合作項(xiàng)目管理制度

發(fā)布日期:地產(chǎn)控股股份有限公司合作項(xiàng)目管理辦法2020版修訂記錄批準(zhǔn)日期修訂內(nèi)容修訂審核批準(zhǔn)目錄TOC\o"1-5"\h\z總則3合作項(xiàng)目分類3合作協(xié)議簽訂3管控模式與授權(quán)4決策權(quán)與溝通機(jī)制4信息報(bào)送與檢查機(jī)制6合作項(xiàng)目的退出7附則7.總則目的：為更好地指導(dǎo)正榮地產(chǎn)合作項(xiàng)目工作推進(jìn)，提高總部與區(qū)域公司合作項(xiàng)目推動(dòng)效率，規(guī)避合作過程中的風(fēng)險(xiǎn)，保障正榮地產(chǎn)合作權(quán)益，特制定本辦法。適用范圍：本辦法適用于正榮地產(chǎn)參控股的合作項(xiàng)目。.合作項(xiàng)目分類主導(dǎo)操盤項(xiàng)目：由我司組建開發(fā)團(tuán)隊(duì)，并行使項(xiàng)目操盤決策權(quán)的項(xiàng)目；聯(lián)合操盤項(xiàng)目：股東各方聯(lián)合組建開發(fā)團(tuán)隊(duì)，我司負(fù)責(zé)部分部門組建，行使對(duì)等操盤權(quán)利的合作項(xiàng)目；3財(cái)務(wù)投資項(xiàng)目：我司不負(fù)責(zé)任何部門組建，且不參與項(xiàng)目日常管理的合作項(xiàng)目。.合作協(xié)議簽訂3.1尋求合作方總部投資發(fā)展部作為合作項(xiàng)目的牽頭部門，負(fù)責(zé)與潛在合作方的接觸，合作框架協(xié)議的談判以及上報(bào)決策。3.1.2總部投資發(fā)展部會(huì)同區(qū)域公司負(fù)責(zé)人與意向較強(qiáng)的潛在合作方進(jìn)行溝通，明確初步合作意向，合作方原則上控制在3家以內(nèi)；3.1.3總部投資發(fā)展部、區(qū)域公司負(fù)責(zé)人與合作方簽訂《合作意向書/框架協(xié)議》，明確項(xiàng)目合作基本原則、目標(biāo)合作地塊、股權(quán)分配比例等；.2合作協(xié)議簽訂3.2.1合作項(xiàng)目獲取3日內(nèi)，區(qū)域公司明確項(xiàng)目牽頭人，對(duì)接項(xiàng)目前期工作開展。新進(jìn)城市，由總部人力資源部明確項(xiàng)目（城市）負(fù)責(zé)人。合作項(xiàng)目獲取5日內(nèi)，由總部投資發(fā)展部牽頭，會(huì)同區(qū)域公司第一負(fù)責(zé)人，就項(xiàng)目基本情況向總部財(cái)務(wù)管理部、營銷管理部、運(yùn)營管理部、產(chǎn)品研發(fā)部及成本管理部做項(xiàng)目交底；項(xiàng)目獲取后，合作項(xiàng)目事項(xiàng)推動(dòng)主體變更為區(qū)域公司，由區(qū)域公司第一負(fù)責(zé)任人牽頭，30天內(nèi)完成《項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議書》并按照協(xié)議約定完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜；3.2.4項(xiàng)目獲取后30日內(nèi)區(qū)域公司擬定參與操盤團(tuán)隊(duì)組建方案報(bào)總部審批，虛擬操盤團(tuán)隊(duì)向總部報(bào)備。.管控模式與授權(quán)管控模式序號(hào)是否操盤操盤類型管控模式1參與操盤主導(dǎo)操盤按自有項(xiàng)目模式全程管控。2聯(lián)合操盤召開標(biāo)準(zhǔn)形式經(jīng)營啟動(dòng)會(huì)，部分業(yè)務(wù)授權(quán)各區(qū)域公司；3不參與操盤（財(cái)務(wù)投資）重點(diǎn)防控產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)。4.2根據(jù)操盤類型，項(xiàng)目前期工作分類開展序號(hào)操盤類型市場(chǎng)定位報(bào)告產(chǎn)品定位經(jīng)營啟動(dòng)1聯(lián)合操盤完整報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)定位會(huì)（設(shè)計(jì)主責(zé)）/虛擬定位會(huì)（設(shè)計(jì)不主責(zé)）標(biāo)準(zhǔn)啟動(dòng)會(huì)聯(lián)合操盤項(xiàng)目，營銷或設(shè)計(jì)由我司組建的，按標(biāo)準(zhǔn)形式完成市場(chǎng)定位報(bào)告或召開產(chǎn)品定位會(huì)。.3非主導(dǎo)項(xiàng)目的授權(quán)聯(lián)合操盤項(xiàng)目，經(jīng)營啟動(dòng)會(huì)后，影響經(jīng)營利潤實(shí)現(xiàn)等重大問題，及時(shí)與總部運(yùn)營管理部溝通，協(xié)調(diào)處理。