7月份福州市住宅市場分析報(bào)告

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7月份報(bào)告單位：福建金輝地產(chǎn)企劃部報(bào)告時(shí)間：2006年〖報(bào)告目錄〗第一章：近期宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)信息及分析第二章：福州市規(guī)劃相關(guān)法規(guī)信息分析第三章：福州市地土地市信息分析第四章：福州市7月份住宅市場分析報(bào)告第一章：近期宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)信息及分析第一節(jié)：“一條龍”調(diào)控全國土地房市央行對房地產(chǎn)信貸情況“關(guān)心”的同時(shí)，近日，建設(shè)部和國土部連續(xù)發(fā)文，分別開出5帖“藥劑”，從樓市的住宅供應(yīng)、市場交易、土地供應(yīng)、住宅保障等產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，“一條龍”調(diào)控。今年1～6月份房市情況，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的套均建筑面積115平方米，有15個(gè)城市高于120平方米。部分城市房價(jià)上漲仍然較快，今年6月份，70個(gè)大中城市中，8個(gè)城市新建商品住房價(jià)格同比漲幅超過10%，19個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過1%。建設(shè)部目前對樓市調(diào)控的5大重點(diǎn)確定，地方政府要加強(qiáng)落實(shí)：一、為加大綜合調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)；二、為重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房；三、為加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；四、為有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難；五、為繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，控制被動(dòng)性住房需求。制止片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)?shù)淖龇?。?dāng)前土地管理的違法違規(guī)等5大問題值得重視。土地調(diào)控必須完善責(zé)任制度，實(shí)行問責(zé)制。當(dāng)前要重點(diǎn)查處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)等問題。國土部推出的5大措施為：一是提高征地成本；二是規(guī)范土地出讓收支管理，國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理；三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)；四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地原則上實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓；五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度，提高現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，完善耕地占用稅的有關(guān)規(guī)定。第二節(jié)：市場供需將發(fā)生錯(cuò)位國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部發(fā)布的《2006-2010中國房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測報(bào)告》中也提出，預(yù)計(jì)國內(nèi)城鎮(zhèn)居民住宅需求面積（人均住宅建筑面積）將從2004年的25平方米，提高到2010年的35.66平方米。以常見的三口之家推算，每戶住房面積應(yīng)為107平方米。很多城市中最受購房者歡迎的，是單套建筑面積在90～120平方米之間的產(chǎn)品。若此推測成立，則新政實(shí)施后大量90平方米以下戶型的房子，與主力買家的實(shí)際需求之間，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的錯(cuò)位。隨著一系列新政措施的有效落實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房等產(chǎn)品更多開發(fā)，加上調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃后，大量小戶型住宅全面上市，新增住宅供應(yīng)量尤其是供應(yīng)套數(shù)有望反彈。第三節(jié)：“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒?！边@句著名的西方諺語表明了政府過多干預(yù)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)市場下一步發(fā)展的關(guān)鍵是：政府對中低收入階層住房問題承擔(dān)責(zé)任，商品住宅交給市場自身調(diào)節(jié)，只有這樣，才能為房地產(chǎn)行業(yè)留出足夠空間。最現(xiàn)實(shí)的問題是，國土系統(tǒng)一直追求“垂直管理”，但人事、業(yè)務(wù)和經(jīng)費(fèi)三者卻不能同時(shí)到位，“垂直管理”下的各地國土部門依然受制于地方政府，看著地方政府的眼色“補(bǔ)辦用地手續(xù)”的窘?jīng)r，只怕一時(shí)難有實(shí)質(zhì)性改觀?！拔覀兌鄶?shù)都是好孩子，父母不成熟?！庇虚_發(fā)商用調(diào)侃的口吻評論政府近期頻繁的行政干預(yù)。迫于新政壓力，相當(dāng)一部分開發(fā)商可能要放棄小戶型項(xiàng)目開發(fā)。商人做生意追求的是贏利，要贏利就得開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，對前景不明或不被看好的生意，不做也無可厚非，至于住房保障問題，原本就是地方政府的責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)積極配合，但不是當(dāng)然的承擔(dān)者。但不管開發(fā)商是不是有足夠勇氣“用腳投票”，政府繼續(xù)貫徹新政的決心，看來一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變，房地產(chǎn)行業(yè)隨著市場降溫逐步進(jìn)入調(diào)整期的趨勢，也是不可避免了?，F(xiàn)在要建立和諧社會(huì)，關(guān)鍵是不要把目標(biāo)盯在價(jià)格上，而是要放在分離房地產(chǎn)市場資金和房地產(chǎn)社會(huì)保障資金上。如果把二者混為一談，通過價(jià)格微調(diào)，很難實(shí)現(xiàn)政府想實(shí)現(xiàn)的和諧社會(huì)的目標(biāo)。當(dāng)民眾把房價(jià)高攀、攢錢的速度永遠(yuǎn)追不上漲價(jià)速度的憤懣口水吐到開發(fā)商身上時(shí)，房價(jià)其實(shí)已經(jīng)在承擔(dān)它本身不能承受之重，開發(fā)商有代地方政府受過之嫌。市場的歸市場，政府的歸政府，各自干好分內(nèi)事，社會(huì)和諧好求！第四節(jié)：開發(fā)商集體形象的輿論傾向房地產(chǎn)的營商環(huán)境正在發(fā)生巨大的改變，幾乎每個(gè)經(jīng)營主體都面臨著頭腦大轉(zhuǎn)彎。企業(yè)要具備資本實(shí)力、開發(fā)功力和適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略的能力，大的品牌開發(fā)商有幾件事情要做：一是要在政府面前，順應(yīng)政策導(dǎo)向；二是在消費(fèi)者面前，產(chǎn)品要讓消費(fèi)者認(rèn)可；三是要在金融機(jī)構(gòu)面前，貸款好借好還，再借不難。頻繁的新政不斷給開發(fā)商立規(guī)矩，有些措施透露出政府主管部門對開發(fā)商能力與自覺性的不信任，于是招惹出了一些原本自覺向上的開發(fā)商的不滿情緒。近兩年丑化開發(fā)商集體形象的輿論傾向確實(shí)值得人們反思。第二章：福州市規(guī)劃相關(guān)法規(guī)信息分析第一節(jié)：我省嚴(yán)控低密度高檔房開發(fā)一、引導(dǎo)合理住房消費(fèi)我省將進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)劃、土地、信貸、稅收等政策的綜合調(diào)節(jié)作用。健全各級促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，協(xié)同有關(guān)部門采取經(jīng)濟(jì)、法律等綜合手段實(shí)行綜合調(diào)控；積極應(yīng)用稅收政策杠桿，鼓勵(lì)和支持住房開發(fā)和消費(fèi)，促進(jìn)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房的開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)。二、重點(diǎn)發(fā)展，中小套型普房我省將出臺(tái)措施，逐步調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。按照“總量控制、區(qū)域平衡”原則，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上，繼續(xù)停止別墅用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低層、低密度大戶型高檔住房開發(fā)。在先期的建設(shè)規(guī)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃中，明確普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目區(qū)位布局、用地面積、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)進(jìn)度安排等。三、預(yù)售合同，網(wǎng)上即時(shí)備案我省將推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，落實(shí)禁止期房轉(zhuǎn)讓規(guī)定，規(guī)范登記行為；逐步完善各類房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員信用檔案，嚴(yán)懲各類違規(guī)行為的同時(shí)，將不良行為記入個(gè)人(或企業(yè))信用檔案，納入資質(zhì)資格管理體系；加強(qiáng)房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)整合和制度建設(shè)，推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理工作。四、住房保障對象，建立檔案我省將嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房購買申請、審批和公示制度，明確購買經(jīng)濟(jì)適用住房的對象條件、購買程序。2006年底前各設(shè)區(qū)市全面啟動(dòng)廉租住房制度，完善城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法；以地方財(cái)政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金；全面掌握最低收入家庭住房狀況，建立保障對象檔案和信息管理系統(tǒng)。通過發(fā)展住房租賃市場、建設(shè)職工公寓等多種方式，研究解決進(jìn)城務(wù)工人員住房問題的有效機(jī)制，不斷擴(kuò)大住房公積金覆蓋面。五、合理控制拆遷規(guī)模我省還明確將加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，穩(wěn)妥推進(jìn)危舊房和棚戶區(qū)改造。合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，探索新型拆遷補(bǔ)償安置方式，推廣建立最低保障補(bǔ)償制度；加強(qiáng)危舊房和棚戶區(qū)改造的規(guī)劃指導(dǎo)和政策協(xié)調(diào)，積極探索政府組織、市場運(yùn)轉(zhuǎn)的路子，把危舊房和棚戶區(qū)改造與調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，綜合考慮各方面的承受能力，有重點(diǎn)、有步驟地推進(jìn)。第二節(jié)：福州市近期規(guī)劃信息分析福州將全力打造海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，重點(diǎn)發(fā)展閩江口、黃岐半島、福清灣和平潭島四個(gè)濱海旅游區(qū)，力爭到2010年，海洋產(chǎn)業(yè)增加值到450億元，全市形成2～3個(gè)海洋產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值超100億元的海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣（市）。濱海旅游將向海洋旅游邁進(jìn)今后5年，福州將推進(jìn)濱海旅游向海洋旅游邁進(jìn)，形成海上、海島、海岸、腹地旅游產(chǎn)品系列，建設(shè)集休閑度假、會(huì)展商務(wù)、文體旅游、生態(tài)旅游、探險(xiǎn)旅游等多功能于一體的現(xiàn)代綜合濱海旅游經(jīng)濟(jì)帶。扶持發(fā)展游艇旅游、海島休閑探險(xiǎn)旅游、風(fēng)能發(fā)電觀光和垂釣旅游等特色旅游。福州將重點(diǎn)發(fā)展海壇國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、馬尾船政文化旅游區(qū)和長樂鄭和下西洋文化旅游區(qū)、瑯岐島龍鼓度假區(qū)、連江黃岐半島濱海旅游度假區(qū)、福清東壁島旅游度假區(qū)等重點(diǎn)項(xiàng)目。平潭島開發(fā)以濱海度假旅游為主，海蝕地貌觀光、海上運(yùn)動(dòng)休閑和近海游船觀光等為輔；馬尾船政文化旅游區(qū)形成以船政文化為主線的食、住、行、游、購、娛的旅游產(chǎn)業(yè)鏈。濱海旅游擬建11重點(diǎn)項(xiàng)目“十一五”期間，福州濱海旅游業(yè)擬規(guī)劃11個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。其中，“兩馬”旅游開發(fā)，擬新建一座五星級大酒店，改建國際客運(yùn)大樓及配套設(shè)施。福州船政文化旅游二、三期建設(shè)項(xiàng)目：包括兩園五館一船塢，分三期建成，計(jì)劃建成12個(gè)景點(diǎn)，2個(gè)游輪碼頭及旅游環(huán)保電瓶車等。閩江口鄭和航海文化旅游區(qū)：沿閩江口南岸，開發(fā)利用鄭和下西洋史跡，興建紀(jì)念性景觀和吃、住、娛、購及旅游碼頭等配套服務(wù)設(shè)施。平潭壇南灣一將軍山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)：規(guī)劃面積13平方公里，擬建高等級酒店一座，區(qū)內(nèi)游覽路5公里，停車場15000平方米，旅游服務(wù)設(shè)施1.3萬平方米等。羅源灣游艇俱樂部：建設(shè)游艇碼頭、四星級標(biāo)準(zhǔn)俱樂部（羅源灣假日大酒店）及附屬設(shè)施、觀海長廊、海鮮城、停車場等配套設(shè)施。長樂擬建13公里濱海觀光大道長樂海濱旅游度假區(qū)：沿大鶴海濱至下沙海濱，擬分別建設(shè)四個(gè)功能區(qū)：一是大鶴森林公園，規(guī)劃面積369公頃，包括海濱浴場、象鼻山、石景山游覽區(qū)，森林度假區(qū)和觀光農(nóng)業(yè)區(qū)。二是規(guī)劃面積760畝，包括休閑游樂區(qū)，旅游購物區(qū)和海景博覽區(qū)。三是南澳海濱休閑區(qū)，濱海觀光大道，北起漳紡南澳，南達(dá)文武砂海峽奧林匹克城，全長13公里。四是下沙度假村，規(guī)劃面積1.12平方公里，包括海濱浴場、海灘游樂區(qū)和休閑度假區(qū)。福清東壁島旅游度假區(qū)：擬建設(shè)兩區(qū)一街、兩湖一山、兩灘一岸一島。琴江滿族風(fēng)情旅游開發(fā)：開發(fā)滿族風(fēng)情觀光旅游區(qū)、大嶼島水上休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)等。十八孔旅游區(qū)開發(fā)：在十八孔周邊開發(fā)1400畝水上、陸上旅游項(xiàng)目。海壇國家風(fēng)景名勝區(qū)（世界自然遺產(chǎn)預(yù)備名單）綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目：規(guī)劃面積71平方公里，景區(qū)接線道路15公里，景區(qū)山門4座，入口3處，停車場3萬平方米，景區(qū)步游道18公里，旅游服務(wù)設(shè)施3.2萬平方米。拓展港口通往內(nèi)陸腹地交通走廊今后5年，福州將推進(jìn)港口通道等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快以鐵路、高速公路、沿海公路為主體的綜合交通建設(shè)，重點(diǎn)拓展沿海港口通往內(nèi)陸腹地的交通走廊?！笆晃濉逼陂g，主要完成溫福鐵路、福廈鐵路、江陰鐵路支線、連江鐵路支線、羅源鐵路支線建設(shè)及外福鐵路的擴(kuò)能提速改造，形成以福州為中心點(diǎn)的連接“長三角”、“珠三角”的快速鐵路通道；建設(shè)繞城高速公路、機(jī)場高速公路、福廈高速公路復(fù)線福州段、京臺(tái)高速公路福清漁溪至小山東、江陰港區(qū)疏港高速公路、羅源灣南北岸疏港高速公路、松下港區(qū)疏港高速公路等，提高省會(huì)中心城市對外輻射能力與溝通能力；建設(shè)省道201線（濱海大通道）、平潭海峽大橋等，完善路網(wǎng)布局，提升港口功能的運(yùn)輸通道。第三節(jié)：6月份我省商品住宅價(jià)格漲幅仍居全國前列上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資331．07億元，比上年同期增長43．9％。全省商品房銷售面積增長29．9％，達(dá)879．55萬平方米，增速比今年前5個(gè)月高6．5％，空置面積290．01萬平方米，下降11．2％。省統(tǒng)計(jì)局綜合處相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，因此雖然上半年福建房地產(chǎn)開發(fā)投資仍比上年同期增長43．9％，但6月份增速已經(jīng)減慢，比1～5月份低7．2個(gè)百分點(diǎn)。省調(diào)查總隊(duì)7月份公布的調(diào)查顯示，5月份福州、廈門商品住宅價(jià)格漲幅分別為10．3％和8．7％，在全國70個(gè)大中城市中，福廈漲幅分居第6位和第10位。6月份福建的商品住宅價(jià)格漲幅仍居全國前列，福州、廈門、泉州三地的商品住宅價(jià)格漲幅分別為9．3％、11．1％、6．9％。6月份福州商品住宅價(jià)格漲幅回落了1個(gè)百分點(diǎn)，而廈門則增加了2．4％。據(jù)了解，6月份廈門市商品住宅全市均價(jià)為7432元／平方米，島內(nèi)的商品住宅均價(jià)更躥升至8556元／平方米，較上月大漲了1696元。第四節(jié)：我省轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》我省轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號），結(jié)合我省實(shí)際，就城市住房建設(shè)規(guī)劃編制工作提出以下意見，請一并認(rèn)真貫徹執(zhí)行。明確要求，住房建設(shè)規(guī)劃編制要依據(jù)本地區(qū)住房現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果和房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃，按照“總量控制、區(qū)域平衡、落實(shí)項(xiàng)目”和“總量與項(xiàng)目相結(jié)合”的原則，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，加大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的供應(yīng)。嚴(yán)格按照“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”的要求，結(jié)合確定的需調(diào)整的項(xiàng)目，合理安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域，落實(shí)到具體項(xiàng)目。

