文旅項目投資機遇和投資研判 20201128

OCT2020旅游+LanYuhang城鎮(zhèn)化下半場城鎮(zhèn)化下半場城鎮(zhèn)化下半場城鎮(zhèn)化下半場夜人 間 基口 燈 礎規(guī) 光 設模 亮施度城鎮(zhèn)化下半場大城市比我們以為的還要大，小城市比我們以為的還要小城鎮(zhèn)化下半場城鎮(zhèn)化下半場一個大型城市產(chǎn)生的力量，遠遠超過很多個小型城鎮(zhèn)相加的總和，而在大型城市產(chǎn)生的損耗，實際上遠遠小于很多個小型城鎮(zhèn)相加。所以說，大城市產(chǎn)生的規(guī)模效應，是其勝利的根本。城鎮(zhèn)化下半場交通+基礎設施人口、資金、技術公路、高鐵、商場醫(yī)院、學校、市政管理原有的產(chǎn)業(yè)基礎與大城市的匹配度城鎮(zhèn)化下半場城鎮(zhèn)化下半場當一個產(chǎn)業(yè)的單位面積經(jīng)濟產(chǎn)出，很難覆蓋它占用的土地的成本時，就有了外遷的需要。比如，成都的產(chǎn)業(yè)外遷需求顯著低于北京，成都的商品住宅成交均價是1.4萬/平方米，北京是4.7萬/平方米，前者的寫字樓平均租金是后者的1/5。同樣的制造業(yè)在北京倍感壓力的時候，在成都可能待得挺好。城鎮(zhèn)化下半場體20%驗13特北色質(zhì)%海小量道鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化下半場制造業(yè)轉向人力資本密集型服務業(yè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)要逆襲會比之前難產(chǎn)業(yè)+行業(yè)+職業(yè)+企業(yè)家城鎮(zhèn)化下半場V是房地產(chǎn)的價值D1是下一年的租金r是貼現(xiàn)率g是租金的增速

2000-201314.6%1.8億2013-20192.1萬4.8萬城鎮(zhèn)化下半場1%-3% 6% 5% 幾億進城房子還需要承載中國經(jīng)濟增長一段時間1.中國經(jīng)濟增長兩位數(shù)的年代已經(jīng)結束，經(jīng)濟增速從兩位數(shù)跌到了一位數(shù)。中國大規(guī)模城鎮(zhèn)化也已經(jīng)結束。2.萬元美金社會這個拐點，會伴隨著人口流動從城鄉(xiāng)轉移變成城市之間，甚至是同城之間，也會伴隨著全社會對房子需求上的改變。城鎮(zhèn)化下半場城市是一張網(wǎng)，人的匯聚和交互形成社交、交易等人際網(wǎng)絡，支持人的活動的則是“基礎設施”功能網(wǎng)絡，包括水電煤衛(wèi)通訊、道路交通、醫(yī)院、學校等等。和人際網(wǎng)絡一樣，功能網(wǎng)絡中最有價值的是“樞紐節(jié)點”，也就是能實現(xiàn)更多“鏈接”的節(jié)點，比如城市的中心地帶，各種交通干線的交會處，學校、醫(yī)院、商圈等優(yōu)質(zhì)資源配套齊全處，等等。經(jīng)濟外部性是一個經(jīng)濟學的重要概念。?指在社會經(jīng)濟活動中,一個經(jīng)濟主體(國家、企業(yè)或個人)的行為直接影響到另一個相應的經(jīng)濟主體,卻沒有給予相應支付或得到相應補償,由此出現(xiàn)了外部性。經(jīng)濟外部性亦稱外部成本、外部效應或溢出效應。?是一些經(jīng)濟主體在經(jīng)濟活動中由于市場失效和技術等原因，把一部分額外效益免費或無價轉移給其他經(jīng)濟主體的現(xiàn)象。是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的影響效果，而這種影響效果并沒有從貨幣上或市場交易中反映出來。134體育地產(chǎn)金融環(huán)境社保研究商務文旅衛(wèi)生住宿教育郵政公共管理批發(fā)服務信息零售交通餐飲13401業(yè)務概述02深圳特區(qū)1988~1992年多層商品住宅綜合售價（港元）時間羅湖福田南山華僑城售價/港元增幅/%售價/港元增幅/%售價/港元增幅/%售價/港元增幅/%1988年3063.8—3078—2300—2015—1989年3937.928.53390426.84270017.39249518.861990年494825.65489825.46310014.8126656.811991年668035.00653933.50413233.296167131.411992年769215.15723110.58600045.21755622.52隨著錦繡中華和民俗村的開業(yè)，作為“城郊”的華僑城片區(qū)房價，在短短3年里，比臨近的沙河地區(qū)高30%，基本追平了作為“主城”的羅湖片區(qū)房價。13401業(yè)務概述02業(yè)務概述“5w1h”what：什么是文旅綜合項目？why：為什么要做綜合項目？where：在哪些地方可以做？when:何時投？何時退出？who:由誰去做？各自分工？how:怎么去做？業(yè)務概述一步跨進歷史，一天游遍中華。中國主題公園開山之作。世界上面積最大、內(nèi)容最豐富的實景微縮景區(qū)。業(yè)務概述您給我一天，我給您一個世界。集世界奇觀、歷史遺跡、古今名勝、民間歌舞于一園。業(yè)務概述中國第一個主題公園連鎖品牌（深圳、北京、上海、成都、天津、武漢、重慶、南京、鄭州、西安……）業(yè)務概述綜合項目案例（部分）項目南山成都武漢上海南京初期：非核心區(qū)，初期：非核心區(qū)，成都三初期：東湖風景區(qū)北岸，中北初期：非核心區(qū)，初期：非核心區(qū)，選址市內(nèi)近郊環(huán)外，距市中心12公里路延長線，非傳統(tǒng)熱點區(qū)市內(nèi)近郊副城中心現(xiàn)狀：市內(nèi)核心區(qū)，現(xiàn)狀：市內(nèi)近郊，車程約現(xiàn)狀：東湖風景區(qū)最亮麗的組現(xiàn)狀：距市中心約34公里，現(xiàn)狀：距主城區(qū)23公里城市品牌不可分割25分鐘成，打造了華僑城板塊50分鐘車程，車程40分鐘占地3167畝，占地2.63平方公里，約占地6平方公里，占地3000畝，其中居住用地，占地86.36公頃，3947畝；規(guī)模綜合用地約3平方公里，其中750畝主題公園“歡樂可售約34.4萬㎡，商業(yè)2.5萬㎡；占地0.9平方公里（90萬㎡預計總建面143萬㎡，旅游用地約2.6平方公谷”、50萬㎡都市娛樂商旅游用地，占地124.59公頃，）；現(xiàn)金補償模式。其中商住板塊可售建面里業(yè)及1500畝地產(chǎn)項目歡樂谷建面21.3萬㎡，水公園約121.5萬㎡，歡樂谷占地12萬㎡。480畝。生態(tài)宜居城區(qū)、主題公產(chǎn)品版塊：現(xiàn)代主題公園+四大主題公園、四大文化中心歡樂谷主題公園、瑪雅水公居住商業(yè)綜合體，大型產(chǎn)品模式園的文化旅游景區(qū)、休高尚人文社區(qū)+都市娛樂商、兩個主題酒店、一個文化灣園、酒店，聯(lián)動佘山度假區(qū)主題公園歡樂谷+水公閑娛樂酒店等多功能綜業(yè)；以歡樂谷、純水岸、區(qū)、一個生態(tài)人文社區(qū)其他文旅設施園項目合體公園廣場、美食街業(yè)務概述首批“國家級旅游度假區(qū)”。集主題公園、酒店群、高爾夫、溫泉、演藝等于一體的綜合旅游產(chǎn)品。業(yè)務概述城市會客廳，都市娛樂目的地，“商業(yè)+娛樂+文化+旅游+生態(tài)”的全新商業(yè)模式。業(yè)務概述“傳統(tǒng)文化+旅游+生態(tài)”的保護模式，讓古鎮(zhèn)煥發(fā)新生。成都安仁深圳甘坑古鎮(zhèn) 四川黃龍溪業(yè)務概述綜合項目案例（部分）項目深圳歡樂海岸南昌華僑城深圳華僑城主題公園群與城市核心區(qū)，距傳統(tǒng)市中心濱海大道之間，是深圳市選址八一廣場8公里，距離市政"塘郎山--華僑城--深圳灣"城市功能軸的起點府10公里占地125萬平方米，項目控制約3915畝，占地1500畝，總建面150萬㎡，規(guī)模其中濕地69萬㎡，集中建設區(qū)56萬㎡。其中住宅120萬㎡，商業(yè)約18萬㎡；旅游風景區(qū)占地約2230畝，總建面約7.6萬㎡集文化、生態(tài)、旅游、歡樂海岸、瑪雅水公園、酒產(chǎn)品店、購物中心、生態(tài)樂園、娛樂、購物、餐飲、酒店模式濕地公園、人文社區(qū)等都市、會所等多元業(yè)態(tài)于一體娛樂綜合體項目的都市娛樂目的地業(yè)務概述自主創(chuàng)新，不斷升級核心文旅產(chǎn)品，持續(xù)提升綜合項目市場競爭力1989 1991 1994 1998 2007 2011錦繡中華 民俗文化村 深圳世界之窗從靜態(tài)產(chǎn)品到動態(tài)產(chǎn)品從單一產(chǎn)品到復合產(chǎn)品從景區(qū)業(yè)態(tài)到多元業(yè)態(tài)從封閉式景區(qū)到開放式綜合從旅游體驗到文旅休閑綜合體驗為主……

深圳歡樂谷 東部華僑城 歡樂海岸… 2017 2016安仁古鎮(zhèn)光明小鎮(zhèn)、甘坑小鎮(zhèn)大鵬所城……業(yè)務概述綜合項目開發(fā)模式的深圳樣本（1985-2018）從“旅游+地產(chǎn)“到成片綜合開發(fā)從開發(fā)區(qū)到以文旅為核心驅(qū)動的特色小鎮(zhèn)范本總占地6平方公里，總建面443萬㎡，開發(fā)33年核心文旅產(chǎn)品：旅游：錦繡中華、世界之窗、歡樂谷、歡樂海岸文化：何香凝美術館、華美術館、創(chuàng)意文化園配套產(chǎn)品：酒店：華僑城大酒店、威尼斯酒店、海景酒店、藍汐酒店、藍楹灣酒店、萬豪行政公寓、城市客棧等辦公：漢唐大廈、歡樂海岸購物：華生活館、沃爾瑪、東部市場、O'PLAZA住宅：東方花園、錦繡花園、天鵝堡、純水岸、香山美墅、新天鵝堡節(jié)慶及演藝：狂歡節(jié)、雕塑節(jié)、雙城雙年展、鳳凰花嘉年華、文博會分會場、魔術節(jié)、啤酒節(jié)