非主導(dǎo)操盤項(xiàng)目業(yè)務(wù)層面問題，對(duì)經(jīng)營利潤實(shí)現(xiàn)影響在區(qū)域公司經(jīng)營授權(quán)內(nèi)，原則上區(qū)域公司范圍內(nèi)處理，具體參見業(yè)務(wù)條線相關(guān)管理要求。.決策權(quán)與溝通機(jī)制合作項(xiàng)目公司決策權(quán)管理重大決策事項(xiàng)公司主要通過在合作項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)行使表決權(quán)，實(shí)現(xiàn)對(duì)合作公司重大事項(xiàng)的決策權(quán)審批流程1）合作協(xié)議簽署后1個(gè)月內(nèi)，操盤團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)與合作方共同梳理合作公司各經(jīng)營事項(xiàng)審批流程，對(duì)審批流程達(dá)成一致意見后進(jìn)行書面確認(rèn)。審批流程應(yīng)按照合作協(xié)議規(guī)定進(jìn)行梳理2）合作項(xiàng)目公司管理團(tuán)隊(duì)組建后，應(yīng)在項(xiàng)目總經(jīng)理主持下制定項(xiàng)目公司管理制度，并在第一次董事會(huì)上表決通過。3）新增合作項(xiàng)目首次董事會(huì)為經(jīng)營計(jì)劃一級(jí)節(jié)點(diǎn)，（參考）標(biāo)準(zhǔn)期量為拿地后45天內(nèi)，且不超過合作協(xié)議簽訂后30天內(nèi)。決策監(jiān)督機(jī)制1）操盤團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)監(jiān)督、要求合作公司及時(shí)將應(yīng)當(dāng)提報(bào)合作公司股東會(huì)、董事會(huì)決議的事項(xiàng)提報(bào)股東會(huì)、董事會(huì)決議；2）擬由合作公司股東會(huì)、董事會(huì)決議的事項(xiàng)，操盤團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)組織提報(bào)區(qū)域公司商議達(dá)成一致意見后，提報(bào)總部最終審批同意，股東代表、董事、監(jiān)事按照總部的最終審批意見，在合作公司的股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)中進(jìn)行表決；合作各方經(jīng)營匯報(bào)會(huì)合作項(xiàng)目公司應(yīng)每季度召開至少1次會(huì)議，由操盤團(tuán)隊(duì)向合作各方匯報(bào)合作公司經(jīng)營情況；區(qū)域運(yùn)營管理部督促操盤團(tuán)隊(duì)及時(shí)召開每季度管理經(jīng)營匯報(bào)會(huì)議；會(huì)議關(guān)注重點(diǎn)包括但不僅限于關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、目標(biāo)成本、營銷費(fèi)、管理費(fèi)、銷售定價(jià)、銷售回款、融資成本及規(guī)模等。合作會(huì)議決議跟蹤合作各方在經(jīng)營會(huì)議中審議的事項(xiàng)，屬于應(yīng)提報(bào)合作公司股東會(huì)、董事會(huì)審議事項(xiàng)的，區(qū)域運(yùn)營管理部應(yīng)當(dāng)要求操盤團(tuán)隊(duì)提交合作公司股東會(huì)、董事會(huì)進(jìn)行表決并做出書面決議?？倢?duì)總溝通機(jī)制投資管理中心負(fù)責(zé)合作方總對(duì)總溝通名單的確認(rèn)及溝通平臺(tái)的搭建；溝通平臺(tái)小組成員包含但不限于總部各職能中心總；溝通平臺(tái)適用于合作各方職能條線間日常信息的交互以及特定事項(xiàng)的跟蹤。.