住房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：“十一五”期間各類住房（含商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等）需求預(yù)測和計(jì)劃建設(shè)總量、用地供應(yīng)總量及其空間布局；今明兩年年度（從6月1日起計(jì)算，下同）各類住房和土地供應(yīng)總量計(jì)劃、每個(gè)項(xiàng)目的空間布局、用地面積、規(guī)劃設(shè)計(jì)控制指標(biāo)（住宅建筑套密度、住宅面積凈密度、套型結(jié)構(gòu)比例、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等）、可建住房建筑面積和計(jì)劃開工竣工時(shí)間等。第五節(jié)：國稅總局規(guī)定轉(zhuǎn)讓二手房可稅前扣除房屋原值和有關(guān)稅費(fèi)國稅總局網(wǎng)站發(fā)布了該局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》。通知明確了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問題，主要包括住房原值計(jì)算和稅前扣除稅費(fèi)的有關(guān)規(guī)定。相關(guān)規(guī)定自８月１日起執(zhí)行。

原值計(jì)算

榕已有交易征稅指導(dǎo)價(jià)

對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。

不過，有很長一段時(shí)間，交易所都是按照申報(bào)價(jià)格征稅，所以存在嚴(yán)重的低申報(bào)現(xiàn)象。直到２００６年４月１日，福州市出臺(tái)二手房交易代征稅費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策，低申報(bào)現(xiàn)象得到遏制?！?/p>

稅前扣除

福州扣除交易價(jià)的20%

通知規(guī)定：對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。住房裝修費(fèi)用方面，公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的１５％，商品房及其他住房為原值的１０％。本地措施：由于通知要求提供實(shí)際支付費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票方可稅前扣除相關(guān)費(fèi)用，而實(shí)際裝修過程中很多人沒有拿到發(fā)票，而且很難找齊所有證據(jù)、發(fā)票，因此，操作起來有一定困難。在稅前扣除方面，福州市目前采取的辦法是：統(tǒng)一在交易價(jià)格的基礎(chǔ)上扣除２０％，再對扣除后的價(jià)格與原值的差征稅。比如：房子交易價(jià)為６０萬元，原值為４０萬元，則征稅額為：６０×（１－２０％）－４０＝８（萬元）。即，該房只需按８萬元繳納個(gè)人所得稅。

購房退稅

福州退稅比例為50%

通知規(guī)定：對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售１年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

本地措施：由于“重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系”沒有細(xì)化，賣房人在１年內(nèi)重新購房時(shí)該退其多少納稅保證金，這執(zhí)行起來不好把握。鄭愛新介紹說，福州市目前執(zhí)行的政策是：出售自有住房并在１年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的，在其重新購房時(shí)，一般退還原繳納稅費(fèi)的５０％。

稅額無法確定

按交易價(jià)1%-3%征稅

通知規(guī)定：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。一般按照情況征收１％—３％不等。這項(xiàng)規(guī)定對尚未征收個(gè)稅的城市影響較大，但對福州不會(huì)產(chǎn)生很大影響。因?yàn)楦Ｖ菰缫褜Χ址哭D(zhuǎn)讓征個(gè)稅，在這方面已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗(yàn)。

