月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)：基本面再度走弱核心城市政策空間打開

請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款證券研究報告行業(yè)評級：強于大市(維持)月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)2022023年8月21日平安證券研究所地產(chǎn)研究團隊2核心摘要等，北上廣深均表態(tài)跟進舉措，有望打開“新形勢”下的政策空間。短期關(guān)注銷售轉(zhuǎn)弱、個別房企信用事件發(fā)酵帶來的政策博弈機會，中長期關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強信用房企保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團、建發(fā)國際業(yè)鏈機會，如保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材等。1政策：新形勢下政策空間打開，一線城市需求端有望發(fā)力。7月涉房類政策32項，其中偏松類政策25項；延長“金融十六條”期限，政治局會議將落實倪虹部長講話要求，會同有關(guān)部門更好滿足居民剛性和改善性住房需求，有望盡快跟進舉措；央行提及指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，后續(xù)房貸利率下調(diào)仍存空間。月房企境內(nèi)債融資規(guī)模環(huán)比升64.8%。“金融16條”中部分政策獲延期，主要涉及房企存量融資展期、專項借款支持項目的配套融資支持等，1樓市：成交延續(xù)疲軟，各能級城市價格均環(huán)比下跌。8月(截至18日)重點50城新房月日均成交環(huán)比降7.2%，同比降34.9%，降幅較上月擴大pct下跌；7月央行貨幣政策司司長指出，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生深刻變化，過去在市場長1地市：土地供應(yīng)季節(jié)性回落，土地市場面臨流拍壓力。7月供地規(guī)模季節(jié)性回落，百城土地供應(yīng)建面環(huán)比降48.4%；成交建面環(huán)比降33.1%；成交持續(xù)走弱影響房企拿地信心，7月百城土地流拍率升至33%，創(chuàng)2021年以來新高。盡管核心城市土拍仍有熱度，但亦有降溫勢頭。7-8月上海、深圳土拍中，仍有地塊觸頂成交，但非核心區(qū)域多以底價成交，甚至流拍情況。1房企：延續(xù)探底行情，核心城市樓市復(fù)蘇動能有待提振。7月供需兩淡，樓市延續(xù)探底行情，百強房企累計銷售額同比下降5.9%，單月銷售額同比下滑37.2%；累計銷售面積同比下滑17%，單月銷售面積同比下滑36.8%，降幅進一步擴大。7月下旬以來中央頻繁釋放利好信號，若核心一二房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)；弱二三線城市購買力仍需修復(fù)，短期成交難有明顯起色。板塊上漲14.16%，跑贏滬深300(4.48%)；截至2023年8月21日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)15.3倍，估值處于近五年97.6%分位。1風(fēng)險提示：1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2)若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風(fēng)險；3)政策呵護力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。報告主要觀點：背靠廈門國資建發(fā)集團，“新閩系”房企崛起。建發(fā)國際發(fā)展起始于廈門建發(fā)集團旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(主體為建發(fā)房產(chǎn))，并依托集團資源快速擴張；董事會成員均在控股母公司建發(fā)房產(chǎn)中擔(dān)任職務(wù)，利于調(diào)動平臺資源，同時疊加“一年一聘制”的市場化經(jīng)營機制與股權(quán)激勵，保障公司經(jīng)營效率及發(fā)展動力。2022年公司總營收、歸母凈利潤996億元、49億元，2018-2022年CAGR分別為68%、37%。銷售投拓積極，逆境突圍攻守兼?zhèn)洹?022年公司在行業(yè)調(diào)整期超額完成年內(nèi)銷售目標(biāo)，銷售額排名進入行業(yè)前十，2023H1銷售額同比增速持續(xù)領(lǐng)先(+55.7%)；且規(guī)模攀升并非犧牲權(quán)益比，近年銷售權(quán)益比均保持在70%以上；產(chǎn)品體系方面更加聚焦改善型產(chǎn)品，因而項目去化與銷管費管控相較同業(yè)更具優(yōu)勢。投拓方面，公司緊抓土地市場景氣度底部補倉，2023H1公司拿地銷售金額比、面積比分別為36.1%、70.2%，高于50強房企整體值(金額比21.6%、面積比27%)；同時重視資產(chǎn)流動性，聚焦核心區(qū)域補充優(yōu)質(zhì)土地，核心地段項目通常單盤流速較高，有效避免滯重庫存累積占用公司資源等，亦有助于市場回暖后搶占先機。屢獲大股東注資，有序擴張資產(chǎn)負(fù)債表與完善產(chǎn)業(yè)鏈。