從貝殼三季報(bào)看房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)趨勢(shì)-中達(dá)證券20201120

行業(yè)研究

|內(nèi)地房地產(chǎn)22-Nov-20內(nèi)地房地產(chǎn)周度觀察強(qiáng)于大市(維持)從貝殼三季報(bào)看房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)趨勢(shì)專(zhuān)題研究：貝殼三季報(bào)中體現(xiàn)了哪些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)趨勢(shì)？行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局將如何發(fā)展？房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)趨于平臺(tái)化，市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)加速。2020年前三季度，貝殼實(shí)現(xiàn)收入478.1億元（+51.1%），經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)

37.2億元（+130.7%）。平臺(tái)化發(fā)展模式帶動(dòng)市占率和運(yùn)營(yíng)效率提升為貝殼業(yè)績(jī)高增的主因。平臺(tái)化指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將分散于各地的房源和客源整合至單一平臺(tái)，形成特有的渠道優(yōu)勢(shì)：貝殼來(lái)自非鏈家品牌的

GTV占比由

2019年全年的

46.9%進(jìn)一步提升至

2020年前三季度的

57.8%，平臺(tái)化整合進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)了貝殼市占率的提升：貝殼

3Q20存量房和新房業(yè)務(wù)的

GTV增速分別為

71.8%（市場(chǎng)整體為

22.6%）和

105.7%（市場(chǎng)整體為

21.3%），帶動(dòng)了收入的大幅增長(zhǎng)。平臺(tái)化亦使房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的參與者能夠以更低的邊際成本實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張：貝殼

3Q20月均活躍用戶數(shù)同比大增82.1%，同時(shí)規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)效率提升使其費(fèi)用率下降、盈利能力提升。傳統(tǒng)中介線上化，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)著力科技與數(shù)字化發(fā)展。線上化與數(shù)字化發(fā)展能夠優(yōu)化房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成本管控，并通過(guò)優(yōu)化客戶體驗(yàn)提高平臺(tái)流量。2020年前三季度，貝殼的

R&D支出達(dá)到

17.6億元（+61.3%），占收入的比重提升

0.2pct至

3.7%。貝殼在科技方面持續(xù)增加的投入為其帶來(lái)了持續(xù)優(yōu)化的基礎(chǔ)設(shè)施和平臺(tái)流量。2020年第二和第三季度，貝殼

VR看房的日均展示次數(shù)達(dá)

15.9萬(wàn)次和

19.3萬(wàn)次，去年同期則分別僅為

1.1萬(wàn)次和

1.4萬(wàn)次。當(dāng)前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)處于線下向線上轉(zhuǎn)移的發(fā)展階段，如何將線下的房源客源、購(gòu)房流程轉(zhuǎn)移至線上為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的重要命題。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合頻現(xiàn)，行業(yè)格局變化提速。在貝殼的市占率不斷擴(kuò)張的過(guò)程中，部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，試圖通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)打造更具競(jìng)爭(zhēng)力的聯(lián)合體；目前來(lái)看，部分戰(zhàn)略合作的商業(yè)模式仍在探索過(guò)程中：阿里+易居僅實(shí)現(xiàn)了“上天貓，領(lǐng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠券”而非“上天貓，買(mǎi)好房”的愿景，中原集團(tuán)與房多多的合作尚未呈現(xiàn)出持續(xù)擴(kuò)張的清晰模式。在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)化、線上化和強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合頻現(xiàn)的環(huán)境下，行業(yè)格局的變化已悄然提速。數(shù)據(jù)要點(diǎn)：截至

11月

20日，本周

42個(gè)主要城市新房成交面積環(huán)比下降

13%，2020年累計(jì)成交面積同比基本持平。截至

11月

20日，本周

11個(gè)主要城市可售面積（庫(kù)存）環(huán)比上升

2%；平均去化周期

9.9個(gè)月，平均環(huán)比上升

5%。截至

11月

20日，本周

15個(gè)主要城市二手房交易建面環(huán)比上升

1%，2020年累計(jì)交易面積同比下降

2%。投資建議:本周，各地針對(duì)市場(chǎng)情況出臺(tái)了相應(yīng)政策，如云南全面放開(kāi)全省戶口遷移、哈爾濱鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步讓利，而廈門(mén)將在十四五期間控制新房?jī)r(jià)格漲幅和租金年度漲幅等。在流動(dòng)性環(huán)境和行業(yè)整體基調(diào)維持穩(wěn)定的環(huán)境下，地方的不同政策將有望使各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更趨均衡。維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。1.從貝殼三季報(bào)看房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)趨勢(shì)當(dāng)前，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的參與者和競(jìng)爭(zhēng)格局正悄然生變：貝殼的上市、阿里與易居和房多多與中原集團(tuán)的合作均可能為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)變化。近日，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)龍頭貝殼發(fā)布了上市后首份財(cái)務(wù)報(bào)告，貝殼三季報(bào)中體現(xiàn)了哪些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)趨勢(shì)？行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局將如何發(fā)展？1.1房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)趨于平臺(tái)化，市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)加速1.1.1市占率提升為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的增長(zhǎng)關(guān)鍵貝殼

