大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2023年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2023年4月3日第1頁(yè)目錄序2023年大連春季房展會(huì)概述第一部分2023年大連住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)走勢(shì)第二部分2023年大連各價(jià)區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)第三部分2023年大連各區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)第四部分各區(qū)域典型個(gè)案價(jià)格組成份析第五部分億達(dá)各項(xiàng)目在2023年大連住宅市場(chǎng)中優(yōu)劣勢(shì)分析及策略提議第六部分億達(dá)各項(xiàng)目房展會(huì)中營(yíng)銷工作總結(jié)及客戶積累情況簡(jiǎn)析第2頁(yè)春季房展會(huì)參展項(xiàng)目匯總參展項(xiàng)目數(shù)量：91個(gè)其中旅順項(xiàng)目：14個(gè)金州項(xiàng)目：7家開發(fā)區(qū)項(xiàng)目：10家其中市內(nèi)四區(qū)新增項(xiàng)目：27個(gè)低級(jí)項(xiàng)目18個(gè)中等項(xiàng)目9年中高檔項(xiàng)目7個(gè)高檔項(xiàng)目11個(gè)第3頁(yè)一、2023年大連市住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)走勢(shì)全年供應(yīng)量估計(jì)07后新增住宅項(xiàng)目總量2023年新增上市量2023年項(xiàng)目存量2023年實(shí)際供應(yīng)量項(xiàng)目數(shù)量40561666面積542150039614455410004502445套數(shù)4037836126450040626均價(jià)8826810382928126戶均面積134110120111第4頁(yè)月度供應(yīng)走勢(shì)估計(jì)一、2023年大連市住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)走勢(shì)第5頁(yè)一、2023年大連市住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)走勢(shì)小結(jié)年內(nèi)新增供應(yīng)量沒有大幅增加，新增供應(yīng)量與2023年銷售量基本持平，超出2023年銷售量100萬(wàn)平，預(yù)示2023年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求仍將處于一種較為平衡狀態(tài)。上市時(shí)間大多滯后，2023年10月份和2023年6月份將會(huì)形成一種供應(yīng)高峰，2023年——2023年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)伴隨供應(yīng)量逐漸釋放而競(jìng)爭(zhēng)加劇。大盤和外地品牌開發(fā)商增加迅猛，雖然由于項(xiàng)目進(jìn)度問題不能在短期內(nèi)形成直接競(jìng)爭(zhēng)威脅，但其宣傳力度及分布區(qū)域?qū)?huì)影響大連市房地產(chǎn)格局，并一定程度上使客戶產(chǎn)生期待心理，滯緩購(gòu)房行為。第6頁(yè)二、各價(jià)區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)2023年全年估計(jì)高價(jià)區(qū)（8000元以上）中高價(jià)區(qū)（6500—8000元）中低價(jià)區(qū)（5000—6500元）低價(jià)區(qū)（3500—5000元）項(xiàng)目數(shù)量2516162面積17267099697361075000190000套數(shù)136679253109702236均價(jià)9000700056004000戶均面積1261059885產(chǎn)品類型高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層主力戶型50-170㎡100-130㎡85-100㎡60-90㎡第7頁(yè)二、各價(jià)區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)月度供應(yīng)走勢(shì)估計(jì)第8頁(yè)二、各價(jià)區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)小結(jié)供應(yīng)構(gòu)造：高價(jià)區(qū)、中高價(jià)區(qū)項(xiàng)目樓盤百分比增大上市時(shí)間：多集中在下六個(gè)月10月份左右產(chǎn)品：由建筑類型同質(zhì)化轉(zhuǎn)向戶型面積區(qū)間同質(zhì)化，小戶型趨向顯著西班牙格調(diào)盛行，都市高層建筑出現(xiàn)豪華性傾向。