公司保持較高財務(wù)安全度，三條紅線“綠檔”達(dá)標(biāo)，在手流動性充裕，總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中存貨與貨幣資金合計占比達(dá)78%，位居主流房企首位；2022年末融資成本為4.3%，已批未提的銀行借款額度充足。此外公司運用多元化融資工具，如配股、可轉(zhuǎn)債、永續(xù)債等方式，進一步補充權(quán)益資金。土儲、財務(wù)方面屢獲母公司建發(fā)房產(chǎn)支持，多次通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式為公司注入上海、無錫等優(yōu)質(zhì)土儲項目，財務(wù)方面亦提供永續(xù)債“輸血”，助力“三條紅線”降檔。2021年11月公司入主工程技術(shù)服務(wù)公司合誠股份(603909.SH)，為公司部分房開項目提供設(shè)計、監(jiān)理、施工等技術(shù)服務(wù)，把控建筑品質(zhì)，提升工程鋪排等經(jīng)營效率；2022年再度并表建發(fā)物業(yè)(2156.HK)，完善工程與服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈布局，釋放協(xié)同發(fā)展的乘數(shù)效應(yīng)。容參見：《建發(fā)國際集團(1908.HK)：“新閩系”房企標(biāo)桿，彰顯逆周期本色》34報告主要觀點：首提降低首套住房首付比例，超出市場預(yù)期。根據(jù)央行2016年規(guī)定，非限購城市居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。目前大部分非限購城市首套最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行，但對于核心一二線城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。本次住建部提出降低購買首套住房首付比例，超出市場預(yù)期，有利于降低購房者置業(yè)成本，若后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。同時會議強調(diào)進一步降低首套貸款利率，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計，7月百城首套房貸利率平均為3.90%，其中一線、二線、三四線城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對更高的一線城市或更加受益。明確強調(diào)落實個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，利于改善性需求釋放。目前部分核心城市仍執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的信貸政策，加大改善性需求的換房成本。本次會議明確表態(tài)落實個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，預(yù)計后續(xù)核心城市限貸政策有望迎來優(yōu)化，利于大幅降低改善性需求置業(yè)門檻，活躍整個房地產(chǎn)交易市場。同時會議強調(diào)落實改善性住房換購稅費減免，預(yù)計后續(xù)在增值稅、契稅等交易環(huán)節(jié)稅收方面有望迎來政策支持。投資建議：7月24日，政治局會議強調(diào)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，本次住建部表態(tài)為對政治局會議的響應(yīng)和支持，政策力度超出市場預(yù)期，有助于降低購房者(尤其核心城市)置業(yè)成本，提振市場信心，帶動樓市成交的逐步企穩(wěn)。預(yù)計后續(xù)各地在降低首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等方面有望陸續(xù)出臺相關(guān)優(yōu)化政策。更多報告內(nèi)容參見：《行業(yè)點評：住建部首提降低首套房首付，政策支持力度持續(xù)超預(yù)期》5報告主要觀點：房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)政策需適時調(diào)整優(yōu)化：對比4.28政治局會議，本次會議未重申房住不炒，新增“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”提法，當(dāng)前短期受收入預(yù)期、房價下跌擔(dān)憂等因素影響，二季度以來樓市成交持續(xù)走弱，2023H1全國商品房銷售面積同比降5.3%，6月單月降幅達(dá)18.2%；中長期隨著城鎮(zhèn)化率放緩，城鎮(zhèn)人均居住面積大幅改善，潛在需求亦面臨壓力。在這種背景下，我們認(rèn)為“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”可能意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷“供不應(yīng)求”到“結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求”后，再度邁入新的階段。