工業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課件

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主講人：武琳第1頁(yè)定義、分類(lèi)發(fā)展歷程地產(chǎn)特點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展階段第一部分：工業(yè)地產(chǎn)第2頁(yè)工業(yè)地產(chǎn)概念指工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)所有毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上建筑物和從屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類(lèi)用地以外第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類(lèi)土地上可建建筑物用途有較大范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等包括重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。工業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)第3頁(yè)窩棚地產(chǎn)階段工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程第4頁(yè)廠房地產(chǎn)階段第5頁(yè)園區(qū)地產(chǎn)階段第6頁(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)階段第7頁(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房定制廠房工業(yè)廠房工業(yè)園區(qū)綜合工業(yè)園科技園區(qū)物流園區(qū)專(zhuān)業(yè)園區(qū)公司總部基地工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性、用于生產(chǎn)工業(yè)用途物業(yè)。定制廠房是為使用者量身定做工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到23年時(shí)間。主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（大學(xué)科技園、聯(lián)東U谷)物業(yè)類(lèi)別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、公司加速中心等。（臺(tái)灣科技園、云?？萍紙@）物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)，滿(mǎn)足其使用要求工業(yè)園區(qū)。（石材物流產(chǎn)業(yè)園）對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求園區(qū)。（動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、外包產(chǎn)業(yè)園、）總部基地ABP以智能化、低密度、生態(tài)型總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體公司總部聚集基地。（空港公司總部、中興產(chǎn)業(yè)園）根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小差異，將其劃分為兩大類(lèi)，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。第8頁(yè)工業(yè)廠房定制廠房IBM亞太總部國(guó)內(nèi)案例數(shù)量較少；租金較高，使用率高；

物業(yè)形式主要為單層、多層；客戶(hù)一般為跨國(guó)公司，且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)。定制廠房主要特點(diǎn)德國(guó)飛煌世亞電子公司蘇州工業(yè)園第9頁(yè)聯(lián)排單層疊加廠房多層廠房單層工業(yè)廠房——標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房兼容性較好，適合成片開(kāi)發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主。第10頁(yè)物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)工業(yè)園區(qū)，如新加坡樟宜空港物流園區(qū)。專(zhuān)業(yè)物流園對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求園區(qū)。如大亞灣石油化工專(zhuān)業(yè)園區(qū)?？偛炕?/p>

以智能化、低密度、生態(tài)型總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體公司總部聚集基地。能夠?yàn)楣咎峁┝己弥袠惺竭\(yùn)行管理氣氛，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢(shì)為公司創(chuàng)建發(fā)展高速通道，以中心級(jí)輻射全國(guó)乃至全球中心外圍效應(yīng)，為公司鋪設(shè)前瞻式空間途徑。工業(yè)園區(qū)第11頁(yè)空港公司總部園區(qū)招商以醫(yī)療器械、電子信息、總部經(jīng)濟(jì)為主產(chǎn)業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)大學(xué)科技園科技園、孵化器園區(qū)物業(yè)類(lèi)別以科技、信息為主，包括研發(fā)中心、信息科技單位、軟件設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，信息科技等。工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，混凝土構(gòu)造，重視綠化，外觀形象科技化。第12頁(yè)公司能夠迅速投入生產(chǎn)，縮減新建一種工廠時(shí)間；開(kāi)發(fā)商提供一站式服務(wù)，減少使用者在建設(shè)工廠中種種繁瑣手續(xù)，使用者無(wú)須為一種項(xiàng)目組建專(zhuān)門(mén)基建隊(duì)伍；開(kāi)發(fā)商事實(shí)上是提供了一種財(cái)務(wù)伎倆，減少使用者一次性投資；公司能夠從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)優(yōu)惠財(cái)政和稅收政策、園區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)、園區(qū)公司集群效應(yīng)。工業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)第13頁(yè)工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)

政策主導(dǎo)性強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不一樣工業(yè)地產(chǎn)必須滿(mǎn)足不一樣產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求；

區(qū)域性強(qiáng)由于工業(yè)發(fā)展具有很強(qiáng)聚集效應(yīng)，不一樣區(qū)域具有不一樣主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域功能差異很小。

投資大、投資回收期長(zhǎng)

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)；

項(xiàng)目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入起源；加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配備，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。特點(diǎn)一特點(diǎn)二特點(diǎn)三特點(diǎn)四第14頁(yè)政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地配備作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)回歸到真實(shí)價(jià)值。趨勢(shì)一國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不停創(chuàng)新。資本運(yùn)作成為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。趨勢(shì)二由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地域總部經(jīng)濟(jì)規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉煌U(kuò)大，更多都市將得到發(fā)展機(jī)遇。趨勢(shì)三工業(yè)地產(chǎn)逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過(guò)渡，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入產(chǎn)業(yè)型新城開(kāi)發(fā)時(shí)代。趨勢(shì)四工業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)分析工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域不停擴(kuò)大、開(kāi)發(fā)模式不停創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。第15頁(yè)發(fā)展階段公司自建園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第16頁(yè)

公司自建園區(qū)

政府支持，大型公司進(jìn)駐并自主開(kāi)發(fā)，通過(guò)其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游[3]公司加入園區(qū)建設(shè)。

這種大型公司自建園區(qū)只是為自己產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)和完善做整體配套，對(duì)區(qū)域、對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推進(jìn)作用微乎其微。

公司自建園區(qū)

