昆山商業(yè)綜合體項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告詳細(xì)

昆山商業(yè)綜合體項(xiàng)目

整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告謹(jǐn)呈:江蘇衡山置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。報告整體思維導(dǎo)圖分析開發(fā)目標(biāo)、現(xiàn)實(shí)情境、約束條件界定本報告應(yīng)解決的核心問題為解決核心問題而進(jìn)行的基礎(chǔ)分析（發(fā)展戰(zhàn)略及定位基礎(chǔ)）城市宏觀市場分析城市規(guī)劃發(fā)展分析城市微觀市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析商業(yè)綜合體的發(fā)展與收益模式研究

項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略

項(xiàng)目整體定位

確定物業(yè)類型寫字樓市場

酒店市場商業(yè)市場總體定位商業(yè)等級商圈劃定商業(yè)體量

主要服務(wù)群體商業(yè)主題建筑形式及風(fēng)格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位

項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測算

項(xiàng)目地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計(jì)報告整體思維導(dǎo)圖分析開發(fā)目標(biāo)、現(xiàn)實(shí)情境、約束條件界定本報告應(yīng)解決的核心問題為解決核心問題而進(jìn)行的基礎(chǔ)分析（發(fā)展戰(zhàn)略及定位基礎(chǔ)）城市宏觀市場分析城市規(guī)劃發(fā)展分析城市微觀市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析商業(yè)綜合體的發(fā)展與收益模式研究

項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略

項(xiàng)目整體定位

確定物業(yè)類型寫字樓市場

酒店市場商業(yè)市場總體定位商業(yè)等級商圈劃定商業(yè)體量

主要服務(wù)群體商業(yè)主題建筑形式及風(fēng)格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位

項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測算

項(xiàng)目地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計(jì)第一部分：界定本報告需解決的核心問題S-C-Q基本結(jié)構(gòu)——界定問題的分析模型資料來源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2現(xiàn)實(shí)情景與開發(fā)目標(biāo)的對比

界定：本報告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實(shí)情景）R2（開發(fā)目標(biāo)）本報告需解決的核心問題開發(fā)商為本地企業(yè)，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)過一個住宅樓盤——衡山城，樓盤品質(zhì)較高，帶動開發(fā)商在當(dāng)?shù)貥淞⒁欢ㄆ放朴绊懥?。但未有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和資源，對自身的初始資金啟動量、后續(xù)現(xiàn)金流排布、可持物業(yè)比例，預(yù)期年投資回報率、建設(shè)招商及運(yùn)營周期、回報周期等指標(biāo)不明確；期望在物業(yè)價值最大化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最高的投資回報率；提出有關(guān)本項(xiàng)目物業(yè)類型、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)體量、租售比例、啟動區(qū)及啟動模式方面的建議，在幫助開發(fā)商滿足初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運(yùn)作的前提下，實(shí)現(xiàn)相對的投資回報最大化；協(xié)助開發(fā)商確定主力店，協(xié)助制定招商書等；商業(yè)部分的限高、建筑覆蓋率等指標(biāo)未定在政府已確定的衡山城項(xiàng)目整體指標(biāo)中，分析并剝離出該部分，并對其進(jìn)行物業(yè)類型，組合定位即能滿足最大收益，又能滿足規(guī)劃審批要求；對于既能保證市場定位實(shí)現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實(shí)現(xiàn)相對最大收益回報的各物業(yè)類型和功能組合的假設(shè)和驗(yàn)證；政府希望該項(xiàng)目作為區(qū)域核心，可在商業(yè)綜合體地塊中做若干公建高樓，滿足形象要求，但未限制一定要做，且未約定高樓內(nèi)功能；項(xiàng)目已建一棟酒店式公寓；尚未確定高樓是否要做，做的形式和位置；昆山的辦公高樓消化量不容樂觀，酒店市場有一定發(fā)展?jié)摿?；希望在市場滿足條件的前提下，做若干高樓，兼顧政府形象要求，并同時保證項(xiàng)目的盈利性如何在確保市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求？對高樓的棟數(shù)、體量、功能、目標(biāo)客戶和產(chǎn)品特征進(jìn)行定位；現(xiàn)實(shí)情景與開發(fā)目標(biāo)的對比

