(jià)嚷格占挪優(yōu)勢(shì)蛙，城干東板瘦塊唯館一優(yōu)鞋質(zhì)辦公慰項(xiàng)目歇，萬嬸達(dá)的傾品牌蹤蝶吸引攏投資贏客的五關(guān)注產(chǎn)品挽規(guī)劃介合理亂,7%19價(jià)格顆低，鄭投資陰回報(bào)冤期短,30縮慧%區(qū)域促發(fā)展盒成熟巡壽,20瞇%靠近幫地鐵命口,15根%交通根狀況鞏好,10藥%品牌鑰好,8%購房原客群膝敏感民點(diǎn)價(jià)格塔低，賄投資笛回報(bào)臥期短區(qū)域邀發(fā)展腿成熟靠近鼻地鐵沈口交通俗狀況宋好品牌瘋好產(chǎn)品槍規(guī)劃閃合理區(qū)域絹環(huán)境其他區(qū)域曉環(huán)境萬,5%其他壞,5%瑤海連區(qū),30秋%肥東掌縣,20屈%新站拳區(qū),15麥%包河貝區(qū),10鋼%廬陽譽(yù)區(qū),5%經(jīng)開亞區(qū),5%外地粒,10麻%市內(nèi)冒其他區(qū)域獲,5%購房敵客群靠區(qū)域貌分析瑤?？?jī)區(qū)肥東界縣新站資區(qū)包河雨區(qū)外地經(jīng)開課區(qū)廬陽渴區(qū)市內(nèi)屈其他徐區(qū)域

區(qū)域厲分布：整寸體客旗戶群科體分逗布以昨瑤海呢區(qū)為徹主，及地緣規(guī)客居補(bǔ)多，潮由項(xiàng)膊目周停邊向忠包河境區(qū)、害廬陽煌區(qū)等梯主城后區(qū)擴(kuò)險(xiǎn)散；島主要潛客戶淋集中特于安秩徽大室市場(chǎng)、鍵元一器時(shí)代膏廣場(chǎng)面、和籠平廣芒場(chǎng)、夫汽車華站板區(qū)塊為變主；購買忽因素明：客戶貍購買搞理由從主要革為投資貧回報(bào)偽期短北、區(qū)轟域發(fā)襯展成檢熟、享項(xiàng)目男規(guī)劃禮好、起開發(fā)同商品階牌好。區(qū)域薄樣本-瑤海晚萬達(dá)酒客戶腎分析地緣單性客突戶，拳瑤海狐、肥幻玉東、旗新站灰；投燃資回寸報(bào)率耽、區(qū)緊域發(fā)喇展成憶熟20區(qū)域利樣本-信地毒城市素廣場(chǎng)42桂%17潮%5%6%30勵(lì)%成交磁客戶麗職業(yè)殃分析個(gè)體白領(lǐng)國企企事閘業(yè)單巡壽位中高樹層管綠理者7%26戒%29鋼%18拆%14擋%6%成交洞客戶讀年齡抄分析25親歲以破下26螞-3捕0歲31綱-3詳5歲36扛-4權(quán)0歲41額-4前5歲45滿歲以蹄上64通%12切%15耕%1%8%客戶馳置業(yè)豎目的斤分析投資自住自住+投資學(xué)區(qū)經(jīng)營雁辦公年齡侄分布泉：以2控6-仰45炮歲中踐青年蘭客戶蛛為主；續(xù)年輕瞧客戶神中大北部分昨女性世更傾枝向于過渡福居住梅并投看資；職業(yè)廳分析蛙：區(qū)域用內(nèi)主孫要公宣寓成糠交客卵群以兵個(gè)體要商戶、春企業(yè)棋員工蒼為主疫，總渣和占遲比達(dá)俊72罪%，隸這部邊分客戶手麗中有津閑散姻的資繩金；置業(yè)啦目的勒分析揭：主要搭以投諸資客糕為主裁，其悶次為自漂住客唐戶（貞多以層過渡怨），羅經(jīng)營淺辦公岡客戶中涵那蓋部持分大盛客戶梨（主蔑要做都酒店稈及茶樓）羅；因膠其區(qū)洗域內(nèi)僵推售述公寓罷產(chǎn)品出多4惡0年牙產(chǎn)權(quán)且事無學(xué)錘區(qū)，擴(kuò)故關(guān)方注學(xué)躍區(qū)客絡(luò)戶較隔少；個(gè)人或業(yè)主堡和企峽業(yè)中永高層情管理死者；繳投資糊客及視自住旅為主征；26僚-4叨5歲之?dāng)y間21區(qū)域局樣本-信地烤城市認(rèn)廣場(chǎng)地緣腦性客枕戶，驅(qū)瑤海富區(qū)；衰線下絹渠道姑為主慣，線再上為鏡輔5%3%82再%5%2%駕1%徹2%成交國客戶勒來訪雪區(qū)域垂分析蜀山政務(wù)廬陽包河瑤海三縣外地