短期壓力點或更多聚焦在需求端，會議指出適應(yīng)新形勢、適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，預(yù)計短期重點城市限貸限購等需求端政策優(yōu)化或值得期待。加大保障性住房建設(shè)供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”：保障性住房為新市民、青年人等住房問題解決重要手段之一，亦為房地產(chǎn)新發(fā)展模式重要一環(huán)。7月14日央行答記者問時提到1000億租賃住房貸款支持計劃穩(wěn)步推進，已落地濟南、鄭州等試點城市，未來保障性住房建設(shè)供應(yīng)有望持續(xù)加強。城中村改造具備消除安全隱患、增加公共服務(wù)補給、提高土地資源利用效率等優(yōu)點，7月21日國常會已審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》?？紤]城中村改造并非簡單采取大規(guī)模拆除重建模式，項目情況更加復(fù)雜，且公益性更強，意味后續(xù)城中村改造將相對有序，對經(jīng)濟邊際拉動亦更為漸進。對于閑置房產(chǎn)盤活，參考?xì)v史經(jīng)驗多為改建保障性租賃住房，后續(xù)盤活改造或仍將向相關(guān)方向推進。防風(fēng)險仍是當(dāng)前房地產(chǎn)重點任務(wù)：整個房地產(chǎn)表述部分仍位于“要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”之后，在銷售端承壓、民企融資端壓力仍存的大環(huán)境下，行業(yè)整體流動性危機并未完全消除，后續(xù)仍需要更多政策出臺化解頭部房企風(fēng)險、優(yōu)化行業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時保交樓政策預(yù)計仍將持續(xù)推進。更多報告內(nèi)容參見：《行業(yè)點評：政治局會議首提供求新形勢，強調(diào)用好政策工具箱》本月報告精選之四：淡季加大銷售壓力，降息打開LPR下調(diào)空間報告主要觀點：新開工延續(xù)疲弱，中長期不宜過度悲觀。7月單月新開工0.7億平米，創(chuàng)2009年8月以來新低，同比降25.9%。上游水泥量價表現(xiàn)均弱，側(cè)面印證新開工弱勢。我們認(rèn)為新開工本質(zhì)是“補庫存”，銷售與庫存為主導(dǎo)因素。當(dāng)前房企對銷售復(fù)蘇預(yù)期普遍謹(jǐn)慎，實行以銷定產(chǎn)、加大滾存去化策略，同時銷售明顯萎縮、致各地庫存去化周期較長，共同決定了下半年新開工下行壓力仍大。拉長時間維度看，我們此前測算2023-2030年商品房銷售中樞超過10億平米，考慮商業(yè)、租賃及相關(guān)配套建設(shè)導(dǎo)致可售率低于100%，意味著新開工未來中樞可能在10億平米以上，當(dāng)前新開工絕對值或已接近底部區(qū)間，中長期不宜過度悲觀?？⒐ぱ永m(xù)改善，后續(xù)仍待政策發(fā)力。7月單月竣工4501萬平、同比增33.1%，前7月累計同比增長20.5%。2021年下半年以來中央推出3500億元保交樓專項借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資。近日住建部表示“保交樓”專項借款項目總體復(fù)工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。參考樂居財經(jīng)等統(tǒng)計，碧桂園、融創(chuàng)、綠地等22家房企2023年上半年合計交付115萬套，較2022年上半年98萬套明顯增加，印證保交付工作逐見成效。不過考慮當(dāng)前樓市成交低迷，同時剩余保交付項目面臨可售貨值少、質(zhì)量不高等問題，后續(xù)保交付仍依賴政策持續(xù)推進。傳統(tǒng)淡季加大銷售壓力，政治局釋放積極信號。樓市熱度持續(xù)回落疊加傳統(tǒng)銷售淡季，7月單月商品房銷售面積、銷售額分別同比降15.5%、19.3%，年初以來連續(xù)兩個月降幅超過10%，單月銷售面積0.7億平米創(chuàng)2012年5月以來新低。分區(qū)域看，7月東部、中部、西部、東北地區(qū)銷售面積增速分別為-18.2%、-9.3%、-13.6%、-28.7%，其中東部增速較上月明顯下滑。7月政治局會議首次明確房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后住建部會議要求進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。預(yù)計后續(xù)核心城市限貸、限購等優(yōu)化政策有望出臺。到位資金與中長貸偏弱，降息打開LPR下調(diào)空間。7月單月房企到位資金同比降20.2%，其中定金及預(yù)收款、按揭貸款、國內(nèi)貸款分別同比降21.7%、23.5%、14.7%，與銷售走弱趨勢一致。7月住戶部門中長期貸款減少672億元，較上月(增加4630億元)明顯回落，同比減少2158億元，意味著居民提前還款潮或在延續(xù)。8月1日央行提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，15日將1年期MLF利率從2.65%下調(diào)至2.50%，后續(xù)LPR與存量房貸利率調(diào)整值得期待。6更多報告內(nèi)容參見：《行業(yè)點評：淡季加大銷售壓力，降息打開LPR下調(diào)空間》 項3841353728312641549 項3841353728312641549據(jù)不完全統(tǒng)計，7月涉房類政策(含中央及地方)32項，其中出臺偏松類政策25項，延續(xù)偏松基調(diào)。