2020年前三季度業(yè)績(jī)規(guī)模已超過(guò)去年全年，管控效率和

GTV提升為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主因。2020年前三季度，貝殼的收入達(dá)

478.1億元（+51.1%），經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)

37.2億元（+130.7%），收入和經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)總額均已超過(guò)去年全年。經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)增速大幅高于收入增速主要系：1）平臺(tái)化帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)使管控效率有所提升，剔除股權(quán)激勵(lì)支出的影響后，貝殼營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率、行政費(fèi)用率及研發(fā)費(fèi)用率合計(jì)同比下降約

4.3個(gè)百分點(diǎn)；2）稅收支出占收入比重降低。GTV的提升為貝殼前三季度收入增長(zhǎng)的主因，2020年前三季度，貝殼存量房和新房業(yè)務(wù)的合計(jì)

GTV增速高于收入增速，同比增長(zhǎng)

62.2%（其中存量房

GTV同比增長(zhǎng)

42.2%、新房

GTV同比增長(zhǎng)

104.9%）。圖

1：貝殼收入以經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主，前三季度快速增長(zhǎng)圖

2：貝殼經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)403020100億元6005004003002001000億元2017201820191Q-3Q191Q-3Q202017201820191Q-3Q191Q-3Q20存量房業(yè)務(wù)收入新房業(yè)務(wù)收入其他新業(yè)務(wù)收入經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，中達(dá)證券研究數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，中達(dá)證券研究請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分2/18圖

3：貝殼存量房及新房

GTV快速提升3萬(wàn)億元2102017201820191Q-3Q191Q-3Q20貝殼存量房GTV貝殼新房GTV其他業(yè)務(wù)GTV數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，中達(dá)證券研究貝殼存量房和新房業(yè)務(wù)已占據(jù)相應(yīng)市場(chǎng)的較大份額，平臺(tái)化發(fā)展驅(qū)動(dòng)市占率繼續(xù)提升。貝殼的市占率仍在快速提升：1）存量房：根據(jù)貝殼招股書(shū)的數(shù)據(jù)，2019年中國(guó)存量房銷(xiāo)售規(guī)模約為

6.7萬(wàn)億元，而貝殼

2019年的存量房

GTV為1.3萬(wàn)億元，市占率已經(jīng)達(dá)到

19.4%的高水平。2020年第三季度，貝殼存量房GTV增速為

71.8%，而存量房市場(chǎng)在第三季度的

GTV增速僅為

22.6%。2）新房：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，前

9月國(guó)內(nèi)商品住宅銷(xiāo)售額約

10.3萬(wàn)億元，貝殼2020年前三季度的新房

GTV為

0.9萬(wàn)億元，市占率已提升至

8.8%。2020年第三季度，貝殼新房業(yè)務(wù)

GTV增速達(dá)

105.7%，遠(yuǎn)高于同期全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售金額同比增速的

21.3%。貝殼在存量房和新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面的

GTV均已占據(jù)相應(yīng)市場(chǎng)的較大份額，且在此基礎(chǔ)上仍實(shí)現(xiàn)了高于市場(chǎng)整體的增長(zhǎng)；其背后的原因則在于貝殼平臺(tái)化發(fā)展的商業(yè)模式優(yōu)勢(shì)。圖

4：貝殼存量房業(yè)務(wù)市占率

2019年末已達(dá)

19.4%圖

5：貝殼新房業(yè)務(wù)市占率持續(xù)提升，前三季度達(dá)