界定：本報告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實(shí)情景）R2（開發(fā)目標(biāo)）本報告需解決的核心問題昆山市整體商業(yè)發(fā)展層級較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項(xiàng)目所在昆山新興發(fā)展區(qū)域之一，商業(yè)尚未發(fā)展起來，商業(yè)認(rèn)知度不高，輻射范圍小，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。區(qū)域內(nèi)雖集中多數(shù)中高檔住宅，入駐率較高，但日常人氣不足；項(xiàng)目所在區(qū)域未來規(guī)劃建造火車站南廣場，與目前臟亂差的北廣場商業(yè)有一定連接；領(lǐng)先昆山半步的商業(yè)綜合體項(xiàng)目；希望借助商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體增值，樹立項(xiàng)目和企業(yè)的品牌影響力項(xiàng)目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的局面；如何在正確把握昆山市商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對昆山市商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預(yù)判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)認(rèn)知度不高的情況下，把握本項(xiàng)目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項(xiàng)目的商業(yè)等級、輻射范圍，本是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競爭格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？本報儲告需走解決鵝的核冰心問混題梳艱理如何椒在滿搭足開金發(fā)商悅初始影資金連投入忙、后送續(xù)現(xiàn)匆金流亂運(yùn)作疲、政哪府要扒求和塵市場應(yīng)條件秧的前掛提下實(shí)現(xiàn)刊相對搖的投鎮(zhèn)資回潛報最致大化核心歇問題如何獸保證“既能鈴滿足賭市場擦定位監(jiān)實(shí)現(xiàn)委，又臺能滿咐足政蠢府規(guī)立劃審斤批要驅(qū)求，賄并可騙實(shí)現(xiàn)慢相對居最大紹收益斤回報”的前棋提下痛，確否定各終物業(yè)牙類型滲及比兵例組上合；分解雄問題腰（一甜）如何百對昆兼山市餃商業(yè)籮發(fā)展孕趨勢岸作出罰正確垮的前憤瞻式嫩預(yù)判繞；并四基于但本項(xiàng)私目所駁在城御市及途區(qū)域語商業(yè)與發(fā)展步的客攤觀事竊實(shí)，吧正確立進(jìn)行阻商業(yè)糠定位朗，引字領(lǐng)區(qū)與域商批業(yè)發(fā)茫展的臟同時因，保業(yè)證本莫項(xiàng)目添的前揮瞻式系視角恭、品扔牌影勁響力蕩和成照功運(yùn)稍作？如何吧在兼拍顧市里場有吸足夠稱需求賀的前史提下濱，兼忌顧政尊府的校形象詢要求攔，和顆企業(yè)蝴的資賤金運(yùn)淚作能膊力和返盈利謊要求距？對功是否渡做高循樓，吐及功灣能、掠棟數(shù)坑、體雨量、聾目標(biāo)狡客戶盞和產(chǎn)裳品特服征進(jìn)襯行定扛位；分解倚問題道（二紫）分解住問題漲（三盾）報告削整體鞏思維勵導(dǎo)圖分析腸開發(fā)墾目標(biāo)膚、現(xiàn)輔實(shí)情射境、網(wǎng)約束獅條件界定慣本報班告應(yīng)香解決獨(dú)的核爺心問播題為解陰決核淡心問欲題而鴨進(jìn)行帝的基毯礎(chǔ)分執(zhí)析（進(jìn)發(fā)展定戰(zhàn)略仁及定飾位基撓礎(chǔ)）城市恩宏觀怒市場堡分析城市執(zhí)規(guī)劃弱發(fā)展株分析城市森微觀渣市場熱分析區(qū)域上商業(yè)累市場角分析商業(yè)青綜合剪體的伸發(fā)展賓與收仔益模是式研困究項(xiàng)目吳整體翻發(fā)展勵戰(zhàn)略項(xiàng)目陣整體悅定位確定埋物業(yè)調(diào)類型寫字曬樓市速場酒店墊市場商業(yè)炒市場總體逢定位商業(yè)失等級商圈酸劃定商業(yè)愛體量主要研服務(wù)掛群體商業(yè)倍主題建筑升形式植及風(fēng)很格功能妥布局重建議業(yè)態(tài)尋分配罩比例警建議各物段業(yè)類淚型定變位項(xiàng)目揚(yáng)初步處經(jīng)濟(jì)醬測算項(xiàng)目僅地塊良解析各物陪業(yè)類隔型分他配比夢例空間升設(shè)計(jì)第二屋部分傭：整注體定羨位基秩礎(chǔ)分擋析城市航宏觀臨市場茄分析城市冬規(guī)劃橫發(fā)展紛分析城市賄微觀霉市場滑分析本項(xiàng)映目地屢塊解替析及SW抓OT分析區(qū)域傾商業(yè)索市場紋分析一、量城撒市宏爸觀市換場分作析GD搬P發(fā)展酒水平長分析昆山礙市宏懶觀經(jīng)小濟(jì)分揀析總蕉領(lǐng)昆山欠市宏觀判經(jīng)濟(jì)醒分析總體加結(jié)論社會連商品零零售脹總額霞分析人民潤生活藥指標(biāo)酸分析產(chǎn)業(yè)訊結(jié)構(gòu)舟發(fā)展袍分析宏觀委經(jīng)濟(jì)淹概述人口靈結(jié)構(gòu)汽變化哀分析1313[宏觀共經(jīng)濟(jì)廳分析]宏觀齡經(jīng)濟(jì)豆概述（1）謠昆山醫(yī)市地處上海襪與蘇芝州中館部，賠依托答于上還海和廉蘇州發(fā)展掙，全市有十季個鎮(zhèn)幫和一逝個國糖家級心經(jīng)濟(jì)鋪開發(fā)抬區(qū);（2）昆山矛發(fā)展擾速度掉較快跌，吸以引外些資和炎世界50紐奉0強(qiáng)企困業(yè),在全循國縣罰級市絲式排列砌第一（3）昆頭山市產(chǎn)業(yè)聰結(jié)構(gòu),以工額業(yè)為唱主導(dǎo)港，第售三產(chǎn)抗業(yè)發(fā)五展相對即滯后或，但賣有比級較大融的發(fā)掘展?jié)撽柫?（4）昆困山市槍總?cè)丝谝酝馍苼頃河棺∪嗽昕诰幽愣啵?0湯05年始退，外來唇暫住征人口亭數(shù)首薦次高慌于本糠市戶沸籍人簽口數(shù)法，０朋６年持盟續(xù)并青有上并升趨往勢;（5）謀昆肯山市商業(yè)目前渴存在堪散、兵亂、校差的特點(diǎn)，多尿?yàn)榻謪^(qū)商妨業(yè)，勵集中往商業(yè)詳不發(fā)測達(dá)，氏商業(yè)教發(fā)展站水平物較低翻。（6）昆衡山市商業(yè)猴業(yè)態(tài)目前確處于爭大賣鳥場主創(chuàng)導(dǎo)的塘階段家，商業(yè)業(yè)色態(tài)層油次滯咬后于億本市樹的人宗均GD罪P水平陳和可承支配收入仰水平盲。（7）昆俘山市膝高收仰入消蹈費(fèi)者滴普遍棟存在米到上相海、遍蘇州恥購物、證娛樂怠的消鈔費(fèi)習(xí)相慣。昆山邁宏觀戀經(jīng)濟(jì)碼概述地理姐位置便、構(gòu)考成、摔經(jīng)濟(jì)匠地位嘴、產(chǎn)俘業(yè)結(jié)新構(gòu)、繼人口久結(jié)構(gòu)吧、商傲業(yè)發(fā)錦展、筆消費(fèi)然習(xí)慣返回1414昆山人均GD罵P水平高于羅上海疾，剔鑰除高丹估因逢素之尚后踏依然幸可說護(hù)明本丑地房盼地產(chǎn)倘市場俗處于高速賞發(fā)展階段年份20滑0320挑0420棒0520積06人均GD積P（元/人）30覺82謊6.統(tǒng)5145坑20務(wù)3.樣1654晝32盆4.緩1568惕62膠8.且48人均GD競P增長膝率16補(bǔ).9拴5%42斥.6賀5%32塵.9虹5%（1）昆貫山市GD告P近六首年平持均增長率達(dá)到29昌.4恢1%。（2）按月年末耳戶籍察人口洗數(shù)計(jì)姜算，憲昆山市人均GD舞P20景06年達(dá)收到14顫10龜63元，組根據(jù)沉當(dāng)前跪匯率，饒約合18捐80見8.覽4美元慢。在蘇州行及江哨蘇省錦中位險居第扛一。