延長“金融十六條”期限，政治局會議首提供求新形勢。7月10日央行聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文，“金融十六條”部分政策延長適用期，支持房企存量融資合理展期，以時間換空間。7月末政治局會議未重申房住不炒，首提供求新形勢，住建部首提降低首套房首付，明確強調(diào)落實個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，利于改善性需求釋放。此外央行提及指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，后續(xù)房貸利率下調(diào)仍存空間。0040200中性偏松偏緊2022年2023年413941397531010000002101037531010000001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月站，平安證券研究所、會議時間時間文件/會議名稱《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)會中共中央政治局會議中國人民銀行、國家外匯管理局2023年下半年工作會議主要內(nèi)容款支持項目發(fā)放的配套融資在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類延期執(zhí)行至2024年12月底，同時將2000億元保交樓貸款支持計劃延期存量融資，允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更個人住房貸款合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換存量貸款；房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生深刻變化，在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺政策存在邊際優(yōu)化空間，更好支持剛性和改善性住房需求適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率77月以來，北上廣深紛紛表態(tài)將落實倪虹部長講話要求，會同有關(guān)部門更好滿足居民剛性和改善性住房需求，有望盡快跟進舉措。多地優(yōu)化公積金使用靈活度，如北京允許全額提取公積金余額應(yīng)對暫時生活困難、梧州允許公積金用作購房前期資金、青島將存量房“帶押過戶”業(yè)務(wù)拓展至住房公積金組合貸款、多地放寬“商轉(zhuǎn)公貸”從而調(diào)降存量房貸近期地方樓市調(diào)控政策匯總鎮(zhèn)江提高住房公積金貸款最高額度，職工個人最高貸款額度由30萬元調(diào)整為50萬元；職工家庭最高貸款額度由50萬元調(diào)整為80萬元；繳存職工家庭首次使用公積金進行公積金貸款的首付比例調(diào)整為20%，對已結(jié)清首次公積金貸款的繳存職工家庭，第二次申請公積金貸款的首付比30%；提高多子女家庭住房公積金貸款額度住房三類住房的保障對象、申請條件、供應(yīng)分配方式、租售價格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進行規(guī)范雙拼房可“雙證合一”拆遷項目均可實行房票安置浙江全省(杭州市區(qū)除外)全面取消落戶限制政策企業(yè)座談會上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，以及上級有關(guān)部門指導(dǎo)下，結(jié)合我市房地產(chǎn)實際情況，會同市有關(guān)部存量房“帶押過戶”業(yè)務(wù)拓展至住房公積金組合貸款金發(fā)布樓市新政15條：實施多子女家庭購房補貼、購房契稅補貼政策；取消樓市限售；認(rèn)房不認(rèn)貸”；降低住房交易稅費全額提取本人賬戶內(nèi)住房公積金余額，應(yīng)對暫時生活困難。受災(zāi)情影響的繳存職后自有住房暫不具備居住條件，需要租賃住房并提取住房公積金時，每月提取限額為實際月租金，不受連續(xù)足額繳存住房公積金3個月(含)以上限制，不受本人及配偶在北京無自有住房限制，不受月繳存額限制。月劃轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)8所4.304.304.304.304.304.204.204.203.653.654.304.304.304.304.304.204.204.203.653.653.653.653.653.553.557月M2同比增長10.7%，增速環(huán)比回落0.6個百分點；社融存量同比增長8.9%，增速較上月回落0.1個百分點。8月21日1年期LPR、5年期及以上LPR最新報價3.45%、4.2%，1年期LPR較上月下調(diào)10bp。根據(jù)平安宏觀組觀點，7月雖是信貸淡季，但季節(jié)性效應(yīng)不足以解釋其低迷表現(xiàn)。居民和企業(yè)人民幣貸款規(guī)模均收縮，有效融資需求不足問題凸顯；7月新增居民部門貸款減少2007億元，同比多減3224億元；其中以個人住房貸款為代表的居民中長期貸款減少672億元，同比多減2158億元；存量房貸“降息”尚未落地，居民提前償還房貸熱情不減，對居民中長期貸款的增量和存量構(gòu)成拖累。