8.8%8642025%1510510%8%6%4%2%0%萬(wàn)億元萬(wàn)億元20%15%10%5%0%02017201820192017201820191Q-3Q20存量房市場(chǎng)GTV貝殼存量房GTV新房市場(chǎng)GTV貝殼新房GTV貝殼存量房GTV市占率（右軸）貝殼新房GTV市占率（右軸）數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，中達(dá)證券研究數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分3/18sZuXiXwVwVrQzQzRyQ9PbP8OnPmMtRmMiNrQmNkPtRnObRnNwPwMoNpMvPmPyR1.1.2平臺(tái)化發(fā)展驅(qū)動(dòng)供需兩端的增長(zhǎng)和市占率的提升貝殼市占率的提升來(lái)源于通過(guò)該平臺(tái)促成的成交數(shù)量的增長(zhǎng)。GTV來(lái)自于成交單價(jià)和成交數(shù)量。貝殼的客單價(jià)取決于貝殼成交房產(chǎn)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，整體而言與其他房產(chǎn)中介差異不大，因而市占率的提升更多來(lái)源于成交數(shù)量的提升。成交取決于供需兩端，成交數(shù)量的增長(zhǎng)來(lái)源于房源和購(gòu)房客戶數(shù)量的共同增長(zhǎng)。貝殼解決了房產(chǎn)交易參與各方的諸多痛點(diǎn)，并在三季度繼續(xù)完善，其商業(yè)模式對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展具備一定的參考意義。圖

6：貝殼的平臺(tái)化的發(fā)展模式解決了房產(chǎn)交易各參與者的痛點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：中達(dá)證券研究成交數(shù)量供給端的增長(zhǎng)來(lái)源于經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的提升、與房企的友好合作。存量房方面，平臺(tái)化的

ACN模式能夠提升經(jīng)紀(jì)人共享房源的意愿，更為明確的營(yíng)銷(xiāo)流程規(guī)則使貝殼在經(jīng)紀(jì)人規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)程中仍能實(shí)現(xiàn)良好管控。貝殼通過(guò)

ACN模式吸引了大量握有存量房源的經(jīng)紀(jì)人。ACN模式使經(jīng)紀(jì)人能夠在房產(chǎn)成交的任意環(huán)節(jié)獲得相應(yīng)收入，大大提升了其他中介品牌和經(jīng)紀(jì)人加入貝殼和共享房源的意愿。2020年前三季度，ACN模式的繼續(xù)推進(jìn)使得貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)量和門(mén)店數(shù)量快速增加，來(lái)自非鏈家品牌的

GTV占比亦逐步上升：2020年三季度末，貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)

47.8萬(wàn)人、門(mén)店數(shù)量達(dá)近

4.5萬(wàn)家，分別較

2019年末增長(zhǎng)

33.6%和

19.6%；貝殼來(lái)自非鏈家品牌的

GTV占比由

2019年全年的

46.9%進(jìn)一步提升至

2020年前三季度的

57.8%，平臺(tái)化整合進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)了貝殼市占率的提升。另一方面，相對(duì)于純粹輸出品牌的擴(kuò)張模式，ACN模式擁有相對(duì)更明確的營(yíng)銷(xiāo)流程規(guī)則，或更能夠使貝殼在其他加盟中介門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量增長(zhǎng)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)良好的管控。新房方面，房企對(duì)銷(xiāo)售渠道的訴求在于提高項(xiàng)目的去化表現(xiàn)。貝殼能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供：1）覆蓋面較廣的線下門(mén)店和數(shù)量龐大的實(shí)地帶看經(jīng)紀(jì)人；2）巨大的請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分4/18線上平臺(tái)流量；3）通過(guò)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，貝殼與房企合作在

70個(gè)城市推出涵蓋

3000逾個(gè)項(xiàng)目的

3天無(wú)理由退房服務(wù)。在原有平臺(tái)和流量?jī)?yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，貝殼與房企的合作在三季度繼續(xù)完善，通過(guò)自身的技術(shù)使商品房的銷(xiāo)售更符合當(dāng)前居民的消費(fèi)習(xí)慣，從而為房企提升項(xiàng)目去化效率。圖

7：貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)量

2019年起持續(xù)快速增長(zhǎng)圖

8：持續(xù)增長(zhǎng)的門(mén)店數(shù)量能為貝殼帶來(lái)線下客源500004000030000200001000006050403020100萬(wàn)人2017201820193Q202017201820193Q20貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)量貝殼門(mén)店數(shù)量數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，中達(dá)證券研究數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，中達(dá)證券研究圖

9：ACN模式使經(jīng)紀(jì)人在賣(mài)房任意流程獲取相應(yīng)收入數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼招股書(shū)，中達(dá)證券研究請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分5/18表

1：貝殼通過(guò)平臺(tái)化的商業(yè)模式，解決房源各供給方的痛點(diǎn)房源類(lèi)型供給方經(jīng)紀(jì)人房東痛點(diǎn)貝殼解決方案ACN模式使經(jīng)紀(jì)人能夠在房產(chǎn)成交的任意環(huán)節(jié)獲得相應(yīng)收入提供出租平臺(tái)和流量賺取傭金存量房成功出租房源提供出售平臺(tái)和流量，與房企合作推出