遠(yuǎn)郊及開發(fā)區(qū)大型項(xiàng)目配套力度較大。價(jià)格：市中心高檔住宅價(jià)格趨向保守，新興區(qū)中高檔住宅價(jià)格上突勢(shì)頭較猛，加之戶型面積同質(zhì)化，總房款價(jià)差大幅縮小，使中高檔住宅銷售壓力加大。需求：高端市場(chǎng)有也許產(chǎn)生供大于求局面，中等市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求。別墅市場(chǎng)全面啟動(dòng)，積壓兩三年別墅市場(chǎng)需求將在將來(lái)兩年內(nèi)集中釋放。第9頁(yè)三、區(qū)域住宅市場(chǎng)分布走勢(shì)第10頁(yè)中心區(qū)西部居住區(qū)高新園區(qū)東海區(qū)北部居住區(qū)中北部居住區(qū)南部風(fēng)景區(qū)西北部居住區(qū)星海區(qū)西南風(fēng)景區(qū)（旅順南路）大連市內(nèi)四區(qū)住宅區(qū)域市場(chǎng)劃分第11頁(yè)三、各區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)市內(nèi)各區(qū)域全年新增供應(yīng)走勢(shì)估計(jì)中心區(qū)東海區(qū)東南區(qū)星海核心區(qū)泛星海高新園旅順南路西部區(qū)西北部中北部北部區(qū)項(xiàng)目數(shù)量622576310537面積383300158000143450511683390174395838314000441000274000220230730000套數(shù)31781608117828353942375226524623293221007326均價(jià)950090007500130009000800075007000550068005800戶均面積120981221809910511895.39310599.6產(chǎn)品類型高層高層/別墅別墅/多層/小高層/高層高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層別墅/多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層/小高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層主力戶型80-120㎡80-100㎡/200㎡100㎡/200㎡160-250㎡130-150㎡80-100㎡80-100㎡/200㎡100㎡85-100㎡60-100㎡50-90㎡第12頁(yè)一品星海新座世嘉星海大連明珠宏都筑景幸福E家西山園中園大華御亭沿海集團(tuán)項(xiàng)目杰特金?；▓@豪森鉻家楓景豪庭嘉洲陽(yáng)光金廣東海岸托斯卡納錦府桃園頤和香榭遠(yuǎn)洋風(fēng)景前程國(guó)際海派優(yōu)座都市銀座中盛秀山麗水鼎新頂云都第五郡諾維溪谷東特星中環(huán)唯美品格觀山滿庭芳假日風(fēng)景陽(yáng)光水岸晶品緣林非常宜居樂百年名城國(guó)際福佳華東人家動(dòng)力院景加州洋房美域盛景南嶺新城水畔香谷泊林和山泊林紫郡東方圣荷西壹品漫谷小平島億達(dá)藍(lán)灣宅語(yǔ)原奧林匹克花園斯坦福院落德源2海印長(zhǎng)城海景豪庭第13頁(yè)三、各區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)——綜述北部區(qū)：以5000-6500元/平方米中低價(jià)區(qū)項(xiàng)目為主，供應(yīng)量平穩(wěn)，產(chǎn)品力及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力較弱。