第六節(jié)：福州市7月份福房指數(shù)市場分析指數(shù)分析：指數(shù)穩(wěn)健上漲近幾月來，中央出臺(tái)了一系列政策，以調(diào)控房地產(chǎn)市場。在經(jīng)歷了各項(xiàng)調(diào)控政策后，福州的房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)大起大落，依舊保持其穩(wěn)健的風(fēng)格，本月的福房指數(shù)依舊保持著緩速的增長。從表一可以看出：本月的福房指數(shù)為123.46，比去年同期上漲13.29點(diǎn)，年漲幅為11.77%，相比上個(gè)月的122.37，月漲幅0.63%。從福房指數(shù)趨勢圖中可以明顯的看出，從去年上半年以來，福房指數(shù)一直處于穩(wěn)步上漲的趨勢，福房指數(shù)反映的是福州房產(chǎn)市場在過去的一段時(shí)間中市場供需的總體態(tài)勢，因此受到市場短期行為的影響較小。而住宅均價(jià)受市場短期因素的影響較大，在短期內(nèi)存在較大的波動(dòng)。本月住宅的均價(jià)為４３９９元/㎡，較上月上漲了４．９６％。至于均價(jià)上漲的原因，我們將在板塊分析中詳細(xì)進(jìn)行剖析。表一：2005年7月-2006年7月福房指數(shù)月份05-705-805-905-1005-1105-1206-106-206-306-406-506-606-7新福房指數(shù)110.17111.29113.29112.52115.04116.09116.44117.29118.58118.72121.37122.37123.46表二：福房指數(shù)趨勢圖一手房：價(jià)增量跌，倒70%態(tài)勢明顯在住宅交易均價(jià)上揚(yáng)的同時(shí)，本月住宅成交量大幅縮減，本月僅為40.46萬平方米。影響的因素大致有下面兩個(gè)原因：一方面國六條政策尚未完全明朗化之前，大部分的市民都持幣觀望，做出相對理智的置業(yè)和投資的選擇。另一方面七月份高溫籠罩，炎熱的天氣會(huì)使得市民的看房激情受到一定程度的影響。表四：福州住宅成交量詳細(xì)分析本月的交易資料（表五）可以看出：大戶型房子依然占據(jù)交易的主角，本月最熱銷戶型是120~150平方米，成交套數(shù)占總套數(shù)的39%，消耗本月社會(huì)總購房資金的47%，幾乎占去市場的半壁江山。另外，90平方米以上的房子交易總量達(dá)到72%，仍然處于“倒70%”的態(tài)勢，這與“國六條”中要求“90平方米以下的小戶型占到總開發(fā)量的70%以上”還有相當(dāng)距離。盡管如此，本月一個(gè)突出點(diǎn)是90平方米以下的房子成交套數(shù)上升幅度比較大，從上個(gè)月占到總成交套數(shù)的16%上升到28%，僅居于120~150平方米成交占比之下，表明小戶型的商品房還是有一定市場。表五：7月一手房成交面積分析表2006年7月商品住宅一手房成交面積分析表面積（M2）套數(shù)所占比例金額（萬元）所占比例90以下80928%2107215%90-12047717%1878414%120-150112639%6459447%150以上44215%3379324%合計(jì)3224100%184294100%本月樓盤的成交排行榜（表六）上面我們發(fā)現(xiàn)了一些微妙變化，與六月份的情況相比，本月金山灣從上個(gè)月的第五名上升到成交排行第一名，成交金額2.54億元，目前該樓盤正處交易高峰，交易量由上月的137套上升至本月的272套，上月成交量第一的江南水都本月則屈居第二。江南水都本月成交套數(shù)為321套，對比三個(gè)月的1041套，是下降了不少，但不排除江南水都的房子經(jīng)過幾個(gè)月的熱銷后已經(jīng)賣得差不多了，可以說融橋地產(chǎn)的房子已經(jīng)得到福州市民的肯定。表六：2006年7月樓盤成交排行榜排序樓盤名稱成交面積（M2）成交套數(shù)均價(jià)（元）1金山灣4880427252072江南水都4243532141403仁文·大儒世家4077327737744群升國際2683021743985香江紅海園1804113535616居住主題公園171087137067金山桔園1647213422978圣淘沙花園150189768769三木家·天下1238790350810陽光城三期8824124586111大景城808596371412寶龍城市廣場40151034486二手樓市：交易量小幅度下跌七月份普通住宅的二手房交易總額為47975萬元，均價(jià)為2074元／㎡，相對于一手樓市的均價(jià)而言，這個(gè)價(jià)位還是比較實(shí)在的，可見其中不乏低端物業(yè)的交易，二手樓市是分流百姓住房需求的重要渠道?！皣鶙l”的頒布目的之一在于鼓勵(lì)二手樓市的健康發(fā)展，從而讓更多的人通過二手樓市、租房等分級消費(fèi)解決住房問題。表七：福州7月二手房的交易量成交金額（萬元）成交面積均價(jià)住宅成交量479762312882074別墅成交量136233874021分析近三個(gè)月的二手樓市交易資料，從表八中我們可以看到，在５、６、７三個(gè)月中，二手房的交易量變化幅度相當(dāng)大，其增長率由-51.91%變化162.52%，再到本月的-14.21%，這與一手樓市有著顯著的差別。一手房的項(xiàng)目周期一般都在一至兩年，而二手房的交易時(shí)間比較短，極易受到政策影響，如交易稅費(fèi)的征收對投機(jī)者的擠出效應(yīng)，或者是個(gè)別事件（如大面積拆遷等）影響，二手房市場對于政策的敏感度比較高，因此交易量上下浮動(dòng)較大也是常理之中的。表八：2006年5月～2006年7月的福州市二手房交易量如下表：交易量（單位：萬元）增長率2006年5月21909-51.91%2006年6月57515162.52%2006年7月49338-14.21%由于二手房數(shù)據(jù)收集至每月25號，之后的交易量計(jì)入次月，因此就不難理解表八的數(shù)據(jù)中，5月份的交易量大幅下跌，而在實(shí)行新的征收營業(yè)稅政策的6月份，為避稅趕在6月1日前過戶，交易量反而出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。而7月份的交易量下跌，除了各項(xiàng)政策綜合效應(yīng)對市場起到的觀望作用以外，我們也不排除市場在經(jīng)歷的五月末的大量交易后處于了一個(gè)相對飽和的狀態(tài)。最新出臺(tái)的政策——國稅[2006]108號文件表明：個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓8月1日起征收所得稅。交易個(gè)稅的實(shí)行，擠壓了房產(chǎn)炒作中的一部分利潤空間，對于那些資金實(shí)力不夠又想進(jìn)入房產(chǎn)炒作的炒家而言，無疑可以起到一定的阻礙作用，同時(shí)打擊二手房的交易熱度，打壓房產(chǎn)炒作。這一消息的出臺(tái)對于二手市場來說可謂一個(gè)不小的打擊。強(qiáng)征個(gè)稅會(huì)讓更多的市民持幣觀望，之后的二手房市場進(jìn)入一個(gè)新的觀望期，出現(xiàn)交易量的下跌也是情理之中的。現(xiàn)行的市場中，大部分賣房者會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由買方承擔(dān)，因此，未來市場走向?qū)?huì)尋求一個(gè)由收益支出主導(dǎo)的供求平衡點(diǎn)。別墅市場：價(jià)格繼續(xù)走高別墅的指數(shù)繼續(xù)緩步走高，從６月份的７２００點(diǎn)，本月漲至７３６１點(diǎn)，比上月上漲了２．４％，同時(shí)成交量也開始有了大幅回升，基本走出了上個(gè)月２５７６平方米的低谷，達(dá)到４６７７平方米，回升至正常水平?！皣鶙l”規(guī)定從6月1日起，一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全面清理。隨著時(shí)間的推移，別墅的總體供應(yīng)量將不斷下降，而且短期內(nèi)不再有新增別墅項(xiàng)目補(bǔ)充，這就為別墅的后市價(jià)格走高留下了不少空間。受到“國六條”的影響，未來大戶型的住宅產(chǎn)品的供給量也將下降，然而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，富有階層對于別墅以及其他中高檔住宅產(chǎn)品的需求增長必將推高別墅價(jià)格，長遠(yuǎn)來看，新增項(xiàng)目的減少將導(dǎo)致現(xiàn)有別墅愈加搶手。政策分析：新政下的觀望七月中旬，在各界的焦心等待中，建設(shè)部終于對“國六條”細(xì)則中，各界普遍關(guān)注的“９０平方米、７０％”做出了明確的定義。從而停止了業(yè)界的一場討論，卻引起了大眾的另一場爭論。建設(shè)部做出的解釋中，對于“９０平方米”定義為建筑面積，并且做出了比較嚴(yán)格的定義，包括期間的一些細(xì)則性規(guī)定，打擊了部分開發(fā)商在“國六條”剛剛出臺(tái)時(shí)擬定的一些鉆政策空子的想法。建設(shè)部對于“９０平方米”的定義體現(xiàn)了中央對于調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，而對于“７０％”定義為總面積而非單個(gè)項(xiàng)目，就比大眾想象的要來得溫和得多。其實(shí)也不難理解建設(shè)部對此做出的解釋，畢竟全國各個(gè)地方的市場環(huán)境有很大差異，就是一個(gè)城市而言，各個(gè)區(qū)域的差距也是相當(dāng)明顯的，如果全國實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一碗水端平了，那么其中所造成的資源配置上的不合理將不是開發(fā)商、地方政府所能承受的，而由此最終損害到的是購房者以及整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，建設(shè)部對“７０％”的軟性解釋無疑給開發(fā)商留下了不少可操作空間，由此而引發(fā)了另一場爭論：這個(gè)政策在執(zhí)行過程中的可操作性、貫徹程度如何。