（3）考記慮到讀昆山薄特殊虹的外灶向型傷經(jīng)濟(jì)和麗大量勢外來仆人口護(hù)，實(shí)叼際人均GD頸P調(diào)整為68瓣62傻8.羅48元，指根據(jù)冊當(dāng)前披匯率最，約喘合91耍50綢.4省6美元洽。高歲于上調(diào)海84躺36邁.5美元周，昆山推市仍跌然處于較鄉(xiāng)豐高的四水平歸。房地本產(chǎn)預(yù)尺警系揭統(tǒng)判幸斷——鐵GD愚P增速驕與房適地產(chǎn)謀發(fā)展蘆關(guān)系4%鞏-5卸%5%瘡-8掉%大于8%小于4%萎縮圖停滯似穩(wěn)蛙定發(fā)檔展高速產(chǎn)發(fā)展80供0-灰4,忘00揚(yáng)0U棵S$40紐奉00瀉-8由,0中00降US雕$0-彎80擺0U敵S$啟動快期蘭快搖速發(fā)團(tuán)展期扒平背穩(wěn)發(fā)擇展期減緩遇發(fā)展姥期人均GD擠P與房期地產(chǎn)東發(fā)展終關(guān)系8,岔00院0-趨20霧,0磨00字US＄[宏觀張經(jīng)濟(jì)扒分析]GD燦P發(fā)展劇水平墊分析1515世聯(lián)徹認(rèn)為湖：從GD序P總量鋪和社乎會商濕品零古售總躺額看昆山醬目前頑處于陳第五巾梯隊(duì)蕩向第撤四梯想隊(duì)城倚市過吊渡過栗程中齊，發(fā)防展?jié)摷诹Υ蟮谝粡U梯隊(duì)析：上海胡、北鞏京第二東梯隊(duì)乏：廣州拘、深以圳第三憤梯隊(duì)途：蘇州肚、天財(cái)津、女重慶低、杭爬州、守?zé)o錫誦、青單島、素寧波婦、南伙京、企成都跑、大槍連、蒜沈陽北、武妥漢第四邊梯隊(duì)舍：東莞還、唐閱山、殼濟(jì)南課、石站家莊產(chǎn)、哈稼爾濱朵、鄭念州、具長沙蒼、福劫州、善淄博曬、常綢州、鵲西安第五艱梯隊(duì)旗：昆明添、廈宣門、餓南昌鼓、太柄原、跪合肥留、南警寧、測廊坊曲、宜偏昌、龜烏魯虧木齊零、蘭探州、廚桂林默、貴遮陽、條柳州與、遵至義、孤?？赱宏觀掠經(jīng)濟(jì)碑分析]GD渴P發(fā)展唉水平脆分析1616世聯(lián)晚認(rèn)為犯：昆恰山市業(yè)態(tài)泉發(fā)展鄙進(jìn)程愿與人蠻均GD調(diào)P水平存在樂明顯錯位，可攤能受悠其地皆理位眠置、荷人口愚結(jié)構(gòu)拍和消艘費(fèi)習(xí)啄慣影麥響返回原因：（1）由晉于大疼量外療來商膝旅人鼻口和避暫住揪人口升，人罪均GD皇P水平銀經(jīng)調(diào)姿整后崖，依棵然存者在高院估（2）由占于靠辛近上第海，柴本地喇中高輸收入射人群焰普遍汗存在燒到上釣海購吉物季習(xí)慣取，制盟約了云本地樂業(yè)態(tài)狗升級[宏觀幼經(jīng)濟(jì)股分析]GD屈P發(fā)展哲水平侮分析1717第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%(1綱)昆山答目前捎處于第二決產(chǎn)業(yè)代占主網(wǎng)導(dǎo)的病階段，但講是目沒前第頑二產(chǎn)誓業(yè)所殃占比夾重增徐長放膀緩，守甚至你有所劑下降刃。第薦三產(chǎn)盜業(yè)所逐占比樓重在02、03年大耐幅下奸降之已后，芒近年途開始柜緩慢屠增長喘。(2湖)在將讀來一蜜段時羞期內(nèi)圖，第拖二產(chǎn)私業(yè)的患增長竄將會櫻放緩賢，所槳占比角重會迷穩(wěn)定惱甚至阻逐步戰(zhàn)下降全。第三饑產(chǎn)業(yè)祝將會強(qiáng)獲得應(yīng)更快內(nèi)的發(fā)鉆展。（3）產(chǎn)恐業(yè)結(jié)繪構(gòu)的偵變化透會進(jìn)稼一步行提高疫昆山身人民隙收入緣瑞水平局，同狂時刺厲激商室業(yè)的箱發(fā)展。世聯(lián)希認(rèn)為含：昆山譽(yù)處于祝二產(chǎn)證占主謝導(dǎo)的盜發(fā)展枯階段諸，但綁已出險現(xiàn)向太三產(chǎn)編占主餐導(dǎo)階救段開稠始過潑渡的壇趨勢默，三扯產(chǎn)目嘴前發(fā)彩展相諒對滯紅后，蛛但有姑發(fā)展井潛力[宏觀耍經(jīng)濟(jì)誰分析]產(chǎn)業(yè)吉結(jié)構(gòu)概發(fā)展纏分析1818第三產(chǎn)業(yè)細(xì)分2006年產(chǎn)值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增減百分點(diǎn)交通運(yùn)輸、倉儲、郵政業(yè)2802353.0%2.6%0.4信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1652391.8%1.7%0.1批發(fā)和零售業(yè)7608028.2%7.6%0.6住宿和餐飲業(yè)2217252.4%3.2%-0.8金融業(yè)3152863.43.4教育729970.80.8文化、體育和娛樂業(yè)308950.30.3（1）從督第三輛產(chǎn)業(yè)彎的細(xì)植分行紡業(yè)看鉤，批每發(fā)和決零售槍業(yè)增測長最傻為迅愁速，20怪06年占GD跑P比重俱比20設(shè)05年提仗高了0.徒6個百縱分點(diǎn)違，可令以說聚，第棟三產(chǎn)裝業(yè)所秒占GD垮P比重?cái)z提高0.溪88個百海分點(diǎn)彩，批智發(fā)和糠零售掛業(yè)的宏貢獻(xiàn)公度最晌大。（2）這鞠種變準(zhǔn)化趨棗勢說蛙明，柳在昆楊山第帳三產(chǎn)徒業(yè)發(fā)崖展的戰(zhàn)過程趨中，帆商業(yè)捆將最獎可能馬起到霉主導(dǎo)胃的作靈用。很隨著廊本地伍平均挪消費(fèi)丙水平宇的提憲高和謎整體勇購買等力市櫻場的織擴(kuò)大頃，將鵲會刺罪激本怠地集卷中式蒼商業(yè)津的發(fā)戶展，累提高嫩本地銜商業(yè)睡設(shè)施匪對本猶地居中民的深吸引稼力。器家樂趨福、殘歐尚牽、太低平洋好百貨賓的即翁將進(jìn)恒入，素正是丟這種伸趨勢輛的表能現(xiàn)。世聯(lián)逐認(rèn)為燒：商巨業(yè)將表在第疏三產(chǎn)停業(yè)的本發(fā)展項(xiàng)過程弊中成怪為最夫先增捕長的格行業(yè)麥和增醬長的肢主力直軍返回[宏觀傳經(jīng)濟(jì)稠分析]產(chǎn)業(yè)撤結(jié)構(gòu)典發(fā)展素分析昆山住市的饑人口垃結(jié)構(gòu)愈與產(chǎn)層業(yè)結(jié)姥構(gòu)關(guān)溫系緊交密第二嶄產(chǎn)業(yè)目前榜占主糊導(dǎo)地恰位，戰(zhàn)但多趣以企菜業(yè)鏈導(dǎo)低端斥為主孕，以衣制造窄加工團(tuán)廠形死式存習(xí)在，朵屬于譽(yù)勞動牌密集閘型企波業(yè)，客以臺阻商居取多，擋目前籠臺商咱在昆肝山投度資的哥公司汁已經(jīng)言超過10故00家；一方仿面需乏要大架量本地篩及外危來勞爺動力的技窗術(shù)支承撐，悉月薪次多在10給00貫-1妙50鍋0之間樹，屬枯于低閥收入祥人群單；一方褲面需乓要臺桑灣本爆地人球員的餅管理濱支撐賣。并醫(yī)據(jù)統(tǒng)勁計(jì)，們目前伶常駐養(yǎng)昆山跑的臺者籍人香士已囑超過10萬人圣，多睛為中汪高層廁管理肥者，臺商米及其絮家屬構(gòu)成近了一恭個超患出平信均水敏準(zhǔn)的笛高消儀費(fèi)人促群。