區(qū)域珠分布：整策體客璃戶群泉體分犁布以瑤屬海區(qū)灣為主，地資緣客健居多須，由率項(xiàng)目改周邊翼向包撞河區(qū)繪、廬塔陽區(qū)躁等主年城區(qū)戲擴(kuò)散康；客戶驚認(rèn)知：認(rèn)移知途擠徑主顫要是稠項(xiàng)目衡圍擋獎(jiǎng)、老忘帶新臣、c出al辜l客喂轉(zhuǎn)訪特；線不下渠社道占論比較互高，娃充分幫一樣靈一切課資源澤，高富獎(jiǎng)勵(lì)伴刺激蕉帶訪稿客戶成交鄙。31梢%3%21皮%24回%8%4%7%2%成交線客戶缸來訪斧渠道碰分析圍墻網(wǎng)絡(luò)ca遣ll客戶老帶敬新內(nèi)部律員工刃推薦電商另渠道路過其他區(qū)域悠樣本熊-融創(chuàng)別壹號(hào)背院客薪戶分裁析18袍%26若%24泊%16提%8%8%成交鴿客戶恒區(qū)域屠分布政務(wù)需區(qū)蜀山餐區(qū)廬陽卷區(qū)包河子區(qū)外地其他?成交拍客戶烘區(qū)域脫分析徑：地豎緣性份客戶筒為主鄰，輻福射周備邊區(qū)填域；政務(wù)童區(qū)客難戶占都比1是8%，蜀山遭區(qū)客立戶占劉比2絹6%薯，廬至陽區(qū)貨占比研24朱%；獸省外投慕資的秀客戶架也占悔有一輩定比艷例，課占比勝16掩%，牧主要烘看重散項(xiàng)目網(wǎng)的區(qū)瞇位；?成交惰客戶彩職業(yè)石分析參：個(gè)濕體購簽買占塑比最脾大，達(dá)捧27掙%，已企業(yè)筋高管眠占比燭24陡%，凍為公撲寓客占戶的紙主力賊購買喂群體努；公蘆務(wù)員吃群體稻和金色融業(yè)等退高收破入工骨作群誰體，將占比疲16殘%。22成交趣客戶們以地輪緣性漫投資選客戶榨為主柏，政宿務(wù)區(qū)歇的輻霞射影幸響力盼很大傍，周脈邊幾窮個(gè)區(qū)把域成潮交客千戶比漁較多染；企釋業(yè)高階管與梅公務(wù)脊員購買幻玉最多抱，占惜比高店達(dá)5唯9%27斧%24吳%16告%9%14器%5%5%成交倍客戶革職業(yè)凳分布個(gè)體企業(yè)祥高管公務(wù)雀員金融餓業(yè)商業(yè)腥零售房地午產(chǎn)相爐關(guān)其他客戶她來源莊主要屢以地違緣性礎(chǔ)投資肥客戶緞為主炭，外稀地投頃資客罰戶占漁比1治6%區(qū)域徑樣本勇-融創(chuàng)雕壹號(hào)院院客破戶分泛析35京-4換6歲憑、投冊(cè)資客另戶為漠主、淺對(duì)地榆段、凳升值墻空間擴(kuò)比較恢關(guān)注65毒%20坦%5%投資自住投資陸兼自羞住其他20立%27劈燕%33禿%成交桐客戶攝置業(yè)均目的10離%成交慎客戶落年齡來分布25待-3癢536畏-4杯010斃%41叉-4污546落-5喜050以上10存%21做%7%15奇%22階%27咽%8%成交閣客戶股關(guān)注譜因素地段交通價(jià)格升值浪潛力投資柔回報(bào)戶型成交會(huì)客戶障年齡監(jiān)集中揭在3鉗6-眠45良?xì)q，概以投怒資客碰戶為袋主，葉占比巴65已%；頌對(duì)地盆段、隔升值到潛力墊與投生資回籃報(bào)最渾為關(guān)陳注?成交席客戶敏年齡燥分析談：成交轉(zhuǎn)客戶涌年齡堤段集偶中在36察-4烏5歲，處嶄于事?lián)寴I(yè)高吃峰期南，收亂入較側(cè)多，記生活左追求柳品質(zhì)攏，對(duì)醬投資寇性物羅業(yè)比管較感興趣稠；?成交蝦客戶把置業(yè)唉目的縮慧分析效：以停投資陸客戶松為主，達(dá)杰65普%，駐自住理占比雪20暮%，壘然后丘就是酬投資涼兼自襖住，腸對(duì)客收戶的有吸引供較多檢是區(qū)統(tǒng)位、品牌黑與交渠付標(biāo)聽準(zhǔn)、墨環(huán)境悼因素橋；?成交挺客戶再關(guān)注飄因素翼分析：客放戶對(duì)答產(chǎn)品鍬最為瓦關(guān)注順的就查是產(chǎn)郵品的遣投資雁回報(bào)蜓與升窗值空孩間，苗客戶得多為發(fā)理性刃投資崗。23年齡居住木區(qū)域工作巖區(qū)域產(chǎn)品猜需求置業(yè)暫目的信息第途徑42就歲左們右融僑巖觀邸瑤海己區(qū)45㎡左右投資大牌工作匹人員

在明貴光路錢有店心面，求手上釘有1用00菌萬存當(dāng)款，桂目前生羅意一其般，竟每年富收入僻在5凈0萬半左右斥，把秧手上的存享款拿責(zé)出一期部分劣投資基一套登不動(dòng)沫產(chǎn)，妄因?yàn)槊纪械男纳饽昊锇楸阋苍谪炦@投境資，動(dòng)就一悠起過寶來看看，蠟看著眼總價(jià)鄉(xiāng)豐低。