這里的可操作性質(zhì)疑主要包括了以下幾點(diǎn)：對于總量控制在７０％而言，政府部門是如何界定大小戶型在各個(gè)區(qū)域間的比例分配？又是如何界定分配給具體各個(gè)項(xiàng)目的比例呢？還有一個(gè)焦點(diǎn)是，細(xì)則解釋一出，意味著地方政府掌握著新政的執(zhí)行，新政的執(zhí)行效果很大一部分取決于地方政府的執(zhí)行力度與能力，可以說《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的頒布實(shí)施，對于地方政府相關(guān)部門的行政執(zhí)行力將是一場考驗(yàn)。而國稅總局發(fā)布的１０８號文件關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知，明確了從８月１號起，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅意味著交易成本將再次上升，這無疑對于遏制炒房將起到一定的作用；同時(shí)，強(qiáng)征個(gè)稅的實(shí)行也將降低交易雙方的意愿。預(yù)計(jì)在這一新政實(shí)施后，二手房交易雙方都將進(jìn)入一段觀望期，短期內(nèi)對于二手房市場的活躍將是一種打擊，但從長期來看，這一政策的實(shí)施，將對規(guī)范二手房市場的良性發(fā)展、遏制炒作起到積極作用。政府調(diào)控期待樓市平穩(wěn)發(fā)展從五月中旬的“國六條”出臺(tái)，到五月底的十五條調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，到明確定義“９０平方米、７０％”，以及規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營方式，再到限制外資入市炒房的１７１號文件，直至最新的強(qiáng)征個(gè)稅的１０８號文件，從五月到七月，接連不斷的新政出臺(tái)，或者應(yīng)該說是對“國六條”的不斷補(bǔ)充、完善，使之成為一個(gè)體系，以便對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場有較好的調(diào)控干預(yù)作用。這一連串的動(dòng)作不難看出中央對于調(diào)控樓市的決心，樓市必然進(jìn)入一個(gè)新的觀望期，而新政的影響也將在往后的月份中得以體現(xiàn)?！拔锔偺鞊瘢m者生存”用在商業(yè)上也是顛撲不破的真理。房產(chǎn)市場存在市場失靈，當(dāng)市場自身不能或很難調(diào)節(jié)時(shí)，那么政府必然會(huì)對其進(jìn)行監(jiān)管，從而改變市場的大環(huán)境。新政通過一些硬性的數(shù)據(jù)開始調(diào)控房地產(chǎn)商的開發(fā)方向，這在以前的政策中是很少有的嚴(yán)厲。而目前不論是一手房還是二手房的銷售情況來看，大體上都出現(xiàn)了“倒７０％”的情況，由此不少利益相關(guān)者都在喊著新政與大眾的需求傾向不相吻合等等。對于開發(fā)商而言，現(xiàn)在應(yīng)該著重研究如何適應(yīng)新環(huán)境，謀求發(fā)展。新政并沒有斷絕房產(chǎn)行業(yè)的利潤，作為一個(gè)商業(yè)實(shí)體，贏利才是其最根本的目的，可以這么說，只要還有不低的利潤，就一定會(huì)有人做。調(diào)查資料顯示，中國家庭目前正朝著小型化發(fā)展，以前的五口之家、三代同堂將越來越少，也就是說三口之家將逐步成為主流。那么對于一個(gè)三口之家來說，難道９０平方米就會(huì)顯得局促了嗎？顯然不會(huì)。小型化的家庭就真的需要用１２０乃至１５０平方米的大居室來改善？大眾之所以愿意選擇大戶型房產(chǎn)，主要原因在于觀念上的問題。當(dāng)前之所以出現(xiàn)“倒７０％”的情況，很大一部分是民眾還停留在原有的購房觀念上，政府、輿論應(yīng)當(dāng)盡力引導(dǎo)，改變民眾舊有的觀念，只有這樣才能根本上提高民眾對小戶型的認(rèn)可程度，從而擴(kuò)大小戶型的需求量，使得新政的實(shí)行有市場這一前提保證。第三章：福州市地土地市信息分析第一節(jié)：1-7月分福州市土地成交量累計(jì)表：序號宗地編號成交時(shí)間地塊名稱受讓單位成交價(jià)格(萬)面積樓面價(jià)交易方式(畝)1宗地2006拍-02號2006-3-6臺(tái)江區(qū),五一南路西側(cè)福建福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24003.879302.28拍賣2宗地2006拍-03號2006-3-6倉山區(qū),金山大道與洪灣路交叉口西南側(cè)金山吉元小區(qū)北部分為西、東兩幅地塊福建景城實(shí)業(yè)有限公司1235057.73210.56拍賣3宗地2006掛—02—危房改02號2006-4-21鼓樓區(qū)，金雞山療養(yǎng)院內(nèi)的2#、18#宿舍曾成3203.181509.43掛牌4宗地2006掛—01—危房改01號2006-4-22鼓樓區(qū)，六一路東門東澗19號福州三利信達(dá)房地產(chǎn)有限公司3602.91862.06掛牌5宗地2006拍-07號2006-5-6倉山區(qū),浦上路北側(cè)的金山生活區(qū)九期東片南側(cè)地塊,該宗地分(地塊一、地塊二、地塊三)整體出讓福州市正祥置業(yè)發(fā)展有限公司30500174.412623.12拍賣6宗地2006拍-06號2006-5-6倉山區(qū),金山生活區(qū)六期北面的公建配套地塊,該宗地(分東、西兩幅地)整體出讓福建軒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司230022.81513.15拍賣7宗地2006拍-05號2006-5-6鼓樓區(qū),二環(huán)路南側(cè)福州捷利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15002.598687.22拍賣8宗地2005拍-20號2006-5-6臺(tái)江區(qū),西二環(huán)南路西側(cè)林明文19505.335487.78拍賣9宗地2006拍-09號2006-5-18晉安區(qū),連江北路與福新東路交叉口東南角福州華辰房地產(chǎn)有限公司1670022.7311020.62拍賣10宗地2006拍-08號2006-5-18鼓樓區(qū),五一北路東側(cè)福州開發(fā)區(qū)華康實(shí)業(yè)有限公司4210030.9220423.57拍賣11宗地2006拍-12號2006-7-6倉山區(qū)，則徐大道西南側(cè)福建金輝集團(tuán)有限公司2500057.966469.95拍賣12宗地2006拍-11號2006-7-6倉山區(qū),建新大道東側(cè),金山生活區(qū)九期B地塊胡大濤2200099.363321.24拍賣13宗地2006拍-10號2006-7-6倉山區(qū),建新大道東側(cè),金山生活區(qū)九期A地塊福州融輝房地產(chǎn)有限公司36200223.522429.30拍賣14宗地2006掛-04號2006-7-28倉山區(qū)，福峽路與三環(huán)路交叉口西南側(cè)福建省華隆鞋服實(shí)業(yè)有限公司325044.971084.05掛牌合計(jì)196930.00752.2478944.311-7月累計(jì)成交總量（畝）752.241-7月成交總價(jià)（萬）19693.001-7月平均樓面價(jià)（㎡/元）5638.881-7月平均每畝價(jià)（萬）261.791-7月份各區(qū)土地成交量及各區(qū)占放量總額之百分比：1-7月份土成交量及各月份占放量總額之百分比：7月份福州市土地成交情況月份小結(jié)：本月份土地放量情況是開春以來最多的一個(gè)月，先后成交了四幅土地，總成交量為425.81畝。7月6日交易三幅土地，第一幅宗地2006拍-10號位于山區(qū)福峽路與三環(huán)路交叉口西南側(cè)，土地面積為57.96畝，受讓單位為福州融輝房地產(chǎn)有限公司，以25000萬元的價(jià)格竟得，樓面價(jià)2429.30元。第二幅宗地2006拍-11號位于倉山區(qū)建新大道東側(cè)金山生活區(qū)九期B地塊，土地面積為99.36畝，受讓單位為胡大濤個(gè)人，以22000萬元的價(jià)格竟得，樓面價(jià)3321.24元。第三幅宗地2006拍-12號位于倉山區(qū)則徐大道西南側(cè)，土地面積為57.96畝，受讓單位為福建金輝集團(tuán)有限公司，以25000萬元的價(jià)格竟得，樓面價(jià)6469.95元。該幅土地舉牌114次創(chuàng)歷史新高，樓面價(jià)6469.95元?jiǎng)?chuàng)該區(qū)域歷史新高。第四幅宗地2006掛-04號位于倉山區(qū)福峽路與三環(huán)路交叉口西南側(cè)，土地面積為44.97畝，受讓單位為福建省華隆鞋服實(shí)業(yè)有限公司，以3250萬元的價(jià)格竟得，樓面價(jià)1084.05元。第二節(jié)：7月份土地掛牌交易情況7月掛牌土地宗地號為：宗地2006掛-04號。地塊位置位于：倉山區(qū)福峽路與瑊環(huán)路交叉口西南側(cè)。規(guī)劃用途：綠地(G)、社會(huì)停車場用地(S3)。掛牌起止時(shí)間：2006-7-19至2006-7-28。土地面積：44.97畝。成交時(shí)間：2006-7-28。成交總價(jià)：3250萬元。受讓單位：福建省華隆甘鞋服實(shí)業(yè)有限公司。地塊概況：