一方害面需妙要大房誠量本地殃及外柳地人時士作番為中宋基層揪管理趨者，月關(guān)收入秧多在20范00鄙-3健00叨0元，曠屬于貪平均俘偏低控收入葛人群搭；第三忽產(chǎn)業(yè)由商曾業(yè)經(jīng)明營和鎮(zhèn)企業(yè)悉運(yùn)作粗構(gòu)成輸，比季例較酬小，麗但有使發(fā)展戀潛力辟，以址本地璃中小戰(zhàn)型企拼業(yè)和擊上海藝蘇州非的外線來企脫業(yè)為老主；一方頓面，懇各類嶄商業(yè)外來埋打工成人員，收攔入普啊遍偏欣低，槳約為10泰00吸-1濾50食0元左唐右；一方帥面，逆各類商業(yè)席企業(yè)捉主或刃投資粗者，本肚地外丟地均海有，頌收入法較高潛；一方喚面，古各企首業(yè)的普通晉工作陡人員，收各入偏墓低，笑約為20捕00攏--帝25襪00元；一方提面，曾各企添業(yè)的中高齊層人再員，收考入中雹等偏憑高，塌約為40威00誘-5職00裳0元；其他煌（國欄企政像府）昆山談?wù)_公務(wù)往員，喚均為普本地晝?nèi)耍瑝厥杖脲\較高滔；普通弄國企逝中層德員工暖，月寬收入反為10池00炊-2歐00靈0，屬齊于低撿收入東人群今；[宏觀航經(jīng)濟(jì)潑分析]人口循結(jié)構(gòu)醋發(fā)展粉分析昆山盈市的隔人口傘結(jié)構(gòu)斬屬于橡啞鈴茂狀分共布特壘征，商外來姻人口不大于導(dǎo)本地唐人口迫數(shù)量平均收入中產(chǎn)階級人群低收入人群高收入人群第二登產(chǎn)業(yè)堡制造超加工梯型低廟端企嫁業(yè)的薯技術(shù)勻工人伴（主閣要勞牧動力術(shù)）商業(yè)加外來粉打工限經(jīng)營隨人員第三譜產(chǎn)業(yè)慰企業(yè)山的普膽通員爐工（速本地舟外地諒人士餃均有第二暗產(chǎn)業(yè)麗制造紋加工堪型低蹦端企貓業(yè)的伍中基束層管臺理者鏡（本咸地外躍地人孔士均傭有）第二返產(chǎn)業(yè)膊制造壘加工亡型低編端企擁業(yè)的沿高層部管理惹人員憶及家求屬（換臺商喉及其煌家屬廈為主迎）各類芝商業(yè)枝企業(yè)饞主及劫投資哪者昆山繭市政紡府公粘務(wù)員第三定產(chǎn)業(yè)拆企業(yè)燦的中月高層透管理餅者[宏觀范經(jīng)濟(jì)億分析]人口脹結(jié)構(gòu)悲發(fā)展幸分析2121昆山坑市近臭幾年酷總?cè)宋箍跀?shù)僚增長茄迅速泛，其布中自赤然增袖長率敲為3.純55豎%。，側(cè)人口職的增偏長主秒要是萍由于嫌機(jī)械計(jì)增長壤引起考的。赴外來耀人口躺的大麗量進(jìn)項(xiàng)入為貍昆山稻的商夸業(yè)發(fā)屬展提酒供了爬強(qiáng)大煤的購充買力丙。世聯(lián)那認(rèn)為傾：外誓來人焦口的梨大量妙進(jìn)入錢為昆撞山的掌商業(yè)歪發(fā)展汗提供足了機(jī)盤會和晶市場職，同病時為綠三產(chǎn)嘗的發(fā)較展奠原定良朵好的絡(luò)需求敬基礎(chǔ)昆山狼市的GD絨P增長敗與暫蘇住人址口的智增加窗有很治強(qiáng)的狗相關(guān)章性;昆山葵市的杰經(jīng)濟(jì)塵增長籌在相央當(dāng)程雄度上段依靠乏外來頃勞動惡力支珍撐;昆山房誠市人蕩口增椅長的蓮根本濤動力驚在于種其外結(jié)向型告經(jīng)濟(jì)需的快慮速增副長;[宏觀犧經(jīng)濟(jì)這分析]人民槳生活產(chǎn)指標(biāo)系分析222220貓06年外移來暫焦住人伍口中蓬，務(wù)愚工人持員為51雕97臉31人，旦占到71深%。經(jīng)看商和憐服務(wù)幸人員梨各占調(diào)到9%和7%。經(jīng)商雨人員招和務(wù)渠工人適員中匪的高剖層人寬員具鋸有較抖高的運(yùn)消費(fèi)纖力，憂會更至多的兵刺激到酒店包、餐意飲、申娛樂辱等行縣業(yè)的吸發(fā)展。昆山芳市外液來人哨口以經(jīng)商筒、務(wù)工突和服基務(wù)人醬員為主經(jīng)商汗和務(wù)及工人繪員中層的高堡層人賊員具有吸較高位消費(fèi)約力，咽會更暖多刺傅激酒題店、系餐飲對、娛耽樂等瞇行業(yè)營的發(fā)利展。[宏觀次經(jīng)濟(jì)曲分析]人民鋪生活痕指標(biāo)川分析232304、05、06年昆就山人守均消竟費(fèi)性蓮支出適占人酒均可堅(jiān)支配唐收入防比例勇，分串別為喪：68恨.5芬3%、67某.2綱9%、66朽.9伶2%表明我昆山述市的繁居民奧消費(fèi)扒增加喂速度貞小于液可支忌配收孝入的估增加礦，冤顯示人民良潛在群消費(fèi)恢能力宇強(qiáng)大，事城市盯消費(fèi)叉潛力省大，商業(yè)貢發(fā)展堡潛力被巨大世聯(lián)你認(rèn)為煮：探結(jié)合局“業(yè)屠態(tài)錯配位關(guān)奏系、緒產(chǎn)業(yè)金發(fā)展根機(jī)會余、人胞口結(jié)哲構(gòu)特閥點(diǎn)、勺人民凡潛在粗消費(fèi)亮能力聲大”阿等觀擴(kuò)點(diǎn)，季昆山客市商業(yè)家潛力扣巨大源，有肯待挖腹掘[宏觀功經(jīng)濟(jì)史分析]人民賞生活賴指標(biāo)虧分析2424昆山寄家庭虎結(jié)構(gòu)都為兩靜口或臣三口姻之家,整體籠年齡侍結(jié)構(gòu)屈偏向挽年輕不同攀收入鏡家庭落支出展均集蛛中于盾衣著投、交悠通通挖訊、牲娛樂現(xiàn)教育釋文化六服務(wù)圓方面人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上戶均家庭人口數(shù)3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25(1孟)家庭義人均未收入80溪0元以簡上的蠅家庭紋中，懼對衣著的支句出急嫌劇上近升，消平均退每月相衣著逆總支劣出在10筑00元以宏上。家庭塌人均把收入50獅00元以忘上的昆家庭虛每月湊衣著的支出越更是烈高達(dá)51糧28便.6屬2元。(2禾)家庭念人均身收入80玻0元以足上的拜家庭壯中，交通罷和通希訊的支強(qiáng)出也或相對樣較高瘋，基犧本每輝月支拔出在10備00元以叼上，家庭浸人家?guī)Z收入40丙00元以替上的賊家庭維此方挽面每劫月支招出更逮是高累達(dá)20笨00元以序上。(3苗)家庭差人均利收入80丹0元以線上的逼家庭雹中，中在娛樂靈教育盞文化壩服務(wù)方面壞的每恐月支倡出都槐在15同00元以酒上。脅其中壺：30家00耳-4孫00著0元之染間區(qū)簽段支逐出高艇達(dá)86總23柄.5耽9元，40腰00續(xù)-5探00件0之間細(xì)元區(qū)瞎段支棵出高辟達(dá)52邊15已.8死3元，50拆00元以劇上區(qū)輩段更是數(shù)高達(dá)19屋36書4.灶09元。[宏觀叼經(jīng)濟(jì)終分析]人民粱生活駐指標(biāo)誘分析2525（1）昆企山市杏目前幻玉恩格溝爾系取數(shù)為34幼%，根蹈據(jù)國掘際標(biāo)戶準(zhǔn)，昆已進(jìn)元入富堡裕階瘋段。（2）從顧消費(fèi)呀結(jié)構(gòu)憑變化杏趨勢餐可以彎看出盤，昆炕山市寧消費(fèi)既的重茶點(diǎn)開直始轉(zhuǎn)燭向服裝休、耐吧用消守費(fèi)品斥、室轉(zhuǎn)內(nèi)裝炕飾、扯醫(yī)療正保健攀、通河訊、熔文化損娛樂等方西面。世聯(lián)撒認(rèn)為判：昆離山市峰居民副的消戰(zhàn)費(fèi)重僚點(diǎn)正高在發(fā)往生急炊劇的店變化從，耐用嘉消費(fèi)衣品、佩服裝攜、醫(yī)績療保繭健、檢文化矩娛樂顯正在搭成為駐消費(fèi)駕熱點(diǎn)。返回[宏觀授經(jīng)濟(jì)上分析]人民救生活烈指標(biāo)欺分析2626（1）昆槳山市泛的社押會消惠費(fèi)品績零售選總額文一直涌處于叢高速墻增長秩，20堆06年增撕長率揮達(dá)到17勾.4辮4%。（2）20櫻01年，比昆山原市區(qū)扯消費(fèi)柜品零通售額壺占全拆市的中比重剛為57典.9荒4，20福06年提耀高到61俊.1截7。昆氣山市烤區(qū)對括周邊清鄉(xiāng)鎮(zhèn)歷的集石聚效縱應(yīng)有局所增濁強(qiáng)。（3）連產(chǎn)鎖經(jīng)岔營零蜘售企神業(yè)營秤業(yè)收寬入占轎零售沖企業(yè)雹營業(yè)紹收入地的比倍重為9.儲49謊%，說護(hù)明昆探山零世售企屆業(yè)連釋鎖化霞程度義低，歇仍處欲于單帶體店厚鋪獨(dú)家立經(jīng)庸?fàn)I、孝規(guī)模屠分散召的階言段。世聯(lián)辱認(rèn)為錘：昆寸山市叫社會恒消費(fèi)橋品零甩售額塞快速聲增長摘，市區(qū)礦對商謀業(yè)集異聚效肆應(yīng)的譽(yù)需求仁有所去增強(qiáng)晴。返回[宏觀盟經(jīng)濟(jì)舍分析]社會質(zhì)零售坦品總販額分觀析昆山烘市宏加觀經(jīng)料濟(jì)分曲析結(jié)燙論世聯(lián)藥認(rèn)為溫：（1）綠受業(yè)輔態(tài)錯貨位關(guān)刺系、固產(chǎn)業(yè)倚商業(yè)進(jìn)發(fā)展冶機(jī)會外、人芳民潛許在消思費(fèi)能打力、尼人口奧結(jié)構(gòu)護(hù)特點(diǎn)等因礙素影躺響，本地宵商業(yè)脖的未制來發(fā)衣展?jié)搻灹揞A(yù)大，戶目前姥尚未夜被挖妥掘出住來。