7月M2同比增速回落7月社融存量同比增速較上月回落8月1年期LPR報價較上月下調(diào)10bp98762020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07資料來源：Wind，平安證券研究所社會融資規(guī)模存量同比元80604020002021-012021-072022-012022-072023-012023-%%貸款市場報價利率(LPR):1年貸款市場報價利率(LPR):5年2023-012023-032023-052023-077月單月境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率分別為3.38%、3.67%，分別環(huán)比升0.08pct、0.51pct，融資成本保持在較低水受6月5年期LPR下調(diào)影響，7月貝殼研究院監(jiān)測的百城主流首套房貸利率為3.9%，二套房房貸利率4.81%，環(huán)比均下調(diào)10bp。房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本9753境外債平均發(fā)行利率境外債平均發(fā)行利率 集合信托平均年收益率(右軸)%%%-052021-092022-012022-052022-092023-012023-0586重點城市首套房貸利率、二套房貸利率(貝殼研究院)首套房房貸利率二套房房貸利率6.0%4.0%3.90%2022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07400004000007月房企境內(nèi)債、境外債融資規(guī)模分別為526億元、10.7億美元，分別環(huán)比升64.8%、119.9%。7月10日，人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文，對“金融16條”中的部分政策進行延期，主要涉及房企存量融資展期、專項借款支持項目的配套融資支持等，多家房企的股權(quán)融資計劃取得突破性進展；民營房企中，新城控股、新湖中寶等先后成功發(fā)行中票等。房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢(月)境內(nèi)債發(fā)行金額(億元)集合信托發(fā)行金額(億元)400000 海外債發(fā)行金額(億美元，右軸) 000-502020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-122023-05模規(guī)模5875435144352792452204542652974225826975528月(截至18日)重點50城新房月日均成交2721套，環(huán)比降7.2%，同比降34.9%，降幅較上月擴大0.7pct；重點20城二手4月以來樓市成交持續(xù)回落。7月住建部指出，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺政策存在邊際優(yōu)化空間，支持剛性和改善性住房需求。結(jié)合過往房地產(chǎn)周期、央行權(quán)責(zé)范圍，預(yù)計政策調(diào)整更多圍繞限貸展開，降首付比例、降房貸利率為重要方向。考慮當(dāng)前多數(shù)低能級城市首套房首付比例已降至20%、二套降至30%，首付比例調(diào)整空間將更多存在于核心一二線。均成交套數(shù)同比均成交套數(shù)同比新房月日均成交同比一線同比二線三線00二手房月日均成交(套數(shù))均成交套數(shù)同比80%60%40%20% %2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.82022/012022/042022/072022/102023/012023/042023/07家統(tǒng)計局，平安證券研究所；圖表8月數(shù)據(jù)為截至8月18日成交數(shù)據(jù)%40%0%%20%40%60%所注：35城中一線城市4個、二線10個、三四線21個；商品房銷供比=當(dāng)月商品房備案面積/當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積1350000500007月為傳統(tǒng)推盤淡季，35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積31.6萬平米，環(huán)比降44.2%，帶動銷供比回升至134.7%，環(huán)比升33.5個百分點。7月35城商品房平均出清周期32.6個月，環(huán)比升0.6個月，其中一線城市僅為24.8個月，遠(yuǎn)低于二線城市(30.3個月)、三線城市(35個月)。35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積一線平均二線平均均35城平均2021-012021-072022-012022-072023-012023-0735城商品房平均出清周期 40月40505城商品房平均銷供比220%200%180%160%140%120%100% 80%60%40% 均均35城平均2022-052022-082022-112023-022023-05Wind147月百城住宅平均價格16177元/平米，環(huán)比微降0.01%，連續(xù)3個月環(huán)比下滑，其中環(huán)比下跌城市數(shù)量共45個。分城市能級看，7月一、二、三線城市住宅平均價格，環(huán)比分別降0.02%、降0.03%、降0.03%，各能級城市齊降。