3天無(wú)理由退房等更符合居民消費(fèi)習(xí)慣的服務(wù)新房房企提高項(xiàng)目去化表現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，中達(dá)證券研究成交數(shù)量需求端的增長(zhǎng)則來(lái)源于門(mén)店數(shù)量的提升、樓盤(pán)字典的進(jìn)一步豐富和消購(gòu)房流程的優(yōu)化。購(gòu)房者選擇平臺(tái)的關(guān)注點(diǎn)在于房源的真實(shí)性、體驗(yàn)性、充足性及購(gòu)房便捷性等方面。如前所述，充足的線下門(mén)店不僅能帶來(lái)更多的房源，更能夠從線下引入更多購(gòu)房者；而在引入購(gòu)房者之后，貝殼平臺(tái)為留住客戶，針對(duì)客戶購(gòu)房的痛點(diǎn)做出了諸多嘗試。自

2008年起，貝殼逐步打造樓盤(pán)字典，在房源真實(shí)性和數(shù)量上具備優(yōu)勢(shì)，該優(yōu)勢(shì)在第三季度進(jìn)一步得到了加強(qiáng)：截至

2020年第三季度末，貝殼的樓盤(pán)字典涵蓋約

2.33億套房源，較

2020年中期增加了約

700萬(wàn)套。購(gòu)房便捷性方面，貝殼加強(qiáng)了與銀行的合作，截至

2020年三季度末，貝殼已與

66家銀行總行合作，將貸款流程線上化，將簽約面簽時(shí)長(zhǎng)縮短了

19%。貝殼正進(jìn)一步鞏固已有的優(yōu)勢(shì)，并嘗試從其他方面解決購(gòu)房者痛點(diǎn)，因而貝殼的活躍用戶數(shù)量亦實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)：2020年第三季度，貝殼月均活躍用戶數(shù)達(dá)約

4790萬(wàn)，較去年同期增長(zhǎng)

82.1%。表

2：貝殼根據(jù)購(gòu)房者痛點(diǎn)提供相應(yīng)解決方案購(gòu)房者痛點(diǎn)房源真實(shí)性、體驗(yàn)性及充足性購(gòu)房便捷性貝殼解決方案持續(xù)豐富樓盤(pán)字典、持續(xù)優(yōu)化

VR看房等與

66家銀行總行合作，將貸款流程線上化數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，中達(dá)證券研究商業(yè)模式優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)貝殼市占率在高基數(shù)下仍持續(xù)提升，經(jīng)紀(jì)行業(yè)頻現(xiàn)戰(zhàn)略合作。傳統(tǒng)線下中介的規(guī)模擴(kuò)張多來(lái)自于線下門(mén)店的數(shù)量增長(zhǎng)，受限于門(mén)店開(kāi)啟的速度和人員的儲(chǔ)備；而平臺(tái)化的商業(yè)模式使貝殼能夠整合全國(guó)眾多地區(qū)的中小經(jīng)紀(jì)人，從而實(shí)現(xiàn)更快的規(guī)模擴(kuò)張、更快地取得更高的市占率，而更豐富的資源亦將繼續(xù)帶動(dòng)貝殼的擴(kuò)張。與傳統(tǒng)的門(mén)店拓展模式相比，平臺(tái)化的發(fā)展模式使房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)能夠更好地搭建資源整合和供需匹配的渠道，并通過(guò)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)以更低的邊際成本實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。在當(dāng)前階段，貝殼已經(jīng)具備一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，其對(duì)市場(chǎng)份額的加速搶占已為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的其他參與者帶來(lái)壓力；可以看到，請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分6/18在貝殼上市后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中已出現(xiàn)易居+阿里、房多多+中原等組合，未來(lái)或?qū)⒊霈F(xiàn)更多構(gòu)成經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)的抱團(tuán)情況。1.2傳統(tǒng)中介線上化，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)著力科技與數(shù)字化發(fā)展線上化與數(shù)字化發(fā)展能夠優(yōu)化房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成本管控，并通過(guò)優(yōu)化客戶體驗(yàn)提高平臺(tái)流量?？萍佳邪l(fā)投入為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的平臺(tái)化帶來(lái)了重要的基礎(chǔ)設(shè)施。隨著規(guī)模的擴(kuò)張，線上化和智能化能更有效地降低房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)的成本，同時(shí)優(yōu)化用戶的各項(xiàng)體驗(yàn)、獲得更高的客戶留存率和平臺(tái)流量。貝殼三季度

R&D支出占比進(jìn)一步上升。貝殼在技術(shù)方面的投入逐年增長(zhǎng)，其占收入的比重亦不斷提升。2020年前三季度，貝殼的R&D支出達(dá)到17.6億元，同比增長(zhǎng)