信息報(bào)送與檢查機(jī)制合作項(xiàng)目的對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)人每月7日內(nèi)編制項(xiàng)目運(yùn)營月報(bào)遞交區(qū)域公司運(yùn)營管理部，項(xiàng)目月報(bào)經(jīng)區(qū)域公司分析、核實(shí)后形成結(jié)論，于月初10日內(nèi)報(bào)地產(chǎn)總部運(yùn)營管理部。區(qū)域公司運(yùn)營管理部統(tǒng)籌合作項(xiàng)目經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)警，并協(xié)助合作項(xiàng)目對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)人推進(jìn)處理相關(guān)事宜；3合作項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本利潤應(yīng)定期或不定期進(jìn)行評(píng)估：1合作項(xiàng)目成本利潤應(yīng)每年度6月份、12月份進(jìn)行梳理評(píng)估，以確定對(duì)區(qū)域公司的經(jīng)營授權(quán)基準(zhǔn)；項(xiàng)目開盤前15日，可售貨值去化達(dá)到50%、可售貨值去化達(dá)到90%、整體竣備以及交付前15日應(yīng)即時(shí)進(jìn)行成本利潤梳理評(píng)估；當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)重大的規(guī)劃調(diào)整、價(jià)格變更以及成本支出增加等影響項(xiàng)目利潤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要因素變動(dòng)，區(qū)域公司需及時(shí)對(duì)成本利潤梳理評(píng)估，以確定業(yè)務(wù)影響是否在區(qū)域公司經(jīng)營授權(quán)范圍內(nèi)。4對(duì)聯(lián)合操盤項(xiàng)目，區(qū)域公司運(yùn)營管理部牽頭，每半年組織各部門針對(duì)合作協(xié)議、第一次董事會(huì)及固定季度董事會(huì)決議管控要求執(zhí)行情況、公司合作項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)管控動(dòng)作執(zhí)行情況進(jìn)行聯(lián)合巡檢，防范經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不參與操盤項(xiàng)目，總部財(cái)務(wù)管理部每半年進(jìn)行專項(xiàng)巡檢。5對(duì)于聯(lián)合巡檢發(fā)現(xiàn)重大問題的，總部職能部門會(huì)同區(qū)域公司進(jìn)行督促整改，必要情況下可對(duì)我司派駐項(xiàng)目人員進(jìn)行盡職調(diào)查，并啟動(dòng)問責(zé)。合作項(xiàng)目的退出合作項(xiàng)目滿足如下條件,可觸發(fā)退出機(jī)制。1.1合作項(xiàng)目已達(dá)到合作協(xié)議約定的退出條件及時(shí)點(diǎn)；1.2地產(chǎn)總部重大戰(zhàn)略調(diào)整或財(cái)務(wù)需要，經(jīng)投資決策會(huì)同意且與合作方協(xié)商一致；1.3協(xié)議中任何一方不履行協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，造成項(xiàng)目公司無法達(dá)到經(jīng)營目的；.2合作退出條件一經(jīng)觸發(fā)，區(qū)域公司牽頭，總部運(yùn)營管理部、財(cái)務(wù)管理部、營銷管理部、法律事務(wù)部參與，擬定退出方案，報(bào)投資決策會(huì)同意后執(zhí)行。.附則本辦法由正榮地產(chǎn)運(yùn)營管理中心負(fù)責(zé)制定與解釋。本辦法自發(fā)布日起生效，2017年5月4日下發(fā)之《正榮地產(chǎn)合作項(xiàng)目管理辦法》同期廢止。.附件（另詳）正榮地產(chǎn)合作項(xiàng)目談判要點(diǎn)、管控要點(diǎn)9.2正榮地產(chǎn)合作項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度9.3正榮地產(chǎn)合作項(xiàng)目綜合事務(wù)管控規(guī)范9.4正榮地產(chǎn)合作項(xiàng)目設(shè)計(jì)管控機(jī)制工作指引9.5正榮地產(chǎn)合作