1.位置:倉山區(qū)，福峽路與三環(huán)路交叉口西南側(cè)。2.用地面積:約29980平方米(合44.97畝)。3.用途:綠地(G)、社會(huì)停車場用地(S3)。

土地使用權(quán)出讓年限:綠地、社會(huì)停車場用地五十年4．地塊機(jī)動(dòng)車主要出入口沿用地內(nèi)25米寬的規(guī)劃路設(shè)置。5．建筑退讓高壓線安全距離須符合有關(guān)規(guī)定要求。6．在規(guī)劃路未建成前，現(xiàn)狀道路不得圍堵。

本項(xiàng)日在滿足上述規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求下，還須符合國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等要求。

該地塊作為鞋服、煙草為主的物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目配套使用;要求一次規(guī)劃、一次建設(shè)，二年內(nèi)建成投入使用；必須有中國著名商標(biāo)、名牌、免檢產(chǎn)品的鞋服企業(yè)入駐該項(xiàng)目用地。第三節(jié)：7月份土地供應(yīng)情況福州市土地供應(yīng)情況表：關(guān)于2006年第六次公開拍賣及第四次掛牌出讓國有土地使用權(quán)的公告1宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍-13號98.672.23%倉山區(qū)浦上路南側(cè)、金洪路北側(cè)、金洲南路西側(cè)(浦上地王3號地東側(cè))綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30242600////備注2宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍-14號323.94210000㎡倉山區(qū)浦上路北側(cè)、建新大道本側(cè)、洪灣路東側(cè)(金山生活區(qū)八期南片)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30245200////備注3宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍-15號57.962.25.00%倉山區(qū)建新大道東側(cè)，原福州城市廣場地塊綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30116.193000////備注4宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006掛-05號176.512.55.00%倉山區(qū)金洲中路西南側(cè)(金山原福州廣場用地)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30234600////備注5宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006掛-06號242.782.0/晉安區(qū)福飛北路東側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)302439005.00%///備注6宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006掛-06號63.232.23.00%晉安區(qū)福飛北路東側(cè)、廈坊路南側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)30241000////備注重要提示：福州市國土資源局定于2006年9月6日(星期三)上午九時(shí)，在福州地產(chǎn)市場二樓拍賣廳舉行第六次公開拍賣三幅土地使用權(quán)。并于2006年8月30日到9月12日工作日期間掛牌出讓三幅土地使用權(quán)。二、7月份福州市土地供應(yīng)圖：7月份福州市土地放量數(shù)額為6幅土地，土地市場供應(yīng)面積總量達(dá)到963.09畝，本月為今年1月以來土地供應(yīng)最多的一個(gè)月，土地供應(yīng)區(qū)域區(qū)主要在倉山區(qū)與晉安區(qū)，倉山區(qū)土地供應(yīng)總量為657.08畝，占本月市場份額的的68.23%。晉安區(qū)土地供應(yīng)總量為306.01畝，占本月市場份額的31.77%。第四節(jié)、長樂市土地供應(yīng)情況情況表：長樂市人民政府關(guān)于2006年第二次公開拍賣及第一次掛牌出國有土地使用權(quán)的公告1宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍-02號173.0/三峰路市林業(yè)局南側(cè)、上洞江東側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)3028600////備注2宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006拍-03號9.83.07.00%三峰西路北側(cè)、市軍轉(zhuǎn)干部培訓(xùn)中心西側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)3030300////備注3宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006掛-01號4.630.39/吳航路圓山公園南側(cè)，政法小區(qū)東側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)1415.730////備注4宗地編號面積容積率商業(yè)率地理位置宗地2006掛-02號63.232.23.00%空港工業(yè)集中區(qū)牛山公寓地塊東北處，即牛山北側(cè)，鵬程路南側(cè)綠化率(%以上)密度(%)以下保證金(萬元)成交價(jià)(萬元)成交每畝價(jià)(萬元)樓面均價(jià)(元/平方米)竟得單位(或個(gè)人)3024100////備注第五節(jié)：兩大新地塊的拍賣引發(fā)浦上片區(qū)的關(guān)注7月6日，2006宗地10號、2006宗地11號兩大新拍地塊，再次引發(fā)了市場對浦上片區(qū)的關(guān)注。浦上的區(qū)域優(yōu)勢非常突出。浦上路一頭連著閩江、一頭連著烏龍江，兩江匯集，造就了現(xiàn)代都市生活難以復(fù)制的親水生活模式。而浦上路北側(cè)長達(dá)1700米的原生態(tài)的金山公園和南側(cè)千畝的濕地公園，福州兩個(gè)最大規(guī)模的生態(tài)公園更是使該板塊身處綠色的擁抱中，凸顯了家居的健康和休閑性質(zhì)。該板塊還緊鄰烏龍江別墅集群區(qū)，這足以證明該區(qū)域的宜居價(jià)值。浦上大道作為浦上區(qū)域的中心線，不僅是城市主干道二環(huán)線的延長線，還是南三環(huán)與二環(huán)線的連接線。在浦上大橋建成之后，可以預(yù)見的是浦上大道將成為福州城市發(fā)展的大通道，同時(shí)也將作為福州通往閩侯、永泰、閩清和三明、龍巖的大通道，這樣的大交通將為浦上區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造美好的先決條件。認(rèn)為浦上大道及其延伸線將成為大福州的一個(gè)交通主軸。同時(shí)，這一生活區(qū)在發(fā)展之后，將成為南臺(tái)島乃至于大福州的一個(gè)軸心新區(qū)。

隨著金山、南臺(tái)島的全面開發(fā)，浦上這個(gè)片區(qū)必將成為未來福州濱海城市的前哨。從大福州的規(guī)劃發(fā)展看，南臺(tái)島將成為大福州的“大中心花園”，浦上片區(qū)則是整個(gè)“大中心花園”的“軸心區(qū)”。

按政府規(guī)劃，浦上路將建設(shè)成一個(gè)交通、商業(yè)、教育等配套齊全的繁榮生活區(qū)，這里將建設(shè)公交總站、長途汽車站和一個(gè)大型的物流中心，同時(shí)還規(guī)劃了中、小學(xué)校等教育配套。浦上路板塊交通便利、環(huán)境優(yōu)美，再加上這一板塊位于金山和倉山兩個(gè)成熟區(qū)域之間，可謂是貫穿兩區(qū)域的重要樞紐。隨著“全面開發(fā)南臺(tái)島，建設(shè)福州新城區(qū)”的整體發(fā)展態(tài)勢，浦上這個(gè)重要的樞紐區(qū)域必將發(fā)展成南臺(tái)島的“軸心新區(qū)”。

隨著各項(xiàng)目的逐步動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年底，南臺(tái)島“軸心新區(qū)”將基本形成。何建平認(rèn)為，浦上新區(qū)，南臺(tái)島“軸心新區(qū)”的各個(gè)項(xiàng)目，無論是從開發(fā)土地前期的規(guī)劃上，還是后期操作的細(xì)節(jié)上，都表現(xiàn)出成熟的一面?？梢灶A(yù)見，這些項(xiàng)目將呈現(xiàn)出更精更成熟，更有升值空間的產(chǎn)品———成熟的區(qū)域?qū)?chuàng)造出成熟的產(chǎn)品！

未來金山新區(qū)建設(shè)仍然是福州擴(kuò)張的一個(gè)重要趨勢，而浦上區(qū)域無疑將成為金山發(fā)展的新方向。首先是從金山新區(qū)發(fā)展的方向來看，東有金山工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐，南有閩侯上街大學(xué)新區(qū)板塊的人氣支持，西邊則有不斷壯大的臺(tái)二是從目前金山板塊的市場情況來看，從早期經(jīng)濟(jì)適用房與商品房共同發(fā)展的階段邁入大量商品房唱主角的階段。隨著金山開發(fā)的深入，福州市民、外來人口對金山的認(rèn)同正逐步加強(qiáng)，目前金山的供應(yīng)處于一個(gè)相對平穩(wěn)的狀態(tài)。在市政設(shè)施、交通配套不斷完善的情況下，金山新區(qū)的發(fā)展正穩(wěn)步向前。三是從金山新區(qū)的發(fā)展前景來看，在經(jīng)過幾年開發(fā)之后，最早開發(fā)的金山大道區(qū)域的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，烏龍江沿線的用地也基本消耗殆盡。目前只有浦上大道周邊有大量的土地存量，因此發(fā)展空間巨大。

浦上配套日益完善，除了目前已經(jīng)開通的725、728兩路公交車之外，在浦上大道的東側(cè)、洪灣路南路北側(cè)，將興建一個(gè)可以停泊500輛公交車的大型公交停車場。而且根據(jù)公交公司相關(guān)人士透露，未來金山所有公交車重點(diǎn)站如金山公交總站、金山展覽城站都可能延伸到這個(gè)公交站。福州三中金山分校、金山小學(xué)已經(jīng)入駐，今后浦上板塊還將興建一所中學(xué)和一所小學(xué)。在金山公園和烏龍江濕地公園之外，浦上板塊目前的拍賣地塊都規(guī)定了相當(dāng)規(guī)模的公共綠地面積，未來浦上板塊將成為“街心公園點(diǎn)綴其中，移步換景、滿是綠意的大街區(qū)”。第四章：福州市7月份住宅市場分析報(bào)告第一節(jié)、福州市房地產(chǎn)市場各板塊基本概況市中心板塊市場分析表：序號案名座落建筑形態(tài)占地面積/畝總建面積/m2規(guī)劃戶數(shù)/套規(guī)劃面積/㎡主力面積/㎡均價(jià)銷售去化工程進(jìn)度交房時(shí)間投資興建營銷推廣1香樟林晉安區(qū)塔頭路桂香街66號小高層152936322049-280130-1405200已售95%部分余房落架07年底香港隆泰集團(tuán)福州鼎邦恒大投資顧問有限公司2格林蘭錦福州市工業(yè)路87號小高層11.5719027124120-174120-130600098%封頂2007年5月福建正得房地產(chǎn)有限公司自銷3中庚·書香大第高層4530-1701308幢17、18層自銷4群升國際八一七中路工人文化宮門口高層13545萬一期70330-180120-1304500一期120-130幾套尾房、5＃120、一二層的3＃140、5800元2套、二期06年10月開盤封頂2007年12月31日中國群升集團(tuán)和、中國步陽集團(tuán)和、福建群升置業(yè)有限公司三角洲投資顧問機(jī)構(gòu)5陽光假日公寓鼓樓區(qū)福新路28號