居住區(qū)旅游區(qū)文教 居住區(qū)體育居住區(qū)旅游區(qū) 商業(yè)區(qū)旅游區(qū)業(yè)務概述綜合項目發(fā)展模式：以一定的景觀資源與較大規(guī)模的土地資源為基礎，以旅游休閑功能為主導，以歡樂谷、東部華僑城、歡樂海岸、文化古鎮(zhèn)等具有超強吸引力的文旅產(chǎn)品為核心，以關聯(lián)發(fā)展商業(yè)、居住、休閑、文體及相關配套設施的綜合開發(fā)為手段，以高品質(zhì)服務為保障。綜合項目主要特征：占地面積大、用地類型多樣；功能復合、滿足多樣需求；業(yè)態(tài)多元、運營復雜；投資額大、回收期長。01 業(yè)務概述文旅綜合項目發(fā)展模式文旅吸引核（景區(qū)）（文旅休閑集聚區(qū)（城產(chǎn)市品及社區(qū)居住發(fā)展帶研項發(fā)目與研設判社區(qū)及市政配套網(wǎng)計））產(chǎn)業(yè)城市融合發(fā)展環(huán)文旅吸引核：吸引人流，提升土地價值的關鍵（景區(qū)、主題公園、度假區(qū)、商業(yè)街、古鎮(zhèn)）文旅休閑集聚區(qū)：文旅綜合項目的主體功能區(qū)（酒店群、配套商業(yè)街、演藝、文化藝術場館、溫泉度假設施）社區(qū)居住發(fā)展帶：綜合項目的核心基礎（原住民還建區(qū)、市民改善、新市民剛需、第二居所的度假業(yè)主）社區(qū)及市政配套網(wǎng)：綜合項目的支撐（服務于居民和游客的教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等城市配套）產(chǎn)業(yè)城市融合發(fā)展環(huán)：與城市區(qū)域融合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)板塊，及文旅延伸的康體、體育、休閑、農(nóng)業(yè)等）業(yè)務概述綜合項目/特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式：多數(shù)企業(yè)的商業(yè)模式處于探索階段，除華夏幸福已經(jīng)形成相對成熟的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)開發(fā)模式（園區(qū)開發(fā)運營+地產(chǎn)銷售）外，其他參與主體目前多以圈地為主，盈利模式尚不清晰。產(chǎn)品形式表現(xiàn)為“產(chǎn)業(yè)引擎+商業(yè)配套+居住功能”，產(chǎn)業(yè)引擎主要分為高新產(chǎn)業(yè)、文旅、農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、教育等，其中高新產(chǎn)業(yè)和文旅是廣泛使用的兩個主題。高新產(chǎn)業(yè)具備符合國內(nèi)發(fā)展大趨勢、產(chǎn)業(yè)可用資源較多、產(chǎn)業(yè)聚集后可形成較為可觀的常住人口等優(yōu)勢，高新產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)更容易形成新的衛(wèi)星城，符合城鎮(zhèn)化發(fā)展的初衷。具備產(chǎn)業(yè)資源的企業(yè)（如華僑城、華夏幸福）在前期拿地、后期運營中更有競爭力。產(chǎn)業(yè)引擎高新產(chǎn)業(yè)文旅農(nóng)業(yè)康養(yǎng)教育科技影視傳媒生態(tài)智慧汽車IT會展主題公園業(yè)務概述選址：主要分為兩類，客源依托型和旅游資源依托型，大部分開發(fā)商選擇客源（市場）依托型。具體選址：一線城市遠郊（2小時車程）及二線城市近郊（1小時車程）。實施策略：以客源依托為主，以資源依托為輔，如云南、海南。參與主體客源（市場）依托型旅游資源依托型華夏幸福高新產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)（會展小鎮(zhèn)等）無碧桂園高新產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)無恒大文旅小鎮(zhèn)（童世界）無萬達文旅小鎮(zhèn)（哈爾濱、南昌、合肥）文旅小鎮(zhèn)（西雙版納、長白山）綠地康養(yǎng)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)（上海長島、佛山高明、萊文旅小鎮(zhèn)（峨眉山）蕪雪野湖等）綠城文旅小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、教育小鎮(zhèn)柳州、武夷山、海南藍灣小鎮(zhèn)中弘文旅小鎮(zhèn)（濟南、北京、安吉）文旅小鎮(zhèn)（長白山、海南）阿里高新產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)（杭州云棲小鎮(zhèn)、無錫雪浪小鎮(zhèn)）、文旅小鎮(zhèn)無（北京天貓）京東京東昆山相城智谷、東莞產(chǎn)業(yè)新城無商務談判1、項目周期及主要關注點包括：發(fā)現(xiàn)項目機會、項目初步研判、項目論證與決策、項目實施等，對應的商務談判籌備為：（1）建立正式聯(lián)系（一般為招商局，協(xié)調(diào)各部門收集書面材料并協(xié)助實地調(diào)研考察）工作函，拜訪相關部門如國土、規(guī)劃、旅游等。（2）項目初步研判（充分了解市況、主要產(chǎn)業(yè)，項目所在區(qū)域及項目本身情況）對吸引核的文旅產(chǎn)品初步判斷，項目估算、商業(yè)模型搭建，內(nèi)部：立項，設立專項經(jīng)費，成立工作小組；對外：簽署意向合作協(xié)議。（3）項目論證與決策（主要產(chǎn)品的市場調(diào)研、項目的產(chǎn)品策劃、概念規(guī)劃，場地分析明確文旅及核心產(chǎn)品，項目測算，商業(yè)模型細化內(nèi)部：可研報告通過，成立籌備組；對外：簽署正式合作協(xié)議，或出政府會議紀要（核心：用地規(guī)模、規(guī)劃指標、土地價格、供地時間與方式、投資額、優(yōu)惠等）（4）項目實施（落實規(guī)劃指標、順利拿地）工作組協(xié)助籌備組盡快拿地，早日產(chǎn)生效益。（公司注冊、資金籌備、設定合理的土地競標資格和準入條件、后續(xù)開發(fā)的政府關系維護）商務談判2、前期工作程序（內(nèi)部）緊緊圍繞“產(chǎn)品+測算”開展工作（1）明確吸引核產(chǎn)品來源于市場、產(chǎn)品線（2）劃定紅線范圍研究紅線、用地紅線、出讓地紅線（3）核實補償模式住宅？商業(yè)？辦公？項目范圍內(nèi)？異地平衡？商務談判3、關注協(xié)議核心條款：（1）項目目標，社會效益及投資額。（2）項目用地與規(guī)劃指標：占地、建面（住宅、商業(yè)、旅游、公共配套）。（3）建設用地出讓地價：商住地塊、旅游地塊、其他地塊。（4）差額處理方式：由甲方自首批土地合同簽署之日起X年內(nèi)以土地平整、環(huán)境改造、配套設施建設及扶持資金等對乙方予以補助。（5）基礎設施支持:政府負責紅線外的市政配套并保障公共設施滿足施工及后續(xù)運營要求。（6）其他支持：交通（軌道、公交）；廣告路牌及交通標識；稅費減免；綠色通道等若某些關鍵條款不能在正式協(xié)議中出現(xiàn)，必須要以補充協(xié)議或者政府會議紀要的方式予以確認。商務談判4、其他關注細節(jié)（1）根據(jù)項目來源，設計不同的推進方案。政府推薦類項目（從上到下），因政策條件良好，做好概念及設計方案并及時跟進；自己尋找類項目（從下到上），資源整合，做好內(nèi)功，并積極打通高層對接和支持。（2）根據(jù)關鍵節(jié)點，內(nèi)外結合，同步推動項目愿景達成一致后，根據(jù)我方資金和考核要求，設計多個關鍵時間節(jié)點（借勢而為），比如我方立項簽意向協(xié)議，與部分省市金秋洽談會、粵港招商會等的結合。（3）專人對接，協(xié)同作戰(zhàn)，項目經(jīng)理負責明確牽頭部門和項目經(jīng)理，聯(lián)動運營部、財務部、成本部、營銷部、設計部、法務部等對內(nèi)明確考核要求，責任到人，定點爆破；對外，上下暢通，專人對接，對等聯(lián)絡。42商務談判5、拓展人應具備的能力投資拓展需要很強的綜合能力；從接觸合作伙伴的第一時間，商務談判工作就已經(jīng)開始。1、行政綜合協(xié)調(diào)能力調(diào)研考察、來訪接待、談判安排“項目的合作，關鍵是人與人的合作”2、綜合分析能力城市、區(qū)域、項目、不同產(chǎn)品的行業(yè)市場、競品、分期3、經(jīng)濟測算與學習能力模型搭建、產(chǎn)品定價/去化、成本標準、稅務處理4、法務知識與邏輯思維能力主體適格、各負其責、文本結構、內(nèi)容適當?shù)?、文字撰寫與書面表達能力往來公函、談判預案、協(xié)議文本；內(nèi)部：考察報告，可研報告、PPT制作。6、團隊協(xié)作精神43商務談判44項目測算綜合項目模型搭建的主要流程：01 02030405設定文化獨特性規(guī)劃空間特色業(yè)態(tài)分析明確吸引核項目項目整體測算（補償資源）45項目測算測算模型建安成本文旅項目規(guī)劃指標規(guī)劃指標地產(chǎn)項目建設投資銷售測算資金/標題文本預設效益運營測算46年客流量預測方法推導邏輯

方法一：輻射圈層滲透率預測法推算出項目輻射范圍內(nèi)可滲透客流量界限，作為本項目基本客流量參考依據(jù)。方法二：旅游地階段模型預測法明確項目所處的旅游發(fā)展階段，并以旅游地生命周期發(fā)展規(guī)律計算出項目未來開業(yè)增長期，穩(wěn)定運營期，理想發(fā)展期所接待的客流量水平。方法三：市場比較法方法四：類推預測法以現(xiàn)有旅游市場內(nèi)成熟案例為基礎，測算出項目穩(wěn)定運營期年接待游客量范圍。?2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved. 47方法1:輻射圈層滲透率預測法-1/2?以項目近年來客源結構為基準，劃分三個輻射圈層。?輻射圈層一：昆明市內(nèi)主要區(qū)域，重點包括：五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)等（90km以內(nèi)）；輻射圈層二：云南省內(nèi)主要城鎮(zhèn)，重點包括：玉溪、楚雄、曲靖（250km以內(nèi)）；輻射圈層三：以項目所在云南省周邊省份為主，重點包括：貴州省、四川省、湖北省、湖南省、廣西省和廣東?。?300km以內(nèi)）。昭通麗江楚雄玉溪