（2）昆山料市居經(jīng)民消費(fèi)躬結(jié)構(gòu)正在悉發(fā)生變革，新夢的消陶費(fèi)熱既點(diǎn)逐旅漸轉(zhuǎn)陶向“耐用判消費(fèi)品、蔑服裝施、醫(yī)騾療保替健、咬文化蓋娛樂”等業(yè)企態(tài)；這也為稠為商貪業(yè)業(yè)態(tài)懸升級和新業(yè)態(tài)拍的出固現(xiàn)提供計(jì)了市姨場基乳礎(chǔ)。（3）昆拌山市槐區(qū)對集棋中型普商業(yè)采的需放求有軍所增莊長，但你目前羅本市玩商業(yè)碰依然男規(guī)模隆普遍姨過小，協(xié)集中聰和連富鎖水咳平落掏后，不能渾有效右滿足就需求們；返回[宏觀鑒經(jīng)濟(jì)稈分析]總論二、線城愈市規(guī)課劃發(fā)迫展分紐奉析29[規(guī)劃孫及現(xiàn)腔狀分亮析]昆山若的目必前城睡市職孕能定宮位為啟：1、長菠江三棋角洲固地區(qū)滾核心尾城市燭上海迎周邊腥的重穴要的制造伍業(yè)基澇地；2、蘇嚴(yán)錫?？薅际泻跞χ行B接泳蘇滬槽的外向互型經(jīng)覆濟(jì)發(fā)兩達(dá)的辛城市；3、中透心城績區(qū)是答昆山行市域贏的政餐治、墓經(jīng)濟(jì)普、文腸化、酒科技景中心咳；4、適賠宜居渡住的進(jìn)現(xiàn)代獵化園邁林城倒市；5、蘇針南地駁區(qū)休躺閑度慮假、懂旅游段觀光襪基地舞之一灶；總體饞規(guī)劃究中，滲到20秤20年：昆山蒙市產(chǎn)業(yè)惰結(jié)構(gòu)從“二、公三、壺一”轉(zhuǎn)變團(tuán)為“三、翼二、踩一”的格互局以及毒發(fā)展休閑袋度假蜓、旅放游觀誤光的職饒能定汪位都要憲求大力脂發(fā)展陵商業(yè)世聯(lián)手認(rèn)為禽：昆網(wǎng)山市覆整體販規(guī)劃奸和職叮能定啟位與順經(jīng)濟(jì)攔自然龍發(fā)展市規(guī)律貓相吻屬合，偷經(jīng)濟(jì)男發(fā)展下的規(guī)級律結(jié)趨合政艱策的字支持蒼，將愉會大竄力促皺進(jìn)商怖業(yè)等蒙第三以產(chǎn)業(yè)謀的發(fā)堂展世聯(lián)才認(rèn)為誼：鑄七大襯片區(qū)筑的劃間分和取功能樂定位選透露盼了政簽府鞏涌固第耍二產(chǎn)株業(yè)，卷加速謹(jǐn)?shù)谌ぎa(chǎn)業(yè)扶的意遞圖昆山封市共軌分為7大規(guī)山劃片屠區(qū)中心耳城綜莫合片時區(qū)(玉山員鎮(zhèn)和秋昆山難經(jīng)濟(jì)末技術(shù)擇開發(fā)詳區(qū)整贈合形扔成）北部謹(jǐn)片區(qū)(周市賣鎮(zhèn)、亦陸揚(yáng)忍鎮(zhèn)和承石牌框鎮(zhèn)整摧合形爽成)東部丑片區(qū)(花橋漆鎮(zhèn)和森陸家朋鎮(zhèn)整提合形俯成)吳凇澤江工磨業(yè)園伸片區(qū)(以張士浦鎮(zhèn)伏為核史心，絹包括焰正儀秘鎮(zhèn)和已部分足玉山膏鎮(zhèn))中部悼生態(tài)變農(nóng)業(yè)竭園區(qū)（主渡要是或張浦旺鎮(zhèn)）陽橙骨湖休雀閑旅撇游片且區(qū)（以仔巴城圾鎮(zhèn)為很核心虛）南部撓水鄉(xiāng)癥古鎮(zhèn)煮旅游訪片區(qū)(周莊津鎮(zhèn)、沉錦溪貪鎮(zhèn)、慢千燈另鎮(zhèn)和波淀山致湖鎮(zhèn)種整合文形成嚇）[規(guī)劃股及現(xiàn)約狀分吵析]世聯(lián)崗認(rèn)為誦：7大片剩區(qū)中鍋，中脾心城洋綜合辛片區(qū)侵的商凡業(yè)及玻住宅另規(guī)劃小對本云項(xiàng)目倚定位必有直椅接影職響，仙是規(guī)棒劃研皆究的芳重點(diǎn)委所在中心發(fā)城綜嫁合片鋼區(qū)依據(jù)巾各自污定位黨及發(fā)痕展方向可簽分為5個片早區(qū)：中心宋城區(qū)城北界片區(qū)城南棵片區(qū)城西四片區(qū)城東釋片區(qū)中心室城區(qū)——規(guī)劃貢研究釘?shù)闹氐爸兄疂芍?.中心市城區(qū)柴的居所住發(fā)壁展趨豎勢2.中心靜城區(qū)啊的商窄業(yè)發(fā)己展趨桌勢城中片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)張浦鎮(zhèn)城東片區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶陸家鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)城南部水鄉(xiāng)[規(guī)劃粒及現(xiàn)謀狀分瞇析]世聯(lián)達(dá)認(rèn)為:中心恭城區(qū)笛未來島依然竄是城煉市商舍業(yè)中奏心,但發(fā)方展空蔑間有貍限，怠會逐觸漸向嶺外延油展;組成：由人醬民路稼、中炮山路蠟、亭五林路乳、柏慨廬中蟲路、翁前進(jìn)著中路尊、震甘川中路等抵城市問核心往地帶鄰主要外街道獻(xiàn)構(gòu)成莖；規(guī)劃溉：商業(yè)養(yǎng)、行暑政配婦套、頑居住挎、酒嚇店、表辦公憤等為進(jìn)一體貿(mào)的綜皇合型把核心區(qū)域逆，輻火射范飛圍可滑達(dá)全輪市及濫下屬都其他鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)騾；現(xiàn)狀糠：中心緩城區(qū)士基本已經(jīng)彩沒有汗空置稀土地粗可以隊(duì)出讓20嘩07年上哈半年僅有貨的5.朱60悲74萬平再方米襲出讓凈土地，為騾定銷求住宅房即跑非普取通住喉宅用斃房，限制逢在一康級市蒜場流搏通；人民京路、甜亭林抽路、萬中山宜路的央商業(yè)電一條丑街已拳逐步逐呈現(xiàn)外溢歷效應(yīng)，帶濟(jì)動臨煌近的錢集街懸、西市瑭街雜、馬島鞍山產(chǎn)東路未的業(yè)帖態(tài)和意商場縮慧的出現(xiàn)；咳同時吹帶動鏡震川令西路踢到中科路、鄭前進(jìn)列中路魂、朝陽陽西亞路等有街道的商陸業(yè)分底布；已形錯成核避心帶知的商撇業(yè)集伸合趨成勢，背但彼碧此聯(lián)汽系松天散——形不非散神子散未來根，中集心城鍵區(qū)商鄭業(yè)依認(rèn)然是喜城市炸中心;行政述中心鎮(zhèn)可能董外遷;在原燥有基認(rèn)礎(chǔ)上裝改造裳翻新禾，或清重置瓣地塊萌進(jìn)行裂建設(shè)類；外溢寸效應(yīng)膏俞發(fā)市明顯栽；住宅御發(fā)展綱空間距小，軍商業(yè)篩發(fā)展像空間鼻有限年；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)中心昆城區(qū)[規(guī)劃襯及現(xiàn)墳狀分左析]世聯(lián)堅(jiān)認(rèn)為窯：部城南妥片區(qū)剖以居蔥住和書工業(yè)選為主籍，靠傾火車誰站南鴨廣場說住宅疾具有位發(fā)展攤潛力平，將捉會帶稀動商麻業(yè)發(fā)匙展，頁有望延成為卻新的劣城市穩(wěn)商業(yè)擺副中棗心城南畏片區(qū)由兩適部分熄組成1.昆山甘經(jīng)濟(jì)伏技術(shù)繡開發(fā)釣區(qū)建設(shè)融已向險南延泛伸，灑其到引吳凇初江的晃用地杜基本島已批槽租完，以喬工業(yè)喇用地?zé)煘橹餍?，發(fā)楊展?jié)擇g力小甚，可扁忽略補(bǔ)不計(jì)及；2.昆山寺中心遷城區(qū)挑南邊由滬確寧鐵述路、阿規(guī)劃正滬寧纏高速涂鐵路恰、滬昂寧高爺速公障路及31抗2國道唐組成餡的交靜通屏捉障；規(guī)劃謀：住宅諷、商惹業(yè)、消辦公砌同步蜘發(fā)展貸；修建欄火車回站南榴廣場為；現(xiàn)狀御：住宅美社區(qū)壞有一鑒定規(guī)礦模，器主要賺集中減在中翁華園康路黃泥山路薦衡山脾路創(chuàng)悅業(yè)路動柏廬滔南路海一帶群（規(guī)壺劃中情火車代站南砍廣場嘆周邊聞）；商業(yè)項(xiàng)也集職中于娘這一恰區(qū)域舉，除騎計(jì)劃08年底戲入駐臘的樂佛購?fù)獍?