61.3%；占收入的比重由

2019年前三季度的

3.5%提升至

2020年三季度的

3.7%。貝殼在科技方面持續(xù)增加的投入為其帶來(lái)了持續(xù)優(yōu)化的基礎(chǔ)設(shè)施和平臺(tái)流量。舉例而言，貝殼在三季度繼續(xù)優(yōu)化了場(chǎng)景改造，以?xún)?yōu)化成交的效率（繼續(xù)優(yōu)化人工智能“小貝助手

2.0”，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)紀(jì)服務(wù)）和用戶的體驗(yàn)（優(yōu)化輕量級(jí)

VR采集方案，簡(jiǎn)化租賃房源拍攝）等。圖

10：貝殼近年不斷增加

R&D投入2015105億元4%3%2%1%0%02017201820191Q-3Q191Q-3Q20貝殼R&D支出貝殼R&D支出占收入比重（右軸）數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告，中達(dá)證券研究請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分7/18圖

11：貝殼

AI小貝助手

2.0推動(dòng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化圖

12：貝殼持續(xù)優(yōu)化

VR采集方案數(shù)據(jù)來(lái)源：人民網(wǎng)，中達(dá)證券研究數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼如視官網(wǎng)，中達(dá)證券研究互聯(lián)網(wǎng)和

VR等技術(shù)的發(fā)展使消費(fèi)者越來(lái)越傾向于通過(guò)網(wǎng)絡(luò)了解購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的，2020年初的疫情更加速了這一偏好在房產(chǎn)方面的應(yīng)用。2020年第二季度，貝殼VR看房的日均展示次數(shù)達(dá)到

15.9萬(wàn)次，第三季度進(jìn)一步上升至

19.3萬(wàn)次；而2019年第二季度和及三季度分別僅為

1.1萬(wàn)次和

1.4萬(wàn)次。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)內(nèi)其他參與者亦積極通過(guò)合作等方式探索科技創(chuàng)新渠道。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的其他參與者近期積極通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和其他中介開(kāi)展戰(zhàn)略合作的形式采取了數(shù)字化行動(dòng)：易居與阿里開(kāi)展合作，推出天貓好房，借助阿里的技術(shù)及流量推動(dòng)易居的線上化發(fā)展；深耕線下渠道的傳統(tǒng)中介中原集團(tuán)與房多多開(kāi)展合作，房多多將提供技術(shù)和系統(tǒng)支持。當(dāng)前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)處于線下向線上轉(zhuǎn)移的發(fā)展階段，如何將線下的房源客源、購(gòu)房流程轉(zhuǎn)移至線上為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的重要命題。圖

13：房多多包含豐富的線上經(jīng)紀(jì)服務(wù)，或?qū)⒅鹘y(tǒng)中介中原實(shí)現(xiàn)線上化發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：房多多網(wǎng)站，中達(dá)證券研究請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分8/181.3小結(jié)：平臺(tái)化發(fā)展、數(shù)字化賦能，行業(yè)格局變化提速房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展更趨平臺(tái)化和數(shù)字化。自

2018年貝殼開(kāi)始平臺(tái)化發(fā)展后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的平臺(tái)化趨勢(shì)得以提速。根據(jù)貝殼

2020三季報(bào)，在平臺(tái)化模式下，貝殼市占率的提升并未隨其規(guī)?；鶖?shù)的增長(zhǎng)而放緩。另一方面，貝殼在研發(fā)方面的投入占比持續(xù)增長(zhǎng)，不斷迭代優(yōu)化的用戶體驗(yàn)使得貝殼平臺(tái)進(jìn)一步擴(kuò)張，平臺(tái)活躍度的提升亦反映了行業(yè)的科技化和數(shù)字化發(fā)展趨勢(shì)。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合頻現(xiàn)，行業(yè)格局變化提速。在貝殼的市占率不斷擴(kuò)張的過(guò)程中，部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，試圖通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)打造更具競(jìng)爭(zhēng)力的聯(lián)合體；目前來(lái)看，部分戰(zhàn)略合作的商業(yè)模式仍在探索過(guò)程中：阿里+易居僅實(shí)現(xiàn)了“上天貓，領(lǐng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠券”而非“上天貓，買(mǎi)好房”的愿景，中原集團(tuán)與房多多的合作尚未呈現(xiàn)出持續(xù)擴(kuò)張的清晰模式。在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)化、線上化和強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合頻現(xiàn)的環(huán)境下，行業(yè)格局的變化已悄然提速。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分9/182.行業(yè)表現(xiàn)2.1地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)表現(xiàn)本周，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、海昌海洋公園漲幅居前。合生創(chuàng)展集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、眾安集團(tuán)年初至今漲幅居前。圖