福州市鼓樓區(qū)福新路（鼓樓醫(yī)院附近）高層21.58402791850-12075008、9層08年初福州陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6井源居連江北路528號多層、小高層、高層62.5210萬109036-230100-120450015套尾房高層二幢未封頂其它已封頂06年12月有、07年3月、4月、5月匯成地產(chǎn)前期策劃：九歌萬派(自銷)7和源居連江北路529號待定70待定待定待定待定待定待定待定待定匯成地產(chǎn)待定8中庚·財(cái)富天下五一北路高層待定45328待定20-60待定待定年底開盤27層精裝修樁基完成，未開挖地下室中庚實(shí)業(yè)集團(tuán)自銷9海鉆鳳凰城五一中路136號高層11.554892340051-15270-907000已售97%部分16層2007-10-1海鉆(福建)房地產(chǎn)玄儀機(jī)構(gòu)10宏運(yùn)帝豪國際鼓樓區(qū)五四路151號福州廣場南側(cè)高層11.645414183290-1157500去化率90%、精裝修office空間，真峰人生、盡在掌握/精裝修office限量發(fā)售落架10月福建慶吉房地產(chǎn)有限公司(上海君岳)自銷11金潤財(cái)富中心五一路高層5.61466712045-1034806年8月底9月初待定待定福建金潤財(cái)富中心零距離12棕櫚泉六一路與國貨路高層267萬120-280待定待定待定福建泰祥房地產(chǎn)有限公司零距離13福州星勢力五一路與國貨路交叉口西南側(cè)高層7.183120555122-7035-45待定共1幢23層酒店式公寓，1層店面2-4層5米挑高寫安樓，每層設(shè)有星光泛會(huì)所，會(huì)所面積在30開挖地下室約在07年底福州宏泰地產(chǎn)福州市僑大投資顧問有限公司14福晟錢隆天下五一路打鐵坦小高層11.89200多120-170120-140待定11層、23層兩幢、12月開盤8層2008年8月福建福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自銷市中心板塊均價(jià)分析：市中心板塊面積分析：市中心板塊6--7月份價(jià)格漲幅情況分析：板塊提示：7月，除市中心板塊小幅下跌以外，其余各大板塊均價(jià)都出現(xiàn)不同程度的上漲。各大板塊樓盤均價(jià)的上漲將直接造成整個(gè)福州房子均價(jià)的上揚(yáng)，并支撐指數(shù)的上行。雖然市中心板塊是本月交易均價(jià)唯一出現(xiàn)下降的，但在交易的活躍程度上，市中心板塊樓盤決不遜色于其他板塊。華都大廈在上個(gè)月5905元/㎡的基礎(chǔ)上又上漲了6.52%，上漲385元。而其他樓盤如太平洋廣場，鴻達(dá)大廈也上漲了6.46%、5.17%。目前市中心的樓盤價(jià)格都還算穩(wěn)定，雖然有小幅度的震蕩但大多價(jià)格還停留在4000~5000元的水平之上，市民接受的程度也比較大。從表中我們也可以看出交易量在十宗以上的樓盤市中心是最多的，而其中的群升國際、寶龍城市廣場、陽光城更是進(jìn)入了交易量排行的12強(qiáng)，加大了其在交易均價(jià)中所占權(quán)重。市中心板塊在售樓的十幾個(gè)盤中，上述均價(jià)圖中可以看出板塊主力的均價(jià)在5000-6000元/平方米之間，上述面積分析圖中可以看出（系列3.4）為主力的總價(jià)在50-60萬，（系列1.2）為規(guī)劃面積區(qū)間30-280平方米，主力面積區(qū)間70-120平方米。香樟林正準(zhǔn)備推出二期。格林蘭錦住宅部分已售98%。海鉆鳳凰城余部分尾房價(jià)格在7000以上，群升國際一期住宅余部分，現(xiàn)主推產(chǎn)品為店面每平方米4-8萬的價(jià)格區(qū)間，一層均價(jià)為4萬，二層均價(jià)為1萬。10月份即將出二期產(chǎn)品。茶亭街區(qū)的改造將提提升給該板塊的商業(yè)氛圍，茶亭街將建成最具福州水鄉(xiāng)特色的商業(yè)街，茶亭公園建成開放式休閑園，道路將建5個(gè)地下通道，并首次在城區(qū)地下通道安裝上行電梯。新盤金潤財(cái)富中心、棕櫚泉、福州星勢力、福晟錢隆天下、中庚·財(cái)富天下、和源居?！粑鞫h(huán)板塊市場分析表：序號案名座落建筑形態(tài)占地面積/畝總建面積/m2規(guī)劃戶數(shù)/套規(guī)劃面積/㎡主力面積/㎡均價(jià)銷售去化工程進(jìn)度交房時(shí)間投資興建營銷推廣1運(yùn)盛美之國梅峰別墅50021.7萬600余戶二期疊加156-160,分?jǐn)?0%、聯(lián)排200-250,分?jǐn)?%、較平均5600元/平方二期8月推出疊36套、聯(lián)排18套。現(xiàn)已認(rèn)購98%疊加余兩套未認(rèn)購，認(rèn)購金疊加10萬，聯(lián)排15萬。在銷的14#-18#樓剛動(dòng)工一期二期一組團(tuán)已交房入住、在銷的07年5月交房運(yùn)盛（福建）地產(chǎn)有限公司廈門有巢氏2羅馬生態(tài)園梅峰路64號小高層、別墅110160725644小高層108-165聯(lián)排235-291120-1315000已售94%封頂2006年6月福州市洪山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新境界3華事達(dá)梅亭居、鼓樓庭院梅峰路號多層896萬100多92-221120-130400080%封頂06年12年31日、07年5月32日冠城集團(tuán)蔚藍(lán)國際4仁文大儒世家鼓樓區(qū)梅峰西路金牛山北側(cè)多層、高層、別墅700100萬一期650多、二期1200多80-280120-1303900一期已售完、二期已售90%部分封頂、部分二層一期06年12月、二期07年12月福建仁文建設(shè)有限公司自銷西二環(huán)板塊均價(jià)分析圖：西區(qū)板塊仁文·大儒世家價(jià)格漲幅：西二環(huán)板塊面積分析圖：板塊提示：西區(qū)板塊東起二環(huán)路，西至甘洪路，南起烏山西路，北至福州軟件園區(qū)，同時(shí)擁有山景、水景、園景的地塊，是鼓樓區(qū)最后一塊得天獨(dú)厚的風(fēng)水寶地，也是目前福州市新區(qū)擴(kuò)張戰(zhàn)略中惟一一個(gè)屬于鼓樓區(qū)的高尚生活板塊。對于眾多有鼓樓情結(jié)的購房者來說，無疑是個(gè)絕佳的選擇，本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)主要在售盤有運(yùn)盛美之國、羅馬生生態(tài)園、鼓樓庭院、仁文大儒世家。運(yùn)成盛美之國，目前在售產(chǎn)品為疊加、聯(lián)排。相比之下，西區(qū)板塊在過去的一個(gè)月中，僅有仁文·大儒世家及鴻梅山莊的交易量超過10宗，其中仁文·大儒世家交易量達(dá)277宗，占據(jù)交易量排行第三名的位置，其交易均價(jià)達(dá)到3774元/㎡，比6月上漲2.55%，而鴻梅山莊均價(jià)則小幅下跌0.97%，為4732元/㎡?？傮w上看，西區(qū)交易比較冷清，這可能和目前該區(qū)正處于熱銷的樓盤較少有關(guān)。上述西二環(huán)板塊均價(jià)分析圖所示得板塊均價(jià)區(qū)間在4000元左右。西二環(huán)板塊面積分析圖所示得規(guī)劃面積區(qū)間在70-280平方米(系列1.2)、主力面積區(qū)間在100-120平方米（系列3.4)?！粑逅谋卑鍓K市場分析表：序號案名座落建筑形態(tài)占地面積/畝總建面積/m2規(guī)劃戶數(shù)/套規(guī)劃面積/㎡主力面積/㎡均價(jià)銷售去化工程進(jìn)度交房時(shí)間投資興建營銷推廣備注1楓丹白鷺(尚領(lǐng))福州秀峰路185號多層、小高層三期200210000180080-230110m2—130m23600元/m2三期60%封頂郭氏集團(tuán)福州高佳房地產(chǎn)紅色漢唐2康城三期(北尚新宿)晉安區(qū)新店鎮(zhèn)秀山路198號待定12052464待定待定待定待定待定待定待定福建源達(dá)房地產(chǎn)前線顧問3億力秀山晉安五四北小高層157.49102379730戶128-154平方米4000元/m2已售90%封頂2007年9月福州沃野房地產(chǎn)有限公司整合：福州知行房地產(chǎn)顧問有限公司4幸福城3期福飛北路169號多層、小高層24畝71611共1000多(一期588戶)(三期268)120-1303600已售98%建到7到8層福州開成地產(chǎn)房地產(chǎn)自銷5三盛果領(lǐng)生活2期五四北利嘉路多層、小高層22.6299542380套70-227平方米148-158平方米3800-4000元/m220多套95%封頂2007年2月三盛集團(tuán)自銷6三木城晉安區(qū)五四北生活區(qū)小高層830(一期30)560000(一期150000)一期２００戶35-220平方米120平方米3500元/平方米已售80%9層2007年9月福建三木集團(tuán)股份有限公司九歌萬派五四北價(jià)格區(qū)間圖：五四北項(xiàng)目主力面積：五四北項(xiàng)目銷售去化：五四北6-7月份均價(jià)漲幅：板塊提示：五四北板塊目前一手房市場以楓丹白鷺、家天下·三木城、三盛果領(lǐng)2期的小高層產(chǎn)品為主，除三木城的余房量體較多外，都已進(jìn)入尾盤階段。本月受到經(jīng)過臺(tái)風(fēng)暴雨洗禮后，積水問題對五四北樓盤的困擾一直沒能得以改善。對二手房市場影響較大?！