，其建余均穿為社駁區(qū)配妥套商右業(yè)，段無聚押合氛緊圍；寫字差樓集卸中在騙長江飲南路映，當(dāng)?shù)V地有離名項(xiàng)蔑目，苦其中打一幢窗為5A；火車禽站南足廣場老尚未設(shè)建好尼；中心來城區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃樂及現(xiàn)醬狀分監(jiān)析]世聯(lián)摩認(rèn)為看：扣城西恐片區(qū)環(huán)集合米高檔雪住宅后，多幼為在席建項(xiàng)繼目，曲目前系供大似于求丘，未恭來競耐爭激守烈，赤且人療口導(dǎo)厘入效或應(yīng)尚腰未體桌現(xiàn)，撕商業(yè)固有多得數(shù)規(guī)韻劃建顯設(shè)，買新項(xiàng)曾目建繼成開國業(yè)，牢將支顏撐起賊片區(qū)摟成為夫新的冰城市誼商業(yè)伯副中稀心城西抖片區(qū)昆山紅中心表城區(qū)長的北室部的績幾個旁開發(fā)蘿區(qū)規(guī)竭模較涉小森林繭公園否和大吊學(xué)城掠的建尸設(shè)使蝴城市欄向西伴發(fā)展過有一定待的基煩礎(chǔ)規(guī)劃碧：大力直開發(fā)奮此片品區(qū)的準(zhǔn)宅開幫發(fā)數(shù)濕量及蠻規(guī)模舟；玉山陵鎮(zhèn)政圾府遷僵入此扣片區(qū)統(tǒng)；開始瞞發(fā)展虜配套胃商業(yè)棍，規(guī)脈劃將植此片兔區(qū)內(nèi)喉前進(jìn)車西路楚到中搶路打倒造為秧“金妖融商蛇業(yè)一續(xù)條街圈”；現(xiàn)狀善：1.昆山養(yǎng)市高檔尊住宅鉛樓盤叨集合而地2.玉山百鎮(zhèn)政鮮府搬枯遷計(jì)誘劃尚技無明眉顯進(jìn)斧展3.前進(jìn)膏中路鏟到西及路建膛成幾螺大商購業(yè)綜里合體，市將引喂入“家肥樂福濁”拐和“慘歐尚胸”超市，但決未成靜形“血金融并商業(yè)塘街”城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃名及現(xiàn)碌狀分必析]世聯(lián)堅(jiān)認(rèn)為南：譽(yù)城北毛片區(qū)報商業(yè)艱發(fā)展繪潛力曉有限舉，將念以社瘡區(qū)商萍業(yè)為鉛主，挖與城勺南片繁區(qū)的賺商業(yè)錘發(fā)展詠相關(guān)邀性不機(jī)大城北距片區(qū)昆山解中心躁城區(qū)晨北部旁的玉逢山、器周市糊等鎮(zhèn)完的工木業(yè)用攜地開涂發(fā)基踏本已解形成盤蔓延董之勢帽；其他會用地噸的建偏設(shè)仍憶有一割定的姻余地傲；規(guī)劃若：1.商業(yè)隊(duì)和居狀住同禁步發(fā)抄展；2.北移啊工業(yè)謹(jǐn)園區(qū)喪，使尼居住區(qū)和猛工業(yè)燥園區(qū)裁隔離罩；現(xiàn)狀屑：1.傳統(tǒng)訂居住宴區(qū)，仿檔次掘中低退；2.商業(yè)古一直恰發(fā)展例不好尊；，嶄僅北門路倦蕭林蝦路一惹帶商躬業(yè)發(fā)鴉展較快；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)一部殃分向崗北發(fā)睜展，跨勢越33茄9省道儲；一部夕分向礙東發(fā)豈展，在品金浦晃路橫透涇路賺新浦勉路附包近；一部膽分在伸片區(qū)輸靠近駐市區(qū)鋒段，于垂北門脆路蕭料林路端一帶城北墻片區(qū)爸無論顛是出賣讓還淋是成秋交地盛塊中賤，商住苦兩用乘地均稍占據(jù)敢絕對瀉優(yōu)勢土地撕出讓茶成交[規(guī)劃桃及現(xiàn)析狀分蜻析]世聯(lián)贊認(rèn)為威：城東肅片區(qū)若未來盞將以蝕商務(wù)購辦公險為主沈要發(fā)批展方桿向，斜商業(yè)來配合者區(qū)域姿發(fā)展減，以岡中小共體量輩、高消檔次也的形療態(tài)出蝕現(xiàn)，斗與城嗓南片忘區(qū)商紫業(yè)發(fā)州展的場相關(guān)蠻性不卵大城東近片區(qū)規(guī)劃1.在保此留部社分工劑業(yè)的報情況懲下，錢發(fā)展復(fù)商業(yè)唇、商堆務(wù)辦訪公和邁居住衡；片區(qū)影開發(fā)暫管委錦會等量機(jī)關(guān)使遷入裹；將區(qū)歇域內(nèi)嬌的前裕進(jìn)東圖路打吉造成胳政治嗎金融北一條跳街；現(xiàn)狀堵：1.商業(yè)帶辦公畏用地搬為5.破45變55萬平舞方米翅，達(dá)扔商住餃用地索的4倍；近期賤推出畜“城殃東輕塑坊城愈”“蜂嘉裕蓬國際泡”兩碼個大畫型商的業(yè)項(xiàng)俗目，泄但氛辟圍尚慘未形側(cè)成；2.政府句機(jī)關(guān)捧尚未腥遷入赴；前進(jìn)慢東路原尚無替發(fā)展掏跡象磁；住宅競爭個不激魂烈，樂目前窄供應(yīng)糞量不站多，蚊但作鬼為經(jīng)謙濟(jì)開站發(fā)區(qū)零，伴嘉隨發(fā)繩展，郊人口壯必然挎會增妄加，遞購房定需求初量也暴會逐拿年上爺升城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃俗及現(xiàn)檢狀分俯析]世聯(lián)螺認(rèn)為關(guān)：昆山萍市商益業(yè)將俗重點(diǎn)駁往西軟、南送發(fā)展禮，可鄙能形纖成新坊的城偽市副穩(wěn)中心粒重點(diǎn)嘗發(fā)展饒區(qū)域位為火里車站代南廣杰場周周邊、凍前進(jìn)共中路譯到西以路伴隨城昆山叔市居些住地澤“重寨點(diǎn)往顯西往私南發(fā)晴展的擋趨勢竹”昆山陵市商唐業(yè)也放應(yīng)重線點(diǎn)往角西往華南發(fā)物展城西軟片區(qū)金和城水南片填區(qū)，掃有望曉繼中久心城劫區(qū)之肺后，畫成為撿新的超城市饒商業(yè)折副中介心；城北瓣片區(qū)閘的發(fā)德展?jié)撁Σ槐即螅獾珪碛幸蝗佣òl(fā)襯展；城東頌片區(qū)淡的商舟業(yè)發(fā)顫展空貪間不那大；[規(guī)劃川及現(xiàn)越狀分餅析]總結(jié)三、戶城污市微因觀市升場分偉析城市訪微觀威市場腐分析——思維煮導(dǎo)圖城市奴微觀冰市場林分析商業(yè)脖物業(yè)辦公駱物業(yè)酒店村物業(yè)各商界業(yè)街?jǐn)R、業(yè)敢態(tài)及碗主要作商業(yè)恰項(xiàng)目乏對本數(shù)項(xiàng)目釀定位希的影紋響昆山拔市商拼業(yè)物凝業(yè)的柜未來芳發(fā)展難機(jī)遇剛及趨扛勢純辦和公物終業(yè)（先寫字蠶樓）青是否領(lǐng)適合對在昆田山發(fā)飽展；如果練適合罰發(fā)展悟，產(chǎn)胖品特譽(yù)征和裁客戶走特征勤分別圍是什嚷么？如果歷不適到合發(fā)要展，忽變通原的產(chǎn)掏品形桌式是痕怎樣鐘？40年產(chǎn)汽權(quán)的鍋商務(wù)搶辦公燒公寓乎是否態(tài)有發(fā)旅展空蠟間，哪在昆靠山的撓認(rèn)可衡度如丟何，熊投資乏回報河怎樣截？酒店請物業(yè)氣如何柜細(xì)分薯？昆山呢市酒信店市撇場整醫(yī)體供事求狀損況及紀(jì)發(fā)展改概況昆山貌市最聰具備火發(fā)展碰潛力篩的細(xì)茫分酒皆店市鎮(zhèn)場是免什么嘩？昆山飼市商惰業(yè)物蛋業(yè)分會析步降驟城市倉微觀埋市場營分析商業(yè)路物業(yè)各主論要商籠業(yè)街爺分析商業(yè)街或商圈性質(zhì)功能組合客群定位輻射能力發(fā)展趨勢人民路傳統(tǒng)商業(yè)街購物，少量餐飲和娛樂，復(fù)合商業(yè)街全客層全市集中商業(yè)增加，繼續(xù)全客層定位亭林路成熟商業(yè)街購物中高檔，以中高收入女性為主全市保持針對女性的中高檔次定位中山路半成熟商業(yè)街餐飲、休閑娛樂中檔，中高收入人群周邊3公里左右保持原定位北門路成熟商業(yè)街以社區(qū)商業(yè)為主，購物、服務(wù)占較大比例中低檔，周邊居民周邊2公里增加集中商業(yè)，形成中檔定位前進(jìn)西路新興商業(yè)區(qū)購物、休閑、娛樂、文化等復(fù)合商業(yè)區(qū)中檔，全客層周邊3公里最具發(fā)展?jié)摿Φ膹?fù)合商業(yè)區(qū)柏廬路新興點(diǎn)狀商圈購物為主，少量餐飲娛樂中高檔，以時尚女性為主周邊3公里形成塊狀商圈人民斯路、象前進(jìn)識西路奏、柏揀廬路僚最具種發(fā)展英潛力串，前率兩者沃會形輪成復(fù)傍合商類業(yè)街形區(qū)，殊后者相形成密女性朽時尚絨街區(qū)各主混要商助業(yè)街刮分析城市坊微觀帳市場躺分析商業(yè)譽(yù)物業(yè)各典唉型業(yè)捆態(tài)分益析業(yè)態(tài)基本立地條件參考現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)分布市場容量發(fā)展前景百貨占地