14：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、海昌海洋公園本周

圖

15：合生創(chuàng)展集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、眾安集團(tuán)年初漲幅居前至今漲幅居前C&DINTLModernLandHaichangVanke-HDafaLandZhonganHopsenHopsenC&DINTLZhonganGloriousLongforDafaLandFuShouYuanGreenTownPowerLongRedSunCIFIGloriousPowerLongRonshineSIUDFantasiaCMLandKWGSZICCLandSOHOAgileKaisaLoganLVGEMDexinLongforJoyCityCCLandShimaoCentralChinaLoganPriceChange(Weekly)PriceChange(YTD)CIFI0%2%4%6%8%10%12%0%50%100%150%200%數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究圖

16：SOHO中國(guó)、萬(wàn)科企業(yè)、中國(guó)海外發(fā)展本周換手率居前4%3%2%1%0%Turnover(Weekly)數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分10/182.2物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)本周，濱江服務(wù)、綠城服務(wù)、佳兆業(yè)美好漲幅居前。銀城生活服務(wù)、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)年初至今漲幅居前。圖

17：濱江服務(wù)、綠城服務(wù)、佳兆業(yè)美好本周漲幅居

圖

18：銀城生活服務(wù)、永升生活服務(wù)、濱江服務(wù)年初前至今漲幅居前BinjiangSerGreentownSerKaisaProsperHevolServicesCliffordmlYinchengLSEversunshineLSBinjiangSerPowerlongCMCGServicesRiverineChinaRsunSerXinyuanPMS-EnjoyServiceHevolServicesTimesNeighborZhongAoHomeA-LivingS-EnjoyServiceJustbonFinStreetPPTEversunshineLSXinyuanPMColourLifeRsunSerPolyPPTDevKaisaProsperGreentownSerYeXingGroupXingyeWulianPriceChange(Weekly)PriceChange(YTD)0%2%4%6%8%10%12%0%50%100%150%200%250%300%數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究圖

19：保利物業(yè)、金融街物業(yè)、中海物業(yè)本周換手率居前9%6%3%0%Turnover(Weekly)數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分11/183.主要城市成交表現(xiàn)3.1新房成交數(shù)據(jù)表

3：主要城市交易量情況，本周新房成交環(huán)比有所下降過(guò)去7日環(huán)比8%過(guò)去30日環(huán)比45%4%-79%66%-5%15%-2%45%3%14%93%23%4%31%12%-29%42%2%-66%-32%43%55%20%-10%-19%0%-17%-3%14%-30%42%-24%-4%-79%66%-5%本月截至