叭尽奔瘓F(tuán)前期的轟炸式廣告宣傳其銷售狀況良好，使之家天下項(xiàng)目有良好銷售率，去化周期較短。經(jīng)過前段時(shí)間的觀望之后，隨著近期各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策逐步到位，市場正趨于穩(wěn)定，市場已經(jīng)有了回暖的跡象，三木城的售樓部人流量在近半個(gè)月有了一定的增加。五四北板塊規(guī)劃面積區(qū)間80-230平方米，該板塊主力面積區(qū)間100-130平方米。五四北板塊是7月份上漲幅度最大的板塊，其均價(jià)由3182元/㎡漲至3319元/㎡，漲幅達(dá)到4.30%。相較于其他板塊，五四北板塊的樓盤雖然價(jià)格都不是太高，但是多個(gè)樓盤上漲也對這個(gè)區(qū)域的房價(jià)起到重要的影響。以家天下為例：本月成交均價(jià)3511元/㎡，對比六月上漲了7.66%。五四北因受到秀山山脈的阻隔使福州市的“北大門”處于相對閉塞的狀況，政府對此交通現(xiàn)狀興建“貴新”特長隧道，建成后從新店到連江貴安，車程公10分鐘，同時(shí)這是里將銜接長樂機(jī)高速公路二期工程。該地區(qū)還將興建輕軌基地。從而改善五四北的交通不便問題。因此近年來入駐該地區(qū)的樓盤多以別墅、小高層項(xiàng)目居多。商業(yè)配套以利嘉路上各樓盤的店面為主，現(xiàn)利嘉路以北正興建占地17畝的，營業(yè)面積15000平方米的大型生鮮綜合賣場“永輝超市”，將于07年春節(jié)前開業(yè)。擬建中的“秀山公園”將給該地區(qū)休閑生活增添新的場所。下半年將有君臨·香格里（約200畝別墅）、北尚新宿（康城三期）小高層、家天下·三木城2期推出給五四北板塊的新房銷售市場一個(gè)新春天。◆東區(qū)板塊市場分析表：序號案名座落建筑形態(tài)占地面積/畝總建面積/m2規(guī)劃戶數(shù)/套規(guī)劃面積/㎡主力面積/㎡均價(jià)銷售去化工程進(jìn)度交房時(shí)間投資興建營銷推廣1福晟·錢隆世家晉安區(qū)連洋路118號小高層5060000425戶90--130平方1303800已售98%落架2006年12月福建福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自銷2大景城福州福馬路648號小高層、高層1502000002200戶70-12070-1004000元/平方米已售90%三期全部封頂、四期多層封頂、小高層四、五層二期年底、三期07年5月、四期07年10月福建景城實(shí)業(yè)有限公司自銷3名城港灣馬尾東江濱大道88號小高層、別墅1400130萬聯(lián)排200、獨(dú)幢300200-300聯(lián)排100多、獨(dú)幢400-500一期別墅400套80%、二期小高40幢2000套、認(rèn)籌70%一期部分落架，部分做外墻一期別墅06年底名城地產(chǎn)自銷4海潤濱江花園江濱中大道378號小高層、高層、商業(yè)街32048.53700戶(二期2000多)138-170140-150多層、小高層5000/高層6000/沿江7000二期92%小高層基本封頂、高層二層2006年5月海潤房地產(chǎn)開發(fā)海納營銷5西提麗府馬尾區(qū)馬、尾區(qū)政府對面馬尾君竹路47號小高層50370120-150120-1303500復(fù)式8、9層價(jià)格31004、5層2007年8月廈門嘉盛地產(chǎn)自銷6水岸君山福州市馬尾區(qū)君竹村后山上別墅915.3、一期18631338萬1209戶、一期253戶一期占地186畝，總建面積8三木集團(tuán)7福晟錢隆首府晉安區(qū)長樂路大名城對面小高層、高層3641054-180106-1305500-6500元7幢17-23層、10月開盤整地福建福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自銷8武夷綠洲福州臺(tái)江區(qū)福光南路379號小高層3004200003000戶100-240100—120平方米4000元/平方米已售90%落架06年底福州武夷綠洲房地產(chǎn)有限公司中海代理東區(qū)板塊均價(jià)分析：東區(qū)板塊漲幅：東區(qū)板塊面積分析：板塊提示：東部新城中心區(qū)規(guī)劃范圍包括閩江南北兩岸兩個(gè)地塊，北岸地塊北起規(guī)劃河道及規(guī)劃路，南至江濱大道，西起海潤濱江花園現(xiàn)邊界，東至光明港，總用地面積78.3公頃,其中行政中心控制用地面積71.5公頃，占北岸規(guī)劃用地的91%。閩江南岸地塊北起規(guī)劃南江濱大道，南至規(guī)劃林浦路，西起前橫橋，東至魁岐橋。總用地面積約331.5公頃(不包括林浦風(fēng)貌區(qū))。其中海峽公共服務(wù)設(shè)施總用地面積約為86公頃。06年入市的項(xiàng)目有大景城、武夷綠洲、好來屋、福晟錢隆世家、海潤濱江花園已基本售罄，撥銷售中的盤有福晟錢隆首府、西提麗府、水岸君山、時(shí)代春秋、尚層建筑等東區(qū)板塊面積區(qū)間在50-300平方米之間，戶型有二房、三房、四房。板塊主力面積在120-150平方米之間，主力戶型為二房、三房，板塊均價(jià)為3500-4000元/平方米，板塊主力總價(jià)40-50萬/套，東區(qū)板塊7月的漲幅僅有0.08%，處于比較低的水平，但該板塊受市政東遷影響，受到開發(fā)商、投資者熱捧，在過去的一年中該板塊均價(jià)上漲37.33%，為各板塊之首。但由于該板塊目前各項(xiàng)配套還不夠成熟，板塊內(nèi)部亦有較大差距，因此各個(gè)樓盤間的價(jià)格也相差較大，武夷綠洲均價(jià)由3810元/㎡漲1.88%，至3882元/㎡，金輝東景均價(jià)由2506元/㎡漲7.86%，至2703元/㎡，為該區(qū)之首。北江濱板塊市場分析：序號案名座落建筑形態(tài)占地面積/畝總建面積/m2規(guī)劃戶數(shù)/套規(guī)劃面積/㎡主力面積/㎡均價(jià)銷售去化工程進(jìn)度交房時(shí)間投資興建營銷推廣備注1融僑錦江、G區(qū)華府鼓樓區(qū)西江濱大道66號高層5382250421129-135(96套)、162-168(119套)、170-181(206套)160-181約80003幢33層的高層建筑，對意向客戶發(fā)售VIP認(rèn)籌卡,每張5000元.整地福建融僑集團(tuán)公司金豐易居2美倫·浩洋麗都福州市西江濱大道193/198高層70230000148033-190120-1605000二套余房168㎡195㎡封頂、外墻A區(qū)07年5月1日、B區(qū)07年7月1日福州聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司玄儀3半島國際福州市西江濱大道高層1570727336140-242較平均5800幾套余房基本封頂一期07年12月31日福州市恒坤建設(shè)發(fā)展有限公司自銷4外灘一號福州市臺(tái)江區(qū)江濱大道中段（中平路203號）三縣洲大橋旁高層8畝1000075150--160平方4500福建信林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自銷北江濱板塊均價(jià)分析：北江濱板塊漲幅北江濱板塊面積分析：板塊提示：江濱路必將成為福州市的一個(gè)中庭花園，從以江景為最大的賣點(diǎn)，利用產(chǎn)品及規(guī)劃上的特色與閩江遙相呼應(yīng)，渾然天成。以高層產(chǎn)品為主，板塊的發(fā)展由由有沿江的景觀做底襯，各種生活理念被不斷深化，并依托成熟的臺(tái)江商業(yè)圈和完善的市政配套，而且隨著市中心的進(jìn)一步延伸，北江濱目前已經(jīng)囊括在市中心的范圍里，成為與新區(qū)的一大區(qū)別，北江濱的繁榮地帶形成后，無疑會(huì)對對岸的南江濱起到了一個(gè)很大的輻射作用。而且從目前發(fā)展的情況來看，北江濱似乎占盡風(fēng)光，并顯出一路走高的態(tài)勢。伴隨著南北江濱的不斷發(fā)展、整個(gè)江濱呈現(xiàn)出這樣一種情況，北江濱在往高處走，而南江濱卻在不停地拓寬。這樣的發(fā)展態(tài)勢，整個(gè)城市將圍繞閩江，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出一種蓬勃的發(fā)展態(tài)勢。該板塊樓盤均沿江分布，目前在售的項(xiàng)目有融僑錦江G區(qū)（華府）、美倫浩洋麗都、心家泊、外灘一號等。根據(jù)福州市“夾江而治”的城市格局。北江濱價(jià)格指數(shù)增長成為福州市房價(jià)增長率較高的一個(gè)板塊。北江濱板塊均價(jià)從上月的5588元/㎡上升到本月的5660元/㎡，漲幅為1.29%，比去年同期相比上漲了27.09%。其中，圣淘沙花園均價(jià)從上個(gè)月的5513元/㎡漲到7月的6881元/平方米，漲幅達(dá)24.81%，而濱江半島也從上月6103元/㎡上漲到6865元/㎡，漲了12.48%。北江濱臨水而居的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境令其樓盤的價(jià)格有不斷上漲的空間。8月5日起華府3幢33層高層，面積129-135平方米96套，162-168平方米為119套，170-181平方米為206套面積在130-180㎡，5000元優(yōu)惠一張置業(yè)卡，年底開盤，當(dāng)時(shí)可優(yōu)惠10000元。