7000平米以上，面積

20000-50000平米，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁較合理，存在適當(dāng)?shù)姆稚?，但都處于成熟商業(yè)地段隨著昆山商廈二店、太平洋百貨、巴黎春天的入駐，市場己基本飽和，新進(jìn)入者風(fēng)險較大看好，隨著本地商業(yè)的升級，百貨將發(fā)揮主導(dǎo)作用大賣場占地

10000平米以上，面積

14000-30000平米，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑3公里范圍固定居民達(dá)到20萬人以上，十字路口最佳，交通便利。較不合理，在西城區(qū)存在一定的過度布點(diǎn)，貼身競爭。在北城區(qū)缺乏網(wǎng)點(diǎn)分布。南城區(qū)隨著成熟，仍有市場空間未飽和，在新興的居住區(qū)或空白區(qū)域，存在市場機(jī)會看好中型餐飲處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較合理，但布點(diǎn)較分散。除中山路之外，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大的升級機(jī)會，缺乏主題、商務(wù)餐廳看好休閑、娛樂處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場機(jī)會看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較集中，分布于現(xiàn)各主要商業(yè)街已飽和，面對百貨等大型業(yè)態(tài)的進(jìn)入，存在威脅一般百貨配業(yè)態(tài)作已無草市場嚼機(jī)會主，大斑賣場殼在特紡定區(qū)崗域存騾在空角白，瞧餐飲流、休在閑、本娛樂診主題持定位子存在繪明顯怎市場述空間城市漢微觀晨市場揀分析商業(yè)適物業(yè)主要壟競爭繭項(xiàng)目匹分析競爭者輻射能力客群定位檔次定位業(yè)態(tài)關(guān)系其他因素總結(jié)人民路重疊全客層中檔為主各業(yè)態(tài)受一定影響。購物功能尤其沖突人行天橋的修建會使其不利影響加大回避購物功能，錯位經(jīng)營亭林路重疊中高收入女性中高檔中高檔珠寶、女裝品牌店沖突回避此類業(yè)態(tài)中山路無中高收入人群中檔不沖突影響較小柏廬路（含萊茵廣場）重疊時尚女性中檔、高檔時尚購物沖突影響較小柏廬路（中茵廣場）少量重疊中高收入人群中檔餐飲存在一定沖突其規(guī)劃管理水平不佳，競爭威脅小影響較小前進(jìn)西路少量重疊全客層中高檔各業(yè)態(tài)受一定影響影響大小取決于現(xiàn)有項(xiàng)目的進(jìn)展情況影響未定，保持關(guān)注吉田國際重疊全客層中檔大賣場沖突，餐飲、娛樂、休閑受一定影響產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營難度較大保持關(guān)注，盡量錯位經(jīng)營火車站南廣場重疊未知未知可爭取形成互補(bǔ)關(guān)系未有詳細(xì)的規(guī)劃保持關(guān)注，爭取整體協(xié)調(diào)發(fā)展人民激路作盡為傳糟統(tǒng)商減圈，笑隨著效人行萌天橋話的修膀建，橋其對熔本項(xiàng)點(diǎn)目的分威脅幻玉最為洗嚴(yán)重形，本撫項(xiàng)目居必須融功能件錯位致，有度效區(qū)貿(mào)隔城市殘微觀排市場鼠分析商業(yè)副物業(yè)對項(xiàng)堤目定口位的能影響奮分析典型業(yè)態(tài)競爭關(guān)系業(yè)態(tài)特點(diǎn)趨勢判斷項(xiàng)目地塊總結(jié)百貨不支持，與人民路、柏廬中路沖突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，進(jìn)深過小不具有發(fā)展條件大賣場不支持。與吉田國際沖突支持前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，進(jìn)深過小大賣場不具備發(fā)展條件，標(biāo)準(zhǔn)超市可以引入餐飲支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持建議組合發(fā)展休閑娛樂支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持，內(nèi)河可以利用建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，與人民路沖突支持，可以組合集客前景一般支持建議配套對典面型業(yè)邊態(tài)進(jìn)葡行內(nèi)節(jié)、外擇因素紹綜合權(quán)研判城市動微觀園市場陵分析商業(yè)挺物業(yè)商業(yè)倡發(fā)展?jié)M機(jī)遇餐飲襪、休槽閑、叔娛樂葛以及填新興訓(xùn)服務(wù)紹業(yè)態(tài)想是下傭一個噴商業(yè)收發(fā)展亭機(jī)遇萄，應(yīng)打跟隨恭百貨估布局忘，或滅自行估聚合句布局畝。城市惕微觀凈市場盟分析商業(yè)境物業(yè)導(dǎo)總結(jié)昆山施市辦念公物辱業(yè)分艷析思偵維導(dǎo)掙圖商務(wù)仆公寓寫字估樓辦公嘗物業(yè)輝可能負(fù)的發(fā)聚展方臨向市場漏現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)饅結(jié)構(gòu)產(chǎn)品段優(yōu)勢客戶碎分析城市平微觀衰市場案分析辦公低物業(yè)二、畫三線掛城市立辦公依物業(yè)設(shè)啟動屑與發(fā)捉展歷逼程萌芽御階段啟動另階段發(fā)展螺階段成熟紐奉階段辦公餐需要住宅御改辦霞公草創(chuàng)長型企屠業(yè)住宅無改善黎環(huán)境住宅除立項(xiàng)包、商訪務(wù)辦質(zhì)公成長塌型中販小企罰業(yè)第一庭代商拼務(wù)公籍寓位置價格交通使用若成本動因表現(xiàn)退形式產(chǎn)品殖特征入駐肅公司遇特征客戶錯關(guān)注籮點(diǎn)追求辱形象純商切務(wù)形府象迅速妥發(fā)展款的中噸小企陷業(yè)初具處規(guī)模搏的企遙業(yè)純寫家字樓喊開始迎出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)蘿氛圍需求頌多樣鐵化多樣幟化各種紫類型打企業(yè)寫字店樓與位新一迷代商嫁務(wù)公跨寓并薦存地段服務(wù)軟環(huán)本境健康訊、風(fēng)薄景世聯(lián)孩研究寫字幸樓OR商務(wù)忍公寓難？城市壁微觀嗓市場欄分析辦公個物業(yè)產(chǎn)業(yè)殊結(jié)構(gòu)挪決定末辦公蒜物業(yè)裂的發(fā)巖展產(chǎn)業(yè)果結(jié)構(gòu)委是決螺定一屈個城劃市辦斃公物比業(yè)發(fā)適展?fàn)钕聸r的斬最根掃本原缺因第三面產(chǎn)業(yè)旱不發(fā)且達(dá)，對授中高圖檔辦公輩物業(yè)件的需猜求就延越小中小握型企貞業(yè)越嚼多，專對商傲住樓裁等中法低檔缺辦公亭物業(yè)建的需爪求就猜越大昆山紙以第銅二產(chǎn)伍業(yè)為唇主導(dǎo)獲，對贈高檔腫寫字?jǐn)r樓市晝場帶免動不拋強(qiáng)，縣對中港低檔種辦公謊物業(yè)四有較奔好的慌拉動銅作用昆山最歷年繁三產(chǎn)殲結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)（19揮78暢-2呆00秒5）數(shù)據(jù)幣來源褲：昆緞山統(tǒng)歐計(jì)年裹鑒20路05，20評05年昆責(zé)山市閘經(jīng)濟(jì)站和社聚會發(fā)輕展情鋒況20凈04年，甘昆山姑公路殖貨運(yùn)野總量41字06萬噸逆，涉霧及個勿體經(jīng)耍濟(jì)29疼89家貨物闊周轉(zhuǎn)鞋量26僑.8億萬鼻噸公雜里，架涉及尖個體慘經(jīng)濟(jì)16棗.6萬戶第二什產(chǎn)業(yè)昆山忘第三院產(chǎn)業(yè)雀主要洪是貿(mào)陽易物餡流行哥業(yè)20返04年昆褲山私訓(xùn)營工織業(yè)企惠業(yè)98挽2家，鏈產(chǎn)值24封3.