四川省 湖北省湖南省貴州省曲靖昆明世博園廣西省 廣東省

客源地自駕/火車/飛機（h）城鎮(zhèn)居民數(shù)（均為最快出行方式）量（萬人）玉溪2-3（自駕/火車）108.2昭通2-3（飛機）109.48楚雄2-3（自駕/火車）98.51曲靖2-3（自駕/火車）269.58麗江2-3（飛機）34.6貴州省2（飛機）1213四川省3（飛機）4065.7湖北省3（飛機）3419.2湖南省3（飛機）3598.6廣西省3（飛機）2326廣東省3-4（飛機）5056注：各省、市人口數(shù)據(jù)來源：各省市人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析以及各省市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（2016）?2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved. 48方法1:輻射圈層滲透率預測法-2/2輻射人口計算基于類似成熟文旅項目市場的開發(fā)經(jīng)驗，以滲透率和經(jīng)驗假定客源地出游者占比為經(jīng)驗假定系數(shù)，計算方式如下：輻射圈層范圍(km)通勤距離耗時(h)滲透率（%）經(jīng)驗假定客源地出游者占比TimeofCommuterPercentageofCitizenCatchmentAreaDistanceTourists’ProportionfromSourceDistanceAttracted一級輻射圈<901-2（軌交/自駕）45-55%17%二級輻射圈90-2502-3（火車/自駕/飛機）25-35%17%三級輻射圈250-13002-4（飛機）5-10%17%注：經(jīng)驗假定客源地出游者占比：根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，我國城市住戶每年平均參與旅游比重是城市家庭的25%-35%，本項目取中間值30%；參與旅游的住戶中，按平均每戶人口3.5人，其中2人出游，參與旅游的人口約占總人口的17%。（吳麗霞，新建旅游項目客流量分析方法初探，中國工程咨詢，2013）本項目范圍輻射范圍人口項目客流量預測一級輻射圈昆明市核心區(qū)域673萬人二級輻射圈云南省內(nèi)主要城鎮(zhèn)1471萬人三級輻射圈云南省周邊省份（距離以省會為基準）19678萬人注：新建旅游項目客流量分析方法初探，吳麗霞?2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved. 49方法2:旅游地階段模型預測法-1/2旅游地生命周期理論應用于城市旅游目的地研究，在旅游地發(fā)展的不同生命周期階段表現(xiàn)出不同的特點和規(guī)律，任何一個旅游地的發(fā)展過程一般都包括探索、參與、發(fā)展、鞏固、停滯和衰落或復蘇6個階段。旅游地生命周期模型1本項目旅游生命階段初判昆明世博園項目旅游發(fā)展正處于探索階段向參與階段過渡期，其旅游地自然面貌亟待升級改善。單位：人昆明世博園近年游客量2,000,0001,762,0001,408,0001,324,7271,000,000-2014年2015年2016年?探索階段：項目自然發(fā)展，環(huán)境未因旅游而發(fā)生變化。2?參與階段：旅游者人數(shù)增多，旅游活動變得有組織、有規(guī)律。旅游地生命周期一般規(guī)律?發(fā)展階段：外來投資驟增，旅游地自然面貌的改變比較顯著。周期階段發(fā)展時間段游客發(fā)展增長率?鞏固階段：游客量持續(xù)增加但增長率下降。旅游地功能分區(qū)明顯，區(qū)域經(jīng)濟活動與旅游業(yè)緊密相連。參與階段2-3年10-15%?停滯階段：旅游地自然和文化吸引力減弱，市場量維持艱難。發(fā)展階段4-5年25-30%?衰弱或復蘇階段：區(qū)域旅游市場衰落進而房地產(chǎn)的轉賣率很高鞏固階段5-6年5-10%，另一方面旅游地也可能采取增加人造景觀、開發(fā)新的旅游資源等措施，增強旅游地的吸引力從而進入復蘇階段。停滯階段--50?2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.注：模型來源于巴特勒（1980）提出的旅游地生命周期理論；項目游客數(shù)據(jù)來源于《云南世博旅游景區(qū)投資管理公司關于世博園情況的介紹》和《集團2016年年度游客接待和收入情況》方法3:市場比較法-1/2市場比較法判斷因素：修正因素權重內(nèi)容區(qū)位環(huán)境因素20%城市經(jīng)濟、地理位置、區(qū)域發(fā)展定位與規(guī)劃項目能級因素20%項目總體面積、項目豐富度旅游環(huán)境因素25%區(qū)域旅游發(fā)展階段、區(qū)域旅游目的地輻射力整體規(guī)劃因素15%項目定位、項目檔次市場客群因素20%游客基礎、出游率、游客消費能力占地面積：600畝占地面積：525畝占地面積：13500畝開業(yè)年份：1998年上海歡樂谷開業(yè)年份：2000年無錫拈花灣杭州宋城開業(yè)年份：2014年300萬400萬332萬常州中華恐龍園深圳歡樂谷北京古北水鎮(zhèn)占地面積：1350畝占地面積：1600畝占地面積：1000畝開業(yè)年份：2009年370萬開業(yè)年份：2015年327萬開業(yè)年份：1996年285萬?2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.注：各項目年接待客流量均為項目穩(wěn)定營運期年接待客流量。51方法3:市場比較法-2/2穩(wěn)定營運期年接待客流量測算：修正因素區(qū)位因素項目因素旅游環(huán)境整體規(guī)劃市場基礎年游客量（萬人次）權重20%20%25%15%20%上海歡樂谷11111本項目1.210.80.90.6常州中華恐龍園11111本項目0.810.90.90.7無錫拈花灣11111本項目1.21.10.910.7深圳歡樂谷11111本項目110.80.90.6宋城公園11111本項目1.21.20.81.20.7古北水鎮(zhèn)11111本項目1.31.10.910.7推算結果本項目穩(wěn)定運營期年游客量（萬人次）?2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.注：各項目年接待客流量均為項目穩(wěn)定營運期年接待客流量。52方法4:類推預測法系數(shù)和指標說明?年接待客流量選取標準：典型項目以穩(wěn)定運營期的年接待本地客流量為標準。?年接待本地客流占比：根據(jù)本項目主要客群定位為昆明市本地客群，假設本地客流占比為60%。?預測本項目年接待總客流：本項目年接待總客流可達278-312萬人次。項目占地面積項目年接待客流此項目本地客項目年接待本地客流項目所在城市項目本地客流與（畝）（人次）流占比（人次）常住居民城市常住居民占比上海迪士尼5,85011,000,00060%6,600,00024,197,00027.28%常州中華恐龍園6003,700,00030%1,110,0004,708,00023.58%宋城公園1,0007,000,00035%2,450,0009,188,00026.67%無錫拈花灣1,6004,000,00035%1,400,0004,949,00028.29%25-28%昆明2017年對標案例本地客流與本項目年接待本地客流項目年接待本項目年接待外項目年接待外地客流項目年接待總客流全市常住人口城市常住居民占比（人次）地客流占比地客流占比（人次）（人次）6,677,00025-28%1,669,250-1,869,56060%40%注：新建旅游項目客流量分析方法初探，吳麗霞?2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.53本項目客流量預測結論輻射圈層滲透率預測法 旅游地階段模型預測法 市場比較法 類推預測法?基于四種方法的綜合考慮，本項目建成后穩(wěn)定運營期年接待客流的保守預測約700萬人次.?2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.54本項目設計日容量指標設計日容量標準JLL因素指標開業(yè)增長期穩(wěn)定運營期理想發(fā)展期園區(qū)客流量高峰月-（%每年）高峰周-（以每月的星期劃分）設計日-（%每周）園區(qū)客流量高峰-（%每個設計日）數(shù)據(jù)說明：本項目設計日客流量高峰值?高峰月：昆明市接待游客量高峰分布在暑期、國慶假期和春節(jié)假期，占?發(fā)展第一階段：人比為10-11%；本項目世博園景區(qū)接待游客高峰分布在五一假期、暑期?發(fā)展第二階段：人和國慶假期，占比為10-12%，因此保守估計本項目高峰月游客容量占?發(fā)展第三階段：人比為10%%。?2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved. 55餐飲、零售及酒店設施容量標準餐飲設施容量標準JLL指標開業(yè)增長期穩(wěn)定運營期理想發(fā)展期餐廳咖啡廳酒吧快餐餐廳座位/座咖啡廳/座酒吧/座快餐/座餐飲座位需求匯總/座零售設施容量開業(yè)增長期穩(wěn)定運營期理想發(fā)展期客流量需求零售空間（平方英尺）需求零售空間（平方米）酒店設施容量開業(yè)增長期穩(wěn)定運營期理想發(fā)展期客流量需求房間數(shù)（間）需求酒店建面（平方米）?2017JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.56項目測算測算模型——公園類項目投入：根據(jù)規(guī)劃設計測算總成本，進而推導出投資進度、人工、能源、拓展及日常經(jīng)營費用，測算利潤時注意考慮土地成本分攤及折舊費用；產(chǎn)出：經(jīng)營指標測算，通過入園人數(shù)、購票比率、票價、折扣率、二次消費等指標推導出“營業(yè)收入”和“現(xiàn)金流入”測算周期建議控制在15年內(nèi)57項目測算測算模型——商業(yè)項目58項目測算測算模型——酒店項目59項目測算測算模型——地產(chǎn)項目60項目測算測算模型IRR、NPV、投資收益率、收入凈利率、持有型商業(yè)NOI、酒店GOP、間房收益等；61文旅綜合項目關注點三個環(huán)節(jié)：邏輯成立、算賬清晰、風險可控三個原則：合法依規(guī)、資金安全、底線思維三個指標：內(nèi)部收益率、銷售凈利潤率、投資回收期三個聚焦：投資模式、回報模式、產(chǎn)品創(chuàng)新? 政績?私利政府土地資金開發(fā)商政治資源

