萬科對上海青年城項目的考察報告

上海青年城中國地產(chǎn)商域網(wǎng)市場研判客戶定位已有策略的分析和檢討中國地產(chǎn)商域網(wǎng)市場研判青年城位于上海松江區(qū)滬松公路與九新公路交接處，臨近在建的地鐵九號線九亭站。周邊樓盤眾多，有金豐蘭庭、摩卡小城、九城湖濱等等，大多為經(jīng)濟性住宅產(chǎn)品?，F(xiàn)今無論是商業(yè)、教育還是交通配套都不成熟。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)項目基本信息?總 建：約5.2萬平方米?占 地：約2.9萬平方米?容積率：1.8?綠化率：40%?總戶數(shù)：891戶?建筑形態(tài)：小高層5幢?投資商：上海城開?全程營銷：易居中國中國地產(chǎn)商域網(wǎng)土地屬性一級要素二級屬性項目描述區(qū)位地段位置外環(huán)外方便公交92B九亭鎮(zhèn)-上海體育館，旅游一號線青浦-徐匯區(qū)，南佘線、松龍線、交通條件759路、上佘線、泗梅線靠近快速干道滬松公路-漕寶路-徐家匯需30分鐘的車程?？拷壍琅R近軌道交通9號線九亭站醫(yī)療上海第二人民醫(yī)院、九亭衛(wèi)生院生活設施商業(yè)1km暫內(nèi)無大型商場超市和正規(guī)農(nóng)貿(mào)市場，臨近規(guī)劃中的九久廣場和在滬松公路（近九新公路）旁邊的另一個規(guī)劃中的大賣場周邊基礎教育九亭中學，七寶片區(qū)教育教育文化臨近高校無運動休閑奧園運動城、九亭體育娛樂中心景觀環(huán)境小區(qū)北邊有自然河道中國地產(chǎn)商域網(wǎng)區(qū)域市場研判樓盤名稱建筑形態(tài)總體量(萬存量(萬㎡報價(元/㎡)累計均價(元/㎡(層)㎡)))金豐藍庭5-111714.658005598上海源花城（裝修）11-17232063006243摩卡小城12-1418155300～54505137九城湖濱國際11-14322460506048奧園二期（裝修）5-162717.580007370上海青年城（裝修）11-155.23.785008570中國地產(chǎn)商域網(wǎng)其中本區(qū)全裝修房的樓盤有四家（詳情見附表）樓盤名稱目前均價最小房型最小房型總價（萬（元/㎡）面積（㎡）元）上海青年8500一房4034城奧林匹克7300一房5038花園上海源花5900一房8048城紫金花園6700二房10067板塊綜述：房型集中在2房~3房，面積較大在80平方米以上戶型較多，價格區(qū)間為6000～8000元/㎡。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)項目的機會市場機會：九亭區(qū)域缺少精裝一房小戶型單位，由于可以控制總價?？梢越邮?000以上的價格。項目周遍未來規(guī)劃中地鐵、賣場配套齊全。符合年輕人居住習慣。在總價上加以控制，打出適合年輕人的特色，可以最大程度打消現(xiàn)今配套缺乏的弊端，吸引經(jīng)濟實力有限的年輕客戶。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)客戶定位本區(qū)域客戶是誰？九亭地區(qū)全裝修房的樓盤有四家，上海源花城和紫金花園最小房型面積在80-100平方米左右，而且紫金花園沒有一房，這兩個樓盤的主要購買客源以松江和閔行區(qū)三口之家為主，最有競爭力的奧林匹克花園，經(jīng)典小房型主要針對閔行、松江區(qū)域單身一族、新上海人組成的二人世界，也有部分徐匯區(qū)客戶和投資客戶。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)客戶定位本項目目標客戶是誰？低總價、小戶型、臨近9號線預計大部分客戶來自徐、閔兩區(qū)工作的事業(yè)剛起步的年輕白領，還有一些剛成家不久的年輕夫婦。吸引他們的主要原因是：全裝修、低總價、靠近地鐵。主要是以在市區(qū)地鐵沿線工作的上班族為主，其中一大部分是新上海人。并有少量投資客。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)策略簡析產(chǎn)品策略分析媒體策略分析中國地產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)品策略分析青年城采用大圍合布局，將小區(qū)景觀、功能設施等空間設置在小區(qū)中央。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)開盤推案情況：主打一房產(chǎn)品，市場反應熱烈推案日期推出總量房型面積推出去化去化率（套）（平米）（套）（套）2006.7.123281R40-4526118069%2R68-76291138%復式64-90，128383387%中國地產(chǎn)商域網(wǎng)主要房型分析1.9m

宣傳1.4m口徑：2.2m

一室一廳精致小戶型1R：40平米，1層3.6米，夾層局部1.9米，局部1.4米，由于現(xiàn)在國家已規(guī)定3.6層高需按兩層來計算面積，這成為一個賣點，提出了140%的房率的口號。上層無窗戶，排風不暢。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)品策略——小面積低總價——最低總價僅30萬元小面積 低首付——2成首付款，8成按揭低月供——每月還貸1200元左右中國地產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)品策略——全裝修便利性——為繁忙者省去裝修煩惱全裝修 經(jīng)濟性——避免一次性的高投入投資性——交房即可使用，有利租賃全裝修（1200元/平米標準，配部分家具、家電）中國地產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)品策略——低價格8500元/空間延展 140%得房率 平米6071元/若扣除1200元/平米裝修，單 平米價僅為 4800元/平米左右中國地產(chǎn)商域網(wǎng)樣板房圖示中國地產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)品策略分析青年城在產(chǎn)品上緊扣小戶型、全裝修、低總價三點，與年輕白領工作繁忙無暇顧及裝修、事業(yè)剛剛起步經(jīng)濟實力有限、人口不多需求面積不大等特點相當契合，取得了不錯的市場反應。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)媒體策略分析上海有你更精彩項目公示7萬首付,地鐵住廣告初次投放:新宅青年上?；仨椖啃麄鲉雾撆砂l(fā)低總價,小按揭世界的,青年的做上海人不就是有房子嗎27.137.14房展會市區(qū)接待中心開放項目開盤項目宣傳期項目預熱期項目銷售期中國地產(chǎn)商域網(wǎng)主題明確、針對性強大眾媒體：主要在新聞晨報、青年報等年輕白領經(jīng)常閱讀的媒體上投放廣告；戶外媒體：漕寶路地鐵站燈箱廣告，扣住地鐵環(huán)節(jié)；其他媒體：青年城選擇通過MSN網(wǎng)絡、MUSICRADIO電臺等年輕時尚的媒介投放廣告，展現(xiàn)自己“年輕人基地”的特性。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)報紙稿媒體投放次數(shù)投放金額新聞晨報699萬元青年報212萬元合計8111元開盤集中投放中國地產(chǎn)商域網(wǎng)報廣圖示中國地產(chǎn)商域網(wǎng)媒體策略分析