中北部區(qū)：區(qū)域成熟度及認(rèn)知度得到很大提升，區(qū)域內(nèi)客戶再生效應(yīng)開始顯現(xiàn)，新增樓盤稀缺，唯美品格主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于市中心和泛星海區(qū)高檔住宅東海區(qū)：23年新增供應(yīng)不多，區(qū)域認(rèn)可度沒有太大改觀，雖然定位為高價(jià)區(qū)住宅分布區(qū)，但其競(jìng)爭(zhēng)力在與星海區(qū)、中心區(qū)相比較顯著處于弱勢(shì)，只是幅射周圍居民及外地客戶，沒有對(duì)大連市整體市場(chǎng)形成影響力東南區(qū)：由于解放路動(dòng)遷問題影響，本區(qū)域新增供應(yīng)仍處于滯緩狀態(tài)，少數(shù)新增項(xiàng)目由于勢(shì)單力薄，價(jià)格上突欲望不強(qiáng)，也是中高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)者。西北區(qū)：第五郡將啟動(dòng)旅順北路區(qū)域市場(chǎng)，品牌、規(guī)劃前景、特色產(chǎn)品將成為區(qū)域市場(chǎng)啟動(dòng)關(guān)鍵。但應(yīng)注意不要依附于西山水庫(kù)區(qū)域，保持自己區(qū)域獨(dú)立性，不然會(huì)在與西部區(qū)競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)西部區(qū)：以萬(wàn)科假日風(fēng)景為首西山水庫(kù)項(xiàng)目2023年進(jìn)入后期銷售，其現(xiàn)房實(shí)景展現(xiàn)將會(huì)對(duì)同價(jià)區(qū)新上市項(xiàng)目產(chǎn)生較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。三季度，萬(wàn)科樂百年項(xiàng)目也以示范區(qū)形式上市銷售，將會(huì)加大西班牙格調(diào)項(xiàng)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度星海關(guān)鍵區(qū)估計(jì)新增80余萬(wàn)平方米高檔住宅，23年估計(jì)上市50萬(wàn)平方米左右，價(jià)格均突破萬(wàn)元，將來(lái)兩年內(nèi)高檔高價(jià)區(qū)住宅主要分布區(qū)。大連明珠、一品星海、金海花園是典型代表。泛星海區(qū)23年估計(jì)新增供應(yīng)近40萬(wàn)平方米，以8000-10000元高檔低價(jià)區(qū)住宅為主，將和中心區(qū)同價(jià)區(qū)產(chǎn)品及中北部、西部、西南部中高檔住宅產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。高新園區(qū)區(qū)內(nèi)新增供應(yīng)較少，東方圣荷西和宅語(yǔ)原價(jià)格上突會(huì)使其直接面向來(lái)自泛星海區(qū)域高檔低價(jià)區(qū)項(xiàng)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)威脅旅順南路主要供應(yīng)為小平島、藍(lán)灣和奧林匹克花園，其低端產(chǎn)品將分流西部、西北部、中北部中高檔項(xiàng)目標(biāo)銷售份額，其高端產(chǎn)品將與開發(fā)區(qū)高端產(chǎn)品產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)西南區(qū)中心區(qū)價(jià)格漲幅保守，定價(jià)大多不過(guò)萬(wàn)元，會(huì)對(duì)中高檔住宅價(jià)格上突產(chǎn)生較大壓力第14頁(yè)開發(fā)區(qū)、旅順、金州區(qū)域市場(chǎng)概況三、各區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)第15頁(yè)三、各區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)小結(jié)開發(fā)區(qū)、旅順、金州成為外地開發(fā)商登陸大連橋頭堡；金石灘與旅順南路南北呼應(yīng)，形成份庭抗禮之勢(shì)較大可塑性及升值空間將會(huì)分流市內(nèi)四區(qū)投資市場(chǎng)三個(gè)區(qū)域都市化潛力最大是開發(fā)區(qū)，其次是金州，旅順仍將以度假休閑旅游為主要定位。土地門檻較低，大規(guī)模綜合性項(xiàng)目較多，對(duì)將來(lái)市場(chǎng)格局會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響第16頁(yè)四、億達(dá)地產(chǎn)及各項(xiàng)目在近兩年市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)簡(jiǎn)析及營(yíng)銷提議及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略布局，彌補(bǔ)戰(zhàn)略盲點(diǎn)2023年前，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)以市內(nèi)四區(qū)為主，公司項(xiàng)目布局及土地儲(chǔ)藏較為合理，在市內(nèi)各主要區(qū)域都有項(xiàng)目布點(diǎn)。