賦能方資方

投資收益智庫收益基金管理費利息風險私利134開發(fā)商/資方 政府賦能方投資收益智庫收益基金管理費134賦能方 政府開發(fā)商/資方投資收益智庫收益基金管理費134地價差的分配134地價差的分配產(chǎn)賦地資業(yè)能產(chǎn)金成收收收本益益益文旅 地產(chǎn)134賦能方GP 基金 開發(fā)商 GP+LPSPV151% 49%SPV2134建設方資本方運營方Part 旅游景區(qū)投資運營實務03以以文文化體現(xiàn)的是家國情懷旅彰旅游體驗的是人間煙火促旅文案例（根據(jù)實際情況）王老板早些年靠地產(chǎn)/資源/金融發(fā)家，現(xiàn)在資本出路少，旅游投資熱，憑著一股子干勁兒和之前產(chǎn)業(yè)的成功經(jīng)驗，殺入旅游業(yè)。王老板也做了調(diào)查，旅游OTA太燒錢，APP搞不懂，做產(chǎn)業(yè)集團沒機遇，抱巨頭大腿怕被吃，怎么辦呢？王老板就想：“我的優(yōu)勢是什么呢？”這個山頭我熟悉，早些年賺了點錢，人脈關系不錯，我投項目！于是把山/水給買了，打的算盤是既能拿補貼、又能做基地搞關系、還能得個好名聲。買完以后王老板把資源圈起來開始收門票，結果發(fā)現(xiàn)人也不來、錢也不來。王老板請了“專家”，專家說你要投資開發(fā)，要增加體驗項目……王老板又準備了一筆錢投了若干項目。結果是游客量上去了一些，過一陣子又不行了。王老板一算賬，根本打不平，開始著急了。他心想，我當年干地產(chǎn)/資源/金融的時候，那錢來的多快，這旅游倒是國家也給政策，怎么只見花錢不見回錢？王老板心想：我還不如干別的去，這山頭我不要了，賣給老李，回的現(xiàn)金流去別的領域發(fā)財。李老板就變成第二個王老板，重復前面的工作。134金融升級 服務回饋 需求旅游金融市場產(chǎn)業(yè) 催生 游客服務

需第一階段：世界那么大，我想去看看求第二階段：吃好喝好玩好，省心省力省錢第三階段：旅游回歸旅行，成為一種態(tài)度和方式供第一階段：景區(qū)+酒店+旅行社給第二階段：渠道革命（OTA的平臺價值）第三階段：全鏈條覆蓋，全產(chǎn)業(yè)變革企業(yè)性財務投資創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)投資與消費投資旅游的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)：公共管理、文化、體育、衛(wèi)生、社保、教育、服務、環(huán)境、研究、商務、地產(chǎn)、金融、住宿、餐飲、批發(fā)零售、信息、郵政、交通……134金融 中國人民銀行辦 （中央銀行）政策性銀行

中國現(xiàn)有金融體系架構中國銀行業(yè)監(jiān)中國保險監(jiān)督中國證券監(jiān)督督管理委員會管理委員會管理委員會商業(yè)銀行非銀行金融機構外資華僑合資金融機構●中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行●中國進出口銀行●國家開發(fā)銀行國有商業(yè)銀行

保險公司誠實信用合作社信托投資公司財務公司租賃公司基金管理公司證券公司其他金融機構城市商業(yè)銀行 其他商業(yè)銀行

銀行財務公司QFII保險機構互聯(lián)網(wǎng)金融機構134旅游+金融+互聯(lián)網(wǎng)T產(chǎn)業(yè)金融（ToB）1.產(chǎn)業(yè)+商業(yè)銀行2.產(chǎn)業(yè)+保險公司3.產(chǎn)業(yè)+財務公司體驗度

產(chǎn)業(yè)為本金融為器渠道為王F商業(yè)金融儲蓄者的投資效用

消費金融（ToC） I1.資金驅(qū)動（信卡）2.場景驅(qū)動（代付）3.技術驅(qū)動（風控）性價比控資源 強能力 穩(wěn)退出 價值聯(lián)結 價值服務 價值創(chuàng)造C01旅游+金融+互聯(lián)網(wǎng)渠道端合作伙伴（吃住行）LOTS資源端游客端溢價市場采集能資Oct產(chǎn)品GOTS挖掘力T源非Oct管理推送應用大后臺

據(jù)數(shù)I渠線上道線下出售出輸F輸基金入信貸銀行保險戰(zhàn)略為勢人才為先CRME卡通需創(chuàng)新為魂會C員求APP商業(yè)金行/政策性銀行保險公司/信用合作社/信托投資公司/財務公司/租賃公司/基金管理公司/證券公司/其他金融機構產(chǎn)政府銀行非銀行金融機構業(yè)+金金融融扶持（工具）支持旅游金融市場回饋服務（載體）服務（主體）三段產(chǎn)業(yè)消費游客產(chǎn)業(yè)上游中游下游兩類（資源依托）（渠道依托）（內(nèi)容依托）行前行中行后景區(qū)/部分服務于景區(qū)的企業(yè)旅行社/OTAIP/酒店、餐飲等服務商主體景區(qū)企業(yè)建設階段運營階段退出階段政策資金股權融資債券融資理財資金簽證匯兌理財退稅還款需求需求需求需求需求需求需求多元旅游國債旅游債券并購/IPO專項資金天使銀行貸款理財產(chǎn)品分期付款資產(chǎn)證明匯兌兌換旅游保險購物退稅結算系統(tǒng)旅游專項資金旅游信貸稅收優(yōu)惠等種子企業(yè)債券征信資料政策性銀行貸款旅游資產(chǎn)證券化VC旅游PPPIPO旅游資產(chǎn)基金旅游債券旅游信貸

消費+金融三段行為七種需求多元產(chǎn)品134景區(qū)運營商的身份認知資本資源 賦能時間脈絡上海西藏中路《關于加強國內(nèi)旅游業(yè)確立改革開設13家旅行政治旅游業(yè)發(fā)展若干為國民經(jīng)濟開放社門市部形勢方面的問題》新的增長點

非典型肺炎《國務院關于短期抑制旅加快發(fā)展旅游GDP全球賦能游業(yè)發(fā)展業(yè)的意見》第二時代197819841989199319982003200920102015外事入境萌芽起伏高速穩(wěn)步高速產(chǎn)業(yè)融合接待為主階段階段發(fā)展增長發(fā)展市場細分134產(chǎn)業(yè)脈絡不遠的未來2010+產(chǎn)業(yè)革命2010’s理念產(chǎn)品創(chuàng)新2000’s的1990’s升資源挖掘華產(chǎn)業(yè)萌芽消1990前政府投資運營智慧費旅游者權力的轉移134集合中的上游投 建 管 營資 設 理 銷259個5A，3000個4A多類型的主題游樂寡頭格局尚未形成的上游

被擠壓的中游產(chǎn) 渠 O 信品 道 T 息A城頭變換大王旗競相拼殺，紅海競爭血流成河的中游

碎片化的下游酒 交 餐 娛店 通 購 樂模式創(chuàng)新，爭相布局百花齊放，各顯神通互聯(lián)網(wǎng)革命中的下游134運營商主導的旅游產(chǎn)業(yè)新布局正在悄然形成消費升級（自由化、時尚化、享受型…）產(chǎn)品多元化消費者旅游產(chǎn)業(yè)（度假、休閑、體驗…）主導變革互聯(lián)網(wǎng)思維（大數(shù)據(jù)、粉絲化、粘度感…）

旅游產(chǎn)業(yè)洗牌134134134政府訴求134景區(qū)訴求134合作經(jīng)營134承包經(jīng)營134運營托管134134?項目利潤=游客人次*人均消費–成本費用?游客人次=市場+產(chǎn)品+服務?人均消費=吃+住+行+游+購+娛資本溢價消費自然增長人數(shù)自然增長

戰(zhàn)略賦能數(shù)據(jù)賦能產(chǎn)品賦能營銷賦能管理賦能自然增長

賦能投資自然增長原有價值 現(xiàn)有價值 現(xiàn)有價值

現(xiàn)有價值134旅

①景區(qū)收益權的股權

景區(qū)收益權

渠道服務商旅行社OTA游生態(tài) 內(nèi)容圈投資②產(chǎn)業(yè)鏈重點企業(yè)股權投資

文化 二次 交通 酒店 商業(yè)演藝 消費 設施 民宿 地產(chǎn)文化演產(chǎn)品設旅游衍旅游商備經(jīng)營生品企業(yè)運營藝企業(yè)企業(yè)業(yè)企業(yè)

區(qū)智能化系統(tǒng)智慧旅游及智能化科技企業(yè)

游客信息推送定制旅游旅游社交景區(qū)營旅游互銷及服聯(lián)網(wǎng)企務型企業(yè)業(yè)134收益權價值 景區(qū)發(fā)展投資階段示意GFEABCD時間基礎設施景區(qū)產(chǎn)品景區(qū)爆發(fā)增長景區(qū)平穩(wěn)發(fā)展景區(qū)成熟運營景區(qū)運營投資時期投資時期投資時期時期時期時期134時間人流現(xiàn)金流手段世界之窗2004-2008240-25227000-30000營銷/產(chǎn)品錦繡中華2009-2016113-17513000-18000定位/產(chǎn)品/模式臺兒莊古城2010-20120-2000-9000產(chǎn)業(yè)/標準云岡石窟2012-201375-929500-11000體制/產(chǎn)品山海關2016-2017300-3209600-11000現(xiàn)場/服務/動線134134規(guī)劃建設運營缺市場20%缺策劃A公司B公司C公司90%要要要70%10%政人收績氣益學缺企輔導洋院業(yè)市規(guī)場：產(chǎn)品導向+體驗導向派派劃134專家領導

開發(fā)商社區(qū)消費者

?在現(xiàn)實中，往往服從于強勢，或領導，或開發(fā)商，專家常常變成強勢的注解。?官員好大喜功，開發(fā)商貪大求洋，規(guī)劃者推波助瀾，評審者隨波逐流。?專家變政客，領導變專家。但最終是服從消費者的眼光，是服從市場。134籌備期的影響要素主要從市場定位、選址定位、產(chǎn)品定位、文化定位和投資節(jié)奏5個方面進行闡述，籌備期的影響要素決定項目的頂層設計，是景區(qū)成敗影響的核心要素，這些要素產(chǎn)生的問題，不容易根治或解決。運營期的影響要素主要從品牌力、產(chǎn)品力、運營力、服務力和模式力5個方面進行闡述，運營期的影響要素決定項目的降本增效，是旅游項目成敗影響的關鍵要素，這些要素產(chǎn)生的問題，能夠視情況予以改善提升。108 134投資掌控旅游項目規(guī)劃要總體規(guī)劃，分步實施。投資金額和投資節(jié)奏，要根據(jù)項目定位合理掌控。在好的地段投資太少，或者在不好的地段投資太大都有問題。文化定位決定景區(qū)的號召力。文化定位代表著目標群體的共同認知，決定了人們的消費取向。如果文化太泛，缺乏個性，則景區(qū)不易生存；如果文化太窄，市場號召力弱，能生存但無法做大。