看好異區(qū)域躲位置雙和未唇來發(fā)負(fù)展?jié)擑澚ι矸菘蛻舯I語錄年齡居住灘區(qū)域工作冠區(qū)域產(chǎn)品尺需求置業(yè)隔目的信息喂途徑31返歲左總右金色欄梧桐瑤海光區(qū)50㎡左右投資濱+自講住路過工作塊人員

和朋忙友開求了個(gè)沈服裝平店，功手上群有點(diǎn)狼閑錢患，現(xiàn)在也畜限購墳，就拴考慮榜投資瘡一套踐公寓差，離蝕家也壞近點(diǎn)，私后期杯可以奸辦公井用或制者出湖租吧藝，住殖暫時(shí)燙不打算塑，精持裝修偷13稱00脾0可掙以買

看中著區(qū)域軌位置皺、以熱及品絕牌身份客戶度語錄區(qū)域愉樣本滅-客戶識(shí)語錄姓名時(shí)：劉牧先生恒大滾中央痰廣場(chǎng)衣、信導(dǎo)地城派市廣鋪場(chǎng)客吃戶標(biāo)金簽：辱區(qū)域董、價(jià)偏格、向投資規(guī)、品姨牌姓名魯：張容先生25區(qū)域查項(xiàng)目透客戶料以地喪緣性彩客戶茅為主瞞，政瓣務(wù)區(qū)訴項(xiàng)目第客戶救區(qū)域謠比較語廣泛

分析蜓區(qū)域時(shí)市場(chǎng)爸典型表項(xiàng)目結(jié)客戶正發(fā)現(xiàn)輸，區(qū)遠(yuǎn)域內(nèi)胞公寓但客戶唐均是秩地緣飯性客秩戶，捕占比裙50屑%以灶上

政務(wù)躲區(qū)項(xiàng)籌目，圈客戶幻玉區(qū)域視比較貧廣泛拴，項(xiàng)器目周娛邊區(qū)吃域以睬及省妻內(nèi)外帥市客傳戶占采比較什大，奮地緣撥性客旬戶相攏對(duì)比嘆例下傳降客戶旨以2膛0-癢40曠歲為縣主，招置業(yè)食目的您主要少為投嚼資，更以及貼投資耕+自惱住公寓半總價(jià)哲低

區(qū)域踢典型裝項(xiàng)目須成交怪客戶胡年齡煌，基室本在防20休-4譽(yù)0歲布之間駛，客遮戶置煩業(yè)主輩要目籃的為型投資臭，看萍重公貧寓的不嚷限購專以及監(jiān)低總采價(jià)，梯其他鵲客戶啟主要匹為前懲期過濃度居誰住或相者給菌父母辭居住扶需要客戶急主要拉為私估營業(yè)冊(cè)主以尺及一撫些普窩通白午領(lǐng)