但自2023年起，開發(fā)區(qū)、旅順、金州等區(qū)域市場(chǎng)啟動(dòng)和迅速成長(zhǎng)，目前已具有了變化大連傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局潛力，自去年以來(lái)，外地品牌開發(fā)商紛紛以這幾個(gè)區(qū)域?yàn)闃蝾^堡登陸大連，大規(guī)模征購(gòu)?fù)恋兀铀倭舜祟悈^(qū)域發(fā)展。而我公司在這幾個(gè)區(qū)域土地儲(chǔ)藏尚屬空白，如不及時(shí)補(bǔ)課，將會(huì)直接影響公司成長(zhǎng)速度和市場(chǎng)地位，同步會(huì)在成本上付出較大代價(jià)。因此近二年內(nèi)在土地儲(chǔ)藏上戰(zhàn)略應(yīng)是近抓旅順三條路，遠(yuǎn)抓金州、開發(fā)區(qū)。從更務(wù)實(shí)角度加強(qiáng)品牌整協(xié)力度伴隨外地大品牌開發(fā)商進(jìn)駐大連，在資金實(shí)力上、項(xiàng)目規(guī)模上都具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，我公司品牌地位面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此品牌整合力度應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加強(qiáng)。不過(guò)整合重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)有所調(diào)整，由此前文化整合和形象整合轉(zhuǎn)向資源整合，包括資金整合調(diào)配，經(jīng)營(yíng)策略統(tǒng)盤布署，集團(tuán)采購(gòu)，客戶資源共享，產(chǎn)品研發(fā)集成化，建立人力資源再造體系。1、億達(dá)地產(chǎn)整體戰(zhàn)略調(diào)整提議人、財(cái)、物、事第17頁(yè)唯美品格總體策略：步步現(xiàn)房實(shí)景體驗(yàn)式營(yíng)銷唯美品格優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)主要策略品牌品牌認(rèn)知度高市場(chǎng)份額西部萬(wàn)科北部開發(fā)區(qū)魯能、華潤(rùn)億達(dá)品牌，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、項(xiàng)目口碑區(qū)域區(qū)域成熟度及價(jià)值認(rèn)可度較高缺乏自然環(huán)境資源支撐西部、西南部近郊項(xiàng)目市中心、泛星海區(qū)項(xiàng)目區(qū)域成熟度強(qiáng)化推廣及體驗(yàn)產(chǎn)品多層洋房在成熟區(qū)域具有稀缺性。開發(fā)進(jìn)度較快。高層小戶型住宅配比過(guò)大洋房：近郊低容積率住宅高層小戶型：市中心高檔住宅現(xiàn)房體驗(yàn)式營(yíng)銷。確保形象進(jìn)度按時(shí)客戶客戶基礎(chǔ)較好，區(qū)域及老項(xiàng)目客戶已有再生功能仍以本區(qū)域及周圍區(qū)域、外地客戶為主。萬(wàn)科客戶體系中心區(qū)、星海區(qū)中高檔住宅加強(qiáng)客戶文化工作提升物業(yè)管理水平堅(jiān)持規(guī)范經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格林語(yǔ)家話使客戶對(duì)本區(qū)域億達(dá)項(xiàng)目標(biāo)價(jià)值預(yù)期有較大提升。和市中心高檔住宅價(jià)差縮小市中心高檔住宅、泛星海區(qū)高檔、中高檔住宅西部、西北部近郊低容積率住宅充足利用合理銷售節(jié)奏，低開高走，通過(guò)項(xiàng)目工程形象劃度實(shí)現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)第18頁(yè)第五郡第五郡優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)主要策略品牌品牌認(rèn)知度高公司及項(xiàng)目品牌認(rèn)知度稍弱西部萬(wàn)科強(qiáng)化宣傳億達(dá)和本項(xiàng)目標(biāo)聯(lián)系性區(qū)域規(guī)劃遠(yuǎn)景較好，升值空間較大區(qū)域成熟度及價(jià)值認(rèn)可度不高，自然環(huán)境資源不突出。