籌備期的影響要素5 14 23

市場定位決定選址定位、產(chǎn)品定位和文化定位。與其他行業(yè)一樣，找不到消費者的項目，最終只能自己來買單。選址定位決定景區(qū)的成敗，可以說，選址失敗的景區(qū)，是很難通過下面的策劃、規(guī)劃、建設、運營等環(huán)節(jié)來彌補的。旅游勝地>國際大都市>區(qū)域中心。產(chǎn)品定位決定景區(qū)的影響力。其一，當產(chǎn)品適銷對路的時候，營銷是多余的。其二，產(chǎn)品的豐富性，決定了游客的忠誠度。134旅投集團市場調(diào)研網(wǎng)絡信息通過旅游大數(shù)據(jù)，獲取目標人群畫像。問題關聯(lián)訪談對資源方（政府/企業(yè)）、渠道方（酒店/旅行社）、游客進行訪談。

偏好流量定位

田野調(diào)研以調(diào)研問卷的形式，印證前期研判情況和產(chǎn)品設想。競合考察根據(jù)定位研判，秉承差異化原則，對存量項目和增量項目進行研究。110目的地品牌知名度分析-游客搜索上下游詞核心搜索詞·旅游關聯(lián)度極強以平遙古城旅游相關詞匯為基礎詞建立詞包，發(fā)現(xiàn)平遙古城的搜索上游詞和下游詞與平遙古城旅游本身緊密相關。其中“鳳凰古城”在上游詞排名第5，在下游詞中排在第8位，說明鳳凰古城與平遙古城形成強競爭關系。而喬家大院則為強關聯(lián)關系景區(qū)。平遙古城搜索詞包：平遙古城、平遙古城旅游攻略、平遙古城一日游、平遙古城住宿、平遙古城美食、平遙古城交通等相關詞約150個。111目的地品牌知名度分析-產(chǎn)品銷售情況分析（搜索）主要客源地游客其他搜索產(chǎn)品類型除平遙外游客還搜索景點TOP20山西晉中山西忻州山西晉中山西臨汾河北石家莊山西晉中河北石家莊山西大同山西晉中山西晉州北京人山西忻州文河北石家莊古山西太原跡樂河北石家莊休山西榆次閑山山西忻州水休山西太原宗山西大同教山西大同寺廟數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)OTA數(shù)據(jù)

張家口大同朔州忻州 保定呂梁太原陽泉石家莊衡水晉中邢臺臨汾 長治 邯鄲晉城運城

承德秦皇島唐山廊坊滄州平遙作為山西省內(nèi)旅游熱度第一的目的地，其同時搜索關系非常具有特殊性，平遙古城的同搜景區(qū)集中分布在其周邊城市，顯示出平遙古城對周邊景區(qū)的超強帶動力。而且這些景區(qū)能夠與平遙古城形成線路游產(chǎn)品。112目的地品牌知名度分析-產(chǎn)品銷售情況分析（購買）主要客源地游客購買產(chǎn)品類型除平遙外游客還購買TOP11山西晉中山西晉中山西太原山西晉中山西臨汾山西忻州山西忻州山西忻州山西晉中山西太原山西大同數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)OTA數(shù)據(jù)

大同演藝類 朔州產(chǎn)品導向忻州呂梁 太原 陽泉晉中臨汾 長治晉城運城

承德張家口秦皇島唐山保定 廊坊滄州石家莊衡水邢臺邯鄲11目的地品牌知名度分析-游客搜索路徑主要客源地目標產(chǎn)品競合關系強競爭關系景區(qū)鳳凰古城麗江古城古北水鎮(zhèn)數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)搜索數(shù)據(jù)

國省內(nèi)內(nèi)古歷城史古文鎮(zhèn)化類類目目的的地地··強強競關爭聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)品品

強關聯(lián)關系景區(qū)喬家大院皇城相府懸空寺晉祠壺口瀑布雙林寺114對標目的地：客源地結構分析游客構成省內(nèi)省外游客對比

客源分析平遙古城古北水鎮(zhèn)麗江古城鳳凰古城古北與平遙第一客源地北京麗江與鳳凰第一客源地廣東省外游客青睞于壟斷性旅游資源對標目的地：游客認知度與關注度分析認知與關注分析平遙古城古北水鎮(zhèn)麗江古城鳳凰古城認知度

景觀是游客的強認知載體平遙：古城、大院古北：長城、星空鳳凰：古城、沱江麗江：古城、雪山關 演藝、攝影、注 酒、醋、茶、度 牛肉、小吃對標目的地：微博發(fā)布活躍度分析活躍度分析平遙古城古北水鎮(zhèn)麗江古城鳳凰古城24h活躍

四個古城游客活躍時間保持一致，皆為12：00-23:00月度活躍

天氣和節(jié)慶活動是月度活躍強影響因素古北水鎮(zhèn)在3-4月舉辦大型廟會活動使其活躍度大幅激增客源市場分析-潛在客源地搜索平遙旅游產(chǎn)品的游客以京冀晉為主，輻射至全國一二線重點城市潛在客源地數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)OTA數(shù)據(jù)118客源市場分析-購買客源地購買平遙旅游產(chǎn)品的游客主要來源于北京、石家莊、太原、鄭州、西安等地實際客源地數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)OTA數(shù)據(jù)119客源市場分析-搜索客源地漏損北京、石家莊、太原、運城、鄭州和保定為主要漏損客源地實際購買率

漏損客源市場：北京、石家莊和太原是核心客源地，同時存在較大漏損運城、鄭州和保定也是主要漏損客源地

客源地互聯(lián)網(wǎng)搜索OTA購買北京24.31%13.21%石家莊13.58%7.55%太原21.70%6.92%西安9.08%6.29%晉中9.42%3.77%天津5.55%3.77%長治1.84%2.52%哈爾濱1.56%2.52%成都4.21%2.52%包頭1.02%1.89%重慶1.72%1.89%西寧0.42%1.89%運城5.36%1.26%鄭州12.27%1.26%保定9.54%1.26%臨汾2.80%1.26%呂梁2.39%1.26%呼和浩特2.32%1.26%沈陽3.07%1.26%互聯(lián)網(wǎng)搜索率焦作1.75%1.26%數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)OTA數(shù)據(jù)。漏損客源地：根據(jù)OTA搜索數(shù)據(jù)與購買數(shù)據(jù)進行比對得出。12客源市場分析-消費淡旺季變化法定節(jié)假日是搜索高峰期，相應購買率高消費旺季一般集中在每年的春節(jié)、清明、五一、暑期、國慶等法定節(jié)假日前后游客搜索分布（2016.12-2017.11）游客購買分布（2016.12-2017.11）數(shù)據(jù)來源：互聯(lián)網(wǎng)搜索數(shù)據(jù)及OTA數(shù)據(jù)121競爭市場研究-市場位置從省內(nèi)景區(qū)熱度來看，平遙古城旅游熱度位居首位山西省內(nèi)旅游景區(qū)熱度分析（2017.4-2018.4）數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)OTA數(shù)據(jù)122客群分析-人群畫像平遙人群以女性、35歲以上游客為主，客群方面親子特征突出，旅游消費能力為經(jīng)濟型購買力與決策力強群體各年齡段分布較平均25歲以上人群占絕大多數(shù)主導消費產(chǎn)品目標主力消費客群理性消費為導向

親子類型需求突出兼顧其他類型人群產(chǎn)品導向綜合性強

注重消費性價比經(jīng)濟型消費為主體現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品結構各層級結構基礎完善消費升級提升空間較大性別分布年齡分布客群分布消費能力分布15.6% 29.7%13.1% 13.7%15.3% 12.6%數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)OTA數(shù)據(jù)12客群分析-游客認知六要素評論：歷史文化特征突出吃 住 行游 購 娛數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)OTA數(shù)據(jù)124平遙旅游住宿市場研究平遙酒店熱銷類型多為品質(zhì)型或民宿型酒店/平均價格在230元平遙酒店銷量TOP20平遙均價230元數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)OTA數(shù)據(jù)125平遙旅游住宿市場研究平遙住宿接待容量大/住宿類型多樣化，消費集中在古城內(nèi)部南大街西大街平遙縣衙北門古城外酒店占比13.6%15.9%12.6%14.2%26.3%游客選擇35%30%26%20%12%酒店數(shù)量1301521201352464星以上1114314空間發(fā)展方向 城外增量，城內(nèi)改造提升市場發(fā)展方向 國內(nèi)一線城市，周邊短途自駕產(chǎn)品類型方向 高端民宿，精品酒店，商務酒店客群發(fā)展方向 親子1+4家庭旅游，高訂服務平遙現(xiàn)有住宿類產(chǎn)品共計953家數(shù)據(jù)來源：全網(wǎng)OTA數(shù)據(jù)126平遙市場數(shù)據(jù)總結研判-發(fā)展方向客源分析核心客源：京+冀+晉重點客源：豫+陜重點漏損客源：北京+石家莊+太原（運城、鄭州和保定等地也存在一定漏損）其他潛力客源：國內(nèi)一二線重點城市品類競合品類關注：人文古跡、娛樂休閑、山水休閑、宗教寺廟等區(qū)域市場偏好：人文古跡類項目市場方向：劇場演藝類產(chǎn)品需求旺盛娛樂休閑類產(chǎn)品亟待補充

游客聚焦要素認知：文化與民俗體驗，節(jié)慶活動需求認知：親子家庭度假，觀光，研學消費級別：性價比為主+中高端消費客群導向：周邊自駕，大城市短時度假產(chǎn)品提升方向：配套升級，互動體驗，研學教育產(chǎn)品增量導向：文化景觀完善，文化娛樂衍生1271341.3風土資本分析文化關鍵詞大宋名城：詩意山水、商業(yè)繁榮、生活富足商業(yè)經(jīng)濟——從“坊市”到“街市”商圈雛形：出現(xiàn)酒館、戲樓、雜貨鋪、客棧、餐飲等豐富業(yè)態(tài)；娛樂場所：瓦舍勾欄，有貨藥、賣卦、賣舊衣服、飲食、剃剪、紙畫、令曲等；解禁夜市：美食小吃，夜經(jīng)濟繁榮；海外貿(mào)易：銅錢、紙幣；社會文化——高度自由，空前發(fā)展歷史宋文化在地文學：詞、詩、散文、話本小說、游記、科學說明文、筆記體小說等；特色元素商業(yè)優(yōu)秀文人：代表人物主要有蘇軾、辛棄疾、文天祥、李清照等；科學技術經(jīng)濟：航海、造船、醫(yī)藥、工程、農(nóng)藝等等技術達到前所未有的高度；崇尚儒雅：崇文抑武，科舉改革，廢除公薦，科舉取士；多元并存的兼容精神：儒、釋、道三教合流；官私學盛：倡導崇文辦學；經(jīng)世理念：講究履踐，注重實用；民間生活——平民文化多元發(fā)展服飾：清新、淡雅；建筑：含蓄、蘊藉、內(nèi)秀、恬靜交通工具：獨輪車、畜力車、轎子；藝術活動：說唱、舞蹈、雜劇、傀儡戲、皮影戲；體育活動：武術、蹴鞠、斗蟋蟀；茶文化：加各種作料，有無數(shù)種喝法已有各種花瓣茶流行叫賣；節(jié)日：元宵、清明、端午、七巧、中秋、重陽；飲食豐富：無南北之分；