客戶弟熟悉弱主要蠶為區(qū)遲域內(nèi)丹的私啄營業(yè)吹主較僵多，棕占比濟(jì)40院%，候其次礙為企察業(yè)普聾通員艇工，新占比航20咸%

與區(qū)給域內(nèi)效為合農(nóng)肥老舉城區(qū)略，專適業(yè)市息場(chǎng)較懂多相蟻關(guān)區(qū)域爐樣本虎-客戶餓總結(jié)地緣結(jié)性客辦戶+投資眉自住+私營句業(yè)主禍以及得普通盼員工+低總禽價(jià)客戶御區(qū)域么分析從兩額張區(qū)稱域圖閱中可皮以看熱出客凈戶主部要還糊是以地朱緣性巧為主，多丹數(shù)居犯住在鑒項(xiàng)目懸周邊廁，特技別是吼寶業(yè)恒城市雁綠苑教?hào)|、僵西區(qū)顆還有牌鼎元濱府邸等違；客嶄戶工隸作區(qū)秀域集磁中分演布在辮瑤海丟區(qū)，悟以東杯城為仰主。本案褲客戶浪-來訪哥客戶客戶帖居住奴區(qū)域懷分布項(xiàng)目暢來訪批客戶塊地緣堅(jiān)性客絨戶為菜主，么居住擔(dān)區(qū)域辰和工接作區(qū)揚(yáng)域主煎要以駁項(xiàng)目?jī)€為半徑夕，周卵邊5公里英以內(nèi)營，占償比70蚊%客戶限工作榮區(qū)域格分布27?通過板近一雹周來淘電、掙來訪漁客戶另分析據(jù)，目視前無項(xiàng)主動(dòng)祝詢問尺公寓堵客戶討，而岔公寓坐意向晚客戶倘基本英由銷恐售端溝引導(dǎo)救，上茂周雙梁邊公交寓意穩(wěn)向客惜戶8組左撈右；庭占來壤訪客爹戶6%。?在對(duì)叫來訪咸客戶狂梳理語中，叉80塘%為攀項(xiàng)目風(fēng)周邊躍地緣的性客睡戶，斷客戶面對(duì)價(jià)哪格關(guān)近注度艷較高提，客夢(mèng)戶普賺遍意厚向價(jià)繩格主年要集撒中子謎啊1否.3趟萬-羨1.改5萬，萍占比測(cè)37沃.5瘡%，蜻1.爬5萬珍以上昏客戶片占比摩37謎.5廢%；本案崖客戶史-電訪已客戶華分析無直店接公澆寓客舞戶，物主要桶靠銷氧售端蛇引導(dǎo)狹，占斬比來控訪6城%，妨客戶顧意向用價(jià)格攝1.芳3萬取-1辭.5勻萬占比翁最大25索%37敬.5盾0%37畫.5迅0%來訪辜公寓蓬客戶慰?jī)r(jià)格領(lǐng)預(yù)期舅分布命圖0%1以嚴(yán)下1-居1.祥21.無5以龍上來電48來訪13該2來訪鞠轉(zhuǎn)公謀寓客稍戶80系列來12010描080604014尾012仔03.光17從-3拉.2糕2日呈電訪詢客戶冰轉(zhuǎn)公儀寓客州戶分悟析28本案杜客戶扇-電訪讓客戶燥分析27街%10研%14肅%18全%13帝%14嘗%2%2%客戶載關(guān)注閘因素留分布浴圖價(jià)格裝修邁標(biāo)準(zhǔn)地段投資靜回報(bào)配套升值吊空間戶型辦公電條件?來訪輪公寓控中，濟(jì)客戶陣屬性復(fù)主要透為私忙營業(yè)共主和貫企業(yè)艇白領(lǐng)悲、公析務(wù)員臣人群粉，分功別占母比4獵0%旁、1如9%丙和1點(diǎn)5%烈，他們畫主要移關(guān)注貞項(xiàng)目象住宅返，尋求改歪善性損需求泳或者翻購置消首套石房，紡由于浙銷售紙引導(dǎo)劃中，話強(qiáng)調(diào)席公寓在投資午的潛響力，縱以及效總價(jià)場(chǎng)較低嫁，不拋占購奶房資護(hù)格，怎客戶寬比較代感興步趣。?對(duì)于況公寓連客戶抓關(guān)注別因素辟中，屠客戶生主要許關(guān)注倉項(xiàng)目備的價(jià)源格，稅占比繡27笑%，郵其次搞是投院資回梨報(bào)和呀升值雅空間蔽，后期喊項(xiàng)目卻入市槐價(jià)格掛和投飽資回報(bào)對(duì)鍵客戶融影響課因素蒜非常臺(tái)大；40累%15脊%5%11系%19冊(cè)%2%1%7%公寓塘來訪葛客戶脂屬性輸分析個(gè)體遭/私廉營業(yè)丙主公務(wù)劃員媒體事業(yè)狼單位企業(yè)衛(wèi)白領(lǐng)退休學(xué)生自由料職業(yè)主要拿客戶財(cái)為私鮮營業(yè)項(xiàng)主‘表企業(yè)旬白領(lǐng)被和公渡務(wù)員云；客付戶比莖較關(guān)絨注價(jià)動(dòng)格和是投資武回報(bào)區(qū)域殼項(xiàng)目律客戶栗以地買緣性擁客戶處為主

本案從無論農(nóng)是住滲宅客牽戶還組是現(xiàn)蒜在引陪導(dǎo)的贊公寓旗客戶型均已燃地緣練性客弟戶為還主，襲地緣煙性客曬戶占浮比7礙0%淺，均盾是以飲項(xiàng)目奴周邊5揭公里申范圍范內(nèi)客戶宋關(guān)注搜價(jià)格杜、投錢資回炊報(bào)，切價(jià)格抓預(yù)期肉比較螺適中

無論熔是可市以轉(zhuǎn)桿化客霞戶還姨是近鼻期來奇訪來屈電客捷戶，滔對(duì)公封寓關(guān)悠注中沃，首引要關(guān)淹注因辟素為舅項(xiàng)目細(xì)價(jià)格繳，客戶粒心理莊預(yù)期由價(jià)格璃1.雖3萬繪以上未，1勤.5佛萬接陳受度收較好朋，占橋比3挽7.畝5%程；并評(píng)關(guān)注位項(xiàng)目棕后期盤的投樣資回像報(bào)客戶糟主要僑為私魂?duì)I業(yè)處主以微及一彩些普義通白摩領(lǐng)，貼周邊刪客群砌基礎(chǔ)寶比較匆好

客戶因熟悉揚(yáng)主要按為區(qū)振域內(nèi)趙的私趟營業(yè)屈主較傅多，鋪占比嫂40元%，泛其次綢為企扁業(yè)普巷通員防工和胸公務(wù)礙員，舍占比抓19勤%、14腿%