◆南江濱板塊市場分析表：序號案名座落建筑形態(tài)占地面積/畝總建面積/m2規(guī)劃戶數(shù)/套規(guī)劃面積/㎡主力面積/㎡均價(jià)銷售去化工程進(jìn)度交房時(shí)間投資興建營銷推廣1濱江麗景(景峰園、T型街)南江濱閩江大道90號多層、小高層約202000多78-13078、110、1303800峰景園90%110-130的不好去化封頂06年7月、07年2月新榕房地產(chǎn)(中聯(lián)集團(tuán))自銷2旭輝·左海岸南江濱閩江大道高層47100000437套129-401130-170約50004#7#樓6月17日公開150套去化50%截止、7月23日推了3#6#樓，沿閩江大道的二層半商業(yè)店面，已封頂2000平方米，400平方米暫用銷售中心，今年預(yù)推4幢沿江3棟部分三層、地下室07年底福州萬誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自銷3融僑官邸閩江大道高層254.58待定待定待定待定待定待定待定待定福建融僑集團(tuán)金豐易居4天俊藍(lán)水灣南江濱閩江大道99號小高層、高層41.2約60000412130-180、200-250140-1504900已售90%封頂2007-10-1福州東榕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期鼎力營銷顧問(自銷)5正祥·香檳風(fēng)范閩江大道以西(南江濱公園)多層43.6668000610多40-150110-1313800105-151部分尾房封頂2006年11月福建正祥置業(yè)發(fā)展有限公司自銷6金匯豪庭閩江大道文體中心旁高層、別墅42745178441125-350125-1404100398套已售90%，雙拼與聯(lián)排部分內(nèi)部保留房封頂2007年4月福建金運(yùn)房在產(chǎn)開發(fā)有限公司海日代理7武夷國際城閩江大道文體中心旁小高層、高層6290000多71150-1701304000預(yù)約80%部分五、六和地下室2008年1月武夷實(shí)業(yè)集團(tuán)(福煤房地產(chǎn))鼎豐企劃8江南水都(麗島)閩江大道與尤溪洲大橋交匯處小高層110約7000096-151120-1404300福建融僑集團(tuán)金豐易居9羅馬佳洲南江濱林產(chǎn)品交易市場北側(cè)小高層、別墅106100953775套103-160150-1604900已售90%封頂一期06年9月、二期07年5月福建凱龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司君安南江濱板塊價(jià)格分析：南江濱板塊面積分析：南江濱析塊提示：南江濱板塊沿線住宅以小高層、高層以及住宅為主，該板塊沿閩江大道兩旁的項(xiàng)目分部，商業(yè)配套相對缺乏，目前永輝連鎖超市的住入，填補(bǔ)了該板塊無大型超市的空白。該區(qū)域項(xiàng)目沿街都設(shè)店面，讓相對滯后的商業(yè)有所補(bǔ)充。文化休閑商業(yè)場所集中在閩江大道上南江濱公園、文體中心、榕城廣場。南江濱板塊是倉山區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的板塊之一，也是倉山區(qū)域價(jià)格較高的板塊，區(qū)域均價(jià)區(qū)間在3500-4100元/㎡，區(qū)域規(guī)劃面積區(qū)間在100-180平方米，區(qū)域主力面積100-120平方米，主力戶型為三房、四房。區(qū)域主力總價(jià)區(qū)間在同質(zhì)競爭嚴(yán)重成為目前南江濱板塊的發(fā)展共性，現(xiàn)有分布的項(xiàng)目中產(chǎn)品的面積段、功能劃分如出一轍。只是單純憑借不同的理念的升華，提升產(chǎn)品價(jià)值。當(dāng)理念多元化，當(dāng)產(chǎn)品面過于單一，將直接影響區(qū)域的消費(fèi)導(dǎo)向，從而降低有效的需求面。本月恰逢七夕，旭輝·左海岸在此期間推出2幢樓進(jìn)行VIP認(rèn)籌，還給新老客戶送花，以此促銷。產(chǎn)品的主要優(yōu)勢在于景觀，江景、公園上成為現(xiàn)有板塊的競爭體現(xiàn)。金山板塊市場分析表：序號案名座落建筑形態(tài)占地面積/畝總建面積/m2規(guī)劃戶數(shù)/套規(guī)劃面積/㎡主力面積/㎡均價(jià)銷售去化工程進(jìn)度交房時(shí)間投資興建營銷推廣備注1蘭庭西江月倉山建新鎮(zhèn)狀元路566號別墅433(一期232)約109000198聯(lián)排150-230、約30套，獨(dú)幢230-380202-2306000已售70%做景觀06年4月、06年8月天福集團(tuán)福建蘭庭房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司神五傳媒2公園道一號金山浦上大道金山公園交界處別墅37040多萬301套174-287疊加201高層3800疊加4100一期已去化一期已部分落架、高層已建到9、10層一期06年8月31日、07年9月30日海晨發(fā)展有限公司品牌整合深圳麥派東方(自銷)3融信第一城金山大道北側(cè)，洪灣路西側(cè)多層、小高層30645800套98-120120-1403600三期308戶未售封頂二期07年8月融信房地產(chǎn)開發(fā)公司自銷4秦禾·紅樹林金山浦上與烏龍江三環(huán)路交界處別墅450300000244套一期300-501301154預(yù)約金5萬，7月20號左右開盤/6#7#10#11#12#13#14#22#樓6月13日開始通知客戶簽約、61套已簽約20套地下室、打樁2008年6月福州秦禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海新聯(lián)康投資顧問有限公司5南國金輝浦上路南側(cè)浦上工業(yè)區(qū)多層、小高層、高層105142371114659-151102-1393500部分尾房交房06年6月30日、06年7月30日金輝集團(tuán)零距離7水印長天金山林洲路多層、小高層、高層、別墅116.3317373121889－15689-1203500余133多層、146小高層，約110套封頂一期2006-10-30金輝集團(tuán)零距離8中菌·加洲花城倉山浦上路339號小高層、高層4659520593套85-14195-120360085%一到三期2006-8-1四期06-10-1福建中菌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司福州市僑大投資顧問有限公司9中天·金海岸浦上路金山公園旁別墅6367600005000多套100-380380聯(lián)排130、疊加100、空中50-60聯(lián)排90%、疊加95%、空中80%一期98%二期90%聯(lián)排、疊加都已封頂、空中別墅到8、9層07年底中天房地產(chǎn)有限公司整合推廣：深圳博思堂、銷售代理：僑大投資顧問10香江紅海園金山大道南側(cè)洪灣路金山公園多層、小高層、高層40080-280(一期)73-123(二期)2700(一期)2800(二期)2006年5月中庚實(shí)業(yè)集團(tuán)自銷11紅海園3(香江楓景)金山林洲路多層、小高層、高層14719.61131套高層143-200高層170㎡高層45000小高層已銷完，3#16#28#三幢高層共計(jì)334套，主力170㎡(184套)，150㎡(61套)，186㎡(58套)，200㎡(31套)高層3#已銷90%，16#8月28日推出小高層部分落架、高層二層06年1月、06年5月中庚實(shí)業(yè)集團(tuán)自銷12紅海園4期中庚·國際華府金山洪灣路金山公園北側(cè)小高層、高層124195624416套90-13090-1153500一期推出276套，已售60%11#12#中間的去化較慢四層、二層2007年10月(中庚集團(tuán))福建駿建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自銷13麗景天成金山大道南側(cè)小高層、高層17523800080079-230120-1403300一期已售完，二期未開盤一期封頂2007年6月秦禾·三盛自銷金山板塊價(jià)格分析：金山板塊面積分析：金山板塊提示：金山板塊是目前福州市最集中的樓盤開發(fā)的片區(qū)，產(chǎn)品從建筑形態(tài)主要分為江濱南岸小高層、高層及烏龍江沿線的別墅等高檔住宅為主。05年底以來，近期推出的樓盤有江南水都(麗島)、濱江麗景E區(qū)-景峰園、融信第一城---(二期、三期)，南國金輝、中菌加洲花城、泰禾紅樹林、中天金海岸A區(qū)、公園道一號、水印長天、旭輝·左海岸、武夷·國際城、紅海園三期(香江風(fēng)景)等二十一個(gè)樓盤。新盤供應(yīng)量占據(jù)全市新盤中最高的比重。6月份以來“國六條”宏觀調(diào)控和天氣的影響，市場呈現(xiàn)出客戶觀望的現(xiàn)象。由于7、8月份是銷售淡季，各盤客流量都有所減少，各盤都采取不同的方式對老客戶及新客戶進(jìn)行鎖定。泰禾紅樹林7年13日起約請8幢樓61戶的客戶進(jìn)行簽約，至21日止簽約過半，給項(xiàng)目帶來一定的客源。香江風(fēng)景舉辦法式酒會(huì)，來增加與業(yè)主的互動(dòng)。公園道一號一期呈現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房，處在交房階段。融信第一城3期，預(yù)計(jì)在9月初開盤。中天金海岸一期園景已建成，運(yùn)動(dòng)會(huì)所已投入使用。紅海園（一二）推出特價(jià)房。金山板塊屬交易比較活躍的板塊了，比之6月該板塊交易量進(jìn)入前12的樓盤由四個(gè)減少