《物權法》對物權登記的規(guī)定

《物權法》對物權登記的規(guī)定

房地產廣告是房地產變化的基本原則。物權公示原則要求物權的設立、變更、轉讓和消滅必須以一定的方式向社會公示,從而使第三人知曉物權變動的情況,這是由物權的性質本身所決定的。由于物權是排他的“絕對權”、“對世權”,要求除權利人外的廣大義務人負擔不為妨害,因而也有必要讓廣大的義務人能夠清楚明白地知悉物權的變動情況,才能有效地維護物權人的合法權益,同時也避免第三人受到損害,保護交易的安全。一般來說,不動產物權變動的公示方式為登記,動產物權變動的公示方式為交付。因而登記制度主要適用于不動產物權變動,某些動產物權變動的登記則是例外,如《物權法》第24條規(guī)定:“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。”“不動產登記即權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。”現(xiàn)代各國之所以將登記作為不動產物權變動的公示方法,是因為登記制度具有其不可替代的功能。通過登記可以確定物權的歸屬,對物權進行有效的界定,發(fā)揮物權法定分止爭的功能。此外,通過登記可以將不動產物權信息向社會公開,使交易當事人能夠清楚了解不動產物權變動的各種信息,防止交易欺詐行為,同時還可以減少交易當事人獲得物權信息所需的費用,減少交易成本,提高交易效率,保護交易安全,維護交易秩序。因而,“在公示方法中,最重要的就是不動產的登記制度,可以說,完備的登記制度不僅是財產交易的有序化的必要條件,而且也是整套物權法律制度賴以存在的基礎,只有在一個完備的登記制度之上,絕大多數(shù)不動產物權才得以設立和有秩序地轉移?！薄段餀喾ā返念C布確立了物權登記的相關規(guī)則,其第二章設專節(jié)構建了我國不動產物權登記的基本制度。但我國的物權登記制度仍存在諸多問題尚待解決,本文結合物權法的相關規(guī)定擬對登記機關、登記效力等方面進行探討,以期對物權登記制度的完善有所助益。一、登記機構從各國不動產登記法或民法典的規(guī)定看,不動產登記機構各不相同。德國不動產登記機構為屬于地方法院的不動產登記局,日本為司法行政機關的法務局、支局及派出所,瑞士為各州的地方法院。“這種做法,是以不動產物權登記直接決定當事人的權利義務關系,故登記應建立與司法系統(tǒng)的直接聯(lián)系為前提的?！比欢鲊牟粍赢a登記機構也有共同之處:其一,登記機構多為司法機關和隸屬于政府的專門機構;其二,由統(tǒng)一的登記機構負責。在我國,長期以來不動產登記主要由不動產所在地的縣級以上人民政府的相關不動產管理部門負責,涉及多個機關。例如,土地由土地管理部門管理,土地使用權登記就在土地管理部門進行;林業(yè)由林業(yè)部門管理,有關林木所有權的登記就由林業(yè)管理部門負責;而房屋產權登記就在房產管理部門進行。這種由多個部門分頭負責的不動產登記具有諸多弊端:一是不方便當事人登記,不利于當事人查閱登記內容,增加當事人負擔;二是必然出現(xiàn)重復登記、登記資料散亂,同時造成資源浪費。因而《物權法》考慮我國實際情況,于第10條規(guī)定:“不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度?！钡b于統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革,實現(xiàn)統(tǒng)一登記是一個漸進的過程,因而同時規(guī)定:“統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”并在附則第246條做了補充規(guī)定:“法律、行政法規(guī)對不動產統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前,地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定?！彪m然對于統(tǒng)一不動產登記機構已形成共識,但在選擇哪個機關作為統(tǒng)一的登記機構卻有較大的爭議:有的認為應當由不動產所在地的縣級人民法院管轄;有的建議成立獨立于現(xiàn)有不動產行政主管部門的實行垂直管理體制的不動產登記機關;還有的認為應當創(chuàng)立具有服務功能的中介性質的登記機構體系。筆者認為,建立統(tǒng)一登記機構應當考慮我國的歷史傳統(tǒng)和現(xiàn)實狀況。我國法院審判任務繁重,而中介機構又缺乏權威性,相對而言,行政機關更高效和權威,由其承擔登記事務較為合適?？梢钥紤]在行政機關內設立一個專門的統(tǒng)一的不動產登記機構,如不動產登記局。我國目前正在進行相關的立法,相信今后《不動產登記法》的出臺會給這些問題提供合適的解決辦法。二、登記審查的標準對于不動產登記審查應當采用何種方式,各國立法不同,分別有形式審查和實質審查。形式審查,是指登記機關僅對當事人所提交的材料進行外在形式上的審查,符合形式要件即可。