區(qū)域票作為翅合肥跪市老攝城區(qū)胡市中勢(shì)心，特周邊艘專業(yè)鍋市場(chǎng)烤以及禿政府殺機(jī)構(gòu)差、事棉業(yè)單星位較漿多，滾客群膏基礎(chǔ)紐奉比較交好29本案居客戶迷-客戶薄總結(jié)地緣巾性客認(rèn)戶為斧主，剪客戶僑接受維價(jià)格丘，1.極3萬以磚上，召主要槍以私甜營業(yè)哀主和昂白領(lǐng)朋為主??????姓名素：周匆女士年齡盛和職活業(yè)：辱55破歲退休居住京區(qū)域蛋：寶工業(yè)城扁市綠姜苑東互區(qū)購房悄需求鵲：5晶0平客戶氏描摹邊：自暫己生咬活在謀周邊文，想此給自己的柿女兒控買一祖套小扭戶型杰產(chǎn)品勢(shì)，送牙給女兒做投資看重母：項(xiàng)剩目所劉在的們區(qū)域炮、后雪期關(guān)漏注項(xiàng)目的悲價(jià)格退休育職工個(gè)體效經(jīng)營命者??????姓名擊：黃杯女士年齡懶和職闊業(yè)：庸40齒歲個(gè)體鞭戶居住前區(qū)域田：鼎部元府雖邸購房蹄需求吹：5柄0平客戶勝描摹敘：家鈔里現(xiàn)鼓在自努住房膏較小凈，滿足三街口之晝家需喬要，早家里特有老獸人，希荷望買一督套房肉給自張家老豆人過握來居捐住，愧順便后期黃能出周售投蟻資；看重欄：項(xiàng)趙目所害在的就區(qū)域文、品靈牌市二歪院年蛛輕護(hù)留士??????姓名朽：劉菜女士年齡特和職沒業(yè)：技26猜歲護(hù)士居住群區(qū)域文：寶燦業(yè)西依區(qū)購房錢需求課：5刺0平客戶蜂描摹屬：年躍齡不嘗大，腫上班捐兩年狗，暫時(shí)未據(jù)結(jié)婚午，外諷地來賽肥人粒士；搜想在金合肥買套儀房，生前期漏自己捕住，迫后期須能出花手或者對(duì)摩外出戚租，上做自遺己的婚前指財(cái)產(chǎn)；比較鄉(xiāng)豐看重餐品牌鼠和位潑置，過價(jià)格覺不高進(jìn)于150桑00零左右嗎，更茅滿意呼。公寓絹客群田屬性包和目屢的：扭地緣殺性客夕戶，自認(rèn)可串區(qū)域棋，置圖業(yè)主華要為哭投資律，以震及前姑期自軍住后資期投要資。本案曬客戶拼-客戶起描摹地緣捉性客停戶，致認(rèn)可汗區(qū)域歉，投閥資+投資被自住填為主公寓島低總象價(jià)地緣振性區(qū)域投資地緣你性區(qū)域自住+投資地緣巷性區(qū)域自住+投資第三芽部分項(xiàng)目炮本體吳分析?項(xiàng)目舒價(jià)值消點(diǎn)梳鉤理?產(chǎn)品慶價(jià)值曲體系3233尊居危系豪溫宅—季保利運(yùn)天悅商務(wù)指辦公子—廣烤州保詞利國熔際廣秋場(chǎng)項(xiàng)目訊本體蔬-品牌襖價(jià)值央企清保利奸、福肉布斯接世界快50左0強(qiáng)品牌：央企撞保利濤、世扭界5塘00漁強(qiáng)城護(hù)市綜忽合服降務(wù)商25購年發(fā)賞展，旗保利移地產(chǎn)輩開發(fā)煮項(xiàng)目屬涵蓋精品卻住宅漠、高夸端寫攝字樓膨、大蒸型城甘市綜社合體姿和純意低密之度別狗墅社標(biāo)區(qū)為主的謙全生杠命周慢期產(chǎn)蹤蝶品體摸系，實(shí)慌現(xiàn)多愛元化媽發(fā)展向，積刺極探鎮(zhèn)索人蒜居生幕活新猾風(fēng)尚其。商業(yè)細(xì)領(lǐng)域垃，開瀉發(fā)多超個(gè)國緞際商搶務(wù)辦禍公寫燈字樓銀，履臘歷豐飲富項(xiàng)目百本體奇-地段誦價(jià)值項(xiàng)目殃位于禿銅陵序路與辜裕溪侍路交賴口，鎮(zhèn)一環(huán)座附近禍，毗旦鄰老看城核法心區(qū)輪，地沒段價(jià)擋值優(yōu)勁越一環(huán)庸邊老使城價(jià)察值中鳴心—膊—地氏段價(jià)符值二環(huán)堅(jiān)內(nèi)依造托緊判鄰傳統(tǒng)史老城鑼中心及自屑身成疊熟配里套氛圍化形成液價(jià)值范高區(qū)區(qū)，但援在城榮市進(jìn)塞一步界向外逢輻射發(fā)展雕的情苗況下刮，則承在不喜同的醫(yī)價(jià)值主集中窄區(qū)形盯成中心；

一環(huán)恒線主清干交四通網(wǎng)

六大警核心淚商圈

老省欄府板牧塊資未源配飯?zhí)滓画h(huán)忙及周撿邊的廊用地但基本唉開發(fā)佳殆盡奇，項(xiàng)曉目所嚼在的銅是陵路究與裕至溪路拆交口功地塊五是一樣環(huán)周妥邊僅梯剩的大查規(guī)模智未開襖發(fā)區(qū)躁域，底具有卵非常踐高的睡稀缺納性。地段：一環(huán)亭城心真板塊防、地粥段價(jià)制值無公以復(fù)撞加

本案吸處于巾一環(huán)店城心獄，核諒心位撈置，抽立體降化交停通網(wǎng)際絡(luò)全耕覆蓋悉、全熱市暢等通無飯阻；躺周邊區(qū)截域人遷文氛膜圍、醒居住遞氛圍延、經(jīng)扔濟(jì)文巴化氛靈圍濃趴厚；項(xiàng)目接本體涉-交通進(jìn)價(jià)值三縱默三橫鐘交通革網(wǎng)絡(luò)那，地滔鐵口皂、火罵車站仿；交未通快臘速通扎達(dá)全板市各貝區(qū)交通：立體倡化交將通網(wǎng)滔絡(luò)，陽快捷塑生活洗圈東一理環(huán)、偵銅陵狐路、園東二寶環(huán)；跨長江衫東路系、長貫江東大街邁、裕陸溪路燃，交紡?fù)▋?yōu)鎖勢(shì)明休顯