自然環(huán)境不如西部項(xiàng)目區(qū)域成熟度不如唯美品格強(qiáng)化規(guī)劃遠(yuǎn)景及升值潛力宣傳，切忌往西山區(qū)域依附，會(huì)造成自降身價(jià)產(chǎn)品低容積率多層洋房稀缺性項(xiàng)目工程及銷售進(jìn)度稍晚，面臨10月供應(yīng)高峰西部、西南部低容積率住宅；唯美品格現(xiàn)房體驗(yàn)式營(yíng)銷客戶錦繡片區(qū)老業(yè)主是項(xiàng)目啟動(dòng)主要客戶源市內(nèi)其他區(qū)域客戶對(duì)此區(qū)域較為陌生西部、西南部、中北部項(xiàng)目對(duì)客戶會(huì)有較強(qiáng)分流作用加強(qiáng)項(xiàng)目著名度宣傳，充足利用集團(tuán)各項(xiàng)目老客戶資源價(jià)格林語(yǔ)家話使客戶對(duì)本區(qū)域億達(dá)項(xiàng)目標(biāo)價(jià)值預(yù)期有較大提升。和市中心高檔住宅價(jià)差縮小市中心高檔住宅、泛星海區(qū)高檔、中高檔住宅西部、西北部近郊低容積率住宅前期價(jià)格定位給客戶預(yù)留更大升值空間總體策略提議：通地億達(dá)品牌樹立旅順北路區(qū)市場(chǎng)啟動(dòng)及領(lǐng)跑者形象，以低容積率特色產(chǎn)品及政府規(guī)劃前景為主要支撐拉動(dòng)市場(chǎng)第19頁(yè)藍(lán)灣藍(lán)灣優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)主要策略品牌品牌認(rèn)知度高在自然環(huán)境尤其優(yōu)越情況下品牌附價(jià)值會(huì)弱化奧林匹克花園、小平島魯能優(yōu)山美地強(qiáng)化品牌誠(chéng)信度宣傳，因理解而信任，能夠通過(guò)老客戶現(xiàn)身說(shuō)法區(qū)域充滿安逸色彩海景生態(tài)環(huán)境配套不足人氣稀缺魯能金石灘項(xiàng)目在強(qiáng)大旅游配套和優(yōu)良海濱浴場(chǎng)。小平島小區(qū)配套、交通條件和人氣。強(qiáng)調(diào)更安逸更自然更純凈海濱度假休閑生活理念。產(chǎn)品200平獨(dú)棟經(jīng)濟(jì)型別墅契合市場(chǎng)需求。小戶型公寓有助于彌補(bǔ)人氣不足.開發(fā)進(jìn)度先于競(jìng)品樓盤別墅市場(chǎng)全面啟動(dòng)，供應(yīng)量會(huì)在近兩年有一種爆發(fā)，且有產(chǎn)品同質(zhì)化傾向。奧林匹克花園、小平島魯能優(yōu)山美地主打200平方米獨(dú)棟別墅經(jīng)濟(jì)性和居住功能合理性現(xiàn)房體驗(yàn)式營(yíng)銷客戶青云項(xiàng)目標(biāo)老客戶層次較高，購(gòu)買第二居所欲望和能力都會(huì)較強(qiáng)。金石灘區(qū)域分流小平島截流旅順（弱勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，分流低端客戶）利用青云美譽(yù)度理點(diǎn)面向市內(nèi)四區(qū)高端客戶進(jìn)行重點(diǎn)訴求。價(jià)格別墅總價(jià)款不高。小戶型公寓單價(jià)相比市區(qū)經(jīng)濟(jì)。前期價(jià)格定位給客戶預(yù)留更大升值空間總體策略提議：主打別墅經(jīng)濟(jì)性和舒適性兼具特色，小戶型公寓投資價(jià)值第20頁(yè)東方圣荷西、宅語(yǔ)原優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)主要策略品牌品牌認(rèn)知度高強(qiáng)化億達(dá)軟件園品牌積累區(qū)域山地公園景觀毗鄰軟件園、學(xué)府區(qū)區(qū)域投資空間較大所處臺(tái)山區(qū)域人文環(huán)境形象不佳星海關(guān)鍵區(qū)都市海景資源，及泛星海區(qū)域項(xiàng)目將對(duì)其產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。堅(jiān)持以軟件園學(xué)府區(qū)優(yōu)良人文環(huán)境及西山公園生態(tài)環(huán)境為主要訴求，慎用海景概念，歸避與星海項(xiàng)目標(biāo)正面沖突。產(chǎn)品產(chǎn)品高標(biāo)準(zhǔn)、視野景觀，宅語(yǔ)原小戶型東方圣荷西戶型偏大泛星海區(qū)項(xiàng)目戶型趨小化將會(huì)對(duì)