實質審查,是指登記機關不僅對當事人所提交的材料進行形式上的審查,而且要審查申請材料內容的真實性,甚至特殊情況下對法律關系的真實性也要進行審查。而采用不同的審查標準對登記的公信力、登記的效率、登記錯誤的責任承擔等有著重大的影響。形式審查的優(yōu)點在于登記的效率高,但最大的缺陷在于登記缺乏公信力,物權變動的法律關系不明確,不利于交易安全。而實質審查雖然手續(xù)繁瑣,登記機關需要投入大量人力物力,使交易費用和成本上升,但更有利于強化登記機關的責任感,保護交易當事人的合法權益,更有利于實現(xiàn)登記的公示和公信作用。對于我國《物權法》采用的是何種登記審查標準,理論界有著不同的理解。我國《物權法》第12條規(guī)定:“登記機構應當履行下列職責:(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;(二)就有關登記事項詢問申請人;(三)如實、及時登記有關事項;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的,登記機構可以要求申請人補充材料,必要時可以實地查看。”第一種觀點認為:“本條的兩款規(guī)定,既沒有試圖界定什么是實質審查,什么是形式審查,更不去回答《物權法》要求不動產機構進行實質審查還是形式審查”,“本條內容只是《物權法》在現(xiàn)階段作出的一個原則性規(guī)定,隨著行政管理體制改革和不動產統(tǒng)一登記制度的建立,法律還將在總結實踐經(jīng)驗的基礎上對登記機構履行職責問題作出更為具體的規(guī)定。”第二種觀點則認為:“現(xiàn)在采取了折中的辦法,既不是完全的實質審查,也不是完全的形式審查,是以形式審查為主、實質審查為輔的一種模式?！边€有的觀點則認為:“從《物權法》本條規(guī)定的登記機構的審查職責來看,采用的應當是實質審查模式。”筆者贊同第三種觀點。在第12條的規(guī)定中,登記機構審查材料可以詢問申請人,必要時還可能實地察看不動產狀況。從法條的內容和目的可看出,《物權法》基于對不動產登記公信力的維護和保護交易安全的目的,更趨向采用實質審查標準。三、登記的效力就登記對不動產物權變動的效力,大陸法系國家主要有登記對抗主義和登記生效主義兩種不同的立法例,而英美法系國家則廣泛采用托倫斯主義。登記對抗主義認為,未經(jīng)登記物權的變動在法律上也可有效成立,但只能在當事人之間產生效力,不能對抗第三人。法國、日本民法均采此種立法例。登記生效主義認為,登記是不動產物權變動的生效要件,未經(jīng)登記不動產物權變動不發(fā)生法律效力。德國、瑞士及我國臺灣地區(qū)民法均采用登記生效主義。而托倫斯主義主要適用于澳大利亞、新西蘭、加拿大及美國的部分州,其不強調一切地上所有權、他項權利申請登記,但一經(jīng)登記,其后發(fā)生變動都必須登記,非經(jīng)登記不發(fā)生效力。各國的立法模式雖然不同,但都是其本國歷史傳統(tǒng)、社會現(xiàn)實與法學理論相融合的選擇,各有其合理之處。而我國《物權法》在登記效力上則采取了登記生效主義與登記對抗主義相結合的模式,以登記生效為原則,以登記對抗為例外。我國《物權法》第9條規(guī)定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！倍胺闪碛幸?guī)定的除外”主要有兩種情形:一是無須登記的不動產物權變動;二是實行登記對抗主義的物權變動。(一)無須登記的不動產物權變動1.不動產登記所規(guī)定的權公示原則《物權法》第9條第2款規(guī)定:“依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。”依《物權法》的規(guī)定,依法屬于國家所有的自然資源包括礦藏、水流、海域、城市的土地、法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地,法律規(guī)定屬于集體所有之外的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源、野生動物資源等?！段餀喾ā纷龀鲞@一規(guī)定的原因在于:“第一,規(guī)定不動產物權登記生效,是物權公示原則的體現(xiàn)。法律明確規(guī)定哪些自然資源屬于國家所有,比權利記載于不動產登記機構管理的不動產登記簿有著更強的公示力,也就無需再通過不動產登記來達到生效的法律效果;第二,不動產物權登記生效,針對的主要是當事人通過法律行為進行物權變動的情況,本款所規(guī)定的國家依照法律規(guī)定對自然資源享有所有權,不屬于因法律行為而產生物權變動的情況,因此也就無需進行登記來享有所有權?！钡枰⒁獾氖?法律只是規(guī)定依法屬于國家所有的自然資源的所有權可以不登記,而在這些國家所有的土地、森林、海域等自然資源上設立用益物權、擔保物權則需要依法登記生效,對于國家所有的房屋等地上建筑、鐵路、公路、橋梁等工程設施也當屬依法登記生效之列。