項(xiàng)目方裕溪面路高聰架，洗銅陵園路高而架快擊速通征往東崗西南北威，靠拌近一湯環(huán)線邁，通年往市最中心近及各骨區(qū)域報(bào)都非常方暖便快喉捷；地鐵神口、火車猜站、害汽車弓站、勒地鐵遼一號(hào)越線、鑼二號(hào)線，

政務(wù)貿(mào)區(qū)、茄濱湖掌區(qū)、濁蜀山絕區(qū)；奮市內(nèi)攻、省硬內(nèi)，指便捷直眉達(dá)合肥砍火車檢站地鐵1號(hào)線商、2號(hào)線36項(xiàng)目惜本體弱-配套旁價(jià)值外部婆商業(yè)紹、醫(yī)詠療、乘金融接配套徹齊全標(biāo)；內(nèi)馬部若躁比鄰壩、社醫(yī)區(qū)底徐商配亡套，欣一級(jí)器物業(yè)匯保障配套勾：內(nèi)約外部貼一體均化基牙本生遞活配塑套，生生活加無憂萬達(dá)眠廣場(chǎng)以、銀蒙泰中桿心、丸步行夾街三釣大商圈市二靈院、核省立妹醫(yī)院悲、安旁全保拔障光大罵、民阿生銀筋行，搬網(wǎng)點(diǎn)千眾多外部昨商業(yè)萍、醫(yī)扇療、丑金融弟配套后齊全若比踢鄰社愧區(qū)超惑市社區(qū)50州00方底付商，假滿足謀基本陪需求保利沖物業(yè)-一級(jí)椒資質(zhì)下服務(wù)內(nèi)部戚若比師鄰、他社區(qū)劣底商葡、一死級(jí)物援業(yè)保重障項(xiàng)目脖本體康-產(chǎn)品貴價(jià)值產(chǎn)品蜜：總塵戶數(shù)城少、彎短進(jìn)犁深、援寬敞遠(yuǎn)大堂情，4歐.5迫米挑埋高贈(zèng)詠送，博多功疼能空岔間使摟用10健#項(xiàng)目淡本身逢：2頁梯1覺5戶

整體錄項(xiàng)目洞總戶聾數(shù)較磨少，粥居住林人口彎密度犯，舒睬適度塞高；

整體拒戶型暈?zāi)媳笨挪伎耍a(chǎn)護(hù)品和吩戶型情通透挪采光裁性好

一樓宋寬敞魂獨(dú)立鄰大堂遞，展茫示效鑼果絕丙佳

4.奪5米幕挑高圖，買恰一層歇得兩獸層

多功麻能空鈴間使拌用北向南向項(xiàng)目奏本體品-產(chǎn)品庭分析烘-戶型摘分析8米辦公尾區(qū)一辦公猾區(qū)二二樓話空間二樓飲空間4.隨2米二樓血空間：功瘦能區(qū)擊間、稻動(dòng)靜格分離夕。面齊積約窮24㎡，南謎向小沾房間時(shí)可做書擴(kuò)房等巷，光哈照充芒足；

產(chǎn)品扣解析：41趙.1嫩5㎡；

房型?。撼虾螅_娃間近夠4米也，方脫正；

附加食面積尿：夾層林可達(dá)鼠約3伍0.釀4㎡；

優(yōu)點(diǎn)娘：南向唐采光僻充足，面積簡(jiǎn)控制傍較好，總價(jià)伴不高；私密便性好稅；有獨(dú)領(lǐng)衛(wèi)；可改嘩造成其雹他功殘能如賺辦公物業(yè)閥；全轉(zhuǎn)明客洋、餐民廳，床窗戶視野撒效果甩佳。

缺點(diǎn)：夾滿層功毫能區(qū)跡間被撕樓梯顯分割怪，功色能分孝布較竭混亂，招不利艙于辦包公；缸無陽泡臺(tái)，盤通風(fēng)冰性較終差首層夾層產(chǎn)品芽：南向堪A1復(fù)-1嬸戶型41旦.1疊5㎡一樓默空間：可稈改造腎成客哥廳、蔽餐廳上功能響房間悟。面掀積約捉17㎡，也嚇可以打造毒辦公買物業(yè)餅；南向無采光沒充足題，挑協(xié)高可添多功苦能利肌用；除缺點(diǎn)致開間陡較小}8.脆2米5.煤35藥米辦公嘴區(qū)二辦公捎區(qū)一面積谷約2演0㎡，也瓶可以漂打造晨辦公泳物業(yè)圓；二樓恰空間二樓豆空間，中可間可匠安置對(duì)隔板噴增加印功能鍬區(qū)間旬，提升歐利用郊率。愿面積版約2蜜5㎡，整捉體層輸高與啞尺度感都欠很舒責(zé)適；

產(chǎn)品馳解析香：54㎡；

房型溜：朝北趁，開品間近熊8米礦，方從正；

附加拆面積耗：夾層登可達(dá)炸約2羞5.步8㎡；

優(yōu)點(diǎn)著：開間斃較大，區(qū)隔最功能濱區(qū)尺度逐感舒片適，私哄密性顛好；有獨(dú)辨衛(wèi)；可改跳造成其蒙他功呢能如下辦公槐物業(yè)甚；全桶明客酬、餐瞇廳，蠶窗戶視野項(xiàng)效果切佳。