11-20本年截至

11-20千平方米

同比城市

/區(qū)域北京平方米206,877279,700-同比50%8%千平方米9151,472202同比67%30%-76%101%13%2%23%67%12%33%227%43%30%124%-22%-29%8%33%-72%-9%49%-33%34%1%-31%-2%61%106%7%千平方米環(huán)比143%12%98%67%50%30%-6%143%8%同比50%26%-63%95%12%1%21%50%5%37%187%38%26%146%-14%-37%11%23%-70%-7%70%-32%26%6%5528802024152,0497,4167,1345528036984112,4648807115033463582026157216611531236991367245239212596,47112,0397,6943,76129,965105,988104,1066,47113,3089,7874,18933,75512,0398,4987,4479,5405,2612,2832,40610,5382,1082,5134,1475,7602,1915,5902,9732,2273,4051,2217524%-1%-5%22%1%-1%1%4%上海-8%-廣州-深圳155,575642,1522,187,8032,352,412206,877270,769251,090148,787877,524279,700182,56991,272177,82077,70054,84324,490147,43249,34812%-15%-18%-7%8%-6%-2%13%1%116%-5%-18%6%50%-15%42%227%30%8%264%-59%-6%-40%5%-55%-51%34%-73%13%-2%-69%-12%38%109%-19%-2%136%-30%-15%-116%125%53%43%-8%-8%-9%140%8%25%17%17%2%-20%-9%-9%609一線城市二線城市三線城市北京3,19811,59611,5209151,3831,1136124,0241,4721,05661461155826285884245183536556141590285337394114815889,593202609310804407160494青島7%濟(jì)南17%71%37%12%31%7%-19%35%0%26%-22%28%197%3%-14%-33%2%-12%-6%-2%-53%0%-22%-1%98%67%76%20%-15%-36%39%-58%2%-23%15%-23%-23%17%-29%15%-13%6%165%-42%70%61%13%2411%164%16%-1%21%8%東營(yíng)環(huán)渤海上海-8%南京26%-58%43%-52%-38%14%-25%-4%-32%-1%3%-44%-28%-21%0%-27%-4%32%-37%-18%-12%8%9%-43%-6%-30%-15%40%30%-5%-26%-26%-14%-38%15%-11%-12%-22%20%-42%-22%-13%15杭州蘇州6%無(wú)錫-20%13%-13%-4%25%-42%-7%-4%6%-19%22%27%5%揚(yáng)州江陰溫州金華常州29,712淮安107,552116,98615,354112,61369,27275,33989,75119,04716,795104,3961,841,991-155,57579,392162,79640,06930,42389,87317,952356,17930,386962,64552,510連云港紹興-27%8%鎮(zhèn)江嘉興115%191%-4%24%-17%4%11%-63%95%102%48%56%27%59%-28%89%2%32%35%35%23%26%-10%-11%10%14%6%蕪湖鹽城舟山23%-28%-2%18%-35%6%池州46寧波3736,2282024152154321709334558823722,8241941941,6261172605002,5031,4243386232,38516,5997,13998,0367,6943,7612,4366,1202,6161,4862,8371,53711,1131,23940,8382,4392,43915,7582,0733,1027,48628,41919,4306,08911,05236,572240,059長(zhǎng)三角廣州7%-1%-5%22%2%30%-13%-20%14%8%-4%22%3%5%5%-22%12%9%-8%-14%13%10%-18%1%-76%101%76%62%113%27%59%-18%117%31%39%38%38%24%4%-3%-12%11%12%39%-56%-18%12%28深圳福州東莞8%泉州33%-16%19%-44%5%莆田惠州韶關(guān)1121,3791504,6273203202,654192391佛山江門(mén)-4%-7%-12%-12%25%-21%33%-10%13%44%-24%31%21%4%珠三角及南部其它城市泰安北部52,510490,02127,425武漢岳陽(yáng)寶雞100,845148,835767,126421,122129,504129,947680,5735,182,367贛州797中部-3%-4%4,0342,0786999403,71726,314成都柳州16%-76%-38%-7%20南寧-59%-23%10%29西部總計(jì)0%上升城市數(shù)目下降城市數(shù)目241826162621141813數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局，中達(dá)證券研究；注：數(shù)據(jù)截至

2020/11/20；注：廣州、江陰部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失；國(guó)慶期間多地?cái)?shù)據(jù)缺失請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分12/18表

4：主要城市新房庫(kù)存與去化周期情況，本周主要城市平均去化周期約

9.9個(gè)月城市北京可售面積(千平方米)環(huán)比同比去化周期(月)上期環(huán)比同比12,2076,7342,4212%-3%5%1%3%0%3%0%0%0%14%-2%2%20%-14%7%13.34.614.44.5-7%3%-28%-33%-47%-36%60%上海深圳4.03.91%一線城市杭州4%7.37.6-1%19%0%4,3306,7978,3406,59212,0466,9672,8351,73225%30%53%91%25%8%7.15.9南京6.46.5-42%116%8%蘇州13.621.213.617.14.813.023.012.116.23.85%福州-7%13%6%溫州37%泉州-49%-9%寧波-11%9%28%-1%5%東營(yíng)2.82.9-67%-5%平均22%9.99.6數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局，中達(dá)證券研究；注：數(shù)據(jù)截至

2020/11/20；平均環(huán)比及平均同比為各城市變動(dòng)平均值3.2二手房成交及價(jià)格數(shù)據(jù)表

5：主要城市二手房成交量情況，金華、深圳本年至今漲幅較大過(guò)去7日環(huán)比7%22%21%3%2%-14%7%過(guò)去30日環(huán)比43%7%本月至今環(huán)比85%32%17%44%93%46%42%66%66%21%34%96%45%43%42%53%15本年至今城市北京平方米384,368122,096127,474181,60487,998同比48%-28%73%-13%-61%1%千平方米1,637527同比63%-22%67%35%-60%21%-24%-7%46%11%1%-45%108%40%259%11%10千平方米1,043332同比52%-23%68%8%-61%23%-19%-4%52%17%3%-39%88%30%293%8%千平方米同比16%39%19%36%-55%18%-1%-43%-8%-1%-10%-19%10%66%-7%-2%712,6397,3315,0288,8704,2824,7505,5765,1863,020967深圳杭州53297836450051657635310267215745241817,43522%26%37%24%27%34%50%7%19%28%17%25%15%28%153335682413293263822366643143501163524,756南京成都青島97,805無(wú)錫115,278128,98085,16317,84712,89036,640167,53643,26616,8921,625,8373%1%蘇州-7%6%廈門(mén)47%-16%-7%-55%72%67%226%3%揚(yáng)州-22%-15%-34%-4%-25%-11%1%岳陽(yáng)613南寧2,3355,6782,301740佛山金華江門(mén)總計(jì)69,316上升城市數(shù)目下降城市數(shù)目78961050508數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局，中達(dá)證券研究；注：數(shù)據(jù)截至