城市形態(tài)——因循自然的江南宋城典范宋城街巷：文清路、章貢路、中山路、陽明路（陽街、橫街、陰街、斜街、長街）；宋城八景：八境臺、郁孤臺、章貢臺、皂蓋樓、白鵲樓、馬祖巖、塵外亭、峰山；城門：西津門、湧金門、百勝門、建春門；防洪設施：福壽溝、水窗與冶鐵固基的城墻；防御設施：贛州城墻、拜將臺、八境臺；重要建筑遺址：軍門樓、慈云塔、八境臺、郁孤臺、拜將臺、廉泉夜話亭石刻、東園古井、壽量寺、建春門浮橋；宋代四古：古石窟、古城墻、古浮橋、古瓷窯；商業(yè)中心——舟車所會商業(yè)街巷：攀高鋪、南市街、紙巷、六合鋪、姚衙前、油滴巷、東門井；碼頭：黃金渡碼頭等現(xiàn)存碼頭20處；全國文保：七里鎮(zhèn)窯遺址；名人大家——人文足跡薈萃宋代文人：孔宗翰、蘇軾、程顥、程頤、黃庭堅、楊萬里、解縉、文天祥、周敦頤；文學作品：蘇軾《虔州八境圖八首并序》和《八境圖后序》、辛棄疾《菩薩蠻·書江西造口壁》、周敦頤《愛蓮說》；1.3風土資本分析文化關鍵詞人文薈萃：陽明心學、客家搖籃、贛南新政、紅色文化陽明心學的成熟弘揚之地贛州創(chuàng)辦書院，14所；重要著作：《南贛鄉(xiāng)約》；全國重點文保：通天巖石窟、贛州文廟市級文保：陽明書院、廉泉夜話亭石刻街巷：濂溪路、陽明路歷史名人：周敦頤、程顥、程頤、王陽明、王安石、羅欽順、郭守益等陽明學派江南學者；文學作品：王安石《虔州學記》、楊萬里《贛縣學記》傳說故事：濂泉、夜話亭的由來其他：贛南一中原濂溪書院舊址、愛蓮書院、新安書院、祭祀周敦頤和王陽明的寺廟等文化資源；

客家、徽派、嶺南文化兼容贛州薈萃陽明 近現(xiàn)心學 文化

多元的文化特質(zhì)兼容的客家文化民俗：贛南采茶戲、贛南客家民俗、章貢區(qū)民間高蹺、章貢區(qū)客家竹雕、章貢區(qū)客家菜、贛南客家鯉魚歌、客家春節(jié)拜年踩街、宋城贛州福壽溝建造技藝、客家根雕、方言民謠；節(jié)慶特色：清明踏青、立夏祭狗、端午竟舟、入伏涼粉、中原祭祖、重陽薯包、冬至祭掃；特色美食：贛州蜜餞、客家糯米酒、南安板鴨、寧都肉丸、贛州苦瓜酒、酸棗糕、龍歸茶、黃元米果、客家擂茶；老字號：張記傳統(tǒng)燒餅、吆咪鹵鵝、凡榮鹵食店、寡茶店、關島臘味；紅色文化市級文保：中共華南分局擴大會議舊址暨葉劍英住地舊址、陳毅與國民黨地方當局談判舊址（米汁巷3號）、廣東會館暨贛州工人第一次代表大會舊址；文學作品：毛澤東《菩薩蠻·大柏地》、陳毅及其《梅嶺三章》新贛南運動新贛南運動及蔣氏遺跡：蔣經(jīng)國先生舊居、雙桂堂、西津路中段原有交易公店總店、天一閣原址（百人大會堂陽明堂），小新開路平公館（上饒海關辦工所）、蔣經(jīng)國行署、烏砂局；1.3風土資本分析文化關鍵詞民俗風韻：內(nèi)容豐富，極具地方文化魅力。傳統(tǒng)美術 章貢區(qū)客家竹雕（?。?、大余核微雕技藝（?。﹤鹘y(tǒng)音樂

興國山歌（國）、于都嗩吶“公婆吹”（國）、南鄉(xiāng)大堂音樂會（省）、崇義竹洞畬族山歌（?。?、會昌踩鼓（?。②M南客家民歌（?。?/p>

音樂

美術

興國魚絲制作技藝（?。⑹浅幹谱骷妓嚕ㄊ。⑹侨馔柚谱骷妓嚕ㄊ。?、龍南楊村米酒釀造技藝（?。?、定南客家灰水板制作技藝（?。⑷峡图覀鹘y(tǒng)熏雞制作技藝（?。⑷纤{巾帕制作技藝（?。⑹止に囆g模具雕刻鋼模（傳統(tǒng)舞蹈傳統(tǒng)戲曲

古陂“蓆獅”“犁獅”（國）、章貢區(qū)民間高蹺（?。?、于都茶籃燈（?。?、瑞獅（省）、花棍舞（省）、全南車馬燈（?。?、上猶九獅拜象（?。?、安遠瑞龍（?。?、崇義告圣（?。?、大余南安羅漢舞（省）、大余旁牌舞（省）、贛縣云燈（?。?、安遠茶籃燈（?。?、信豐瑞獅引龍（?。?、崇義三節(jié)龍（?。┶M南采茶戲（國）、寧都中村攤戲（?。?、寧都采茶戲（?。?、安遠九龍山采茶戲（?。?、手端木偶戲（?。|河戲（國）、興國提線木偶（省）、興國瑞戲（?。⒔魈峋€木偶戲（?。⒔髡阮^木偶戲（?。?/p>

舞蹈 非遺 技藝戲曲 其他

技藝 省）、瑞金傳統(tǒng)竹編工藝（省）、瑞金岡面車燈制作技藝（?。?、瑞金魚圓制作技藝（?。⒊缌x黃姜豆腐制作技藝（?。⒊缌x米酒釀造技藝（?。⒊缌x龍燈制作技藝（?。?、大余南安板鴨制作技藝（?。②M縣甜村花燈制作技藝（?。⒛峡堤燔囍谱骷妓嚕ㄊ。?、會昌藤器（?。?、贛南客家擂茶制作技藝（國）、贛南客家圍屋營造技藝（國）石城燈會（國）、贛南客家民俗（?。?、章貢區(qū)客家菜制作技藝（?。?、寧都石上割雞擔燈（?。?、石上曾坊橋幫燈（省）洛口南云竹篙火龍（?。?、三僚堪興文化（?。?、贛南客家圍屋習俗（?。?、香火龍（省其他 ）、龍南楊村龍舟賽（省）、定南客家哭嫁習俗（省）、定南客家服飾非遺（省）、全南中寨香火龍（?。⑸溪q客家門匾習俗（?。?、安遠欣山上刀山（省）、崇義舞春牛（?。?、南康鯉魚燈（?。?、南康橫寨唱船（?。?、安遠欣山過火煉（省）、會昌賴公廟會（省）、贛南客家匾額習俗（國）、寧都劉坑竹馬燈舞（?。?、寧都大沽古教花燈（?。?.3風土資本分析文脈篩選因子市場的識別度和地域文化的延展性文化主線中的地位的重要性資源本底與文旅產(chǎn)品的融合性

頂層主文脈：慢享大宋詩意生活 輔文脈：樂享贛南人文薈萃中層 商賈夜市 流光溢彩 宋詞文韻 庭院風清 崇文重教 非遺民俗 酒肆美食第三產(chǎn)業(yè)歌舞升平宋詞中的贛州極簡主義陽明心學音樂歌舞酒肆茶館街市、雜貨鋪、說唱、舞蹈、蘇軾、辛棄疾建筑、瓷器、知行合一采茶戲、興國山歌、酒文化客棧、餐飲、雜劇、皮影戲、、文天祥抒寫家居、服飾提線木偶、花棍舞茶文化戲院、酒館等蹴鞠、斗蟋蟀贛州生活景象……的詩句基層解禁夜市宋八景宋詞發(fā)展建筑風格崇尚儒雅傳統(tǒng)技藝本地美食自由開放、商貿(mào)八境臺、郁孤臺、歌舞伎唱的含蓄、蘊藉、文廟、書院客家竹雕、竹編工藝、客家擂茶、繁榮章貢臺、皂蓋樓、小曲到流傳內(nèi)秀、恬靜田村花燈、黃姜豆腐、白鵲樓等千古的文學藍巾帕制作技藝于都肉丸、南安板形式……..鴨…….