缺點(diǎn)：總悟價(jià)相明對(duì)較巴高，灑日照山可能駝不足泰，無道陽臺(tái)黨，通坦風(fēng)性虹較差項(xiàng)目哥本體警-產(chǎn)品憑分析俯-戶型啊分析產(chǎn)品梁：北向隸B1鏈-1躲戶型54㎡夾層一樓禽空間，可鋪改造藏成客釋廳、絨餐廳吸功能鞭房間閣。北向磚通風(fēng)馳采光糠較差攏，相厘對(duì)面恥積小丸，總翠價(jià)較努低首層夾層10冤.8帖米首層5.慶35薦米辦公毫區(qū)一辦公區(qū)二二樓戲空間二樓蹈空間也可室以打讓造辦抓公物串業(yè)；二樓兆空間，功藏能區(qū)綱間、匙動(dòng)靜摧分離電。面節(jié)積約果25㎡，尺糊度感執(zhí)更高缸，無叛論居唇住或?yàn)a者辦位公都頸很舒適；

產(chǎn)品卡解析魄：56血.2㎡；

房型孝：朝北飽，開踏間近經(jīng)10閘米，推方正糧；

附加墳面積國：夾層快可達(dá)桐約4遇2.芒9㎡；

優(yōu)點(diǎn)塑：開間翁較大，一樓尊分割掌空間所更充蕩裕，區(qū)隔退功能捉區(qū)尺度晚感舒己適，私庭密性展好；有獨(dú)染衛(wèi)；更適指合改計(jì)造成其緊他功慢能如噴辦公家物業(yè)騎；全頂明客缸、餐跌廳，深窗戶視野效倡果佳。

缺點(diǎn)：總付價(jià)相碼對(duì)較束高，比日照都可能迫不足咬；功樂能分經(jīng)布較汗混亂溝；無權(quán)陽臺(tái)決，通鳴風(fēng)性帽較差塵。北向岸通風(fēng)嶺采光陰較差笛，但季是戶宏型面棟積較穩(wěn)大，簽可利傘用空征間大項(xiàng)目允本體廚-產(chǎn)品售分析輔-戶型眉分析產(chǎn)品利：北向盒B1鍬-3擔(dān)戶型56椒.2㎡一樓湊空間，可災(zāi)改造著成客注廳、腎餐廳現(xiàn)、臥疼室功能遣房間笑，利奔用率跨更高刪。面達(dá)積約搜34㎡，典型開競(jìng)品叮-戶踏型對(duì)乳比戶型頌方正誦視野土較好逆，總史價(jià)高鬧、樓返梯位抗置不漲合理騎，浪室費(fèi)空貞間較莖多布睜局不中太合母理一樓島空間二樓白空間，兩妹個(gè)功織能區(qū)瘡間分慕割較借為混央亂，春書房汽面積樸不到咱6平危米，淡空間鼓舒適感恩差；啦衣帽固間空錦間利妻用率稀較為佳浪費(fèi)辰；

產(chǎn)品嚷解析毅：49好、7繭9㎡；

房型怨：開間驅(qū)近6霜米，剝方正胳；

附加敗面積繡：夾層璃可達(dá)石約3期0㎡；

優(yōu)點(diǎn)睛：戶型糕方正囑；有獨(dú)夏衛(wèi)；可改糾造成其勁他功捕能如程辦公物碗業(yè)；月全明邁客、衰餐廳廳，并謎有陽璃臺(tái)，玩窗戶視野滅效果佳。

缺點(diǎn)：?jiǎn)位陜r(jià)高酷，總?cè)珒r(jià)相晴對(duì)較門高，坦空間煤利用廁率相價(jià)對(duì)不高；宗空間泳尺度尖感較披差，敢作為翅居住焰公寓膚略顯毒壓抑融創(chuàng)塔壹號(hào)助院4懲9㎡、7寄9㎡一樓端空間，開飲間6冤米，熟隔成鋒兩個(gè)賄功能助區(qū)間赴；臥商室與獻(xiàn)客廳槐較為干壓抑新，尤仙其是臥磨室，則尺度戚感差隆；沒侄用做夢(mèng)到動(dòng)殺靜分物離，胡臥室給正對(duì)悲衛(wèi)浴沙，私周密性綿差；二樓陜空間二樓翼空間戶型括選擇楊性大杰，戶薯型進(jìn)惡深與搖開間打比例她不協(xié)溫調(diào)，憑進(jìn)深哥太長遞，不毛利于要通風(fēng)緣瑞采光恒大由KI懂NGSO至HO58㎡-8堤5㎡A戶釀型，動(dòng)你靜分監(jiān)離，狗功能簽齊全盟。面重積約狹66佳.8推8㎡，臥室壇朝南仰，采筆光充嚷足；B戶色型，動(dòng)騎靜并烤不分速離，忙功能餃齊全匯。面絲式積約述58勻.8佛2㎡，臥麗室朝甲南，講視角療較為傭開闊燒；戶禾型較民規(guī)整進(jìn)；F戶擋型，可駝做兩蠅房?jī)蓽啅d，狠功能踢性較錢強(qiáng)，快面積放約8判5.跑36㎡，臥蜻室朝吵北；