政府支持，大型公司進(jìn)駐并自主開(kāi)發(fā)，通過(guò)其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游公司加入園區(qū)建設(shè)。這種大型公司自建園區(qū)只是為自己產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)和完善做整體套，對(duì)區(qū)域、對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推進(jìn)作用微乎其微。（如：富士康、統(tǒng)一、好想你）第17頁(yè)工業(yè)地產(chǎn)——

以政府開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃多種開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園，示范帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，由較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和開(kāi)發(fā)精英公司開(kāi)發(fā)，推進(jìn)本地二產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。也受到了各地方政府歡迎。第18頁(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——以產(chǎn)業(yè)為依靠，地產(chǎn)為載體，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體話平臺(tái)。第19頁(yè)第二部分：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基本定義基本職能發(fā)展脈絡(luò)地產(chǎn)區(qū)分總結(jié)第20頁(yè)基本定義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定義：以地產(chǎn)為載體，以政府為背景，以單個(gè)或多種產(chǎn)業(yè)為依靠，通過(guò)工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)等不一樣體現(xiàn)形式，整合自然資源、經(jīng)濟(jì)資源、社會(huì)資源、改善區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和提升經(jīng)濟(jì)增加同步，以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行出租和發(fā)售方式為公司獲取利潤(rùn)一種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。第21頁(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基本職能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)型、發(fā)散推進(jìn)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)、城市化進(jìn)程提高財(cái)政稅收，經(jīng)濟(jì)增加解決就業(yè)，提高人民收入水平提高人口素質(zhì)（文化、思想、技能）第22頁(yè)發(fā)展脈絡(luò)第23頁(yè)一、客戶(hù)不一樣二、經(jīng)濟(jì)影響力三、選址條件四、功能類(lèi)型五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)六、招商類(lèi)型七、綜合實(shí)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商、住區(qū)分第24頁(yè)工業(yè)地產(chǎn)：50年產(chǎn)權(quán)商業(yè)地產(chǎn)：40年產(chǎn)權(quán)商品房住宅：70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)區(qū)分第25頁(yè)1.客戶(hù)不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)最大區(qū)別在于目標(biāo)客戶(hù)不同商業(yè)地產(chǎn)客戶(hù)在于商家，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向兩大客戶(hù)是政府與企業(yè)。2.經(jīng)濟(jì)影響力

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不單是以好地段所在地形成自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)之上，借助都市發(fā)展綜合資源優(yōu)勢(shì)，依靠地域經(jīng)濟(jì)能量、都市功能提升。促進(jìn)都市繁華。3.選址條件產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)相比，選址條件更為謹(jǐn)慎，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首先要選擇具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力都市或者片區(qū)，一般都是選址在一二線都市都市中心或者開(kāi)發(fā)區(qū)。第26頁(yè)4.功能類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)功能比較多樣化，例如購(gòu)物功能、餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)功能更全面、更為突出，例如：打造公司集群、提升都市形象、提升政府稅收、提升公司競(jìng)爭(zhēng)力等。

5.產(chǎn)品設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型主要有：高層寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、商鋪等，產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要是由于產(chǎn)品、功能而異，而工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)則完全不同樣，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型主要有：獨(dú)棟寫(xiě)字樓、高層寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、標(biāo)準(zhǔn)化廠房等，產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要考慮辦公需求、機(jī)械需求等，主要處理滿(mǎn)足公司生產(chǎn)、辦公等需求。6.招商類(lèi)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商范圍很龐大，需求也愈加多種多樣，公司不但要考慮公司成長(zhǎng)環(huán)境，尚有更多軟性原因需要考慮，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商人群不但要理解公司需求，更要深入公司中來(lái)，對(duì)公司運(yùn)行及將來(lái)發(fā)展有愈加精確把控。第27頁(yè)

從資金運(yùn)作角度來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金運(yùn)作時(shí)間更久，資金回收較慢，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作對(duì)于后期資金需求量也很大，項(xiàng)目建成前需要大量資金投入建設(shè)、建設(shè)建成后，還需要大量資金完成產(chǎn)業(yè)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，招商成功后，扔需要很多資金為公司完成后期運(yùn)行服務(wù)，也就是說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行需要愈加有資金實(shí)力、技術(shù)實(shí)力公司，才能做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，才能愈加好為政府、公司服務(wù)。綜合實(shí)力第28頁(yè)銷(xiāo)售區(qū)分第29頁(yè)依目前市場(chǎng)來(lái)看，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在將來(lái)市場(chǎng)是很大。據(jù)一組數(shù)據(jù)顯示，僅2023年一種季度，北京、上海、廣州、深圳四大一線都市工業(yè)用地成交金額54.14億元，同比大幅增加39.94%。同步供應(yīng)擔(dān)心直接造成了租金也大幅上漲，環(huán)比上漲2.94%。截至2023年12月31日北京市共成交商品住宅用地286萬(wàn)平方米，商業(yè)辦公用地158萬(wàn)平方米，工業(yè)用地608萬(wàn)平方米。除工業(yè)成交用地面積占計(jì)劃百分比高于50%之外，住宅和商辦用地均低于二分之一?！爱a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”迎來(lái)春天第30頁(yè)有一位專(zhuān)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是塊兒高級(jí)蛋糕。假如說(shuō)賣(mài)住宅是小學(xué)生、賣(mài)商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生話，賣(mài)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)算做是碩士。第31頁(yè)總結(jié)