愛國教育紅色文化葉劍英、陳毅廣東會館愛國之志蘇軾、文天祥、辛棄疾、蔣經(jīng)國1.3風土資本分析方向古橋月夜跨界書院宋城老街吟詩誦詞精致庭院非遺演藝宋韻 新風大宋夜市 宮廷歌舞 陽明傳播 傳統(tǒng)技藝市井雜劇 特色美食文化·生態(tài)·生活宋韻新風的詩意慢城贛州最具地域特色的生活符號創(chuàng)意策劃市場印證預判研判資源摸底134 134市場定投資策劃定體驗運營定規(guī)劃設計定空間工程定細節(jié)134頂層設計省級規(guī)劃：貴州世界名酒文化旅游產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃 主題樂園：呼和浩特玉泉區(qū)游樂園項目創(chuàng)意策劃本案由貴州省政府牽頭，省旅發(fā)委、遵義、仁懷、赤水三地政府協(xié)同推進。 本項目通過對呼和浩特、鄂爾多斯、烏蘭察布及包頭主題樂園現(xiàn)狀的調(diào)旅投集團以運營視角反觀頂層設計環(huán)節(jié)，通過四位一體的方式進行市場調(diào) 研分析，結合區(qū)政府的具體要求，在項目選址、設備選型、風格包裝、研，根據(jù)區(qū)域旅游市場情況制定產(chǎn)品策劃思路，為各市縣旅游發(fā)展及產(chǎn)品 功能分區(qū)等方面提供落地性策劃支持，得到市、區(qū)領導的高度認可，并提升提供決策依據(jù)，為整個產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃編制提供落地性支撐。規(guī)避了傳 協(xié)助甲方引入恒大集團作為特色小鎮(zhèn)及游樂園項目投資方。統(tǒng)規(guī)劃設計工作因設計單位缺乏實操經(jīng)驗，而導致方案浮于表面無法落地的問題，被省領導譽為“全省旅游項目頂層設計工作創(chuàng)新典范”。134頂層設計都市休閑目的地：云南昆明世博園改造提升策劃 城市更新：贛州市江南宋城項目概念性規(guī)劃設計本案由旅投集團牽頭，整合國際第一梯隊資源組建聯(lián)合艦隊，為昆明世 本案由旅投集團牽頭，整合文化、運營、地產(chǎn)、投資等領域?qū)＜医M建聯(lián)博園項目的二次提升把脈定向。集中突破了狹長型地形利用、旅游核心 合團隊，以贛深高鐵開通為契機，深入剖析居住、產(chǎn)業(yè)、旅游市場的發(fā)吸引物缺失、標志性項目保留、99世博的文脈傳承、落地施工可行性等 展趨勢，集中論證老城改造、文化復興、業(yè)態(tài)植入、歷史文化名城保護核心問題，在專家論證會上得到了各級政府領導及業(yè)內(nèi)同仁的一致認可， 性利用、棚戶區(qū)改造等核心難點，促成自然資源局、住建局、文廣新局、被魏小安譽為“回答了如何吸引人氣，并可以落地操作”的方案。 城投公司、市區(qū)各級領導形成決策共識。134旅投集團旅投集團市場環(huán)境?交通優(yōu)勢?資源優(yōu)勢?距主城中心區(qū)約4.5公里；?氣候優(yōu)勢+生態(tài)優(yōu)勢+人文底蘊；?距機場約15公里；?99世博園文脈傳承。?地鐵5號線將直通世博園大門。?客群優(yōu)勢?重游率高?人口常年凈流入，結構呈年輕化及家庭化；?66.9%?省外游客占比超半數(shù)，且呈逐年上升趨勢，四川、重慶與貴州省是前三大客源貢獻地。?消費優(yōu)勢?過夜率高?城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36739元； ?97%?高于武漢、貴陽、重慶和南寧。旅投集團戰(zhàn)略定位目標一：昆明城市中產(chǎn)階級休閑娛樂目的地。

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目標二：中國旅游格局中新的文旅地標。雙核驅(qū)動重塑世博旅投集團現(xiàn)狀痛點土地權屬關系復雜，不利于統(tǒng)一管理世博核心區(qū)23個重點開發(fā)項目涉及7個開發(fā)主體；世博園五大場館及六大專題園涉及11個租賃乙方；管理主體缺失、運營成本高昂、經(jīng)營收入下滑，導致原有景點維護監(jiān)管不力。現(xiàn)有用地和道路規(guī)劃不利于長期發(fā)展世博園現(xiàn)有規(guī)劃的市政道路，呈東西走向，物理上使原有景區(qū)割裂為南北兩個地塊；從園區(qū)運營角度、及游客的沉浸式體驗來說，都造成負面影響。景點內(nèi)容同質(zhì)化，缺少拳頭型產(chǎn)品世博園現(xiàn)狀有五大場館、七大專題展園、三大室外展區(qū)；大部分場館相對老化破舊、同質(zhì)化問題嚴重，景點仍以靜態(tài)觀瞻型花卉植物為主；產(chǎn)品力薄弱，與旅游消費主力客群喜愛“互動體驗式”的需求脫節(jié)。

01OPTION02OPTION03OPTION04OPTION05OPTION

配套設施老舊單一，缺乏消費場景營造世博園內(nèi)現(xiàn)有消費內(nèi)容僅包括游覽車、紀念品、餐飲；商業(yè)、酒店等配套設施品質(zhì)較差，類型單一；目前年卡游客較穩(wěn)定，但主要為老年人，消費力差；其他游客和年輕的具有消費能力的城市消費者游覽時間僅2-4小時，并表示現(xiàn)有經(jīng)營項目不值得花錢。游動線不合理，資源利用率低外地游客僅駐足于主動線上的花園大道、大溫室、國際展區(qū)；瓜果園、盆景園等位于非主動線、徑深較深的景點游客到達率極低，多數(shù)處于閑置狀態(tài)，鮮有游客；現(xiàn)狀客流動線的設置引導性差，各景點項目缺乏昭示性，缺乏具有較強目的性的業(yè)態(tài)引導客流走向。旅投集團核心難點旅投集團一輩子、三代人、全天候云南之云水鄉(xiāng)RDE傳統(tǒng)+時尚RDE家庭娛樂中心游戲中心花園酒店花園體驗（外）花園體驗（內(nèi)）家庭公園TivoliGardens太陽馬戲團中國館婚禮中心山地運動區(qū)發(fā)現(xiàn)中心旅投集團動線分析1項目認知三大發(fā)展策略（2）大消費升級——解決方案結合消費趨勢，華僑城緊密合作的產(chǎn)品矩陣助力光明小鎮(zhèn)田園項目旅游消費能級打造文創(chuàng)設計產(chǎn)業(yè)資源導入帶動客源增長帶動青年文藝人群、親子家庭人群，拉動康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)升級、文創(chuàng)消費升級、促進研學教育節(jié)慶活動節(jié)慶活動文化餐飲項目資源導入促進項目開發(fā)升級例如無動力樂園、文化餐飲等合作項目資源的導入無動力樂園2戰(zhàn)略賦能組織架構設計備注：各部門職能職責詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》華僑城旅游投資管理集團有限公司 1603產(chǎn)品賦能產(chǎn)品設想特色活動五大創(chuàng)新玩法，引領兒童在自然中學習，在學習中游樂開荒尋寶農(nóng)事體驗+戶外運動+金幣開荒世界，通過使用多種機械挖掘?qū)毑睾烷_荒競技獲取寶藏

小小廚師動物歡樂秀蔬菜采摘+做飯+蔬菜課萌寵喂養(yǎng)+表演+互動體驗堂喂養(yǎng)動物，觀看動物表演，豐收農(nóng)場，通過蔬菜采摘、教導兒童做飯，開展自然植進行動物互動體驗等活動物課堂，認知蔬菜森林奇遇角色扮演+手工+觀察昆蟲以動物為角色進行擬人扮演，觀察昆蟲，認知花朵，手工釀造蜂蜜

成長營短期集中訓練營以動物為角色進行擬人扮演，觀察昆蟲，認知花朵，手工釀造蜂蜜華僑城旅游投資管理集團有限公司 1613產(chǎn)品賦能產(chǎn)品設想特色活動小小廚師：活動將跟隨時令蔬菜、季節(jié)菜譜進行跟換，時換時新不重樣。小小廚師活動表序號體驗活動體驗時間1挖土豆/紅薯9：3—16：002拔蘿卜9：30-16：303袋鼠運南瓜9：00-10：004手磨豆花10：00-15：005谷風吹殼11：00-12：006織網(wǎng)捕蝦7：00-10：007樹林撿蛋10：00-16：308石碾磨面9：30-18：00華僑城旅游投資管理集團有限公司 1623產(chǎn)品賦能產(chǎn)品設想特色活動森林奇遇：更換小動物的衣服進行角色扮演，進行動物觀察活動及手工制作體驗角色換裝兒童更換喜歡的森林角色的衣服，如蜜蜂、瓢蟲等森林奇遇記（可隨機/組隊參觀組隊10：00開始，5-10人一組由蜜蜂女王引導入內(nèi)）游戲金幣在組隊游覽過程中對表現(xiàn)好的小朋友發(fā)放獎勵金幣

蜂世界認知、觀察蜜蜂的生活習性，分工、飛舞、采蜜、筑巢、繁衍等。手工世界手工制作蜂蜜、蜂膠、蜂蠟、蜂皂、蜂巢等

花世界認識多種蜜蜂采蜜的花朵，如向日葵、菊花、油菜花、梔子花等昆蟲世界認知多種昆蟲習性，如破繭成蝶、蜘蛛結網(wǎng)、螳螂娶親、螞蟻搬家等華僑城旅游投資管理集團有限公司 1633產(chǎn)品賦能產(chǎn)品設想特色活動森林奇遇：多種活動、游戲、課程、手動體驗等，真實、深刻了解森林里的奇遇蜂花世界課程表 昆蟲世界觀察表（標綠為互動游戲） （標綠為常規(guī)性活動）

手工制作體驗活動序號課程內(nèi)容活動1蜜蜂分工認知區(qū)分蜂王、工蜂、雄蜂2蜜蜂舞蹈蜜蜂女王帶領學習小園舞、擺尾舞3花朵故事認知菊花、向日葵、梔子花等采蜜的花朵4蜜蜂采蜜放大觀察蜜蜂采蜜的習性5蜜蜂筑巢認知蜜蜂如何筑巢，蜂巢結構6收割蜂蜜觀看收割蜂蜜及制作過程7躲避蜂針躲避球的互動游戲