罷3億元弄；平蹈均產(chǎn)獨(dú)值24其80萬城市躺微觀課市場卻分析辦公烤物業(yè)第三炕產(chǎn)業(yè)端總量斃反映有昆山比寫字裂樓整律體容何量處系于較獄低水增平，菜經(jīng)驗(yàn)栽值反醫(yī)映昆牛山寫蠅字樓色市場珍相對除于整興體房納地產(chǎn)賀市場牢處于箱較低驢水平三產(chǎn)GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(元/平米)R=R寫字樓相對發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低昆山=4戀0/毫50脈00筒=0祝.8厭%昆山20伶06年第喪三產(chǎn)名業(yè)GD斷P總值28嘴9.加07億元刑，寫旨字樓漏整體哈容量糊處于紛較低靈水平城市寫字樓發(fā)展水平評估模型上海北京廣州天津深圳武漢沈陽石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊昆山1.02.03.04.001000200030004000第三產(chǎn)業(yè)GDP(億元)R城市名微觀干市場販分析辦公捆物業(yè)5050第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%昆山?jīng)r的產(chǎn)乓業(yè)結(jié)貴構(gòu)不晚支持回高檔夠純寫男字樓芹的發(fā)槐展(1恩)第二層產(chǎn)業(yè)沖是昆殘山的過主導(dǎo)衡產(chǎn)業(yè)，近秀幾年統(tǒng)增長辣放緩貍。第漁三產(chǎn)賺業(yè)比背重在02、03年下狠降之伯后，溉近年更開始障緩慢裹增長尊。(2騰)在短揭期內(nèi)甘，第鐵二產(chǎn)繞業(yè)的撐增長葵仍將攔維持爽，所耍占比遇重保燙持穩(wěn)圖定。骨第三懂產(chǎn)業(yè)領(lǐng)在政疏府的事倡導(dǎo)極下可踢能會評獲得情一定勞的發(fā)駛展。(3突)昆山構(gòu)在近5年內(nèi)你，仍痕屬于垃工業(yè)撲型城乒市，瘋外資燙企業(yè)艷以及敬本地或企業(yè)戲中以符第二莫產(chǎn)業(yè)剩為主爪。不某能支敵撐純閥寫字鑼樓的慕開發(fā)肝。城市王微觀奪市場初分析辦公珍物業(yè)物業(yè)名稱開盤時間項(xiàng)目類型均價嘉裕國際廣場2007年6月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地2006年8月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家2006年11月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠泰國際商務(wù)廣場2006年5月小高層商務(wù)寫字樓7000利得國際2003年8月純寫字樓8000MP現(xiàn)代廣場2006年12月純寫字樓8500純寫理字樓凳很少LO嶺FT企業(yè)膽家是師商務(wù)謠公寓型新概校念的剝領(lǐng)跑健者昆山下不適甚合發(fā)之展純搞寫字你樓昆山蹦是否述適合搞發(fā)展任商務(wù)舟公寓昆山呢市不紫適合世發(fā)展封純寫野字樓氏，現(xiàn)均有辦小公多溉為工柄廠自榨建樓把、改披造型嘆舊寫辛字樓辛和住隊(duì)宅性吊質(zhì)辦憂公物隙業(yè)，勵商務(wù)系公寓妻概念楚剛起城市巡壽微觀膏市場接分析辦公爆物業(yè)昆山鳴市辦議公物駱業(yè)分董析思脈維導(dǎo)幸圖商務(wù)緊公寓寫字亞樓辦公農(nóng)物業(yè)濁可能嫁的發(fā)橋展方戚向市場魔現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)曉結(jié)構(gòu)產(chǎn)品餐優(yōu)勢客戶赤分析城市瓜微觀曉市場學(xué)分析辦公請物業(yè)二產(chǎn)銜為主紋的相絮似城降市—東莞1.城市妙地位業(yè)以及疤地理爸位置輝相似昆山——江蘇灶省非狡龍頭抹城市你，靠誰近上悶海。夢獨(dú)立顧的經(jīng)雪濟(jì)體潮，以取電子海產(chǎn)品膏等加支工業(yè)騰為主帽。東莞——廣東園省非袋龍頭抗城市蛇，靠回近廣嚴(yán)州。聽獨(dú)立椒的經(jīng)逮濟(jì)體寺，以潔電子撤產(chǎn)品搖加工嗽業(yè)為謀主2.產(chǎn)業(yè)木結(jié)構(gòu)伍相似以第膏二產(chǎn)胃業(yè)為苗主，探第二講產(chǎn)業(yè)殿在50顧%以上您，第賠三產(chǎn)區(qū)業(yè)在33購%左右3.經(jīng)濟(jì)閘總量劈燕相似昆山衣20霧03鍋年G陳DP43越0.4億元贏，2桶00患6年昌超過93禮0億；單東莞20欲03年G附DP88鎮(zhèn)4.匹5億勤元，嫩20真04慰年超徐過1豪00扎0億城市雹微觀哀市場拒分析辦公氏物業(yè)東莞巴辦公秩物業(yè)在市場族在20容03和20齡04年之涉間出伐現(xiàn)跳魂躍式陳增長20窩04年施匠工面虎積達(dá)45苗.4暢7萬平檢米，默比20扣03年的29累.6壓1萬平搏方米籮增長挎了54％?？罩们妻k公謠、寫維字樓督面積1.離78萬平受方米04年批覺準(zhǔn)預(yù)哪售寫全字樓43話.3虛2萬平續(xù)方米由于范東莞鴿經(jīng)濟(jì)怕規(guī)模涌的增滲大和巷產(chǎn)業(yè)際結(jié)構(gòu)盲的調(diào)唯整升怖級，柏使得白辦公畜物業(yè)壓市場偽的需釀求呈聲現(xiàn)階梯尤式跳咸增。20仆04年、20鉤05年，源東莞顧辦公膏物業(yè)乞年均襖消化鍛量約20萬平幕方米跳躍木式增樂長東莞枝參考瓦市場販的研歪究表約明，蛾市場傷由發(fā)饞展初繩期進(jìn)具入高癢速發(fā)追展階壘段會六面臨胖一個骨階梯尖式跳凡增期習(xí)。昆山20坐06年的GD裕P水平鼓接近使東莞20吸04年的湖水平收，達(dá)梯到近10慈00億—辦公鏟物業(yè)算階梯蠟式跳返增期呢的臨緞界點(diǎn)城市帆微觀塘市場鞋分析辦公木物業(yè)酒店寫字可樓商住災(zāi)樓商住搏樓昆山沾商住觀公寓勻項(xiàng)目婚案例上分析—L龍OF橡T企業(yè)無家LO趟FT企業(yè)疊家物靜業(yè)類饞型：孔酒店危、商版住公嗓寓,寫字滅樓20瞎07年4月底掩入市乎，8月底貍商住鄙樓部腰分已彼經(jīng)售脊罄。LO片F(xiàn)T企業(yè)凝家作氣為昆山付首個板提出求商住嘆公寓誘中LO嚴(yán)FT概念的地辭產(chǎn)項(xiàng)哈目，成在開且盤之周后，膜受到蘆了市年場的產(chǎn)熱捧泛。兩租棟商犬住樓嫌先于噸寫字滅樓售臟完。城市蓮微觀竭市場寨分析辦公截物業(yè)昆山架商住掃地產(chǎn)清項(xiàng)目脆案例傘分析—L菜OF勉T企業(yè)步家50監(jiān)-8籮50平米弟的自須由分肉隔辦津公空璃間。挑高4.殺5米的毫大堂達(dá)，豪政華裝匠修首創(chuàng)相昆山元市集缸約式生辦公觀配