2020/11/20請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分13/18圖

20：二手房掛牌出售價(jià)格指數(shù)近期穩(wěn)中微升50020015010050400300200100002015/012016/012017/012018/012019/012020/012ndHouseListedfor-saleAmountIndexListedfor-salePriceIndex(RHS)數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究；注：截至

2020/11/15圖

21：一線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)有所提升圖

22：二線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)略有提升2ndHouseListedfor-saleAmountIndexListedfor-salePriceIndex(RHS)2ndHouseListedfor-saleAmountIndexListedfor-salePriceIndex(RHS)20015010050250200150100505004003002001000200150100500002015/012016/012017/012018/012019/012020/012015/012016/012017/012018/012019/012020/01數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究；注：截至

2020/11/15數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究；注：截至

2020/11/15圖

23：三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)有所提升圖

24：四線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)緩慢上漲2ndHouseListedfor-saleAmountIndexListedfor-salePriceIndex(RHS)2ndHouseListedfor-saleAmountIndexListedfor-salePriceIndex(RHS)80060040020002001501005012001000800600400200015010050002015/012016/012017/012018/012019/012020/012015/012016/012017/012018/012019/012020/01數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究；注：截至

2020/11/15數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中達(dá)證券研究；注：截至

2020/11/15請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分14/184.重要政策及動(dòng)態(tài)4.1本周重要行業(yè)政策與新聞表

6：本周要聞：RCEP協(xié)議正式簽署；1年期和

5年期以上

LPR均持平于上月日期地區(qū)/部門(mén)簡(jiǎn)述區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定（RCEP）在東亞合作領(lǐng)導(dǎo)人系列會(huì)議期間正式簽署，世界上人口數(shù)量最多、成員結(jié)構(gòu)最多元、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮淖再Q(mào)區(qū)就此誕生。全面放開(kāi)全省城鎮(zhèn)、城區(qū)戶口遷移政策，實(shí)施全省統(tǒng)一的城鎮(zhèn)地區(qū)戶口遷移政策，細(xì)化落戶政策，制定具有可操作性的政策措施，加快推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口重點(diǎn)群體落戶城鎮(zhèn)。2020-11-16RCEP2020-11-172020-11-19云南廈門(mén)發(fā)布了關(guān)于《廈門(mén)市住房發(fā)展規(guī)劃(2021-2025年)》(公示稿)公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告：新建商品住宅價(jià)格年度漲幅不超過(guò)

5%，住房租金價(jià)格年度漲幅不高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。符合條件的人才和特殊人才家庭可享受

1次優(yōu)先購(gòu)房服務(wù)且僅限購(gòu)買(mǎi)

1套房；將籌建人才優(yōu)租房和“青年人才驛站”、放寬青年人才落戶限制等。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房進(jìn)一步讓利給購(gòu)房群眾。2020-11-192020-11-19蘇州哈爾濱符合條件的高效畢業(yè)生將給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼；引進(jìn)人才享受購(gòu)房補(bǔ)貼后，其所購(gòu)房產(chǎn)

5年內(nèi)限制上市交易；未滿服務(wù)期離職的，應(yīng)按未滿服務(wù)期月數(shù)退回購(gòu)房補(bǔ)貼等。2020-11-192020-11-20麗水LPR1年期和

5年期以上

LPR分別為

3.85%、4.65%，均持平于上月。數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，政府網(wǎng)站，中達(dá)證券研究請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分15/184.2本周重點(diǎn)公司新聞及公告表

7：本周公司動(dòng)態(tài)：多家房企開(kāi)展債務(wù)融資活動(dòng)日期對(duì)象簡(jiǎn)述發(fā)行

5年期

3.81億元

3.5%公司債券“20萬(wàn)科

07”和

7年期

16億元

4.11%公司債券“20萬(wàn)科

08”。2020-11-16萬(wàn)科

A2020-11-172020-11-182020-11-192020-11-19景瑞控股建業(yè)地產(chǎn)保利地產(chǎn)榮盛發(fā)展發(fā)行

2023年到期

2.4億美元

14.5厘優(yōu)先票據(jù)。發(fā)行

2024年到期

3億美元

7.75%優(yōu)先票據(jù)。發(fā)行

3年期

20