序號體驗活動內(nèi)容活動1破繭成蝶講解毛毛蟲變蝴蝶的過程2蜘蛛結網(wǎng)講解蜘蛛通過結網(wǎng)獲取實物的過程，并觀察3螳螂娶親講解螳螂交配需要吃掉配偶的故事4螞蟻搬家螞蟻搬運食物的過程，并觀察5瓢蟲數(shù)星通過瓢蟲背上星星的個數(shù)區(qū)分益蟲害蟲，并觀察6蜻蜓照相觀察蜻蜓的眼睛制造復眼照相機，并拍照7蚯蚓復活講解蚯蚓斷肢還可以繼續(xù)存活的故事序號體驗活動體驗時間1折紙小動物9：3—16：002花朵畫世界9：30-16：303DIY蜂蜜皂10：00-15：004制作樹畫10：00-15：005動物泥塑10：00-16：00華僑城旅游投資管理集團有限公司 1643產(chǎn)品賦能招商計劃機械設備供應商公司公司介紹所在地核心產(chǎn)品企業(yè)特色名稱創(chuàng)建于2004年12月01日，位于廣州番禺，產(chǎn)品含蓋室內(nèi)外大型機動類、搖擺是一家集研發(fā)、生產(chǎn)、制造、銷售服務于類、旋轉馬類、電動類、兒童碰碰一體的游樂設備公司，多年來專業(yè)生產(chǎn)各兒童戶外設備齊全，華秦廣州車、樂吧車-樂逍搖車等系列。30類室內(nèi)、戶外游樂設施。通過導入國際先以風火輪系列突出多項自主設計專利，在同行業(yè)中遙進的管理理念和標準規(guī)范的認證體系，通遙領先。過了ISO2000質(zhì)量體系認證，CE，UL認證。成立于1984年，不僅在卡丁車設計、研發(fā)提供一站式服務：從卡丁車新場館探索及制造技術方面日益精湛，賽車經(jīng)營管理深圳卡丁車從制造到運設計、賽道建設、經(jīng)營管理一體化者方面也日益完善，技術資源方面在國內(nèi)也營全面指導及專業(yè)卡丁車車手培訓。是首屈一指的。成立于2011年11月，采用先進的技術與工是電動觀光車、電動老爺車、電動藝，打造出效率化、合理化、自動化的國華瑞北京巡邏車、電動消防車、電動貨車、主攻電瓶車為主內(nèi)首家智能觀光車工廠，實現(xiàn)了企業(yè)的飛馳達電動改裝車、電動高爾夫球車、旅速發(fā)展。目前公司觀光車系列產(chǎn)品產(chǎn)值在游觀光車等產(chǎn)品。國內(nèi)廠商中居行業(yè)領先。創(chuàng)立于1995年，是國內(nèi)早期從事無動力親產(chǎn)品擁有戶外大型玩具、健身器材、子游樂設備的全產(chǎn)業(yè)鏈集團公司，擁有溫凱奇上海、淘氣堡、休閑桌椅、幼兒課桌椅、戶外游樂設備齊全州、上海兩大產(chǎn)業(yè)基地。在戶外文旅、室溫州充氣彈跳、游藝機等十多個系列、內(nèi)樂園、學前教育、兒童科學探索館四大3000多個規(guī)格品種版塊構筑了點到面的全方位解決方案。1653產(chǎn)品賦能招商計劃萌寵牧場供應商進口動物公司屬地資產(chǎn)評估進口動物能力評估（星級）天津金色家園動物進出口有限公司天津市1500萬五星大連龍瑞達動物進出口有限公司大連市3000萬五星天津君恒動物進出口有限公司天津市1000萬五星東方尚銳動物進出口有限公司北京市500萬四星遼陽金鵬動物進出口有限公司遼陽市1000萬四星亞洲國際野生動物有限公司高雄市2000萬四星大連隴源生物科技有限公司大連市1000萬四星1663產(chǎn)品賦能動線合理性建議景區(qū)內(nèi)部交通：以有效運營管理為前提，布局完善旅游服務設施根據(jù)首開區(qū)現(xiàn)有游線設計，以后期有效運營管理為前提選取適宜節(jié)點打造電瓶車?？空尽⑿l(wèi)生間、游客休息站及醫(yī)療服務站等服務設施，提升旅游軟性服務，完善升級游客旅游體驗。電瓶車站點衛(wèi)生間醫(yī)療服務站游客休息站

P+

P風語牧場站P昆蟲樂園站牛奶小鎮(zhèn)站PP豐收光明站P開荒世界站P集+散中心站

◆電瓶車?？空荆阂允孢m的步行尺度300米為控制站點的距離，建議沿著主動線每隔約300米，以游客中心、開荒世界等主題區(qū)域為節(jié)點，在區(qū)域交通便利及臨近主要游覽設施處設置電瓶車?？奎c。◆游客休息站：建議依托電瓶車?？奎c打造游客休息站，提供公共桌椅、涼亭等配套服務設施，為游客提供休憩集散服務?！粜l(wèi)生間：建議依托電瓶車?？奎c設置衛(wèi)生間，同時在如開荒世界等具備大面積戶外開敞空間的游客密度較大的節(jié)點設置衛(wèi)生間（參考公園設計規(guī)范，廁所的服務半徑不宜超過250m）?！翎t(yī)療服務站：基于項目主要游客群體為親子客群，建議在游客密度大且交通便利的地點設置醫(yī)療服務站，包含休息室、應急處置室、診療室等服務配套設施，服務范圍可覆蓋首開區(qū)全區(qū)域范圍（參考公共設施服務半徑，社區(qū)衛(wèi)生服務站原則上按服務人口0.5—1萬人，按服務半徑不超過1000m設置1處）。3產(chǎn)品賦能動線合理性建議景區(qū)外部交通：首開區(qū)停車場承載量遠遠小于瞬間最大承載量根據(jù)對首開區(qū)游客量的預測，首開區(qū)的瞬間最大承載量80%為7922人（詳見技術方案Word版第三部分）。按照每輛車3-4人的標準計算，需要停車位數(shù)量約1980—2640個，而目前的首開區(qū)停車場P3停車位約361個，承載量遠遠不夠。在后期的實際運營管理中，將會面臨較大的壓力。P2P1已建好，556個車位目前作為臨時停車場約400個車位，觀景臺站設計車位741個歡樂集市站P3作為首開區(qū)主要停P電瓶車接駁處車場，停車位約361個設計仍在調(diào)整且未定，未開工建設P6P4P5首開區(qū)停車場P3已建好約200個車位，但由于地塊性P9歡樂田園停車場質(zhì)可能會調(diào)整車位P7P1、P2、P4、P5P8P10光明小鎮(zhèn)以及政府周邊協(xié)調(diào)停車場P6、P7、P8、P9、P10

解決建議：在靠近首開區(qū)入口處設置電瓶車/內(nèi)部觀光巴士接駁處:①聯(lián)動歡樂田園停車場P2、P1為主要輔助性停車場，通過電瓶車/內(nèi)部觀光巴士接駁，并在沿途景觀節(jié)點處設置?？空军c觀景臺站及歡樂集市站，合理引導游客分流;②聯(lián)動歡樂田園停車場P4、P5為支撐輔助性停車場，通過電瓶車/內(nèi)部觀光巴士接駁；③協(xié)調(diào)光明小鎮(zhèn)以及政府周邊協(xié)調(diào)停車場為臨時性輔助停車場，客流高峰時期通過電瓶車/內(nèi)部觀光巴士接駁。華僑城旅游投資管理集團有限公司 168光明小鎮(zhèn)?歡樂田園首開區(qū)《開園籌備及運營管理方案》后臺職能體系搭建業(yè)務服務系統(tǒng)搭建規(guī)劃保障系統(tǒng)搭建開園入市籌備活動標準化體系搭建成本及收入測算5管理賦能后臺職能體系搭建組織架構搭建（1）組織架構搭建（2）崗位說明書編制（3）薪酬機制編制（4）管理制度建設（5）員工手冊編制備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》5管理賦能后臺職能體系搭建人員招聘和培訓（1）人員招聘（2）人員培訓（3）人事管理系統(tǒng)及檔案建立（4）員工績效激勵機制設立（5）員工工服、工牌制作（6）保險辦理備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》5管理賦能后臺職能體系搭建辦公和生活區(qū)建設（1）辦公區(qū)（2）員工宿舍（3）員工食堂（4）工作用餐方案（用餐點設置）備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》5管理賦能后臺職能體系搭建財務管理（1）編制制度文件（2）人員培訓（3）會計核算（4）資產(chǎn)管理（5）銀行合作備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》5管理賦能后臺職能體系搭建票務管理（1）制定票務管理方案（2）票價及票制結構（3）印制廠商甄選（4）票券設計及印制（5）各類票務系統(tǒng)模塊（6）售票點規(guī)劃及建設備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》5管理賦能規(guī)劃保障系統(tǒng)搭建游客服務中心建設（1）內(nèi)部功能區(qū)間規(guī)劃（2）外部導識（3）功能區(qū)間建設（4）特殊人群服務設施配備（5）崗位培訓（6）VI系統(tǒng)

游客服務中心展示館/接待咨詢服票務銷咖啡伴手禮農(nóng)耕文化交通墻大廳務臺售臺廳展陳中心接駁備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》華僑城旅游投資管理集團有限公司 1755管理賦能規(guī)劃保障系統(tǒng)搭建景區(qū)信息化系統(tǒng)建設（1）移動通信信號覆蓋（2）多功能官網(wǎng)建設（3）景區(qū)視頻監(jiān)控（4）信息發(fā)布系統(tǒng)（5）導游導覽系統(tǒng)（6）電子商務（7）智慧旅游服務平臺建設備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》華僑城旅游投資管理集團有限公司 1765管理賦能規(guī)劃保障系統(tǒng)搭建交通規(guī)劃（1）旅游交通組織規(guī)劃（2）游覽設施規(guī)劃（3）景交車及游線規(guī)劃（4）景交車基礎設施規(guī)劃（5）車庫及輔助用房規(guī)劃（6）景交基礎設施建設跟進（7）運營證照辦理備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》華僑城旅游投資管理集團有限公司 1775管理賦能規(guī)劃保障系統(tǒng)搭建停車場規(guī)劃（1）管理提升措施（2）美觀和特色（3）景觀協(xié)調(diào)性備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》華僑城旅游投資管理集團有限公司 1785管理賦能規(guī)劃保障系統(tǒng)搭建公共信息導向標識（1）制作廠商甄選（2）導識系統(tǒng)規(guī)劃（3）各類標識系統(tǒng)設計方案（4）各類導示牌的需求統(tǒng)計及采購（5）道路交通標識和標線（6）停車場標識、標線（7）外部道路標識：（8）安裝及驗收備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》華僑城旅游投資管理集團有限公司 1795管理賦能規(guī)劃保障系統(tǒng)搭建衛(wèi)生間、垃圾桶及其他（1）建設標準（2）衛(wèi)生標準（3）景觀化備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》華僑城旅游投資管理集團有限公司 1805管理賦能開園入市籌備活動試運營前期工作（1）環(huán)境衛(wèi)生整理（2）安全隱患排查（3）運營物料準備（4）對外咨詢、傳播平臺運行（5）商品上架（6）產(chǎn)品試制（7）各崗位開園驗收（8）人機實操演練及設備維保（9）應急預案及演練備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》華僑城旅游投資管理集團有限公司 1815管理賦能開園入市籌備活動開園典禮（1）開園入市活動主題策劃（2）現(xiàn)場活動流程策劃（3）整體氛圍設計（4）基礎物料設計及采辦（5）現(xiàn)場氛圍包裝、設備調(diào)試（6）開園入市活動彩排（7）開幕式暨開園試運營備注：具體操作細則詳見《光明小鎮(zhèn)歡樂田園首開區(qū)綜合運營管理方案》華僑城旅游投資管理集團有限公司 1825管理賦能PART5管理賦能成本及收入測算費用測算運營成本費用主要由工資及福利、主營業(yè)務成本（含游客服務、園區(qū)運營、安保環(huán)衛(wèi)、園林設備維護等）、管理費用、銷售費用、托管費用等組成。?主營業(yè)務成本（剔除人工、折舊）：按運營成本門票二消5%考慮，主要為門票印制、主營業(yè)務成本安保環(huán)衛(wèi)外包園林設備養(yǎng)護費用工資及福利管理費用銷售費用托管費用園區(qū)運