對于第9條第2款的規(guī)定,也有人持反對意見,認為這樣規(guī)定不利于對國家所有的自然資源管理,也不利于自然資源的有效利用,對國家所有的自然資源所有權也應當?shù)怯?并具體規(guī)定由哪個部門管理、開發(fā)和利用,以加強對國有自然資源的管理和有效利用。實踐中,有些法律法規(guī)是有這方面的規(guī)定的,如《草原法》規(guī)定未確定使用權的國家所有的草原由縣級以上人民政府登記造冊,并負責管理。但這種資產性登記與《物權法》中作為公示方法的不動產物權登記是不同的,不具有《物權法》上的效力。2.不動產登記中的善意取得行為《物權法》第二章第三節(jié)規(guī)定了物權變動的一些特殊情況,主要是非因法律行為而發(fā)生物權變動的情況,包括:(1)基于有效文書發(fā)生的物權變動,如人民法院、仲裁委員會的法律文書或人民政府的征收決定等。由于有效文書宣布后本身即起到物權變動的公示效力,所以自文書生效時不動產物權變動也發(fā)生法律效力。(2)基于事實行為發(fā)生的物權變動。《物權法》第29條規(guī)定:“因繼承或受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力?！钡?0條規(guī)定:“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權的,自事實行為成就時發(fā)生效力。”依照規(guī)定,因上述事實行為而發(fā)生的不動產物權變動自該事實開始或成就時發(fā)生效力,無須登記。這一規(guī)定有一定的弊端。例如,當房屋被拆除而消滅物權時,由于無需進行滅失登記,房產登記部門可能不知道房屋已消失的狀態(tài),同時,原來的房產證還在原物權人手中,這樣原權利人很有可能利用物權的虛假存在進行欺詐交易。同樣,在因建造而取得房屋所有權的情況下,如果不進行物權登記,就有可能出現(xiàn)一房多賣的情形?？梢?《物權法》的這一規(guī)定更偏重關注物權人的權利狀態(tài),而對公眾的知情權有所忽視。為了防范未經(jīng)登記而取得物權可能造成的風險,《物權法》第31條規(guī)定,基于有效法律文書以及基于繼承或受遺贈、合法建造或拆除房屋等事實行為導致的物權變動,雖然不需要登記即可享有不動產物權,但權利人處分該物權時,依照法律規(guī)定需要辦理登記的,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權效力。3.部分基于法律行為發(fā)生的物權變動《物權法》明確規(guī)定了基于法律行為發(fā)生的物權變動中不需要登記的特例,包括:(1)土地承包經(jīng)營權的設立?！段餀喾ā返?27條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經(jīng)營權人發(fā)放土地承包經(jīng)營權證、林權證、草原使用權證,并登記造冊,確認土地承包經(jīng)營權?！睋?jù)此,土地承包經(jīng)營權的設立不以登記為生效要件,而是在土地承包經(jīng)營合同生效時設立,登記造冊的作用是確認土地承包經(jīng)營權?！俺邪贤r承包經(jīng)營權即設立雖為特例,但符合我國農村的實際情況。一是承包方案經(jīng)村民會議或村民代表會議討論同意,集體經(jīng)濟組織成員相互熟悉,承包的地塊人所共知,已能夠起到公示作用。二是承包證書的發(fā)放和登記造冊,往往滯后于承包合同的簽訂,不能因此而否定農戶的承包經(jīng)營權?！?2)宅基地使用權?！段餀喾ā吩谡厥褂脵嘁徽箩槍ξ覈鴱V大農村的實際情況及宅基地登記的現(xiàn)狀,沒有規(guī)定宅基地使用權的變動必須經(jīng)過登記才能發(fā)生效力,只是在第155條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！钡珡拈L遠來看,宅基地作為一種重要的用益物權,對其變動進行登記,將更有利于加強土地管理,確認物權,減少爭端。(二)實行登記對抗主義的物權變動1.土地承包經(jīng)營權的互換、轉讓《物權法》第129條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉讓,當事人要求登記的,應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人?！睂τ谕恋爻邪?jīng)營權的互換、轉讓,《物權法》采用了登記對抗主義,不強制當事人登記,這樣規(guī)定符合中國農村的實際。一是農民承包的是本集體的土地,聚集而居的農戶對承包土地的情況相互了解;二是互換限于本集體組織內部,農戶向本集體經(jīng)濟組織以外的人轉讓的情況也比較少;三是變更土地承包經(jīng)營權登記要履行一定的法律手續(xù)并交納相應費用,會增加農民的負擔。但如果不將土地承包經(jīng)營權變動的事實通過登記的方法予以公示,第三人可能會因不了解權利變動的情況而受到損害,因此法律規(guī)定不登記不