百城住宅平均價格走勢百城中一二三線城市住宅價格環(huán)比變化百城住宅價格上漲、持平與下跌城市數(shù)量百城住宅平均價格(元/平方米)環(huán)比2022/072022/092022/112023/012023/032023/052023/07 二線價格環(huán)比三線價格環(huán)比2022/102022/102022/122023/022023/042023/06 個環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲0400022/08222/08Wind157月供地規(guī)模季節(jié)性回落，百城土地供應(yīng)建面1億平米，環(huán)比降48.4%；成交建面0.9億平米，環(huán)比降33.1%。成交持續(xù)走弱影響房企拿地信心，7月百城土地溢價率4.97%，環(huán)比降0.9pct；流拍率升至33%，創(chuàng)2021年以來新百城土地供應(yīng)與成交情況百城土地成交均價走勢百城土地成交溢價率00000000百城供應(yīng)土地建面(萬平米)百城成交土地建面(萬平米).5供.5.02022-072022-102023-012023-042023-070004,000,0000百城成交均價(元/平米) 一線成交均價(元/平米)二線成交均價(元/平米)三線成交均價(元/平米)2022-072022-102023-012023-042023-079876543210百城土地成交溢價率(%)一線成交溢價率(%) 二線成交溢價率(%) 三線成交溢價率(%)2022-072022-102023-012023-042023-07月供需兩淡，樓市延續(xù)探底行情，百強房企累計銷售額同比下降5.9%，單月銷售額同比下滑37.2%；累計銷售面積同比下滑17%，單月銷售面積同比下滑36.8%，降幅進一步擴大。7月下旬以來中央頻繁釋放利好信號，若核心一二線城市松綁“四限”，新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)；弱二三線城市購買力仍需修復(fù)，短期成交難有明顯起色?？硕鸢購姺科髥卧落N售增速克而瑞百強房企累計銷售增速30%20%10% 克而瑞百強銷售額單月同比2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月10% 5%克而瑞百強銷售額累計增速2022年1月2023年1-2月2023年1-3月2023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月資料來源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地數(shù)據(jù)來自中指院，銷售數(shù)據(jù)來自克而瑞17濱江集團保利發(fā)展萬科地產(chǎn)越秀地產(chǎn)中國金茂建發(fā)房產(chǎn)首開股份濱江集團保利發(fā)展萬科地產(chǎn)越秀地產(chǎn)中國金茂建發(fā)房產(chǎn)首開股份7月50強房企整體拿地銷售金額比31%、拿地銷售面積比38%，環(huán)比分別升5.1pct、5.8pct。盡管核心城市土拍仍有熱度，但亦有降溫勢頭。7-8月上海、深圳土拍中，仍有地塊觸頂成交，但非核心區(qū)域多以底價成交，甚至流拍情況，房企拿地態(tài)度仍趨于謹(jǐn)慎。90%70%60%40%10%% 銷售面積比 銷售面積比%7月50強房企拿地銷售金額比、面積比拿地銷售金額比(單月值)拿地銷售面積比(單月值)00007月申萬地產(chǎn)板塊上漲14.16%，跑贏滬深300(4.48%)；截至2023年8月21日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)15.3倍，高于滬深300的11.49倍，估值處于近五年97.6%分位。7月上市50強房企漲跌幅排名前三房企分別為金科股份、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)，排名后三房企為建業(yè)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、世茂集團。7月行業(yè)漲跌幅情況房地產(chǎn)PE(TTM)處于近五年97.6%分位7月上市50強漲跌幅排名前三及后三房企86420-2-4-6-8月漲跌幅(%)4.48銀地業(yè)筑品鐵筑車林工通行色深工織合閑用掘子藥械用氣算防媒信金產(chǎn)貿(mào)材飲裝牧制運金服服電生設(shè)事設(shè)機軍融易料料飾漁造輸屬裝務(wù)器物備業(yè)備工97520/8/1322/8/1320/8/1322/8/13%-50%金金科股份榮盛發(fā)展中南建設(shè)建業(yè)地產(chǎn)正榮地產(chǎn)世 茂集團Wind18資料來源：Wind，平安證券研究所19重點覆蓋標(biāo)的及估值(元)股票名稱022A023E024E2025E022A023E024E2025E2022A2023E024E025E萬科A000002.SZ13.981.901.951.972.057.47.27.16.8推薦金地集團600383.SH7.701.351.541.661.735.75.04.64.5推薦Z新城控股601155.SH14.350.621.902.052.1523.17.67.06.7推薦Z天健集團000090.SZ6.141.041.091.141.175.95.65.45.2推薦8.HK越秀地產(chǎn)0123.HK8.311.281.411.541.696.55.95.44.9推薦綠城管理控股9979.HK5.26