戶型狼面積：分別嫩為6該6.它88㎡、5授8.捉82㎡以及蕩85擦.3斜6㎡

房型橫：開間啊最大況5.勵(lì)6米杰，A夢(mèng)戶型竄呈“去槍口富型”竿；

功能努性：只有涂F戶胡型做積到兩食房；

優(yōu)點(diǎn)呆：功能收性較忍好，闊基本伙生活?yuàn)市枨笱貍淅p；有獨(dú)社衛(wèi)；瘡可改造成其揉他功揀能如灰辦公撿物業(yè)腫。

缺點(diǎn)：戶壁型利孤用率紗不高歉；功篇能性仙較差毯；戶員型不率夠規(guī)收整，習(xí)風(fēng)水論上不盡利；降有的沙戶型自私密旗性不歡夠。典型秤競(jìng)品古-產(chǎn)樣品分社析-戶型壞對(duì)比項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)年限梯戶比樓層數(shù)開盤時(shí)間戶型朝向可售戶數(shù)主力面積段：㎡層高：m裝修情況價(jià)格：元/㎡戶型優(yōu)勢(shì)戶型劣勢(shì)恒大中央廣場(chǎng)KINGsoho404T28H51F2016年12月東南西北均有145636-883.85精裝13000功能性較好，基本生活需求必備；有獨(dú)衛(wèi)；可改造成其他功能如辦公物業(yè)戶型利用率不高；功能性較差；戶型不夠規(guī)整，開不利于通風(fēng)和采光；部分戶型私密性不夠融創(chuàng)壹號(hào)院臻生活405T23H23F2013年12月東南西北均有64440-504.5精裝18000戶型方正；有獨(dú)衛(wèi)；可改造成其他功能如辦公物業(yè)；全明客、餐廳，并有陽臺(tái)，窗戶視野效果佳單價(jià)高，總價(jià)相對(duì)較高，空間利用率相對(duì)不高；空間尺度感較差，樓梯不合理，浪費(fèi)空間較多，作為居住公寓略顯壓抑保利·熙悅府402T16H18F-南北向分布28840-504.5精裝-根據(jù)自己需求，可靈活選擇戶型空間的功能性，宜居宜商，得房率高南向小戶型開間較小，北向戶型日照不足且總價(jià)較高，部分戶型功能區(qū)隔較差間進(jìn)襖深不紫協(xié)調(diào)表，進(jìn)淹深太牛深，項(xiàng)目謊本體唯-對(duì)錯(cuò)比總唱結(jié)戶型艇有自脾身缺裂陷；下項(xiàng)目踏自身朋優(yōu)勢(shì)單+4擋.5咬米挑暮高，胖空間央利用顧率高怎+低忠總價(jià)犧優(yōu)勢(shì)

本案忠缺點(diǎn)查：相對(duì)化于市犯場(chǎng)典緞型項(xiàng)烤目，棄產(chǎn)品陜段戶車型布輛局東邀西排益布，割南向牙通風(fēng)室采光效效果甘較好窄，但卡是開蟻間較餓小；汁北向債戶型勉采光膏較差盞，但是開位間較寬大；項(xiàng)目爐自身致優(yōu)勢(shì)繞，以什及4棗.5綠米挑羨高，鄙買一艷層得奴兩側(cè)嫩，空講間利博用率助高，客戶蓄購買劈燕性價(jià)爽比高

自身極優(yōu)勢(shì)家：整籌體戶徹?cái)?shù)較莊少、眨寬闊誓大堂烤設(shè)計(jì)險(xiǎn)；以窗及4情.5甘米挑供高，襪買一縫層得猶兩側(cè)餃，空奸間利宮用率跨高，客戶雹購買魚性價(jià)征比高

融創(chuàng)關(guān)壹號(hào)智院：戶型派較方僅正，谷總價(jià)障較高滑，空美間布更局不吸合理尚，浪除費(fèi)空傳間較胃大；

恒大梁中央轟廣場(chǎng)拐：戶型積開間村進(jìn)深掏比例餃不協(xié)管調(diào)，挖進(jìn)深爺過長核，不陜利于撲通風(fēng)除采光面，單頭層產(chǎn)吐品，蟻空間原利用練率較叫低2017年部分公寓和寫字樓租金情況一覽表區(qū)域項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)權(quán)年限（年）層高（m）主力面積（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)租金水平（元/㎡）租賃用途空置率租金增長率商住公寓瑤海萬達(dá)廣場(chǎng)瑤海區(qū)403.6挑高40-60毛坯50辦公80%—恒興廣場(chǎng)瑤海區(qū)402.951-218毛坯48辦公5%8%寶業(yè)東城廣場(chǎng)瑤海區(qū)405.4挑高46毛坯55辦公14%4%包河萬達(dá)包河區(qū)403.645精裝60辦公6%9%寫字樓寶業(yè)東城廣場(chǎng)瑤海區(qū)403110簡(jiǎn)裝50辦公13%—信地城市廣場(chǎng)瑤海區(qū)403.6120簡(jiǎn)裝56辦公7%10%包河萬達(dá)廣場(chǎng)包河區(qū)403.846毛坯75辦公14%4%44項(xiàng)目折本體浸-投資矛價(jià)值辦公首租金王回報(bào)端：年逐租金感實(shí)現(xiàn)百8%寄增長溫，兩揀年后拋市場(chǎng)俯水平膜，租綿金回渠報(bào)率涌4.截6%區(qū)域啊內(nèi)，衛(wèi)用于兄